Mua bán căn hộ trong nhà chung cư - một số vấn đề cần bàn luận

Mua bán căn hộ trong nhà chung cư - một số vấn đề cần bàn luận

2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

II Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành

1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án

2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

III Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – một

số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

2 Một số kiến nghị

KẾT LUẬN

MỞ BÀI

Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, đồng thời là nơi phục vụ nhu cầu thiếtyếu, sinh hoạt hàng ngày của mỗi người của mỗi hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế đangphát triển như nước ta hiện nay, dân số đông mà nhu cầu thì rất lớn trong khi quỹ đất ở lại hạn chếnên vấn đề nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân Vì thế vấn để tạo lập nhà

ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở vững chắc cho thịtrường bất động sản, được hình thành và phát triển theo định hướng của nhà nước Thị trường muabán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạtđộng này hướng tới chính là những căn hộ chung cư Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặcbiệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nó đã tạo điều kiện cho thị trườngmua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết Theo quy định của pháp luật hiệnhành, căn hộ chung cư là một loại nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2005, cùng vớicác văn bản pháp luật khác Tuy nhiên, do những đặc thù của đối tượng là những căn hộ chung cư,một loại tài sản đặc biệt có thể được hình thành trong tương lai nên những nội dung của hợp đồngluôn tiềm ẩn những rủi ro đối với các bên, đặc biệt là về phía người mua nhà Bên cạnh đó, hìnhthức pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí củamột bên là chủ đầu tư là bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía người mua nhà lợi ích của

họ dễ bị các chủ thể khác xâm phạm Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, nên em đã

chọn đề tài: “Mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ 2005 – Một số vấn đề cần bàn luận”.

NỘI DUNG

I Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng

1 Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà

1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà

Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là loại đặc biệt của hợp đồngmua bán tài sản nói riêng, nó có những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán nhà có thể xem xét dưới gốc độ sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp

lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa

mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của nhà nước về nhà ở Theo đó bên bán cónghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời cácbên phải đăng kí chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo đúng trình tự thủ tục do pháp luật quyđịnh.

1.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà

Ngoài những yêu cầu về năng lực pháp luật của chủ thể tham gia giao dịch dân sự nói chung, ngườitham gia giao kết hợp đồng mua

Bán nhà ở nhất thiết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự ( theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều

122 BLDS 2005) Đây là yếu tố bắt buộc của người tham gia giao kết hợp đồng Với điều kiện bắt buộcnày, những người không đầy đủ năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và ngườihạn chế năng lực hành vi dân sự Theo quy định của điều 21,22,23 BLDS 2005, muốn giao kết hợp đồngmua bán nhà ở đều phải thông qua người đại diện theo pháp luật của họ Tạo lập nhà ở là một việc trọngđại trong cuộc đời mỗi con người Xét về mặt chủ quan thì những diễn biến ở phía người bán và phíangười mua cũng có những mức độ phức tạp khác nhau, thể hiện ở các mặt từ nhu caaufm khả năng kinh

tế, điều kiện sống, yếu tố gia đình, tâm lý xã hội Thực tiễn trong công tác giải quyết các tranh chấp hợpđồng mua bán nhà ở tại các Tòa án nhân dân các cấp, người mua thường rơi vào tình trạng tránh thựchiện việc đóng thuế đối với nhà nước nên không làm đầy đủ thủ tục đối với cơ quan nhà nước có thẩmquyền để hoàn tất thủ tục hợp đồng mua bán nhà, về phía người bán cũng có nhiều diện, nhưng dù ởdiện nào thì mục đích cuối cùng của họ vẫn muốn bán với giá cao nhất Ngoài mục đích đó, người báncong chịu sự chi phối khác về thói quen, nếp sống sinh hoạt, sự gắn bó với ngôi nhà ở, lợi ích vật chất…

