tài liệu tìm hiểu về lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mời các bạn cùng tham khảo tài liệu để nắm chi tiết nội dung nghiên cứu.
Trang 1DANH M C CÁC CH VI T T TỤ Ữ Ế Ắ
BLDS
TSBD
TSHTTTL
N HTTTLƠ
TCTD
TNHH
B lu t dân sộ ậ ự Tài s n b o đ mả ả ả Tài s n hình thành trong tả ương lai Nhà hình thành trong tở ương lai
T ch c tín d ngổ ứ ụ Trách nhi m h u h nệ ữ ạ
Trang 2Đ T V N ĐẶ Ấ Ề
Trong đi u ki n c a n n kinh t th trề ệ ủ ề ế ị ường hi n nay khi mà các giao d chệ ị dân s , thự ương m i đạ ược xác l p ngày càng nhi u thì v n đ t o ra các hànhậ ề ấ ề ạ lang pháp lý phù h p đ cho vi c thu n l i khi chúng ta công nh n nh ng lo iợ ể ệ ậ ợ ậ ữ ạ tài s n hình thành trong tu ng lai đ đ a vào l u thông trong các m i quan hả ơ ể ư ư ố ệ dân s , thự ương m i. Th ch p đu c coi là m t trong nh ng công c pháp lýạ ế ấ ợ ộ ữ ụ
h u hi u đ h n ch nh ng r i ro đ h n ch trong quan h vay v n, tínữ ệ ể ạ ế ữ ủ ể ạ ế ệ ố
d ng. Tài s n dùng đ th ch p r t đa d ng có th là đ ng s n, b t đ ngụ ả ể ế ấ ấ ạ ể ộ ả ấ ộ
s n, tài s n h u hình, vô hình, tài s n hình thành trong tu ng lai…Trong thả ả ữ ả ơ ế
ch p tài s n hình thành trong tấ ả ương lai thì th ch p nhà hình thành trongế ấ ở
tu ng lai là đi n hình và ph bi n hi n nay. Th c ti n hi n này các quy đ nhơ ể ổ ế ệ ự ễ ệ ị pháp lý còn ch a rõ ràng và ch a t o ra đ y đ hành lang pháp lý v ng ch cư ư ạ ầ ủ ữ ắ
đ b o v quy n l i c a các bên trong quan h giao d ch th ch p tài s nể ả ệ ề ợ ủ ệ ị ế ấ ả hình thành trong tu ng lai mà c th là th ch p nhà hình thành trong tơ ụ ể ế ấ ở ươ ng lai. Vi c nghiên c u m t cách có h th ng khoa h c các quy đ nh pháp lu tệ ứ ộ ệ ố ọ ị ậ
v th ch p nhà hình thành trong tru ng lai và vi c đ a vào th c ti n phùề ế ấ ở ơ ệ ư ự ễ
h p v i các giao l u dân s và kinh t là h t s c c p thi t. Chính vì v y emợ ớ ư ự ế ế ứ ấ ế ậ xin l a ch n đ tài s 5 đ phân tích làm bài t p h c kì: ự ọ ề ố ể ậ ọ " Th ch p nhà ế ấ ở hình thành trong t ươ ng lai b t c p và h ấ ậ ướ ng hoàn thi n pháp lu t". ệ ậ Em mong mu n nh ng ý ki n đóng góp c a em s góp ph n hoàn thi n h n n aố ữ ế ủ ẽ ầ ệ ơ ữ các quy đ nh c a pháp lu t hi n hành v th ch p nhà hình thành trongị ủ ậ ệ ề ế ấ ở
tương lai
GI I QUY T V N ĐẢ Ế Ấ Ề
CHƯƠNG 1: LÝ LU N CHUNG V TH CH P NHÀ HÌNH THÀNHẬ Ề Ế Ấ Ở
TRONG TƯƠNG LAI
I Khái quát chung v nhà hình thành trong tề ở ương lai
Trang 31 Khái ni m tài s n hình thành trong tệ ả ương lai
Ngày 24/11/2015 Qu c h i ban hành B lu t Dân s 2015 đã làm sáng t ố ộ ộ ậ ự ỏ thêm khái ni m v tài s n phù h p v i đi u ki n kinh t xã h i hi n nay. ệ ề ả ợ ớ ề ệ ế ộ ệ BLDS 2015 kh ng đ nh: ẳ ị
