CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 2

1.1 Khái niệm và đặc điểm của HĐMBTS 3

1.1.1 Khái niệm HĐMBTS 3

1.1.2 Chủ thể của HĐMBTS 3

1.1.3 Đối tượng của HĐMBTS 3

1.1.4 Hình thức của HĐMBTS 4

1.1.5 Nội dung của HĐMBTS 4

1.1.6 Hiệu lực của HĐMBTS 11

1.1.7 Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản 12

1.1.8 Thời điểm chịu rủi ro 13

CHƯƠNG 2 THỰC TIỂN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG NƠI THỰC TẬP 14

2.1 Sơ lược về Tòa án nhân dân quận Cẩm Lệ 14

2.2 Một số vụ việc về tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 14

2.2.1 Vụ việc thứ nhất 14

2.2.1.1 Tóm tắt vụ việc 15

2.2.1.2 Bình luận và đề xuất hướng giải quyết 15

2.2.2 Vụ việc thứ hai 21

2.2.2.1 Tóm tắt vụ việc 21

2.2.2.2 Quyết định của Tòa án 21

2.2.2.3 Ý kiến cá nhân 21

2.2.2.4 Đề xuất hướng giải quyết 21

CHƯƠNG 3 NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ……….24

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 2 NXB CAND, Hà Nội , 2009.

2 Bộ Luật dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005.

3 03 tình huống thực tế ( 03 vụ án có thật) tham khảo trên nguồn internet.

4 http://sinhvienluat.vn

5 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com

6 http://luathoc.vn

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN1.1 Khái niệm và đặc điểm của HĐMBTS 1

1.1.1 Khái niệm HĐMBTS

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụgiao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền chobên bán” (Đ4298 BLDS 2005)

1.1.2 Chủ thể của HĐMBTS

 Bên bán: là người có tài sản đem bán, là chủ sở hữu tài sản hoặc là người được ủy

quyền bán hoặc cũng có thể là người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật

 Bên mua: là người có tiền mua tài sản

1.1.3 Đối tượng của HĐMBTS

“Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản2 được phép giao dịch” (Đ429.1BLDS 2005)

Theo các tiêu chí phân loại khác nhau, đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vậthoặc quyền tài sản (phần vốn góp …), có thể là tài sản đang tồn tại hoặc tài sản hình thànhtrong tương lai (nhà ở hình thành trong tương lai …), có thể là tài sản không phải đăng kýquyền sở hữu hoặc tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (xe máy, ô tô, nhà đất …), có thể là tàisản tự do hoặc tài sản đang là đối tượng của các giao dịch bảo đảm…

Trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ.Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặccác bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán

Nhìn chung, với từng loại tài sản khác nhau, pháp luật có những quy định đặc thù vềhình thức, nội dung hợp đồng cũng như điều kiện chủ thể

1 Là từ viết tắt của hợp đồng mua bán tài sản

2 Theo Đ163 BLDS thì tài sản bao gồm vật, tiền, giáy tờ có giá và quyền tài sản.

1.1.4 Hình thức của HĐMBTS

Hợp đồng mua bán có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằnghành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằngmột hình thức nhất định

Luật Thương mại năm 2005 (Điều 24) cũng khẳng định rằng: Hợp đồng muabán hàng hóa được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc được xác lập bằng hành vi

cụ thể Đối với loại hợp đồng mua bán hàng hóa mà pháp luật quy định phải được lậpthành văn bản thì phải tuân theo quy định đó

Dưới hình thức văn bản, hợp đồng mua bán đối với một số tài sản đặc biệt phảiđược công chứng hoặc chứng thực theo quy định:

 Hợp đồng mua bán nhà ở, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năngkinh doanh nhà ở (Theo quy định tại Điều 450 của Bộ luật Dân sự năm 2005 vàđiểm b, khoản 3, Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005);

 Hợp đồng mua bán xe cơ giới (ô tô, xe máy…) của cá nhân (Theo quy định tạiđiểm 3.1.7 Khoản 3 Điều 7 Thông tư số 36/2010/TT-BCA đã được sửa đổi, bổsung bởi Thông tư số 75/2011/TT-BCA ngày 17/11/2011 của Bộ Công an quyđịnh về đăng ký xe)

1.1.5 Nội dung của HĐMBTS

Hợp đồng mua bán tài sản phải thể hiện được các điều khoản cơ bản dưới đây:

 Tài sản mua bán, mô tả đặc điểm và tình trạng pháp lý

 Giá cả và phương thức thanh toán

 Thời hạn thực hiện hợp đồng

 Địa điểm và phương thức giao nhận tài sản

 Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên

 Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

 Giải quyết tranh chấp trong hợp đồng

 Các thỏa thuận khác (theo yêu cầu của các bên)

a Chất lượng của vật mua bán

Theo điều 430 của bộ luật dân sự 2005: Chất lượng của vật mua bán do các bênthoả thuận

Trong trường hợp chất lượng của vật đã được công bố hoặc được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quy định thì chất lượng của vật được xác định theo các tiêu chuẩn đãcông bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Khi các bên không có thoả thuận và pháp luật không có quy định về chất lượng thìchất lượng của vật mua bán được xác định theo mục đích sử dụng và chất lượng trungbình của vật cùng loại

b Giá và phương thức thanh toán

Điều 431 bộ luật dân sự 2005 quy định:

Giá do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên.Trong trường hợp các bên thoả thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá đượcxác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán

Đối với tài sản trong giao dịch dân sự mà Nhà nước có quy định khung giá thì cácbên thoả thuận theo quy định đó

Các bên có thể thoả thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá

Thoả thuận về giá có thể là mức giá cụ thể hoặc một phương pháp xác định giá.Trong trường hợp thoả thuận mức giá hoặc phương pháp xác định giá không rõ ràng thìgiá của tài sản được xác định căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giaokết hợp đồng

Phương thức thanh toán do các bên thoả thuận

c Thời hạn thực hiện hợp đồng

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thoả thuận Bên bán phải giao tàisản cho bên mua đúng thời hạn đã thoả thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặcsau thời hạn nếu được bên mua đồng ý

Khi các bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầubên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúcnào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

Khi các bên không có thoả thuận về thời hạn thanh toán thì bên mua phải thanhtoán ngay khi nhận tài sản

d Địa điểm và phương thức giao tài sản

Địa điểm giao tài sản do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì áp dụngquy định tại khoản 2 Điều 284 của Bộ luật dân sự 2005

Tài sản được giao theo phương thức do các bên thoả thuận; nếu không có thoảthuận về phương thức giao tài sản thì tài sản do bên bán giao một lần, giao trực tiếpcho bên mua

e Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên

 Chi phí vận chuyển và chi phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu

Trong trường hợp các bên không có thoả thuận và pháp luật không quy định về chiphí vận chuyển và chi phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu thì bên bán phảichịu chi phí vận chuyển đến địa điểm giao tài sản và chi phí liên quan đến việc chuyểnquyền sở hữu

 Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng

Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán

và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thìbên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện; nếu bên bán vẫn không thực hiện thìbên mua có quyền huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

 Bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán

Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho bên muakhông bị người thứ ba tranh chấp

Trong trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp thì bên bán phải đứng về phíabên mua để bảo vệ quyền lợi của bên mua; nếu người thứ ba có quyền sở hữu một phần

hoặc toàn bộ tài sản mua bán thì bên mua có quyền huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bênbán bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp bên mua biết hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu củangười thứ ba mà vẫn mua thì phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu và không có quyền yêucầu bồi thường thiệt hại

 Bảo đảm chất lượng vật mua bán

Bên bán phải bảo đảm giá trị sử dụng hoặc các đặc tính của vật mua bán; nếu saukhi mua mà bên mua phát hiện khuyết tật làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị sử dụngcủa vật đã mua thì phải báo ngay khi phát hiện ra khuyết tật và có quyền yêu cầu bênbán sửa chữa, đổi vật có khuyết tật, giảm giá và bồi thường thiệt hại, nếu không có thoảthuận khác

Bên bán phải bảo đảm vật bán phù hợp với sự mô tả trên bao bì, nhãn hiệu hànghoá hoặc phù hợp với mẫu mà bên mua đã lựa chọn

Tuy nhiên, bên bán không chịu trách nhiệm về khuyết tật của vật trong các trườnghợp sau đây:

 Khuyết tật mà bên mua đã biết hoặc phải biết khi mua;

 Vật bán đấu giá, vật bán ở cửa hàng đồ cũ;

 Bên mua có lỗi gây ra khuyết tật của vật

Bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thờihạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật

 Sửa chữa vật trong thời hạn bảo hành

Bên bán phải sửa chữa vật và bảo đảm vật có đủ các tiêu chuẩn chất lượng hoặc có

đủ các đặc tính đã cam kết

Bên bán chịu chi phí về sửa chữa và vận chuyển vật đến nơi sửa chữa và từ nơi sửachữa đến nơi cư trú hoặc trụ sở của bên mua

Bên mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành việc sửa chữa trong thời hạn do cácbên thoả thuận hoặc trong một thời gian hợp lý; nếu bên bán không thể sửa chữa đượchoặc không thể hoàn thành việc sửa chữa trong thời hạn đó thì bên mua có quyền yêucầu giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền.

 Bồi thường thiệt hại trong thời hạn bảo hành

Ngoài việc yêu cầu thực hiện các biện pháp bảo hành, bên mua có quyền yêu cầubên bán bồi thường thiệt hại do khuyết tật về kỹ thuật của vật gây ra trong thời hạn bảohành

Bên bán không phải bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được thiệt hại xảy ra dolỗi của bên mua Bên bán được giảm mức bồi thường thiệt hại nếu bên mua không ápdụng các biện pháp cần thiết mà khả năng cho phép nhằm ngăn chặn, hạn chế thiệt hại

 Nghĩa vụ trả tiền

Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm đã thoả thuận; nếu không cóthoả thuận thì phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm giao tài sản

Bên mua phải trả lãi, kể từ ngày chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 305 của

Bộ luật dân sự 2005, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy địnhkhác

Chú ý: Trong trường hợp mua bán quyền tài sản thì bên bán phải chuyển giấy tờ và

làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua phải trả tiền cho bên bán.Trong trường hợp quyền tài sản là quyền đòi nợ và bên bán cam kết bảo đảm khảnăng thanh toán của người mắc nợ thì bên bán phải liên đới chịu trách nhiệm thanhtoán, nếu khi đến hạn mà người mắc nợ không trả

f Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

Bộ luật dân sự 2005 không có quy định cụ thể định nghĩa “vi phạm hợp đồng muabán tài sản” Điều 428 khoản 1 bộ luật dân sự quy định về trách nhiệm dân sự so viphạm nghĩa vụ dân sự: “Bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đứngnghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền” Do đó, có thể hiểu vi

phạm hợp đồng mua bán tài sản là việc bên có nghĩa vụ trong hợp đồng không thựchiện đúng nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Một số biểu hiện cụ thể của vi phạm hợp đồng mua bán tài sản: Bên bán không giaotài sản; bên bán giao vật với số lượng ít hơn hoặc không đúng với chất lượng như thỏathuận hoặc giao vật không đồng bộ, không đúng chủng loại…; bên bán không thwucjhiện nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng về tài sản mua bán; bênbán không đảm bảo quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán theo quy địnhcủa pháp luật; bên mua không trả tiền; bên mua trả tiền không đúng thời điểm hay địađiểm như đã thỏa thuận…

Bất kỳ bên nào vi phạm hợp đồng mua bán tài sản đều có thể bị áp dụng những chếtài theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền và lợi ích hợppháp của bên bị vi phạm

Lỗi trong dân sự được hiểu là lỗi suy đoán, có nghĩa là khi một bên vi phạm hợpđồng thì bị suy đoán là có lỗi và có thể bị áp dụng các chế tài khác nhua Tuy nhiên,trong trường hợp một bên không thực hiện hoặc thực hiện không ddungs nghĩa vụ củamình nhưng do lỗi bên kia thì không những không bị áp dụng chế tài mà còn có quyềnyêu cầu bên kia vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêucầu bồi thường thiệt hại3 Trong trường hợp này bên kia không thực hiện hoặc thựchiện không đúng nghĩa vụ của mình lại có quyền áo dụng những chế tài đối với bên cólỗi làm cho nghĩa vụ không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng

Chế tài trong hợp đồng mua bán tài sản được hiểu là những biện pháp tác động tớichủ thể có hành vi vi phạm hợp đồng nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho bên bị

vi phạm do bên mua và bên bán thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Chế tài không

áp dụng trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng hay hoàntoàn do lỗi của bên có quyền Các chế tài cụ thể trong HĐMBTS:

 Buộc thực hiện đúng hợp đồng

 Phạt vi phạm

3 Điều 417 BLDS 2005.

 Bồi thường thiệt hại

 Hủy bỏ hợp đồng

 Trường hợp giao vật không đúng số lượng

Trong trường hợp bên bán giao vật với số lượng nhiều hơn số lượng đã thoả thuậnthì bên mua có quyền nhận hoặc không nhận phần dôi ra; nếu nhận thì việc thanh toánđược thực hiện theo thoả thuận đối với phần dôi ra

Trong trường hợp bên bán giao ít hơn số lượng đã thoả thuận thì bên mua có mộttrong các quyền sau đây:

 Nhận phần đã giao và yêu cầu bồi thường thiệt hại;

 Nhận phần đã giao và định thời hạn để bên bán giao tiếp phần còn thiếu;

 Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

 Trường hợp giao vật không đồng bộ

Trong trường hợp vật được giao không đồng bộ làm cho mục đích sử dụng của vậtkhông đạt được thì bên mua có một trong các quyền sau đây:

 Nhận và yêu cầu bên bán giao tiếp phần hoặc bộ phận còn thiếu, yêu cầu bồithường thiệt hại và hoãn thanh toán phần hoặc bộ phận đã nhận cho đến khi vậtđược giao đồng bộ;

 Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Trong trường hợp bên mua đã trả tiền nhưng chưa nhận vật do giao không đồng bộthì được trả lãi đối với số tiền đã trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quyđịnh và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do giao vật không đồng bộ, kể từ thờiđiểm phải thực hiện hợp đồng cho đến khi vật được giao đồng bộ

 Trường hợp giao vật không đúng chủng loại

Trong trường hợp vật được giao không đúng chủng loại thì bên mua có một trongcác quyền sau đây:

 Nhận và thanh toán theo giá do các bên thoả thuận;

 Yêu cầu giao đúng chủng loại và bồi thường thiệt hại;

 Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Trong đó, khi soạn thảo nội dung của một hợp đồng mua bán, các bên tham gia giaodịch phải đặc biệt lưu ý đến các vấn đề sau:

 Sự rõ ràng của ngôn ngữ

“Ngôn ngữ là nguồn gốc của mọi hiểu lầm” Ngôn ngữ, tất nhiên, là thông điệpcủa giao dịch, là sự thể hiện ý chí và thỏa thuận của các bên Ngôn ngữ trong hợp đồngphải rõ ràng, phải cụ thể để loại trừ sự mơ hồ cũng như những khả năng dẫn đến tranhchấp trong hợp đồng

Ví dụ một trường hợp như sau: Tiêu đề của hợp đồng là “Hợp đồng chuyểnnhượng”, nội dung của hợp đồng viết: “Bên A chuyển nhượng quyền sử dụng căn nhàcho …” Vậy đây là hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hay hợp đồng bán quyền sửdụng, một kiểu cho thuê nhà? Hay chỉ bán phần xây dựng nhà (vật liệu), không chuyểnnhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà?

Sự không rõ ràng của ngôn ngữ, một khi dẫn đến nhiều cách hiểu, cách giảithích khác nhau không những có thể kích thích sự thiếu thiện chí của một trong cácbên, mà quá trình giải quyết tranh chấp sau đó (nếu có) cũng tốn kém rất nhiều thờigian, phụ thuộc vào quan điểm của cơ quan xét xử

 Sự rõ ràng về mục đích giao kết hợp đồng

Mục đích giao kết hợp đồng có rõ ràng hay không, liên quan trực tiếp đến cơ chếgiao dịch quy định trong hợp đồng Thông thường, sẽ trả lời cho những câu hỏi sau:

 Tài sản mua bán là gì, mua bán ở đâu?

 Thanh toán được thực hiện dưới hình thức nào, giá bao nhiêu, có thể điều chỉnhgiá khi thị trường biến động hay không?

1.1.6 Hiệu lực của HĐMBTS

Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trườnghợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

Quy định khác của pháp luật bao gồm một số trường hợp sau đây:

 Hợp đồng công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và cóđóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng

 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu công nghiệp có hiệu lực khi đã đượcđăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước về quyền sở hữu công nghiệp.

1.1.7 Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản

Quy định tại Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005:

 Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thờiđiểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặcpháp luật có quy định khác

 Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thìquyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tụcđăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó

 Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi,lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán

Và Điều 168 Bộ luật Dân sự 2005 quy định như sau:

 Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà và tàisản gắn liền với đất) có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừtrường hợp pháp luật có quy định khác

 Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm độngsản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Tuy nhiên, đối với bất động sản, hiện đang có những quy định pháp luật xung độtvới nhau về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, cụ thể là:

 Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 qui định: Quyền sở hữu nhà ở được

chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho,bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với

giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở, hoặc từ thời điểm

mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở