Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận kiến an, thành phố hải phòng

Tính cấp thiết của đề tài Trong lịch sử Việt Nam, việc đăng ký đất đai lại được thực hiện từ rất sớm;lịch sử còn ghi nhận từ thế kỷ thứ XVI, nhà nước phong kiến Việt Nam đã tổ chứcviệc đ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

HÀ NỘI - 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Mẫn Quang Huy

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNGGiáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận

văn thạc sĩ khoa học

PGS.TS Mẫn Quang Huy PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Cácnội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa công bố dướibất kỳ hình thức nào trước đây Những số liệu trong các bảng, biểu phục vụ cho việcphân tích, nhận xét, đánh giá được chính bản thân tôi thu thập từ các nguồn khácnhau có ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lậnnào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung luận văn của mình

Tác giả luận văn

Dương Việt Hùng

LỜI CẢM ƠN

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với PGS.TS Mẫn Quang Huy, ngườihướng dẫn khoa học, đã tận tình chỉ bảo và tạo điều kiện thuận lợi cho em trongsuốt quá trình nghiên cứu và thực hiện Luận văn

Xin chân thành cảm ơn quý thầy giáo, cô giáo Đại học Khoa học Tự nhiên đãtrang bị kiến thức, tạo điều kiện trong thời gian học tập, nghiên cứu tại trường vàgóp nhiều ý kiến quý báu cho em trong quá trình thực hiện Luận văn

Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ công nhân viên đangcông tác tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng đãcung cấp thông tin tư liệu và đóng góp ý kiến cho việc nghiên cứu và hoàn thànhLuận văn

Xin chân thành cảm ơn bạn bè và gia đình đã giúp đỡ, động viên, khích lệ vàtạo điều kiện trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện Luận văn Vì hạn chế vềnguồn lực và thời gian, đề tài nghiên cứu không thể tránh khỏi những thiếu sót Tôixin trân trọng tiếp thu ý kiến phê bình, đóng góp của các nhà khoa học và bạn đọc

để đề tài được hoàn thiện hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Tác giả

Dương Việt Hùng

MỤC LỤC

MỤC LỤC i

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất 5

1.1.1 Các công trình nghiên cứu nước ngoài 5

1.1.2 Các công trình nghiên cứu trong nước 7

1.2 Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam 9

1.2.1 Quyền sử dụng đất đai 9

1.2.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2.3 Thị trường nhà đất 16

1.2.4 Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất 22

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 23

1.3 Cơ sở pháp lý của thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất .28 1.3.1 Quyền chuyển nhượng, cho thuê của người sử đụng đất 28

1.3.2 Điều kiện được chuyển nhượng, cho thuê đất 29

1.3.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất 29

1.3.4 Môi giới BĐS 30

1.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất 31

1.4 Tổng quan về thị trường nhà đất ở nước ta và thành phố Hải Phòng 34

1.4.1 Tổng quan về thị trường nhà đất ở Việt Nam 34

1.4.2 Tổng quan về thị trường nhà đất ở Hải Phòng 37

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 40

2.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận Ngô Quyền 40 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43

2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận Ngô Quyền 46

2.2.1.Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại Quận Ngô Quyền 46

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất Quận Ngô Quyền 54

2.3 Thực trạng và công tác quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền 55

2.3.1 Thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở được làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền từ năm 2016 – tháng 9/2019 55

2.3.2 Thực trạng thị trường nhà đất để ở trên địa bàn Quận Ngô Quyền 55

2.3.3 Thực trạng thị trường cho thuê nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền 69

2.4 Những kết quả đạt được, những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân của thị trường nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền 75

2.4.1 Những thuận lợi và kết quả đạt được 75

2.4.2 Những tồn tại và hạn chế 77

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 82

3.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lý 82

3.1.1 Tích cực chủ động ban hành các chính sách quản lý liên quan tới phát triển nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn 82

3.1.2 Nâng cao năng lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất 89

3.1.3 Tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của TTNĐ 92

3.1.4 Chính sách tài chính, tín dụng nhà đất 93

3.1.5 Giải pháp tăng cường tính đồng bộ trong việc ban hành và tổ chức thực hiện các chính sách phát triển thị trường nhà đất 95

3.1.6 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai 95

3.2 Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ trên Quận Ngô Quyền 96

3.3 Nhóm giải pháp tác động tới cầu của thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền 98

3.4 Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao năng lực cho các tổ chức trung gian thị trường nhà đất 100

3.5 Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường nhà đất 101

3.5.1 Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin 101

3.5.2 Giải pháp hạn chế rủi ro về chính sách pháp lý 102

3.5.3 Giải pháp hạn chế rủi ro về đạo đức 102

KẾT LUẬN 104

KIẾN NGHỊ 106

TÀI LIỆU THAM KHảO 107

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT 110

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT 113

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.2 Quan hệ giữa cung BĐS với giá cả BĐS 24

Hình 1.2 Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu 25

Hình 2.1 Sơ đồ địa giới hành chính Quận Ngô Quyền 41

Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền năm 2018 55

Hình 2.3 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 1 của một số tuyến đường 59 Hình 2.4 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 2 của một số tuyến đường 60 Hình 2.5 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 3 của một số tuyến đường 63 Hình 2.6 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 4 của một số tuyến đường 64 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Cách tính thuê cho thuê tài sản 34

Bảng 2.1 Bảng thống kê các văn bản Luật và các văn bản dưới luật được áp dụng trong công tác quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền 46

Bảng 2.2 Bảng thống kê hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn quận 49

Bảng 2.3 Cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền 54

Bảng 2.4 Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở qua các năm 55

Bảng 2.5 Giá đất ở tại vị trí 1 của một số tuyến đường 56

Bảng 2.6 Giá đất ở tại vị trí 2 của một số tuyến đường 59

Bảng 2.7 Giá đất ở tại vị trí 3 của một số tuyến đường 61

Bảng 2.8 Giá đất ở tại vị trí 4 của một số tuyến đường 63

Bảng 2.9 Tổng hợp thông tin về người bán, nhà đất và môi giới qua các hình thức thu thập khác nhau 65 Bảng 2.10 Tổng hợp các phương pháp thu thập thông tin của người mua nhà đất 67