Th nh t ứ ấ , tài s n bao g m b t đ ng s n và đ ng s n. B t đ ng s n và ả ồ ấ ộ ả ộ ả ấ ộ ả
đ ng s n có th là tài s n hi n có và TSHTTTL [3, kho n 2 Đi u 105]; ộ ả ể ả ệ ả ề
Th hai, ứ TSHTTTL là m t lo i tài s n độ ạ ả ược đi u ch nh trong BLDS. Theo ề ỉ
đó, Đi u 108 B lu t Dân s năm 2015 quy đ nh: ề ộ ậ ự ị
“1. Tài s n hi n có là tài s n đã hình thành và ch th đã xác l p quy n s ả ệ ả ủ ể ậ ề ở
h u, quy n khác đ i v i tài s n tr ữ ề ố ớ ả ướ c ho c t i th i đi m xác l p giao d ch ặ ạ ờ ể ậ ị 2.Tài s n hình thành trong t ả ươ ng lai bao g m: ồ
a) Tài s n ch a hình thành; ả ư
b) Tài s n đã hình thành nh ng ch th xác l p quy n s h u tài s n sau ả ư ủ ể ậ ề ở ữ ả
th i đi m xác l p giao d ch” ờ ể ậ ị
So v i quy đ nh t i Đi u 1 Ngh đ nh s 11/2012/NĐCP v s a đ i, bớ ị ạ ề ị ị ố ề ử ổ ổ sung m t s đi u c a Ngh đ nh s 163/2006/NĐCP v giao d ch b o đ mộ ố ề ủ ị ị ố ề ị ả ả thì: Tài s n hình thành trong tả ương lai m r ng h n, bao g m c tài s n ch aở ộ ơ ồ ả ả ư hình thành t i th i đi m giao k t giao d ch b o đ m.ạ ờ ể ế ị ả ả 1
Căn c vào các khái ni m trên có th rút ra m t vài đ c đi m c a ứ ệ ể ộ ặ ể ủ
TSHTTTL nh sau: ư
Th nh t, ứ ấ TSHTTTL là m t lo i tài s n mang tính ch t đ c thù có nh ng ộ ạ ả ấ ặ ữ
đi m khác bi t so v i tài s n hi n h u. TSHTTTL không ch có l i ích tham ể ệ ớ ả ệ ữ ỉ ợ gia vào các giao d ch dân s nh th ch p đ b o đ m cho kho n vay mà còn ị ự ư ế ấ ể ả ả ả
1 Tài s n hình thành trong t ả ươ ng lai là nh ng tài s n nào ữ ả https://kiemsat.vn/taisanhinhthanhtrongtuonglai lanhungtaisannao46158.html (19/12/2016)
Trang 4xác đ nh đị ược giá tr b ng ti n thông qua các tài li u nh b n v thi t k , ị ằ ề ệ ư ả ẽ ế ế
h p đ ng chuy n nhợ ồ ể ượng quy n s h u hay chi phí nguyên v t li u xây ề ở ữ ậ ệ
d ng ự
Th hai, ứ ch a đư ược hình thành t i th i đi m giao d ch ho c đã đạ ờ ể ị ặ ược hình thành nh ng ch s h u v n ch a xác l p quy n s h u. Chính nh ng đ c ư ủ ở ữ ẫ ư ậ ề ở ữ ữ ặ tính này mà m c đ r i ro trong các giao d ch c a TSHTTTL s cao h n so ứ ộ ủ ị ủ ẽ ơ
v i tài s n hi n h u. ớ ả ệ ữ
Th ba, ứ đi u ki n và ph m vi tham gia vào giao d ch dân s b h n ch ề ệ ạ ị ự ị ạ ế
h n tài s n hi n có thông thơ ả ệ ường. Tài s n b o đ m có th là tài s n hi n có ả ả ả ể ả ệ
ho c tài s n hình thành trong tặ ả ương lai. Tuy nhiên TSHTTTL ch đỉ ượ ửc s
d ng trong m t s giao d ch dân s nh t đ nh.ụ ộ ố ị ự ấ ị 2
2 Nhà hình thành trong tở ương lai
a Khái ni mệ
Kho n 1, đi u 3, Thông t liên t ch 01/2014/TTLTNHNNBXDBTPả ề ư ị
BTNMT đ nh nghĩa là: ị “Nhà hình thành trong t ở ươ ng lai là nhà đang trong ở quá trình đ u t xây d ng theo h s thi t k đ ầ ư ự ồ ơ ế ế ượ c duy t và Gi y phép xây ệ ấ
d ng (đ i v i tr ự ố ớ ườ ng h p ph i có Gi y phép xây d ng) ho c đã hoàn thành ợ ả ấ ự ặ
vi c xây d ng theo quy đ nh c a pháp lu t v xây d ng nh ng ch a đ ệ ự ị ủ ậ ề ự ư ư ượ ấ c c p
Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà và tài s n khác ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ề ở ữ ở ả
g n li n v i đ t (sau đây g i t t là Gi y ch ng nh n) ắ ề ớ ấ ọ ắ ấ ứ ậ
Kho n 9 đi u 13 Lu t Nhà 2014 đ nh nghĩa: ả ề ậ ở ị “Nhà hình thành trong ở
t ươ ng lai là nhà đang trong quá trình đ u t xây d ng và ch a đ ở ầ ư ự ư ượ c nghiêm thu đ a vào s d ng” ư ử ụ
2 Tài s n hình thành trong t ả ươ ng lai https://www.saovietlaw.com/kienthucluatdansu/taisanhinhthanh trongtuonglai/ (15/07/2018)
Trang 5Bên c nh đó, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014 cũng đ a ra đ nh ạ ậ ấ ộ ả ư ị nghĩa liên quan nh sau ư “Nhà, công trình xây d ng hình thành trong t ự ươ ng lai
là nhà, công trình xây d ng đang trong quá trình xây d ng và ch a đ ự ự ư ượ c
nghi m thu đ a vào s d ng” [ Kho n 3, 4 Đi u 3] ệ ư ử ụ ả ề
Nh v y, N HTTTL bao g m nhà ch a hình thành, đang trong quá tình ư ậ Ơ ồ ở ư hình thành và c nhà đã đả ở ược hình thành t i th i đi m giao k t h p đ ng ạ ờ ể ế ợ ồ
th ch p, ch a đế ấ ư ược nghi m thu đ a vào s d ng và ch a xác l p quy n s ệ ư ử ụ ư ậ ề ở
h u nh ng có căn c pháp lý đ xác đ nh nhà đó s đữ ư ứ ể ị ở ẽ ược HTTTL và thu c ộ quy n s h u c a ch th xác đ nh.ề ở ữ ủ ủ ể ị 3
3 Đ c đi m pháp lý c a nhà hình thành trong tặ ể ủ ở ương lai là đ i ố
tượng c a h p đ ng th ch pủ ợ ồ ế ấ
Th nh t, ứ ấ nhà đó ph i đang trong quá trình xây d ng. ở ả ự
Th hai, ứ ch a có văn b n nghi m thu đ a vào s d ng.ư ả ệ ư ử ụ
Th ba, ứ v m t s h u thì nhà đó đang trong quá trình hoàn thành th t c ề ặ ở ữ ở ủ ụ
c p gi y ch ng nh n quy n s h u và quy n s d ng cho ngấ ấ ứ ậ ề ở ữ ề ử ụ ườ ở ữi s h u
N HTTTL.Ơ
II Th ch p nhà hình thành trong tế ấ ở ương lai
1 Th ch p tài s n hình thành trong tế ấ ả ương lai
Hi n nay ch a có khái ni m c th v th ch p TSHTTTL mà t kháiệ ư ệ ụ ể ề ế ấ ừ
ni m th ch p c a BLDS 2015 thì ta hi u th ch p TSHTTTL nh sau: Thệ ế ấ ủ ể ế ấ ư ế
ch p TSHTTTL là vi c bên th ch p dùng tài s n đấ ệ ế ấ ả ược hình thành t v nừ ố vay; tài s n đang trong giai đo n hình thành ho c đang đả ạ ặ ượ ạ ậc t o l p h p phápợ
t i th i đi m giao k t giao d ch b o đ m, tài s n đã hình thành và thu c đ iạ ờ ể ế ị ả ả ả ộ ố
