Đất đai là tài nguyên quan trọng của quốc gia, việc ước lượng giá đất chính xác sẽ góp phần nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, tăng nguồn thu cho ngân sách và đóng góp thiết thực cho công tác an sinh – xã hội. Để đi vào chi tiết về vấn đề giá đất, em xin chọn Đề bài tập học kì số 18 với nội dung: “Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay?”. NỘI DUNG I. GIÁ ĐẤT VÀ CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT 1. Khái quát về giá đất và khung giá đất Tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. 20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.” Như vậy, có thể hiểu giá đất là giá trị quyền sử dụng đất đai, là khoản tiền tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất nhất định. Về khung giá đất, khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất. Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất được điều chỉnh định kỳ như sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Khung giá đất được điều chỉnh khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. (Khoản 1 Điều 9 Nghị định 442014NĐCP). 2. Các loại giá đất pháp luật hiện hành quy định Căn cứ vào cơ chế hình thành nên giá đất thì giá đất bao gồm 2 loại: • Giá đất thị trường: Hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được thỏa thuận trong các giao dịch do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê,... do các bên tự do thỏa thuận bình đẳng, không áp dụng giá đất Nhà nước. • Giá đất Nhà nước: Giá đất do Nhà nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất. Bảng giá đất và giá đất cụ thể do Nhà nước quy định tại Điều 114 Luật đất đai 2013. II. CƠ CHẾ ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT 1. Các nguyên tắc áp dụng giá đất Giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định chi tiết về vấn đề cách áp dụng giá đất trong từng trường hợp cụ thể như sau: Về việc định giá đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013: “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.” 2. Phương pháp áp dụng giá đất Về phương pháp định giá đất, theo Điều 4, 5 Nghị định 442014NĐCP thì có 05 phương pháp định giá đất như sau: Phương pháp so sánh trực tiếp: được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng,.v.v.. Phương pháp chiết trừ: định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp thu nhập: định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất. Phương pháp thặng dư: định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành, được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này. Sau khi áp dụng nguyên tắc định giá đất, phương pháp khác nhau và một số yếu tố khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đưa ra giá đất, cụ thể là bảng giá đất và giá đất cụ thể. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể sẽ tùy vào trường hợp khác nhau. 2.1. Bảng giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất Bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định gồm các trường hợp áp dụng giá đất, cụ thể như sau: • Tính tiền sử dụng đất ở khi Nhà nước công nhận với diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sang đất ở với diện tích trong hạn mức giao: Theo Nghị định 452014NĐCP quy định về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau: Với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15101993: Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Với đất sử dụng sau ngày 15101993: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. • Tính tiền thuế sử dụng đất và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai: Giá tính thuế: bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất, với diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng; và giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ năm năm. Các loại phí bao gồm: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; phí thẩm quyền, cấp quyền sử dụng đất. Các loại lệ phí bao gồm: lệ phí địa chính; lệ phí trước bạ. Các loại phí và lệ phí được quy định tại quy định tại Thông tư số 022014TTBTC; trong đó, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với mức thu quy định tại Nghị định 1402016NĐCP; giá đất làm căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh quy định. • Tính tiền xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai và tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quan lý và sử dụng đất: Nghị định số 1022014NĐCP quy định: Mức phạt tiền thấp nhất đối với hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này là 500.000 đồng , áp dụng đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu; hành vi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ; v.v…. Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở có hành vi chậm làm thủ tục này từ trên 12 tháng trở lên đối với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên thì phải chịu phạt 1.000.000.000 đồng. Đây cũng là mức phạt tiền cao nhất đối với hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này. • Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Theo Nghị định 012017NĐCP, Thông tư số 802017TTBTC ngày 0282017 của Bộ Tài chính quy định như sau: Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai (người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất) thì quy định: chủ sở hữu tài sản được trả lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đã tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo nguyên tắc quy định tại Khoản 1 Điều 18a Nghị định 012017NĐCP. Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai mà đất đó được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất thì được trả lại giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 18a Nghị định 012017NĐCP. 2.2. Giá đất cụ thể và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể Giá đất cụ thể là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được UBND cấp tỉnh xây dựng. Giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân và được thay đổi, điều chỉnh dựa theo hệ số điều chỉnh giá đất. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể bao gồm: • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Theo Nghị định 452014NĐCP quy định về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau: Với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15101993: đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Với đất sử dụng sau ngày 15101993: đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trang 1- -BÀI TẬP LỚN HỌC KỲ
BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI
HÀ NỘI – 2020
Trang 2M C L C ỤC LỤC ỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
NỘI DUNG 1
I GIÁ ĐẤT VÀ CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT 1
1 Khái quát về giá đất và khung giá đất 1
2 Các loại giá đất pháp luật hiện hành quy định 2
II CƠ CHẾ ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT 2
1 Các nguyên tắc áp dụng giá đất 2
2 Phương pháp áp dụng giá đất 3
2.1 Bảng giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất 4
2.2 Giá đất cụ thể và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể 6
III NHỮNG HẠN CHẾ CỦA VIỆC ÁP DỤNG CƠ CHẾ HAI GIÁ TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC 8
1 Ý nghĩa của việc áp dụng cơ chế hai giá 8
2 Một số hạn chế của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai 8
3 Các giải pháp khắc phục những hạn chế trong cơ chế hai giá 10
KẾT LUẬN 10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11
Trang 3MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên quan trọng của quốc gia, việc ước lượng giá đất chính xác sẽ góp phần nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, tăng nguồn thu cho ngân sách và đóng góp thiết thực cho công tác an sinh – xã hội
Để đi vào chi tiết về vấn đề giá đất, em xin chọn Đề bài tập học kì số 18 với nội dung:
“Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay?”.
NỘI DUNG
I GIÁ ĐẤT VÀ CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
1 Khái quát về giá đất và khung giá đất
Tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“19 Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
20 Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”
Như vậy, có thể hiểu giá đất là giá trị quyền sử dụng đất đai, là khoản tiền tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất nhất định
Về khung giá đất, khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất được
điều chỉnh định kỳ như sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với
từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” Khung giá đất được
Trang 4điều chỉnh khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất (Khoản 1 Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
2 Các loại giá đất pháp luật hiện hành quy định
Căn cứ vào cơ chế hình thành nên giá đất thì giá đất bao gồm 2 loại:
Giá đất thị trường: Hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá
Nhà nước quy định Giá đất thị trường được thỏa thuận trong các giao dịch do các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê, do các bên tự do thỏa thuận bình đẳng, không áp dụng giá đất Nhà nước
Giá đất Nhà nước: Giá đất do Nhà nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật Khi
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất Bảng giá đất và giá đất cụ thể do Nhà nước quy định tại Điều 114 Luật đất đai 2013
II CƠ CHẾ ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT
1 Các nguyên tắc áp dụng giá đất
Giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của quyền sử dụng đất Luật Đất đai
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định chi tiết về vấn đề cách áp dụng giá đất trong từng trường hợp cụ thể như sau:
Về việc định giá đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013:
“1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
Trang 5c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”
2 Phương pháp áp dụng giá đất
Về phương pháp định giá đất, theo Điều 4, 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì có 05 phương pháp định giá đất như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp: được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các
thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng,.v.v
Phương pháp chiết trừ: định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường
hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Phương pháp thu nhập: định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi
phí từ việc sử dụng đất
Phương pháp thặng dư: định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi
quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng
hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành, được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này
Trang 6Sau khi áp dụng nguyên tắc định giá đất, phương pháp khác nhau và một số yếu tố khác,
cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đưa ra giá đất, cụ thể là bảng giá đất và giá đất cụ thể Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể sẽ tùy vào trường hợp khác nhau
2.1 Bảng giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất
Bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên
cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định gồm các trường hợp áp dụng giá đất, cụ thể như sau:
Tính tiền sử dụng đất ở khi Nhà nước công nhận với diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sang đất ở với diện tích trong hạn mức giao:
Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993: Trường hợp đất có nhà ở thì người
sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
Với đất sử dụng sau ngày 15/10/1993: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất
Tính tiền thuế sử dụng đất và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai:
Giá tính thuế: bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất, với diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng; và giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ năm năm
Các loại phí bao gồm: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; phí thẩm quyền, cấp quyền sử dụng đất Các loại lệ phí bao gồm: lệ phí địa chính; lệ phí trước bạ Các loại phí và lệ phí được quy định tại quy định tại Thông tư số 02/2014/TT-BTC; trong đó, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu,
Trang 7quyền sử dụng với mức thu quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP; giá đất làm căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh quy định
Tính tiền xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai và tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quan lý và sử dụng đất:
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP quy định:
Mức phạt tiền thấp nhất đối với hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này là 500.000 đồng , áp dụng đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu; hành vi chuyển mục đích
sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ; v.v…
Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở có hành vi chậm làm thủ tục này từ trên 12 tháng trở lên đối với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên thì phải chịu phạt 1.000.000.000 đồng Đây cũng là mức phạt tiền cao nhất đối với hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này
Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Thông tư số 80/2017/TT-BTC ngày 02/8/2017 của Bộ Tài chính quy định như sau:
Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai (người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất) thì quy định: chủ sở hữu tài sản được trả lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đã tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật mà không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo nguyên tắc quy định tại Khoản 1 Điều 18a Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Trang 8Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai mà đất đó được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất thì được trả lại giá trị quyền
sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 18a Nghị định 01/2017/NĐ-CP
2.2 Giá đất cụ thể và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được UBND cấp tỉnh xây dựng Giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân và được thay đổi, điều chỉnh dựa theo hệ số điều chỉnh giá đất Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể bao gồm:
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993: đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Với đất sử dụng sau ngày 15/10/1993: đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền
Trang 9 Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức được quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào loại đất và mục đích được Nhà nước cho phép chuyển
mà tiền sử dụng phải nộp giữa từng trường hợp cụ thể là khác nhau
Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất:
Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá được : Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất (Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất và được xác định theo các phương pháp định giá đất
Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp
cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp được thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất cụ thể được quy định tại Điều 15, Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất
Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Trang 10Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Do đó,để biết chính xác mức bồi thường đối với mảnh đất, cần đến Ủy ban nhân dân tỉnh để biết chính xác vị trí mảnh đất nhà mình và giá đất do Ủy ban nhân dân quyết định đối với đợt bồi thường hiện tại là bao nhiêu
III NHỮNG HẠN CHẾ CỦA VIỆC ÁP DỤNG CƠ CHẾ HAI GIÁ TRONG QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC
1 Ý nghĩa của việc áp dụng cơ chế hai giá
Nền kinh tế hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để doanh nghiệp, người dân xác định cơ sở tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án Người dân cũng được Nhà nước và doanh nghiệp áp dụng khung giá đất này để đóng tiền hoặc nhận đền bù đất đai giải phóng mặt bằng theo quy định Một giá đất khác do các thành phần của nền kinh tế trong thị trường thực thi thỏa thuận, gọi là giá thị trường Sự cùng tồn tại của hai loại giá đất đảm bảo tính khách quan trong nền kinh tế thị trường, hướng tới sự đồng thuận của các bên có lợi ích liên quan Mặt khác, cơ chế hai giá đảm bảo tính hợp pháp trong hoạt động kinh doanh thuộc lĩnh vực bất động sản, ngăn ngừa những hệ quả xấu của quản lý đất đai
2 Một số hạn chế của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai
Hiện nay tồn tại hai loại giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường Trong đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-40% so với thị trường Khi mà thị trường diễn biến
không ổn định, có lúc sôi động, sốt đất, sốt giá nhưng cũng có thời gian trầm lắng, đóng băng Trong khi đó, hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán ngầm về đất đai diễn ra phổ biến
Cơ chế hai giá cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp xung vấn đề thu hồi đất Thực trạng này đã gây nhiều khó khăn cho công tác thu thập, phân tích, xử lý và sử
dụng các thông tin thẩm định giá, nhất là khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất Khoảng chênh lệch giữa hai giá đất càng lớn, càng gây nhiều bất cập và được cho là chưa có sự