Bảng 2.11 Cơ sở để xác định giá nhà đất 68Bảng 2.12 Tổng hợp giá nhà đất và khả năng thanh toán của người mua 68Bảng 2.13 Kết quả điều tra thị trường cho thuê trên địa bàn quận 71Bảng 2.14 Tổng hợp thông tin về nhà đất qua các hình thức thu thập khác nhau .73Bảng 2.15 Kết quả việc thực hiện thu phí, lệ phí 77Bảng 2.16 Kết quả các khoản thu từ đất 77Bảng 3.1 Kiến nghị điều chỉnh chính sách tài chính – tiền tệ phát triển thịtrường nhà đất 94

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong lịch sử Việt Nam, việc đăng ký đất đai lại được thực hiện từ rất sớm;lịch sử còn ghi nhận từ thế kỷ thứ XVI, nhà nước phong kiến Việt Nam đã tổ chứcviệc đạc điền để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm 1428-1788) đã banhành Quốc triều hình luật (còn gọi là Luật Hồng Đức), trong đó quy định rất cụ thểviệc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của

tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý vàthu thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất công điền đều cótrách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu, sử dụng với nhà nước.Tuy nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay cònlưu giữ lại được chỉ còn hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở một số nơithuộc Bắc Bộ Trung Bộ và hệ thống địa bộ thời Minh mạng ở một số nơi thuộcNam Bộ Vì vậy, đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản

lý nhà nước về đất đai Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền vềđất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: phục vụthu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách tin cậy, sự nhất quán và tậptrung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhànước để quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất, giám sát các giao dịch về đất đai và tàisản gắn liền với đất; xác lập và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụngđất, tạo điều kiện để người sử dụng đất được chủ động thực hiện các quyền theo quyđịnh của pháp luật, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng làmột cải cách pháp luật đảm bảo sự công khai, minh bạch và công bằng xã hội

Trước Luật Đất đai năm 2003, việc tổ chức cho người sử dụng đất kê khaiđăng ký do các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện (bao gồm từ khâu tổ chức kêkhai đăng ký đến xét duyệt hồ sơ đăng ký, thẩm định và cấp Giấy chứng nhận) Tuynhiên, trong quá trình triển khai đã nảy sinh rất nhiều bất cập như không đảm bảoviệc “minh bạch” trong toàn bộ quá trình và xuất hiện những hiện tượng vừa thực

Đất đai năm 2013 ra đời đã phân định rõ ràng giữa cơ quan thực hiện dịch vụ côngvới cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, với việc thành lập hệ thống Văn phòngĐăng ký quyền sử dụng đất ở cấp tỉnh và cấp huyện, sau này là văn phòng đăng kýđất đai thuộc Sở tài nguyên môi trường cùng với việc thực hiện cải cách hành chínhtheo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giảnhóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với mụctiêu công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhucầu giao dịch, tình trạng vừa thực hiện các tác nghiệp về kỹ thuật lại vừa thực hiệnxác lập tính pháp lý đã được hạn chế đáng kể Tuy nhiên, so với yêu cầu của nhiệm

vụ đăng ký đất đai theo quy định, thực tế trong quá trình triển khai vẫn còn nhiềuvấn đề cần phải điều chỉnh từ hệ thống tổ chức đến nguồn lực và trang thiết bị mới

có thể đáp ứng được yêu cầu của nhiệm vụ, vì vậy, ngày 24/8/2011 Thủ tướngChính phủ đã ban hành Chỉ thị số 1474/CT-TTg, trong đó nêu rõ yêu cầu đối với Ủyban nhân dân tỉnh, trực thuộc Trung ương “Thành lập, kiện toàn VPĐKĐĐ bảo đảm

có đủ bộ máy, nhân lực, kinh phí và các điều kiện làm việc cần thiết để thực hiệnchức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật đất đai”

Quận Kiến An được thành lập theo Nghị định số 100/CP ngày 29/8/1994 củaChính phủ Quận Kiến An là quận nằm ở phía Tây Nam, cách trung tâm thành phốHải Phòng khoảng 10km, có vị trí đầu mối giao thông về đường bộ, đường thuỷquan trọng của thành phố Kiến An là quận duy nhất của Hải Phòng được thiênnhiên ưu đãi có cả đô thị, đồng bằng, rừng núi, thuận lợi cho đầu tư phát triển côngnghiệp, nông nghiệp, giao thông, đặc biệt là du lịch và dịch vụ Trong những nămgần đây cùng với sự phát triển kinh tế mạnh mẽ của toàn thành phố Hải Phòng nóichung và quận Kiến An nói riêng đang diễn ra mạnh mẽ với sự hình thành dự án cáckhu dân cư đã làm quỹ đất có nhiều biến động, giá trị về đất ngày được nâng caodẫn đến nhu cầu về giao dịch đất đai liên tục tăng nhanh Vì vậy việc thực hiện giaodịch về đất đai trên địa bàn Quận rất lớn, dẫn đến việc quá tải trong công việc, một

số hồ sơ bị tồn đọng chưa thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đaitheo quy định, bên cạnh đó còn tồn tại những hạn chế khác trong vấn để chuyểnnhượng, tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất lần đầu; cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đăng ký thế chấp bằng

quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất Trước tìnhhình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngànhQuản lý đất đai, trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, tôi

lựa chọn thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng”

nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, góp phần giải quyết tình trạng hồ sơ Đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ

tục hành chính

2 Một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

Có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn, cụ thể như sau:

- Sách, báo và tạp chí

Cuốn sách của tác giả Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007): “Quản lý nhà nước vềđất đai ”, Nhà xuất bản nông nghiệp Hà Nội đã cung cấp những kiến thức cơ bản vềquá trình phát triển của công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam; chỉ rõphương pháp, nội dung và công cụ quản lý nhà nước về đất đai Tuy nhiên, cuốnsách này đề cập đến nội dung cơ bản của Luật Đất đai năm 2003 Thực tế hiện nay,khi luật đất đai năm 2013 đã được thực thi, cần có những nghiên cứu thực tiễn trongđiều kiện mới ở một địa phương cụ thể [16]

Cuốn sách của tác giả Nguyễn Đình Bồng (2012), “Quản lý đất đai ở ViệtNam 1945 - 2010), Nhà xuất bản chính trị Quốc gia đã đề cập đến vấn đề quản lýđất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ từ Phong kiến và Pháp thuộc cho đến năm 2010,đặc biệt là giai đoạn 1986 - 2010 Mặc dù vậy, trong bối cảnh hiện nay khi mà LuậtĐất đai 2013 có hiệu lực cần tìm hiểu và áp dụng vào quản lý đất đai thuộc một địabàn cụ thể nhằm đạt hiệu quả cao nhất.[18]

Đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống quy hoạch

sử dụng đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa” - Nguyễn Dũng Tiến (đề tài khoahọc năm 2007, cơ quan chủ quản là Viện Khoa học Đo đạc và bản đồ Với cách tiếpcận đi từ tổng thể đến chi tiết từ chủ trương chính sách đến thực tế triển khai thựchiện và liên hệ trực tiếp đến các đối tượng cụ thể Thông qua cách tiếp cận này để

nghiên cứu về cơ sở lý luận, cơ sở khoa học và thực tiễn thông qua việc điều tra dữliệu QHSDĐ của nước ta trong những năm vừa qua Trên cơ sở đó xây dựng cácquan điểm, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện ngành khoa học QHSDĐ, đápứng các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và môi trường thời kỳ công nghiệp hóa[15].

Bài nghiên cứu trao đổi “Một số tác động của chính sách đất đai đến pháttriển nông nghiêp p ở Việt Nam” của tác giả Phạm Việt Dũng -Tạp chí Cộng sản điện

tử ngày 09/12/2013: Trong thực tế phần lớn những biến động của lịch sử quan trọngtheo chiều hướng tích cực của đất nước trong thời kỳ đổi mới đất nước đều có quan

hệ mật thiết với đất đai, trong đó có lĩnh vực nông nghiệp Chính sách đất đai có tácđộng tích cực đến phát triển nông nghiệp ở nước ta như đã khuyến khích tập trung

và tích tụ đất nông nghiệp, đã thực hiện chính sách giá đất nông nghiệp, việc xácđịnh giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp đã từng bước theo nguyên tắc phù hợpvới cơ chế thị trường, có sự quản lý của nhà nước[19]

- Luận văn thạc sỹ

Vũ Thị Bích Thủy (2018), “ Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòngĐăng ký đất đai và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ”, luận vănthạc sỹ trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Đề tài đề cập đến các vấn

đề như Đăng ký đất đai; Phát triển quỹ đất; Văn phòng ĐKĐĐ; Vai trò, ý nghĩa củaVăn phòng đăng ký đất đai; Quy định về ĐKĐĐ, PTQĐ và hoạt động của Vănphòng ĐKĐĐ ở nước ta giai đoạn trước Luật Đất đai 2013; Khái quát về mô hìnhhoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho

Việt Nam Trên cơ sở đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát

triển quỹ đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Tác giả đề xuất một số giải phápnhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triểnquỹ đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trong thời gian tới [30]

Đinh Quang Chiến (2015),” Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 -2014”,trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Luận văn đề cập đến các vấn đề như Kháiniệm về đăng ký đất đai, bất động sản; Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản; Đăng

ký pháp lý đất đai, bất động sản; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Mối quan

hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chínhquyền địa phương; Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước;Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam Thôngqua việc phân tích thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất; Nghiên cứu một số một số yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động Tác giả

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất [11]

Tạ Thúy Ngọc (2016), “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt độngVăn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh”,Luận văn thạc sỹ trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Luận văn đề cập đến cácvấn đề như Đăng ký quyền sử dụng đất; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;Hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Cơ sở pháp lý vềquyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất; Thực tiễn hoạt động văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất một số địa phưong; Thực tiễn nâng cao về hiệu quả hoạtđộng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ninh Thông qua việcđánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất qua ý kiến cán bộ quản

lý và người dân; Đánh giá chung về hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả Tác giả đưa ra một số giải pháp nâng caohiệu quả hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả[20]

Hoàng Nguyệt Ánh (2011), “Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lýtài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn,tỉnh Lạng Sơn”, luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Khoa học tự nhiên Tác giả đãtổng hợp cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất, phân tích tác động của giáđất đối với công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sảntại thành phố Lạng Sơn, từ đó đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụcông tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bànnghiên cứu Đào Thị Thuý Mai 2012), “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hưng Yên, Tỉnh Hưng Yên”, Luận vănthạc sỹ Trường Đại học Nông Nghiệp Hà nội Luận văn đã làm rõ hơn cơ sở lý luận

và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình hình

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thếgiới Tác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhànước về đất đai thông qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Xác định những thuận lợi và khó khăn của công tác này trên địa bànthành phố Hưng Yên [14]

Như vậy, cho đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến đềtài Nhìn chung, các công trình trên đã có những cách tiếp cận khác nhau hoặc trựctiếp, hoặc gián tiếp đến vấn đề quản lý đất đai hay các lĩnh vực khác nhau của vănphòng đăng ký đất đai Đó là nguồn tài liệu đáng quý giúp tôi có được những số liệu

và thông tin cần thiết để kế thừa và phát triển trong luận văn của mình Tuy nhiên,trong số các công trình đã xuất bản chưa có công trình nào nghiên cứu về nâng caohiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành

phố Hải Phòng Do vậy, đề tài nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao

hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng” là có ý nghĩa khoa học và không trùng lắp với các công trình đã

được thực hiện

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1.Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chinhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng trên cơ sởphân tích, đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

và làm rõ những khó khăn vướng mắc

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, các chính sách, quy định của pháp luậtliên quan đến hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến an,thành phố Hải Phòng

