UNG DUNG GIS DE XÂY DUNG CO SO DU LIEU BAT DONG SAN TAI THÀNH PHO DÔNG HÀ, TINH QUANG TRI LUAN VAN THAC SI

Quy trình xây d ng mô hình 3D trên ArcGIS... C ng gi ng nh quan tr ng... ArcGIS Destop cho phép l u tr và qu n lý thông tin Id mã... Các ng d ng chính trong ArcGIS Destop 10.2 ArcCatalo

L I CAM OAN

Tôi xin cam đoan r ng, các s li u và k t qu nghiên c u trong lu n v n này là

Tôi xin cam đoan m i s giúp đ cho vi c th c hi n lu n v n này đã đ c c m n

Tôi xin cam đoan và ch u trách nhi m v n i dung đ tài c a mình

Hu , ngày tháng n m 2019

Tác gi lu n v n

Lê Th Y n

L I C M N

đóng góp quý báu c a nhi u t p th và cá nhân đã t o đi u ki n cho tôi hoàn thành

lu n v n này

ki n cho tôi trong quá trình h c t p và th c hi n nghiên c u đ tài

V n phòng đ ng ký quy n s d ng đ t – Chi nhánh thành ph ông Hà

 y ban nhân dân ph ng ông L ng

TÓM T T

ông Hà, t nh Qu ng Tr ” đ c th c hi n t tháng 8/2018 đ n tháng 02/2019 S li u

c a đ tài đ c thu th p t nhi u ngu n khác nhau bao g m s li u th c p và s c p

d ng đ t và b t đ ng s n t i ph ng ông L ng, thành ph ông Hà Ph ng pháp

li u đi u tra

ph ng ông L ng, t ng quan v tình hình qu n lý đ t đai và th tr ng b t đ ng s n

ph ng ông L ng, thành ph ông Hà

ông L ng là m t ph ng có v trí khá thu n l i c a thành ph ông Hà, dân

c t p trung ngày càng đông và có nh ng đi u ki n đ phát tri n kinh t - xã h i khá

ông L ng c ng phát tri n m t cách nhanh chóng trong nh ng n m tr l i đây

m c đích là ph c v cho th tr ng b t đ ng s n và đã ti n hành đi u tra đ c thông

T k t qu đi u tra đó, đ tài đã th c hi n xây d ng c s d li u thông tin

thu c tính c a t ng th a đ t, công trình xây d ng c ng nh t ng cây xanh k t h p v i

vi c ng d ng ph n m m ArcGIS đ liên k t d li u không gian nh m xây d ng các

b n đ đ n tính v các thông tin b t đ ng s n K t qu , c s d li u b t đ ng s n s

di n tích sàn ng th i s d ng b c s d li u đã đ c xây d ng ph c v cho th

tr ng b t đ ng s n trên đ a bàn ph ng ông L ng nh tìm ki m các thông tin

th a đ t theo yêu c u, thu s d ng đ t phi nông nghi p…

Qua đó cho th y, ph n m m ArcGIS có kh n ng t t đ ng d ng trong vi c

t i ph ng ông L ng mà có th m r ng trên đ a bàn thành ph

M C L C

L I CAM OAN i

L I C M N ii

TÓM T T iii

M C L C iv

DANH M C CÁC KÝ HI U VÀ CH VI T T T vi

DANH M C CÁC B NG vii

DANH SÁCH CÁC HÌNH V .viii

M U 1

1.1 t v n đ 1

1.2 M c tiêu c a đ tài 2

1.2.1 M c tiêu chung 2

1.2.2 M c tiêu c th 2

1.3 Ý ngh a khoa h c và th c ti n 2

1.3.1 Ý ngh a khoa h c 2

1.3.2 Ý ngh a th c ti n 2

CH NG 1 T NG QUAN CÁC V N NGHIÊN C U 3

1.1 C S LÝ LU N 3

1.1.1 t đai và b t đ ng s n 3

1.1.2 Th tr ng b t đ ng s n 8

1.1.3 Khái quát v giá đ t và b t đ ng s n 12

1.1.4 Lý thuy t v h th ng thông tin đ a lý (GIS) 15

1.1.5 Gi i thi u v c s d li u 18

1.1.6 Gi i thi u v ph n m m ArcGIS Destop 10.2 19

1.2 C S TH C TI N 22

1.2.1 Tình hình ng d ng GIS trên th gi i 22

1.2.2 Tình hình ng d ng GIS Vi t Nam 23

1.3 M T S TÀI NGHIÊN C U CÓ LIÊN QUAN 25

CH NG 2 I T NG, PH M VI, N I DUNG, PH NG PHÁP NGHIÊN C U 28

2.1 I T NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U 28

2.1.1 i t ng nghiên c u 28

2.1.2 Ph m vi nghiên c u 28

2.2 N I DUNG NGHIÊN C U 28

2.3 PH NG PHÁP NGHIÊN C U 28

2.3.1 Ph ng pháp đi u tra, thu th p s li u 28

2.3.2 Ph ng pháp t ng h p, x lý s li u 29

2.3.3 Ph ng pháp phân tích và xây d ng b n đ s 29

CH NG 3 K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N 30

3.1 KHÁI I U KI N T NHIÊN VÀ I U KI N KINH T - XÃ H I C A THÀNH PH ÔNG HÀ, T NH QU NG TR 30

3.1.1 i u ki n t nhiên 30

3.1.2 i u ki n kinh t xã h i 36

3.1.3 Nh n xét chung 40

3.2 T NG QUAN TH TR NG B T NG S N C A THÀNH PH ÔNG HÀ, T NH QU NG TR 41

3.3 XÂY D NG C S D LI U B T NG S N 44

3.3.1 Quy trình xây d ng mô hình 3D 44

3.3.2 Ngu n d li u đ u vào 45

3.3.3 Xây d ng c s d li u thu c tính và không gian 47

3.3.4 T o mô hình 3D trong ArcScene 54

3.4 NG D NG C A H TH NG C S D LI U B T NG S N 58

3.4.1 Ph c v cho công tác qu n lý đ t đai và b t đ ng s n 58

3.4.2 Ph c v tra c u thông tin cho ng i mua b t đ ng s n 62

3.4.3 Hi n th , truy xu t, qu n lý d li u 3D ph c v quy ho ch không gian đô th 64

K T LU N VÀ KI N NGH 66

1 K t lu n 66

2 Ki n ngh 67

TÀI LI U THAM KH O 68

PH L C 70

DANH M C CÁC KÝ HI U VÀ CH VI T T T

DANH M C CÁC B NG

B ng 1.1 ng d ng công ngh GIS trong m t s lnh v c 17

B ng 3.1 B ng thu c tính th hi n thông tin ranh gi i th a đ t 52

B ng 3.2 B ng thu c tính th hi n thông tin l p Nhà 53

B ng 3.3 B ng thu c tính th hi n thông tin l p giao thông 54

B ng 3.4 B ng thu c tính th hi n thông tin l p Môi tr ng (cây xanh) 54

DANH SÁCH CÁC HÌNH V

Hình 1.1 Mô t th tr ng b t đ ng s n 9

Hình 1.2 Các thành ph n c a GIS 16

Hình 1.3 M i quan h gi a d li u không gian và d li u phi không gian 19

Hình 3.1 B n đ hành chính thành ph ông Hà 30

Hình 3.2 Quy trình xây d ng mô hình 3D trên ArcGIS 44

Hình 3.3 B n đ đ a chính ph ng ông L ng t l 1:1000 46

Hình 3.4 H p tho i Add Data 48

Hình 3.5 H p tho i Add Data 48

Hình 3.6 H p tho i Feature To Polygon 49

Hình 3.7 L p thông tin ranh gi i 50

Hình 3.8 L p thông tin nhà 50

Hình 3.9 L p thông tin môi tr ng – cây xanh 50

Hình 3.10 L p thông tin giao thông 51

Hình 3.11 H p tho i Add Field 51

Hình 3.12 H p tho i Scene Properties 55

Hình 3.13 Các l p d li u đ c đ a vào ArcScene 55

Hình 3.14 K t qu hi n th l p Nha_o 56

Hình 3.15 H p tho i Properties 57

Hình 3.16 Mô hình 3D c a khu v c nghiên c u 57

Hình 3.17 H p tho i Select by Attributes 59

Hình 3.18 K t qu l a ch n n m chuy n nh ng 2017 59

Hình 3.19 H p tho i Select by Location 61

Hình 3.20 K t qu tìm ki m trên b n đ 61

Hình 3.21 K t qu tìm ki m trên b ng thu c tính 62

Hình 3.22 H p tho i Identify Results 63

Hình 3.23 Hình nh b t đ ng s n khi th c hi n ch c n ng Hyperlink 64

Hình 3.24 Mô hình 3D t b n đ s 27, ph ng ông L ng 65

Bi u đ 3.1 S l ng giao d ch b t đ ng s n t i thành ph ông Hà, t nh Qu ng Tr , giai đo n 2013 – 2018 (l t giao d ch) 42

M U

1.1 t v n đ

B t đ ng s n n c ta hi n nay đã tr thành m t ngu n v n, ngu n tài nguyên

đ nhà n c và nhân dân đ u t phát tri n s n xu t kinh doanh nhi u n c trên th

đ ng có tính chuyên nghi p cao.B t đ ng s n là tài s n g n li n v i cu c s ng c a

b n quy ph m pháp lu t

Trong nh ng n m v a qua, th tr ng b t đ ng s n đã hình thành và phát tri n

đáp ng các yêu c u b c xúc c a nhân dân v c i thi n n i thúc đ y th tr ng

b t đ ng s n phát tri n, Nhà n c đã áp d ng nhi u chính sách nh m t o ra s minh

s khai, kém phát tri n v i s l n át c a th tr ng không chính th c Tr c đây t t c

th công nh : tài li u, s sách, b n đ gi y Vi c tra c u thông tin đ n t ng th a đ t,

đi m này làm cho công ngh GIS tr thành công ngh r t hi u qu và đ c ng d ng

r ng rãi

trên đà phát tri n chung cùng c n c, các ho t đ ng trong qu n lý thông tin v b t

đ ng s n đã và đang đ c tri n khai, thay th d n ph ng pháp qu n lý truy n th ng

b ng vi c s d ng công ngh tin h c Trong đó, công ngh GIS đ c s d ng vào quá

nghiên c u và ng d ng các ph n m m c th vào qu n lý thông tin b t đ ng s n đ a

ph ng là vi c làm t t y u và c n thi t

V i nh ng lý do trên, nh m ph c v cho th tr ng b t đ ng s n, giúp cho các

b t đ ng s n, có đ y đ thông tin đ ti n hành qu n lý, giao d ch b t đ ng s n thành

b t đ ng s n trong vi c qu n lý đ t đai, đ nh giá b t đ ng s n, xây d ng m t th tr ng

b t đ ng s n minh b ch và phát tri n

đ t đai và b t đ ng s n

CH NG 1 T NG QUAN CÁC V N NGHIÊN C U

1.1 C S LÝ LU N

1.1.1 t đai và b t đ ng s n

1.1.1.1 Khái ni m v đ t đai

t đai là ph n v trái đ t đ c t o thành trong t nhiên bao g m: th ch quy n,

đ t và chi u sâu d i đ t theo chi u th ng đ ng

t đ c s d ng vào nhi u m c đích khác nhau t đ c coi là b t đ ng s n

1.1.1.2 Khái ni m và phân lo i b t đ ng s n

Vi c phân lo i tài s n thành “b t đ ng s n” và “đ ng s n” có ngu n g c t Lu t

c La Mã, theo đó b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là

t t c nh ng gì đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t B t đ ng s n

đ n đ t đai hay g n li n v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i nh ng b ph n

c u thành lãnh th

H u h t các n c đ u coi b t đ ng s n là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ n

đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t Tuy nhiên, m i

n c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n li n” v i đ t đai đ c coi là b t

đ ng s n i u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh “mùa màng ch a g t, trái cây ch a b t

kh i cây là b t đ ng s n, n u đã b t kh i cây đ c coi là đ ng s n” T ng t , quy đ nh

Trong khi đó, i u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy đ nh “b t đ ng s n là đ t đai và nh ng

v t g n li n v i đ t đai, bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t đai” Lu t Dân

s c đ a ra khái ni m b t đ ng s n bao g m đ t đai và các tài s n g n v i đ t

công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công

trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp

lu t quy đ nh”

Nh v y, khái ni m b t đ ng s n r t r ng, đa d ng và c n đ c quy đ nh c th

b ng pháp lu t c a m i n c Có nh ng tài s n qu c gia này cho là đ ng s n, trong khi

qu c gia khác l i li t kê vào danh m c b t đ ng s n H n n a, các quy đ nh v b t

đ ng s n trong pháp lu t c a Vi t Nam là khái ni m m mà cho đ n nay ch a có các quy đ nh c th danh m c các tài s n này

T kinh nghi m c a nhi u n c và k t qu nghiên c u n c ta, b t đ ng s n

ph c t p r t cao và ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan và khách quan Nhóm

này có tác đ ng r t l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n c c ng nh

- B t đ ng s n không đ u t xây d ng ch y u là đ t nông nghi p (d i d ng t

li u s n xu t) bao g m các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng thu s n, đ t

- B t đ ng s n đ c bi t là nh ng b t đ ng s n nh các công trình b o t n qu c

c a lo i b t đ ng s n này là kh n ng tham gia th tr ng r t th p

Vi c phân chia b t đ ng s n theo 3 lo i trên đây là r t c n thi t b o đ m cho

vi c xây d ng c ch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr ng b t đ ng s n phù

h p v i đi u ki n kinh t - xã h i c a n c ta.[26]

1.1.1.3 c đi m c a b t đ ng s n

a Tính cá bi t và khan hi m

c đi m này c a b t đ ng s n xu t phát t tính cá bi t và tính khan hi m c a

đ t đai Tính khan hi m c a đ t đai là do di n tích b m t trái đ t là có h n Chính vì

trí không gian khác nhau k c hai công trình c nh nhau và cùng xây theo m t thi t k

b Tính b n lâu

t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên đ c xem nh

c i t o nâng c p có th t n t i hàng tr m n m ho c lâu h n n a Vì v y, tính b n lâu

c a b t đ ng s n là ch tu i th c a v t ki n trúc và công trình xây d ng

đi, không b thanh lý sau m t quá trình s d ng, l i có th s d ng vào nhi u m c đích

c Tính ch u s nh h ng l n nhau

B t đ ng s n ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t b t đ ng s n này

d Các tính ch t khác

- Tính thích ng: L i ích c a b t đ ng s n đ c sinh ra trong quá trình s

đ c nh ng nét đ c tr ng c a nó, đ ng th i v n đ m b o yêu c u s d ng c a ng i

tiêu dùng trong vi c tho mãn nhu c u sinh ho t, s n xu t - kinh doanh và các ho t

đ ng khác

- Tính ph thu c vào n ng l c qu n lý: Hàng hoá b t đ ng s n đòi h i kh n ng

- Mang n ng y u t t p quán, th hi u và tâm lý xã h i: Hàng hoá b t đ ng s n

đ ng s n.[26]

1.1.1.4 Các y u t nh h ng đ n giá tr b t đ ng s n

tr ng Khi c u l n h n cung, giá b t đ ng s n th ng b đ y cao lên; ng c l i, khi

th tr ng: “đ c quy n”, “đ u c ”, “c nh tranh không lành m nh” ; có nh ng y u t

xu t phát t s can thi p c a Nhà n c nh đ u t c a Nhà n c vào vi c nâng c p c

a Các y u t có m i liên h tr c ti p v i b t đ ng s n

- Nhóm các y u t t nhiên

b t đ ng s n n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có

c ng thì giá c a b t đ ng s n s th p, ng c l i giá c a nó s cao h n

* c đi m trên m t đ t và d i lòng đ t (đ dày c a l p b m t, tính ch t th

nh ng, tính ch t v t lý…) M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr c a b t

đ ng s n tu thu c vào m c đích s d ng đ t Ví d : đ màu m c a đ t có th r t

hay n ào đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr b t đ ng s n

vùng th ng b các s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t…) làm

- Nhóm các y u t kinh t

* Kh n ng mang l i thu nh p t b t đ ng s n: m c thu nh p hàng n m t b t

đ ng s n mang l i s có nh h ng quan tr ng đ n giá tr c a b t đ ng s n đó Khi kh

n ng t o ra thu nh p t b t đ ng s n càng cao thì giá chuy n nh ng c a nó càng cao

và ng c l i

nhà, s h n ch quy n s h u chung

c Các y u t chung bên ngoài

- Các y u t chính tr pháp lý: s thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà

n c và chính quy n đ a ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th

tr ng b t đ ng s n nói chung và s đ u t vào l nh v c b t đ ng s n nói riêng

- Các y u t thu c v kinh t v mô: đó là các y u t kinh t liên quan nh là

th tr ng b t đ ng s n trong khu v c; các đi u ki n c a th tr ng b t đ ng s n trong

c p đi n, thông tin liên l c…); m c đ t ng tr ng GDP hàng n m c a vùng; thu nh p

đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng

- Các y u t xã h i: Các y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr b t đ ng

b t đ ng s n Tình tr ng nh ng ng i s ng trong b t đ ng s n, tình tr ng s c kho ,

nh ng ng i đang chung s ng…; nh ng v n đ liên quan đ n thuy t phong thu [23]

lao đ ng đ c bi t là th tr ng b t đ ng s n l i ch m i trong giai đo n ban đ u hình

thành và phát tri n

Khái ni m 1: Th tr ng b t đ ng s n là th tr ng c a ho t đ ng mua bán, trao

đ i, cho thuê, th ch p, chuy n nh ng quy n s d ng b t đ ng s n theo quy lu t c a

th tr ng có s qu n lý c a nhà n c

Khái ni m 2: Th tr ng b t đ ng s n là t ng hòa các giao d ch dân s v b t

đ ng s n t i m t đ a bàn nh t đ nh, trong th i gian nh t đ nh

Khái ni m 3: Th tr ng b t đ ng s n là t ch c các quy n có liên quan đ n đ t

đ c l p v i các đ c tính v t ch t mà th ng đ c g i là đ t

đ c t ch c theo m t ý đ nh t đ nh

Hình 1.1 Mô t th tr ng b t đ ng s n

Do quan đi m khác nhau v hàng hóa b t đ ng s n và ph m vi th tr ng nên

Do đó đ t đai b n thân nó là b t đ ng s n đ ng th i là y u t đ u tiên c a b t k b t

đ ng s n nào khác Tuy nhiên trên th c t , th tr ng đ t đai ch là m t b ph n c a th

tr ng b t đ ng s n và hàng hóa đ t đai ch là m t ph n c a hàng hóa b t đ ng s n

nhà đ t (th tr ng đ a c) Quan ni m này khá ph bi n n c ta vì cho r ng ch có nhà đ t m i mang ra mua bán chuy n nh ng trên th tr ng C ng gi ng nh quan

tr ng Vì v y quan ni m này là không đ y đ

đ t) b t đ ng s n theo quy lu t th tr ng Khái ni m này ph n ánh tr c di n các ho t

đ ng c a th tr ng c th Khái ni m này d làm ng i ta nh n bi t ph m vi và n i

đ ng mua bán, trao đ i, cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy n s d ng)

b t đ ng s n theo quy lu t th tr ng có s qu n lý c a nhà n c ý ki n này xu t phát

t đ c đi m là ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n h u h t các n c đ u đ c đi u

đ c mua bán mà còn là đ i t ng c a nhi u giao d ch khác nh cho thuê, th ch p,

chuy n nh ng quy n s d ng Do đó, th tr ng b t đ ng s n hoàn ch nh không th

nh ng quy n s d ng Th tr ng b t đ ng s n có th hi u m t cách khái quát nh

quan h hàng hóa, ti n t di n ra trong m t không gian và th i gian nh t đ nh [26]

1.1.2.2 Tính t t y u c a quá trình hình thành và phát tri n th tr ng b t đ ng s n

ng i s n xu t này, do quan h khác nhau v t li u s n xu t quy đ nh

Con ng i ngoài các nhu c u v n m c, làm vi c, lao đ ng thì nhà c ng là

con ng i c n làm đ c khi b t tay vào th c hi n các d đ nh ti p theo Hi n nay

c a con ng i ngày càng t ng lên nhu c u v nhà và đ t đai do v y c ng t ng lên, trong khi đó đ t đai và nhà l i có gi i h n v vi c mua bán, chuy n nh ng, cho

gia đình gi m đi, nhu c u đ c s ng riêng t ng lên, con cái khi đã l n đ u có mong

mu n đ c có phòng riêng do v y nhu c u xây d ng, m r ng ch t ng lên i u

trên c s pháp lu t cho phép thì t t y u hình thành th tr ng

N n kinh t v n hành theo c ch th tr ng thì m i y u t đ u vào s n xu t và

đ u ra s n ph m đ u tr thành hàng hóa và hình thành các lo i th tr ng chuyên bi t

đ ng s n là hàng hóa, không th a nh n th tr ng b t đ ng s n thì s t o nên s

c a c ch th tr ng t i s v n hành c a n n kinh t

Th tr ng b t đ ng s n là m t b ph n c a h th ng th tr ng Nói nh th có

ngha là th tr ng b t đ ng s n là m t lo i th tr ng, nó t n t i và phát tri n theo quy

lu t riêng nh ng c ng ch u nh h ng c a các lo i th tr ng khác và c a nhi u y u t

b t đ ng s n theo nhi u tiêu th c khác nhau

- C n c theo lo i hàng hóa b t đ ng s n, ng i ta có th chia th tr ng b t

đ ng s n thành th tr ng đ t đai, th tr ng nhà , th tr ng b t đ ng s n dùng trong

công nghi p

- C n c theo lo i tính ch t các m i quan h xu t hi n trên th tr ng, ng i ta

- C n c theo trình t tham gia, ng i ta có th phân chia th tr ng b t đ ng

1.1.3 Khái quát v giá đ t và b t đ ng s n

1.1.3.1 Khái ni m v giá tr c a đ t, giá đ t và giá tr quy n s d ng đ t

a Giá tr c a đ t

“c ch th tr ng”, đ ng th i c ng là c n c đ đánh giá công b ng trong s phân

ph i đ t đai đ ng i s d ng đ t đai th c hi n ngh a v tài chính c a mình và nhà

n c đi u ch nh các quan h đ t đai theo quy ho ch s d ng và pháp lu t

Lao đ ng chuy n hóa đ t đai t nhiên thành đ t đai kinh t (giá tr kinh t c a

đ t đai) Giá tr là c s hình thành và v n đ ng c a giá, giá tr đ t chính là lao đ ng,

đai và giá bi u hi n b n ch t bên ngoài Giá tr và giá c ph i luôn phù h p v i nhau,

chúng có th sai khác nhau do c nh tranh, s c mua c a ti n t , m t cân b ng cung –

c u, tâm lý khách hàng [12]

b Giá đ t

Giá đ t là ph ng ti n đ th hi n n i dung kinh t v giá tr c a đ t đai, đ c

đ t đai mà hình thành, nh v y giá đ t đ c hình thành là k t qu c a s tác đ ng qua

Giá đ t do nhà n c quy đ nh n m trong khung giá đ t c a Nhà n c, lo i giá

chuy n nh ng, là lo i giá không n đ nh, d b chi ph i b i đi u ki n v chính tr và

c ng nh pháp lý mà ch y u d a vào s c đoán, vào th hi u hay tâm lý và s thích

c a ng i s d ng, lo i giá này thông th ng c ng d a trên c s khung giá đ t do nhà n c quy đ nh mà hình thành nh ng th ng m c cao h n giá nhà n c [12]

1.1.3.2 Các đ c đi m c a giá đ t

c a đ t đai trong ho t đ ng kinh t , quy n l i đ t đai đ n đâu thì có kh n ng thu l i

đ n đó và c ng có giá c t ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng,

ph ng th c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng

c n xác đ nh t su t l i t c hoàn v n là có th tính ra giá đ t

đ nh giá c n c n c đ c đi m c a b n thân lo i đ t và tình tr ng th tr ng, ti n hành

Giá đ t đai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr đ t đai, giá c cao hay th p

c a con ng i, cho nên không có giá thành s n xu t Th c t trong tr ng h p con

ng i khai phá đ t đai, thì chi phí là m t b ph n c a giá đ t vì ng i ta có th tính

đ c các chi phí tr c ti p đ u t vào đ t Tuy nhiên các kho n chi phí khác thì khó

th ng đ ng giao thông, đi n, c p và thoát n c… có th tính toán đ c và ph n b

tính toán đ đ a vào giá đ t đó đ c

Giá đ t ch y u là do nhu c u v đ t đai quy t đ nh và có xu th t ng cao rõ

đ t đai nên tính co giãn trong cung nh ; mà đ ng th i s phát tri n kinh t , xã h i

giá đ t ngày càng t ng lên, đ ng th i do c u t o h u c c a t b n toàn xã h i đ c

th ng, giá c hàng hóa ch u nh h ng c a b n thân đôi bên cung c u Nh ng nói

đ c là r t h n ch , làm cho tính co giãn trong cung kinh t c ng r t nh , nh ng do

nhau có giá c r t khác nhau [24]

1.1.3.3 Các y u t nh h ng đ n giá tr c a đ t đô th

a Y u t v trí

Trong đi u ki n n c ta hi n nay, y u t v trí r t quan tr ng đ i v i đ t nh t

là đ t đô th Vì y u t này quy t đ nh r t l n đ n ngu n thu nh p t khu đ t mang

l i, khu đ t v trí t t s t o đi u ki n thu n l i cho ch nhân trong th ng m i, kinh

doanh, cho thuê…

đ c th hi n chi u r ng và chi u sâu (thâm h u) c a th a đ t Tùy vào m c đích khác

c Y u t c s h t ng k thu t

ng i s d ng Trong đó y u t c s h t ng có nhi u y u t ph mà trong phân h ng

ti n nghi trong sinh ho t c ng đ ng

d Y u t c s h t ng xã h i

e Y u t môi tr ng

nhiên trong đi u ki n n c ta hi n nay, c ng nh các n c đang phát tri n thì môi

tr ng ch a đ c quan tâm đúng m c, vì th y u t này ít nh h ng đ n giá đ t và

f Y u t an ninh xã h i

Trong đi u ki n n c ta hi n nay thì y u t an ninh xã h i v n ch a đ c quan

g Các y u t khác

đ ng, nhân t quy ho ch Nhân t quy ho ch nh h ng đ n giá đ t, ch y u có tính ch t

s d ng đ t trong khu v c, k t c u s d ng, nh ng đi u ki n h n ch s d ng đ t [1]

1.1.4 Lý thuy t v h th ng thông tin đ a lý (GIS)

1.1.4.1 nh ngh a

v m t đ a lý không gian, nh m tr giúp vi c thu nh n, l u tr , qu n lý, x lý, phân

hành chính [11]

1.1.4.2 Các thành ph n c b n c a công ngh GIS

GIS đ c c u thành b i 5 thành ph n chính: Ph n c ng, ph n m m, d li u, con ng i, chính sách và qu n lý

Hình 1.2 Các thành ph n c a GIS

thành công c a vi c phát tri n công ngh GIS [11]

1.1.4.3 Ch c n ng x lý d li u trong GIS

- L u tr d li u: D li u có th đ c l u d i d ng vector hay raster

- M i ch c n ng là m t khâu trong h th ng x lý GIS Trong s ch c n ng

Nhi u n m g n đây, thu t ng c s d li u (Database) đã tr nên quen

đa d ng, h u h t các l nh v c kinh t , xã h i… đ u đã ng d ng các thành t u m i

C s d li u là m t h th ng các thông tin có c u trúc đ c l u tr trên các

thi t b l u tr thông tin th c p (nh b ng t , đ a t .) đ có th th a mãn yêu c u khai thác thông tin đ ng th i c a nhi u ng i s d ng hay nhi u ch ng trình ng

d ng v i nhi u m c đích khác nhau

C s d li u ph i là m t t p h p các thông tin mang tính h th ng ch không

ph i là các thông tin r i r c, không có m i quan h v i nhau Các thông tin này ph i có

c u trúc, có kh n ng đáp ng các nhu c u khai thác c a nhi u ng i s d ng m t cách đ ng th i

Nh v y, có th hi u c s d li u là t p h p các s li u d ng s , d ng ch và

và tra c u nhanh chóng, ph c v cho các ng d ng khác nhau Nó là t p h p các d

li u đ h a và phi đ h a, đ c t ch c và l u tr theo m t c u trúc nh t đ nh.[9]

1.1.5.2 Các lo i c s d li u

M t c s d li u có th chia ra làm hai lo i c b n: d li u không gian và d

li u phi không gian (hay d li u thu c tính)

- D li u không gian

C s d li u không gian là lo i d li u mô t tính ch t đ a lý c a các đ i t ng

đ i t ng… hay m t không gian nh t đ nh

D li u không gian bao g m: d ng Vector, Raster và TIN Ch y u s d ng 2

d ng chính là Vector và Raster

D li u Vector trình bày 3 d ng: d ng đi m (point), d ng đ ng (line) và d ng

đ nh cho m i ô s ch đ nh giá tr thu c tính

- D li u d ng phi không gian (d li u thu c tính)

C s d li u thu c tính là c s d li u đ c trình bày d i d ng các ký t ho c

- M i quan h d li u không gian và d li u phi không gian

M i quan h này đ c th hi n b ng ph ng pháp chung đ liên k t hai lo i d

li u đó thông qua b xác đ nh B xác đ nh là m t s li u đ xác đ nh v trí l u tr

thi t thông qua hai lo i d li u này S liên k t gi a hai lo i thông tin c b n trong c

s d li u th hi n qua hình 1.2.[9]

Hình 1.3 M i quan h gi a d li u không gian và d li u phi không gian

1.1.6 Gi i thi u v ph n m m ArcGIS Destop 10.2

ng i s d ng th c hi n nh ng ch c n ng c a GIS b t c n i nào h mu n: trên

màn hình, máy ch , trên web, trên các field…

S d ng ph n m m ArcGIS Destop là m t gi i pháp h u ích cho vi c l a ch n

c s d li u v thông tin l u tr ArcGIS Destop cho phép l u tr và qu n lý thông tin

Id (mã)

qu n tr c s d li u quan h c ng nh là gi i pháp x lý các bài toán v qu n lý, c p

nh t, phân tích b n đ Bên c nh đó, nó cho phép th c hi n b t c bài toán nào c a GIS t

đ n gi n cho đ n ph c t p, bao g m hi n th b n đ , qu n lý d li u, phân tích đ a lý, s a

ch a và x lý d li u v i d li u đ c l u tr c s d li u không gian

đ t đai M t trong nh ng ng d ng hi u qu nh t c a ph n m m ArcGIS là kh n ng hi n

th đ ng th i và tích h p các d ng d li u khác nhau theo mô hình 3 chi u ây là m t u

đi m v t tr i c a công ngh GIS Chính vì v y, đ tài ti n hành l a ch n ph n m m này

đ th c hi n xây d ng c s d li u b t đ ng s n

1.1.6.1 Các ng d ng chính trong ArcGIS Destop 10.2

ArcCatalog, ArcGlobe, ArcScene

a ArcMap

ArcMap là m t ng d ng quan tr ng trong b ph n m m ArcGIS Destop

trang in n

chuyên đ đ truy n t i thông tin c n thi t m t cách nhanh chóng và chu n xác

gi i đáp cho các câu h i nh là “ đâu?”, “Nh th nào?”, “Có bao nhiêu?”…Các

- Kh n ng tùy bi n c a ch ng trình: Môi tr ng tùy bi n c a ArcMap cho

c a ArcMap

b ArcScene

ây là ng d ng hi n th b n đ t ng t nh ArcMap đ c tùy ch nh đ hi n

tr ng 3D th hi n đ c m t mô hình 3 chi u thì nó ph i đ c đ t trong không

t ng, thu c tính c a l p ho c m t b m t đ c đ nh ngh a 3D và t t c các l p trong

t a đ t ng đ i ArcScene đ c tích h p đ y đ v i môi tr ng x lý d li u, cung

c ArcGlobe

Nh ng tính n ng c a ArcGlobe hoàn toàn gi ng v i ArcScene nh ng nó có

đi m n i b t là h tr giúp quan sát d li u toàn c u trong không gian 3D ng d ng này cho phép ng i dùng xem và phân tích s l ng r t l n d li u GIS 3D li n m ch

ng i s d ng có th đi u h ng d dàng trong ba chi u ng d ng này bao g m các

th vi n hình nh đ cung c p cho ng i s d ng m t lo t các bi u t ng trong th

1.1.6.2 Gi i thi u v đ nh d ng shapefile l u tr trong ArcGIS

shapefile l u tr c d li u không gian l n d li u thu c tính Tùy thu c vào lo i đ i

t ng không gian mà nó l u tr , shapefile s đ c hi n th trong ArcCatalog b ng 3

d ng chính đó là đi m (point), vùng (polygon), đ ng (polyline)

V th c ch t, shapefile không ph i m t file mà là 5 – 6 file có tên gi ng

nhau nh ng ph n m r ng khác nhau, trong đó 4 file quan tr ng nh t là các file có

ph n m r ng:

*.dbf – b ng thu c tính

*.shx – ch s đ liên k t đ i t ng v i b ng thu c tính

Shapefile th ng đ c dùng trong thành l p b n đ và trong m t phân tích

thông tin đ a lý R t nhi u h th ng trong s đó đã không t n t i đ c bao lâu do khâu

thi t k c ng k nh và giá thành quá cao Tuy nhiên, các nhà nghiên c u giai đo n này đã đ a ra nh ng lý lu n nh n đ nh quan tr ng v vai trò, ch c n ng c a h th ng thông tin đ a lý Hàng lo t lo i b n đ có th đ c s hoá và liên k t v i nhau t o ra

m t b c tranh t ng th v tài nguyên thiên nhiên c a m t khu v c, m t qu c gia hay

m t châu l c Sau đó, máy tính đ c s d ng đ phân tích các đ c tr ng c a ngu n tài nguyên đó và cung c p các thông tin b ích, k p th i cho vi c quy ho ch

Trong giai đo n nh ng n m 1970 đ n 1980, tr c s gia t ng nhu c u qu n lý

ngu n tài nguyên thiên nhiên và b o v môi tr ng, nhi u qu c gia c ng nh các t

ch c qu c t đã quan tâm nhi u h n đ n vi c nghiên c u và phát tri n c a h th ng

tri n c a GIS Các ng d ng c a GIS trong l nh v c qu n lý tài nguyên thiên nhiên và

môi tr ng phát tri n m nh trong th i gian này, đi n hình nh các h LIS (Land

Information System), LRIS (Land Resource Information System), ILWIS (Integrated Land and Water Information System),… và hàng lo t các s n ph m th ng m i c a

Computerversion, Intergraph…

tr ng đang đ c các nhà qu n lý quan tâm nh m ph c v cho các nhu c u khác nhau

nh b o v môi tr ng, qu n lý tài nguyên… Vi c xây d ng d li u đ a lý và đ t đai

b t đ u t n m 1996 v i n i dung là thành l p h th ng b n đ n n theo tiêu chu n

th ng nh t t l 1/1.000.000 bao g m các l p thông tin liên quan đ n tài nguyên đ t

T i ông Nam Á, Liên H p Qu c đã ch trì ch ng trình c s h t ng v thông tin a lý Châu Á - Thái Bình D ng b t đ u t n m 1995 t i Malaysia V i s

quy t các v n đ mang tính chi n l c phát tri n đ i v i m i qu c gia c ng nh c a

1.2.2 Tình hình ng d ng GIS Vi t Nam

đ u thâm nh p vào Vi t Nam qua các d án h p tác qu c t Tuy nhiên, cho đ n gi a

n c và doanh nghi p đã và đang ti p c n công ngh thông tin đ gi i quy t các bài

M t s ph n m m l n c a GIS nh ArcGIS, Mapinfo, Microstation… đã đ c

s d ng nhi u n i đ xây d ng l i b n đ đ a hình, b n đ đ a chính, b n đ hi n

tr ng s d ng đ t trên ph m vi toàn qu c S k t h p gi a công ngh vi n thám và GIS đã b t đ u đ c ng d ng trong m t s nghiên c u v nông lâm nghi p nh trong công tác đi u tra quy ho ch r ng c a Vi n đi u tra quy ho ch r ng, công tác đi u tra đánh giá và quy ho ch đ t nông nghi p c a Vi n quy ho ch, thi t k nông nghi p…

N m 1998, T ng c c đ a chính (nay là B Tài nguyên và Môi tr ng) đã xây

d ng d án kh thi xây d ng c s d li u qu c gia v tài nguyên đ t (bao g m c s

d li u đ a lý và c s d li u đ t đai) M c tiêu c a d án là nghiên c u phân tích

thi t k t ng th h th ng c s d li u qu c gia v tài nguyên đ t và k ho ch tri n

đ t Trung ng và các t nh bao g m: u t t ng b c ph n c ng ph n m m, đ ng

truy n cho c s d li u thành ph n; đào t o cán b tin h c; xây d ng chu n thông tin

th ng nh t; xây d ng c s d li u thông tin bao g m h quy chi u, h to đ , đ cao nhà n c, h th ng đ a danh, đ a gi i hành chính, xây d ng thông tin b n đ n n đ a

các lo i b n đ đ a lý khác; xây d ng c s d li u thông tin đ t đai đ n t ng th a đ t

c p t nh, xây d ng c s d li u thông tin hi n tr ng s d ng đ t, ch t l ng đ t, giá

đ t, quy ho ch s d ng đ t; xây d ng các ph n m m ng d ng đ khai thác thông tin

nh Famis, Cilis, Vilis…

V i các d án đ c hoàn thành, đã phát huy tác d ng trong vi c đáp ng yêu

c u công tác qu n lý và s d ng đ t đai theo Lu t đ t đai 2003; góp ph n t ng

c ng hi u l c qu n lý và hi u qu s d ng đ t đai, đ m b o quy n l i h p pháp

c a ng i s d ng đ t, h tr quy ho ch phát tri n kinh t - xã h i, thu hút đ u t ,

l p quy ho ch, k ho ch s d ng đ t; đ ng ký, đ nh giá đ t và b t đ ng s n

Tính đ n n m 2011, Vi n phát tri n tài nguyên đ t đã ng d ng công ngh GIS

nguyên đ t đai đã đ c m r ng và ngày càng t ra hi u qu , tr thành m t công c h

System) Hi n nay ArcGIS Destop đang đ c s d ng r t ph bi n nhi u n c trên th

gi i, t i Vi t Nam đ c s d ng ch y u nhi u tr ng đ i h c Riêng t nh Qu ng Tr ,

ph n m m ArcGIS Destop ch a đ c s d ng V i s phát tri n v t b c c a công ngh

c ng nh các tính n ng kh d ng c a ph n m m này s là c s đ xây d ng h th ng c

s d li u hoàn ch nh

đi u ti t qu n lý đ t đai, c ng là c n c đ đánh giá s công b ng trong phân ph i đ t đai,

đ ng i s d ng th c hi n các ngh a v c a mình và nhà n c đi u ch nh các m i quan

h đ t đai theo quy ho ch và pháp lu t

i v i th tr ng b t đ ng s n, t t c các bên tham gia nh : ng i bán; ng i

gi i; v n phòng lu t s ; các ngân hàng; t ch c tín d ng các m c đ khác nhau đ u quan tâm đ n thông tin b t đ ng s n c bi t nhu c u v vi c tìm hi u c a công chúng

đ i v i thông tin c a b t đ ng s n th c t trên th tr ng là đi u h t s c quan tâm

đai (Land Data Base), ngân hàng d li u b t đ ng s n (Property Data Base) n c ta

th ng thông tin b t đ ng s n trên c s ng d ng công ngh thông tin theo h ng

1.3 M T S TÀI NGHIÊN C U CÓ LIÊN QUAN

Theo Bùi V n D ng (2012) tài “Xây d ng h th ng thông tin đ t đai tích

đ t đai và WebGis đ t đai h tr công tác qu n lý đ t đai đ n c p xã và h tr nhu c u

tra c u thông tin c a t ch c và cá nhân

tài đã nghiên c u, ng d ng công ngh phù h p v i đ nh h ng c a B Tài nguyên và Môi tr ng nh công ngh n n GIS c a Esri và h qu n tr CSDL Oracle

(thông tin thu c tính) r t l n

chóng, chính xác và thu n ti n [6]

Theo Nguy n V n Bình và Lê Th Hoài Th ng (2010) xây d ng c s v

giá đ t ph c v cho th tr ng b t đ ng s n c a ph ng Hòa C ng B c – thành ph

à n ng, đ tài đã ng d ng công ngh GIS và c th là ph n m m Mapinfo

đáp ng đ c yêu c u qu n lý nhà n c v đ t đai trong xu th h i nh p và phát tri n

- Vi c ng d ng ph n m m Mapinfo cho quá trình xây d ng, khai thác, tìm

ki m thông tin đ t đai nh thông tin pháp lý, đ c đi m, giá thành là r t thu n l i, nó có

th đáp ng đ c nhu c u c a c quan qu n lý c ng nh các đ i t ng tham gia vào

th tr ng

- Ch c n ng biên t p đ i t ng d hi u, d s d ng, ch c n ng t o l p b n đ chuyên đ đ n gi n và có tính th m m cao

vi c l u tr và c p nh t thông tin t t, an toàn, góp ph n kh c ph c đ c công đo n l u

Theo Lê Tr nh Kim Ngân (2011) GIS 3D là m t công ngh m i Vi t Nam

nh ng đã đ c các n c tiên ti n ng d ng r ng rãi t vài ch c n m g n đây Công

ho ch đô th GIS 3D có r t nhi u ng d ng nh : xây d ng mô hình đ a hình s , xây

đi n, thoát n c; qu n lý và quy ho ch xây d ng đô th , qu n lý và quy ho ch s d ng

đ t đô th ; qu n lý và quy ho ch ki n trúc đô th Nhìn chung, các ng d ng c a công

xây d ng mô hình c nh quan ki n trúc ba chi u c a thành ph m t cách nhanh chóng

th ph c v công tác qu n lý quy ho ch theo chi u cao Nhanh chóng b sung vào

Theo Lê Th Giang và Nguy n Th Châu Long (2010) đ tài “ ng d ng h

th ng thông tin đ a lý (GIS) trong qu n lý thông tin b t đ ng s n th tr n Trâu Qu ,

Gia Lâm, Hà N i” Trong nghiên c u này, h th ng thông tin đ a lý đã đ c ng d ng

nhi u u đi m: V i ch c n ng phân tích t ng h p s li u c a ArcView có th c p

ch c n ng này s ph c v khá hi u qu trong vi c kinh doanh b t đ ng s n Trong

thu c tính đi kèm C s d li u b t đ ng s n đ c xây d ng đã giúp cho c quan nhà

n c qu n lý thông tin b t đ ng s n t t h n và c p nh t k p th i khi có bi n đ ng M t

ki m theo đi u ki n không gian, xem nh b t đ ng s n c a th a đ t [8]

kh n ng linh đ ng l n và chia s thông tin d dàng Vi c thành l p c s d li u d a

phân tích thông tin ph c v r t h u ích trong công tác qu n lý đ t đai mà th c hi n theo ph ng pháp truy n th ng khó có th th c hi n đ c Chính các đ c đi m này

b t đ ng s n t i thành ph ông Hà, t nh Qu ng Tr , đ a ra đ c nh ng ng d ng

nh nh ng ng i bán, ng i mua có cái nhìn th c t v b t đ ng s n, có đ y đ thông tin đ ti n hành qu n lý, giao d ch b t đ ng s n thành công

- Th ng kê ngu n tài nguyên thiên nhiên

2.3.1.2 Tài li u s c p

- Ph ng pháp đi u tra ph ng v n: dùng phi u ph ng v n 296 ch s d ng đ t

ông Hà v các thông tin liên quan đ n b t đ ng s n

- Ph ng pháp quan sát th c đ a, ch p nh trong quá trình thu th p s li u

- i soát, b sung, ch nh lý các y u t n i dung c s đ a lý trên b n đ

đ c và thu th p thêm các thông tin v b t đ ng s n

2.3.2 Ph ng pháp t ng h p, x lý s li u

Sau khi đi u tra các thông tin c n thi t liên quan đ n b t đ ng s n, ti n hành x

lý s li u cây xanh b ng ph n m m GPS Utility 4.2; t ng h p s li u v thông tin th a

đ t, công trình xây d ng trên ph n m m Excel

2.3.3 Ph ng pháp phân tích và xây d ng b n đ s

- Là ph ng pháp tìm hi u các tài li u b n đ đã có nh b n đ hành chính, b n

đ đ a chính, các b n đ liên quan khác đ đ i chi u, tìm ki m, k th a các thông tin

c n thi t

ph ông hà và c s d li u thu c tính liên quan