Nghiên cứu ứng dụng GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị (thử nghiệm tại thị trấn quốc oai, thành phố hà nội

Việc kết hợp phân tích hồi quy đa biến và phân tích địa thống kê cũng đã được sử dụng nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trong nghiên cứu của Nzau [68].. Do đó, vi

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đoàn Quang Cương

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG GIS

VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU AHP

TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ (THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đoàn Quang Cương

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG GIS

VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU AHP

TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ (THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Quốc Bình

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Quốc Bình PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả

Đoàn Quang Cương

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tôi những kiến thức hữu ích để tôi hoàn thiện luận văn này Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Trần Quốc Bình, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, chỉ bảo, giải đáp thắc mắc cho tôi trong suốt thời gian hoàn thiện luận văn

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới PGS.TS.Trần Văn Tuấn người đã định hướng nghiên cứu cho tôi trên con đường nghiên cứu khoa học, giải đáp chỉ dẫn khi tôi gặp khó khăn

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến UBND Thị trấn Quốc Oai, Phòng Tài nguyên

và Môi trường huyện Quốc Oai đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đoàn Quang Cương

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Tổng quan về định giá đất 5

1.1.1 Khái niệm cơ bản 5

1.1.2 Nguồn gốc giá trị đất đai 8

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2 Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác định giá đất 13

1.2.1 Cơ sở khoa học 13

1.2.2 Cơ sở pháp lý 15

1.2.3 Các phương pháp định giá đất 16

1.2.4 Vai trò của định giá đất trong công tác quản lý đất đai 18

1.3 Tình hình ứng dụng GIS trong định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam 19

1.3.1 Trên thế giới 19

1.3.2 Tại Việt Nam 22

CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH ỨNG DỤNG GIS VÀ AHP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 25

2.1 Các phương pháp và kỹ thuật sử dụng 25

2.1.1 Phương pháp phân tích nhân tố khám phá 25

2.1.2 Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP 26

2.1.3 Hệ thống thông tin địa lý GIS 30

2.2 Quy trình ứng dụng GIS và phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất 33

2.2.1 Xác định mục tiêu, thu thập dữ liệu 33

2.2.2 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 33

2.2.3 Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 34

2.2.4 Chuẩn bị dữ liệu 36

2.2.5 Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 36

2.2.6 Xây dựng bản đồ chỉ số các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 37

2.2.7 Xây dựng bản đồ giá đất 38

CHƯƠNG 3: THỬ NGHIỆM QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 39

3.1 Khái quát về địa bàn thử nghiệm 39

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 39

3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 40

3.1.3 Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản 43

3.2 Thử nghiệm định giá đất tại thị trấn Quốc Oai, thành phố Hà Nội 46

3.2.1 Xác định mục tiêu, thu thập dữ liệu 46

3.2.2 Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 46

3.2.3 Chuẩn bị dữ liệu 55

3.2.4 Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 60

3.2.5 Xây dựng bản đồ chỉ số ảnh hưởng của các yếu tố và bản đồ giá đất 65

3.2.6 Đánh giá kết quả thử nghiệm 68

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHỤ LỤC 82

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nhân tố khu vực 12

Bảng 1.2: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nhân tố cá biệt 13

Bảng 2.1: Giá trị tải nhân tố tương ứng với kích thước mẫu 26

Bảng 2.2: Giá trị RI ứng với từng số lượng chỉ tiêu n 29

Bảng 2.3: Mẫu bảng hỏi mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất 35

Bảng 3.1: Phân cấp các tuyến đường chính ở thị trấn Quốc Oai 42

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Quốc Oai năm 2017 45

Bảng 3.3: Các biến quan sát ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Quốc Oai 47

Bảng 3.4: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của các yếu tố trong nhóm cá biệt 49

Bảng 3.5: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của các yếu tố trong nhóm vị trí 50

Bảng 3.6: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của yếu tố trong nhóm khu vực 50

Bảng 3.7: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của yếu tố trong nhóm chính sách 51

Bảng 3.8: Bảng tổng hợp hệ số Cronbach's Alpha 51

Bảng 3.9: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett's test 52

Bảng 3.10: Ma trận xoay nhân tố của các biến quan sát lần chạy thứ 1 53

Bảng 3.11: Ma trận xoay nhân tố của các biến quan sát lần chạy thứ 2 53

Bảng 3.12: Ma trận xoay nhân tố của các biến quan sát lần chạy thứ 3 54

Bảng 3.13: Kết quả phân tích nhân tố phám phá 55

Bảng 3.14: Ma trận so sánh và trọng số của 2 nhân tố Vị trí và Cá biệt 62

Bảng 3.15: Trọng số các yếu tố nhóm vị trí 62

Bảng 3.16: Trọng số các yếu tố trong nhóm cá biệt 63

Bảng 3.17: Bảng phân cấp hệ số ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm vị trí 64

Bảng 3.18: Bảng phân cấp hệ số ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm cá biệt 65

Bảng 3.19: Bảng phân cấp chỉ số ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm vị trí 66

Bảng 3.20: Bảng phân cấp chỉ số yếu tố ảnh hưởng trong nhóm cá biệt 66

Bảng 3.21: Kết quả mô hình hồi quy OLS 70

Bảng 3.22: Kết quả chạy mô hình hồi quy GWR 70

Bảng 3.23: Bảng so sánh trọng số nhân tố của phương pháp AHP và GWR 71

Bảng 3.24: Bảng so sánh giá đất của phương pháp sử dụng chỉ số ảnh hưởng và phương pháp GWR 71

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Thang đánh giá mức độ quan trọng của các chỉ tiêu 27

Hình 2.2: Mô hình khái niệm hệ thống thông tin địa lý 30

Hình 2.3: Mô hình nội suy IDW 32

Hình 2.4: Mô hình ứng dụng GIS và AHP trong định giá đất 33

Hình 2.5: Quy trình lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 34

Hình 2.6: Phân cấp các chỉ tiêu trong phân tích thứ bậc 37

Hình 2.7: Mô phỏng định giá đất bằng phương pháp nội suy 38

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị trấn Quốc Oai trong huyện Quốc Oai……… 39

Hình 3.2: Khai báo biến trong phần mềm SPSS 48

Hình 3.3: Khai báo mức độ ảnh hưởng của các giá trị 48

Hình 3.4: Giao diện chức năng phân tích nhân tố 52

Hình 3.5: Phân tích mạng trong tính khoảng cách 58

Hình 3.6: Kết quả xác định số đỉnh thửa đất trong ArcGIS 59

Hình 3.7: Mô tả quá trình tính độ lệch góc 60

Hình 3.8: Kết quả tổng hợp độ lệch góc 60

Hình 3.9: Phân cấp các chỉ tiêu trong định giá đất tại thị trấn Quốc Oai 61

Hình 3.10: Kết quả so sánh phân bố không gian giá đất thực hiện bằng kỹ thuật nội suy IDW và phương pháp GWR 72

Hình 3.11: Biểu đồ chênh lệch giá đất của phương pháp dùng chỉ số ảnh hưởng của yếu tố và GWR 72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và là thành phần quyết định đến sự phát triển của con người Đất đai là tài sản có trước lao động và cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đất đai tham gia vào các hoạt động của đời sống xã hội đem lại nhiều giá trị Do đó, đất đai luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia, đặc biệt là vấn đề giá đất

Giá đất là cơ sở phục vụ cho việc trao đổi, chuyển nhượng đất, các chính sách và quan hệ đất đai như cho thuê, thế chấp, Do vậy, nếu việc xác định giá trị đất đai chính xác, khách quan, quản lý giá đất được thực hiện chặt chẽ thì đây sẽ là công cụ đắc lực góp phần sử dụng đất đai bền vững, tiết kiệm và hiệu quả Hiện nay, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến trong công tác định giá đất Phương pháp này đòi hỏi sự so sánh điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa các thửa đất Tuy nhiên, việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt này còn

có thể được xác định dựa trên sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị của đất đai

Do vậy, để định giá đất cần xác định các yếu tố tác động đến giá đất như vị trí, khoảng cách đến các tiện ích công cộng, trung tâm hành chính, trường học, Hơn nữa, các yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến giá đất là không giống nhau, do đó cơ sở

để xác định giá đất chính xác cần đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất Trên thế giới, việc xác định mức độ ảnh hưởng được thực hiện bằng nhiều phương thức khác nhau như phương pháp phân tích đa chỉ tiêu, mô hình hồi quy đa biến, mô hình hồi quy trọng số địa lý, Theo nghiên cứu của Bovkir (2018), cơ sở

hạ tầng dữ liệu địa lý kết hợp với logic mờ và GIS giúp phản ánh chính xác giá trị của đất đai [29] Bằng việc kết hợp trọng số và giá trị ảnh hưởng đến giá đất của các chỉ tiêu thành phần, bản đồ giá trị các nhóm yếu tố ảnh hưởng được xây dựng nhằm phục vụ định giá đất và cung cấp thông tin đất đai Việc kết hợp phân tích hồi quy