- Thu thập tài liệu, số liệu về các hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký đất đai quận Kiến an, thành phố Hải Phòng

- Điều tra, khảo sát về hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng kýđất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

- Phân tích, đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Vănphòng Đăng ký đất đai quận Kiến an, thành phố Hải Phòng, làm rõ những nguyênnhân, những khó khăn vướng mắc trong các hoạt động, nhất là vấn đề giải quyếtchuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấpđổi lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóađăng ký thế chấp bằng QSDĐ

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Vănphòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

4 Phạm vi nghiên cứu

4.1.Phạm vi không gian: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến

An, thành phố Hải Phòng

4.2 Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2016 -2018 và 06 tháng đầu năm 2019

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Nguồn dữ liệu

a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn thạc

sỹ, luận án tiến sỹ; các công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lýthuyết của đề tài như chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhậnQSDĐ lần đầu; cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền

sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ

b) Các văn bản pháp lý liên quan

- Luật Đất đai năm 2003;

- Luật Đất đai năm 2013

- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành về hướng dẫnthực hiện Luật Đất đai và liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ;cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng kýthế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ

- Các văn bản quy định, hướng dẫn của UBND thành phố Hải Phòng về côngtác chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu;cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất vàxóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ

c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại Chi nhánh Văn phòng

Đăng ký đất đai

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình chuyểnnhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấp đổi lạigiấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng kýthế chấp bằng QSDĐ

- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế và phỏng vấn các hộ gia đình tạikhu vực nghiên cứu

5.2 Phương pháp nghiên cứu

5.2.1 Phương pháp điều tra

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Sử dụng để thu thập thông

tin tư liệu về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐlần đầu; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sửdụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ

Phương pháp điều tra xã hội học: Tiến hành điều tra các hộ gia đình thực hiện

chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấpđổi, cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất vàxóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ bằng phiếu điều tra khảo sát theo phương phápbảng hỏi hoặc phỏng vấn trực tiếp, sau đó tổng hợp ý kiến của người dân đánh giá

về chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu;cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất vàxóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ Dự kiến phỏng vấn lớn hơn 100 hộ gia đình

5.2.2 Phương pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các số liệu về chuyển

nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấp đổi, cấplại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng

ký thế chấp bằng QSDĐ phục vụ cho mục đích nghiên cứu

5.2.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích, xử lý số liệu

Để đánh giá làm rõ thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho thừa kếQSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ;đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ và

đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoànthiện việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận

QSDĐ lần đầu; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằngquyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ.

6 Kết cấu của Luận văn

Ngoài danh mục tài liệu tham khảo, lời mở đầu, cấu trúc luận văn gồm 3phần, cụ thể như sau:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn

phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận và thực tiễn về hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai

1.1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1.1.Đăng ký đất đai

Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Đăng ký đất đai là các quyền về đất đaiđược bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,thống nhất của dữ liệu địa chính [16]

Theo Quy định tại Điểm e Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003: Đăng ký đấtđai hay đăng ký quyền sử dụng đất được xác định là một trong những nội dung quản

lý nhà nước đối với đất đai nên cũng thuộc trách nhiệm của ngành tài nguyên vàmôi trường Hoạt động này được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất [21]

Theo Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhậntình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC Đồng thời, Luật Đấtđai 2013, tại khoản 15 Điều 3 quy định “ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC” Mặtkhác, tại khoản 2 Điều 95 nêu rõ “ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtgồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐthuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện

tử và có giá trị pháp lý như nhau[22]

Tóm lại: Đăng ký đất đai là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một

tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc haymột tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như

tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký

1.1.1.2.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo Luật đất đai năm 2003 quy định:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất

để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất" [21]

Theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sởhữu tài sản khác gắn liền với đất” [22]

Điều kiện cấp GCNQSDĐ

Theo Luật đất đai 2003 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất như sau: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trườnghợp sau đây: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đấtnông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; Người đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luậtnày có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 99 Luật đất đai năm 2013 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trườnghợp sau đây: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Người đượcchuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất,nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợpđồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ [22]

- Quyền sở hữu nhà ở

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một văn bản (loại giấy tờ) do cơ quanquản lý Nhà nước ở Việt Nam cấp cho chủ nhà (chủ sở hữu) xem như là chứng cứhợp pháp và duy nhất xác định chủ quyền của một cá nhân, tổ chức đối với căn nhà(bất động sản) của mình

Nội dung và mẫu giấy chứng nhận được quy định cụ thể trong Nghị địnhhướng dẫn thi hành Luật nhà ở Về việc cấp sổ, trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồngthời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấychứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Việc ghi tên chủ sở hữu trong sổ hồng quy định như sau: Nhà ở thuộc sở hữucủa một tổ chức thì ghi tên tổ chức đó; Nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thì ghitên người đó; Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được các chủ sởhữu thoả thuận cho đứng tên trong giấy chứng nhận Thẩm quyền cấp do Uỷ bannhân dân tỉnh, trực thuộc trung ương cấp sổ hồng cho cơ quan tổ chức, hộ gia đình

1.1.1.3.Hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu, chỉnh lý hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng vàtình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đểphục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,

cá nhân có liên quan.

Thành phần hồ sơ địa chính: Thành phần hồ sơ địa chính được quy định cụ

thể tại Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT của Bộ tài nguyên môi trường như sau:Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; Sổ địachính; Bản lưu Giấy chứng nhận [4]

Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; Chỉ đạo thựchiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai

+ Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ mục kê đấtđai; Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính

+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tạiKhoản 2 Điều này đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giao quản lýđất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký

1.1.1.4 Thống kê, kiểm kê đất đai

Theo quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì

"Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơđịa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình

hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê" Kiểm kê đất đai được thực hiện định

kỳ với thời gian 5 năm một lần [22]

Mục đích thống kê, kiểm kê đất đai được hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư28/2014/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụngđất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, bao gồm: Đánh giá hiệntrạng sử dụng đất và làm cơ sở để quản lý, sử dụng đất đạt hiệu quả; Cung cấpthông tin, số liệu, tài liệu làm căn cứ để lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất [2]

1.1.2.Vai trò và ý nghĩa của đăng ký đất đai

Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuếchuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bảnthân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an Tăngcường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân;

Mở rộng khả năng vay vốn

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợppháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ SDĐtheo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hộitrong SDĐ Đồng thời, ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽtoàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp

lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất [13]

ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai: ĐKĐĐ sẽ thiết lập nên hệ thốngHSĐC và cấp GCNQSDĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội củatừng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thựchiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác [16]

1.1.3 Cơ sở của đăng ký đất đai.

Theo Khoản 15 Điều 3 và Điều 95 Luật đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai,nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý vềquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản

lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với

người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đấtđai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biếnđộng, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai,bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhưnhau Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theoquy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợpđăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhậnbiến động vào Giấy chứng nhận đã cấp [22]

1.1.4 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động đăng ký đất đai

Hiệu lực trong hoạt động của cơ quan hành chính nhà nước nói chung Vănphòng đăng ký đất đai nói riêng chính nhà nước là sự thực hiện đúng nhiệm vụ,quyền hạn theo sự phân công, phối hợp trong hệ thống chính trị, nhằm đạt được cácmục tiêu, nhiệm vụ đã đề ra [11]

Hiệu quả quản lý hành chính của cơ quan hành chính nhà nước nói chungVăn phòng đăng ký đất đai nói riêng là sự so sánh, đối chiếu giữa các kết quả đạtđược với toàn bộ các nguồn lực đã sử dụng, nhằm đánh giá kết quả đạt được với chiphí thấp nhất

Từ đó để hiệu quả đăng ký đất đai hoạt động hiệu quả đòi hỏi đội ngũ cán bộcông chức luôn luôn phải quan tâm đến kết quả tối đa với mức độ chi phí nguồn lựcnhất định (nguồn chi ngân sách đã duyệt); Đạt được kết quả nhất định (theo kếhoạch công tác hàng năm đã đặt ra) với mức độ chi phí các nguồn lực tối thiểu càng

ít càng tốt; Đạt hiệu quả, không chỉ hiệu quả kinh tế mà còn hiệu quả xã hội thôngqua sự hài lòng của người dân, mức độ đồng thuận của xã hội với các dịch vụ côngtrong lĩnh vực đất đai mà Văn phòng cung ứng

1.1.5 Các yếu tố tác động đến hiệu quả đăng ký đất đai

1.1.5.1 Nhóm yếu tố chính sách pháp luật đất đai

(1) Quy hoạch sử dụng đất: Việc quy hoạch sử dụng đất nếu được tiến hành

nhanh chóng đúng tiến độ, bàn giao mặt bằng đúng thời gian cho các hộ dân thì việcđăng ký liên quan đến thửa đất sẽ thuận lợi hơn [15]

(2) Bồi thường hỗ trợ tái định cư: Công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư

nếu được tiến hành thuận lợi thì người dân sẽ có được nguồn tài chính, nơi ở ổnđịnh và việc đăng ký đất đai cho mỗi hộ dân đó sẽ được tiến hành song song đảmbảo đúng yêu cầu của Nhà nước [19]

(3) Đăng ký cấp giấy CNQSDĐ: Đăng ký cấp giấy CNQSDĐ giảm bớt

những khâu trung gian, thủ tục phiền hà thì việc đăng ký quyền sử dụng đất sẽnhanh hơn, giảm bớt thời gian chờ của người dân[20]

(4) Giải quyết khiếu nại tố cáo: Việc giải quyết khiếu nại tố cáo được thực

hiện kịp thời, giải quyết những khúc mắc phát sinh thì việc bàn giao giải phóng mặtbằng cũng như việc hỗ trợ tái định cư sẽ nhanh chóng, việc đăng ký đất đai chongười dân sẽ được thực hiện nhanh hơn [19]

1.1.5.2 Nhóm yếu tố giá đất; ngân sách nhà nước

(1) Giá đất bồi thường, giá bồi thường tài sản: Giá đất bồi thường, giá bồi

thường tài sản được thực hiện đúng giá thị trường, hỗ trợ một phần cho người dân

ổn định đời sống thì những khúc mắc phát sinh sẽ giảm đi, không còn những khiếunại tố cáo Khi đó đăng ký đất đai cho người dân sẽ được tiến hành thuận lợi hơn

(2) Ngân sách nhà nước: Ngân sách nhà nước được giải ngân nhanh, mức

hỗ trợ lớn thì người dân, tổ chức sẽ vui vẻ chấp nhận các chính sách nhà nước, khi

đó việc đăng ký đất đai sẽ tiến hành nhanh hơn.[14]

1.1.5.3.Nhóm yếu tố khác

Tính bản địa và đặc thù địa của ban quản lý: điều kiện tự nhiên kinh tế xã

hội của địa phưng, tính phức tạp và sự phân bố của tài nguyên đất, văn hóa bản địa,trình độ nhận thức của người dân sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới hiệu quả hoạt động củaVăn phòng đăng ký đất đai các địa phương

Trình độ cán bộ: Con người là chủ thể quyết định trong phần lớn các hoạt

động quản lý, quản lý đất đai là hoạt động quản lý đặc thù, do tính phức tạp của đốitượng quản lý mà đòi hỏi đội ngũ cán bộ công chức quản lý đất đai nói chung cán

bộ công chức Văn phòng đăng ký đất đai các địa phương nói riêng không chỉ giỏi

về chuyên môn nghiệp vụ mà còn phải am hiểu về địa chất, lịch sử địa phương Hệthống pháp luật đất đai, văn bản hướng dẫn cũng như định mức kinh tế kỹ thuậtngành địa chính được coi là phức tạp nhất trong các ngành lĩnh vực quản lý Cán bộcông chức các địa phương hiện nay làm việc trong Văn phòng đăng ký đất đai hầuhết đã được trang bị chuyên môn nghiệp vụ, tuy nhiên kỹ năng mềm trong quản lý,kiến thức mới công tác đào tạo bồi dưỡng đang đặt ra nhiều khó khăn ảnh hưởngtrực tiếp tới hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai.

