NHỮNG NỘI DUNG CẦN NGHIÊN CỨU KHI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

NGHIÊN CỨU CÁC ĐIỀU KIỆN VĨ MÔ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ • Môi trường vĩ mô: tốc độ tăng trưởng cao và ổn định trong thời gian dài sẽ thuận lợi cho việc đầu t

BÀI 2 NHỮNG NỘI DUNG CẦN NGHIÊN CỨU KHI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

TS Đinh Đào Ánh Thuỷ

TS Nguyễn Thị Thu Hà

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

TÌNH HUỐNG KHỞI ĐỘNG

• Công ty CP xây dựng Đại Dương thực hiện dự án đầu tư xây dựng một công trình tổhợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại, căn hộ và trường học (trường mẫu giáo

và tiểu học) tại Hà Nội

• Công trình được xây dựng trên khu đất có diện tích 15.000 m2, có 34 tầng gồm 4 tầnghầm, 10 tầng cho thuê văn phòng và dịch vụ thương mại, 20 tầng căn hộ Trường mầmnon quy mô 50 cháu và trường tiểu học quy mô 100 học sinh đã đưa vào sử dụng từnăm 2012 Công trình được xây dựng tại quận Ba Đình giáp với quận Đống Đa Diệntích văn phòng và dịch vụ thương mại đã được cho thuê gần hết (90%) Số căn hộ cóngười dân đến ở cũng đạt tỷ lệ tương đối cao (gần 75%)

1 Công ty đã quyết định đầu tư dựa trên những căn cứ gì?

2 Tại sao Công ty chọn địa điểm trên để xây dựng công trình? Công ty lựa chọn phương án xây dựng dựa trên những căn cứ gì?

MỤC TIÊU

• Sự cần thiết và cách tiến hành nghiên cứu các căn cứ hình thành dự án đầu

tư trong quá trình lập dự án

• Vai trò và nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật, công nghệ của dự án

• Sự cần thiết và nội dung nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự

của dự án

NỘI DUNG

Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án đầu tư

Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật

Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự

1 NGHIÊN CỨU CÁC CĂN CỨ CHỦ YẾU HÌNH THÀNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.2 Nghiên cứu thị trường sản phẩm của dự án

1.1 Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và

thực hiện dự án đầu tư

1.1 NGHIÊN CỨU CÁC ĐIỀU KIỆN VĨ MÔ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH VÀ THỰC HIỆN

DỰ ÁN ĐẦU TƯ

• Môi trường vĩ mô: tốc độ tăng trưởng cao và ổn định trong thời gian

dài sẽ thuận lợi cho việc đầu tư, tỷ lệ lạm phát thấp sẽ mang lại hiệu

quả cao, tỷ giá hối đoái thấp và ổn định sẽ thức đẩy dự án sản xuất

hàng xuất khẩu…

• Môi trường chính trị, pháp luật (sự ổn định của chính trị, hệ thống

luật pháp sẽ tạo thuận lợi cho đầu tư)

• Môi trường văn hóa xã hội (truyền thống văn hóa, dân số, hạ tầng

xã hội…)

• Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên (vị trí địa lý, khí

hậu, đất đai, trữ lượng khoáng sản…)

Có thuận lợi cho việc thực hiện dự án hay không?

1.1 NGHIÊN CỨU CÁC ĐIỀU KIỆN VĨ MÔ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH VÀ THỰC HIỆN

DỰ ÁN ĐẦU TƯ (tiếp theo)

Quy hoạch và kế hoạch phát triển:

• Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của

vùng, địa phương;

• Quy hoạch phát triển ngành;

• Quy hoạch phát triển lĩnh vực kết cấu hạ tầng;

• Quy hoạch phát triển đô thị;

• Quy hoạch xây dựng

Có thuận lợi cho việc thực hiện dự án hay không?

1.2 NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN

• Khái niệm: là sự nghiên cứu tỉ mỉ, có khoa học xuất phát từ nghiên cứu nhu cầu của người

tiêu dùng để đi đến quyết định nên sản xuất kinh doanh mặt hàng gì, cách thức và chất lượngnhư thế nào, với khối lượng bao nhiêu và lựa chọn phương thức bán hàng, tiếp thị và khuyếnmại nào để tạo chỗ đứng cho sản phẩm của dự án trên thị trường ở hiện tại và trongtương lai

1.2.1 PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG TỔNG THỂ

Giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan về thị trường nói chung và thị trường mà dự án dự kiếnchiếm lĩnh

1.2.2 PHÂN ĐOẠN THỊ TRƯỜNG VÀ XÁC ĐỊNH THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU

• Phân đoạn thị trường: là quá trình phân chia thị trường

tổng thể thành những đoạn thị trường nhỏ mà ở đó khách

hàng sẽ có sự giống nhau về nhu cầu hoặc ước muốn, qua

đó chọn được những đoạn thị trường hấp dẫn đối với dự án

• Xác định thị trường mục tiêu: là thị trường bao gồm các

khách hàng có cùng nhu cầu hoặc mong muốn mà chủ đầu

tư có khả năng đáp ứng một cách có hiệu quả, đồng thời có

thể tạo ra ưu thế hơn so với các đối thủ cạnh tranh và đạt

được các mục tiêu đã định

1.2.3 XÁC ĐỊNH SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN

Là việc thiết kế sản phẩm của dự án đáp ứng nhu cầu của khách hàng mục tiêu (sản phẩm cónhững đặc tính khác biệt so với hàng hoá của đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêngđối với khách hàng)

1.2.4 DỰ BÁO CUNG CẦU THỊ TRƯỜNG VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN

• Dự báo cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án:

 Phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án trong quá khứ và hiện tại;

 Dự báo cầu sản phẩm dự án trong tương lai;

 Dự báo cung sản phẩm dự án trong tương lai

• Các phương pháp dự báo có thể áp dụng:

 Dự báo cầu thị trường bằng phương pháp ngoại suy thống kê;

 Dự báo cầu thị trường bằng mô hình hồi quy tương quan;

 Dự báo cầu thị trường bằng hệ số co giãn cầu;

 Dự báo cầu thị trường bằng phương pháp định mức;

 Dự báo cầu thị trường bằng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia

• Trên cơ sở xác định được cầu và cung của thị trường trong tương lai, xác định được chênhlệch giữa cầu và cung Chênh lệch giữa cầu và cung trong tương lai sẽ chi phối trực tiếp đếnquy mô của dự án và thị phần của dự án tương lai

1.2.5 NGHIÊN CỨU VẤN ĐỀ TIẾP THỊ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN

• Khâu tiếp thị sản phẩm nhằm giải quyết vấn đề: làm thế nào để người tiêu dùng sử dụng sảnphẩm của dự án đang xét thay vì sử dụng sản phẩm của dự án khác?

• Tiếp thị là xác định bằng cách nào với chi phí bao nhiêu để có thể tiêu thụ được sản phẩm của

 Lựa chọn các phương thức linh hoạt để

đẩy mạnh sức mua (phiếu thưởng, góihàng chung, quà tặng );

 Tổ chức mạng lưới tiêu thụ sản phẩm

1.2.6 NGHIÊN CỨU KHẢ NĂNG CẠNH TRANH VÀ CHIẾM LĨNH THỊ TRƯỜNG

• Một dự án đầu tư có hiệu quả thực sự tức là dự án sản xuất ra sản phẩm được thị trườngchấp nhận, được tiêu thụ với số lượng lớn, nghĩa là dự án đó giành được thị phần nhất định

• Những công việc cần làm:

 Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh;

 Xác định chiến lược cạnh tranh:

 Chiến lược sản phẩm;

 Chiến lược về giá sản phẩm;

 Chiến lược tiếp thị

2 NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2.1 Hình thức đầu tư

2.2 Quy mô, công suất dự án

2.3 Công nghệ kỹ thuật của dự án

2.4 Nguyên vật liệu đầu vào

2.5 Cơ sở hạ tầng

2.6 Địa điểm thực hiện dự án

2.7 Giải pháp xây dựng

2.1 LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

Các hình thức đầu tư:

• Đầu tư mới: đầu tư để xây dựng mới, mua sắm

thiết bị và máy móc mới toàn bộ

• Đầu tư cải tạo, mở rộng: trên cơ sở vật chất kỹ

thuật đã có, chủ đầu tư cải tạo hoặc thay thế tài

sản cố định đã cũ, lạc hậu Có thể chia làm đầu

tư theo chiều rộng và đầu tư theo chiều sâu

Chú ý:

• Nếu sản phẩm của dự án chưa từng có trên

thị trường thì hình thức đầu tư mới sẽ được

lựa chọn

• Nếu sản phẩm của dự án đã có trên thị trường

thì chủ đầu tư lựa chọn một trong hai hình thức

đầu tư sao cho đảm bảo hiệu quả đầu tư

2.2 XÁC ĐỊNH QUY MÔ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN

• Khái niệm công suất của dự án: Công suất hoặc

năng lực phục vụ của dự án được phản ánh thông

qua số lượng đơn vị sản phẩm hàng hoá, dịch vụ

được thực hiện trong một đơn vị thời gian với những

điều kiện cho phép

• Căn cứ lựa chọn công suất của dự án:

 Nhu cầu của thị trường hiện tại và tương lai đối

với các loại sản phẩm của dự án;

 Khả năng chiếm lĩnh thị trường của chủ đầu tư;

 Các thông số kỹ thuật và kinh tế của các máy móc hiện có;

 Khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào;

 Năng lực về tổ chức, điều hành sản xuất, khả năng về vốn đầu tư của chủ đầu tư;

 Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế của từng phương án công suất

2.3 LỰA CHỌN CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CHO DỰ ÁN

• Căn cứ lựa chọn:

 Yêu cầu về chủng loại sản phẩm, số lượng sản phẩm, chất lượng sản phẩm của dự án;

 Công suất của dự án;

 Các loại máy móc và dây chuyền công nghệ hiện có trên thị trường;

 Khả năng cung cấp đầu vào về vốn, vật tư, máy móc, nhân lực, nguyên vật liệu;

 Trình độ hiện đại của công nghệ định áp dụng;

 Yêu cầu về bảo vệ môi trường và cải thiện điều kiện lao động;

 Các kết quả của tính toán, so sánh hiệu quả kinh tế của các phương án công nghệ

• Sau khi lựa chọn được công nghệ tối ưu, cần vẽ sơ đồ công nghệ, trong đó chỉ rõ các côngđoạn, nguyên lý hoạt động

2.4 NGUYÊN VẬT LIỆU ĐẦU VÀO

Nguyên tắc lựa chọn:

• Phải chọn những nguyên vật liệu có đặc tính và chất lượng phù hợp với chất lượng sản phẩmcủa dự án

• Là những vật liệu thông dụng, dễ tìm kiếm trên thị trường trong nước và thế giới

• Giá cả hợp lý (gồm giá thu mua, vận chuyển, bảo quản )

2.4 NGUYÊN VẬT LIỆU ĐẦU VÀO (tiếp theo)

Bảng: Nhu cầu và chi phí nguyên vật liệu cho dự án

gốc

Đơn giá

Năm sản xuất

Số lượng Trị giá

Số lượng

Trị giá

Số lượng Trị giá

I Nguyên vật liệu nhập khẩu

2.5 CƠ SỞ HẠ TẦNG CHO DỰ ÁN

• Năng lượng;

• Nước;

• Nhu cầu vận tải và hệ thống giao thông trong nội bộ dự án;

• Hệ thống thông tin liên lạc;

• Hệ thống phòng cháy chữa cháy;

•

2.6 ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN

• Nguyên tắc:

 Khi lựa chọn địa điểm thì các tiêu chuẩn về kỹ thuật bao giờ cũng được xem xét trước, rồimới đến các tiêu chuẩn kinh tế

 Địa điểm được chọn phải phù hợp với quy hoạch chung

 Địa điểm nên gần nguồn cung cấp nguyên liệu hoặc thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự

án, hoặc gần nguồn cung cấp lao động

 Địa điểm nên có cơ sở hạ tầng thuận lợi nhất là về điện, nước, giao thông vận tải, thôngtin liên lạc

 Phải xét đến tính kinh tế của địa điểm

 Nên có nhiều phương án địa điểm để chọn được phương án tối ưu

2.6 ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN (tiếp theo)

• Sau khi chọn địa điểm, cần thực hiện mô tả chi tiết địa điểm

trên bản đồ có tỷ lệ thích hợp

 Mô tả vị trí: toạ độ địa lý hoặc khu vực hành chính;

 Mô tả địa điểm cụ thể với các số liệu mô tả diện tích

ranh giới;

 Môi trường tự nhiên của địa điểm;

 Cơ sở hạ tầng: đường sá, cầu cảng, điện nước ;

 Môi trường xã hội: dân cư, phong tục tập quán, dịch vụ

công cộng

2.7 GIẢI PHÁP XÂY DỰNG DỰ ÁN

• Căn cứ đề xuất giải pháp xây dựng:

 Tình hình của địa điểm xây dựng về mặt tự nhiên, kinh tế và xã hội;

 Công suất và dây chuyền công nghệ đã được lựa chọn;

 Khả năng cung cấp đầu vào cho quá trình xây dựng như vốn, nguyên vật liệu xây dựng,máy móc xây dựng, nhân lực xây dựng;

 Thời gian xây dựng yêu cầu;

 Các quy định và luật pháp có liên quan đến xây dựng;

 Các kết quả so sánh về hiệu quả kinh tế

• Nội dung:

 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng;

 Giải pháp kiến trúc;

 Giải pháp kết cấu xây dựng;

 Giải pháp về công nghệ xây dựng và tổ chức xây dựng;

2.8 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

• Mục đích: Phát hiện các tác động xấu của dự án đến môi trường, tìm các công cụ để quản lý,

hạn chế và ngăn ngừa chúng

• Những tác động tiêu cực có thể có:

 Làm thay đổi điều kiện sinh thái;

 Gây ô nhiễm môi trường;

 Ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường thiên nhiên;

 Ảnh hưởng đến giá trị văn hóa truyền thống tốt đẹp

• Nội dung đánh giá tác động môi trường và các biện pháp giảm thiểu:

 Bước 1: Nhận dạng mọi tác động có thể có của dự án đến môi trường trong giai đoạn xâydựng và giai đoạn vận hành khai thác

 Bước 2: Đề xuất các giải pháp khắc phục

2.9 LỊCH TRÌNH THỰC HIỆN ĐẦU TƯ VÀ LỊCH TRÌNH SẢN XUẤT KINH DOANH

• Mục tiêu: Việc lập lịch trình thực hiện từng hạng mục công trình, từng công việc trong mỗi

hạng mục công trình của dự án phải đảm bảo dự án đi vào sản xuất hoặc hoạt động theođúng thời gian dự định

• Thông tin cần thu thập:

 Thời gian cần phải hoàn thành từng hạng mục công trình và cả công trình

 Những hạng mục nào phải hoàn thành trước, những hạng mục nào có thể làm sau, nhữnghạng mục, công việc nào có thể làm song song

 Ngày khởi sự hoạt động sản xuất

• Phương pháp phân tích và lập lịch trình:

 Phương pháp sơ đồ GANTT;

 Phương pháp PERT và CPM

2.9 LỊCH TRÌNH THỰC HIỆN ĐẦU TƯ VÀ LỊCH TRÌNH SẢN XUẤT KINH DOANH (tiếp theo)

Bảng: Tiến độ thực hiện đầu tư nhà máy sản xuất xi măng

3 NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ CỦA DỰ ÁN

3.1 Cơ cấu tổ chức quản lý vận hành dự án đầu tư

3.2 Dự kiến nhân sự và chi phí cho nhân lực thực hiện dự án

3.1 CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN

• Cơ cấu tổ chức quản lý vận hành dự án: được đặc trưng bởi thành phần, số lượng các bộ

phận quản lý và cả hệ thống quy chế quy định nhiệm vụ, quyền hạn và những mối liên hệ tácđộng qua lại giữa các bộ phận

• Nguyên tắc lựa chọn:

 Tập trung hoá: Tạo ra một bộ máy quản trị nhất định để giải quyết những nhiệm vụ và

những quyết định chủ yếu

 Chuyên môn hoá: tiến hành phân công lao động giữa các nhân viên khác nhau phù hợp

với trình độ chuyên môn của họ

 Đồng bộ: bao quát đầy đủ toàn bộ khối lượng công việc phải hoàn thành.

 Linh hoạt: sự uyển chuyển để tạo nên những khả năng thích ứng và đáp ứng kịp thời mọi

tình huống có thể xảy ra

3.1 CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN (tiếp theo)

• Nhiệm vụ của các bộ phận trong cơ cấu tổ chức:

 Nhiệm vụ kỹ thuật: nghiên cứu cải tiến kỹ thuật, thiết kế, quản lý quy trình công nghệ sản

xuất, kiểm tra chất lượng sản phẩm

 Nhiệm vụ sản xuất: điều hành quá trình sản xuất sản phẩm.

 Nhiệm vụ tiếp thị: nghiên cứu, tìm kiếm thị trường, đưa sản phẩm vào kênh phân phối.

 Nhiệm vụ tài chính: thanh toán và tính toán các khoản thuế khoá, bảo hiểm, kế toán, kiểm

toán các chi phí đầu vào và đầu ra

3.1 CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN (tiếp theo)

Sơ đồ tổ chức quản lý theo nhiệm vụ

Hội đồng quản trị Tổng Giám đốc

Giám đốc

sản xuất

Giám đốc tiếp thị

Giám đốc dịch vụ

Quảng cáo khuyến mại

Trung tâm dịch vụ A

Trung tâm dịch vụ B

Tài chính

Kế toán

3.1 CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN (tiếp theo)

Giám đốc khu vực C

Giám đốc tài chính

3.1 CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN (tiếp theo)

Hội đồng quản trị Tổng Giám đốc

Giám đốc phụ trách sản phẩm C

Giám đốc tài chính

3.1 CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN (tiếp theo)

Các bước tiến hành khi xây dựng hệ thống các phòng, ban chức năng trong cơ cấu tổ chức quản lý:

• Bước 1: Xác định khối lượng công việc cho mỗi chức năng quản lý Đây chính là điểm xuấtphát để xác định số lượng các phòng ban chức năng cần có ở một dự án cũng như số lượngnhân viên cần thiết ở mỗi phòng ban chức năng

• Bước 2: Xác định số lượng các phòng ban chức năng và các bộ phận sản xuất, cung ứng dịch

3.2 DỰ KIẾN NHÂN SỰ VÀ CHI PHÍ NHÂN LỰC

• Sau khi xây dựng được sơ đồ tổ chức vận hành dự án, cần dự kiến số lượng nhân viên, côngnhân bao gồm cả công việc phụ như tạp dịch, bảo vệ, tiếp tân, lái xe, cần phân rõ:

 Người trong nước, người nước ngoài;

 Số lượng cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật và yêu cầu về chuyên môn, ngoại ngữ, vi tính;

về kinh nghiệm công tác;

 Số lượng công nhân (lao động phổ thông, lao động có trình độ);

 Tỷ lệ nam, nữ;

 Tuổi nghề, tuổi đời

3.2 DỰ KIẾN NHÂN SỰ VÀ CHI PHÍ NHÂN LỰC (tiếp theo)

• Số lượng công nhân trực tiếp sản xuất:

Trong đó:

 CN: Số lượng công nhân trực tiếp sản xuất cần có trong một năm (người);

 Qi: Số lượng sản phẩm i (i = 1, 2, , n) hoặc khối lượng công việc i phải thực hiện trongmột năm;

 DMti: Định mức thời gian đối với sản phẩm hoặc công việc i (giờ công/1 sản phẩm);

 Tbq: Thời gian làm việc thực tế bình quân của một công nhân trong 1 năm(giờ/người - năm);

3.2 DỰ KIẾN NHÂN SỰ VÀ CHI PHÍ NHÂN LỰC (tiếp theo)

Bảng: Cơ cấu lao động làm việc cho dự án

Năm

Người Việt Nam

Người nước ngoài

Người Việt Nam

Người nước ngoài

Nhân viên trực tiếp

3.2 DỰ KIẾN NHÂN SỰ VÀ CHI PHÍ NHÂN LỰC (tiếp theo)

Chi phí nhân lực bao gồm: chi phí lương cơ bản, phụ cấp, tiền thưởng, phúc lợi và chi phí đàotạo, tuyển dụng

Bảng: Dự kiến tổng quỹ lương hàng năm

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1 Sau khi nghiên cứu các căn cứ hình thành dự án như các điều kiện vĩ mô và thị trường, Công

ty đã quyết định thực hiện dự án vì những lý do sau:

• Có đầy đủ căn cứ pháp lý;

• Các yếu tố vĩ mô thuận lợi;

• Thị trường còn có nhu cầu về sản phẩm của dự án

2 Công ty chọn địa điểm xây dựng công trình dựa trên căn cứ: khu vực này phù hợp với quyhoạch đồng thời đây là vị trí rất thuận lợi cho việc đi lại, nhiều khách hàng muốn mua căn hộcũng như thuê văn phòng ở khu này mặc dù giá cao hơn các vị trí khác

Công ty lựa chọn phương án xây dựng dựa trên những căn cứ sau:

• Dự án là một công trình hỗn hợp nằm ở mặt đường lớn, vì vậy kiến trúc sẽ mang phong cáchhiện đại và thuận tiện Rút kinh nghiệm từ các chung cư cao tầng được xây dựng trước đây,công ty đã thiết kế dự án được đánh giá là đẹp, tiện dụng

• Công ty đã đưa ra phương án thiết kế kết cấu công trình, giải pháp thiết kế điện, nước, điều