3 Tu n Đ o Thanh và Ph m Thu H ng (2015), ấ ạ ạ ằ Bàn v tài s n hình thành trong t ề ả ươ ng lai trong d th o b ự ả ộ
lu t hình s , ậ ự T a đàm 8/6/2015 d án Jicaọ ự
Trang 6tượng ph i đăng ký quy n s h u, nh ng sau th i đi m giao k t giao d chả ề ở ữ ư ờ ể ế ị
ph i b o đ m thì tài s n đó ch a đả ả ả ả ư ược đăng ký theo quy đ nh c a pháp lu tị ủ ậ
đ b o đ m th c hi n nghĩa v dân s đ i v i bên kia.ể ả ả ự ệ ụ ự ố ớ
2 Th ch p nhà hình thành trong tế ấ ở ương lai
Khái ni m th ch p nhà hình thành trong tệ ế ấ ở ương lai. Theo quy đ nh phápị
lu t hi n hành thì ch a có khái ni m c th v th ch p N HTTTL. Do v yậ ệ ư ệ ụ ể ề ế ấ Ơ ậ căn c vào các đ c đi m khái ni m c a th ch p nhà hình thành trongứ ặ ể ệ ủ ế ấ ở
tương lai là m t d ng c a tài s n hình thành trong tộ ạ ủ ả ương lai cho nên khái
ni m cũng có s tệ ự ương đ ng v i khái ni m th ch p tài s n hình thành trongồ ớ ệ ế ấ ả
tương lai. Đó là: “Vi c m t bên (sau đây g i là bên th ch p) dùng nhà đangệ ộ ọ ế ấ ở trong giai đo n hình thành ho c đã hình thành nh ng đang đạ ặ ư ược ti n hành làmế
th t c đăng ký quy n s h u và bàn giao s d ng đ b o đ m th c hi nủ ụ ề ở ữ ử ụ ể ả ả ự ệ nghĩa v dân s đ i v i bên kia (sau đây g i là bên nh n th ch p) và khôngụ ự ố ớ ọ ậ ế ấ chuy n giao tài s n cho bên nh n th ch p”. Nh v y v i đ c đi m là tài s nể ả ậ ế ấ ư ậ ớ ặ ể ả đang trong giai đo n hình thành, đang xây d ng thì v m t th c t thì tài s nạ ự ề ặ ự ế ả này đang n m trên gi y t , thi t k c a ch đ u t Vi c bên nh n th ch pằ ấ ờ ế ế ủ ủ ầ ư ệ ậ ế ấ
s căn c vào các gi y t pháp lý, gi y t xây d ng và năng l c c a ch đ uẽ ứ ấ ờ ấ ờ ự ự ủ ủ ầ
t đ xác đ nh tính th c t c a d án này trong vi c hình thành tài s n mà bênư ể ị ự ế ủ ự ệ ả
th ch p đem đi th ch p. Các gi y t thế ấ ế ấ ấ ờ ường được bên nh n th ch p yêuậ ế ấ
c u cung c p nh : : H p đ ng mua bán nhà, phi u thu, Gi y ch ng nh nầ ấ ư ợ ồ ế ấ ứ ậ quy n s d ng đ t, b n thi t k ngôi nhà đề ử ụ ấ ả ế ế ược c quan có th m quy n c pơ ẩ ề ấ phép…Đ i v i trố ớ ường h p nhà đã hình thành nh ng ch a đăng ký quy n sợ ở ư ư ề ở
h u. V m t th c t thì tài s n đã thành hình, đã t n t i. Nh ng tài s n là b tữ ề ặ ự ế ả ồ ạ ư ả ấ
đ ng s n vi c qu n lý nhà nộ ả ệ ả ước v các th t c pháp lý liên quan t i s h uề ủ ụ ớ ở ữ
ch t ch do v y vi c hoàn thành vi c s h u nhà là th i đi m ngôi nhà trênặ ẽ ậ ệ ệ ở ữ ở ờ ể hoàn thành và thu c quy n s h u đ y đ nh t. Còn đ i v i vi c khôngộ ề ở ữ ầ ủ ấ ố ớ ệ chuy n giao cho bên nh n th ch p thì quy đ nh này trong trể ậ ế ấ ị ường h p tài s nợ ả
Trang 7đã hình thành v m t th c t nh ng ch a hoàn thành th t c c p gi y ch ngề ặ ự ế ư ư ủ ụ ấ ấ ứ
nh n quy n s h u.ậ ề ở ữ 4
3 Đ c đi m c a th ch p nhà hình thành trong tặ ể ủ ế ấ ở ương lai
V ch th c a quan h th ch p N HTTTL th ng thì ph m vi h p h nề ủ ể ủ ệ ế ấ Ơ ườ ạ ẹ ơ
đ i v i các quan h th ch p khác. ố ớ ệ ế ấ
Bên th ch p N HTTTL: ế ấ Ơ Thường bên th ch p N HTTTL ngoài th aế ấ Ơ ỏ mãn đi u ki n v năng l c ch th khi tham gia giao d ch thì ph i thu c đ iề ệ ề ự ủ ể ị ả ộ ố
tượng có quy n s h u N HTTTL do v y không ph i ai cũng s h uề ở ữ Ơ ậ ả ở ữ
N HTTTL. Ơ
Bên nh n th ch p N HTTTL: ậ ế ấ Ơ Do h p đ ng th ch p ch đợ ồ ế ấ ỉ ược ký khi có
h p đ ng tín d ng nên bên nh n th ch p cũng ch y u các t ch c có ch cợ ồ ụ ậ ế ấ ủ ế ổ ứ ứ năng theo quy đ nh pháp lu t là có ch c năng cho vay. M t khác N HTTTL làị ậ ứ ặ Ơ tài s n đ c bi t có giá tr l n kèm theo đó là các r i ro đ i v i vi c hình thànhả ặ ệ ị ớ ủ ố ớ ệ trong tương lai và đ phòng r i ro x y ra cho các t ch c tín d ng thì khôngề ủ ả ổ ứ ụ
ph i t ch c tín d ng nào cũng đả ổ ứ ụ ược tham gia nh n th ch p N HTTTL. Màậ ế ấ Ơ
ph i các t ch c tín d ng đ đi u ki n và đả ổ ứ ụ ủ ề ệ ượ ực s cho phép c a c quan nhàủ ơ
nước có th m quy n m i đẩ ề ớ ược tham gia nh n th ch p N HTTTL. Do v yậ ế ấ Ơ ậ
đã h n ch đi s lạ ế ố ượng bên nh n th ch p N HTTTL.ậ ế ấ Ơ
Không có s chuy n giao tài s n và các bên cũng không s d ng nhà ự ể ả ử ụ ở đang th ch p đ sinh l i: ế ấ ể ợ Do ch a có t i th i đi m th ch p ch là tài s nư ạ ờ ể ế ấ ỉ ả hình thành trên gi y t hay đang quá trình xây d ng, hình thành do v y côngấ ờ ự ậ năng ch y u c a ngôi nhà không đủ ế ủ ượ ử ục s d ng được do v y v m t sinh l iậ ề ặ ợ
t tài s n là nhà hình thành trong từ ả ở ương lai h u nh không phát huy đầ ư ược.
4 Phân lo i th ch p nhà hình thành trong tạ ế ấ ở ương lai
4Ph m Ng c Trâm(2016), Th ch p nhà hình thành trong trong t ạ ọ ế ấ ở ươ ng lai đ đ m b o th c hi n nghĩa v ể ả ả ự ệ ụ
t h p đ ng tín d ng, lu n văn th c sĩ lu t h c, Tr ừ ợ ồ ụ ậ ạ ậ ọ ườ ng đ i h c Lu t Hà N i ạ ọ ậ ộ
Trang 8Căn c và đ c đi m c a nhà thì chúng ta có th phân chia thành Thứ ặ ể ủ ở ể ế
ch p căn h chung c hình thành trong tấ ộ ư ương lai. Th ch p bi t th hìnhế ấ ệ ự thành trong tương lai và th ch p nhà li n k hình thành trong tế ấ ề ề ương lai
Căn c vào th t c và ti n đ tri n khai xây d ng và bàn giao nhà thìứ ủ ụ ế ộ ể ự chúng ta có th phân chia thành: Th ch p nhà hình thành trong tể ế ấ ở ương lai đã hoàn thành xây d ng nh ng ch a có gi y ch ng nh n quy n s h u và Thự ư ư ấ ứ ậ ề ở ữ ế
ch p nhà hình thành trong tấ ở ương lai ch a hoàn thành xây d ng và ch a cóư ự ư
gi y ch ng nh n quy n s h u. (Ví d : Hi n nay mua nhà chung c theo ti nấ ứ ậ ề ở ữ ụ ệ ư ế
đ xây d ng c a d án khi ch đ u t xây đ n t ng nào thì bên mua s ph iộ ự ủ ự ủ ầ ư ế ầ ẽ ả đóng góp ti n vào theo ti n đ d án theo thông báo c a ch đ u t do v yề ế ộ ự ủ ủ ầ ư ậ đây là d ng đi n hình c a nhà hình thành trong tạ ể ủ ở ương lai)
CHƯƠNG 2: TH C TR NG PHÁP LU T VÀ NH NG B T C P VỰ Ạ Ậ Ữ Ấ Ậ Ề
V N Đ TH CH P NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TẤ Ề Ế Ấ Ở ƯƠNG LAI
I Quy đ nh c a pháp lu t v tài s n th ch p là nhà hình thànhị ủ ậ ề ả ế ấ ở
trong tương lai
Th nh t, nhà đó ph i ch a hình thành, đang hình thành ho c đã đứ ấ ở ả ư ặ ược hình thành t i th i đi m xác l p giao d ch b o đ m. ạ ờ ể ậ ị ả ả
Th hai, T i th i đi m xác l p giao d ch N HTTTL ch a có gi y ch ngứ ạ ờ ể ậ ị Ơ ư ấ ứ
nh n quy n s h u, ch a thu c quy n s h u c a bên b o đ m, ch th xácậ ề ở ữ ư ộ ề ở ữ ủ ả ả ủ ể
l p quy n s h u sau th i đi m xác l p giao d ch th ch p tài s n. ậ ề ở ữ ờ ể ậ ị ế ấ ả
1 Quy đ nh c a pháp lu t v h p đ ng th ch p nhà hình thànhị ủ ậ ề ợ ồ ế ấ ở trong tương lai
1.1 Nghĩa v đ ụ ượ c b o đ m trong h p đ ng th ch p nhà hình thành ả ả ợ ồ ế ấ ở
trong t ươ ng lai
Trang 9Nghĩa v đụ ược b o đ m là nghĩa v tr ti n c a khách hàng vay đ i v iả ả ụ ả ề ủ ố ớ TCTD phát sinh t HĐTD đừ ược giao k t gi a các bên. Nh v y, nghĩa vế ữ ư ậ ụ
được b o đ m chính là nghĩa v c a bên khách hàng vay ti n. ả ả ụ ủ ề
Nghĩa v đụ ược b o đ m bao g m c nghĩa v tr n g c và lãi c a kháchả ả ồ ả ụ ả ợ ố ủ hàng vay đ i v i TCTD. Khác v i các h p đ ng vay thông thố ớ ớ ợ ồ ường thì cho vay theo hình th c c p tín d ng luôn bao g m vi c tr lãiứ ấ ụ ồ ệ ả
1.2 Hình th c và th i đi m phát sinh hi u l c c a h p đ ng th ch p ứ ờ ể ệ ự ủ ợ ồ ế ấ
nhà hình thành trong t ở ươ ng lai
Hình th c c a h p đ ng th ch p nhà hình thành trong tứ ủ ợ ồ ế ấ ở ương lai H pợ
đ ng th ch p N HTTTL ph i đồ ế ấ Ơ ả ượ ậc l p thành văn b n. Văn b n đó có thả ả ể
là h p đ ng riêng bi t ho c có th ghi ngay trong đi u kho n c a HĐTD,ợ ồ ệ ặ ể ề ả ủ trong đó v a quy đ nh v quy n và nghĩa v c a các bên giao k t h p đ ng,ừ ị ề ề ụ ủ ế ợ ồ
đ ng th i quy đ nh luôn vi c th ch p tài s n H p đ ng th ch pồ ờ ị ệ ế ấ ả ộ ồ ế ấ
N HTTTL ph i đƠ ả ược công ch ng, ch ng th c và ph i ti n hành đăng kýứ ứ ự ả ế giao d ch đ m b o. ị ả ả
Th i đi m phát sinh hi u l c c a h p đ ng th ch p nhà hình thànhờ ể ệ ự ủ ợ ồ ế ấ ở trong tương lai Th i đi m phát sinh hi u l a c a h p đ ng th ch pờ ể ệ ự ủ ợ ồ ế ấ
N HTTTL là th i đi m công ch ng, ch ng th c h p đ ng. Ơ ờ ể ứ ứ ự ợ ồ
1.3 N i dung c a h p đ ng th ch p nhà hình thành trong t ộ ủ ợ ồ ế ấ ở ươ ng lai
H p đ ng th ch p N HTTTL b t bu c ph i có các n i dung đợ ồ ế ấ Ơ ắ ộ ả ộ ược quy
đ nh t i đi u 121 Lu t Nhà 2014; Đi u 4, 5 Thông t s 26/2015/TTNHNNị ạ ề ậ ở ề ư ố
và ph n ti u m c 3, m c 3, chầ ể ụ ụ ương XV, ph n th ba c a BLDS 2015 v thầ ứ ủ ề ế
ch p tài s n. ấ ả
1.4 Ch th c a h p đ ng th ch p nhà hình thành trong t ủ ể ủ ợ ồ ế ấ ở ươ ng lai
Trang 10Bên nh n th ch p là các TCTD đáp ng các đi u ki n mà nhà nậ ế ấ ứ ề ệ ước quy
đ nh đ đị ể ược nh n th ch p N HTTTL. ậ ế ấ Ơ
Bên th ch p là bên có nghĩa v dùng tài s n c a mình ho c c a bên thế ấ ụ ả ủ ặ ủ ứ
ba đ b o đ m cho vi c th c hi n nghĩa v phát sinh t HĐTD. Trong giaoể ả ả ệ ự ệ ụ ừ
d ch th ch p N HTTTL, bên th ch p có th là t ch c, cá nhân xây d ngị ế ấ Ơ ế ấ ể ổ ứ ự
N HTTTL trên th a đ t h p pháp c a mình ho c t ch c, cá nhân muaƠ ử ấ ợ ủ ặ ổ ứ
N HTTTL trong d án đ u t xây d ng nhà đáp ng đi u ki n v năngƠ ự ầ ư ự ở ứ ề ệ ề
l c ch th đự ủ ể ược quy đ nh t i đi m a kho n 1 đi u 177 BLDS 2015.ị ạ ể ả ề 5
II B t c p v v n đ th ch p nhà hình thành trong tấ ậ ề ấ ề ế ấ ở ương lai
Th nh t,ứ ấ v ph m vi áp d ng h p đ ng mua bán nhà hình thành trongề ạ ụ ợ ồ ở
tương lai. Theo quy đ nh t i Kho n 2 Đi u 69 Lu t Nhà 2014 thì v n sị ạ ả ề ậ ở ố ử
d ng cho phát tri n nhà thụ ể ở ương m i g m 04 lo i, trong đó có v n huy đ ngạ ồ ạ ố ộ thông qua hình th c góp v n, h p tác đ u t , h p tác kinh doanh, liên doanh,ứ ố ợ ầ ư ợ liên k t c a các t ch c, h gia đình, cá nhân. Vi c huy đ ng v n góp nhế ủ ổ ứ ộ ệ ộ ố ư
v y đậ ược th hi n thông qua các h p đ ng góp v n. Trong giai đo n d ánể ệ ợ ồ ố ạ ự
ch a đáp ng các đi u ki n đ bán nhà hình thành trong tư ứ ề ệ ể ở ương lai (thườ ng
là ch a có biên b n nghi m thu đã hoàn thành xong ph n móng) thì các chư ả ệ ầ ủ
đ u t s t ch c bán hàng v i các phầ ư ẽ ổ ứ ớ ương th c nh ký k t huy đ ng v nứ ư ế ộ ố góp khi nào đ đi u ki n mua bán thì s ti n hành ký k t h p đ ng mua bánủ ề ệ ẽ ế ế ợ ồ nhà hình thành trong tở ương lai chính th c.ứ
M c dù Ngh đ nh 99/2015/NĐCP cũng nêu rõ ch đ u t không đặ ị ị ủ ầ ư ượ c phân chia s n ph m nhà ho c đ u tiên đăng ký, đ t c c, hả ẩ ở ặ ể ư ặ ọ ưởng quy nề mua nhà ho c đ phân chia quy n s d ng đ t trong d án cho bên đở ặ ể ề ử ụ ấ ự ượ c huy đ ng v n, tuy nhiên, phộ ố ương th c này th t s ch a có quy đ nh m t cáchứ ậ ự ư ị ộ chi ti t, rõ ràng d n đ n v n có nh ng th a thu n “ng m”. Khi trế ẫ ế ẫ ữ ỏ ậ ầ ường h p cóợ
5 Bình lu n khoa h c nh ng đi m m i b Lu t dân s 2015 c a PGS.TS. Đ Văn Đ t ậ ọ ữ ể ớ ộ ậ ự ủ ỗ ạ