Yếu tố thể chế, chính sách: Cơ chế đặc thù của địa phương, thủ tục hành

chính, hệ thống thể chế đơn giản hay phức tạp, minh bạch hay chồng chéo cũng ảnhhưởng trực tiếp tới hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai các địa phương, hiệnnay văn bản quy định chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai các địaphương còn chưa rõ ràng, thẩm quyền, cơ chế phối hợp, nguồn lực cũng chưa có sựhướng dẫn cụ thể điều này sẽ tạo rào cản cho hoạt động của Văn phòng đăng ký đấtđai các địa phương

Các yếu tố khác: Nguồn lực, cơ sở vật chất kỹ thuật mỗi địa phương, khả

năng bố trí ngân sách, mức độ trang bị phương tiện hiện đại, công nghệ mới ứngdụng vào hoạt động cũng tác động trực tiếp tới hiệu quả của Văn phòng đăng ký đấtđai các địa phương; vị trí khả năng sinh lợi; Diện tích, mục đích sử dụng đất; Nhucầu người dân; Tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai; Khả năng xử lý côngviệc của cán bộ chuyên môn

1.2 Một số mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam và một số nước trên thế giới

1.2.1 Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

Theo Quy định tại Điều 9 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Văn phòng Đăng kýquyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định thành lập Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất sẽ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nếu do Ủy ban nhândân cấp tỉnh quyết định thành lập; và thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu

do Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Điều này cũng có nghĩa Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất chỉ tổ chức trên địa bàn cấp tỉnh và cấp huyện Ở cấp xã sẽkhông có Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Theo thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ tàinguyên môi trường, Bộ nội vụ, Bộ tài chính ngày 04 tháng 04 năm 2015 hướng dẫn

về chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của vănphòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên môi trường thì Văn phòng đăng kýđất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, cóchức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xâydựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đấtđai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhântheo quy định của pháp luật Theo thông tư này thì hệ thống đăng ký đất đai sẽ làVăn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường quản lý và cácChi nhánh Khi đó, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng,nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chinhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai [3]

1.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

1.2.2.1.Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện ở nước ta

(1) Chức năng, nhiệm vụ: Theo thông tư liên tịch số BNV-BTC của Bộ tài nguyên môi trường; Bộ nội vụ [8]; Bộ tài chính ngày 15 tháng

05/2010/TTLT-BTNMT-3 năm 2010, Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và

cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, cụ thểnhư sau:

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh: Thực hiện các thủ tục vềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận) trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức,

cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữunhà ở tại Việt Nam), tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện: Thực hiện các thủ tục vềcấp giấy chứng nhận trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người ViệtNam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định

(2) Cơ cấu tổ chức: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có Giám đốc và

không quá 02 (hai) Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và PhóGiám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo phân cấp quản lýcán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quyđịnh của pháp luật Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh được thành lậpmột số phòng chuyên môn nghiệp vụ; số lượng phòng chuyên môn nghiệp vụ căn

cứ vào đặc điểm của từng địa phương và theo nhiệm vụ của Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất cấp tỉnh Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thểnhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtcấp tỉnh theo đề nghị của Giám đốc Văn phòng Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấphuyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất cấp huyện theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môitrường và Trưởng phòng Nội vụ

(4) Cơ chế hoạt động

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện cơchế tài chính theo quy định tại Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm

2006 của Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm

vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập và cácvăn bản hướng dẫn hiện hành

+ Nguồn kinh phí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấphuyện do ngân sách nhà nước cấp, gồm: Kinh phí bảo đảm hoạt động thườngxuyên; Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ; Nguồn thu sự nghiệp

+ Nội dung chi gồm Chi thường xuyên; Chi hoạt động dịch vụ; Chi khôngthường xuyên

1.2.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai một cấp ở nước ta

(1) Chức năng, nhiệm vụ

Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chínhphủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai [9]; thông tư liên tịch số15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ tài nguyên môi trường, Bộ nội vụ, Bộ tàichính ngày 04 tháng 04 năm 2015 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ quyền hạn,

cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài

nguyên môi trường [3] Văn phòng Đăng ký đất đai có chức năng, nhiệm vụ nhưsau: Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địachính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đấtđai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật; Văn phòng quản lý đất đaithực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(2) Cơ cấu tổ chức

+ Lãnh đạo Văn phòng quản lý đất đai: Văn phòng quản lý đất đai có Giámđốc và không quá 02 Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và PhóGiám đốc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật và phâncấp của Ủy ban nhân dân tỉnh, trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhândân cấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

+ Phòng Hành chính - Tổng hợp; Phòng Kế hoạch - Tài chính (Ủy ban nhândân cấp tỉnh xem xét quyết định thành lập đối với Văn phòng đăng ký đất đai có từ

+ Nguồn thu sự nghiệp gồm: Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị

sử dụng theo quy định của Nhà nước; Thu từ hoạt động dịch vụ phù hợp với lĩnhvực chuyên môn và khả năng của đơn vị

+ Nội dung chi, gồm: Chi thường xuyên; Chi hoạt động dịch vụ; Chi khôngthường xuyên

(4) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai một cấp

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phốthuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trívăn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi nhánh có Giámđốc, không quá 02 Phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn Ủy ban nhân dân cấptỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Giám đốc Sở Tàinguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chứccủa Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đấtđai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Vănphòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng kýđất đai theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhândân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

1.2.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới

1.2.3.1.Hệ thống đăng ký đất đai tại Úc

Theo Bộ TN&MT (2012), tại Úc việc đăng ký bất động sản do các cơ quanchính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này bao gồm cơ quan ĐKĐĐ, vănphòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đấtđai Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống ĐKĐĐ và bất động sản của Úc đó là:GCN được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu vềquyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; GCNđất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ đồ trích lục thửa đấttrong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo [17]

1.2.3.2.Hệ thống đăng ký đất đai tại Anh

Theo Bộ TN&MT (2012), hệ thống ĐKĐĐ của Anh là hệ thống đăng ký bấtđộng sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ

thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phântheo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và XứWales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nốimạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET,chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu) Trước năm 2002 Văn phòng ĐKĐĐ hoạtđộng theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộcđịa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thốngđăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất

kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh Cho đến năm 1994, Anh đã chuyểntoàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thốngđăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu cótính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng ĐKĐĐ cung cấp

1.2.3.3.Hệ thống đăng ký đất đai tại Thụy Điển

Theo Bộ TN&MT (2012), ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển được thực hiện từ thế kỷ thứ

16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thếchấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng

ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệthống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môitrường Thuỵ Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng kýBĐS đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng kýtài sản trực thuộc chính quyền tỉnh Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tàisản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệuBĐS trung ương trực thuộc Bộ Tài nguyên môi trường Cơ quan này chịu tráchnhiệm xây dựng và quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và ĐKĐĐ Các cơ quanĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tinđất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ.[17]

1.3 Những nội dung cơ bản về đánh giá hiệu quả đăng ký đất đai của Văn phòng Đăng ký đất đai

1.3.1 Đánh giá chức năng, nhiệm vụ chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính

Theo thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộtài nguyên môi trường quy định về việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính quy định cụ

thể như sau: Trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính bao gồm Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệmchỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộcPhòng Tài nguyên và Môi trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chịu tráchnhiệm chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính

Việc chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc đối với trường hợp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, trực thuộc Trung ương cấp đượcthực hiện như sau: Đối với trường hợp chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtthì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường căn

cứ vào những mục có nội dung thay đổi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đểghi nội dung thay đổi vào các mục tương ứng trong sổ địa chính, sổ mục kê đất đai

và ghi vào sổ theo dõi biến động đất đai…

Việc chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc đối với trường hợp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thuộc tỉnh cấpđược thực hiện như sau: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với trường hợp Vănphòng chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) lập Thông báo thể hiện đầy đủnội dung đã chỉnh lý trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp đổi, cấp lạigiấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 18/ĐK ban hành kèm theo Thông

tư này và gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên vàMôi trường…

Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 5Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên vàMôi trường ban hành như sau: Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hànhchính xã, phường, thị trấn; Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theođúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai; Nội dung

thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy chứng nhận đượccấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.

Theo Khoản 2 điều 6 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về trách nhiệmchỉnh lý hồ sơ địa chính như sau: Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực

hiện các công việc sau: Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ

địa chính, sổ mục kê đất đai; Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địachính ngoài các tài liệu quy định tại Điểm a Khoản này; Cung cấp bản sao bản đồđịa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng số hoặc dạng giấy) cho Ủy bannhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) sử dụng

Đối với những địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa

chính, cụ thể quy định tại khoản 4 điều 6 thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường(sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) chủ trì tổ chức việclập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đaicho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môitrường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện); thực hiệncập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản

2 Điều này đối với các thửa đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài,

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.[4]

1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ phục vụ người sử dụng đất

(1) Chuyển nhượng, tặng thừa kế quyền sử dụng đất; Thực hiện đăng ký giaodịch bảo đảm khác bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất theo quy định của pháp luật

Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền sử dụng là quyền khaithác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Và chủ thể có quyền sử dụng đốivới tài sản bao gồm chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu Theo đó, Nhànước là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối với đất, hoặc người không phải là chủ

sở hữu chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhưng phải theo quyđịnh của pháp luật Đồng thời, theo Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quyđịnh: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với

quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”

Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất đượcthực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.Mặt khác, theo Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể người sử dụng đất cóquyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [22]

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằngquyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trườnghợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1Điều 168 của Luật này Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Hìnhthức chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thếchấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấtphải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sảnquy định tại điểm b khoản này Trình tự thực hiện:

+ Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đến Văn phòngcông chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất để yêu cầu công chứng hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

+ Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có đất) Hồ

sơ bao gồm: Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính); Tờ khai thuế thu nhập cá nhân(02 bản chính); Hợp đồng mua bán đã công chứng; Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

+ Bước 3, Thực hiện thủ tục sang tên Hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị đăng kýbiến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việcbên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay; Hợp đồng chuyểnnhượng (02 bản có công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận sổ đỏ

(2) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đăng ký đất đai lần đầu

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu: Theo Luật Đất đai 2013,Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được cấp cho hộ gia đình, cá nhân

đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có một trong 07 loại giấy tờ như:Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trongquá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước; Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất tạm thời được cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chínhtrước ngày 15/10/1993[22].

Trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hiện nay, thủ tục cấp Sổ

đỏ được thực hiện theo Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫncủa Thông tư 24/2014/TT-BTNMT[9] Theo đó, Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm Đơnđăng ký; một trong các loại giấy tờ nêu trên; báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sửdụng đất; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Đăng ký đất đai lần đầu: Đăng ký đất đai lần đầu là việc thực hiện đăng

ký quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất nhưng chưa đăng ký, chưa đượccấp một loại Giấy chứng nhận nào

Trình tự thực hiện đăng ký đất đai lần đầu là người sử dụng đất nộp hồ sơ tạiChi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ vàtrả kết quả theo quy định của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh Cơ quan có thẩmquyền sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Thành phần hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; một trong các loạigiấy tờ về quyền sử dụng đất; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liênquan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất

Thời hạn giải quyết là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xãhội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

(3) Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấychứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong cáctrường hợp sau: Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấychứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứngnhận.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Kiểmtra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận; Lập hồ sơtrình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vàThông tư số 24/2014/TT-BTNMT, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất được quy định như sau:

+ Thành phần hồ sơ: Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận; Bản gốc Giấychứng nhận đã cấp; Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả là Văn phòng đăng kýđất đai; Thời gian thực hiện thủ tục không quá 10 ngày