đa biến và phân tích địa thống kê cũng đã được sử dụng nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trong nghiên cứu của Nzau [68] Trong nghiên cứu của Demetris Demetrious, công tác định giá đất được thực hiện bằng các kỹ thuật tiên tiến, bao gồm phân tích hồi quy bội (MRA) và phân tích trọng số địa lý trong môi trường GIS [41] để lựa chọn các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và xây dựng bản đồ giá đất Các nghiên cứu chỉ ra rằng phương pháp phân tích đa chỉ tiêu kết

hợp với các mô hình hồi quy là phương pháp có hiệu quả cao trong định giá đất [22,

29, 48]

Với đặc trưng phân bố không gian của đất đai, định giá đất ở đô thị là một công việc phức tạp đòi hỏi cần phải thu thập, lưu trữ, xử lý, phân tích về mặt không gian một khối lượng lớn dữ liệu Với thế mạnh về lưu trữ, quản lý và phân tích dữ liệu không gian, công nghệ hệ thông tin địa lý (GIS) là sự lựa chọn tốt phục vụ công tác định giá đất

Thị trấn Quốc Oai là thị trấn thuộc huyện ngoại thành nằm ở khu vực phía tây Thủ đô Hà Nội Các giao dịch về bất động sản khu vực này ngày càng sôi động

do có sự thay đổi mạnh mẽ trong cơ sở hạ tầng và diện mạo đô thị, một số khu đô thị mới hình thành như khu đô thị Ngôi nhà mới, khu đô thị Quốc Oai Do đó, việc xác định các chỉ số ảnh hưởng đến giá đất và giá trị đất đai sẽ là cơ sở để các nhà hoạch định chính sách sử dụng có hiệu quả trong quy hoạch sử dụng đất và phát triển thị trường bất động sản

Xuất phát từ những luận cứ đó, việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu ứng dụng

GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị (thử nghiệm tại thị trấn Quốc Oai, thành phố Hà Nội)” là cần thiết và có ý nghĩa thực

tiễn cao

2 Mục tiêu nghiên cứu

Ứng dụng được công nghệ GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị trên cơ sở thử nghiệm tại tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về giá đất, giá trị đất đai và tình hình định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới

- Nghiên cứu xây dựng quy trình ứng dụng GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP trong định giá đất ở đô thị

- Thử nghiệm định giá đất ở đô thị tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn sử dụng 5 phương pháp nghiên cứu chính:

+ Phương pháp phân tích nhân tố khám phá: nhằm mô tả mối quan hệ giữa

một tập hợp các biến có thể quan sát được k (số lượng nhỏ hơn) với các biến không

quan sát được Luận văn sử dụng phương pháp này để phân loại và xác định các yếu

tố đại diện ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thị trấn Quốc Oai Một số tiêu chí được sử dụng bao gồm: (1) Trị số KMO phải đạt từ 0,5 trở lên (0,5 ≤ KMO ≤ 1)

Nếu trị số này nhỏ hơn 0,5 thì phân tích nhân tố không phù hợp với tập dữ liệu

nghiên cứu; (2) Kiểm định Bartlett: có ý nghĩa thống kê nhỏ hơn 0,05 (sig Bartlett’s

Test ≤ 0,05) chứng tỏ các biến quan sát có tương quan với nhau trong nhân tố; (3)

Trị số Eigenvalue là một tiêu chí sử dụng phổ biến để xác định số nhân tố trong

phân tích EFA Trị số này đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân

tố Với tiêu chí này, chỉ những nhân tố có Eigenvalue ≥ 1 mới được giữ lại trong mô hình phân tích; (4) Hệ số nhân tố tải (Factor loading) còn được gọi là trọng số nhân

tố tải, giá trị này biểu thị mối quan hệ tương quan giữa quan sát và nhân tố

+ Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP: theo đó quá trình phân tích bao gồm (1) Phân cấp các chỉ tiêu theo mục đích đánh giá; (2) Thiết lập ưu tiên giữa các chỉ tiêu; (3) Lập ma trận so sánh các cặp chỉ tiêu; (4) Thiết lập ma trận chuẩn hóa; (5) Tính trọng số và kiểm tra tính nhất quán Cụ thể, phương pháp đã được sử dụng

để phân tích, đánh giá mối quan hệ của các nhân tố vị trí, chính sách, cá biệt, khu vực và xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu thông qua ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai

+ Phương pháp bản đồ và phân tích không gian bằng GIS: được sử dụng chuẩn hóa bản đồ, chuẩn hóa dữ liệu không gian (mối quan hệ không gian giữa các thửa đất), phân tích khoảng cách ngắn nhất theo đường giao thông giữa các điểm kinh tế - xã hội như bệnh viện, trường học, ủy ban nhân dân, bằng công cụ Network Analyst

+ Phương pháp điều tra xã hội học: được sử dụng để thu thập ý kiến đánh giá của 100 người sử dụng đất, các chuyên gia về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất bằng thang đo Likert Ngoài ra, phương pháp này còn được dùng để thu thập thông tin của các thửa đất đã giao dịch trên thị trường như: diện tích, mặt tiền, hình thể, pháp lý, và giá của những bất động sản đã giao dịch thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

+ Phương pháp tổng hợp, so sánh, đánh giá: phương pháp này được sử dụng nhằm đánh giá độ tin cậy trong quá trình xác định giá đất Theo đó, luận văn so

theo chỉ số phần dư, chỉ số AICc, R2 hiệu chỉnh để lựa chọn mô hình thích hợp Từ

mô hình có hiệu suất cao hơn, giá đất khi thực hiện bởi hai phương pháp được tổng hợp, so sánh và đánh giá sự chênh lệch về mức giá của hai cách tiếp cận

5 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Toàn bộ khu vực đất ở đô thị tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu về giá đất ở đô thị và các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị

6 Kết quả đạt được

Xây dựng được quy trình định giá đất ở đô thị và cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất của thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội

7 Ý nghĩa khoa học của đề tài

- Đưa ra được cách lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá

- Đề xuất được quy trình ứng dụng GIS và AHP trong định giá đất ở đô thị

- Cho thấy được sự kết hợp của GIS và AHP trong định giá đất đem lại kết quả tương đồng với việc sử dụng các mô hình hồi quy

8 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của khu vực nghiên cứu Xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội

Kết quả nghiên cứu của luận văn làm phong phú thêm cơ sở sở khoa học và phương pháp tiếp cận trong công tác định giá đất

9 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, cấu trúc luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Quy trình ứng dụng GIS và AHP trong định giá đất

Chương 3: Thử nghiệm quy trình định giá đất ở đô thị tại thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Đất đai là yêu cầu cần thiết của tất cả các hoạt động kinh tế [66] Về khía cạnh kinh tế, giá trị đất đai được hiểu là sự dự kiến về tính hữu dụng thông qua khả năng sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của con người Ngoài ra, giá trị thể hiện sự quý trọng, giữ gìn hoặc có thể trao đổi được trong điều kiện thị trường hiện nay Ricardo cho rằng giá trị tương ứng hoặc phù hợp vè tiền, hàng hóa tại một thời điểm nhất định Khái niệm giá trị liên quan đến 2 điều kiện chính: (1) phải có cầu trong thị trường, (2) phải có khó khăn nhất định để đạt được nó Vì đất đai là tài nguyên hữu hạn, dưới áp lực của dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao, giá trị của đất đai sẽ tăng dần trong lương lai [80] Khi nói đến giá trị, phải phân biệt giữa giá trị trao đổi, giá trị thực và giá trị chuyển nhượng Người ta có giá trị thực nếu có số dư giữa cung và cầu Nếu nguồn cung vượt quá nhu cầu thì giá trị sẽ giảm, ngược lại nó sẽ tăng lên

Giá đất là một tham số để thể hiện giá trị của một đối tượng hoặc một tài sản Giá thể hiện bằng tiền được chấp nhận chung để so sánh các giá trị trong thị trường [80] Đất đai có vai trò như một tài sản chính và là cơ sở cho tài sản thế chấp và là

mỏ neo của hệ thống tài chính Ở nước ta, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích Do đó, theo Luật đất đai 2013, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất, đối với một diện tích đất xác định

b) Các loại giá đất

Trên thế giới và Việt Nam, giá đất tồn tại ở các dạng khác nhau như giá đất thị trường, giá đất do nhà nước quy định Ở Việt Nam, Nhà nước quy định Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể

Khung giá đất do chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá thì Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá cho phù hợp [12]

Dựa trên những nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Trong thời gian thực hiện bảng giá, nếu khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh cho phù hợp [12]

Đối với giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp [12]

Ngoài ra, trên thực tế trong các giao dịch còn có giá đất thị trường, giá đất thị trường là giá hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước, do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng cho thuê, Giá trị thị trường được xác định bởi các yếu tố trong thị trường tại một thời điểm cụ thể Liên minh châu Âu đưa ra định nghĩa rõ ràng trong chỉ thị 91/647/EEC

đã định nghĩa, giá trị thị trường là giá mà đất và bất động sản có thể được bán theo hợp đồng tư nhân giữa người bán và người mua [80] Có nghĩa rằng giá đất và bất động sản được bán trong thị trường minh bạch, là giá tốt nhất có thể đạt được bởi người mua, việc sử dụng hợp đồng tư nhân sẽ loại trừ trường hợp đấu giá có giá thấp hơn giá trị thực của đất đai Hơn nữa, bất động sản đó phải được tồn tại công khai trên thị trường Thời gian tồn tại trên thị trường tùy thuộc vào hoàn cành, tuy nhiên phải đủ dài để đảm bảo số lượng người mua tiềm năng để tạo ra thị

trường [80] Do vậy, Tegova đã định nghĩa giá thị trường là số tiền ước tính mà tài sản sẽ trao đổi vào ngày định giá giữa người mua và người bán sau khi được tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã có hành động hiểu biết, thận trọng và không ép buộc nhau [77] Do vậy, các trường hợp không được coi là giá thị trường bao gồm: giao dịch trong điều kiện bắt buộc, người mua và bán là đồng sở hữu, mua bán trong quan hệ gia đình, mua bán trong nội bộ công ty, mua có tính chất đầu cơ

c) Thị trường đất đai

Trên thế giới, có nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản nhưng các khái niệm đó đều có một quan điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ về giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa – tiền tệ [6] Một trong những định nghĩa cổ điển đề cập đến thị trường bất động sản là định nghĩa theo Harvey Theo đó, thị trường bất động sản

là cơ chế mà người mua và người bán các loại tài sản được tập hợp lại để xác định giá tài sản được trao đổi [49] Thị trường bất động sản có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng hơn, chúng bao gồm tất cả các tổ chức, sắp xếp thông qua đó bất động sản được sử dụng, giao dịch và phát triển Đây là mối quan

hệ tổng hòa các giao dịch bất động sản trên một khu vực địa lý Về chức năng, thị trường bất động sản giúp thành lập mô hình giá cả, giá thuê và lợi nhuận Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản liên quan đến các giao dịch về quyền là các tài sản trên đất [23] Đây là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Tất cả các quan hệ giao dịch đất đai thông qua quan hệ hàng hóa - tiền

tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường đất đai [80] Do đó, thị trường đất đai là một dạng của thị trường bất động sản Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu [12], người dân được thực hiện các quyền với đất, như vậy thị trường đất đai chính là thị trường quyền sử dụng đất

Ở mức độ cao, thị trường đất đai được phân thành: thị trường cho thuê, thị trường quyền sử dụng đất, Với thị trường cho thuê, đây là thị trường cho việc sử dụng của bất động sản Phía cầu là những hộ gia đình, công ty và các tổ chức muốn sử dụng không gian cho sinh hoạt, sản xuất, tiêu thụ Về phía cung là những chủ sở hữu bất động sản, cho người có nhu cầu thuê bất động sản của mình Khác với các hàng hóa khác, giao dịch đất đai sản không đơn thuần là các hoạt động mua bán mà đối tượng của giao dịch còn là các quan hệ liên quan đến các quyền như thuê – cho thuê, cầm cố, thế chấp, chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản Như vậy, thị trường đất đai được hiểu là tổng thể các giao dịch về đất đai sản dựa trên

các quan hệ hàng hóa – tiền tệ Ở đây, thị trường đất đai không chỉ mang ý nghĩa về

vị trí mà còn bao hàm mối quan hệ về không gian và thời gian [6]

1.1.2 Nguồn gốc giá trị đất đai

Về mặt bản chất, đất đai tự nhiên là không có giá Nhưng khi đất đai có lao động sáng tạo thì của cải vật chất được tạo ra và đất đai trở lên có giá trị Ngoài ra, đất đai và bất động sản có giá trị vì mang lại một nguồn thu nhập vô hình hoặc hữu hình trong tương lai Trong xã hội hiện đại, giá trị trao đổi thường gắn liền với giá

cả và được thực hiện thông qua giao dịch giá trị [80] và giá của đất được điều khiển bởi quy luật cung cầu và nhận thức về lợi ích tiềm năng từ đất

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Đất đai có tính cố định, không thể di dời do vậy giữa các khu vực đô thị hóa, phát triển kinh tế xã hội, chất lượng môi trường khác nhau thì giá đất sẽ khác nhau Giá cả và giá trị đất đai được xác định không chỉ bởi vị trí của tài sản mà còn chịu tác động của nhiều yếu tố ngoại sinh và nội sinh trong thị trường [44]

Các nhà nghiên cứu trên thế giới cho thấy rằng giá đất được xác định bởi cấu trúc không gian của các thành phố và có thể đại diện bởi các mô hình toán học và có thể kiểm chứng trong quá trình phân tích thị trường Phần lớn các bản đồ giá trị đất đai dựa trên mối quan hệ tương quan giữa giá trị đất và khoảng cách đến các khu trung tâm Năm 1964, Alonso đã sử dụng phân tích quy luật để chứng minh mức độ ảnh hưởng của các trung tâm đến giá đất ở đô thị [25] Theo nghiên cứu của Liu Zheng, sự phát triển của giá đất được phân tích dựa trên khoảng cách tới các tiện ích công cộng, trường học Về các yếu tố tiếp cận, bản đồ giá trị đất đai được phát triển dựa trên khoảng cách giữa các thửa đất và các trung tâm thành phố, đại lộ chính, trung tâm y tế Ngoài các yếu tố làm tăng giá trị đất đai như trung tâm thành phố, các tiện ích công cộng, hệ thống ga đường sắt (mà rộng hơn là các điểm nút giao thông) có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất Do vậy, hệ thống đường sắt thúc đẩy khả năng tiếp cận việc làm ở các trung tâm, các cơ sở giáo dục và tiện ích giải trí [43] Bên cạnh đó, hệ thống ga đường sắt cũng cải thiện khả năng tiếp cận đến các trung hâm hành chính, làm các bất động sản gần các trạm trung chuyển hấp dẫn hơn

Hệ thống công viên đô thị là một trong những yếu tố quan trọng của đô thị nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống Hệ thống công viên đô thị góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống đô thị [55] Ngoài ra, thảm thực vật và các vùng nước, không gian xanh là những yếu tố góp phần hạn chế tiếng ồn và ô nhiễm không khí trong đô

thị [27] Do đó, công viên đô thị có tác động tích cực đến bất động sản Trong nghiên cứu tại Portland, các công viên có thảm thực vật tự nhiên sẽ có tác động lớn đến giá đất Các kết quả cho thấy, cứ tăng thêm 1km trong khoảng cách từ công viên, giá trị tài sản giảm 5,9% [79]

Ở tầm vĩ mô, giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, nhân khẩu, môi trường, trong đó các yếu tố có quan hệ chặt chẽ với giá trị đất đai bao gồm tỉ lệ nhập

cư, thu nhập trung bình, lãi suất cho vay [54] Một số yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất bao gồm tình trạng kinh tế - xã hội - môi trường, khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, giao thông, các dịch vụ đô thị bao gồm công viên, sân thể thao, trung tâm y tế, bệnh viện [60] Dựa trên mô hình hồi quy trọng số địa lý, Nakamura chỉ ra chất lượng môi trường sống có tác động tích cực đến giá trị đất đai [65] Tiếng ồn là một trong những nguồn gây khó chịu cho người dân, gây hại cho sức khỏe, giảm sự tập trung và hiệu quả công việc [81] Do vậy, ảnh hưởng của tiếng ồn đến giá bất động sản được nghiên cứu ở nhiều nước phát triển Trong nghiên cứu của Becker (2003) đã phân tích sự ảnh hưởng của tiếng ồn ở những con đường lớn ở Israel, kết quả cho thấy giá trung bình của các bất động sản tăng 1,2% khi tiếng ồn giảm 1 dB [28] Tương tự như vậy, dựa trên mô hình hedonic về giá đất, Kim và cộng sự đã chỉ ra rằng, tại khu vực đô thị Seoul, mức giá đất giảm 1,3% nếu tiếng ồn tăng lên 1% [56] Tuy nhiên, tác động của tiếng ồn đến giá cả thường không ổn định và phụ thuộc vào đặc điểm của các khu vực khác nhau [58]

Ngoài ra, đặc điểm chính trị là phương tiện để chính phủ kiểm soát về mặt không gian của các đô thị Các chính sách về quy hoạch, chính sách phát triển có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất [83]

Theo nhiều nghiên cứu hiện nay, nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất được phân chia dựa trên mối quan hệ của các nhân tố và phạm vi ảnh hưởng, bao gồm: nhân tố vĩ mô, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt [16]

Nhân tố vĩ mô: Nhân tố vĩ mô là nhân tố nói chung có tính phổ biến đến giá đất, ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất Bao gồm các nhân tố điển hình sau:

- Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, Chế độ

về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Thời kỳ: Mốt và thị hiếu nhà ở thường thay đổi theo từng thời kỳ phát triển của nền kinh tế - xã hội, phụ thuộc vào từng nhóm đối tượng có nhu cầu về thuê mua BĐS Vì thế mà giá đất ở và nhà ở cũng thay đổi theo từng thời kỳ khác nhau

- Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng trực tiếp đến mục đích sử dụng đất, vị trí và

khả năng sinh lợi từ đất Những thửa đất có chung mục đích sử dụng đất nhưng có

vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi từ đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau Vì thế mà quy hoạch đô thị có vai trò quan trọng đối với sự tăng giảm của giá đất

- Chính sách về giá đất: Ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất Chính sách

quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó

mà ảnh hưởng đến giá đất cao thấp

- Chính sách thuế: Thuế từ việc sử dụng đất cao ảnh hưởng không nhỏ đến việc đầu tư vào đất đai, từ đó giá đất giảm, giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp và ngược lại nếu thuế giảm thì giá đất sẽ có xu hướng tăng lên

- Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất ở đó tăng Ví dụ

như một thành phố được nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn sẽ thu hút các nhà đầu tư từ bên ngoài, phát triển kinh tế - xã hội, dẫn đến nhu cầu về nhà đất tăng từ đó giá đất cũng có xu hướng tăng theo

+ Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế - xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: Mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu, cấu thành nhân khẩu gia đình, [54]

Điển hình như mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu về đất cũng tăng kéo theo giá đất cũng tăng lên Hay những nhân khẩu có trình độ văn hóa, giáo dục, dân trí cao thì có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất vì thường ở những khu vực có trật tự ổn định, môi trường sống sạch đẹp, văn minh hơn,

+ Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: Trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất, tiến trình đô thị hóa,

Trong những nhân tố này thì nhân tố về an ninh xã hội ảnh hưởng đến giá đất

rõ và dễ thấy Bất kể là khu nhà ở hay khu công nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi

người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Và ngược lại, nếu mất trật tự xã hội, an ninh kém thì khu vực

đó giá đất sẽ thấp hơn

Ngoài ra, tiến trình đô thị hóa cũng ảnh hưởng quan trọng đến giá đất vì đó là kết quả của quá trình công nghiệp hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa cao mà trong khi đó diện tích đất tự nhiên của đơn vị hành chính thì không đổi, dân số ngày càng tăng lại có xu hướng dịch chuyển từ nông thôn lên thành thị để học tập, sinh sống, làm việc thì giá đất của khu vực đó chắc chắn sẽ tăng lên nhiều hơn so với các khu vực thông thường khác

+ Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

+ Nhân tố kinh tế

Kinh tế phát triển là yếu tố đầu tiên quyết định đến sự phát triển nhanh và bền vững của đất nước Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đến quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển đó thì kinh tế cũng tác động chi phối đến giá đất thông qua các chỉ tiêu sau đây:

- Tình trạng phát triển kinh tế: Đối với cá nhân, hộ gia đình, tăng trưởng kinh

tế là cơ sở để tăng cầu về đất ở Đối với quốc gia, tăng trưởng kinh tế làm gia tăng

thu nhập quốc dân, tăng chi tiêu Chính phủ, tạo nguồn lực và điều kiện phát triển cơ

sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội, khu công nghiệp và phát triển đô thị Từ đó, nhu cầu sử dụng đất để phát triển bất động sản cũng tăng lên Đồng thời cũng tạo động lực đầu tư cho khu vực tư nhân và đầu tư trực tiếp nước ngoài trong sản xuất

và dịch vụ, từ đó kéo theo nhu cầu bất động sản để phục vụ tăng theo Từ đó, giá đất cũng có xu hướng tăng lên [6]

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Giá đất và thu nhập của dân cư

có mối liên hệ chặt chẽ với nhau Khi thu nhập thấp thì thu nhập được ưu tiên thỏa mãn các nhu cầu thiết yếu như: quần áo, thực phẩm, phương tiên giao thông, , đến khi đáp ứng được các nhu cầu này thì một phần thu nhập đáng kể sẽ được chuyển sang đáp ứng nhu cầu cao hơn, trong đó có nhu cầu về đất ở, nhà ở Do đó, khi thu nhập và tiêu dùng của dân cư tăng thì nhu cầu tăng, kéo theo là giá đất sẽ tăng

Ngoài ra, những nhân tố kinh tế khác như: biến động vật giá, tình trạng chi thu tài chính tiền tệ, mức lãi suất, mức độ dự trữ và đầu tư, cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Nhân tố khu vực: là nhân tố chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo

ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Bảng 1.1: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nhân tố khu vực

STT Nhân tố

khu vực Nội dung

1 Vị trí

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, bệnh viện, trường học, [41]

Bảng 1.2: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nhân tố cá biệt

STT Nhân tố cá biệt Nội dung

1 Diện tích

Diện tích thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

2 Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở

do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

3 Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất có độ sâu ngắn hoặc quá sâu

so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

4 Hình dạng

Hình dạng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích

để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

5 Độ dốc Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển

quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô

là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, về bản chất, địa tô tư bản hóa là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản phản ánh mối quan hệ giữa 3 giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê [16] Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệnh, địa tô tuyệt đối Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, không còn sự tư hữu của địa chủ và nhà tư bản, do vậy địa tô tuyệt đối đã bị xóa bỏ Tuy nhiên, vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, địa tô chênh lệch này thuộc sở hữu của Nhà nước và có bản chất khác với địa tô chênh lệnh trong chế độ chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ruộng đất có nhiều điều kiện thuận lợi như có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, Đây còn là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất

cá biệt Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2 Địa

tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những thửa đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt Địa tô chênh lệch 2 là địa tô thu được do thâm canh, đó là khoản lợi nhuận được tạo ra do con người đầu tư, tác động vào đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Do đó, nhà nước giao đất lâu dài cho người sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất, Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn nhưng đất đai vẫn là tư liệu sản xuất đặc biệt và người sử dụng đất vẫn phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như một loại địa tô Sự khác biệt về đặc điểm cá biệt, vị trí của đất đai như gần hay xa trung tâm đô thị, các dịch vụ công cộng có thể làm thay đổi khả năng sinh lợi Với đất nông nghiệp, việc xác định địa tô có thể căn cứ vào các yếu tố sau: độ phì của đất, điều kiện tưới tiêu, điều kiện khí hậu, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất Đối với đất đô thị, địa tô của đất đai được xác định dựa trên tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô như vị trí, mục đích sử dụng, địa hình, văn hóa - xã hội,

- Lãi suất ngân hàng: Là một trong những yếu tố quan trọng làm thay đổi giá

đất Địa tô vận động một cách độc lập đến giá đất, do vậy có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất và lãi suất ngân hàng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau: nếu lãi suất ngân hàng cao thì giá đất giảm xuống, nếu lãi suất ngân hàng thấp thì giá đất lại tăng lên vì người sử dụng

đất có xu hướng muốn thu được địa tô lớn hơn số tiền lãi gửi vào ngân hàng Tại Việt Nam, lãi suất tại ngân hàng thương mại nhà nước tương đối đồng nhất và có sự chênh lệch không đáng kể

- Quan hệ cung cầu: Trong thị trường, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Nếu cầu vượt cung thì giá

cả tăng cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống Do đó, giá cả thị trường là kết quả của quan hệ cung cầu Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường để người cung tiếp tục sản xuất là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người sử dụng [6] Hoạt động của thị trường đất đai mang nhiều đặc điểm riêng và chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, bất cứ sự thay đổi của yếu tố nào có ảnh hưởng đến cung hoặc cầu làm cung hoặc cầu dịch chuyển cũng sẽ ảnh hưởng đến giá đất

Vì đất đai là hàng hóa đặc biệt, cố định về mặt vị trí, không có khả năng sinh sôi nên tính độc chiếm về mặt giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung có hạn, cạnh tranh xảy ra chủ yếu ở phía cầu Cung - cầu trong thị trường đất đai có sự khác biệt so với cung cầu của hàng hóa thông thường Đây là cơ sở trực tiếp để xác định giá đất, vì cung về đất là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trường kinh tế, giao thông, tiện ích công cộng,

1.2.2 Cơ sở pháp lý

Quản lý tài chính về đất đai và giá đất là một trong 15 nội dung cơ bản của quản lý nhà nước về đất đai Nó có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Ngoài ra, các nội dung về tài chính đất đai, giá đất được quy định trong Luật đất đai

2013, theo đó chương VIII gồm 3 mục: tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền

sử dụng đất Trong đó, mục 1 quy định về tài chính đất đai Cụ thể: Các khoản thu tài chính từ đất đai, căn cứ thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn, miễn giảm tiền sử dụng đất Mục 2 quy định về giá đất, cụ thể mục này quy định các nguyên tắc phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể, tư vấn xác định giá đất Ở mục 3, từ điều 117 đến 119 có quy định về nguyên tắc đấu giá quyền

sử dụng đất, các trường hợp đấu giá và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Theo đó, nguyên tắc xác định giá đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai

2013 như sau [12]:

- Theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá

- Theo thời hạn sử dụng đất

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi

có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có giá như nhau

Để cụ thể hóa các quy định trong Luật đất đai 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã hướng dẫn chi tiết các nội dung như phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất Để tạo nền tảng cho công tác định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất Trong thông tư này, 5 phương pháp định giá được quy định và kèm theo các ví dụ chi tiết, cụ thể Ngoài ra, nội dung xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất cũng được quy định chi tiết trong thông tư này Ở các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương, UBND các tỉnh thành phố có ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố theo định kỳ 5 năm/lần

1.2.3 Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá là một tập hợp các nguyên tắc và thủ tục hướng dẫn người định giá trong quá trình xác định giá thị trường của bất động sản [64] Về mặt bản chất đây là cầu nối giữa lý thuyết về giá trị kinh tế và đo lường thực tế Hiện nay, trong công tác định giá vẫn tồn tại hai trường phái là: phương pháp định giá truyền thống và phương pháp định giá nâng cao Trong đó, các phương pháp truyền thống bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư Các phương pháp nâng cao trong định giá đất bao gồm các phương thức toán học, mô hình hedonic, mô hình kinh tế lượng và mạng thần kinh nhân tạo

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất trong thực tế Cơ sở của phương pháp là giá trị thị trường của bất động sản có liên quan đến giá của các tài sản cạnh tranh Do vậy, phương pháp này được thực hiện dựa trên giá trị Phương pháp này được rút ra từ các nguyên tắc tiện ích, cung - cầu, thay thế Nguyên tắc tiện ích hình thành dựa trên các đặc điểm của mỗi bất động sản như vị trí, kích thước, Về cung cầu, giá bất động sản phản ánh sự tương tác giữa

người mua và người bán, người mua tạo thành nhu cầu thị trường và người bán tạo nên nguồn cung Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc quan trọng nhất của phương pháp này, theo đó giá trị của bất động sản có xu hướng được trả tương đương với giá trị của bất động sản khác có những đặc điểm và tiện ích tương tự Như vậy, người mua sẽ không trả nhiều tiền hơn cho một tài sản khác có những đặc điểm tương đồng [51] Để vận dụng được phương pháp này, các giao dịch tương tự trên thị trường phải thỏa mãn điều kiện: (1) người mua và người bán có sự cạnh tranh tích cực, (2) điều kiện thị trường ổn định, (3) có sự cân bằng giữa cung và cầu, như vậy bản chất của bất động sản giao dịch phải đồng nhất, sao cho giá phải trả hoặc giá được chấp nhận chỉ đáp ứng đến số lượng cung cấp hoặc nhu cầu Tuy nhiên các điều kiện để thị trường cạnh tranh hoàn hảo rất ít gặp trong thực tế, do vậy giá các các thửa đất tương tự sử dụng để so sánh phải nằm trong vòng 2 năm đến thời điểm định giá [2]

+ Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn [5] Khác với phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp này phản ánh giá trị đất đai bằng cách dựa vào thu nhập ròng Ngoài ra, phương pháp này còn thể hiện liên kết toán học giữa giá thị trường với giá thuê và tỷ lệ chiết khấu

+ Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

+ Phương pháp triết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

Ngoài các phương pháp định giá truyền thống, để phục vụ công tác định giá hàng loạt, nhiều mô hình định giá tự động đã được xây dựng dựa trên nguyên tắc của các phương pháp định giá Hiện nay, các mô hình định giá tự động phân thành 3 loại: mô hình hedonic, mô hình dự báo kinh tế lượng, mô hình chỉ số giá bất động sản

Mô hình Hedonic: tiền đề của mô hình là giá (giá trị) của bất động sản trên thị trường là một hàm của các chức năng cấu thành nó Ví dụ, giá trị của một thửa đất được coi là tổng giá trị của các đặc điểm cấu thành như vị trí, diện tích, mặt tiền, mục đích sử dụng, Mô hình hedonic sử dụng các kỹ thuật hồi quy để ước tính giá trị đóng góp của từng đặc điểm đến giá trị tổng thế

Mô hình dự báo kinh tế lượng: được xây dựng các hệ thống thông minh được

sử dụng phổ biến như ANN (mạng thần kinh nhân tạo) và logic mờ Các mô hình Hedonic trong hệ thống thông minh ANN, logic mờ giúp xác định giá trị liên quan đến giá trị thị trường và tìm ra mối quan hệ giữa các biến với giá trị thị trường, từ

đó liên tục cập nhật mô hình dựa trên cơ sở dữ liệu giao dịch mới [42]

Mô hình chỉ số giá bất động sản: mô hình này xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ sở các bất động sản, các chỉ số được phân chia theo cấp độ địa phương, được sử dụng để theo dõi sự thay đổi về giá nhà giữa các khoảng thời gian khác nhau [42]

1.2.4 Vai trò của định giá đất trong công tác quản lý đất đai

Định giá là nghệ thuật, khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một lợi ích cụ thể đối với tài sản cụ thể, có tính đến tất cả các tính năng của tài sản và xem xét tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường [59]

Các thông tin về giá đất là một trong những yếu tố chính ảnh hưởng đến việc

ra quyết định trong nhiều hoạt động khác nhau, đặc biệt là các hoạt động dựa trên

dữ liệu không gian [31], sử dụng trong định giá hàng loạt để xác định thuế tài sản [33] Việc đo lường, định giá đất là đặc biệt quan trọng Các mức độ của giá cả thị trường không chỉ cho thấy tình trạng cung cầu trên thị trường bất động sản mà còn đưa ra những tín hiệu để người tiêu dùng đưa ra quyết định đầu tư [62] Công tác định giá đất cung cấp cơ sở cho các hoạt động kinh tế, xã hội thiết yếu như giao dịch bất động sản, đánh thuế bất động sản và sử dụng làm tài sản thế chấp [63] Như vậy, định giá đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó giúp Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong công tác quản lý, kinh doanh và các giao dịch dân sự khác Hơn nữa, đô thị hóa nhanh chóng đã mang lại những thay đổi mạnh mẽ trong phân bố không gian và đặc điểm của đất đô thị Do vậy, phân tích sự biến đổi không gian của giá trị đất đai có tầm quan trọng đáng kể đối với quản lý đất đai và phát triển đô thị

Cụ thể, định giá đất là cơ sở cho:

1 Chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất

2 Hoạch định một số chính sách: tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố

3 Thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi

4 Nâng cao hiệu quả sử dụng đất

1.3 Tình hình ứng dụng GIS trong định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam

1.3.1 Trên thế giới

Hệ thống thông tin địa lý là công cụ cho phép tổng hợp dữ liệu không gian

và thể hiện dưới dạng bản đồ, cho phép đánh giá, phân tích thông tin không gian nhanh chóng, dễ dàng Do vậy, nhiều nghiên cứu đã kết hợp GIS và các mô hình khác nhau cho các bài toán liên quan đến định giá đất Với các mô hình toán học thuần túy, các yếu tố được chọn đóng vai trò quan trọng trong các mô hình Hedonic [61] Các nghiên cứu chỉ ra rằng, các mô hình không dựa vào sự tương quan không gian có thể làm sai lệch kết quả mô hình [30] Để giải quyết vấn đề này, các công cụ GIS được sử dụng ngày càng nhiều trong công tác định giá đất Nhiều nghiên cứu cũng đã chỉ ra sự cần thiết kết hợp các mô hình Hedonic và GIS, sự kết hợp của hai phương pháp này hỗ trợ các phép phân tích thống kê không gian các đối tượng được định giá với các hiện tượng kinh tế - xã hội Trong nghiên cứu của Brano Glumac và cộng sự, một tập hợp các biến ảnh hưởng đến giá đất đô thị được thể hiện qua mô hình Hedonic, mô hình này diễn giải khả năng tác động của các biến số khác nhau đến giá đất [47] Với sự phát triển nhanh chóng của khoa học công nghệ, ANN và GIS được kết hợp với nhau nhằm mô phỏng bộ não con người

xử lý các vấn đề không gian Đặc biệt, sự kết hợp này là công cụ mạnh trong thiết

kế hệ thống định giá tự động bất động sản [46]

Trong công tác định giá đất, giá đất chuẩn là chỉ số đánh giá hiệu quả sử dụng đất đô thị, cung cấp thông tin cho các giao dịch trong thị trường đất đai Do vậy, nhiều tác giả đã sử dụng tích hợp các mô hình thực nghiệm về giá đất chuẩn và GIS để đánh giá sự phát triển bền vững của đất ở đô thị Trong đó ở nghiên cứu của Zhao Xu [82], các mô hình giá đất chuẩn được tích hợp với công nghệ GIS và trực quan hóa dữ liệu mô phỏng không gian 3D cho các khu vực đất ở đô thị

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và có giá Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau, sự tác động của các yếu tố đến giá đất là không giống nhau

Do vậy, nhiều nghiên cứu trên thế giới đã lượng hóa sự tác động của các yếu tố khác nhau đến giá đất với sự hỗ trợ của công nghệ GIS Ở một số nghiên cứu, sự tác động của các yếu tố được ước tính thông qua giá trị tăng thêm xung quanh các nhân

tố tác động Trong nghiên cứu của Mohd Faris Dziauddin [43], sự kết hợp giữa mô hình trọng số địa lý và GIS đã ước tính giá trị đất nâng lên quanh các trạm trung chuyển đường sắt tại Kuala Lampur Hay trong nghiên cứu của Rohit Sharma và Peter Newman đã nghiên cứu sự ảnh hưởng của các tuyến đường sắt đô thị đến giá trị đất đai thông qua mô hình Hedonic và GIS [75]

Giá đất chịu sự tác động tổ hợp từ nhiều yếu tố khác nhau, do đó một trong những cách tiếp cận được sử dụng là xác định trọng số của từng yếu tố ảnh hưởng

Sử dụng cách tiếp cận này, sự thay đổi về giá theo các yếu tố sẽ được thể hiện rõ ràng Trong nghiên cứu của Colwell Peter F, trọng số của yếu tố hướng đã được sử dụng trong quá trình định giá Cụ thể, bằng phương pháp tuyến tính từng phần, sự khác biệt về mức độ ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất đã được thể hiện rõ nét, qua đó tác giả xác định giá đất bằng trị trung bình trọng số của các yếu tố ảnh hưởng của khu vực [36]

Trong nghiên cứu của Davis và cộng sự, quá trình bùng nổ về giá nhà, giá đất tại khu vực đô thị của Washington đã thể hiện sự thay đổi về giá nhà và giá đất giữa các địa điểm khác nhau Trong đó, giá đất biến động nhiều hơn hơn giá nhà [38] Trên thế giới, định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng được xem xét trên 2 quan điểm: đơn lẻ và hàng loạt Nếu định giá theo quan điểm định giá đơn lẻ, cơ sở dữ liệu sử dụng không cần quá lớn nhưng với các mô hình định giá

tự động được dùng cho định giá hàng loạt, đòi hỏi khối lượng dữ liệu lớn [71] Định giá hàng loạt được sử dụng chủ yếu cho mục đích thuế Tại Hàn Quốc, định giá đất được thực hiện hàng loạt dựa trên các thửa chuẩn Theo đó, thửa chuẩn phải thỏa mãn một số tiêu chí như: tính đại diện và tính phổ biến, tính ổn định, tính xác định [32]

1) Tính đại diện của giá đất: Các thửa đất chuẩn phải phản ánh sự phân tầng của giá đất ở khu vực lân cận, các thửa này có khả năng đại diện cho các mức giá đất trong khu vực

2) Tính phổ biến của đặc điểm đất đai: Một thửa đất chuẩn cần mang các đặc điểm phổ biến nhất của các lô có đặc điểm đất giống hoặc tương tự (bao gồm sử dụng đất, diện tích đất, hình dạng đất, điều chỉnh đường, môi trường gần đó)

3) Tính ổn định sử dụng đất: Một thửa đất chuẩn được lựa chọn phải thể hiện được khả năng sử dụng ổn định và dự kiến sẽ duy trì mục đích sử dụng hiện tại trong tương lai

4) Tính xác định: Thửa đất chuẩn được lựa chọn làm tham chiếu có thể dễ dàng phân biệt với các lô khác và có vị trí dễ nhận biết

Các thửa được sử dụng làm chuẩn phải được điều tra đánh giá bởi thẩm định viên và gửi báo cáo cho Bộ trưởng Bộ Đất đai và Giao thông vận tải Sau khi kiểm định giá của thửa chuẩn, tiến hành lập bảng so sánh và xuất tỉ lệ so sánh về đặc tính đất Các thửa đất cụ thể sau khi được phân tích các đặc điểm sẽ được áp dụng tỉ lệ

so sánh để có được giá đất cụ thể của từng thửa đất Cụ thể: giá đất chính thức được đánh giá theo 3 tiêu chí (1) Giá chính thức của thửa đất so sánh, (2) Đặc điểm thửa đất so sánh và thửa định giá và (3) Bảng chỉ số giá đất Ngoài ra, giá đất tại Hàn Quốc được Bộ đất đai và Giao thông vận tải đánh giá và công bố mỗi năm một lần Đây là cơ sở để thiết lập hệ thống thông tin đất đai toàn diện [32]

Ở các quốc gia khác nhau, hướng tiếp cận trong định giá đất cũng có sự khác biệt Tiếp cận theo giá, tiếp cận thị trường, tiếp cận thu nhập là 3 hướng tiếp cận chủ yếu trong định giá đất tại Nhật Bản [76] Với phương pháp tiếp cận theo giá, chi phí thay thế ước tính để xây dựng một tài sản mới cùng loại được tính toán, sau đó chiết khấu giá trị bất động sản dựa trên tuổi xây dựng và điều kiện hiện tại Với tiếp cận thị trường, giá của bất động sản cần định giá dựa trên giá thị trường của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường Còn đối với tiếp cận thu nhập, giá bất động sản được tính bằng cách ước tính thu nhập mà bất động sản này

có thể tạo ra trong tương lai [76] Tuy nhiên, phụ thuộc vào các bất động sản khác nhau, có thể sử dụng một hoặc kết hợp nhiều cách tiếp cận Có một số đặc điểm chính có ảnh hưởng đến giá đất và bất động sản tại Nhật Bản như khoảng cách đến

ga tàu, kích thước thửa đất và tòa nhà, số năm sử dụng của bất động sản, sự dễ dàng tiếp cận với các tiện ích hạ tầng như trường học, công viên, khu mua sắm Ngoài ra, một số tiêu chí về chất lượng bất động sản như khả năng tồn tại nếu có động đất, hướng của bất động sản cũng được xem xét trong một số trường hợp

Tại Romania, so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất

và được rất được ưa chuộng Tuy nhiên, thách thức lớn nhất trong việc định giá là thiếu khả năng tiếp cận thông tin giao dịch, các thông tin này không được phổ biến đến cộng đồng [39] Do vậy, cơ sở dữ liệu quốc gia đã được thiết kế, triển khai bằng công nghệ GIS Theo đó, các dữ liệu có liên quan và đáng tin cậy của thị trường bất động sản được tải lên cơ sở dữ liệu Ngoài ra, hệ thống thực hiện các phân tích tự động bằng máy tính giúp người định giá tiết kiệm thời gian để tìm kiếm các thửa đất tương tự đã giao dịch trên thị trường Tại Romania việc định giá bất động sản được thực hiện dựa trên tiêu chuẩn IVS 230, theo đó có 3 cách tiếp cận chính bao gồm [39]:

- Tiếp cận chi phí: dựa trên nguyên tắc thay thế, vì vậy người có nhu cầu sẽ không trả một khoản tiền lớn hơn để có được bất động sản có đặc điểm tương tự

- Tiếp cận thị trường: dựa trên việc so sánh các bất động sản cần định giá và bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường

- Tiếp cận thu nhập: dự trên việc chuyển đổi các dòng tiền trong tương lai thành dòng giá trị vốn duy nhất

Dựa trên 3 cách tiếp cận này, các phương pháp định giá được chấp nhận tại Romania bao gồm: So sánh trực tiếp, vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu, phân

bổ, chiết trừ, kỹ thuật địa dư [39]

1.3.2 Tại Việt Nam

Tại Việt Nam, công tác định giá đất được tiếp cận ở nhiều góc độ khác nhau như: sử dụng mô hình toán học, sử dụng công nghệ GIS, kết hợp mô hình toán học

và GIS

- Sử dụng mô hình toán học

Các mô hình định giá hedonic được phát triển đầu tiên vào năm 1974 [72] Đây là phương pháp hồi quy tuyến tính trong đó giá tài sản được xác định là tổng trọng số của các đặc điểm khác nhau tạo nên giá trị bất động sản Với khả năng ước lượng giá trị đất đai từ các yếu tố ảnh hưởng, các mô hình hedonic được sử dụng khá phổ biến trong công tác định giá Nghiên cứu của Trần Đức Quỳnh, đã đưa ra hai dạng mô hình toán học có hiệu quả cao trong công tác định giá là mô hình tuyến tính và mô hình bậc hai [13] Hay trong nghiên cứu của tác giả Nguyễn Quỳnh Hoa

đã xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Gò Vấp, thành phố

Hồ Chí Minh dự trên 380 mẫu khảo sát Kết quả cho thấy yếu tố ảnh hưởng mạnh

nhất đến giá đất tại quận Gò Vấp là: an ninh, lộ giới, lợi thế kinh doanh, độ rộng mặt tiền, trình độ dân trí, vị trí trung tâm [7] Đầu những năm 2000, Hoàng Hữu Phê

và cộng sự đã đưa ra lý thuyết vị thế - chất lượng, theo đó giá trị của nhà ở được quyết định bởi hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Trong nghiên cứu tại Hà Nội, tác giả đã đưa ra hàm hồi quy bao gồm 2 biến chất lượng và vị thế Kết quả nghiên cứu cho thấy các biến này có sự tác động đến giá nhà đất tại Hà Nội [11] Ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng tại thành phố Hồ Chí Minh, năm 2008 tác giả Trần Thanh Hùng đã xây dựng mô hình hồi quy cho 300 mẫu nhà [8] Kết quả giải thích giá nhà phụ thuộc vào khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí, diện tích thửa đất, số tầng xây dựng Khi nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tác giả Lê Khương Ninh đã khảo sát 1620 mẫu phiếu với đất thổ cư và 472 mẫu phiếu với đất vườn tại đồng bằng sông Cửu Long Mô hình hồi quy cho thấy, giá đất phụ thuộc vào các yếu tố tạo ra tính thuận lợi trong việc đưa sản phẩm tiếp cận thị trường: khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, khoảng cách đến đường chính, nguồn nước [10]

- Sử dụng công nghệ GIS

Hiện nay, việc ứng dụng công nghệ GIS trong công tác định giá được sử dụng nhiều bằng kỹ thuật nội suy giá đất Theo đó, giá đất thu thập được trên thị trường sẽ được loại bỏ các yếu tố ảnh hưởng để tạo giá quy chuẩn Từ đó, giá quy chuẩn được nội suy và tích hợp các hệ số ảnh hưởng vào từng thửa đất để thành lập bản đồ giá đất thị trường sử dụng kết hợp mô hình toán học và GIS [1] Trong nghiên cứu của nhóm tác giả Trần Quốc Bình, GIS đã được sử dụng để ước tính giá thị trường của các thửa đất phường Nguyễn Du Dựa trên kĩ thuật nội suy IDW, nhóm nghiên cứu đã xây dựng lớp giá quy chuẩn dựa trên các điểm giá thị trường thu thập được Kết quả cho ra bản đồ giá đất theo giá thị trường dựa trên các yếu tố ảnh hưởng về vị trí, hình thể và diện tích [1] Cũng ở hướng nghiên cứu này, bằng việc sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính, công nghệ GIS và ảnh viễn thám, tác giả Trịnh Hữu Liên đã xây dựng vùng giá đất phục vụ công tác định giá trên địa bàn phường Tích Sơn, thành phố Vĩnh Yên với dữ liệu đầu vào là các mảnh bản đồ địa chính Đây cũng là hướng nghiên cứu của nhiều tác giả khác như Nguyễn Xuân Linh, Phạm Anh Tuấn [18]

- Kết hợp các mô hình toán học và GIS:

Với thế mạnh phân tích không gian rất tốt của GIS và khả năng mô hình hóa

này với nhau nhằm phản ánh tốt nhất giá trị đất đai Trong hướng nghiên cứu này, một số tác giả đã kết hợp GIS và mô hình Hedonic để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như nghiên cứu của tác giả Lê Phương Thúy Dựa trên khả năng phân tích không gian của GIS và ý nghĩa thống kê của mô hình, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực Trung Hòa – Nhân Chính được xác định bao gồm loại đường, vị trí, khoảng cách đến khu đô thị, khả năng tiếp cận [78] Ngoài ra, sự kết hợp các mô hình hồi quy và GIS còn được sử dụng trong các bài toán xây dựng vùng giá đất Dựa trên 9 biến độc lập có ảnh hưởng đến giá đất, tác giả Phạm Sỹ Liêm đã sử dụng hồi quy đa biến và GIS nhằm phân vùng giá đất tại xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội [9] Dựa trên khả năng ước lượng mối quan hệ giữa biến đầu ra với một hoặc nhiều biến dự đoán và xem xét đến sự phụ thuộc về không gian giữa các biến, Phạm Khánh Chi đã nghiên cứu cấu trúc không gian và mô hình hóa thị trường đất đai tại Hà Nội bằng việc kết hợp phương pháp thống kê không gian và GIS So với phương pháp thống kê truyền thống, phương pháp thống kê không gian giúp tạo ra các dạng hồi quy riêng biệt cho đối tượng quan sát [4]

CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH ỨNG DỤNG GIS VÀ AHP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

2.1 Các phương pháp và kỹ thuật sử dụng

2.1.1 Phương pháp phân tích nhân tố khám phá

Phân tích nhân tố (Exploring Factor Analysis) là một phương pháp đa biến

và được coi là một phần mở rộng của phân tích thành phần chính Mục tiêu chính

của EFA nhằm mô tả mối quan hệ giữa một tập hợp các biến có thể quan sát được k

(số lượng nhỏ hơn) với các biến không quan sát được [24] Phân tích nhân tố hoạt động dựa trên nguyên tắc có thể đo lường được và giảm các biến có chung phương sai, không quan sát được [52] Phân tích nhân tố được sử dụng khi muốn khám phá

số lượng các yếu tố ảnh hưởng đến các biến để xác định biến nào thuộc về cùng 1 nhân tố [40] Phân tích nhân tố rất hữu ích cho các nghiên cứu liên quan đến vài chục hoặc hàng trăm biến số, nó giúp tập trung về một số yếu tố chính có ảnh hưởng lớn thay vì xem xét các biến có mức độ quan trọng thấp Để thực hiện phân tích nhân tố cần có sự đa dạng các biến [34], ngoài ra còn dựa trên giả định có mối quan hệ tuyến tính giữa các yếu tố và các biến khi tính toán tương quan Đối với mỗi nhân tố cần ít nhất 3 biến quan sát Một yếu tố với 2 biến chỉ được coi là đáng

tin cậy khi các biến có mối tương quan cao với nhau (r > 0,70) nhưng khá không

tương quan với các biến khác

Trong mô hình toán học của phân tích nhân tố cổ điển, p biểu thị số lượng biến (X1, X2 Xp) và m biểu thị số lượng các yếu tố cơ bản (F1, F2, Fm) Xj là biến đại diện trong các yếu tố tiềm ẩn Do đó, mô hình này giả định rằng có m yếu

tố cơ bản, theo đó mỗi biến quan sát là một hàm tuyến tính

Xj= aj1F1+ aj2F2+ + ajmFm+ ej

Trong đó j= 1,2, p Các hệ số tải là a j1, a j2 , a jm, với a j1 là hệ số tải của biến

thứ j trên nhân tố thứ 1 Các yếu tố cụ thể hoặc duy nhất là: e j Hệ số tải càng lớn, các biến đóng góp cho yếu tố đó càng nhiều, nó thể hiện mối tương quan giữa biến

và yếu tố Phân tích nhân tố sử dụng siêu ma trận khi tính toán Thống kê cơ bản được sử dụng trong phân tích nhân tố là hệ số tương quan xác định mối quan hệ

giữa 2 biến Trong phân tích nhân tố, các tiêu chí được sử dụng bao gồm:

Hệ số KMO (Kaiser- Meyer-Olkin) là chỉ số dùng để xem xét sự thích hợp

của phân tích nhân tố Trị số KMO phải đạt từ 0,5 trở lên (0,5 ≤ KMO ≤ 1) Nếu trị

Kiểm định Bartlett (Bartlett’s test of sphericity) đây là một đại lượng thống

kê dùng để xem xét các biến quan sát trong nhân tố có tương quan với tổng thể hay không Đây là một trong những điều kiện để áp dụng phân tích nhân tố khám phá Nếu kiểm định cho thấy không có ý nghĩa thống kê thì không nên áp dụng phân tích

nhân tố cho các biến Kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê nhỏ hơn 0,05 (sig

Bartlett’s Test ≤ 0,05) chứng tỏ các biến quan sát có tương quan với nhau trong

nhân tố

Trị số Eigenvalue là một tiêu chí sử dụng phổ biến để xác định số nhân tố

trong phân tích EFA Trị số này đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi

mỗi nhân tố Với tiêu chí này, chỉ những nhân tố có Eigenvalue ≥ 1 mới được giữ

lại trong mô hình phân tích

Tổng phương sai trích (Total Variance Explained) ≥ 50% cho thấy các mô

hình EFA là phù hợp Trị số này thể hiện các nhân tố trích cô đọng được bao nhiêu % và thất thoát bao nhiêu % của các biến quan sát

Hệ số nhân tố tải (Factor loading) còn được gọi là trọng số nhân tố tải, giá trị

này biểu thị mối quan hệ tương quan giữa quan sát và nhân tố Hệ số nhân tố tải càng cao ý nghĩa tương quan giữa biến quan sát đó với nhân tố càn lớn và ngược lại

Theo Hair, giá các giá trị tải nhân tố có thể được chia ra các mức như sau [53]:

- Factor loading ở mức ±0,3: Điều kiện tối thiểu để biến quan sát được giữ lại

- Factor loading ở mức ±0,5: Biến quan sát có ý nghĩa thống kê tốt

- Factor loading ở mức ±0,7: Biến quan sát có ý nghĩa thống kê rất tốt

Tuy nhiên, giá trị tiêu chuẩn của hệ số tải Factor loading cần phụ thuộc vào

kích thước mẫu Với các khoảng kích thước mẫu khác nhau, mức trọng số nhân tố

để biến quan sát có ý nghĩa thống kê là hoàn toàn khác nhau

Bảng 2.1: Giá trị tải nhân tố tương ứng với kích thước mẫu

Giá trị factor loading 0,3 0,35 0,4 0,45 0,5 0,55 0,60 0,65 0,7 0,75 Kích thước mẫu

tối thiểu

350 250 200 150 120 100 85 70 60 50

2.1.2 Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP

Giá đất được tạo thành bởi rất nhiều yếu tố, tuy nhiên mức độ quan trọng của các yếu tố đó không giống nhau Do đó, ta cần xác định mức độ quan trọng của các

yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quá trình đánh giá mức độ quan trọng này có thể được xác định bằng phương pháp phân tích thứ bậc (Analytical Hierarchy Process-AHP) được phát triển bởi Thomas L Saaty Đây là một kỹ thuật đưa ra quyết định

mà ở đó có một số hữu hạn các lựa chọn, nhưng mỗi lựa chọn lại có những đặc tính khác nhau, khó khăn trong việc quyết định

Quá trình cho việc sử dụng AHP có thể được tóm tắt như sau [73]:

1 Mô hình hóa các vấn đề như một hệ thống phân cấp có chứa các mục tiêu quyết định, lựa chọn thay thế để đạt được nó và các tiêu chí đánh giá các lựa chọn

2 Thiết lập các ưu tiên trong số các yếu tố của hệ thống phân cấp bằng cách dựa trên so sánh cặp của các yếu tố Các chuyên gia có thể đánh giá so sánh cặp chỉ tiêu là bằng nhau, ít quan trọng, quan trọng, rất quan trọng hay vô cùng quan trọng

Ví dụ, chỉ tiêu A tốt hơn chỉ tiêu B là 3 lần và lập thành ma trận tầm quan trọng của các chỉ tiêu

3 Lập ma trận so sánh cặp các chỉ tiêu Quá trình phân tích thứ bậc tạo ra ma

trận so sánh cặp M là ma trận vuông có kích thước m × m (m hàng, m cột) với m là

số chỉ tiêu được so sánh Mỗi phần tử aij trong ma trận thể hiện mức độ quan trọng của chỉ tiêu i so với chỉ tiêu j (i, j= 1 m) Nếu chuyên gia đánh giá aij > 1 thì chỉ tiêu thứ i quan trọng hơn chỉ tiêu thứ j và ngược lại nếu aij <1 thì chỉ tiêu i kém quan trọng hơn chỉ tiêu j Khi hai chỉ tiêu có mức độ quan trọng là như nhau thì aij

có giá trị bằng 1

Xét ví dụ về mức độ quan trọng của các chỉ tiêu A,B,C

A so với B = 1/2 ( B quan trọng hơn A)

A so với C =5 ( A quan trọng hơn nhiều C)

B so với C = 7 (B quan trọng hơn rất nhiều C)

Sum = [16

5

23

14 13]

4 Thiết lập ma trận chuẩn hóa từ ma trận so sánh

Việc chuẩn hóa ma trận so sánh được thực hiện bằng cách làm tổng các hàng

trên mỗi cột có giá trị là 1 Giá trị trong ma trân chuẩn hóa ( a norm) được xác định là

thương số giữa từng giá trị a ij và giá trị tổng của cột Như vậy, giá trị a norm được xác định theo công thức sau:

Giá trị trọng số của các chỉ tiêu được xác định là trị trung bình của các phần

tử trong ma trận chuẩn hóa trong mỗi hàng

Trong quá trình đánh giá mức độ ưu tiên, ma trận mức độ quan trọng của các chỉ tiêu thường được xây dựng dựa trên ý kiến chuyên gia Đối với ma trận này cần chú ý các vấn đề sau:

- Thứ nhất: Đây là ma trận phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của người ra quyết định Ví dụ chỉ tiêu X1 quan trọng hơn chỉ tiêu X2 nhưng giá trị quan trọng gấp bao nhiêu lần thì có thể tuỳ từng người

- Thứ hai: Cần phải xem xét đến tính nhất quán của đánh giá Tức là nếu chỉ tiêu X2 quan trọng gấp 3 lần chỉ tiêu X1, chỉ tiêu X1 quan trọng gấp 4 lần chỉ tiêu X3 thì về toán học, chỉ tiêu X2 sẽ quan trọng gấp 12 lần chỉ tiêu X3 Tuy nhiên, ý kiến chuyên gia trong thực tế sẽ không phải như vậy do họ không bao quát được tính logic của ma trận so sánh (và cũng không nên cố gắng bao quát nhằm đảm bảo tính khách quan của đánh giá)

Vậy có phương pháp nào đánh giá tính hợp lý của các giá trị mức độ quan trọng của các chỉ tiêu? Theo Thomas L Saaty, ta có thể sử dụng tỷ số nhất quán của

dữ liệu (Consistency Ratio - CR) Tỷ số này so sánh mức độ nhất quán với tính khách quan (ngẫu nhiên) của dữ liệu [11]:

n: số chỉ tiêu, trong ví dụ trên là 3

Đối với mỗi một ma trận so sánh cấp n, T.L Saaty đã thử nghiệm tạo ra các

ma trận ngẫu nhiên và tính chỉ số CI trung bình của chúng và gọi là RI - chỉ số ngẫu nhiên

Bảng 2.2: Giá trị RI ứng với từng số lượng chỉ tiêu n

RI 0 0 0,52 0,89 1,11 1,25 1,35 1,4 1,45 1,49 Nếu tỉ số nhất quán CR nhỏ hơn 0.1 là chấp nhận được Nếu lớn hơn đòi hỏi người ra quyết định thu giảm sự không đồng nhất bằng cách thay đổi giá trị mức độ quan trọng giữa các cặp chỉ tiêu

Với ví dụ trên:

n =3 → RI=0.52

CI=0.009836

2.1.3 Hệ thống thông tin địa lý GIS

Hệ thống thông tin địa lý (GIS - Geographic Information System) được hình thành từ những năm 1960 và phát triển rất nhanh trong 20 năm trở lại đây Đầu thế

kỷ XXI là giai đoạn phát triển mạnh mẽ nhất của GIS với sự tích hợp với công nghệ viễn thám, công nghệ Internet, và GIS có xu hướng được sử dụng như những hệ thống trợ giúp ra quyết định Trong nhiều thập kỷ, GIS đã được áp dụng cho các vấn đề quản lý tài nguyên thiên nhiên và đất đai, các vấn đề môi trường, hậu cần quân sự hoặc trong các bối cảnh liên quan trực tiếp đến khoa học Trái đất, như địa

lý, địa chất, Ngoài ra, GIS còn được sử dụng cho nhiều lĩnh vực, ngành học, đặc biệt là trong nghiên cứu liên quan đến Khoa học Xã hội và Con người Ngày nay, GIS đã trở thành công cụ không thể thiếu được trong tất cả các lĩnh vực có liên quan đến dữ liệu không gian

Hệ thống thông tin địa lý là một môi trường đa thành phần được sử dụng để tạo, quản lý, trực quan hóa và phân tích dữ liệu [70] Về cơ bản, GIS là một hệ thống thông tin và tất cả thông tin trong GIS được liên kết với một tham chiếu địa

lý [74]

Có nhiều cách tiếp cận khác nhau khi định nghĩa GIS Theo cơ quan khảo sát địa chất Hoa Kỳ (USGS), GIS là một hệ thống phần cứng và phần mềm máy tính được thiết kế để thu thập, quản lý, phân tích và hiển thị dữ liệu theo tham chiếu địa

lý Dưới góc độ hệ thống, GIS là một tổ chức tổng thể của bốn hợp phần: phần cứng máy tính, phần mềm, dữ liệu và con người được thiết kế hoạt động một cách có hiệu quả nhằm tiếp nhận, lưu trữ, điều khiển, phân tích và hiển thị toàn bộ các dạng dữ liệu địa lý

Hình 2.2: Mô hình khái niệm hệ thống thông tin địa lý

Phần cứng: Là hệ thống máy tính trên đó một hệ GIS hoạt động

Phần mềm: Cung cấp các chức năng và các công cụ cần thiết để lưu giữ,

phân tích và hiển thị thông tin địa lý Các thành phần chính trong phần mềm GIS bao gồm:

+ Những công cụ nhập và thao tác trên các thông tin địa lý;

+ Hệ quản trị CSDL (DBMS);

+ Những công cụ hỗ trợ hỏi đáp, phân tích và hiển thị địa lý;

+ Giao diện đồ họa người sử dụng để truy cập các công cụ dễ dàng

Dữ liệu: Có thể coi là phần quan trọng nhất trong một hệ GIS Hệ GIS sẽ kết

hợp dữ liệu không gian với các nguồn dữ liệu khác, thậm chí có thể sử dụng các hệ quản trị CSDL (DBMS) để tổ chức lưu trữ và quản lý dữ liệu

Con người: Là yếu tố quyết định sự thành công trong tiến trình kiến tạo hệ

thống và tính hữu hiệu của hệ thống trong quán trình khai thác vận hành Trong hệ thống GIS, người sử dụng GIS có thể là những chuyên gia kỹ thuật, người thiết kế

và duy trì hệ thống, hoặc những người dùng GIS để giải quyết các vấn đề trong công việc

GIS là hệ thống trên nền tảng một cơ sở dữ liệu số với một hệ tham chiếu không gian thống nhất, có chức năng: nhập dữ liệu; lưu trữ, thu nhận và truy vấn dữ liệu; chuyển đổi, phân tích, mô hình hóa dữ liệu; hiển thị dữ liệu Ngày nay, GIS ngày càng được nâng cao về khả năng xử lý thông tin, mức độ đáp ứng hỗ trợ quyết định cũng như khả năng tương tác và trao đổi dữ liệu giữa các tổ chức trên toàn cầu Các lĩnh vực ứng dụng phổ biến của GIS là quản lý đất đai, nông nghiệp, lâm nghiệp, quản lý môi trường, giáo dục,

Trong luận văn, các chức năng của GIS được sử dụng bao gồm: phân tích mạng, nội suy trung bình trọng số

Phân tích mạng Network Analyst

Network Analyst (phân tích mạng) cung cấp các công cụ phân tích không gian dựa trên việc sử dụng mô hình dữ liệu mạng lưới giao thông (Network dataset) bao gồm các cạnh (đường), các điểm nối thể hiện các tuyến đường có thể di chuyển

từ vị trí này sang vị trí khác nhằm giải quyết được các vấn đề về định tuyến phức tạp