do đó khi có điều kiện giảm bớt các yếu tố bắt buộc phải bán hoặc do sự biến động về giá cả thường dẫnđến khả năng không thực hiện hợp đồng mua bán và đương nhiên họ khai thác ngay sơ suất của ngườimua hoặc các yếu tố khác để xin hủy hợp đồng mua bán nhà.Như vậy các yếu tố chủ quan của chủ thể làvấn đề tác động sâu sắc nhiều khi có tính chất quyết định tới giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, nó xảy

ra ở mọi khâu, từ giai đoạn đề nghị giao kết hợp đồng đến giai đoạn hoàn tất hợp đồng Các yếu tố nàycần phải được xem xét kỹ lưỡng khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và quá trình giaokết hợp đồng mua bán nhà ở nói chung

1.3 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà.

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hoặc chỉ là một diện tíchnhà ở nhất định Thực tế ở nước ta, nhà ở là khái niệm khá tổng hợp, nó bao gồm cả những kiến trúc tuy

độc lập nhưng không đảm bảo đầy đủ các yếu tố thỏa mãn điều kiện tối thiểu cho nhu cầu nhà ở Việcmua bán những diện tích nhà ở phụ thuộc vào điều kiện sử dụng chung các công trình khác là vấn đề hếtsức phức tạp, các bên mua, bên bán không những phải thỏa thuận với nhau về diện tích đem mua bán màcòn phải giải quyết cả những điều kiện kèm theo là việc sử dụng những công trình phụ Người mua phảibiết và tôn trọng những điều kiện như quy định về việc cùng chung các công trình phụ, cầu thang lối đi.Một yếu tố có tác động trực tiếp đến việc giao kết hợp đồng mua bán nhà chính là vấn đề dịch chuyểnquyền, nghĩa là chủ sở hữu bất động sản phải chịu một số hạn chế nhất định trong việc thực hiện quyền

sở hữu của mình đối với bất động sản đó như: Nghĩa vụ đối với việc thoát nước mưa, nước thải, đối vớiviệc cấp thoát nước, cho đường điện đi qua…mà khi giao kết hợp đồng cũng như thực hiện hợp đồngcác bên cần phải có thông báo cụ thể Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ởthường gặp các tranh chấp loại này có khi tranh chấp lối đi, tranh chấp đường ranh giới…do trong hợpđồng không quy định tỷ mỷ, chính xác

1.4 Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở vừa là khối tài sản lớn, vừa mang tính xã hội sâu sắc, do đó ở bất kỳ thơi kỳ nào, pháp luật cũngquy định rất chặt chẽ về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành văn bản có công chứng,chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cũng như mọi hợp đồng mua bán tài sản khác, quyền

và nghĩa vụ của bên mua và bên bán cũng được xác định rõ ràng, bên bán thì giao nhà đã bán và nhậntiền, bên mua thì mua nhà và trả tiền Điều 439 BLDS 2005 quy định: “Đối với tài sản mua bán mà phápluật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua từ thời điểm hoànthành thủ tục đang ký quyền sở hữu đối với tài sản đó” Xét về bản chất, quy định hình thức của hợpđồng mua bán nhà ở, nhà nước đều muốn thông qua việc lập hợp đồng, bằng văn bản có công chứng,chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính là vừa bảo đảm an toàn hợp lý cho các bên thamgia giao kết hợp đồng vừa thực hiện được sự giám sát của nhà nước đối với các giao dịch có liên quantới đối tượng có tính xã hội sâu sắc và phần nào theo dõi được nhu cầu của xã hội về nhà ở cũng có cơ

sở cho việc hoạch định kế hoạch, chính sách quốc gia về nhà ở

2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Về cơ bản khái niệm hợp đồng căn hộ chung cư cũng không nằm ngoài khái niệm mua bán nhà nóichung như đã lập luận ở trên Tuy nhiên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở mỗi dạng có những nétđặc trưng riêng mà chúng ta cần phải xem xét Để đi đến một khái niệm cụ thể về hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư thì ngoài nội dung phân tích như trên chũng ta câng phải phân tích chi tiết mỗi dạng củacăn hộ chung cư trên cơ sở phân tích về chủ thể cũng như đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộchung cư mà chúng ta sẽ tìm hiểu ở mục tiếp theo.

2.2 Chủ thể và đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Vào thời kỳ chiến tranh cũng như năm đầu thống nhất đất nước, chung cư ở miền Bắc được biết một têngọi khác: Khu tập thể Thông thường, những người cư trú trong một khu tập thể làm việc tại một cơquan nhà nước, một Tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế quốc doanh hoặc ít nhất

có cùng một nghề nghiệp Họ không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đối với cán hộ của mình

và đối với những phần chung của khu tập thể Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toànkhông mất tiền Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt vai trò lịch sử của mình, các khu tập thể vẫn tiếp tụctồn tại, nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở Các chung cư theo nghĩa đích thựcxuất hiện đầu tiên ở các đô thị miền Nam thời kỳ chiến tranh Đó coi như là giải pháp tối ưu cho các bàitoán về nhà ở cho các tầng lớp người lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp, trong điều kiện sựgia tăng dân số cơ học khiến cho giá nhà đất trở nên hết sức đắt đỏ Cho đến năm 1975 loại hình sở hữunày tồn tại một cách tự phát, trong hệ thống các văn bản pháp luật không có quy định riêng cho nó.Trong mấy năm đầu sau khi thống nhất đất nước, một số người mua nhà chung cư nhưng chưa trả tiềnhoặc chưa trả đủ tiền trở thành người sử dụng không mất tiền đối với căn hộ và sau này là người thuenhà của nhà nước Có những người như thế, chung cư nằm ở ranh giới giữa chung cư đúng nghĩa và khutập thể Cùng với việc xác lập và hoàn thiện cơ chế kinh tế thị trường, khu tập thế được chuyển thànhkhu nhà ở tư nhân thông qua chính sách hóa giá Ta gọi đó là khu tập thế được chung cư hóa Ở cácchung cư cũ, quyền sở hữu của người cư trú mà trả tiền đối với căn hộ của mình mà được thừa nhận, saukhi nghĩa vụ trả tiền được thực hiện đầy đủ và thủ tục hóa được hoàn tất Bên cạnh đó Các tổ chức kinh

tế trong nước và tổ chức kinh tế thành lập theo đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được nhà nước cho thuêđất để kinh doanh địa ốc, cũng tiến hành xây dựng các chung cư mới rồi phân thành các căn hộ và bánrộng rãi cho tư nhân Đối tượng nghiên cứu là các chung cư theo nghĩa đích thực, bao gồm chung cưmới được xây dựng và bán cho tư nhân, các chung cư hình thành trong thời gian chiến tranh và khu tậpthể được chung cư hóa Theo luật nhà ở năm 2005 “ Nhà chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối đi,cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.Nhà chung cư cóphần sở hữu riêng cảu từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung cho tất cả các hộ gia đình, cánhân sử dụng nhà chung cư” điều 70

Căn hộ chung cư được hiểu là diện tích phần sử hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung

cư Cũng theo Điều 70 Luật nhà ở, “ phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của phápluật

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữuriêng

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tạikhoản 2 Điều 70

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cưgồm khung, cột, tường chịu lực, tường phân chia các căn hộ…

c, Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó Căn hộ chung cư là

bộ phận cấu thành và là các cấu thành cơ bản của nhà chung cư Cần tránh nhầm lẫn thường xảy rakhi không phân biệt khái niệm căn hộ chung cư và nhà chung cư và nhấn mạnh rằng căn hộ chung cư

- cấu thành nhỏ trong nhà chung cư mới chính là đối tượng của hợp đồng mua bán Căn hộ chung cưgồm một hay nhiều phòng độc lập hay thông nhau, đảm bảo điều kiện để ở với lối đi riêng Hiện tạitrong các tài tiệu pháp lý chưa có một định nghĩa đầy đủ về căn hộ chung cư Căn hộ chung cư dướigốc độ là đối tượng của giao dịch dân sự tồn tại ở ba dạng sau:

+ Căn hộ chung cư dự án: Căn hộ chung cư mới chỉ ở giai đoạn dự án hoặc đang được xây dựng

+ Căn hộ chung cư đã bàn giao: Căn hộ chung cư đã được xây xong, đã có biên bản giao giữa chủ đầutư( người bán) và người mua

+ Căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Cách phân chia căn hộ chung cư theo ba dạng kể trên chỉ là một trong nhiều cách phân chia căn hộchung cư , chúng ta chọn cách phân chia kể trên vì nó khái quát được cả hiện trạng vất chất và hiện trạngpháp lý của căn hộ chung cư và phù hợp với mục đích nghiên cứu của bài viết này

2.2.a Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án – xét theo chủ thể ký hợp đồng được chia thành hai loại: a)được ký kết giữa chủ đầu tư và người mua gốc; b) được ký kết giữu người mua gốc và người mua lại

Trên thực tế người ta thường chỉ thừa nhận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết giữa chủđầu tư và người mua gốc

Theo quy chế quản ký sử dụng nhà chung cư thì chủ đầu tư là người sở hữu hoặc được giao quản lý sửdụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật Câuhỏi đặt ra ở đây là hợp đòng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc có phải

là hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán tài sản như quy định của Bộ luật dân sự 2005 haykhông? Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành văn bản,

có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”, nếu coi hợp đồng mua báncăn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán nhà ở thì nó đã không đáp ứng đủ yêu cầu về mặt hình thứccủa hợp đồng( vì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không được công chứng hoặc công chứng)

vì có thể bị coi là vô hiệu

Theo điều 429 Bộ luật dân sự 2005: “Đối tượng của hợp đồng của hợp đồng mua bán là tài sản đượcphép giao dịch Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ.Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằngchứng khác chứng minh quyền đó là thuộc sở hữu của bên bán”

Bộ luật dân sự 2005 đã có quan niệm mới, rộng hơn khi bỏ hai chữ “ có thực” trong quy định về vật ở

Bộ luật dân sự 2005 Như vậy không chỉ những vật có thực mà cả những vật hình thành trong tương laicũng có thể là đối tượng của giao dịch dân sự Như vậy, vấn đề cần lưu ý ở đây là hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư dự án chưa thể được coi là hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ là một dạng của hợp đồng muabán tài sản Điều 428, Bộ luật dân sự 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữacác bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền Sở hữu tài sản đó cho bên mua vànhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” Có ý kiến cho rằng đối tượngcủa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án về bản chất không phải là căn hộ chung cư cụ thể mà chỉ

là quyền tài sản – quyền mua căn hộ chung cư sau khi đã xây xong và bàn giao Theo điều 181 BLDS2005: “ Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”.Trong trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc, bằngchứng chứng minh quyền đối với căn hộ chung cư sau khi xây xong và bàn giao thuộc sở hữu của chủđầu tư là : Văn bản về việc cấp đất, giao đất cho thuê đất…để xây dựng nhà chung cư

Công nhận quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư vàngười mua gốc, giữa người mua gốc và người mua lại sẽ tránh hiểu sai về bản chất của nó, hợp thức hóa

các hợp đồng này để có thể đưa ra các biện pháp bảo đảm đồng thời có thể tính đến việc thu thuế thunhập đối với người mua gốc khi bán lại quyền mua căn hộc chung cư Tuy nhiên cách hiểu này có thểmâu thuẫn với quy định của Luật nhà ở năm 2005, theo tinh thần của Điều 38 “ Nguồn vốn để phát triểnnhà ở thương mại” vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán nhà ở và tiềnthanh toán theo hợp đồng được coi là tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua Nếu coi như vậy, phápluật phải có quy định cụ thể rằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án khồn cần phải công chứng,chứng thực hoặc phải quy định hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộchung cư Trong các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không đề cập đến rủi ro có thể xảy rakhiến các nhà đầu tư không thể thực hiện đúng nghĩa vụ cơ bản của mình đối với người mua gốc là giaonhà đúng hạn và đảm bảo chất lượng Các rủi ro có thể xảy ra là: Nhà chung cư xây chậm hơn nhiều sovới tiến độ trong hợp đồng, đã xây xong nhưng không được nghiệm thu về chất lượng, giá vật liệu lêncao Tóm lại, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản, làphương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu căn hộ chung cư dự án từngười bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu của xã hội về nhà ở.

2.2.b Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao – Nghĩa là căn hộ chung cư đã xây xong và có

thể dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở những vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao mang tính hiện thực hơn đối tượng của củahợp đồng đã có thể được gọi là bất động sản, Điều 174 BLDS 2005 quy định khá rõ về vấn đề này Rõràng căn hộ chung cư đã giao nhà là bất động sản và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã giao nhàhoàn toàn có thể được xếp vào dạng hợp đồng mua bán nhà ở nhưng do chưa được cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà, hợp đồng này không được công chứng, chứng thực và do đó có thể bị coi là vô hiệu.Trên thực tế, đối với căn hộ chung cơ đã giao nhà, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủđầu tư và người mua gốc vẫn có hiệu lực, hợp đồng mua bán giữa người mua gốc và người mua lại vẫnphải ký kết dưới dạng hợp đồng ủy quyền

2.2.c Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Đối với căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hợp đồng mua bán có thể ápdụng các quy định đối với hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mưa bán căn hộ chung cư đã được cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một dạng hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời cũng có những nétđặc trưng riêng Tìm hiểu hợp đồng mua bán nhà ở nên hiểu được những nét chung của hợp đồng mua

bán nhà chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đồng thời làm cơ sở để so sánh chỉ ranhững nét khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

II Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành

Đây chính là phần nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, vấn đề nội dung của một hợp đồng dân

sự nói chung, hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và cụ thể ở đây là hợp đồng mua bán căn hộ chungcư.Để đảm bảo một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực, các vấn đề được thể hiện trong hợpđồng mua bán căn hộ chung cư phải bảo đảm đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cần xem xét

và phân tích các vấn đề một cách khoa học và toàn diện Xét dưới gốc độ pháp lý, hợp đồng mua báncăn hộ chung cư có thể chia thành hai dạng chính: Hợp đong mua bán căn hộ chung cư dự án và hợpđồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án

Theo điều 91 Luật nhà ở: “ Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượncho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) có giấy chứng nhận quyền

sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu”, rõ ràng hợpđồng mua bán căn hộ chung cơ dự án không được xem nhue giao dịch nhà ở khác với hợp đồng mua báncăn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và cần phải được nghiên cứu riêng

Về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự ánnhư đã trình bày ở trên theo ký kết giữa chủ đầu tư và người mua gốc Trong một số hợp đồng mua báncăn hộ chung cư dự án, chủ đầu tư đưa ra một số điều kiện đối với người mua gốc như phải có con đangtheo học đại học, phải là cán bộ công nhân viên đã được bình bầu, lựa chọn… điều kiện để ký hợp đồngmua bán căn hộ chung cư dự án xây cho cán bộ nhân viên

Có câu hỏi đặt ra là liệu pháp nhân có thể ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cơ dự án với tư cách làbên mua hay không? Trong trường hợp giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc

và người mua lại, thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng, theo đó người mua gốc

ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với chủ đầu tư,được nhận căn hộ khi chủ đầu tư bàn giao, được bán đứt căn hộ thuộc quyền sở hữu của người mua gốccho người khác…

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thường được ký giữa chủ đầu tư và người mua gốc là dạnghợp đồng theo mẫu Trong các hợp đồng theo mẫu, nhiều khi bên yếu thế về kinh tế hơn bị tước bỏ mọi

cơ hội thảo luận bàn bạc về các điều kiện của hợp đồng đã được bên mạnh hơn về kinh tế đưa ra Không

có khả năng tác động đến nội dung hợp đồng, bên yếu thế chỉ còn cách gia nhập vào hợp đồng theo mẫu

đã được bên mạnh hơn thảo trước Vì vậy, ở nhiều nước người ta họi các hợp đồng theo mẫu là dạnghợp đồng gia nhập Để khôi phục lại dự bình đẳng giữa các bên cả về mặt thực tiễn lẫn pháp lý TheoĐiều 407 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “ Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễntrách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng củabên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thảo thuận khác” Một thực tế xảy ra đốivới hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là bên chủ đầu tư thường vi phạm hợp đồng, không đảmbảo thời gian giao nhà theo quy định nhưng bên mua thường không thể làm gì do không đưa ra điềukhoản phạt vi phạm hợp đồng khi ký kết Để mua được một căn hộ chung cư, mỗi khách hàng phải đặttrước vài trăm triệu đồng( khoảng 30% giá trị căn hộ) và thanh toán thành nhiều đợt tiếp theo cho đếnkhi dự án được hoàn thành và đưa vào sử dụng Nhưng do nhiều nguyên nhân đã có không ít dự án bịchậm tiến độ Chẳng hạn như dự án nhà CT2 – Cầu Diễn( huyện Từ Liêm), khu đô thị mới Mẽ trì Hạ,nhà chung cư 16 tầng tại 262 nguyễn Huy Tưởng Theo điều 422 Bộ luật dân sự 2005: “ 1.Phạt viphạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm có nghĩa vụ phải nộp mộtkhoản tiền cho bên bị vi phạm 2 Mức phạt do các bên thỏa thuận 3 Các bên có thể thỏa thuận về việcbên vi phạm có nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừaphải nộp phạt vi phạm vừa bồi thường thiệt hại; nếu không có thỏa thuận trước về mức bồi thường thiệthại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về bồi thường thiệthại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền vi phạm”

Vấn đề đặt ra ở đây là phải đưa ra được khung chế tài để quản lý và xử lý nếu chủ đầu tư vi phạm vềchất lượng và thời hạn hợp đồng Nhiều hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án đã có đưa điều khoản

về chậm trễ trong thanh toán và bàn giao căn hộ, ví dụ: “ Bên A( bên chủ đầu tư) phải trả lãi suất tiềngửi ngân hàng không kỳ hạn, trong thời gian chậm bàn giao nhà theo thời hạn đã thỏa thuận cho bên bênB( bên mua) trên tổng số tiền bên B đã nộp cho bên A nếu lý do chậm trễ không thuộc nguyên nhân bấtkhả kháng Tuy nhiên, trên thực tế,điều khoản này không được thực hiện Một vấn đề quan trọng đặt rađối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là điều khoản bảo hành Điều 74 Luật Nhà ở quy định:

“1 Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng 2 Tổ chức, cá nhân thicông xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có tráchnhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bánnhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này Bên bán nhà ở có quyền

yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó.

3 Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng,khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụngnhà ở gây ra 4 Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở

để đưa vào sử dụng và được quy định như sau: a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từchín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước; b) Không ít hơn

ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đốivới nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này”

Như vậy, cho dù trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án có thể không ghi điều kiện bảo hành,hoặc ghi ít hơn quy định của pháp luật, việc bào hành đối với căn hộ chung cư ít nhất phải theo quy địnhtrên của pháp luật Trên đây là những vấn đề phát sinh từ đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộchung cư dự án Các vấn đề chung của nó được xem xét theo quy định chung của Bộ luật dân sự về hợpđồng mua bán tài sản

2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

2.1 Về hình thức

Hình thức của hợp đồng dân sự có nhiều cách thể hiện như bằng miệng, bằng hành vi cụ thể, bằng vănbản song ở hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt buộc hợp đồng phải lập thành văn bản có chứngthực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tính chất đặc thù của tài sản này là loại phảiđăng ký quyền sở hữu

Hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đa phương tiện để biểu hiện nội dung của các quan hệpháp luật mà các bên tham gia Trong mối quan hệ biện chứng về nội dung, hình thức của hợp đồng muabán căn hộ chung cư phản ánh đầy đủ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc mua bán nhà ở một loại tài sản

có giá trị lớn đối với mỗi con người Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có giá trị lớn cần phảithông qua hình thức chặt chẽ, tạo nên cơ sở pháp lý tin cậy bảo đảm an toàn giao lưu dân sự Xuất phát

từ tầm quan trọng của quan hệ pháp luật dân sự này nên hầu hết các nước đều quy định chặt chẽ như vậynhằm quản lý hoạt động mua bán nhà ở, làm cơ sở pháp lý quan trọng để xác lập quyền sở hữu nhàchuyển từ người bán sang người mua Về mặt pháp luật thì yêu cầu về hình thức nói trên là bắt buộc đốivới tất cả các bên tham gia quan hệ nếu tuân thủ điều kiện theo pháp luật quy định thì hợp đồng đó mới

có hiệu lực

Các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được lập và chứngnhận tại Phòng công chứng nhà nước được thực hiện và theo một trình tự thủ tục chặt chẽ đúng với cácquy định của pháp luật Theo điều 450 BLDS năm 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán nhà ở phải đượclập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” và Điều

401 BLDS 2005 cũng quy định khá rõ về vấn đề này: “ Trong trường hợp pháp luật có quy định hợpđòng được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phảituân thủ theo các quy định đó”

2.2 Về đối tượng

Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thể hiện trong một nội dung hợp đồng phải đầy

đủ cụ thể và rõ ràng

Đối với căn hộ chung cư thường có các bản vẽ kèm theo như bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt bằng căn hộ

là đối tượng của hợp đồng, hồ sơ hoàn công gồm sơ đồ đường điện, đường nước, đường ống dẫn ga…vàcác tài liệu khác như danh mục vật tư sử dụng để xây dựng nhà chung cư, giấy tờ bảo hành các thiết bịtrong nhà Quy chế quản lý và khai thác sử dụng nhà chung cư… Tất cả các giấy tờ kể trên phải kèmtheo hợp đồng như là một phụ lục hợp đồng, mặc dù trong bản hợp đồng chính vẫn phải mô tả về thựctrạng vị trí và diện tích căn hộ chung cư đem bán Xuất phát từ tính quy chuẩn của căn hộ chung cư,chung ta có thể Có kiến nghị về việc quy chuẩn yêu cầu về các loại giấy tờ kỹ thuật và tài liệu hướngdẫn, giấy tờ bảo hành thành một tập hồ sơ chuẩn có ý nghĩa tương đương với giấy chứng nhận sở hữunhà của căn hộ chung cư Điều 66 Luật nhà ở quy định về lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở: “1 Các loại nhà ởphải có hồ sơ và được lưu trữ 2 Chủ sở hữu nhà ở, tổ chức được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữunhà nước hoặc người đang sử dụng nhà ở trong trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu có tráchnhiệm lập, lưu hồ sơ nhà ở và nộp một bản cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để lưutrữ phục vụ yêu cầu quản lý nhà ở”

Các quy tắc liên quan đến quyền sở hữu chung không đủ để điều chỉnh các quan hệ sở hữu đối với loạitài sản này; sở hữu chung theo phần luôn có thể chấm dứt do hiệu lực của việc phân chia tài sản chung;trong khi các phần chung của chung cư được duy trì bắt buộc chừng nào chung cư còn tồn tại Các quytắc của sở hữu tư nhân theo nghĩa thông thường – sở hữu một người cũng không thể được coi là cơ sởpháp lý duy nhất của hình thức sở hữu này Chúng ta thấy rõ ràng cần có các quy tắc riêng cho quyền sởhữu đối với nhà chung cư.Điều 225 Bộ luật dân sự 2005 chỉ có các quy tắc liên quan đến các phần chungcủa chung cư và đến phần diện tích mặt đất mà trên đó chung cư được xây dựng Căn hộ chung cư

thường được ghi nhận theo nghĩa hẹp, tức là gồm tất cả những hì tồn tại bên trong bốn bức tường chungphân ranh căn hộ với các căn hộ lân cận hoặc với hành lang, không gian bên ngoài, vách bảo hộ tườngchung…nhưng căn hộ chung cư không chỉ đơn giản có vậy Sống ở đó, chủ sở hữu còn có quyền đối vớicác phần được dùng để phục vụ cho tất cả mọi người thuộc cùng một chung cư Các phần này tạm gọi làphần chung rất đa dạng: quyền sử dụng đất, sân vườn chung, lối đi chung, mái nhà chung, cầu thangmáy, nơi để xe, nơi đổ rác, mạng điện chung, đường ống nước chung…Các phần chung thuộc sở hữuchung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó không được phân chia Bởi vậy, luật không dự liệukhả năng xác định phần quyền của mỗi chủ sở hữu đối với các phần này Trong thực tiễn giao dịch, mộtcăn hộ có nhiều lợi thế tất nhiên sẽ có giá trị chuyển nhượng cao Một cách hợp lý, chủ sở hữu căn hộchung cư có lợi thế trong việc khai thác các phần chung phải có nhiều nghĩa vụ hơn, so với chủ sở hữucăn hộ kém lợi thế, đối với việc bảo quản các phần chung đó Việc xác định cụ thể phần quyền sở hữumột căn hộ chung cư đối với các phần chung sẽ có tác dụng đặt cơ sở cho việc xác định cụ thể các nghĩa

vụ đó Tóm lại ở một gốc độ nào đó,, sở hữu đối với các phần chung của nhà chung cư có thể được quanniệm như một trường hợp đặc thì của sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sở hữu có một phần quyền đượcxác định đối với tài sản chung, nhưng tình trạng sở hữu chung được duy trì bắt buộc mà không có chủ sởhữu chung nào có thể nói khác đi Đó là sở hữu chung theo phần không thể phân chia

Phần chung được sử dụng riêng – có những phần chung thuộc chung cư chỉ được sử dụng bởi một hoặcmột nhóm chủ sở hữu nào đó Nhưng phần này vẫn luôn là phần chung theo nghĩa đích thực, nghĩa làthuộc về tất cả, nhưng các chủ sở hữu khác trong nhà chung cư hầu như không bao giờ sử dụng chung.Đối với phần riêng – trên nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền chiếm hữu và sử dụng căn

hộ riêng của mình như một chủ thể đầy đủ các quyền sở hữu không thể làm tất cả mọi việc theo ý mìnhnhư trong trường hợp tài sản nằm biệt lập Một mặt, chung cư có thể được xây dựng theo những tiêuchuẩn đặc thù của nhà ở và không thể được sử dụng vào mục đích thương mại, chủ sở hữu căn hộ khôngthể cho thuê căn hộ của mình để mở cửa hàng kinh doanh Mặt khác, các chủ sở hữu trong chung cư cóthể đạt tới một thỏa thuận về việc xác định công dụng của chung cư, khi đó có chủ sở hữu phải tuân thủtheo thỏa thuận này Có trường hợp kết cấu của căn hộ chung cư không giống nhau để phục vụ chonhững sinh hoạt khác nhau Khi đó, mỗi chủ sở hữu căn hộ chung cư sử dụng tài sản theo đúng cungcách phù hợp với đặc điểm của tài sản, căn hộ này chỉ có thể được dùng để ở, trong khi các căn hộ khác

có thể được dùng làm văn phòng giao dịch thương mại Nhiều chung cư đặt ra các quy định nội bộ xử lýchất thải sinh hoạt… Tuy nhiên trên thực tế, những hạn chế đối với quyền sử dụng của chủ sở hữu căn