+ Hồ sơ đăng ký biến động QSD đất gồm có: Đơn đăng ký biến động đất đai(theo mẫu); Hợp đồng tặng cho QSD đất (đã được công chứng/chứng thực) hoặcvăn bản thỏa thuận (đã được công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bảnchính); Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước của hai vợ chồng

(4) Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 31 Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảođảm và Điều 26 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT về đăng ký thếchấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ xóa đăng ký thế chấpgồm: Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu số 03/XĐK; Văn bản đồng ý xóađăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp Đơn yêu cầu chỉ có chữ

ký của bên thế chấp[1]

Cơ quan có thẩm quyền đăng ký giải chấp: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận

hồ sơ là văn đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế mộtcửa Cơ quan có thẩm quyền xóa thế chấp là Văn phòng đăng ký đất đai và Chinhánh của Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệmđăng ký và trả kết quả trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếptheo.Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá

03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ

Trình tự giải quyết:

+ Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký

+ Bước 2, Tiếp nhận hồ sơ đăng ký: Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, cán

bộ tiếp nhận cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kếtquả; và vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;

+ Bước 3: Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đaikiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký

+ Bước 4: Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại Khoản 1Điều 11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và Khoản 1 Điều 9 của Thông tư này thì Vănphòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, vănbản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướngdẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định Trường hợp xóa đăng ký màkhông có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn đăng ký, Văn phòng đăng ký đấtđai thực hiện các công việc sau: Ghi nội dung xóa đăng ký và thời Điểm đăng kýtheo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận theo quyđịnh của Bộ Tài nguyên và Môi trường Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứngnhận, thì ghi nội dung xóa đăng ký và thời Điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng,năm) tại Mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký

+ Bước 5, Trả kết quả đăng ký: Văn phòng đăng ký đất đai trả lại cho ngườiyêu cầu đăng ký 01 bản chính các loại giấy tờ sau: Đơn yêu cầu đăng ký có chứngnhận của Văn phòng đăng ký đất đai; Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp cóchứng nhận của Văn phòng đăng ký đất đai; Giấy chứng nhận có ghi nội dung đăng

ký thế chấp, nội dung đăng ký thay đổi Theo Điều 19 TTLT BTNMT quy định hồ sơ đăng ký thế chấp cụ thể như sau: Đơn yêu cầu đăng ký thếchấp theo Mẫu số 01/ĐKTC; Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có côngchứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định; Giấy chứng nhận

(5) Một số nội dung khác: Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh của pháp luật; Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật; Thựchiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ

hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quyđịnh của pháp luật; thu ngân sách Nhà nước qua công tác cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất; công tác giải quyết khiếu nại tố cáo.

1.4 Các văn bản pháp lý của thành phố Hải Phòng về đăng ký đất đai trong những năm gần đây

1.4.1.Cơ sở pháp lý của Nhà nước

1.4.1.1 Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1993

Theo Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001), ĐKĐĐ,lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng SDĐ, thống kê, kiểm kê đất, cấpGCNQSDĐ tiếp tục được quy định là một trong những nội dung quản lý nhà nướcđối với đất đai (Điều 13) với các quy định cụ thể về sổ địa chính (Điều 34), về

thống kê, kiểm kê đất đai (Điều 35), về việc cấp GCNQSDĐ (Điều 36) Trong giai

đoạn này, hoạt động ĐKĐĐ được thực hiện theo các văn bản như Nghị định số

73-CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuếSDĐ nông nghiệp, Thông tư liên bộ số 92- TT/LB ngày 10/11/1993 của Bộ Tàichính, Bộ Nông nghiệp và Công nghiệp thực phẩm, Tổng cục Quản lý ruộng đấthướng dẫn thi hành Nghị định số 73- CP, Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994 củaChính phủ về quyền sở hữu nhà và QSDĐ ở tại đô thị, Thông tư số 70-TC/TCTngày 18/8/1994 hướng dẫn thực hiện các khoản thu ngân sách đối với việc cấp GCNquyền sở hữu nhà và QSDĐ ở tại đô thị

1.4.1.2.Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003 đến năm 2013

Để phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước, Luật Đất đai 2003 đượcban hành, trong đó đăng ký QSDĐ, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ tiếp tụcđược quy định là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai (Điều 6) vàchỉ rõ đăng ký QSDĐ là việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đối với một thửa đất xácđịnh vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người SDĐ (Điều 4); đồngthời Luật cũng đã dành hẳn một mục(Mục 5) với 8 Điều (từ Điều 46 đến Điều 53)quy định về đăng ký QSDĐ, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ, thống kê, kiểm

kê đất đai Để hướng dẫn các địa phương thực hiện, ngày 01/11/2004 Bộ TN&MT

đã ban hành nhiều văn bản có liên quan như Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT

quy định về GCNQSDĐ, Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn thựchiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng SDĐ, Thông tư số29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC; ngoài ra, còn

có một số văn bản khác như Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 củaChính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm

1.4.1.3.Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013 đến nay

- Luật Đất đai 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghịđịnh số 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thihành luật đất đai; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 củaChính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm và Điều 26 Thông tư liên tịch số09/2016/TTLT-BTP-BTNMT về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất thì hồ sơ xóa đăng ký thế chấp

-Thông tư 28/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên môi trường quy định vềviệc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Thông tư liêntịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ tài nguyên môi trường, Bộ nội

vụ, Bộ tài chính ngày 04 tháng 04 năm 2015 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụquyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trựcthuộc Sở tài nguyên môi trường; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyênmôi trường quy định về trách nhiệm đăng ký đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính củaVăn phòng quản lý đất đai; Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

1.4.2.Các văn bản pháp lý của thành phố Hải Phòng trong việc thực hiện đăng ký đất đai

- Công văn số 726/VPĐKĐĐ-ĐKTK ngày 8 tháng 12 năm 2016 của Văn

phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng; Kế hoạch số1481/KH-BCĐ ngày 03/3/2015 về việc Bàn giao Văn phòng Đăng ký quyền sửdụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường các quận, huyện về Văn phòngĐăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường