Bài tập nhóm môn Pháp luật về thị trường bất động sản: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

 Đ I H C QU C GIA HÀ N I  Ạ Ọ Ố Ộ

Email: nguyenphuong260996@gmail.com

14061552 14060013 14061555 14061515 14060147 14061549 14061521

Hà N i, Tháng 04 ­ 2017ộ

M C L CỤ Ụ

Lu t Kinh doanh b t đ ng s nậ ấ ộ ả

M  Đ UỞ Ầ

1. Đ t v n đặ ấ ề

B t đ ng s n là m t lo i tài s n có giá tr  và giá tr  s  d ng l n. Nó cũng làấ ộ ả ộ ạ ả ị ị ử ụ ớ  

m t lo i hàng hoá đ c bi t trên m t th  trộ ạ ặ ệ ộ ị ường đ c bi t ­ Th  trặ ệ ị ường b t đ ng s n.ấ ộ ả  

Th  trị ường b t đ ng s n cùng v i th  trấ ộ ả ớ ị ường v n, th  trố ị ường s c lao đ ng là nh ngứ ộ ữ  

y u t  “đ u vào” quan tr ng c a quá trình s n xu t. Th c t  đã ch ng minh, vi cế ố ầ ọ ủ ả ấ ự ế ứ ệ  phát tri n c a th  trể ủ ị ường b t đ ng s n  nh hấ ộ ả ả ưởng sâu s c đ n s  h ng th nh hayắ ế ự ư ị  suy vong c a m t n n kinh t  Vì l  đó, th  trủ ộ ề ế ẽ ị ường b t đ ng s n đã tr  thành m tấ ộ ả ở ộ  trong nh ng th  trữ ị ường nh y c m và đạ ả ược quan tâm hàng đ u trên th  gi i. T iầ ế ớ ạ  

Vi t Nam, theo xu th  h i nh p c a n n kinh t  th  trệ ế ộ ậ ủ ề ế ị ường, th  trị ường quy n sề ử 

d ng đ t đã đụ ấ ược Nhà nước quan tâm và th  ch  hóa thành pháp lu t; quy n c aể ế ậ ề ủ  

ngườ ử ụi s  d ng đ t đấ ược m  r ng, t  đó, thúc đ y th  trở ộ ừ ẩ ị ường b t đ ng s n phátấ ộ ả  tri n nhanh chóng. Th  trể ị ường B t đ ng s n c a nấ ộ ả ủ ước ta được đánh giá là thị 

trường ti m năng, là “m  vàng” đ  đ u t  và khai thác. Tuy nhiên, bên c nh đó thề ỏ ể ầ ư ạ ị 

trường còn  n ch a nhi u thách th c l n, đ c bi t là s  thi u s  minh b ch c a thẩ ứ ề ứ ớ ặ ệ ự ế ự ạ ủ ị 

trường. Hàng lo t các giao d ch ng m đã và đang vạ ị ầ ượt ra kh i t m ki m soát c aỏ ầ ể ủ  Nhà nước. Đây là nguyên nhân khi n cho th  trế ị ường B t đ ng s n   nấ ộ ả ở ước ta ch mậ  phát tri n và có đôi khi lâm vào tình tr ng b  t c. Nh ng “c n s t  o” khi n cho thể ạ ế ắ ữ ơ ố ả ế ị 

trường tr  nên quá “nóng” ho c đôi khi th  trở ặ ị ường quá “l nh” d n t i s  “đóngạ ẫ ớ ự  băng”. Trước th c tr ng đó, sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i đã góp ph n đi u ti tự ạ ị ấ ộ ả ờ ầ ề ế  các giao d ch b t đ ng s n trên th  trị ấ ộ ả ị ường. Các nhà đ u t  đã có m t kênh thông tinầ ư ộ  chính xác và h u ích đ  tham kh o. Sàn giao d ch b t đ ng s n không ch  th a mãnữ ể ả ị ấ ộ ả ỉ ỏ  

c n khát thông tin mà còn t o thu n l i cho vi c th c hi n các giao d ch b t đ ngơ ạ ậ ợ ệ ự ệ ị ấ ộ  

s n m t cách nhanh chóng, hi u qu  ả ộ ệ ả

Trong th c t , sàn giao d ch b t đ ng s n không ph i là c  quan nhà nự ế ị ấ ộ ả ả ơ ướ  c,không th c hi n ch c năng c a nhà nự ệ ứ ủ ước, cũng không th c hi n ch c năng kinhự ệ ứ  doanh b t đ ng s n. Sàn giao d ch b t đ ng s n là các t  ch c t  nhân, đấ ộ ả ị ấ ộ ả ổ ứ ư ược thành 

l p đ  kinh doanh các d ch v  b t đ ng s n nh m hậ ể ị ụ ấ ộ ả ằ ướng t i m c đích l i nhu n.ớ ụ ợ ậ  

V y, làm sao đ  có th  dung hòa l i ích c a nhà nậ ể ể ợ ủ ước và l i ích c a sàn giao d chợ ủ ị  

b t đ ng s n? V n đ  đ t ra là vi c qu n lý c a Nhà nấ ộ ả ấ ề ặ ệ ả ủ ước đ i v i sàn giao d chố ớ ị  

b t đ ng s n. Kh  năng đi u ti t và ki m soát th  trấ ộ ả ả ề ế ể ị ường c a Nhà nủ ước có đ tạ  

hi u qu  cao hay không s  th  hi n m t ph n qua ho t đ ng c a các sàn giao d chệ ả ẽ ể ệ ộ ầ ạ ộ ủ ị  

b t đ ng s n. ấ ộ ả

Pháp lu t v  d ch v  sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i đ  h  tr  kinh doanhậ ề ị ụ ị ấ ộ ả ờ ể ỗ ợ  

b t đ ng s n và th  trấ ộ ả ị ường b t đ ng s n. Đó là c  s  đ  góp ph n giúp ho t đ ngấ ộ ả ơ ở ể ầ ạ ộ  trên sàn giao d ch b t đ ng s n di n ra d  dàng và nhanh chóng h n. Sau đây, ti uị ấ ộ ả ễ ễ ơ ể  

lu n đi nghiên c u, phân tích các quy đ nh pháp lu t liên quan đ n d ch v  sàn giaoậ ứ ị ậ ế ị ụ  

3. Đ i tố ượng, ph m vi nghiên c uạ ứ

Trong ph m vi bài ti u lu n, nhóm chúng em t p trung làm rõ m t s  n iạ ể ậ ậ ộ ố ộ  dung sau: 

Nghiên c u các quan h  d ch v  môi gi i b t đ ng s n trên sàn giao d chứ ệ ị ụ ớ ấ ộ ả ị  kinh doanh b t đ ng s n   Vi t Nam; phân tích các quy đ nh pháp lu t c a Vi tấ ộ ả ở ệ ị ậ ủ ệ  Nam có liên quan đ n d ch v  môi gi i b t đ ng s n và môi gi i b t đ ng s n trênế ị ụ ớ ấ ộ ả ớ ấ ộ ả  SGDBĐS. Thông qua đó, tác gi  đ  xu t m t s  gi i pháp c  th  nh m góp ph nả ề ấ ộ ố ả ụ ể ằ ầ  hoàn thi n các quy đ nh pháp lu t v  d ch v  môi gi i b t đ ng s n trên sàn giaoệ ị ậ ề ị ụ ớ ấ ộ ả  

d ch.ị

4. Phương pháp nghiên c uứ

Ti u lu n s  d ng phép bi n ch ng duy v t c a tri t h c Mác ­ Lênin làmể ậ ử ụ ệ ứ ậ ủ ế ọ  

c  s  phơ ở ương pháp lu n cho vi c nghiên c u. Ngoài ra, trong quá trình nghiên c u,ậ ệ ứ ứ  tác gi  s  d ng m t s  phả ử ụ ộ ố ương pháp sau: 

­ Phương pháp thu th p thông tin: thu th p các văn b n pháp lu t và các tàiậ ậ ả ậ  

li u liên quan đ n d ch v  sàn giao d ch b t đ ng s n; thu th p thông tin v  th cệ ế ị ụ ị ấ ộ ả ậ ề ự  

ti n ho t đ ng sàn giao d ch b t đ ng s n.ễ ạ ộ ị ấ ộ ả

­  Phương pháp phân tích, t ng h p: Trên c  s  nh ng thông tin thu th pổ ợ ơ ở ữ ậ  

được, tác gi  s  t ng h p đ  nghiên c u, phân tích và đ a ra nh ng nh n xét, đánhả ẽ ổ ợ ể ứ ư ữ ậ  giá v  các quy đ nh c a pháp lu t, th c tr ng d ch v  sàn giao d ch b t đ ng s n.ề ị ủ ậ ự ạ ị ụ ị ấ ộ ả  Theo đó, phân tích, đánh giá các quy đ nh pháp lu t v  d ch v  sàn giao d ch b tị ậ ề ị ụ ị ấ  

đ ng s n 2014 và các văn b n pháp lu t có liên quan.ộ ả ả ậ

5. B  c c c a ti u lu nố ụ ủ ể ậ

Ngoài l i nói đ u, k t lu n, m c l c, danh m c tài li u tham kh o, danhờ ầ ế ậ ụ ụ ụ ệ ả  

m c t  vi t t t, ti u lu n bao g m 03 (ba) chụ ừ ế ắ ể ậ ồ ương được b  c c nh  sau:ố ụ ư

CHƯƠNG I: NH NG V N Đ  LÝ LU N V  D CH V  SÀN GIAO D CHỮ Ấ Ề Ậ Ề Ị Ụ Ị  

Ch  đ  “HOÀN THI N PHÁP LU T V  D CH V  SÀN GIAO D CH B Tủ ề Ệ Ậ Ề Ị Ụ Ị Ấ  

Đ NG S N” là m t v n đ  ph c t p, nó đòi h i ngỘ Ả ộ ấ ề ứ ạ ỏ ười nghiên c u đ  tài c n cóứ ề ầ  

ki n th c sâu r ng c  v  lý lu n th c ti n trong quá trình thành l p và ho t đ ngế ứ ộ ả ề ậ ự ễ ậ ạ ộ  

c a sàn giao d ch b t đ ng s n, n m b t đủ ị ấ ộ ả ắ ắ ược nh ng v n đ  c t lõi, nh ng t n t iữ ấ ề ố ữ ồ ạ  

và vướng m c còn g p ph i, đ  t  đó đ  xu t gi i pháp gi i quy t. Là sinh viênắ ặ ả ể ừ ề ấ ả ả ế  

v i v n ki n th c hi u bi t có gi i h n vì v y, trong quá trình nghiên c u ch  đớ ố ế ứ ể ế ớ ạ ậ ứ ủ ề chúng em không th  tránh kh i có nh ng thi u sót, khi m khuy t. Chúng em r tể ỏ ữ ế ế ế ấ  

mong nh n đậ ượ ực s  đóng góp ý ki n đánh giá, phê bình c a gi ng viên và các b nế ủ ả ạ  sinh viên đ  hoàn thi n ti u lu n.ể ệ ể ậ

CHƯƠNG I: NH NG V N Đ  LÝ LU N V  D CH V  SÀN GIAO D CHỮ Ấ Ề Ậ Ề Ị Ụ Ị  

s n phát tri n, t  đó hình thành nên th  trả ể ừ ị ường b t đ ng s n. Tuy nhiên, lo i hàngấ ộ ả ạ  hóa BĐS có đ c tính không di d i đặ ờ ược, do đó, n i bán s  không có s  hi n di nơ ẽ ự ệ ệ  

c a hàng hóa. Bên c nh đó, TTBĐS là th  trủ ạ ị ường không hoàn h o, thi u thông tin,ả ế  

vì v y, đ  ngậ ể ười bán và người mua có th  d  dàng trao đ i mua bán BĐS, m t thể ễ ổ ộ ị 

trường mua bán BĐS ra đ i, g i là sàn giao d ch BĐS.ờ ọ ị

Có th  nói r ng, vi c Nhà nể ằ ệ ước quy đ nh yêu c u các doanh nghi p kinhị ầ ệ  doanh BĐS ph i th c hi n bán, cho thuê các BĐS thu c quy n s  h u c a mìnhả ự ệ ộ ề ở ữ ủ  qua sàn giao d ch BĐS là m t bị ộ ước ngo t trong ho t đ ng kinh doanh BĐS   nặ ạ ộ ở ướ  c

ta. Đi u này đã làm thay đ i cách bán hàng truy n th ng có t  hàng ch c năm nayề ổ ề ố ừ ụ  

c a các doanh nghi p này. Cùng v i yêu c u trên thì pháp lu t cho phép thành l pủ ệ ớ ầ ậ ậ  các sàn giao d ch b t đ ng s n đ  bán, cho thuê BĐS cũng là m t trong nh ng quyị ấ ộ ả ể ộ ữ  

đ nh m i, các tác đ ng không nh  t i th  trị ớ ộ ỏ ớ ị ường BĐS và ho t đ ng đ u t , kinhạ ộ ầ ư  doanh lo i tài s n có giá tr  l n nh  v y.ạ ả ị ớ ư ậ

Trước khi có Lu t kinh doanh b t đ ng s n, vi c bán, cho thuê BĐS c a cácậ ấ ộ ả ệ ủ  doanh nghi p kinh doanh BĐS ch  th c hi n thông qua các m i quan h  quan bi t,ệ ỉ ự ệ ố ệ ế  quan h  ngo i giao trong làm ăn, các đ i tác kinh doanh ho c thông qua các nhà đ uệ ạ ố ặ ầ  

c , các nhà môi gi i BĐS. Th c tr ng này gây ra nhi u b t  n cho TTBĐS, đây làơ ớ ự ạ ề ấ ổ  nguyên nhân làm cho th  trị ường này phát tri n không minh b ch, không lành m nh,ể ạ ạ  làm tăng giá BĐS b t h p lý, nh ng ngấ ợ ữ ười có nhu c u th c s  v  nhà   không cóầ ự ự ề ở  nhu c u th c s  v  nhà   không có c  h i ti p c n v i các lo i nhà   v i giá trầ ự ự ề ở ơ ộ ế ậ ớ ạ ở ớ ị 

th c c a nó mà ph i tr i qua nhi u t ng l p trung gian, ph i tr  thêm m t lự ủ ả ả ề ầ ớ ả ả ộ ượ  ng

ti n tề ương đ i l n cho nh ng ngố ớ ữ ườ ầi đ u c ơ

Vi c thành l p các sàn giao d ch BĐS đ  bán, cho thuê BĐS là m t trongệ ậ ị ể ộ  

nh ng gi i pháp quan tr ng và c n thi t đ  h n ch  t i đa các giao d ch ng m,ữ ả ọ ầ ế ể ạ ế ố ị ầ  không chính th c làm cho th  trứ ị ường BĐS phát tri n minh b ch h n, vi c mua bánể ạ ơ ệ  BĐS s  đẽ ược công khái hóa, t o đi u ki n đ  nh ng ngạ ề ệ ể ữ ười có nhu c u có th  dầ ể ễ dàng ti p c n đế ậ ược nhà  ở

Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 đã có nh ng quy đ nh c  th  v  sànậ ấ ộ ả ữ ị ụ ể ề  giao d ch b t đ ng s n, c  th  là kho n 6, đi u 3 c a b  lu t này đã gi i thích vị ấ ộ ả ụ ể ả ề ủ ộ ậ ả ề khái ni m c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Theo đó, sàn giao d ch b t đ ng s nệ ủ ị ấ ộ ả ị ấ ộ ả  

được hi u là ể “n i di n ra các giao d ch v  mua bán, chuy n nh ơ ễ ị ề ể ượ ng, cho thuê, cho   thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n ạ ấ ộ ả 1”. Sàn giao d ch BĐS chính là n i g p g  gi aị ơ ặ ỡ ữ  

người mua và bán, gi a ngữ ười cung c p d ch v  và ngấ ị ụ ười có yêu c u v  d ch v  cóầ ề ị ụ  liên quan đ n kinh doanh BĐS. S  khác bi t c  b n so v i nh ng sàn mua bán khácế ự ệ ơ ả ớ ữ  chính là   ch  n i đó không có s  hi n di n c a hàng hóa BĐS giao d ch, đ ngở ỗ ơ ự ệ ệ ủ ị ồ  

th i, t t c  nh ng d ch v  liên quan đ n mua bán BĐS trên sàn cũng ph c t p và đaờ ấ ả ữ ị ụ ế ứ ạ  

d ng h n, do tính ph c t p c a h  th ng d ch v  BĐS… Sàn mua bán ph i là môạ ơ ứ ạ ủ ệ ố ị ụ ả  hình ho t đ ng t ng h p,   đó ph i cung c p đ y đ  và khép kín m i d ch v  liênạ ộ ổ ợ ở ả ấ ầ ủ ợ ị ụ  quan đ n BĐS, h n th , đó ph i là nh ng d ch v  mang tính chuyên nghi p và khépế ơ ế ả ữ ị ụ ệ  

1 Kho n 6, Đi u 3 Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 ả ề ậ ấ ộ ả

kín, ph i là n i b o đ m tính minh b ch, chu n xác, r t h u hi u cho công vi cả ơ ả ả ạ ẩ ấ ữ ệ ệ  

qu n lý và đi u ti t c a nhà nả ề ế ủ ước, đ ng th i cũng góp ph n h n ch  r i ro choồ ờ ầ ạ ế ủ  

người dân khi tham gia vào các ho t đ ng mua bán liên quan đ n BĐS.ạ ộ ế

1.1.2. Ch c năng, vai trò c a sàn giao d ch b t đ ng s nứ ủ ị ấ ộ ả

­  Ch c năng c a sàn giao d ch b t đ ng s n ứ ủ ị ấ ộ ả

Sàn giao d ch b t đ ng s n đị ấ ộ ả ược thành l p v i m c đích là trung gian h  trậ ớ ụ ỗ ợ 

th  trị ường b t đ ng s n, góp ph n đ a th  trấ ộ ả ầ ư ị ường vào “khuôn kh ”. Đ  đ t đổ ể ạ ượ  c

m c đích đó, sàn giao d ch b t đ ng s n c n th c hi n t t ba ch c năng ch  y u:ụ ị ấ ộ ả ầ ự ệ ố ứ ủ ế  (1) Ch c năng t  ch c kinh doanh B t đ ng s n, (2) Ch c năng kinh doanh d ch vứ ổ ứ ấ ộ ả ứ ị ụ 

B t đ ng s n và (3) Ch c năng h  tr  th  trấ ộ ả ứ ỗ ợ ị ường b t đ ng s n.ấ ộ ả

Th  nh t ứ ấ , sàn giao d ch b t đ ng s n là n i t  ch c kinh doanh b t đ ngị ấ ộ ả ơ ổ ứ ấ ộ  

s n. Giao d ch kinh doanh b t đ ng s n ph i đả ị ấ ộ ả ả ược th c hi n trên sàn giao d ch b tự ệ ị ấ  

đ ng s n. Các nhà đ u t  có th  đ a B t đ ng s n đã độ ả ầ ư ể ư ấ ộ ả ượ ạ ậc t o l p lên sàn giao 

d ch b t đ ng s n đ  trao đ i v i nhau nh m tìm ki m l i nhu n đ  tái đ u t ị ấ ộ ả ể ổ ớ ằ ế ợ ậ ể ầ ư  

Người bán, người mua có nhu c u có th  g p nhau qua sàn giao d ch b t đ ng s n.ầ ể ặ ị ấ ộ ả  Sàn giao d ch b t đ ng s n góp ph n thúc đ y giao d ch di n ra nhanh chóng, thu nị ấ ộ ả ầ ẩ ị ễ ậ  

l i và an toàn. Thông thợ ường, m t giao d ch trên th  trộ ị ị ường b t đ ng s n s  tr i quaấ ộ ả ẽ ả  

ba bước: đàm phán­ ki m tra th c đ a­ đăng ký pháp lýể ự ị 2. Khi ti n hành giao d ch trênế ị  sàn giao d ch b t đ ng s n s  gi m thi u th i gian cho vi c th c hi n các th  t cị ấ ộ ả ẽ ả ể ờ ệ ự ệ ủ ụ  trên. B t đ ng s n khi đ a lên sàn giao d ch b t đ ng s n ph i đ m b o đ y đấ ộ ả ư ị ấ ộ ả ả ả ả ầ ủ các đi u ki n theo quy đ nh v  pháp lu t. Vì th , ngề ệ ị ề ậ ế ười mua, Nhà đ u t  có th  yênầ ư ể  tâm v  kh i tài s n mà mình s  s  h u. Ngề ố ả ẽ ở ữ ười bán có th  tránh kh i m i lo muaể ỏ ố  

r , bán đ t. Bên c nh vi c trung gian cho các ho t đ ng kinh doanh ch  y u nh :ẻ ắ ạ ệ ạ ộ ủ ế ư  mua bán, chuy n nhể ượng, cho thuê hàng hóa b t đ ng s n; sàn giao d ch b t đ ngấ ộ ả ị ấ ộ  

s n còn là đ a ch  đ  qu ng bá các thả ị ỉ ể ả ương hi u, các s n ph m b t đ ng s n sệ ả ẩ ấ ộ ả ẽ hình thành trong tương lai c a nh ng nhà đ u t  l n, có danh ti ng. Sàn giao d chủ ữ ầ ư ớ ế ị  

b t đ ng s n là c u n i đ  liên k t các nhà đ u t  Đ ng th i, sàn giao d ch b tấ ộ ả ầ ố ể ế ầ ư ồ ờ ị ấ  

2 Văn Thị Anh (2009), Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý của Nhà nước

đối với thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội

đ ng s n còn đóng vai trò là trung gian trong vi c liên doanh, liên k t, tìm ra hộ ả ệ ế ướ  ng

đ u t  có hi u qu ; các gi i pháp đ u t  h u hi u nh m  ng phó v i th  trầ ư ệ ả ả ầ ư ữ ệ ằ ứ ớ ị ườ  ng

b t đ ng s n đ y bi n đ ng và r i ro.ấ ộ ả ầ ế ộ ủ

Th  hai ứ , sàn giao d ch b t đ ng s n th c hi n ch c năng kinh doanh d ch vị ấ ộ ả ự ệ ứ ị ụ 

b t đ ng s n. Các d ch v  b t đ ng s n là các d ch v  nh m m c đích h  tr  choấ ộ ả ị ụ ấ ộ ả ị ụ ằ ụ ỗ ợ  

s  phát tri n c a th  trự ể ủ ị ường b t đ ng s n; bao g m: môi gi i, đ nh giá, qu ng cáo,ấ ộ ả ồ ớ ị ả  

t  v n, qu n ký b t đ ng s n… Thông qua vi c s  d ng các d ch v , Nhà đ u t ,ư ấ ả ấ ộ ả ệ ử ụ ị ụ ầ ư  

người mua, người bán s  có m t kênh thông tin chính xác v  b t đ ng s n. T  đó,ẽ ộ ề ấ ộ ả ừ  

có th  quy t đ nh vi c đ u t , mua ho c bán. Các th  t c v  vi c đăng ký pháp lýể ế ị ệ ầ ư ặ ủ ụ ề ệ  cũng s  đẽ ược giúp đ  th c hi n nhanh chóng, chính xác. Vi c kinh doanh d ch vỡ ự ệ ệ ị ụ 

b t đ ng s n trên sàn giao d ch b t đ ng s n s  t o ra ngu n thu ch  y u cho vi cấ ộ ả ị ấ ộ ả ẽ ạ ồ ủ ế ệ  

t  ch c, ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Trong s  các d ch v  b t đ ngổ ứ ạ ộ ủ ị ấ ộ ả ố ị ụ ấ ộ  

s n đả ược cung c p trên sàn giao d ch b t đ ng s n thì lo i hình di n ra ph  bi n,ấ ị ấ ộ ả ạ ễ ố ế  

thường xuyên và chi m t  l  cao là: môi gi i, t  v n và qu ng cáo b t đ ng s n.ế ỷ ệ ớ ư ấ ả ấ ộ ả  Các ho t đ ng khác di n ra còn tạ ộ ễ ương đ i m  nh t. Đây cũng là đi u d  hi u đ iố ờ ạ ề ễ ể ố  

v i m t mô hình cung c p d ch v  m i m  nh  sàn giao d ch b t đ ng s n   Vi tớ ộ ấ ị ụ ớ ẻ ư ị ấ ộ ả ở ệ  Nam. Trước khi sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i ngị ấ ộ ả ờ ười ta đã quá quen v i kháiớ  

ni m ngệ ười môi gi i b t đ ng s n hay “cò đ t, cò nhà”. Đ i ngũ “cò” này ho tớ ấ ộ ả ấ ộ ạ  

đ ng khá sôi n i và góp ph n nh t đ nh trong vi c thúc đ y s  phát tri n c a thộ ổ ầ ấ ị ệ ẩ ự ể ủ ị 

trường b t đ ng s n. Tuy nhiên, ho t đ ng nh  l , thi u tính t  ch c,… nên có đôiấ ộ ả ạ ộ ỏ ẻ ế ổ ứ  lúc h  cũng góp ph n t o ra nh ng “c n s t” gi  t o trên th  trọ ầ ạ ữ ơ ố ả ạ ị ường, m t s  “cò”ộ ố  

có tính ch t l a đ o còn gây thi t h i l n cho ngấ ừ ả ệ ạ ớ ười mua, người bán  Công vi cệ  

ch  y u c a các nhà môi gi i này là tìm ki m, gi i thi u, t  v n, qu ng cáo v  b tủ ế ủ ớ ế ớ ệ ư ấ ả ề ấ  

đ ng s n cho ngộ ả ười mua, người bán, nhà đ u t  và hầ ư ưởng hoa h ng. Th  trồ ị ườ  ng

b t đ ng s n   Vi t Nam v n thi u minh b ch, thông tin đa chi u nên đây là thấ ộ ả ở ệ ố ế ạ ề ị 

trường ti m năng cho đ i ngũ này ho t đ ng. Sau này, khi các quy đ nh v  sàn giaoề ộ ạ ộ ị ề  

d ch b t đ ng s n ra đ i, Nhà nị ấ ộ ả ờ ước si t ch t qu n lý, các “cò nhà, cò đ t” ho tế ặ ả ấ ạ  

đ ng nh  l  tr  nên thi u hi u qu  h n. Vì th , r t nhi u sàn giao d ch b t đ ngộ ỏ ẻ ở ế ệ ả ơ ế ấ ề ị ấ ộ  

s n đả ượ ậc l p ra ch  nh m m c đích h p th c hóa nh ng ho t đ ng môi gi i, tỉ ằ ụ ợ ứ ữ ạ ộ ớ ư 

v n, qu ng cáo v n đã di n ra lâu nay c a các nhà môi gi i. Bên c nh đó, ngấ ả ố ễ ủ ớ ạ ườ  i

dân cũng ch a có thói quen s  d ng các d ch v  trên sàn giao d ch b t đ ng s n.ư ử ụ ị ụ ị ấ ộ ả  

Vi c h  tìm đ n sàn giao d ch b t đ ng s n ch  đ n thu n gi ng nh  trệ ọ ế ị ấ ộ ả ỉ ơ ầ ố ư ước kia họ tìm đ n v i các “cò nhà, cò đ t”. Có l  vì th , s  m t cân b ng c a các d ch vế ớ ấ ẽ ế ự ấ ằ ủ ị ụ trên sàn giao d ch b t đ ng s n   nị ấ ộ ả ở ước ta hi n nay khá ph  bi n. Trong tệ ổ ế ương lai, cùng v i s  phát tri n c a n n kinh t , hy v ng ngớ ự ể ủ ề ế ọ ười dân s  có thói quen s  d ngẽ ử ụ  các d ch v  đ nh giá, đ u giá, qu n lý b t đ ng s n; t o ra s  cân b ng nh t đ nhị ụ ị ấ ả ấ ộ ả ạ ự ằ ấ ị  trong ho t đ ng cung c p d ch v  c a sàn giao d ch b t đ ng s n   Vi t Nam.ạ ộ ấ ị ụ ủ ị ấ ộ ả ở ệ

Th  ba ứ , sàn giao d ch b t đ ng s n th c hi n ch c năng h  tr  th  trị ấ ộ ả ự ệ ứ ỗ ợ ị ườ  ng

b t đ ng s n. Th  trấ ộ ả ị ường b t đ ng s n là m t th  trấ ộ ả ộ ị ường không hoàn h o và r t dả ấ ễ 

bi n đ ng. Vi c giao d ch trên th  trế ộ ệ ị ị ường không h n là giao d ch b n thân b t đ ngẳ ị ả ấ ộ  

s n mà là giao d ch các quy n và l i ích ch a đ ng trong b t đ ng s n đó. Vì tínhả ị ề ợ ứ ự ấ ộ ả  

ch t đ c bi t c a b t đ ng s n nên vi c th c hi n giao d ch cũng không th  di nấ ặ ệ ủ ấ ộ ả ệ ự ệ ị ể ễ  

ra nhanh chóng nh  giao d ch các lo i hàng hóa khác. Vì th , đ  h  tr  cho s  phátư ị ạ ế ể ỗ ợ ự  tri n c a th  trể ủ ị ường b t đ ng s n, kh c ph c tính không hoàn h o c a th  trấ ộ ả ắ ụ ả ủ ị ường, sàn giao d ch b t đ ng s n là m t gi i pháp h p lý. Thông qua sàn giao d ch b tị ấ ộ ả ộ ả ợ ị ấ  

đ ng s n, Nhà nộ ả ước có th  gián ti p qu n lý để ế ả ược th  trị ường b t đ ng s n; cóấ ộ ả  

nh ng bi n pháp x  lý thích h p đ i v i nh ng trữ ệ ử ợ ố ớ ữ ường h p vi ph m; có nh ng đ nhợ ạ ữ ị  

hướng và chính sách k p th i đ i v i t ng giai đo n. Qua đó, giúp minh b ch hóaị ờ ố ớ ừ ạ ạ  

th  trị ường b t đ ng s n, đáp  ng yêu c u c a h i nh p kinh t  Sàn giao d ch b tấ ộ ả ứ ầ ủ ộ ậ ế ị ấ  

đ ng s n th c s  là cây c u tin c y n i li n các ch  th  trên th  trộ ả ự ự ầ ậ ố ề ủ ể ị ường b t đ ngấ ộ  

s n. ả

­ Vai trò c a sàn giao d ch b t đ ng s n ủ ị ấ ộ ả

Th  trị ường b t đ ng s n là th  trấ ộ ả ị ường có s  tác đ ng m nh m  t i s  tăng trự ộ ạ ẽ ớ ự ưở  ngkinh t , t c đ  đô th  hóa, s  phát tri n c a th  trế ố ộ ị ự ể ủ ị ường tài chính, thu hút đ u t …ầ ư  

V i m t th  trớ ộ ị ường có t m quan tr ng nh  v y, vi c qu n lý và đi u ti t th  trầ ọ ư ậ ệ ả ề ế ị ườ  ng

là m t v n đ  c n quan tâm hàng đ u. Sàn giao d ch b t đ ng s n là m t y u tộ ấ ề ầ ầ ị ấ ộ ả ộ ế ố góp ph n cân b ng cho th  trầ ằ ị ường b t đ ng s n. Đi u đó đấ ộ ả ề ược th  hi n qua các vaiể ệ  trò c a sàn giao d ch b t đ ng s n.ủ ị ấ ộ ả

Tr ướ c h t ế , sàn giao d ch b t đ ng s n có vai trò cung c p thông tin. Thôngị ấ ộ ả ấ  tin trên th  trị ường B t đ ng s n v n r t đa d ng. Đó là nh ng thông tin v  nh ngấ ộ ả ố ấ ạ ữ ề ữ  

tài s n hi n h u; nh ng tài s n hình thành trong tả ệ ữ ữ ả ương lai; nh ng gi i pháp t i  uữ ả ố ư  cho vi c l a ch n hình th c đ u t  hi u qu , h p lý; các hình th c h  tr  hi u quệ ự ọ ứ ầ ư ệ ả ợ ứ ỗ ợ ệ ả cho ho t đ ng kinh doanh  Đ  có th  ti p c n thông tin ph  thu c r t nhi u vàoạ ộ ể ể ế ậ ụ ộ ấ ề  

kh  năng tài chính và ngu n l c con ngả ồ ự ườ ủi c a các ch  th  Thông tin trên thủ ể ị 

trường khan hi m và song hành v i nó là s  xu t hi n c a các ngu n thông tinế ớ ự ấ ệ ủ ồ  

“không chính th c”. M t s  đ i tứ ộ ố ố ượng đã có nh ng bi u hi n tiêu c c trong vi cữ ể ệ ự ệ  

ti p c n và s  d ng các thông tin này. Vì th , đ  có th  xác minh đế ậ ử ụ ế ể ể ược tính chân 

th c c a thông tin là đi u khó khăn. Trự ủ ề ước đây, khi ch a có sàn giao d ch b t đ ngư ị ấ ộ  

s n, các ch  th  trên th  trả ủ ể ị ường b t đ ng s n thấ ộ ả ường khó ti p c n v i các thông tinế ậ ớ  

c a b t đ ng s n. Thông tin trên th  trủ ấ ộ ả ị ường thi u chính xác và không đ y đ  Vi cế ầ ủ ệ  đánh giá b t đ ng s n tr  nên r t khó khăn và càng khó khăn h n trong vi c quy tấ ộ ả ở ấ ơ ệ ế  

đ nh giao d ch. Sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i đã kh c ph c đị ị ị ấ ộ ả ờ ắ ụ ược h n ch  này.ạ ế  Thông tin b t đ ng s n trên sàn đấ ộ ả ược c p nh t đ y đ , k p th i, chính xác; đ ngậ ậ ầ ủ ị ờ ồ  

th i, thờ ường xuyên được sàng l c k  càng đ  Nhà đ u t  và ngọ ỹ ể ầ ư ười mua có th  anể  tâm tham kh o đ u t  ho c mua nh m m c đích s  d ng. V i vai trò này, sàn giaoả ầ ư ặ ằ ụ ử ụ ớ  

d ch b t đ ng s n đã có tác đ ng m nh m  t i các ch  th : Nhà nị ấ ộ ả ộ ạ ẽ ớ ủ ể ước, Nhà đ u t ,ầ ư  

người mua, và th  trị ường b t đ ng s n.ấ ộ ả

Đ i v i Nhà nố ớ ước, khi thông tin v  b t đ ng s n đề ấ ộ ả ược đ a lên sàn giao d chư ị  

b t đ ng s n và các giao d ch đấ ộ ả ị ược th c hi n trên sàn giao d ch b t đ ng s n sự ệ ị ấ ộ ả ẽ giúp Nhà nước gián ti p qu n lý th  trế ả ị ường b t đ ng s n. Nh ng giao d ch ng m,ấ ộ ả ữ ị ầ  gây th t thu cho Ngân sách nhà nấ ướ ẽ ị ạc s  b  h n ch  m t cách t i đa. Thông tin vế ộ ố ề 

ho t đ ng c a th  trạ ộ ủ ị ường b t đ ng s n thấ ộ ả ường xuyên được c p nh t trên sàn giaoậ ậ  

d ch b t đ ng s n. Nh ng m m m ng c a s  bi n đ ng th  trị ấ ộ ả ữ ầ ố ủ ự ế ộ ị ường, các c n s tơ ố  

“nóng” “l nh”…s  s m đạ ẽ ớ ược b c l  T  đó, Nhà nộ ộ ừ ước s  có nh ng chính sách,ẽ ữ  pháp lu t thích h p, k p th i đ i v i t ng giai đo n phát tri n c a th  trậ ợ ị ờ ố ớ ừ ạ ể ủ ị ường b tấ  

đ ng s n. ộ ả

Đ i v i Nhà đ u t , ngố ớ ầ ư ười mua, vi c ti p c n đệ ế ậ ược các thông tin chính xác 

s  giúp h  có quy t đ nh đúng đ n trong vi c đ u t , giao d ch. Khi tham gia thẽ ọ ế ị ắ ệ ầ ư ị ị 

trường b t đ ng s n­ th  trấ ộ ả ị ường không hoàn h o, Nhà đ u t  và ngả ầ ư ười mua thườ  ng

ph i đ i m t v i nhi u r i ro. B t đ ng s n là tài s n có giá tr  l n, vì th  ch  c nả ố ặ ớ ề ủ ấ ộ ả ả ị ớ ế ỉ ầ  

m t l a ch n sai l m cũng có th  gây thi t h i nghiêm tr ng đ n Nhà đ u t  vàộ ự ọ ầ ể ệ ạ ọ ế ầ ư  

người mua. Nguyên nhân l n nh t d n đ n r i ro đó là thông tin v  b t đ ng s nớ ấ ẫ ế ủ ề ấ ộ ả  nhi u lo n, thi u chính xác. Sàn giao d ch b t đ ng s n ra đ i tr  thành kênh thôngễ ạ ế ị ấ ộ ả ờ ở  tin đa d ng và nhi u chi u t o đi u ki n cho ngạ ề ề ạ ề ệ ười có nhu c u có th  n m b tầ ể ắ ắ  

được thông tin m t cách d  dàng. T  đó, h  s  có thông tin hoàn h o nh t v  b tộ ễ ừ ọ ẽ ả ấ ề ấ  

đ ng s n đ  so sánh, đánh giá, và đi đ n l a ch n thích h p v i m c đích, nhu c uộ ả ể ế ự ọ ợ ớ ụ ầ  

c a mình. ủ

Đ i v i th  trố ớ ị ường b t đ ng s n: thông tin v  b t đ ng s n đấ ộ ả ề ấ ộ ả ược công khai trên sàn giao d ch b t đ ng s n s  h n ch  nh ng bi n đ ng, “thăng tr m” c a thị ấ ộ ả ẽ ạ ế ữ ế ộ ầ ủ ị 

trường. S  lố ượng và t n su t các giao d ch b t đ ng s n s  đầ ấ ị ấ ộ ả ẽ ược h n ch  t i đa,ạ ế ố  

t o ra s  bình  n v  giá c  trên th  trạ ự ổ ề ả ị ường. B t đ ng s n sau khi mua đi, bán l i sấ ộ ả ạ ẽ 

b  đ y giá lên cao, t o ra s   o tị ẩ ạ ự ả ưởng v  giá c  trên th  trề ả ị ường. Nh ng nhà đ u tữ ầ ư 

v i m c đích đ u c , ki m l i liên t c t o ra s  khan hi m hàng hóa, đ y giá cớ ụ ầ ơ ế ờ ụ ạ ự ế ẩ ả 

th  trị ường lên ng t ngấ ưởng. Th  trị ường tr  thành th  trở ị ường bong bóng, nh ng c nữ ơ  

s t đ t gi  t o l i càng khi n ngố ấ ả ạ ạ ế ười mua lao vào đ u t , ki m l i. B t đ ng s nầ ư ế ờ ấ ộ ả  

v n dĩ giá tr  đã cao nay l i càng b  đ y lên cao h n, th c s  t o ra khó khăn, ràoố ị ạ ị ẩ ơ ự ự ạ  

c n l n v i nh ng ngả ớ ớ ữ ười mua có kh  năng kinh t  không cao. Cu i cùng, ngả ế ố ườ  i

hưởng l i l n nh t là các nhà đ u c , nh ng l i khi n th  trợ ớ ấ ầ ơ ư ạ ế ị ường tr  nên b t  nở ấ ổ  

đ nh và khó khăn trong vi c khôi ph c l i. V i vòng lu n qu n này, ch  th  ch uị ệ ụ ạ ớ ẩ ẩ ủ ể ị  thi t h i l n nh t s  là ngệ ạ ớ ấ ẽ ười mua và th  trị ường b t đ ng s n. Khi th c hi n giaoấ ộ ả ự ệ  

d ch qua sàn giao d ch b t đ ng s n, các ch  th  ph i ti n hành n p thu , giá muaị ị ấ ộ ả ủ ể ả ế ộ ế  

và giá bán s  có s  chênh l ch l n, ch a k  vi c đ i m t v i các r i ro nên nh ngẽ ự ệ ớ ư ể ệ ố ặ ớ ủ ữ  

đ i tố ượng đ u c , tr c l i mang tính th i c  s  gi m đáng k  Th  trầ ơ ụ ợ ờ ơ ẽ ả ể ị ường b t đ ngấ ộ  

s n s  đả ẽ ược phát tri n lành m nh h n.ể ạ ơ

Có th  th y, vai trò cung c p thông tin v  b t đ ng s n c a sàn giao d ch b t đ ngể ấ ấ ề ấ ộ ả ủ ị ấ ộ  

s n chi m v  trí quan tr ng và có s c  nh hả ế ị ọ ứ ả ưởng m nh m  t i t t c  các ch  thạ ẽ ớ ấ ả ủ ể trên th  trị ường b t đ ng s n. ấ ộ ả

Th  hai ứ , sàn giao d ch b t đ ng s n có vai trò cung c p d ch v  h  tr  choị ấ ộ ả ấ ị ụ ỗ ợ  

th  trị ường b t đ ng s n. M t trong nh ng quy lu t c  b n c a th  trấ ộ ả ộ ữ ậ ơ ả ủ ị ường là có c uầ  thì  t s  có cung. Trong th c t , nhu c u v  b t đ ng s n trên th  trắ ẽ ự ế ầ ề ấ ộ ả ị ường hi n nayệ  

r t l n. Vì th , th  trấ ớ ế ị ường phát tri n m nh m , đa d ng, kéo theo s  hình thành vàể ạ ẽ ạ ự  phát tri n m t cách t  phát c a các d ch v  kinh doanh b t đ ng s n nh : môi gi i,ể ộ ự ủ ị ụ ấ ộ ả ư ớ  

đ nh giá, t  v n, qu ng cáo b t đ ng s n  Tuy nhiên, nh ng d ch v  này ch aị ư ấ ả ấ ộ ả ữ ị ụ ư  

đượ ực s  nhìn nh n đúng đ n c a xã h i. Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014ậ ắ ủ ộ ậ ấ ộ ả  

đã ghi nh n các d ch v  kinh doanh b t đ ng s n trên. Qua đó, xã h i đã có cái nhìnậ ị ụ ấ ộ ả ộ  thích đáng h n đ i v i lo i hình d ch v  này. Đ  đ m b o vi c th c hi n d ch vơ ố ớ ạ ị ụ ể ả ả ệ ự ệ ị ụ 

m t cách quy mô, có t  ch c, lu t đã quy đ nh thành l p sàn giao d ch b t đ ng s n.ộ ổ ứ ậ ị ậ ị ấ ộ ả  

V i ch c năng h  tr  th  trớ ứ ỗ ợ ị ường b t đ ng s n, sàn giao d ch b t đ ng s n cung c pấ ộ ả ị ấ ộ ả ấ  các d ch v  b t đ ng s n đ  t o đi u ki n thu n l i cho vi c th c hi n các giaoị ụ ấ ộ ả ể ạ ề ệ ậ ợ ệ ự ệ  

d ch b t đ ng s n. Sàn giao d ch b t đ ng s n ph c v  tr n gói các khâu d ch v  tị ấ ộ ả ị ấ ộ ả ụ ụ ọ ị ụ ừ khi tìm ki m, xác đ nh, ti n hành giao d ch và đăng ký b t đ ng s n. Sàn giao d chế ị ế ị ấ ộ ả ị  

b t đ ng s n có m i quan h  m t thi t v i các ch  th  có liên quan nh  Ngânấ ộ ả ố ệ ậ ế ớ ủ ể ư  hàng, kho b c, c  quan đăng ký b t đ ng s n, văn phòng công ch ng… Khi ti nạ ơ ấ ộ ả ứ ế  hành các giao d ch t i sàn giao d ch b t đ ng s n, ngị ạ ị ấ ộ ả ười mua và người bán sẽ không tiêu t n quá nhi u th i gian, ti n b c và công s c. V i c  ch  “m t c a”,ố ề ờ ề ạ ứ ớ ơ ế ộ ử  các giao d ch s  đị ẽ ược ti n hành nhanh chóng và chính xác. Th  trế ị ường b t đ ng s nấ ộ ả  không ng ng phát tri n, d ch v  kinh doanh b t đ ng s n cũng càng ngày càng trừ ể ị ụ ấ ộ ả ở nên chuyên nghi p h n. Các ch  th  tham gia th  trệ ơ ủ ể ị ường có th  l a ch n s n ph mể ự ọ ả ẩ  

d ch v  do nhi u doanh nghi p khác nhau cung c p. Trong đi u ki n c nh tranhị ụ ề ệ ấ ề ệ ạ  

m nh m , các sàn giao d ch b t đ ng s n không ch  c nh tranh v  s  phong phú, đaạ ẽ ị ấ ộ ả ỉ ạ ề ự  

d ng c a hàng hóa, các lo i hình d ch v ; mà còn ph i không ng ng nâng cao ch tạ ủ ạ ị ụ ả ừ ấ  

lượng các lo i hình d ch v ; đi kèm v i nó là vi c gi m giá thành d ch v  và phongạ ị ụ ớ ệ ả ị ụ  cách ph c v  chuyên nghi p nh ng không kém ph n t n tình, chu đáo. Thông quaụ ụ ệ ư ầ ậ  các s n ph m d ch v  đa d ng, sàn giao d ch b t đ ng s n s  cung c p cho các chả ẩ ị ụ ạ ị ấ ộ ả ẽ ấ ủ 

th  kinh doanh b t đ ng s n nh ng y u t  c n thi t m t cách nhanh nh t đ  hể ấ ộ ả ữ ế ố ầ ế ộ ấ ể ọ 

c m th y an toàn khi ti n hành đ u t ả ấ ế ầ ư

Th  ba ứ , sàn giao d ch b t đ ng s n là n i qu ng bá các d  án, các s n ph mị ấ ộ ả ơ ả ự ả ẩ  

b t đ ng s n trên th  trấ ộ ả ị ường. Các nhà đ u t  khi mu n gi i thi u v  d  án, s nầ ư ố ớ ệ ề ự ả  

ph m c a mình, có th  đ a thông tin s n ph m lên sàn giao d ch b t đ ng s n. T iẩ ủ ể ư ả ẩ ị ấ ộ ả ạ  đây, s  có các d ch v  h  tr  vi c qu ng cáo, ti p th  s n ph m t i nh ng ch  thẽ ị ụ ỗ ợ ệ ả ế ị ả ẩ ớ ữ ủ ể 

có nhu c u. Qua đó, các d  án đầ ự ược bi t đ n r ng rãi h n. V i đ  tin c y cao, sànế ế ộ ơ ớ ộ ậ  giao d ch b t đ ng s n s  có nh ng bị ấ ộ ả ẽ ữ ước tác đ ng nh t đ nh t i nhu c u và tâm lýộ ấ ị ớ ầ  

c a nhà đ u t , ngủ ầ ư ười mua. Các nhà đ u t  g p nhau trên sàn giao d ch b t đ ngầ ư ặ ị ấ ộ  

s n, cùng trao đ i, tham kh o thông tin và quy t đ nh đ u t  đ i v i nh ng d  ánả ổ ả ế ị ầ ư ố ớ ữ ự  

kh  thi. Sàn giao d ch b t đ ng s n đã tr  thành y u t  c n thi t đ  h  tr  và đ nhả ị ấ ộ ả ở ế ố ầ ế ể ỗ ợ ị  

hướng cho Nhà đ u t  trong vi c phân tích, đánh giá, nh n đ nh và n m b t nh ngầ ư ệ ậ ị ắ ắ ữ  

c  h i khi tham gia vào th  trơ ộ ị ường b t đ ng s n. ấ ộ ả

Th  t ứ ư, t o ra s  c nh tranh gi a các ch  th  cung c p d ch v  công v iạ ự ạ ữ ủ ể ấ ị ụ ớ  

d ch v  t , góp ph n h n ch  tình tr ng sách nhi u, c a quy n c a m t b  ph nị ụ ư ầ ạ ế ạ ễ ử ề ủ ộ ộ ậ  cán b  Nhà nộ ước trong lĩnh v c cung c p d ch v  côngự ấ ị ụ 3. Đ  góp ph n h  tr  thể ầ ỗ ợ ị 

trường b t đ ng s n, Nhà nấ ộ ả ước đã tri n khai m t s  t  ch c d ch v  công nh : vănể ộ ố ổ ứ ị ụ ư  phòng đăng ký quy n s  d ng đ t, t  ch c phát tri n qu  đ t, các t  ch c t  v nề ử ụ ấ ổ ứ ể ỹ ấ ổ ứ ư ấ  khác… Tuy nhiên, m c đ  cung  ng d ch v  còn th p, ch a đáp  ng đứ ộ ứ ị ụ ấ ư ứ ược nhu c uầ  

c a th  trủ ị ường. Nguyên nhân tr c ti p là do đ i ngũ cán b  còn thi u v  s  lự ế ộ ộ ế ề ố ượng, 

y u v  chuyên môn, ch a đế ề ư ược đào t o chính quy, bài b n, m t s  cán b  còn t  raạ ả ộ ố ộ ỏ  thi u thi n chí trong vi c cung c p d ch v , gây khó khăn, phi n hà cho ngế ệ ệ ấ ị ụ ề ườ ử i s

d ng d ch v  Vì th , vi c l a ch n t  ch c cung c p d ch v  t  tr  nên ph  bi nụ ị ụ ế ệ ự ọ ổ ứ ấ ị ụ ư ở ổ ế  

h n. Sàn giao d ch b t đ ng s n là m t t  ch c cung c p d ch v  t  V i m c đíchơ ị ấ ộ ả ộ ổ ứ ấ ị ụ ư ớ ụ  

ph c v  và m c tiêu l i nhu n, sàn giao d ch b t đ ng s n đã thụ ụ ụ ợ ậ ị ấ ộ ả ường xuyên có sự 

đ i m i đ  đáp  ng nhu c u và th  hi u c a ngổ ớ ể ứ ầ ị ế ủ ười dân. T  đây, t o ra s  c nhừ ạ ự ạ  tranh lành m nh gi a sàn giao d ch b t đ ng s n v i các t  ch c cung c p d ch vạ ữ ị ấ ộ ả ớ ổ ứ ấ ị ụ công. S  c nh tranh này t o ra hi u qu  đ i v i ho t đ ng c a sàn giao d ch b tự ạ ạ ệ ả ố ớ ạ ộ ủ ị ấ  

đ ng s n và giúp gi m b t gánh n ng cho các t  ch c d ch v  công. Tuy sàn giaoộ ả ả ớ ặ ổ ứ ị ụ  

d ch b t đ ng s n ho t đ ng đ  hị ấ ộ ả ạ ộ ể ướng t i m c tiêu l i nhu n nh ng vì y u t  đóớ ụ ợ ậ ư ế ố  

mà sàn giao d ch b t đ ng s n m i có th  cung c p đị ấ ộ ả ớ ể ấ ược nh ng d ch v  có ch tữ ị ụ ấ  

lượng và hi u qu  cao. Khi các ch  th  tham gia th  trệ ả ủ ể ị ường có th  l a ch n n iể ự ọ ơ  cung c p d ch v  thì s  c nh tranh càng tr  nên gay g t h n. Các t  ch c d ch vấ ị ụ ự ạ ở ắ ơ ổ ứ ị ụ công s  không còn c  h i đ  sách nhi u ngẽ ơ ộ ể ễ ười dân. Bên c nh đó, tình tr ng quanạ ạ  

3TS Nguyễn Quang Tuyến, TS Trần Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội [ tr.169]

liêu, hách d ch, trì tr  c a m t b  ph n cán b  trong các t  ch c cung c p d ch vị ệ ủ ộ ộ ậ ộ ổ ứ ấ ị ụ công cũng s  đẽ ược h n ch  Qua đó, góp ph n c i cách th  t c hành chính hi nạ ế ầ ả ủ ụ ệ  nay   nở ước ta.

Th  năm ứ , sàn giao d ch b t đ ng s n giúp minh b ch, công khai hóa thị ấ ộ ả ạ ị 

trường B t đ ng s n, thúc đ y th  trấ ộ ả ẩ ị ường phát tri n sôi đ ng, có hi u qu , chínhể ộ ệ ả  quy và lành m nh h n. Trong th c t  ho t đ ng, sàn giao d ch b t đ ng s n đã thạ ơ ự ế ạ ộ ị ấ ộ ả ể 

hi n vai trò thi t y u c a mình đ i v i th  trệ ế ế ủ ố ớ ị ường b t đ ng s n. S  nhi t tình trongấ ộ ả ự ệ  

vi c cung c p các d ch v  b t đ ng s n c a sàn giao d ch b t đ ng s n đã t oệ ấ ị ụ ấ ộ ả ủ ị ấ ộ ả ạ  

ni m tin đ i v i các ch  th  tham gia th  trề ố ớ ủ ể ị ường. Bên c nh đó, vi c thạ ệ ường xuyên nâng cao ch t lấ ượng d ch v  s  thu hút gi i kinh doanh b t đ ng s n, t o ra sị ụ ẽ ớ ấ ộ ả ạ ự 

“kích c u” đ i v i th  trầ ố ớ ị ường b t đ ng s n. Đ ng th i, h n ch  đấ ộ ả ồ ờ ạ ế ược nh ng giaoữ  

d ch “ngoài lu ng”, giao d ch “đen”, giao d ch “tr n thu ” trên th  trị ồ ị ị ố ế ị ường. Đây là 

y u t  quan tr ng trong vi c minh b ch hóa th  trế ố ọ ệ ạ ị ường b t đ ng s n. V  vĩ mô, sànấ ộ ả ề  giao d ch b t đ ng s n góp ph n phát tri n kinh t  xã h i, t o ra s  bình  n nh tị ấ ộ ả ầ ể ế ộ ạ ự ổ ấ  

đ nh trên th  trị ị ường. 

Có th  th y, sàn giao d ch b t đ ng s n là m t ch  th  kinh doanh d ch v  b tể ấ ị ấ ộ ả ộ ủ ể ị ụ ấ  

đ ng s n, độ ả ược quy đ nh t i Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2014. S  ra đ i c aị ạ ậ ấ ộ ả ự ờ ủ  sàn giao d ch b t đ ng s n đã t o ra bị ấ ộ ả ạ ước ti n m nh m  trong vi c tác đ ng vàoế ạ ẽ ệ ộ  

th  trị ường b t đ ng s n. Sàn giao d ch b t đ ng s n không ch  cung c p d ch vấ ộ ả ị ấ ộ ả ỉ ấ ị ụ 

ph c v  th  trụ ụ ị ường mà thông qua đó còn là c  s  đ  Nhà nơ ở ể ước ti n hành qu n lý thế ả ị 

trường b t đ ng s n. T  đó, gi i quy t đấ ộ ả ừ ả ế ược nh ng b  t c trong vi c qu n lý thữ ế ắ ệ ả ị 

trường b t đ ng s n phi chính quy.ấ ộ ả

1.1.3. M c đích c a d ch v  sàn giao d ch b t đ ng s nụ ủ ị ụ ị ấ ộ ả

Th  trị ường BĐS trong m t th i gian dài tr i qua nhi u bi n đ ng thăng tr m,ộ ờ ả ề ế ộ ầ  

vượt xa s  ki m soát c a Nhà nự ể ủ ước. Theo đó, giá BĐS tăng đ t bi n, không ph nộ ế ả  ánh nhu c u th c t  Th c tr ng đ u c , kích c u  o… làm th  trầ ự ế ự ạ ầ ơ ầ ả ị ường lũng đo nạ  

và thường ch  t p trung   m t gi i có ti n. Chúng vỉ ậ ở ộ ớ ề ượt xa kh  năng và t m v iả ầ ớ  

c a nh ng ngủ ữ ười dân thường

Bên c nh đó, s  buông l ng qu n lý c a Nhà nạ ự ỏ ả ủ ước ho c ch a thi t l p m tặ ư ế ậ ộ  hành lang pháp lý đ y đ , m t c  ch  qu n lý phù h p nên tình tr ng giao d chầ ủ ộ ơ ế ả ợ ạ ị  

ng m, mua bán trao tay, không qua c  quan nhà nầ ơ ước có th m quy n chi m t  lẩ ề ế ỷ ệ 

l n. Đây là nguyên nhân c a tình tr ng tranh ch p, b t đ ng x y ra… T  đó, khi nớ ủ ạ ấ ấ ồ ả ừ ế  cho th  trị ường tr  nên khó ki m soát h n. K  t  năm 1993 đ n nay, th  trở ể ơ ể ừ ế ị ường b tấ  

đ ng s n c a Vi t Nam đã tr i qua 3 l n s t đ t và 3 l n đóng băng. Căn c  vào sộ ả ủ ệ ả ầ ố ấ ầ ứ ự 

bi n đ ng c a th  trế ộ ủ ị ường trong 20 năm qua chúng ta có th  t m chia thành 6 giaiể ạ  

đo n: c n s t năm 1993­1994, giai đo n đóng băng năm 1995­1999, giai đo n bùngạ ơ ố ạ ạ  

n  năm 2001­2002, giai đo n ngu i l nh năm 2002­2006, giai đo n s t nhà đ t nămổ ạ ộ ạ ạ ố ấ  2007­2010, giai đo n s i s t t  năm 2008 và suy gi m m nh năm 2011. M i bạ ồ ụ ừ ả ạ ỗ ướ  cthăng tr m c a th  trầ ủ ị ường thường g n li n v i các bi n c  vĩ mô và chính sách đ iắ ề ớ ế ố ố  

v i b t đ ng s nớ ấ ộ ả 4. Trên th c t , có t i h n 70% s  lự ế ớ ơ ố ượng các giao d ch b t đ ngị ấ ộ  

s n trên th  trả ị ường không được ti n hành qua sàn giao d ch b t đ ng s nế ị ấ ộ ả 5. Nhi uề  giao d ch kinh doanh b t đ ng s n có bi u hi n tr n thu , gây th t thu cho ngânị ấ ộ ả ể ệ ố ế ấ  sách nhà nước. T  đó, các tranh ch p và khi u ki n n y sinh do chuy n nhừ ấ ế ệ ả ể ượ  ngtrao tay, th  trị ường b t đ ng s n tr  nên h n lo n. ấ ộ ả ở ỗ ạ

Nh  m t nhu c u t t y u khách quan, đã đ n lúc Nhà nư ộ ầ ấ ế ế ước c n ph i ki mầ ả ể  soát chúng b ng nhi u hình th c và bi n pháp khác nhau. Ghi nh n s  ra đ i vàằ ề ứ ệ ậ ự ờ  

ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n là m t trong nh ng cách th c và bi nạ ộ ủ ị ấ ộ ả ộ ữ ứ ệ  pháp đ  gi i quy t tình tr ng trên v i m c đích:ể ả ế ạ ớ ụ

Là th  ch  trung gian để ế ược pháp lu t ghi nh n, ho t đ ng nh m h  trậ ậ ạ ộ ằ ỗ ợ các ch  th  tham gia th  trủ ể ị ường được thu n l i, d  dàng trong vi c xác l p và th cậ ợ ễ ệ ậ ự  

hi n các giao d ch. Sàn giao d ch b t đ ng s n là m t sân ch i chung mang tínhệ ị ị ấ ộ ả ộ ơ  chuyên nghi p. Thông qua đó, gi m d n và hệ ả ầ ướng t i s  tri u tiêu các t  ch c, cáớ ự ệ ổ ứ  nhân hành ngh  trôi n i, t  phát đ  lũng đo n ho c thao túng th  trề ổ ự ể ạ ặ ị ường. 

Cùng v i các th  ch  trung gian khác, sàn giao d ch b t đ ng s n t ngớ ể ế ị ấ ộ ả ừ  

bước đ a th  trư ị ường vào ho t đ ng theo qu  đ o chung dạ ộ ỹ ạ ướ ự ểi s  ki m soát c a Nhàủ  

4 Di u Vy, “Nhìn l i các chu k  thăng tr m c a th  tr ệ ạ ỳ ầ ủ ị ườ ng b t đ ng s n”, đăng ngày 15/02/2012 lúc 22:00 ấ ộ ả   trên :

http://thongtinduan.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=5471:nhin­li­cac­chu­k­thng­trm­ca­ th­trng­bs&catid=8:chinh­sach­phap­ly&Itemid=7  

5 TS Doãn H ng Nhung (2009), Hoàn thi n pháp lu t v  sàn giao d ch kinh doanh b t đ ng s n   Vi t Nam, ồ ệ ậ ề ị ấ ộ ả ở ệ   NXB Đ i h c Qu c gia Hà N i, Hà N i. trang 73 ạ ọ ố ộ ộ

nước; h n ch  các giao d ch ng m; t o đà ch  th  trạ ế ị ầ ạ ị ị ường minh b ch, công khai hóa.ạ  

T  đó, không ch  th  hi n và nâng cao vai trò c a Nhà nừ ỉ ể ệ ủ ước trong vi c qu n lý thệ ả ị 

trường b t đ ng s n mà còn t n thu các kho n thu  vào ngân sách Nhà nấ ộ ả ậ ả ế ước

S  ra đ i c a sàn giao d ch ự ờ ủ ị BĐS cũng hướng t i vi c đ nh hớ ệ ị ướng cho các nhà đ u t  kinh doanh ầ ư BĐS văn minh và chuyên nghi p h n; c nh tranh bình đ ng,ệ ơ ạ ẳ  lành m nh và an toàn h n. Đây là bạ ơ ước nh m t o đà phát tri n cho nh ng doanhằ ạ ể ữ  nghi p th c s  có năng l c và t ng bệ ự ự ự ừ ước thanh l c, lo i b  nh ng doanh nghi pọ ạ ỏ ữ ệ  

đ ng s n là m t trong nh ng c u n i đó.ộ ả ộ ữ ầ ố

Có th  th y, sàn giao d ch ể ấ ị BĐS ra đ i nh m đáp  ng nhu c u minh b ch hóaờ ằ ứ ầ ạ  

th  trị ường BĐS; Góp ph n giúp Nhà nầ ước trong vi c qu n lý th  trệ ả ị ường BĐS; Giúp nhà đ u t  và nh ng ngầ ư ữ ười có nhu c u giao d ch thu n l i h n trong vi c ti p c nầ ị ậ ợ ơ ệ ế ậ  thông tin, đ u t  và th c hi n giao d ch; Gi m nh ng giao d ch “ng m” v n dĩ r tầ ư ự ệ ị ả ữ ị ầ ố ấ  khó qu n lý, tránh đả ược tình tr ng “đ u c  b t đ ng s n” gây nh ng sóng gió trongạ ầ ơ ấ ộ ả ữ  

th  trị ường b t đ ng s n.ấ ộ ả

1.2. Khái quát chung v  pháp lu t d ch v  sàn giao d ch b t đ ng s nề ậ ị ụ ị ấ ộ ả

1.2.1. Khái ni m pháp lu t d ch v  sàn giao d ch b t đ ng s nệ ậ ị ụ ị ấ ộ ả

Dù hình thành mu n so v i các th  trộ ớ ị ường khác trong n n kinh t  th  trề ế ị ườ  ngsong th  trị ường b t đ ng s n   Vi t Nam đấ ộ ả ở ệ ược đánh giá là th  trị ường phát tri nể  nhanh nh t, sôi đ ng nh t nh ng cũng ph c t p nh t. Theo đó, các th  ch  trungấ ộ ấ ư ứ ạ ấ ể ế  gian ra đ i và ho t đ ng trong th  trờ ạ ộ ị ường b t đ ng s n trong đó có ho t đ ng c aấ ộ ả ạ ộ ủ  sàn giao d ch b t đ ng s n cũng phát tri n v i t c đ  lan t a khá nhanh và ph cị ấ ộ ả ể ớ ố ộ ỏ ứ  

t p. C  hai lo i th  trạ ả ạ ị ường này đ u r t c n t i s  đ nh hề ấ ầ ớ ự ị ướng, qu n lý và ki m soátả ể  

c a Nhà nủ ước thông qua các quy ph m pháp lu t.ạ ậ

N u so sánh v i pháp lu t đi u ch nh th  trế ớ ậ ề ỉ ị ường b t đ ng s n thì pháp lu tấ ộ ả ậ  

đi u ch nh ho t đ ng c a các th  trề ỉ ạ ộ ủ ị ường d ch v  b t đ ng s n, trong đó có d ch vị ụ ấ ộ ả ị ụ sàn giao d ch b t đ ng s n hình thành mu n h n. S  ghi nh n vi c hình thành vàị ấ ộ ả ộ ơ ự ậ ệ  

t n t i c a lo i hình này, có s  qu n lý và ki m soát c a nhà nồ ạ ủ ạ ự ả ể ủ ước m i ch  b t đ uớ ỉ ắ ầ  

t  năm 2006­ khi có s  ra đ i c a Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006, cùngừ ự ờ ủ ậ ấ ộ ả  

v i đó là: Ngh  đ nh s  153/2007/NĐ­CP ngày 15/10/2007 c a Chính ph , quy đ nhớ ị ị ố ủ ủ ị  chi ti t và hế ướng d n thi hành Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006; Thông tẫ ậ ấ ộ ả ư 

s  13/2008/TT­BXD ngày 21/05/2008 c a B  xây d ng, hố ủ ộ ự ướng d n th c hi n m tẫ ự ệ ộ  

s  n i dung c a Ngh  đ nh s  153/2007/NĐ­CP ngày 15/10/2007 c a Chính ph , quyố ộ ủ ị ị ố ủ ủ  

đ nh chi ti t và hị ế ướng d n thi hành Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006; Bênẫ ậ ấ ộ ả  

c nh đó, còn m t s  văn b n có liên quan nh : Lu t Đ t đai năm 2003, Ngh  đ nhạ ộ ố ả ư ậ ấ ị ị  181/2004/NĐ­CP ngày 29/10/2004 c a Chính ph  hủ ủ ướng d n thi hành Lu t Đ t đaiẫ ậ ấ  năm 2003; Lu t Nhà   năm 2005, Ngh  đ nh 71/2010/NĐ­CP ngày 23/06/2010, c aậ ở ị ị ủ  Chính ph  quy đ nh chi ti t và hủ ị ế ướng d n thi hành Lu t Nhà  ;…ẫ ậ ở

Theo th i gian các văn b n trên đờ ả ược thay th  b  sung, hoàn thi n có th  kế ổ ệ ể ể 

đ n nh  Lu t kinh doanh b t đ ng s n 2014, Ngh  đ nh 76/2015/NĐ­CP quy đ nhế ư ậ ấ ộ ả ị ị ị  chi ti t m t s  đi u c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n, Lu t đ t đai 2013, Lu tế ộ ố ề ủ ậ ấ ộ ả ậ ấ ậ  Nhà   2014,… . Các văn b n pháp lu t này ra đ i là s  tuyên cáo chung đ i v i cácở ả ậ ờ ự ố ớ  

lo i hình môi gi i, qu ng cáo, t  v n, đ nh giá… b t đ ng s n trôi n i trên thạ ớ ả ư ấ ị ấ ộ ả ổ ị 

trường. Qua đó, đã chính th c th a nh n s  ho t đ ng c a m t s  lo i hình d chứ ừ ậ ự ạ ộ ủ ộ ố ạ ị  

v  trung gian trên th  trụ ị ường m t cách h p pháp, độ ợ ược pháp lu t b o v  Pháp lu tậ ả ệ ậ  quy đ nh sàn giao d ch b t đ ng s n ph i có c  c u t  ch c ch t ch , ho t đ ngị ị ấ ộ ả ả ơ ấ ổ ứ ặ ẽ ạ ộ  trong khuôn kh  c a pháp lu t. ổ ủ ậ

M c dù hình thành khá mu n song pháp lu t đi u ch nh sàn giao d ch b tặ ộ ậ ề ỉ ị ấ  

đ ng s n đã góp ph n đ a các ho t đ ng d ch v  b t đ ng s n ho t đ ng m t cáchộ ả ầ ư ạ ộ ị ụ ấ ộ ả ạ ộ ộ  chính quy, có t  ch c, có “thân ph n” rõ ràng. Đây là c  s  đ  các t  ch c, cá nhânổ ứ ậ ơ ở ể ổ ứ  

ho t đ ng trong lĩnh v c này có c  h i và đi u ki n phát tri n, nhân r ng và t oạ ộ ự ơ ộ ề ệ ể ộ ạ  

thương hi u riêng c a mình­ đi u mà các d ch v  trôi n i, t  phát không th  cóệ ủ ề ị ụ ổ ự ể  

được

Pháp lu t đi u ch nh sàn giao d ch b t đ ng s n bao g m nhi u n i dung,ậ ề ỉ ị ấ ộ ả ồ ề ộ  nhi u nhóm quy ph m đi u ch nh   nh ng khía c nh khác nhau và m c đ  khácề ạ ề ỉ ở ữ ạ ứ ộ  nhau. Có nh ng nhóm quy ph m th  hi n s  can thi p sâu s c c a Nhà nữ ạ ể ệ ự ệ ắ ủ ước, chi 

ph i tr c ti p t i quá trình ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n; song cóố ự ế ớ ạ ộ ủ ị ấ ộ ả  

nh ng nhóm quy ph m th  hi n s  đ nh hữ ạ ể ệ ự ị ướng, t o quy n ch  đ ng và linh ho tạ ề ủ ộ ạ  trong quá trình t  ch c và ho t đ ng kinh doanh c a sàn giao d ch b t đ ng s n. ổ ứ ạ ộ ủ ị ấ ộ ả

Thông qua đó, có th  hi u: Pháp lu t đi u ch nh v  sàn giao d ch b t đ ngể ể ậ ề ỉ ề ị ấ ộ  

s n là t ng th  các quy ph m pháp lu t do Nhà nả ổ ể ạ ậ ước ban hành nh m đi u ch nhằ ề ỉ  quá trình hình thành, t  ch c và ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n trên thổ ứ ạ ộ ủ ị ấ ộ ả ị 

trường b t đ ng s n.ấ ộ ả

1.2.2. C  c u pháp lu t d ch v  sàn giao d ch b t đ ng s nơ ấ ậ ị ụ ị ấ ộ ả

Các văn b n pháp lu t hi n hành quy đ nh v  t  ch c và ho t đ ng c a sànả ậ ệ ị ề ổ ứ ạ ộ ủ  giao d ch  ị BĐS  được bi u hi n   nhi u n i dung khác nhau, song t u chung l iể ệ ở ề ộ ự ạ  chúng g m các nhóm quy ph m đi u ch nh nh ng v n đ  c  b n sau đây c a sànồ ạ ề ỉ ữ ấ ề ơ ả ủ  giao d ch b t đ ng s n:ị ấ ộ ả

M t là ộ , nhóm quy ph m quy đ nh v  đi u ki n c a sàn giao d ch ạ ị ề ề ệ ủ ị BĐS h pợ  pháp. Nhóm quy ph m này ch  y u đ  c p đ n t  cách ch  th  v i đi u ki n nào;ạ ủ ế ề ậ ế ư ủ ể ớ ề ệ  tiêu chí ra sao và ph i th c hi n th  t c gì t i c  quan Nhà nả ự ệ ủ ụ ạ ơ ước có th m quy n thìẩ ề  

m i đớ ược được Nhà nước th a nh n s  t n t i h p pháp c a sàn giao d ch ừ ậ ự ồ ạ ợ ủ ị BĐS. Đây là nhóm quy ph m xác đ nh s  ra đ i và t n t i c a sàn giao d ch ạ ị ự ờ ồ ạ ủ ị BĐS; cũng là 

c  s  đ  Nhà nơ ở ể ước qu n lý, ki m soát cũng nh  đ  Nhà nả ể ư ể ước b o v  quy n và l iả ệ ề ợ  ích h p pháp trong quá trình ho t đ ng. ợ ạ ộ

Hai là, nhóm quy ph m quy đ nh v  nh ng v n đ  mang tính nguyên t cạ ị ề ữ ấ ề ắ  trong quá trình t  ch c ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n. Đây là nhóm quyổ ứ ạ ộ ủ ị ấ ộ ả  

ph m th  hi n ý chí c a Nhà nạ ể ệ ủ ước trong vi c yêu c u các sàn giao d ch b t đ ngệ ầ ị ấ ộ  

s n khi đả ược thành l p ph i ho t đ ng theo nh ng tôn ch  m c đích nh t đ nh đậ ả ạ ộ ữ ỉ ụ ấ ị ể 

đ m b o hài hòa l i ích c a Nhà nả ả ợ ủ ước, c a các ch  th  tham gia th  trủ ủ ể ị ường và c aủ  chính sàn giao d ch b t đ ng s n. Nhóm quy ph m này hị ấ ộ ả ạ ướng cho ho t đ ng c aạ ộ ủ  

sàn giao d ch b t đ ng s n tuân th  đúng pháp lu t, không vi ph m các quy đ nhị ấ ộ ả ủ ậ ạ ị  

c a Nhà nủ ước trong quá trình ho t đ ng c a mình.ạ ộ ủ

Ba là, nhóm quy ph m quy đ nh v  ph m vi ho t đ ng c a sàn giao d ch b tạ ị ề ạ ạ ộ ủ ị ấ  

đ ng s n. Theo đó, b ng các quy ph m c  th  th  hi n ph m vi, n i dung ho tộ ả ằ ạ ụ ể ể ệ ạ ộ ạ  

đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s n bao g m nh ng ho t đ ng nào? Gi i h n c aộ ủ ị ấ ộ ả ồ ữ ạ ộ ớ ạ ủ  các ho t đ ng đó ra sao? Hay nói c  th  là: pháp lu t cho phép sàn giao d ch b tạ ộ ụ ể ậ ị ấ  

đ ng s n độ ả ược th c hi n nh ng ho t đ ng kinh doanh d ch v  gì trên th  trự ệ ữ ạ ộ ị ụ ị ườ  ng

b t đ ng s n v i nh ng yêu c u, nh ng đi u ki n ràng bu c gì. Nhóm quy ph mấ ộ ả ớ ữ ầ ữ ề ệ ộ ạ  này là c n thi t khách quan đ  đ nh hầ ế ể ị ướng cho ho t đ ng kinh doanh c a sàn giaoạ ộ ủ  

d ch b t đ ng s n. Theo đó tùy t ng đi u ki n năng l c và th  m nh, cũng nhị ấ ộ ả ừ ề ệ ự ế ạ ư 

m c đích c a m i sàn giao d ch b t đ ng s n khi ra đ i s  l a ch n cho mìnhụ ủ ỗ ị ấ ộ ả ờ ẽ ự ọ  

nh ng lo i hình kinh doanh d ch v  nào cho phù h p và có l i nh t. ữ ạ ị ụ ợ ợ ấ

B n là ố , nhóm quy ph m quy đ nh v  quy n và nghĩa v  c a các ch  thạ ị ề ề ụ ủ ủ ể tham gia sàn giao d ch b t đ ng s n. M i ch  th  tham gia t i sàn giao d ch b tị ấ ộ ả ỗ ủ ể ạ ị ấ  

đ ng s n v i m c đích khác nhau và theo đó quy n và l i ích độ ả ớ ụ ề ợ ược hưởng t  m iừ ỗ  

lo i hình d ch v  cũng không gi ng nhau. Vì v y, pháp lu t đi u ch nh v  quy n vàạ ị ụ ố ậ ậ ề ỉ ề ề  nghĩa v  c a các bên nh m hụ ủ ằ ướng đ n trế ước h t t o ra s  bình đ ng và tôn tr ngế ạ ự ẳ ọ  quy n và nghĩa v  l n nhau c a các ch  th  tham gia sàn giao d ch b t đ ng s n.ề ụ ẫ ủ ủ ể ị ấ ộ ả  

Đó cũng chính là m c đích nh m hài hòa hóa l i ích gi a các ch  th , l i ích Nhàụ ằ ợ ữ ủ ể ợ  

nước và c a toàn xã h i. Đ c bi t, nhóm quy ph m này nh m ràng bu c tráchủ ộ ặ ệ ạ ằ ộ  nhi m c a các bên tham gia giao d ch và là c  s  đ  Nhà nệ ủ ị ơ ở ể ước gi i quy t nh ngả ế ữ  tranh ch p, b t bình n u x y ra. ấ ấ ế ả

Năm là, nhóm quy ph m quy đ nh v  x  lý vi ph m đ i v i các sàn giao d chạ ị ề ử ạ ố ớ ị  

ho t đ ng trái pháp lu t. Đây là nhóm quy ph m h t s c c n thi t, v a có tác d ngạ ộ ậ ạ ế ứ ầ ế ừ ụ  ngăn ng a các hành vi sai ph m, v a có tác d ng “ch  tài” n u sàn giao d ch b từ ạ ừ ụ ế ế ị ấ  

đ ng s n trong quá trình t  ch c, ho t đ ng trái v i pháp lu t và đ o đ c xã h i.ộ ả ổ ứ ạ ộ ớ ậ ạ ứ ộ  Thông qua nhóm quy ph m này cũng nh m đ nh hạ ằ ị ướng cho các sàn giao d ch b tị ấ  

đ ng s n ý th c tôn tr ng và nghiêm ch nh ch p hành pháp lu t. M t khác, đ nhộ ả ứ ọ ỉ ấ ậ ặ ị  

hướng cho sàn giao d ch b t đ ng s n ho t đ ng ngày càng chuyên nghi p h n, phùị ấ ộ ả ạ ộ ệ ơ  

h p v i xu th  chung c a th  gi i. ợ ớ ế ủ ế ớ

V i cách phân lo i nh  v y, chúng ta s  có cái nhìn rõ ràng và c  th  h n vớ ạ ư ậ ẽ ụ ể ơ ề các quy ph m pháp lu t đi u ch nh sàn giao d ch b t đ ng s n.ạ ậ ề ỉ ị ấ ộ ả

Có th  th y, sàn giao d ch  ể ấ ị BĐS  là m t ch  th  kinh doanh d ch v  ộ ủ ể ị ụ BĐS 

được pháp lu t nậ ước ta ghi nh n. Ho t đ ng c a sàn giao d ch ậ ạ ộ ủ ị BĐS góp ph n minhầ  

b ch hóa th  trạ ị ường b t đ ng s n, thúc đ y s  phát tri n c a th  trấ ộ ả ẩ ự ể ủ ị ường. Đây chính 

là công c  đ  Nhà nụ ể ước thông qua đó ti n hành vi c qu n lý th  trế ệ ả ị ường b t đ ngấ ộ  

s n; đ c bi t, đ i v i th  trả ặ ệ ố ớ ị ường b t đ ng s n phát tri n ph c t p và đ y bi nấ ộ ả ể ứ ạ ầ ế  

đ ng nh    Vi t Nam. Vì v y, pháp lu t đi u ch nh v  sàn giao d ch b t đ ng s nộ ư ở ệ ậ ậ ề ỉ ề ị ấ ộ ả  

là v n đ  c n đấ ề ầ ược quan tâm thích đáng. T  đó, đ  sàn giao d ch b t đ ng s n cóừ ể ị ấ ộ ả  

th  th  hi n để ể ệ ược đúng vai trò, ch c năng, nhi m v  c a nó.ứ ệ ụ ủ

1.2.3. V  trí, vai trò c a pháp lu t d ch v  sàn giao d ch b t đ ng s nị ủ ậ ị ụ ị ấ ộ ả

Nh ng quy đ nh đi u ch nh d ch v  sàn giao d ch b t đ ng s n trên sàn giaoữ ị ề ỉ ị ụ ị ấ ộ ả  

d ch là r t c n thi t, b i vì: ị ấ ầ ế ở

Th  nh t ứ ấ , s  phát tri n c a th  trự ể ủ ị ường BĐS s  tác đ ng tích c c vào s  tăngẽ ộ ự ự  

trưởng c a đ t nủ ấ ước, n u th  trế ị ường  BĐS  ho t đ ng không hi u qu  s   nhạ ộ ệ ả ẽ ả  

hưởng không t t đ n tăng trố ế ưởng kinh t , gây tâm lý hoang mang cho ngế ười dân và 

đe d a s   n đ nh xã h i. Vì v y, mu n xây d ng và phát tri n th  trọ ự ổ ị ộ ậ ố ự ể ị ường b t đ ngấ ộ  

s n theo qu  đ o qu n lý c a Nhà nả ỹ ạ ả ủ ước thì ho t đ ng c a th  trạ ộ ủ ị ường b t đ ng s nấ ộ ả  nói chung, ho t đ ng d ch v  SGDBĐS nói riêng ph i đạ ộ ị ụ ả ược v n hành d a trên m tậ ự ộ  khung pháp lý hoàn thi n. Bên c nh đó, th  trệ ạ ị ường b t đ ng s n có m i quan hấ ộ ả ố ệ 

m t thi t v i các th  trậ ế ớ ị ường thành ph n c a n n kinh t  nh  th  trầ ủ ề ế ư ị ường v n, thố ị 

trường khoa h c công ngh , th  trọ ệ ị ường s c lao đ ng…  S  phát tri n  n đ nh c aứ ộ ự ể ổ ị ủ  

th  trị ường b t đ ng s n s  có ý nghĩa nhi u v  m t chính tr , kinh t , xã h i, cònấ ộ ả ẽ ề ề ặ ị ế ộ  khi th  trị ường b t đ ng s n trì tr  s  gây ra nh ng tác đ ng x u t i n n kinh t ấ ộ ả ệ ẽ ữ ộ ấ ớ ề ế  

Th  trị ường b t đ ng s n m c dù hình thành mu n xong đấ ộ ả ặ ộ ược đánh giá là th  trị ườ  ngphát tri n nhanh nh t, sôi đ ng nh t trong n n kinh t  th  trể ấ ộ ấ ề ế ị ường. Các th  ch  trungể ế  gian c a th  trủ ị ường b t đ ng s n cũng phát tri n v i t c đ  nhanh v i s c lan t aấ ộ ả ể ớ ố ộ ớ ứ ỏ  

l n, vì v y th  trớ ậ ị ường b t đ ng s n cũng nh  các th  ch  trung gian c a nó đ u r tấ ộ ả ư ể ế ủ ề ấ  

c n s  đ nh hầ ự ị ướng, qu n lý và ki m soát c a Nhà nả ể ủ ước thông qua các quy ph mạ  

pháp lu t. Theo đó, ho t đ ng c a SGDBĐS nói chung và d ch v  sàn giao d ch nóiậ ạ ộ ủ ị ụ ị  riêng ph i đả ược pháp lu t quy đ nh c  th  ậ ị ụ ể

Th  hai ứ , ho t đ ng kinh doanh ạ ộ BĐS là lo i hình kinh doanh ph c t p do đ iạ ứ ạ ố  

tượng c a ho t đ ng kinh doanh này là tài s n có giá tr  l n, c  đ nh v  v  trí, mangủ ạ ộ ả ị ớ ố ị ề ị  tính cá bi t và khan hi m… Đ  kinh doanh ệ ế ể BĐS có hi u qu  thì nhà đ u t  ph iệ ả ầ ư ả  

am hi u th  trể ị ường, hi u bi t v  quy ho ch, ki n trúc, phong th y… Ngoài ra thể ế ề ạ ế ủ ị 

trường b t đ ng s n là th  trấ ộ ả ị ường không hoàn h o, ch u s  chi ph i c a phong t c,ả ị ự ố ủ ụ  

t p quán, tâm lý xã h i… nên nhà đ u t  thậ ộ ầ ư ường g p nhi u khó khăn trong kinhặ ề  doanh BĐS. Chính vì v y, h  tìm đ n t  ch c trung gian ­ sàn giao d ch, mà   đó hậ ọ ế ổ ứ ị ở ọ 

được nh ng nhà môi gi i chuyên nghi p t  v n, h  tr  đ  h  đ t đữ ớ ệ ư ấ ỗ ợ ể ọ ạ ược m c đíchụ  kinh doanh BĐS. Theo quy đ nh c a pháp lu t hi n hành, giao d ch b t đ ng s nị ủ ậ ệ ị ấ ộ ả  

ph i đả ược ti n hành thông qua sàn giao d ch, bên c nh đó, nhu c u giao d ch b tế ị ạ ầ ị ấ  

đ ng s n thông qua sàn ngày càng tăng kéo theo nhu c u v  d ch v  sàn giao d chộ ả ầ ề ị ụ ị  

b t đ ng s n. Chính vì v y, đ  th  trấ ộ ả ậ ể ị ường b t đ ng s n phát tri n  n đ nh c n ph iấ ộ ả ể ổ ị ầ ả  

có khung pháp lý quy đ nh v  ho t đ ng c a sàn nói chung và d ch v  trên sàn nóiị ề ạ ộ ủ ị ụ  riêng. 

Th  ba ứ , đ  phát tri n SGDBĐS chuyên nghi p h n, c n xây d ng khungể ể ệ ơ ầ ự  pháp lý hoàn thi n cho ho t đ ng d ch v  trên SGDBĐS. ệ ạ ộ ị ụ

Nh  v y, vi c xây d ng khung pháp lý đi u ch nh d ch v  môi gi i trênư ậ ệ ự ề ỉ ị ụ ớ  SGDBĐS   nở ước ta là r t c n thi t.ấ ầ ế

CHƯƠNG II: PHÁP LU T TH C Đ NH VÀ TH C TR NG HO T Đ NGẬ Ự Ị Ự Ạ Ạ Ộ  

D CH V  SÀN GIAO D CH B T Đ NG S NỊ Ụ Ị Ấ Ộ Ả

2.1. Đi u ki n thành l p sàn giao d ch b t đ ng s nề ệ ậ ị ấ ộ ả

Sàn giao d ch BĐS là m t đ a ch  bán hàng tị ộ ị ỉ ương đ i m i trong ho t đ ngố ớ ạ ộ  kinh doanh BĐS   Vi t Nam, t i đó hàng hóa BĐS đở ệ ạ ược bán ra thường có giá trị cao, đ ng th i ph i tuân th  nh ng đi u ki n nghiêm ng t do pháp lu t quy đ nhồ ờ ả ủ ữ ề ệ ặ ậ ị  

đ  đ m b o ho t đ ng mua bán, cho thuê BĐS để ả ả ạ ộ ược di n ra công khai, minh b chễ ạ  

và mang l i hi u qu  Do đó, các sàn giao d ch BĐS mu n đạ ệ ả ị ố ược hình thành và ho tạ  

đ ng trên th  trộ ị ường giao d ch BĐS mang l i hi u qu  thì đ u tiên là ph i đáp  ngị ạ ệ ả ầ ả ứ  

đ y đ  các quy đ nh c a pháp lu t v  đi u ki n thành l p sàn giao d ch BĐS, t  đóầ ủ ị ủ ậ ề ề ệ ậ ị ừ  

t o c  s  pháp lý đ  sàn ho t đ ng chuyên nghi p. ạ ơ ở ể ạ ộ ệ

Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 đã quy đ nh rõ v  đi u ki n thànhậ ấ ộ ả ị ề ề ệ  

l p sàn giao d ch BĐS, c  th  có ba đi u ki n sau đây:ậ ị ụ ể ề ệ

Th  nh t,  ứ ấ t  ch c, cá nhân kinh doanh d ch v  sàn giao d ch BĐS ph i thànhổ ứ ị ụ ị ả  

l p doanh nghi p. Đ  có th  thành l p doanh nghi p ph c v  cho ho t đ ng kinhậ ệ ể ể ậ ệ ụ ụ ạ ộ  doanh BĐS thì t  ch c, cá nhân đó ph i đáp  ng trổ ứ ả ứ ước h t là các đi u ki n dànhế ề ệ  riêng cho t  ch c, cá nhân kinh doanh BĐS quy đ nh t i Đi u 10, Lu t Kinh doanhổ ứ ị ạ ề ậ  

b t đ ng s n năm 2014. T  ch c, cá nhân kinh doanh BĐS ph i thành l p doanhấ ộ ả ổ ứ ả ậ  nghi p ho c h p tác xã (sau đây g i chung là doanh nghi p) và có v n pháp đ nhệ ặ ợ ọ ệ ố ị  không được th p h n 20 t  đ ng.ấ ơ ỷ ồ 6 M c v n pháp đ nh này đứ ố ị ược xác đ nh căn cị ứ vào s  v n đi u l  c a doanh nghi p, h p tác xã. Doanh nghi p, h p tác xã khôngố ố ề ệ ủ ệ ợ ệ ợ  

ph i làm th  t c đăng ký xác nh n v  m c v n pháp đ nh.ả ủ ụ ậ ề ứ ố ị 7 Tr  các trừ ường h p sauợ  thì không ph i thành l p doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n:ả ậ ệ ấ ộ ả

M t là, ộ  t  ch c, h  gia đình, cá nhân bán, chuy n nhổ ứ ộ ể ượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nh , không thỏ ường xuyên.8 Tuy nhiên, các t  ch c, h  gia đình, cáổ ứ ộ  nhân này v n ph i kê khai n p thu  theo quy đ nh c a pháp lu t.ẫ ả ộ ế ị ủ ậ

Hai là,  t  ch c, cá nhân kinh doanh d ch v  BĐS quy đ nh t i chổ ứ ị ụ ị ạ ương IV 

Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014.ậ ấ ộ ả 9

Th  hai,  ứ doanh nghi p kinh doanh d ch v  sàn giao d ch BĐS ph i có ít nh tệ ị ụ ị ả ấ  

02 người có ch ng ch  hành ngh  môi gi i b t đ ng s n; ngứ ỉ ề ớ ấ ộ ả ười qu n lý, đi u hànhả ề  sàn giao d ch b t đ ng s n ph i có ch ng ch  hành ngh  môi gi i BĐS. Đây là quanị ấ ộ ả ả ứ ỉ ề ớ  

đi m rõ nh t c a pháp lu t khi nói ho t đ ng kinh doanh BĐS là ho t đ ng kinhể ấ ủ ậ ạ ộ ạ ộ  doanh có đi u ki n. Ho t đ ng t i sàn không yêu c u ph i có v n pháp đ nh, nh ngề ệ ạ ộ ạ ầ ả ố ị ư  

6 Kho n 1, Đi u 10, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 ả ề ậ ấ ộ ả

7 Đi u 4, Ngh  đ nh s  76/2015/NĐ­CP ban hành ngày 10/09/2015 quy đ nh chi ti t thi hành m t s  đi u c a ề ị ị ố ị ế ộ ố ề ủ  

Lu t Kinh doanh b t đ ng s n ậ ấ ộ ả

8 Đi m a, Kho n 1, Đi u 3 Ngh  đ nh s  76/2015/NĐ­CP ban hành ngày 10/09/2015 quy đ nh chi ti t thi hành ể ả ề ị ị ố ị ế  

m t s  đi u c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n ộ ố ề ủ ậ ấ ộ ả

9 Đi m b, Kho n 1, Đi u 3 Ngh  đ nh s  76/2015/NĐ­CP ban hành ngày 10/09/2015 quy đ nh chi ti t thi hành ể ả ề ị ị ố ị ế  

m t s  đi u c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n ộ ố ề ủ ậ ấ ộ ả

do ho t đ ng trong sàn ch  y u là ho t đ ng môi gi i BĐS nên pháp lu t quy đ nhạ ộ ủ ế ạ ộ ớ ậ ị  

b t bu c ph i có ít nh t 02 ngắ ộ ả ấ ười có ch ng ch  môi gi i BĐS. ứ ỉ ớ

Th  ba,  ứ sàn giao d ch BĐS ph i có quy ch  ho t đ ng, tên, đ a ch , c  s  v tị ả ế ạ ộ ị ỉ ơ ở ậ  

ch t, k  thu t đáp  ng yêu c u ho t đ ng. ấ ỹ ậ ứ ầ ạ ộ

M t là, ộ   v  quy ch  ho t  đ ng c a sàn. Theo quy đ nh t i thông  t  ề ế ạ ộ ủ ị ạ ư số 13/2008/TT­BXD ngày 21/05/2008 thì n i dung c  b n c a quy ch  bao g m nh ngộ ơ ả ủ ế ồ ữ  

v n đ : quy đ nh chung v  ch c năng, nhi m v , quy n h n c a sàn giao d chấ ề ị ề ứ ệ ụ ề ạ ủ ị  BĐS; v  t  ch c b  máy và ho t đ ng c a các b  ph n trong sàn giao d ch BĐS;ề ổ ứ ộ ạ ộ ủ ộ ậ ị  

v  ch  đ  qu n lý tài chính c a sàn giao d ch BĐS; v  m i quan h  khách hàngề ế ộ ả ủ ị ề ố ệ  trong khi giao d ch; v  các lo i và đi u ki n c a BĐS đị ề ạ ề ệ ủ ược đ a vào giao d ch ư ị  

Vi c yêu c u ph i có quy ch  này là đ  ho t đ ng c a sàn b o đ m đúng quyệ ầ ả ế ể ạ ộ ủ ả ả  trình, tránh gây thi t h i cho khách hàng và là c  s  đ  c  quan Nhà nệ ạ ơ ở ể ơ ước ki mể  soát ho t đ ng c a sàn giao d ch BĐS.ạ ộ ủ ị

Hai là, sàn giao d ch BĐS ph i có tên, đ a ch  c  th  N u thay đ i v  đ aị ả ị ỉ ụ ể ế ổ ề ị  

đi m giao d ch thì ph i thông báo t i c  quan qu n lý Nhà nể ị ả ớ ơ ả ướ ạ ịc t i đ a phương và khách hàng đang giao d ch bi t. Đây là m t trong nh ng đi u ki n đ  h n ch  tìnhị ế ộ ữ ề ệ ể ạ ế  

tr ng kinh doanh không  n đ nh ho c kinh doanh không lành m nh c a sàn, vi cạ ổ ị ặ ạ ủ ệ  chuy n đ a đi m, thay đ i tên g i liên t c có th  gây thi t h i cho khách hàng nênể ị ể ổ ọ ụ ể ệ ạ  

c n ph i có nh ng đi u ki n kh t khe đ  g n trách nhi m c a sàn trong kinhầ ả ữ ề ệ ắ ể ắ ệ ủ  doanh BĐS

Ba là, v  c  s  v t ch t, k  thu t phù h p v i n i dung ho t đ ng c a sànề ơ ở ậ ấ ỹ ậ ợ ớ ộ ạ ộ ủ  giao d ch. C  s  v t ch t c a sàn đị ơ ở ậ ấ ủ ược hi u g m c  s  k  thu t (h  th ng cácể ồ ơ ở ỹ ậ ệ ố  máy móc, thi t b  ph c v  cho ho t đ ng c a sàn nh  bàn gh , h  th ng máyế ị ụ ụ ạ ộ ủ ư ế ệ ố  tính ) và c  s  v t ch t (đ a đi m, tr  s , ho t đ ng c a sàn). Theo quy đ nh t iơ ở ậ ấ ị ể ụ ở ạ ộ ủ ị ạ  thông t  ư s  ố 13/2008/TT­BXD ngày 21/05/2008 thì c  s  v t ch t c a sàn giao d chơ ở ậ ấ ủ ị  BĐS ph i đáp  ng các yêu c u nh : sàn ph i có di n tích s  d ng đ  th c hi n cácả ứ ầ ư ả ệ ử ụ ể ự ệ  giao d ch và d ch v  môi gi i BĐS t i thi u là 50 mị ị ụ ớ ố ể 2, n u đăng ký thêm các d ch vế ị ụ 

b  sung khác thì t i thi u m i d ch v  này ph i có di n tích s  d ng b ng 20 mổ ố ể ỗ ị ụ ả ệ ử ụ ằ 2, 

đ ng th i đ m b o có trang thi t b  phù h p v i n i dung ho t đ ng. ồ ờ ả ả ế ị ợ ớ ộ ạ ộ

2.2. Nguyên t c t  ch c và ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s nắ ổ ứ ạ ộ ủ ị ấ ộ ả

Nguyên t c là nh ng quy đ nh đ  làm c  s  cho các m i quan h  xã h i. B tắ ữ ị ể ơ ở ố ệ ộ ấ  

k  m t ho t đ ng nào cũng đ u d a trên nh ng nguyên t c t  ch c nh t đ nh. Đỳ ộ ạ ộ ề ự ữ ắ ổ ứ ấ ị ể 

có th  ti n hành ho t đ ng, sàn giao d ch b t đ ng s n cũng c n ph i đáp  ngể ế ạ ộ ị ấ ộ ả ầ ả ứ  

nh ng nguyên t c nh t đ nh. Trữ ắ ấ ị ước đây Theo quy đ nh t i Đi u 56, Lu t kinhị ạ ề ậ  doanh b t đ ng s n năm 2006, sàn giao d ch b t đ ng s n có 5 nguyên t c t  ch cấ ộ ả ị ấ ộ ả ắ ổ ứ  

và ho t đ ng c  b n.ạ ộ ơ ả

M t là, t  ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n, t  ch c, cá nhân kinhộ ổ ứ ấ ộ ả ổ ứ  doanh d ch v  b t đ ng s n đị ụ ấ ộ ả ược thành l p SGDBĐS ho c thuê SGDBĐS c a tậ ặ ủ ổ 

ch c, cá nhân khác đ  ph c v  cho ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n. ứ ể ụ ụ ạ ộ ấ ộ ả

Hai là, SGDBĐS ph i là pháp nhân. Trả ường h p doanh nghi p, h p tác xãợ ệ ợ  kinh doanh b t đ ng s n thành l p SGDBĐS thì sàn giao d ch đó ph i có t  cáchấ ộ ả ậ ị ả ư  pháp nhân ho c s  d ng t  cách pháp nhân c a doanh nghi p, h p tác xã kinhặ ử ụ ư ủ ệ ợ  doanh b t đ ng s n đ  ho t đ ng.ấ ộ ả ể ạ ộ

 Ba là, Ho t đ ng c a SGDBĐS ph i công khai, minh b ch và tuân th  phápạ ộ ủ ả ạ ủ  

lu t. ậ

B n là, SGDBĐS, doanh nghi p, h p tác xã kinh doanh b t đ ng s n thànhố ệ ợ ấ ộ ả  

l p SGDBĐS ph i ch u trách nhi m v  ho t đ ng c a SGDBĐS. ậ ả ị ệ ề ạ ộ ủ

Năm là, SGDBĐS ph i có tên, đ a ch , bi n hi u và ph i thông báo v  vi cả ị ỉ ể ệ ả ề ệ  thành l p trên phậ ương ti n thông tin đ i chúng; trệ ạ ước khi ho t đ ng ph i thông báoạ ộ ả  

v i c  quan nhà nớ ơ ước có th m quy n t i đ a phẩ ề ạ ị ương. 

LKDBĐS năm 2014 không quy đ nh riêng nguyên t c t  ch c và ho t đ ngị ắ ổ ứ ạ ộ  

c a SGDBĐS, theo đó SGDBĐS ho t đ ng trên c  s  tuân th  nguyên t c kinhủ ạ ộ ơ ở ủ ắ  doanh b t đ ng s n quy đ nh t i Đi u 4, nh  sau: Bình đ ng trấ ộ ả ị ạ ề ư ẳ ước pháp lu t; Tậ ự 

do tho  thu n trên c  s  tôn tr ng quy n và l i ích h p pháp c a các bên thông quaả ậ ơ ở ọ ề ợ ợ ủ  

h p đ ng, không trái quy đ nh c a pháp lu t; B t đ ng s n đ a vào kinh doanhợ ồ ị ủ ậ ấ ộ ả ư  

ph i có đ  đi u ki n theo quy đ nh c a Lu t này; Kinh doanh b t đ ng s n ph iả ủ ề ệ ị ủ ậ ấ ộ ả ả  trung th c, công khai, minh b ch. Bên c nh đó, SGDBĐS ph i tuân th  quy đ nh t iự ạ ạ ả ủ ị ạ  

Đi u 69 LKDBĐS năm 2014 v  đi u ki n kinh doanh, bao g m: T  ch c, cá nhânề ề ề ệ ồ ổ ứ  kinh doanh d ch v  SGDBĐS ph i thành l p doanh nghi p; Doanh nghi p kinhị ụ ả ậ ệ ệ  

doanh d ch v  SGDBĐS ph i có ít nh t 02 ngị ụ ả ấ ười có ch ng ch  hành ngh  môi gi iứ ỉ ề ớ  

b t đ ng s n; ngấ ộ ả ười qu n lý, đi u hành SGDBĐS ph i có ch ng ch  hành nghả ề ả ứ ỉ ề môi gi i b t đ ng s n; SGDBĐS ph i có quy ch  ho t đ ng, tên, đ a ch , c  s  v tớ ấ ộ ả ả ế ạ ộ ị ỉ ơ ở ậ  

ch t, k  thu t đáp  ng yêu c u ho t đ ng. ấ ỹ ậ ứ ầ ạ ộ

V  c  b n, quy đ nh v  nguyên t c, đi u ki n t  ch c, ho t đông SGDBĐSề ơ ả ị ề ắ ề ệ ổ ứ ạ  

v n gi  n i dung cũ, tuy nhiên các nhà làm lu t đã c  c u l i d  hi u và khoa h cẫ ữ ộ ậ ơ ấ ạ ễ ể ọ  

h n, s a đ i, b  sung m t s  đi m m i so v i LKDBĐS năm 2006. Theo LKDBĐSơ ử ổ ổ ộ ố ể ớ ớ  năm 2006, t  ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n, t  ch c, cá nhân kinh doanhổ ứ ấ ộ ả ổ ứ  

d ch v  b t đ ng s n đị ụ ấ ộ ả ược thành l p SGDBĐS ho c thuê SGDBĐS c a t  ch c, cáậ ặ ủ ổ ứ  nhân khác đ  ph c v  cho ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n c a mình. SGDBĐSể ụ ụ ạ ộ ấ ộ ả ủ  

ph i là pháp nhân, có th  là pháp nhân đ c l p v i doanh nghi p thành l p ra sànả ể ộ ậ ớ ệ ậ  cũng có th  ph  thu c (l y t  cách pháp nhân c a doanh nghi p đ  ho t đ ng).ể ụ ộ ấ ư ủ ệ ể ạ ộ  Tuy nhiên, c  quan ch c năng không hơ ứ ướng d n c  th  v  v n đ  này, theo Đi uẫ ụ ể ề ấ ề ề  

74 B  Lu t Dân s  năm 2015 thì m t pháp nhân ph i v a có tr  s , v a có tài s n,ộ ậ ự ộ ả ừ ụ ở ừ ả  

v a có c  c u t  ch c ch t ch  và đừ ơ ấ ổ ứ ặ ẽ ược quy n nhân danh pháp nhân đ  ho t đ ngề ể ạ ộ  

n u thi u m t trong các đi u ki n thì không g i là pháp nhân, còn theo Lu t Doanhế ế ộ ề ệ ọ ậ  nghi p thì pháp nhân ph i có đ  các đi u ki n trên và có con d u đ  nhân danhệ ả ủ ề ệ ấ ể  pháp nhân. SGDBĐS g i là pháp nhân, có đ  các đi u ki n nh ng không đọ ủ ề ệ ư ược cơ quan có th m quy n c p con d u đ  nhân danh ho t đ ng b i sàn giao d ch khôngẩ ề ấ ấ ể ạ ộ ở ị  

n m trong h  th ng các doanh nghi p theo Lu t Doanh nghi p mà sàn là do doanhằ ệ ố ệ ậ ệ  nghi p thành l p ra, đệ ậ ược coi là “n i, đ a đi m” đ  giao d ch hàng hoáơ ị ể ể ị 10. Kh c ph cắ ụ  

nh ng đi m mâu thu n trong quy đ nh SGDBĐS là pháp nhân, Đi u 69 LKDBĐSữ ể ẫ ị ề  năm 2014 b  quy đ nh SGDBĐS là pháp nhân, ch  quy đ nh cá nhân, t  ch c kinhỏ ị ỉ ị ổ ứ  doanh d ch v  SGDBĐS thì ph i thành l p doanh nghi p. T  cách pháp nhân c aị ụ ả ậ ệ ư ủ  sàn giao d ch s  đị ẽ ược th c hi n th ng nh t v i các quy đ nh v  pháp nhân trong Bự ệ ố ấ ớ ị ề ộ 

Lu t Dân s  năm 2015, Lu t Doanh nghi p năm 2014. ậ ự ậ ệ

10 Nguy n Quang Tuy n (2012), Pháp lu t v  kinh doanh d ch v  b t đ ng s n   Vi t Nam, NXB T  pháp, ễ ế ậ ề ị ụ ấ ộ ả ở ệ ư  

Hà N i ộ

[tr157]

N u LKDBĐS năm 2006 quy đ nh ít nh t có 02 ngế ị ấ ười có ch ng ch  môi gi iứ ỉ ớ  

và n u kinh doanh d ch v  đ nh giá ph i có ít nh t 02 ngế ị ụ ị ả ấ ười có ch ng ch  đ nh giáứ ỉ ị  thì LKDBĐS năm 2014, SGDBĐS ch  là n i di n ra các giao d ch v  mua bán,ỉ ơ ễ ị ề  chuy n nhể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n mà không ti nạ ấ ộ ả ế  hành các ho t đ ng d ch v  b t đ ng s n khác nên doanh nghi p kinh doanh d chạ ộ ị ụ ấ ộ ả ệ ị  

v  SGDBĐS ch  ph i có ít nh t 02 ngụ ỉ ả ấ ười có ch ng ch  hành ngh  môi gi i. Đ ngứ ỉ ề ớ ồ  

th i, b  sung quy đ nh ngờ ổ ị ười qu n lý, đi u hành SGDBĐS ph i có ch ng ch  hànhả ề ả ứ ỉ  ngh  môi gi i b t đ ng s n. ề ớ ấ ộ ả

Bên c nh đó, t  ch c, cá nhân kinh doanh d ch v  SGDBĐS ph i thành l pạ ổ ứ ị ụ ả ậ  doanh nghi p và theo quy đ nh t i kho n 1 Đi u 10 v  Đi u ki n c a t  ch c, cáệ ị ạ ả ề ề ề ệ ủ ổ ứ  nhân kinh doanh b t đ ng s n, doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n ph i có v nấ ộ ả ệ ấ ộ ả ả ố  pháp đ nh không đị ược th p h n 20 t  đ ng, đ i chi u v i quy đ nh này thì doanhấ ơ ỷ ồ ố ế ớ ị  nghi p kinh doanh d ch v  SGDBĐS ph i có v n pháp đ nh không dệ ị ụ ả ố ị ưới 20 t  đ ng.ỷ ồ  Ngoài ra, SGDBĐS ph i có quy ch  ho t đ ng, tên, đ a ch , c  s  v t ch t, kả ế ạ ộ ị ỉ ơ ở ậ ấ ỹ thu t đáp  ng yêu c u ho t đ ng. ậ ứ ầ ạ ộ

2.3. N i dung ho t đ ng c a sàn giao d ch b t đ ng s nộ ạ ộ ủ ị ấ ộ ả

2.3.1. Khái quát v  s  khác bi t gi a Lu t kinh doanh b t đ ng s n 2014 và ề ự ệ ữ ậ ấ ộ ả

Lu t kinh doanh b t đ ng s n 2006 v  n i dung ho t đ ng c a sàn giaoậ ấ ộ ả ề ộ ạ ộ ủ  

d ch b t đ ng s nị ấ ộ ả

Th  trị ường b t đ ng s n là th  trấ ộ ả ị ường phát tri n nh ng l i ti m  n nhi uể ư ạ ề ẩ ề  

bi n đ ng. Vi c qu n lý th  trế ộ ệ ả ị ường b t đ ng s n c n s  h  tr  c a các SGDBĐS.ấ ộ ả ầ ự ỗ ợ ủ  SGDBĐS là ch  th  cung c p các d ch v  b t đ ng s n đ  ph c v  cho th  trủ ể ấ ị ụ ấ ộ ả ể ụ ụ ị ườ  ng

b t đ ng s n. Trấ ộ ả ước đây, các n i dung c a sàn giao d ch độ ủ ị ược ghi nh n t i Đi uậ ạ ề  

58 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2006 bao g m: Giao d ch, mua bán, chuy nậ ấ ộ ả ồ ị ể  

nhượng, thuê, thuê mua b t đ ng s n; Môi gi i b t đ ng s n; Đ nh giá b t đ ngấ ộ ả ớ ấ ộ ả ị ấ ộ  

s n; T  v n b t đ ng s n; Qu ng cáo b t đ ng s n; Đ u giá b t đ ng s n; Qu nả ư ấ ấ ộ ả ả ấ ộ ả ấ ấ ộ ả ả  

lý b t đ ng s n. ấ ộ ả

Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 đã được c  c u l i theo hơ ấ ạ ướng SGDBĐS là 

n i di n ra các giao d ch mua bán, chuy n nhơ ễ ị ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuêạ  

mua b t đ ng s n mà không th c hi n các d ch v  môi gi i khác. N u LKDBĐSấ ộ ả ự ệ ị ụ ớ ế  năm 2006 li t kê các n i dung thu c ho t đ ng kinh doanh d ch v  b t đ ng s n thìệ ộ ộ ạ ộ ị ụ ấ ộ ả  LKDBĐS năm 2014 quy đ nh theo hị ướng li t kê các ho t đ ng c  th  mà SGDBĐSệ ạ ộ ụ ể  

được ti n hành bao g m: M t là, Th c hi n vi c giao d ch mua bán, chuy nế ồ ộ ự ệ ệ ị ể  

nhượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n. Hai là, T  ch c vi cạ ấ ộ ả ổ ứ ệ  bán, chuy n nhể ượng, cho thuê, cho thuê mua b t đ ng s n; gi i thi u, niêm y t,ấ ộ ả ớ ệ ế  cung c p công khai thông tin v  b t đ ng s n cho các bên tham gia có nhu c u giaoấ ề ấ ộ ả ầ  

d ch; ki m tra gi y t  v  b t đ ng s n b o đ m đ  đi u ki n đị ể ấ ờ ề ấ ộ ả ả ả ủ ề ệ ược giao d ch; làmị  trung gian cho các bên trao đ i, đàm phán và ký k t h p đ ng mua bán, chuy nổ ế ợ ồ ể  

nhượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n. ạ ấ ộ ả

Đ  phù h p v i pháp lu t v  giá và pháp lu t v  qu ng cáo, cũng nh  h nể ợ ớ ậ ề ậ ề ả ư ạ  

ch  tình tr ng trùng l p, ch ng chéo gi a LKDBĐS năm 2014 và các văn b n lu tế ạ ắ ồ ữ ả ậ  khác, LKDBĐS năm 2014 quy đ nh kinh doanh d ch v  b t đ ng s n không có d chị ị ụ ấ ộ ả ị  

v  đ u giá, đ nh giá và qu ng cáo b t đ ng s n mà ch  bao g m: D ch v  môi gi iụ ấ ị ả ấ ộ ả ỉ ồ ị ụ ớ  

b t đ ng s n, d ch v  SGDBĐS, d ch v  t  v n b t đ ng s n và d ch v  qu n lýấ ộ ả ị ụ ị ụ ư ấ ấ ộ ả ị ụ ả  

b t đ ng s n. Nguyên nhân là do d ch v  đ nh giá b t đ ng s n đòi h i yêu c uấ ộ ả ị ụ ị ấ ộ ả ỏ ầ  chuyên môn, kh  năng nh y bén v i th  trả ạ ớ ị ường n m b t đắ ắ ược quy ho ch, nhu c u,ạ ầ  

xu th  c a th  trế ủ ị ường. Là ho t đ ng giúp ch  đ u t , nh ng ngạ ộ ủ ầ ư ữ ười có tài s n xácả  

đ nh đị ược giá tr  c a b t đ ng s n đ  ph c v  cho nhi u m c đích khác nhau. Đâyị ủ ấ ộ ả ể ụ ụ ề ụ  

là ho t đ ng kinh doanh đ c bi t, trạ ộ ặ ệ ước khi có LKDBĐS năm 2006 thì ho t đ ngạ ộ  

đ nh giá b t đ ng s n đị ấ ộ ả ược g i là ho t đ ng kinh doanh nói chung c a các công tyọ ạ ộ ủ  

có ch c năng đ nh giá tài s n, nh ng không đứ ị ả ư ược coi là kinh doanh d ch v  b tị ụ ấ  

đ ng s n. Các doanh nghi p tham gia lĩnh v c này ph i độ ả ệ ự ả ược B  Tài chính côngộ  

nh n và các cá nhân ho t đ ng đ nh giá ph i có th  th m đ nh viên v  giá do Bậ ạ ộ ị ả ẻ ẩ ị ề ộ Tài chính c p; vi c đ nh giá b t đ ng s n cũng đấ ệ ị ấ ộ ả ược th c hi n gi ng nh  vi cự ệ ố ư ệ  

đ nh giá tài s n nói chung. Đ  th c hi n d ch v  này thì các doanh nghi p có thị ả ể ự ệ ị ụ ệ ể đăng   ký   kinh   doanh   d ch   v   đ nh   giá   b t   đ ng   s n   đ c   l p   ho c   thành   l pị ụ ị ấ ộ ả ộ ậ ặ ậ  SGDBĐS. Theo quy đ nh, sàn giao d ch mu n th c hi n d ch v  đ nh giá b t đ ngị ị ố ự ệ ị ụ ị ấ ộ  

s n thì ph i có ít nh t 2 ngả ả ấ ười có ch ng ch  đ nh giá do c  quan có th m quy nứ ỉ ị ơ ẩ ề  

c p. Tuy nhiên, d ch v  đ nh giá b t đ ng s n th c ch t là d ch v  th m đ nh giáấ ị ụ ị ấ ộ ả ự ấ ị ụ ẩ ị  

quy đ nh t i pháp lu t v  giá mà đ i tị ạ ậ ề ố ượng đ nh giá là b t đ ng s n, vì v y nguyênị ấ ộ ả ậ  

t c, các ho t đ ng liên quan đ n d ch v  này ph i đắ ạ ộ ế ị ụ ả ược th c hi n theo quy đ nhự ệ ị  

c a pháp lu t v  giá đ  đ m b o tính chuyên ngành, th ng nh t và đ ng b  v i cácủ ậ ề ể ả ả ố ấ ồ ộ ớ  văn b n pháp lu t có liên quan. ả ậ

Đ u giá BĐS đấ ược th c hi n gi ng nh  vi c đ u giá các tài s n khác, doanhự ệ ố ư ệ ấ ả  nghi p kinh doanh d ch v  đ u giá ph i có ngệ ị ụ ấ ả ười có Th  đ u giá viên do B  Tẻ ấ ộ ư pháp c p. Pháp lu t hi n nay quy đ nh, SGDBĐS đấ ậ ệ ị ược ho t đ ng đ u giá và vi cạ ộ ấ ệ  

đ u giá ph i tuân th  quy đ nh c a pháp lu t dân s  Đ u giá BĐS đấ ả ủ ị ủ ậ ự ấ ược hi u làể  

vi c bán, chuy n nhệ ể ượng b t đ ng s n công khai đ  ch n ngấ ộ ả ể ọ ười mua, người nh nậ  chuy n nhể ượng b t đ ng s n tr  giá cao nh t theo th  t c đ u giá tài s n. Khácấ ộ ả ả ấ ủ ụ ấ ả  

v i các hình th c cung c p d ch v  b t đ ng s n khác, pháp lu t không quy đ nhớ ứ ấ ị ụ ấ ộ ả ậ ị  quy n và nghĩa v  c a các ch  th  tham gia d ch v  đ u giá, các bên t  th a thu nề ụ ủ ủ ể ị ụ ấ ự ỏ ậ  

v  hình th c, n i dung đ u giá, quy n, nghĩa v  và giá d ch v  đ u giá trong h pề ứ ộ ấ ề ụ ị ụ ấ ợ  

đ ng d ch v  Tuy nhiên do quy đ nh c a Ngh  đ nh 17/2010/NĐ­CP ngày 04/3/2010ồ ị ụ ị ủ ị ị  

c a Chính ph  v  bán đ u giá tài s n thì không có quy đ nh đ i v i cá nhân kinhủ ủ ề ấ ả ị ố ớ  doanh d ch v  đ u giá b t đ ng s n mà ch  có t  ch c bán đ u giá chuyên nghi p,ị ụ ấ ấ ộ ả ỉ ổ ứ ấ ệ  nguyên t c, ho t đ ng v  đ u giá b t đ ng s n ph i th c hi n theo pháp lu t vắ ạ ộ ề ấ ấ ộ ả ả ự ệ ậ ề giá. 

D ch v  qu ng cáo b t đ ng s n đị ụ ả ấ ộ ả ược coi là d ch v  kinh doanh b t đ ngị ụ ấ ộ  

s n, d ch v  này có th  đăng ký đ c l p ho c do SGDBĐS th c hi nả ị ụ ể ộ ậ ặ ự ệ 11. Theo đó, 

qu ng cáo b t đ ng s n đả ấ ộ ả ược th c hi n thông qua SGDBĐS, trên phự ệ ương ti nệ  thông tin đ i chúng ho c các phạ ặ ương ti n khác. Sàn giao d ch chính là n i các chệ ị ơ ủ 

th  kinh doanh qu ng cáo s n ph m b t đ ng s n c a mình, là đi m đ n cho cể ả ả ẩ ấ ộ ả ủ ể ế ả khách hàng cung và c u trên th  trầ ị ường b t đ ng s n, là hình th c qu ng bá riêngấ ộ ả ứ ả  

bi t các s n ph m b t đ ng s n. Qu ng cáo b t đ ng s n đệ ả ẩ ấ ộ ả ả ấ ộ ả ược th c hi n d a trênự ệ ự  

s  th a thu n c a các bên v  hình th c, n i dung qu ng cáo, quy n, nghĩa v  c aự ỏ ậ ủ ề ứ ộ ả ề ụ ủ  các bên và giá d ch v  qu ng cáo. Tuy nhiên, qu ng cáo b t đ ng s n th c ch tị ụ ả ả ấ ộ ả ự ấ  

11 Nguy n Quang Tuy n (2012), Pháp lu t v  kinh doanh d ch v  b t đ ng s n   Vi t Nam, NXB T  pháp, ễ ế ậ ề ị ụ ấ ộ ả ở ệ ư  

Hà N i, trang 168 ộ

cũng là các ho t đ ng d ch v  qu ng cáo đạ ộ ị ụ ả ược quy đ nh t i pháp lu t v  qu ngị ạ ậ ề ả  cáo. 

Nh  v y, theo quy đ nh m i, sàn giao d ch không ti n hành các d ch v  đ uư ậ ị ớ ị ế ị ụ ấ  giá, đ nh giá và qu ng cáo BĐS mà các d ch v  này do các t  ch c chuyên nghi pị ả ị ụ ổ ứ ệ  

ti n hành. Ngày 01/7/2015, LKDBĐS năm 2014 có hi u l c thì bên c nh vi c tr cế ệ ự ạ ệ ự  

ti p th c hi n giao d ch mua bán, chuy n nhế ự ệ ị ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuêạ  mua BĐS, SGDBĐS ti p t c th c hi n nhi m v  là t  ch c trung gian đ ng ra tế ụ ự ệ ệ ụ ổ ứ ứ ổ 

ch c vi c mua bán, chuy n nhứ ệ ể ượng; gi i thi u, niêm y t, cung c p công khai thôngớ ệ ế ấ  tin v  b t đ ng s n cho các bên tham gia có nhu c u giao d ch; ti n hành ki m traề ấ ộ ả ầ ị ế ể  

gi y t  v  b t đ ng s n b o đ m đ  đi u ki n đấ ờ ề ấ ộ ả ả ả ủ ề ệ ược giao d ch giúp các bên thamị  gia giao d ch; làm trung gian cho các bên trao đ i, đàm phán và ký k t h p đ ng muaị ổ ế ợ ồ  bán, chuy n nhể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n. Nói cáchạ ấ ộ ả  khác, sàn được ho t đ ng môi gi i trong các giao d ch b t đ ng s n. ạ ộ ớ ị ấ ộ ả

Trong khi LKDBĐS năm 2006 cho phép ngoài làm trung gian bán hàng, cho thuê hàng hóa BĐS, SGDBĐS cũng có quy n th c hi n môi gi i BĐS nh  cácề ự ệ ớ ư  

trường h p môi gi i khác đ  hợ ớ ể ưởng thù lao. Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 không quy đ nh đi u này. ị ề

V i s  phát tri n không ng ng c a th  trớ ự ể ừ ủ ị ường BĐS, sàn giao d ch BĐS ị ở 

Vi t Nam đã hình thành nh  m t t t y u khách quan. Ti m năng và quy mô c a thệ ư ộ ấ ế ề ủ ị 

trường BĐS   Vi t Nam còn r t l n. Vi c cho phép doanh nghi p th c hi n d chở ệ ấ ớ ệ ệ ự ệ ị  

v  sàn giao d ch BĐS v i mô hình phù h p, chi n lụ ị ớ ợ ế ược phát tri n h p lý s  thúcể ợ ẽ  

đ y th  trẩ ị ường, kích thích nhu c u, m  r ng kênh phân ph i, gián ti p hình thành vàầ ở ộ ố ế  làm tăng giá tr  c a b t đ ng s n. Qua đó t o đi u ki n thu n l i cho các nhà đ uị ủ ấ ộ ả ạ ề ệ ậ ợ ầ  

t  b t đ ng s n rút ng n th i gian thu h i v n, tái đ u t , b o đ m hi u qu  kinhư ấ ộ ả ắ ờ ồ ố ầ ư ả ả ệ ả  

t , tăng uy tín và tính h p d n cho nhà đ u t , ngế ấ ẫ ầ ư ười tiêu dùng có c  h i đơ ộ ượ  c

ph c v  t t h n. Tuy có th i gian hình thành ch a lâu nh ng nh ng năm g n đâyụ ụ ố ơ ờ ư ư ữ ầ  sàn giao d ch b t đ ng s n   Vi t Nam đã có nh ng bị ấ ộ ả ở ệ ữ ước phát tri n m nh m , huyể ạ ẽ  

đ ng độ ược nhi u ngu n v n trong nề ồ ố ước, v n đ u t  nố ầ ư ước ngoài tham gia t o l pạ ậ  

c  s  v t ch t cho các ngành kinh t  phát tri n; nh ng thành t  m i c a th  trơ ở ậ ấ ế ể ữ ố ớ ủ ị ườ  ng

nh  h  th ng SGDBĐS, các t  ch c d ch v  h  tr  th  trư ệ ố ổ ứ ị ụ ỗ ợ ị ường nh  môi gi i b tư ớ ấ  

đ ng s n, t  v n b t đ ng s n, qu n lý b t đ ng s n  đang d n độ ả ư ấ ấ ộ ả ả ấ ộ ả ầ ược hình thành 

và đi vào ho t đ ng. ạ ộ

2.3.2. Th c hi n vi c giao d ch mua bán, chuy n nhự ệ ệ ị ể ượng, cho thuê, cho thuê 

l i, cho thuê mua b t đ ng s nạ ấ ộ ả

Theo kho n 6, Đi u 3 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014,  ả ề ậ ấ ộ ả sàn giao 

d ch b t đ ng s n là n i di n ra các giao d ch v  mua bán, chuy n nh ị ấ ộ ả ơ ễ ị ề ể ượ ng, cho   thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n ạ ấ ộ ả  Đ  th c hi n vai trò trên, Đi u 70ể ự ệ ề  

Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 quy đ nh n i dung ho t đ ng c a sàn giaoậ ấ ộ ả ị ộ ạ ộ ủ  

s n cho các bên tham gia có nhu c u giao d ch; ki m tra gi y t  v  b t đ ng s nả ầ ị ể ấ ờ ề ấ ộ ả  

b o đ m đ  đi u ki n đả ả ủ ề ệ ược giao d ch; làm trung gian cho các bên trao đ i, đàmị ổ  phán và ký k t h p đ ng mua bán, chuy n nhế ợ ồ ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuêạ  mua b t đ ng s n.ấ ộ ả

Đ  thành l p sàn giao d ch BĐS, t  ch c, cá nhân kinh doanh d ch v  sànể ậ ị ổ ứ ị ụ  giao d ch BĐS ph i thành l p doanh nghi p. Có th  th y khác v i ch  đ nh sàn giaoị ả ậ ệ ể ấ ớ ế ị  

d ch BĐS trong Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2006, sàn giao d ch BĐS trongị ậ ấ ộ ả ị  

Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 không mang t  cách pháp nhân n a màậ ấ ộ ả ư ữ  

ph i s  d ng s  d ng t  cách pháp nhân c a doanh nghi p kinh doanh d ch v  sànả ử ụ ử ụ ư ủ ệ ị ụ  giao d ch BĐS đ  ho t đ ng. Nh  v y, vi c th c hi n giao d ch mua bán, chuy nị ể ạ ộ ư ậ ệ ự ệ ị ể  

nhượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS s  do sàn giao d ch BĐS th cạ ẽ ị ự  

hi n dệ ướ ưi t  cách pháp nhân c a doanh nghi p.ủ ệ

Doanh nghi p s  là ch  th  trong giao d ch mua bán, chuy n nhệ ẽ ủ ể ị ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS trên th  trạ ị ường ch  không ph i sàn giao d chứ ả ị  BĐS. Sau khi th c hi n các giao d ch mua BĐS, doanh nghi p s  t  ch c bán,ự ệ ị ệ ẽ ổ ứ  chuy n nhể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao d chạ ị  

BĐS c a chính doanh nghi p mình ho c tham gia vào sàn giao d ch c a doanhủ ệ ặ ị ủ  nghi p khác. Ngoài ra, doanh nghi p có th  t  mình tr c ti p tham gia vào các giaoệ ệ ể ự ự ế  

d ch trên mà không c n thông qua sàn giao d ch nào do Lu t Kinh doanh b t đ ngị ầ ị ậ ấ ộ  

s n năm 2014 đã b  quy đ nh b t bu c giao d ch BĐS ph i thông qua sàn. Tuyả ỏ ị ắ ộ ị ả  nhiên, các doanh nghi p kinh doanh d ch v  sàn giao d ch BĐS thệ ị ụ ị ường s  rao bán,ẽ  chuy n nhể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS ngay trên chính sàn giaoạ  

d ch BĐS c a mình đ  nâng cao hi u qu  ho t đ ng c a sàn. Đây cũng chính làị ủ ể ệ ả ạ ộ ủ  

m t trong các nguyên nhân Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 b  quy đ nhộ ậ ấ ộ ả ỏ ị  

b t bu c các giao d ch BĐS ph i đắ ộ ị ả ược th c hi n thông qua sàn giao d ch BĐS b iự ệ ị ở  

nh  v y, th  trư ậ ị ường s  t  đ ng đào th i các sàn ho t đ ng không hi u qu , khôngẽ ự ộ ả ạ ộ ệ ả  

th c hi n các giao d ch mua bán, chuy n nhự ệ ị ể ượng, thuê, thuê mua BĐS mà chỉ 

hưởng phí qua các ho t đ ng môi gi i, t  v n,… Nh ng sàn giao d ch đó s  ph iạ ộ ớ ư ấ ữ ị ẽ ả  

t  đ ng đóng c a do th  trự ộ ử ị ường BĐS ngày càng có nhi u bi n chuy n.ề ế ể

Khi tham gia vào các giao d ch mua bán, chuy n nhị ể ượng, cho thuê, cho thuê 

l i, cho thuê mua BĐS, doanh nghi p và các bên trong quan h  này ph i thi t l pạ ệ ệ ả ế ậ  quan h  h p đ ng. Nh ng lo i h p đ ng này đệ ợ ồ ữ ạ ợ ồ ược quy đ nh m u t i Đi u 6, Đi uị ẫ ạ ề ề  

7 Ngh  đ nh s  76/2015/NĐ­CP quy đ nh chi ti t thi hành m t s  đi u c a Lu tị ị ố ị ế ộ ố ề ủ ậ  Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014, bao g m các h p đ ng sau:ấ ộ ả ồ ợ ồ

B n là, ố  h p đ ng chuy n nhợ ồ ể ượng, cho thuê, cho thuê l i quy n s  d ng đ t.ạ ề ử ụ ấ

V   hình   th c,   vi c   giao   k t   và   th c   hi n   h p   đ ng   mua   bán,   chuy nề ứ ệ ế ự ệ ợ ồ ể  

nhượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS trên sàn giao d ch BĐS tuân thạ ị ủ theo quy đ nh c a Lu t đ t đai năm 2013, Lu t Nhà   năm 2014, Lu t Kinh doanhị ủ ậ ấ ậ ở ậ  

b t đ ng s n năm 2014, B  lu t Dân s  năm 2015 cùng các ngh  đ nh, thông tấ ộ ả ộ ậ ự ị ị ư 

hướng d n thi hành. V  n i dung, các bên t  do th a thu n v i nhau v  các đi uẫ ề ộ ự ỏ ậ ớ ề ề  

kho n trong h p đ ng, đ ng th i v n ph i đ m b o tuân th  các quy đ nh trong cácả ợ ồ ồ ờ ẫ ả ả ả ủ ị  văn b n lu t nói trên.ả ậ

Đ  đ m b o tính công khai, minh b ch c a các BĐS để ả ả ạ ủ ược đ a vào giao d ch,ư ị  doanh nghi p ph i công khai thông tin v  các BĐS đó t i trang thông tin đi n tệ ả ề ạ ệ ử 

c a doanh nghi p và đ c bi t là t i sàn giao d ch BĐS n u doanh nghi p th c hi nủ ệ ặ ệ ạ ị ế ệ ự ệ  giao d ch mua bán, chuy n nhị ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS quaạ  sàn giao d ch BĐS c a mình ho c c a doanh nghi p khácị ủ ặ ủ ệ 12

2.3.3. T  ch c vi c mua bán, chuy n nhổ ứ ệ ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê ạ

mua b t đ ng s nấ ộ ả

Sàn giao d ch BĐS đị ược ví nh  “ch  đ c bi t” hay “ch  chuyên bi t” đ  tư ợ ặ ệ ợ ệ ể ổ 

ch c các giao d ch v  BĐS theo  y quy n c a ch  BĐS. Trứ ị ề ủ ề ủ ủ ước khi Lu t Kinhậ  doanh b t đ ng s n năm 2014 có hi u l c, các t  ch c, cá nhân kinh doanh b tấ ộ ả ệ ự ổ ứ ấ  

đ ng s n ph i bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao d ch BĐS. Tuyộ ả ả ị  nhiên, theo pháp lu t hi n hành v  kinh doanh BĐS thì đây không còn là đi u b tậ ệ ề ề ắ  

bu c n a. Đi u này xu t phát t  th c ti n c a ho t đ ng mua bán, thuê, thuê muaộ ữ ề ấ ừ ự ễ ủ ạ ộ  BĐS thông qua sàn giao d ch BĐS: S  lị ố ượng các giao d ch đăng ký qua sàn chi mị ế  

m t t  l  r t nh  do ch  BĐS không có đ  gi y t  đ  tham gia giao d ch trên sàn;ộ ỉ ệ ấ ỏ ủ ủ ấ ờ ể ị  các giao d ch mua bán BĐS có giá tr  cao thì m c thu  ph i đóng là không nhị ị ứ ế ả ỏ khi n các giao d ch này thế ị ường có xu hướng “trao tay”;…13  Vì nh ng b t c p t nữ ấ ậ ồ  

t i không ch  trong ho t đ ng c a sàn giao d ch mà t n t i c  trên th  trạ ỉ ạ ộ ủ ị ồ ạ ả ị ường cũng 

nh  trong v n đ  pháp lí, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 không còn quyư ấ ề ậ ấ ộ ả  

đ nh b t bu c các giao d ch bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS qua sàn giao d ch BĐSị ắ ộ ị ị  

n a mà đi u này ch  còn mang tính khuy n khích đ  đ m b o tính minh b ch c aữ ề ỉ ế ể ả ả ạ ủ  

th  trị ường BĐS

12 Xem thêm Đi u 6 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 ề ậ ấ ộ ả

13 Xem thêm Hoàn thi n pháp lu t v  sàn giao d ch kinh doanh b t đ ng s n   Vi t Namệ ậ ề ị ấ ộ ả ở ệ , PGS. TS. Doãn 

H ng Nhung (ch  biên), NXB Đ i h c Qu c gia Hà N i, 2009, trang 72, 73 ồ ủ ạ ọ ố ộ

Khác v i th c hi n vi c giao d ch mua bán, chuy n nhớ ự ệ ệ ị ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS nêu trên, vi c t  ch c vi c bán, chuy n nhạ ệ ổ ứ ệ ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS là m t ho t đ ng khác c a sàn giao d ch BĐS.ạ ộ ạ ộ ủ ị  Sàn giao d ch BĐS có th  t  ch c cho các cá nhân, doanh nghi p, t  ch c khác thamị ể ổ ứ ệ ổ ứ  gia vào các giao d ch kinh doanh BĐS hay th m chí t  ch c các giao d ch đ i v iị ậ ổ ứ ị ố ớ  BĐS c a doanh nghi p trên sàn giao d ch BĐS c a mình. Các cá nhân, t  ch c sủ ệ ị ủ ổ ứ ở 

h u BĐS và có nhu c u mua bán, chuy n nhữ ầ ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuêạ  mua BĐS đó có th  t  mình t  ch c vi c th c hi n các giao d ch đó cho b n thân.ể ự ổ ứ ệ ự ệ ị ả  Tuy nhiên, cá nhân, t  ch c đó s  ph i t n nhi u th i gian và chi phí đ  tìm ki mổ ứ ẽ ả ố ề ờ ể ế  

đ i tác, d ch v  môi gi i, d ch v  t  v n pháp lý, công c  qu ng cáo,… Vi c thamố ị ụ ớ ị ụ ư ấ ụ ả ệ  gia vào sàn giao d ch BĐS s  giúp h  ti t ki m đị ẽ ọ ế ệ ược th i gian, chi phí và s c l cờ ứ ự  

b i các sàn giao d ch thở ị ường cung c p luôn các d ch v  đi kèm nh  d ch v  môi gi iấ ị ụ ư ị ụ ớ  BĐS, d ch v  đ nh giá BĐS, d ch v  t  v n BĐS, d ch v  qu ng cáo BĐS, d ch vị ụ ị ị ụ ư ấ ị ụ ả ị ụ 

đ u giá BĐS hay d ch v  qu n lí BĐS.ấ ị ụ ả

Có th  nói sàn giao d ch BĐS cung c p các l i ích cho c  2 đ i tể ị ấ ợ ả ố ượng: các 

ch  đ u t , ch  BĐS và các cá nhân, t  ch c có nhu c u mua, thuê, thuê l i, thuêủ ầ ư ủ ổ ứ ầ ạ  mua BĐS. Đ i v i các ch  đ u t , ch  d  án, ch  BĐS, h  có nhi u c  h i đố ớ ủ ầ ư ủ ự ủ ọ ề ơ ộ ể 

ti p c n ngu n thông tin v  khách hàng, s  phong phú, đa d ng v  c u BĐS, t  đóế ậ ồ ề ự ạ ề ầ ừ  xây d ng đự ược các chương trình bán hàng hi u qu  Thêm vào đó, các sàn giao d chệ ả ị  BĐS cũng là kênh qu ng cáo, ti p th  h u hi u cho các ch  th  này. Còn đ i v iả ế ị ữ ệ ủ ể ố ớ  các cá nhân, t  ch c có nhu c u mua, thuê, thuê l i, thuê mua BĐS, h  có c  h iổ ứ ầ ạ ọ ơ ộ  

ti p c n các BĐS phong phú, đa d ng cũng nh  ti p c n đế ậ ạ ư ế ậ ược đ i ngũ chuyên viênộ  môi gi i, t  v n chuyên nghi p đ  t  đó l a ch n ra đớ ư ấ ệ ể ừ ự ọ ược s n ph m thích h pả ẩ ợ  

nh t v i mình.ấ ớ 14

Các ch  đ u t , ch  d  án BĐS, các doanh nghi p, t  ch c, cá nhân là chủ ầ ư ủ ự ệ ổ ứ ủ BĐS khi tham gia vào sàn giao d ch BĐS ph i công khai thông tin v  BĐS mà mìnhị ả ề  

đ a vào kinh doanh t i sàn giao d ch BĐS đó. Vào giai đo n Lu t Kinh doanh b tư ạ ị ạ ậ ấ  

đ ng s n năm 2006 v n còn hi u l c, các giao d ch BĐS qua sàn giao d ch BĐSộ ả ẫ ệ ự ị ị  

14 Xem thêm Pháp lu t v  kinh doanh d ch v  b t đ ng s n   Vi t Nam, PGS. TS. Nguy n Quang Tuy n ậ ề ị ụ ấ ộ ả ở ệ ễ ế   (ch  biên), NXB T  pháp, 2012, trang 152, 153 ủ ư

ph i đả ược th c hi n theo các quy t c lu t đ nh do lúc b y gi , các giao d ch BĐSự ệ ắ ậ ị ấ ờ ị  

b t bu c ph i đắ ộ ả ược th c hi n qua sàn giao d ch BĐS. Nh ng pháp lu t kinh doanhự ệ ị ư ậ  

b t đ ng s n hi n hành đã b  quy đ nh này nên trình t , th  t c giao d ch BĐS quaấ ộ ả ệ ỏ ị ự ủ ụ ị  sàn giao d ch BĐS đị ược th c hi n d a trên h p đ ng c a doanh nghi p kinh doanhự ệ ự ợ ồ ủ ệ  

d ch v  sàn giao d ch BĐS và các cá nhân, t  ch c tham gia sàn giao d ch kinh doanhị ụ ị ổ ứ ị  BĐS đó. Tuy nhiên, các bên v n có th  so n th o h p đ ng d a trên Thông t  sẫ ể ạ ả ợ ồ ự ư ố 13/2008/TT­BXD15, trong đó có hướng d n v  giao d ch BĐS qua sàn giao d ch BĐSẫ ề ị ị  

nh  sau: Sàn giao d ch BĐS ph i công khai các thông tin v  BĐS c n bán, chuy nư ị ả ề ầ ể  

nhượng, cho thuê, cho thuê l i, thuê mua t i sàn giao d ch đ  khách hàng bi t vàạ ạ ị ể ế  đăng ký giao d ch. Khi h t th i h n công khai các thông tin v  BĐS, sàn giao d chị ế ờ ạ ề ị  BĐS được u  quy n s  t  ch c vi c bán, chuy n nhỷ ề ẽ ổ ứ ệ ể ượng, cho thuê, cho thuê l i,ạ  thuê mua BĐS đã công khai. Trường h p cùng m t lo i BĐS mà có t  hai kháchợ ộ ạ ừ  hàng đăng ký tr  lên thì sàn giao d ch b t đ ng s n ph i th c hi n vi c l a ch nở ị ấ ộ ả ả ự ệ ệ ự ọ  khách hàng theo phương th c b c thăm ho c đ u giá. Vi c đ t c c trứ ố ặ ấ ệ ặ ọ ước khi tri nể  khai b c thăm ho c đ u giá b t đ ng s n do các bên tho  thu n. Sàn giao d ch BĐSố ặ ấ ấ ộ ả ả ậ ị  

có trách nhi m xác nh n BĐS c a cá nhân, doanh nghi p kinh doanh BĐS đệ ậ ủ ệ ượ  cgiao d ch theo đúng quy đ nh c a pháp lu t.ị ị ủ ậ 16 

Quy trình th c hi n các ho t đ ng khi khách hàng t i sàn giao d ch thự ệ ạ ộ ớ ị ườ  ng

được th c hi n theo các bự ệ ước sau: (1) Khách hàng được ti p c n các thông tin chiế ậ  

ti t v  các lo i BĐS mà sàn cung c p; (2) Sau khi tìm hi u thông tin, khách hàng cóế ề ạ ấ ể  

th  g p B  ph n ti p khách ho c các nhân viên L  tân t i qu y đ  ph n ánh vể ặ ộ ậ ế ặ ễ ạ ầ ể ả ề nhu c u c a mình; (3) B  ph n ti p khách ho c qu y L  tân s  chuy n thông tin,ầ ủ ộ ậ ế ặ ầ ễ ẽ ể  yêu c u c a khách hàng cho b  ph n chuyên viên phân tích các nhu c u c a kháchầ ủ ộ ậ ầ ủ  hàng c  th ; (4) Sau khi phân tích, chuyên viên ph  trách v  lĩnh v c mà khách hàngụ ể ụ ề ự  yêu c u s  tr c ti p làm vi c v i khách hàng (ho t đ ng này có th  bao g m tầ ẽ ự ế ệ ớ ạ ộ ể ồ ư 

v n m t s  lo i BĐS cho khách hàng l a ch n, đ a khách hàng đi th c đ a, h  trấ ộ ố ạ ự ọ ư ự ị ỗ ợ 

15 Thông t  s  13/2008/TT­BXD v  h ư ố ề ướ ng d n th c hi n m t s  n i dung c a Ngh  đ nh s  153/2007/NĐ­ ẫ ự ệ ộ ố ộ ủ ị ị ố

CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 c a Chính ph  quy đ nh chi ti t và h ủ ủ ị ế ướ ng d n thi hành Lu t Kinh doanh b t ẫ ậ ấ  

đ ng s n ộ ả

16 Xem thêm Thông t  s  13/2008/TT­BXD ư ố

khách hàng đàm phán giá c , kí k t h p đ ng,… (5) Sau khi hoàn thành thả ế ợ ồ ương v ,ụ  khách hàng thanh toán chi phí cho sàn; trường h p khách hàng ch a tìm đợ ư ược BĐS đúng nhu c u nh ng v n yêu c u sàn ti p t c tìm ki m BĐS đúng tiêu chí thì khi cóầ ư ẫ ầ ế ụ ế  thông tin phù h p, sàn s  báo l i cho khách hàng.ợ ẽ ạ 17

2.3.4. Gi i thi u, niêm y t, cung c p công khai thông tin v  b t đ ng s n cho ớ ệ ế ấ ề ấ ộ ả

các bên tham gia có nhu c u giao d chầ ị

Đ  sàn giao d ch BĐS t  ch c có hi u qu  vi c mua bán, chuy n nhể ị ổ ứ ệ ả ệ ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS, ho t đ ng gi i thi u, niêm y t, cung c pạ ạ ộ ớ ệ ế ấ  công khai thông tin v  BĐS là không th  thi u.ề ể ế

Khi khách hàng có nhu c u mua, thuê, thuê l i hay thuê mua BĐS, sàn giaoầ ạ  

d ch BĐS ph i gi i thi u thông tin v  BĐS cho khách hàng, trong đó có các thôngị ả ớ ệ ề  tin c  b n sau: (1) Lo i b t đ ng s n; (2) V  trí b t đ ng s n; (3) Quy mô c a b tơ ả ạ ấ ộ ả ị ấ ộ ả ủ ấ  

đ ng s n; (4) Đ c đi m, tính ch t, công năng s  d ng, ch t lộ ả ặ ể ấ ử ụ ấ ượng c a b t đ ngủ ấ ộ  

s n; thông tin v  t ng lo i m c đích s  d ng và ph n di n tích s  d ng chung đ iả ề ừ ạ ụ ử ụ ầ ệ ử ụ ố  

v i b t đ ng s n là tòa nhà h n h p nhi u m c đích s  d ng, nhà chung c  Đ ngớ ấ ộ ả ỗ ợ ề ụ ử ụ ư ồ  

th i, sàn giao d ch ph i công khai các thông tin liên quan m t thi t đ n BĐS mà cóờ ị ả ậ ế ế  

th   nh hể ả ướng đ n quy n l i và nghĩa v  c a khách hàng nh : thông tin v  quyế ề ợ ụ ủ ư ề  

ho ch có liên quan đ n BĐS; th c tr ng các công trình h  t ng, d ch v  liên quanạ ế ự ạ ạ ầ ị ụ  

đ n BĐS; h  s , gi y t  v  quy n s  h u nhà, công trình xây d ng, quy n sế ồ ơ ấ ờ ề ề ở ữ ự ề ử 

d ng đ t và gi y t  có liên quan đ n vi c đ u t  xây d ng BĐS; các h n ch  vụ ấ ấ ờ ế ệ ầ ư ự ạ ế ề quy n s  h u, quy n s  d ng BĐS (n u có); giá bán, chuy n nhề ở ữ ề ử ụ ế ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS;…ạ

Đi u 71 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 quy đ nh v  quy n c aề ậ ấ ộ ả ị ề ề ủ  doanh nghi p kinh doanh d ch v  sàn giao d ch BĐS nh  sau:ệ ị ụ ị ư

M t là ộ , yêu c u khách hàng cung c p h  s , thông tin v  BĐS đầ ấ ồ ơ ề ược đ a lênư  sàn

Hai là, t  ch i đ a lên sàn các BĐS không đ  đi u ki n đ a vào kinh doanh.ừ ố ư ủ ề ệ ư

17 Xem thêm Hoàn thi n pháp lu t v  sàn giao d ch kinh doanh b t đ ng s n   Vi t Namệ ậ ề ị ấ ộ ả ở ệ , PGS. TS. Doãn 

H ng Nhung (ch  biên), NXB Đ i h c Qu c gia Hà N i, 2009, trang 66, 67 ồ ủ ạ ọ ố ộ

Ba là, được thu phí d ch v  c a khách hàng có BĐS đị ụ ủ ược đ a lên sàn giaoư  

d ch.ị

B n là ố , yêu c u khách hàng b i thầ ồ ường thi t h i do l i c a khách hàng gâyệ ạ ỗ ủ  ra

Năm là, các quy n khác trong h p đ ng.ề ợ ồ

Nh  v y, các cá nhân, t  ch c là ch  s  h u BĐS ph i công khai thông tinư ậ ổ ứ ủ ở ữ ả  

c a b n thân và c a BĐS cho sàn giao d ch BĐS đ  sàn niêm y t. T  đó, doanhủ ả ủ ị ể ế ừ  nghi p kinh doanh d ch v  sàn giao d ch BĐS s  xem xét có niêm y t các thông tinệ ị ụ ị ẽ ế  này lên sàn giao d ch c a mình không. Doanh nghi p có th  t  ch i đ a lên sàn cácị ủ ệ ể ừ ố ư  BĐS không đ  đi u ki n, có nghĩa là không công khai đ  các thông tin theo Đi u 6ủ ề ệ ủ ề  

Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 v  công khai thông tin BĐS đ a vào kinhậ ấ ộ ả ề ư  doanh.18 Các thông tin được niêm y t là các thông tin chính th c, b i v y, các cáế ứ ở ậ  nhân, t  ch c công khai thông tin ph i ch u trách nhi m v  các thông tin mà mình đãổ ứ ả ị ệ ề  cung c p. Trấ ường h p vi c cung c p thông tin sai l ch c a cá nhân, t  ch c gây raợ ệ ấ ệ ủ ổ ứ  thi t h i cho doanh nghi p kinh doanh d ch v  sàn giao d ch BĐS thì doanh nghi pệ ạ ệ ị ụ ị ệ  

đó có quy n đòi b i thề ồ ường theo h p đ ng (n u có đi u kho n này trong h p đ ng)ợ ồ ế ề ả ợ ồ  

ho c yêu c u b i thặ ầ ồ ường ngoài h p đ ng.ợ ồ

V  quy n c a t  ch c, cá nhân tham gia sàn giao d ch BĐS, kho n 1 Đi u 73ề ề ủ ổ ứ ị ả ề  

Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 quy đ nh nh  sau:ậ ấ ộ ả ị ư

M t là, yêu c u doanh nghi p kinh doanh d ch v  sàn giao d ch BĐS cungộ ầ ệ ị ụ ị  

c p h  s , thông tin v  BĐS.ấ ồ ơ ề

Hai là, ký h p đ ng v i doanh nghi p kinh doanh d ch v  sàn giao d ch BĐSợ ồ ớ ệ ị ụ ị  

đ  mua bán, chuy n nhể ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua BĐS.ạ

Ba là, yêu c u doanh nghi p kinh doanh d ch v  sàn giao d ch BĐS b iầ ệ ị ụ ị ồ  

thường thi t h i do l i c a sàn giao d ch BĐS gây ra.ệ ạ ỗ ủ ị