Pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tại tỉnh hà nam

Sau bảy năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung và BĐGQSDĐ trong THADS đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, góp phần vào việc giảm số lượng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PH¸P LUËT VÒ B¸N §ÊU GI¸

QUYÒN Sö DôNG §ÊT TRONG THI HµNH ¸N D¢N Sù

Tõ THùC TIÔN T¹I TØNH Hµ NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PH¸P LUËT VÒ B¸N §ÊU GI¸

QUYÒN Sö DôNG §ÊT TRONG THI HµNH ¸N D¢N Sù

Tõ THùC TIÔN T¹I TØNH Hµ NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví

dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Quang Hiệp

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự

đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga về đề tài luận văn: "Pháp

luât về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tại tỉnh Hà Nam" Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động

viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại học

Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Viện

Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập Mặc dù

đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình

Hà Nội, ngày 29 tháng 9 năm 2017

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Quang Hiệp

MỤC LỤC

DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 4

3 Mục đích nghiên cứu 6

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài 6

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Kết quả nghiên cứu mới và giá trị ứng dụng của đề tài 6

7 Kết cấu của luận văn 7

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 8

1.1 Lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 8

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về thi hành án dân sự 8

1.1.1.1 Khái niệm THADS 8

1.1.1.2 Đặc điểm của THADS 11

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm BĐGQSDĐ trong THADS 12

1.1.2.1 Khái niệmBĐGQSDĐ trong THADS 12

1.1.2.2 Đặc điểm của BĐGQSDĐ trong THADS 15

1.1.3 Mục đích, ý nghĩa của BĐGQSDĐ trong THADS 18

1.2 Lý luận về pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 21

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 21

1.2.1.1 Khái niệm của pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 21

1.2.1.2 Đặc điểm của pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

trong thi hành án dân sự 23

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng, chi phối tới pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 25

1.3 Cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 27

1.3.1.Chủ thể bán đấu giá trong THADS 27

1.3.2 Tổ chức bán đấu giá tài sản và Đấu giáviên 28

1.3.3 Người có tài sản bán đấu giá và người sở hữu tài sản bán đấu giá 30

1.3.4 Người tham gia đấu giá tàisản và các chủ thể khác liên quan 31

1.3.5 Đối tượng bán đấu giá là QSDĐ trong THADS 33

1.3.6 Hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 34

1.3.7 Trình tự, thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 36

1.4 Các nguyên tắc của bán đấu giá trong thi hành án dân sự 41

1.4.1 Nguyên tắc công khai, liên tục: 42

1.4.2 Nguyên tắc khách quan, trung thực, bình đẳng 42

1.4.3 Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia 44

1.3.5 Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục bán đấu giá 44

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 46

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TỈNH HÀ NAM 47

2.1 Tổng quan về tình hình bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam 47 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi

hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam 49

2.2.1 Tổ chức bán Đấu giá tài sản và Đấu giáviên 49 2.2.2 Tiếp nhận yêu cầu, nghiên cứu hồ sơ đề nghị và ký kết hợp đồng

BĐGQSDĐ 51 2.2.3 Niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá tàisản 51 2.2.4 Đăng ký, thu phí tham gia đấu giá và tiền đặt trước tham gia đấugiá 52 2.2.5 Trình tự tổ chức cuộc bán đấu giá tàisản 53

2.3 Đánh giá tình hình thi hành pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam 54 2.3.1 Kết quả đạt được 54 2.3.2 Những hạn chế, bất cập 55

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập trong bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam 62

Kết luận chương 2 66 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TỈNH HÀ NAM 68 3.1 Định hướng, nguyên tắc và yêu cầu hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam 68

3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam 68 3.1.2 Nguyên tắc hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam 70 3.1.3 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam 72

3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quy định, áp dụng pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam 75

3.2.1.Về ban hành văn bản pháp luật bán đấu giá tàisản 75

3.2.2 Về hoạt động của cấp địaphương 83

3.3 Điều kiện thực hiện các giải pháp 86

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 89

KẾT LUẬN 90

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT

BĐGSDĐ : Bán đấu giá quyền sử dụng đất

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bán đấu giá tài sản (BĐGTS) trong thi hành án dân sự là giai đoạn cuối cùng trong quá trình xử lý tài sản của người phải thi hành án khi bị cưỡng chế thi hành án để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân

và để Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành trên thựctế

Ở Việt Nam, BĐGTS trong thi hành án dân sự (THADS) được xuất hiện lần đầu tiên trong Pháp lệnh THADS ngày 28/8/1989 (Điều 28 quy định về bán đấu giá tài sản đã kê biên) Kể từ pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1989, đã có rất nhiều văn bản được ban hành, trong đó một số văn bản quan trọng như Luật Thi hành án dân sự năm 2008, Luật sửa đổi bổ sung Luật Thi hành án dân sự năm 2014; đặc biệt là sựa ra đời của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về BĐGTS (Sau đây gọi là Nghị định số 17/2010/NĐ-CP) ra đời trên cơ sở kế thừa Nghị định số 05/2005/NĐ- CP ngày 18/01/2005 đã góp phần đưa công tác BĐGTS trong cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Hà Nam nói riêng cơ bản đi vào quỹ đạo Việc triển khai thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Luật Thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn nhìn chung nhận được sự quan tâm, ủng hộ của các cấp, các ngành; trình tự, thủ tục BĐGTS bảo đảm chặt chẽ và khách quan hơn, tính chuyên nghiệp của hoạt động bán đấu giá từng bước được nâng lên

Bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất (BĐGQSDĐ) nói riêng nhằm mục đích bán được tài sản với giá cao nhất để người phải THA có khoản tiền cao nhất để thực hiện nghĩa vụ THA về tài sản và đưa QSDĐ tiếp cận được với đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá trị của QSDĐ mà người bán QSDĐ đấu giá mong muốn đạt được

BĐGQSDĐ trong THADS là một hình thức xử lý tài sản bị kê biên cưỡng chế - là biện pháp nghiêm khắc để đảm bảo hiệu lực thực thi của bản án, quyết định của Tòa án trên thực tế; khôi phục lại quyền và lợi ích hợp pháp cho người

2

được THA đồng thời thể hiện cũng thể hiện được tính nghiêm minh của pháp luật Thông qua biện pháp bán công khai QSDÐ phải THA thì quyền lợi của chính người phải THA cũng được đảm bảo

BĐGQSDĐ trong THADS là biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền đối với người phải THADS, trong trường hợp họ không tự nguyện thi hành án

Sau bảy năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung và BĐGQSDĐ trong THADS đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, góp phần vào việc giảm số lượng án dân sự chuyển kỳ sau, quyền và lợi ích của các bên trong hoạt động thi hành án nhìn chung được bảo đảm, giá trị tài sản bán được cao hơn nhiều so với giá khởi điểm ngày càng tăng, thu ngân sách Nhà nước thông qua hoạt động bán đấu giá đạt hiệu quả ngày càng cao, bước đầu khẳng định hiệu quả của chủ trương xã hội hóa, chuyên nghiệp hóa trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản

Sau hơn 28 năm triển khai hoạt động bán đấu giá tài sản trong THADS nói chung và BĐGQSDĐ trong THADS nói riêng đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, đã đạt được những mục đích ban đầu đề ra Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động bán đấu giá tài sản trong THADS vẫn còn hạn chế, vướng mắc nhất định và cũng là bài toán nan giải cho cả Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và các cơ quan THADS

Dưới góc độ lý luận, hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa thực sự hoàn thiện, đang bộc lộ nhiều điểm bất cập như hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về bán đấu giá tài sản chưa đồng bộ, một số quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá còn kéo dài không rõ ràng dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, không quy định số lần các bên đương sự được quyền yêu cầu định giá lại tài sản, chế tài đối với đội ngũ đấu giá viên vi phạm nguyên tắc nghề nghiệp còn chưa hợp lý, chất lượng của đội ngũ đấu giá viên chưa đáp ứng được yêu cầu chuyên nghiệp hóa; hoạt động của các tổ chức bán đấu giá còn nhiều bất cập; công tác

3

quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản chưa cao Chính vì vậy, pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này cũng đang dần được hoàn thiện Cụ thể, Luật đấu giá tài sản 2016 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2017; Nghị định 62/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật đấu giá tài sản sẽ có hiệu lực từ 01/07/2017 thay thế cho Nghị định số 17/2010/NĐ-CP để giải quyết những bất

ổn được rút ra từ thực tiễn thực hiện

Từ sự hạn chế về mặt lý luận dẫn đến việc khách hàng có tâm lý ngại mua tài sản bán đấu giá trong THADS, nhiều tài sản được đem ra đấu giá nhiều lần nhưng không có ai mua mặc dù giá trị của nó lớn hơn nhiều so với giá khởi điểm mà doanh nghiệp bán đấu giá đề xuất Có nhiều trường hợp tài sản đã bán đấu giá thành công nhưng không bàn giao được hoặc kéo dài việc bàn giao gây bức xúc trong dư luận xã hội, quyền lợi của các bên trong quan hệ bán đấu giá tài sản thi hành án chưa đảm bảo và ngay cả uy tín của các tổ chức bán đấu giá tài sản cũng bị ảnh hưởng

Hà Nam là một trong số các tỉnh, thành phố có số lượng vụ việc THA liên quan đến QSDĐ nhiều nhất cả nước Chính vì vậy, công tác BĐGTS trong THADS nói chung và BĐGQSDĐ trong THADS nói riêng nhận được sự quan tâm rất lớn từ các cấp có thẩm quyền Nhờ đó, trong những năm qua, BĐGQSDĐ trong THADS trên địa bàn tỉnh Hà Nam có những chuyển biến tích cực như số việc, số tiền thi hành án xong năm sau cao hơn năm trước, một số vụ việc phức tạp, tồn đọng kéo dài được giải quyết dứt điểm, hạn chế đơn thư khiếu nại, tố cáo Điều này giúp cho lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân được đảm bảo, góp phần giữ gìn an ninh, trật tự, an toàn xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng thời, tổ chức bộ máy cơ quan THADS được củng cố, kiện toàn; phẩm chất chính trị, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ lãnh đạo quản lý, của Chấp hành viên, công chức thi hành án từng bước được nâng cao đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ

4

Tuy nhiên, công tác này thời gian qua vẫn còn một số tồn tại, hạn chế đó là: công tác lãnh đạo, chỉ đạo của các đơn vị thi hành án chưa thật sự quyết liệt; việc phối hợp trong công tác thi hành án có lúc, có nơi thiếu chặt chẽ, đồng bộ; đội ngũ cán bộ, công chức, cơ sở vật chất, phương tiện phục vụ chưa đáp ứng

được yêu cầu thực tiễn Vì vậy, tôi đã chọn đề tài “Pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tại tỉnh Hà Nam”

làm luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong những năm gần đây, trước yêu cầu đổi mới đất nước, cải cách hành chính và cải cách tư pháp đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học pháp lý đề cập đến vấn đề BĐGTS trong THADS nói chung BĐGQSDĐ trong THADSnói riêng đã được công bố Cụ thể về đề tài nghiên cứu có đề tài nghiên cứu cấp Bộ

“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam” do Viện Khoa học pháp lý, Bộ

Tư pháp thực hiện năm 2011 Đề tài được coi là công trình lớn cấp Bộ, nghiên cứu toàn bộ pháp luật về bán đấu giá

Đề tài luận án tiến sĩ luật học " Pháp luật về đấu giá tài sản trong thương

mại ở Việt Nam" của tác giả Nguyễn Mạnh Cường tại Viện khoa học xã hội Việt

Nam năm 2012 cũng đã phân tích những quy định chung nhất của pháp luật Việt Nam về đấu giá tài sản trong lĩnh vực thương mại

Đề tài luận văn thạc sỹ luật học "Bán đấu giá tài sản trong thi hành án

dân sự theo pháp luật Việt Nam" của tác giả Bùi Thị Thu Hiền (Khoa Luật - Đại

học quốc gia Hà Nội năm 2014) đã phân tích tương đối đầy đủ các vấn đề liên quan đến BĐGTS để THA từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật

“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam” (2007) là luận

văn của tác giả Nguyễn Việt Hùng (Trường Đại học Luật HàNội) đã nghiên cứu

hệ thống pháp luật về BĐGTS qua đó có những nhận định về hạn chế, bất cập và đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về BĐGTS tại Việt Nam

5

Luận văn thạc sỹ “Một số vấn đề về quản lý nhà nước đối với hoạt động

bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay” (2012) của Nguyễn Thị Thanh Nga

(Trường Đại học Luật HàNội) đã xem xét những vấn đề về lý luận, thực trạng và

đề ra những định hướng để hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản ở Việt Nam

“Bán đấu giá tài sản – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” (2014) của

Đặng Thị Tâm (Trường Đại học Luật HàNội) đã đề cập đến những vấn đề về lý luận và hiện trạng về BĐGTS của Việt Nam

Một số đề tài nghiên cứu kho học như: " Một số bất cập trong việc định

giá tài sản kê biên" của tác giả Vũ Hòa đăng trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật

tháng 12/2012 "Một số vướng mắc về bán đấu giá tài sản để thi hành án" của tác giả NguyễnHồng Sinh đăng trên tạp chí kiểm sát số 23, tháng 12/2011 “Quá

trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam”,

của tác giả Nguyễn Thị Minh đăng tại Tạp chí Dân chủ và Pháp luậtsố chuyên

và thực tiễn để tác giả nghiên cứu và hoàn thiện đề tài khoa học củamình

Tuy nhiên, chưa có công trình khoa họcnàođivàonghiênvấn đề BĐGQSDÐ để THA tại một địa bàn cụ thể từ đó có cơ sở để hoàn thành lý luận và đưa vào thực tiễn thực hiện cho phù hợp với điều kiện của địa phương

6

3 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của đề tài nghiên cứu này nhắm phân tích, làm rõ quy định hiện hành của pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS Qua đó đánh giá được thực tiễn thi hành pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS tại tỉnh Hà Nam Trên cơ

sở những bất cập trong quá trình thực tiễn thực hiện tác giả đưa ra các giải pháp

để hoàn thiện pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS nhằm tối đa hóa hiệu quả công tác thi hành pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS trên cả nước nói chung và tại Hà Nam nói riêng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về BĐGQSDĐ trong THADS, các quy định của pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS và thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS tại Tỉnh Hà Nam

- Phạm vi: Chỉ nghiên cứu về những vấn đề lý luận và thực tiễnBĐGQSDĐ, việc thực thi các quy định về BĐGQSDĐ trong THADS trên địa bàn tỉnh Hà Nam

+ Không nghiên cứu bán đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự

án đầu tư, tạo vốn cho ngân sách

+ Không nghiên cứu bán đấu giá các tài sản khác

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác

- Lênin, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật Bên cạnh đó, những phương pháp khoa học khác như phương pháp phân tích, diễn giải, tổng hợp, so sánh cũng được sử dụng để giải quyết những nhiệm vụ đặt ra đối với việc nghiên cứu đề tài

6 Kết quả nghiên cứu mới và giá trị ứng dụng của đề tài

Ðây là công trình khoa học về BĐGSDĐ trong THADS đầu tiên đã có những đóng góp sau:

vi một địa phương cụ thể là Tỉnh Hà Nam

- Làm rõ được điểm riêng của BĐGSDĐ trong THADS với BĐGSDĐ nói chung; điểm riêng BĐGSDĐ trong THADS tại tỉnh Hà Nam

- Đề xuất được các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động BĐGSDĐ trong THADS tại Hà Nam, qua đó góp phần hoàn thiện việc xây dựng và thực thi pháp luật, THADS

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo, kết luận, luận văn chia thành ba chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất và pháp luật

về bán đấu giá quyền sử dụngđất trong thi hành án dân sự

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam

8

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP

LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG

THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1 Lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về thi hành án dân sự

1.1.1.1 Khái niệm THADS

Xuất phát từ một nguyên tắc hiến định đã được nêu ở Điều 106 Hiến pháp

2013 “bản án, quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được

cơ quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành” Vậy nên họat động THA nói chung và hoạt động

THADS nói riêng có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với tòan bộ quá trình giải quyết vụ án bởi vì bản án, quyết định chỉ có ý nghĩa khi bản án án đó được thi hành trên thực tiễn, khi đó quyền và lợi ích hợp phảp của các đương sự vì thế cũng được bảo vệ một cách trọn vẹn, đầy đủ hơn, góp phần đảm bảo tính nghiêm minh của xã hội và pháp chế xã hội chủ nghĩa Hiện nay, có hai quan điểm về THADS: một là coi THADS là một giai đoạn của tố tụng dân sự, hai là coi THADS là một dạng của hoạt động hành chính - tư pháp

Đối với quan điểm thứ nhất, THADS được cho là một giai đoạn của quá trình tố tụng dân sự Quan điểm này dựa trên cơ sở có xét xử thì phải có THA, THA dựa trên hoạt động của công tác xét xử Xét xử và THA là hai mặt thống nhất của quá trình bảo vệ lợi ích cho đương sự Quan điểm này thừa nhận không phải mọi hoạt động trong quá trình THA và quyết định của Tòa án đều nằm trong phạm vi điều chỉnh của Bộ luật tố tụng dân sự nhưng lại cho rằng THADS thực chất là hoạt động tố tụng của Tòa án, của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nhằm đảm bảo cho bản án và quyết định của Tòa án được thi hành một cách chính xác và kịp thời

9

Quan điểm thứ hai lại cho rằng, THADS là một hoạt động hành chính - tư pháp Theo quan điểm này thì tố tụng là quá trình tiến hành giải quyết các vụ án theo quy định của pháp luật, quá trình này trải qua nhiều giai đoạn và các giai đoạn này có liên quan mật thiết với nhau trong thể thống nhất trong đó xét xử là giai đoạn cuối cùng của quá trình nên bản án, quyết định của Tòa án là kết quả cuối cùng đánh dấu sự kết thúc của quá trình tố tụng Quan điểm này được thừa nhận rộng rãi nhất do:

- Cơ sở của hoạt động thi hành án là các bản án, quyết định dân sự của Toà án; các cơ quan tham gia vào quá trình thi hành án chủ yếu là cơ quan tư pháp (theo nghĩa rộng);

- THADS là giai đoạn kế tiếp sau giai đoạn xét xử, có mối quan hệ mật thiết, đan xen với các giai đoạn tố tụng trước đó (ví dụ: việc thi hành các quyết định khẩn cấp tạm thời của Toà án; trong quá trình thi hành án, Chánh án Toà

án, Viện trưởng Viện kiểm sát có thẩm quyền yêu cầu cơ quan thi hành án hoãn việc thi hành án, quyết định tạm đình chỉ thi hành án để xem xét lại bản án theo trình tự giám đốc thẩm hoặc tái thẩm ) Tuy nhiên, thi hành án lại có tính độc lập tương đối thể hiện ở chỗ hoạt động này được bắt đầu bằng quyết định của Thủ trưởng cơ quan thi hành dân sự đối với thi hành án dân sự Những quyết định này mang tính bắt buộc chấp hành đối với tất cả các chủ thể có trách nhiệm

và nghĩa vụ liên quan đến việc thi hành án Các cơ quan, tổ chức, công dân, trong phạm vi trách nhiệm của mình có nghĩa vụ chấp hành và phối hợp thực hiện để thi hành án đạt hiệu quả Tính chấp hành trong thi hành án phản ánh một đặc trưng chứng tỏ nó không đơn thuần là hoạt động tố tụng thuần tuý Bên cạnh các chủ thể là Tòa án, Viện kiểm sát, chúng ta có thể thấy các chủ thể tham gia vào giai đoạn thi hành án đông đảo và đa dạng hơn so với các giai đoạn tố tụng trước đó, ví dụ UBND địa phương nơi người phải thi hành án cư trú; cơ quan, tổ chức nơi người phải thi hành án làm việc

10

- Theo quy định của Hiến pháp năm 1992 và Luật tổ chức Viện Kiểm sát nhân dân thì Viện Kiểm sát nhân dân không thực hiện chức năng kiểm sát chung như trước đây, có nghĩa là không thực hiện chức năng kiểm sát đối với hoạt động hành chính mà chỉ kiểm sát đối với hoạt động tư pháp Tuy nhiên, trong Luật tổ chức Viện Kiểm sát nhân dân hiện hành vẫn có một chương với nhiều điều quy định về kiểm sát thi hành án Trong thực tiễn, Viện Kiểm sát nhân dân các cấp đã ban hành nhiều kháng nghị đối với các quyết định về thi hành án Tuy nhiên, tính chất của kháng nghị trong giai đoạn thi hành án có nhiều điểm không giống với kháng nghị trong giai đoạn xét xử Điều này cho thấy rõ mối quan hệ mật thiết, đan xen giữa các cơ quan tiến hành tố tụng với cơ quan thi hành án, giữa pháp luật tố tụng tư pháp với pháp luật về thi hành án, giữa quan hệ pháp luật tố tụng với quan hệ pháp luật về thi hành án

- THADS không thể là một gia đoạn tố tụng đơn thuần vì THADS có mục đích khác với mục đích của tố tụng Điều này thể hiện ở chỗ, mục đích của tố tụng là xác định các chứng cứ để khôi phục lại trạng thái ban đầu của sự việc Nói cách khác, tố tụng là quá trình đi tìm sự thật của các vụ việc đã diễn ra để dựa trên cơ sở đó đưa ra cách giải quyết tối ưu nhất theo đúng quy định của pháp luật Với mục đích đó, toàn bộ quá trình tố tụng diễn ra theo một quy trình chặt chẽ và đảm bảo các nguyên tắc bình đẳng, công khai, dân chủ, và khi có phán quyết của Tòa án thì quá trình tố tụng kết thúc Trong khi đó, THADS là quá trình tiến hành các hoạt động nhằm mục đích thực hiện các bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật Quá trình này có thể do các chủ thể phải THA tự giác thi hành hoặc do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế các chủ thể đó phải THA

- THA cũng không đơn giản là hoạt động của các cơ quan hành chính THA là một trong những giai đoạn kế tiếp của hoạt động xét xử, là hoạt động nối liền giữa hoạt động tư pháp và hoạt động hành chính Với tính chất là một hoạt động chấp hành, căn cứ để THA là các bản án, quyết định của Tòa án đã có

11

hiệu lực pháp luật Trong quá trình THADS, cơ quan THADS và các cơ quan liên quan không chỉ áp dụng các quy định của pháp luật tố tụng mà còn áp dụng các quy định của pháp luật về hành chính - tư pháp Bên cạnh những quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình THADS do pháp luật tố tụng điều chỉnh còn

có những quan hệ pháp luật phát sinh nhưng không được điều chỉnh bởi pháp luật tố tụng như: kê biên tài sản, hoãn thi THADS, tạm đình chỉ THADS,

Như vậy, ta có thể hiểu THADS là việc tổ chức thi hành các bản ản, quyết định của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đã có hiệu lực nhằm bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của cá nhân cơ quan, tổ chức có liên quan

1.1.1.2 Đặc điểm của THADS

THADS là một dạng hoạt động mang tính hành chính - tư pháp của Nhà nước nhằm thực hiện quyền lực nhà nước trong lĩnh vực tư pháp, bảo đảm hiệu lực của bản án, quyết định của Tòa án Hoạt động này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện có những đặc điểm như sau:

- THADS luôn có mối quan hệ chặt chẽ với hoạt động của Tòa án, đặc

biệt hiệu quả của hoạt động THADS phụ thuộc rất lớn vào chất lượng của hoạt động xét xử

- Hoạt động THADS được tiến hành theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc, trên một cơ sở pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đảm bảo sự công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong THADS

- THADS chỉ nhằm thực hiện các bản án, quyết định của cơ quan tài phán

Nó có tính chất bắt buộc đối với cá nhân, cơ quan tổ chức liên quan tới bản án, quyết định của Tòa án dẫn đến hậu quả pháp lý nhất định và có thể bị xử lý bằng chế tài

- Trong quá trình THADS những người phải THA và những người được THA vẫn có thể tự thỏa thuận với nhau để tự THA phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội Cơ quan THADS có trách nhiệm theo dõi, giám sát và ghi nhận việc

12

tự thỏa thuận thi hành của các bên đương sự Đây là một hành lang pháp lý mở nhằm tiếp tục đảm bảo nguyên tắc tự định đoạt của các đương sự trong tố tụng dân sự ở giai đoạn THA Chính tính "mở" này tạo ra những điều kiện quan trọng cho chủ trương xã hội hóa một số mặt của hoạt động THADS, giảm thiểu sự can thiệp, hỗ trợ từ phía Nhà nước, tăng tính chủ động của các đương sự, phù hợp với những yêu cầu của Nhà nước về nâng cao tính tích cực của công dân

- Tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan THADS được chọn biện pháp thích hợp, chủ động giải quyết các vấn đề nảy sinh trong quá trình THA (cưỡng chế,

kê biên tài sản, ủy thác THA) sao cho việc THA đạt được mục đích và hiệu quả

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm BĐGQSDĐ trong THADS

1.1.2.1 Khái niệmBĐGQSDĐ trong THADS

Khi nền kinh tế càng phát triển thì hoạt động mua bán hàng hóa càng diễn

ra sôi động được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó mua bán dưới hình thức đấu giá được lựa chọn như một phương thức hiệu quả nhằm thúc đẩy hoạt động mua bán Mua bán QSDĐ bằng hình thức đấu giá cũng đang phát triển rất mạnh mẽ BĐGQSDĐ trong THADS là một phần trong công tác THA nhằm phục vụ cho hoạt động THA Do đó, nó có ảnh hưởng, tác động lớn đến hiệu quả của công tác THA Vì vậy, để hiểu rõ thế nào là BĐGQSDĐ trong THADS thì ta cần phân tích tìm hiểu các khái niệm liên quan

Theo từ điển tiếng Việt thì đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá

cao nhất [24] Theo quy định tại khoản 1 Điều 185 Luật thương mại 2005 “đấu

giá hàng hóa là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng công khai để chọn người mua trả giá cao nhất” Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định

Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này

13

Đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 đã có quy định phù hợp với thực tiễn hơn, khi ngoài việc ghi nhận phương thức trả giá lên cũng đã ghi nhận phương thức đặt giá xuống, theo đó người đầu tiên chấp nhận ngay mức giá khởi điểm hoặc mức giá được hạ thấp hơn mức giá khởi điểm là người được mua tài sản đấu giá (điểm b, khoản 2 Điều 185) Bản thân quy phạm định nghĩa về đấu giá hàng hóa được quy định trong Luật này vẫn đặt nặng việc đấu

giá theo phương thức trả giá lên “đấu giá hàng hóa là hoạt động thương mại,

theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng công khai để chọn người mua trả giá cao nhất” (khoản 1 Điều 185)

Trong lĩnh vực đấu giá quyền khai thác khoáng sản, Nghị định số 22/2012/NĐ-CP cũng đã ghi nhận phương thức trả giá lên dưới hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp từng vòng đấu giá, liên tục không gián đoạn trong suốt phiên đấu giá bỏ Phương thức này có hình thức tương đối gần với phương thức đấu giá niêm phong được áp dụng trên thế giới, nhưng chưa thực sự ghi nhận đầy đủ tính chất pháp lý của nó: người tham gia mua tài sản đấu giá cùng nộp giá chào một lúc, có thể công khai về việc trả giá nhưng mức giá chào được giữ kín, không công khai Thông thường người trả giá mua cao nhất là người được mua tài sản đấu giá, nhưng cũng có thể người được mua tài sản đấu giá là người trả giá thấp nhất

Theo quy định của Điều 53 và 54 hiến pháp thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu để thống nhất quản lý, các cá nhân tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất được quyền sử dụng đối với

diện tích được giao và cho thuê Điều 4 luật đất đai 2013 có quy định "Nhà nước

trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất" Trên thực tế chưa có văn bản

pháp luật nào quy định cụ thể thế nào là quyền sử dụng đất, tuy nhiên quyền sử dụng đất cũng được coi là một dạng tài sản Nếu như đối với tài sản thông thường các chủ sở hữu tài sản có ba quyền là quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền định đoạt thì người được giao đất chỉ có 1 quyền duy nhất đó là quyền sử

14

dụng Vì vậy, ta có thể hiểu khái niệm quyền sử dụng đất qua khái niệm về quyền sử dụng được quy định trong Bộ luật dân sự Điều 189 Bộ luật dân sự

2015: "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ

tài sản" Như vậy có thể hiểu quyền sử dụng đất được hiểu là quyền được khai

thác công dụng của thửa đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất Cho nên khi chủ thể là cá nhân, tổ chức được nhà nước giao đất thì người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền khai thác, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức, quyền đứng tên, quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác (như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế QSDĐ) đối với thửa đất được giao

Hiện nay trên Thế giới và Việt Nam có nhiều quan điểm khác nhau về BĐGQSDĐ Dựa trên quan điểm chung nhất thì cả Việt Nam và Thế giới đều xác định BĐGQSDĐ là hình thức mua bán đặc biệt, thực hiện công khai có nhiều người tham gia trả giá, được tổ chức theo những nguyên tắc và thủ tục trình tự nhất định

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về BĐGQSDĐ đã quy định "Bán đấu giá

tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại nghị định này Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi người trả giá cao nhất" " Tài sản bao gồm bất động sản và động sản " (khoản 2 Điều 105 BLDS 2015) Như vậy, có thể hiểu BĐGQSDĐ là

hình thức bán QSDĐ được thực hiện công khai có hai người trở lên tham gia đấu giá theo phương thức trả giá từ thấp lên cao theo quy định của pháp luật

Trong hoạt động THADS khi người phải THA không tự nguyện THA nhưng có QSDĐ đảm bảo THA là QSDĐ và giữa người phải THA và người được THA không thỏa thuận được về việc THA thì chấp hành viên căn cứ vào quy định của pháp luật về các loại QSDĐ phải bán đấu giá, trong đó BĐS là QSDĐ bắt buộc phải bán đấu giá nên QSDĐ sẽ được kê biên tiến hành thủ tục

để bán đấu giá BĐGQSDĐ để thi hành án cũng được tiến hành như bán đấu giá

Việc BĐGQSDĐ được áp dụng khi người phải THA không tự nguyện THA, QSDĐ cần được thi hành trong bản án, quyết định của tòa án là QSDĐ mà người phải THA không còn tài sản nào khác ngoài QSDĐ

1.1.2.2 Đặc điểm của BĐGQSDĐ trong THADS

BĐGQSDĐ trong THADS là một hoạt động bán đấu giá nhưng nằm trong quá trình THA nhằm mục đích để thi hành bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật Vì vậy, BĐGQSDĐ trong THADS có những đặc điểm đặc thù như sau:

- Đầu tiên, mục đích BĐGQSDĐ là để thi hành bản án, quyết định của

Tòa án

Cũng là hoạt động bán đấu giá nhưng bán đấu giá thông thường nhằm mục đích mang lại lợi nhuận cho chủ thể là chủ sở hữu QSDĐ, còn BĐGQSDĐ trong THADS lại nhằm mục đích để thi hành cho bản án, quyết định đã có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Như vậy, BĐGQSDĐ trong THADS

sẽ giúp đảm bảo quyền lợi cho chủ thể khác mà không phải chủ sở hữu, quyền lợi này dựa trên văn bản có tính pháp lý bắt buộc là bản án, quyết định của Tòa

án Vì vậy, hoạt động BĐGQSDĐ là giai đoạn tiếp sau giai đoạn xét sử đối với một vụ việc dân sự khi mà có bản án quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng đương sự không tự nguyện thi hành BĐGQSDĐ là một hoạt động nằm trong chuỗi các công việc mà cơ quan THA phải tiến hành để xử lý QSDĐ phải THA Mục đích của việc THA là tổ chức triển khai thực hiện theo nội dung của bản án,quyết định Vì vậy, trong nhiều trường hợp nếu không xử lý được QGSĐ của

16

người phải THA sẽ dẫn tới bế tắc, không thể thực hiện được bản án, quyết định của Tòa án Do đó, BĐGQSDĐ góp phần hỗ trợ thúc đẩy công tác THA đạt được hiệu quả cao

- Tiếp theo,BĐGQSDĐ để THADS có sự tham gia của cơ quan nhà nước

trong quá trình đấu giá, cụ thể là chấp hành viên của cơ quan THA

Nếu như quá trình bán đấu giá thông thường chỉ có sự tham gia của những người liên quan đến quá trình đấu giá bao gồm chủ sở hữu QSDĐ hoặc người được chủ sở hữu quyền sử dụng đất ủy quyền, tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá Còn trong hoạt động BDGQSDĐ để THADS ngoài sự có mặt của các chủ thể trên, bắt buộc phải có sự tham gia của cơ quan THA, đại diện là chấp hành viên Ngoài ra còn có các lực lượng hỗ trợ đi kèm để đảm bảo quá trình đấu giá được diễn ra thuận lợi như công an, cán bộ xã phường Sự tham gia của cơ quan THA với vai trò thay thế chủ sở hữu lựa chọn các tổ chức bán đấu giá, ký hợp đồng bán đấu giá với tổ chức đó Để đảm bảo quá trình bán đấu giá diễn ra đúng theo mục đích của việc THA

- Thứ ba, đối tượng đưa giá bán đấu giá là QSDĐ

Thông thường QSDĐ bị đưa gia bán đấu giá sẽ là QSDĐ để đảm bảo cho hoạt động THA Ví dụ, QSDĐ dùng để thế chấp, bảo lãnh khoản vay của người phải THA hoặc QSDĐ đó sau khi được xem xét đủ điều kiện để đảm bảo việc THA cho người phải THA thi hành bản án, quyết định của Tòa án Do QSDĐ có giá trị lớn các chủ thể thường đưa QSDĐ vào đầu tư trong sản xuất kinh doanh

và dùng QSDĐ để thế chấp các khoản vay đối với các tổ chức tín dụng nên khi

cá nhân phải tổ chức kinh doanh thua lỗ, không thể trả nợ cho ngân hàng thì ngân hàng thường yêu cầu phát mãi chính QSDĐ đó để trả nợ Do vậy, đa số trường hợp BĐGQSDĐ để THA chính là BĐGQSDĐ đã được dùng thế chấp, bảo lãnh các khoản vay cho người phải THA

- Thứ tư, hoạt động BĐGQSDĐ trong THADS mang tính chất cưỡng chế

17

Thông thường người phải THA, người chủ sở hữu QSDĐ mang ý thức không tự nguyện bán đấu giá Nếu như trong hoạt động bán đấu giá thông thường người có QSDĐ bán đấu giá có nhu cầu bán QSDĐ để thu về lợi nhuận nên chủ sở hữu luôn mong muốn hợp tác vui vẻ trong quá trình bán đấu giá Nhưng BĐGQSDĐ trong THADS thì việc đưa ra bán đấu giá là sự cưỡng chế của cơ quan Nhà nước nên sau khi bán đấu giá xong, toàn bộ giá trị của QSDĐ bán được đó dùng để THA Vì vậy, tâm lý của người phải THA luôn trong tình trạng không tự nguyện, bất hợp tác Thực tế, trước và sau quá trình bán đấu giá, người phải THA luôn gây khó khăn cho việc chuyển QSDĐ sang cho chủ thể mới mua được QSDĐ bán đấu giá Dù vậy, bán đấu giá là biện pháp cưỡng chế đảm bảo tốt nhất cho lợi ích của các bên chủ thể Bởi nếu tiến hành theo thủ tục mua bán thông thường thì QSDĐ khi đưa ra thị trường giao dịch sẽ ít được chọn

do vướng nhiều thủ tục, mất nhiều thời gian nên việc bán sát giá là rất khó Áp dụng phương pháp BĐGQSDĐ trong THADS thì người có QSDĐ cũng được đảm bảo quyền lợi khi QSDĐ được bán với giá cao nhất, tránh tình trạng bị ép giá Và người mua QSDĐ được THA cũng được thoải mái tâm lý khi được bán đấu giá công khai, có sự chứng kiến của các cá nhân, tổ chức, cơ quan nhà nước

có thẩm quyền

- Thứ năm, phương thức BĐGQSDĐ trong THADS là trả giá lên và được

tiến hành công khai

Đối với đấu giá thông thường, có nhiều phương thức khác nhau như đấu giá lên hoặc đấu giá ngược dựa trên mức giá khởi điểm Các phương thức bán đấu giá này có thể chứa đựng nhiều rủi ro ảnh hưởng tới quyền lợi của chủ sở hữu nhưng do chủ sở hữu mong muốn bán được nên chấp nhận BĐGQSDĐ trong THADS chứa đựng nhiều mâu thuẫn về lợi ích của các bên tham gia Vì vậy, ở nước ta, chỉ tồn tại phương thức bán đấu giá công khai, mức giá khởi điểm là giá sàn đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên tham gia

18

- Thứ sáu, BĐGQSDĐ trong THADS chịu sự điều chỉnh của nhiều quy

định pháp luật liên quan như: quy định về bán đấu giá, Luật đất đai, Luật THADS,

1.1.3 Mục đích, ý nghĩa của BĐGQSDĐ trong THADS

BĐGQSDĐ trong THADS là biện pháp để tiến hành thu hồi giá trị của QSDĐ của người phải THA nhằm thực hiện nội dung THA trong bản án, quyết định của Tòa án Vì vậy, BĐGQSDĐ trong THAD có những mục đích, ý nghĩa nhất định

- Đầu tiên, mục đích của BĐGQSDĐ trong THADS là xử lý QSDĐ phải

THA để đảm bảo hiệu quả của công tác THA theo phán quyết, quyết định của cơ quan có thẩm quyền

Bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền được ban hành dựa trên quy định của pháp luật Theo đó, các bên đương sự đều có những quyền và nghĩa vụ nhất định Tuy nhiên, không phải chủ nào trong hoạt động THA cũng thực hiện theo đúng nội dung mà bản án, quyết định đã có hiệu lực Đây chính là

lí do cơ quan THA ra đời Cơ quan này nhằm triển khai, đưa ra các phương thức

để THA có hiệu quả các bản án, quyết định để thúc đẩy các chủ thể tự nguyện thi hành, nếu không tự nguyện thi hành sẽ bị áp dũng các biện pháp cưỡng chế nghiêm khắc Biện pháp này thể hiện tính pháp chế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, phù hợp với quy định của Hiến pháp

- BĐGQSDĐ trong THADS là một biện pháp cưỡng chế nhằm bảo đảm

THADS

Trong hoạt động THADS, việc xử lý QSDĐ để THA được thực hiện bằng nhiều hình thức, như thoả thuận nhận QSDĐ để thi hành án, chuyển giao QSDĐ cho cơ quan tài chính để sung công, bán QSDĐ không qua thủ tục đấu giá, BĐGQSDĐ để THA BĐGQSDĐ trong THADS là một hình thức xử lý tài sản

để THA, thường được thực hiện nhằm bảo đảm cho việc thi hành nghĩa vụ trả tiền trong THADS BĐGQSDĐ là một công đoạn trong quá trình thực hiện

19

cưỡng chế THADS và được gọi là bán đấu giá QSDĐ đã kê biên để THA

Việc cưỡng chế THADS chỉ thực hiện được và chỉ có ý nghĩa khi QSDĐ

bị kê biên, cưỡng chế được bán đấu giá thành công, Chấp hành viên, cơ quan THADS thu được khoản tiền để đảm bảo thực hiện bản án, quyết định đã có hiệu lực của Tòa án Pháp luật THADS quy định việc bán QSDĐ kê biên chỉ được thực hiện duy nhất bằng hình thức bán đấu giá, chỉ được bán không thông qua thủ tục bán đấu giá đối với tài sản có giá trị rất nhỏ hoặc tài sản tươi sống, mau hỏng Nếu Chấp hành viên cố ý làm trái với quy định về phương thức bán tài sản

kê biên thì đương nhiên sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật với những hình thức tùy theo tính chất, mục đích, động cơ của hành vi viphạm

- BĐGQSDĐ trong THADS là một biện pháp bảo đảm quyền lợi của các bên trong quan hệ THADS

Bán đấu giá trong THADS trước hết là một hình thức dịch vụ thông thường Thông qua hợp đồng bán đấu giá QSDĐ ký với chấp hành viên của cơquan THADS, tổ chức thực hiện đấu giá thu được khoản phí từ dịch vụ đấu giá do họ cungcấp

Với tính chất công khai, minh bạch của mình, BĐGQSDĐ trong THADSlà một cuộc cạnh tranh về giá giữa những người có nhu cầu tham gia đấu giá Họ được tự do tham gia đấu giá, được có cơ hội tiếp cận với QSDĐ như nhau và trả giá dựa theo giá trị mà họ tự định đoạt mà không bị giới hạn ở các điều kiện “thích thì bán, không thích thì thôi” như trong mua bán hàng hóa, tài sản thông thường Một trong những nguyên tắc của bán đấu giá trong THADS là

tự do giá cả Người mua có cơ hội lựa chọn giá phù hợp với nhu cầu của mình

để trả (tất nhiên là vẫn phải tuân theo nguyên tắc bước giá do tổ chức bán đấu giá đặt ra) Họ sẽ mua được QSDĐ khi trả giá cao nhất nhưng ít nhất họ đã có quyền lựa chọn giá mua, điều này hoàn toàn khác với mua bán thông thường là mức giá địnhsẵn

Với tính công khai, đại chúng nên tất yếu cuộc đấu giá sẽ có nhiều người

20

tham gia, QSDĐ bán được dễ dàng hơn và giá trị tài sản thu được là cao nhất

Do vậy, đảm bảo thực hiện được bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực

Cơ quan THADS làm tròn chức năng, nhiệm vụ thi hành án theo quy định của pháp luật và gián tiếp là quyền lợi của người được thi hành án được bảođảm Mặt khác, BĐGQSDĐ trong THADS góp phần bảo vệ quyền lợi của chính người có QSDĐ mang bán đấu giá (người phải thi hành án) Nếu không có biện pháp chào bán công khai và người bán có quyềnlựa chọn người mua thì QSDĐcó thể bị bán thấp hơn rất nhiều so với giá có thể bán thông qua biện pháp đấu giá, do đó sẽ gây thiệt hại cho chủ sở hữu QSDĐ

- BĐGQSDĐ trong THADS góp phần hoàn thiện thủ tục THADS

Trước khi BĐGQSDĐ trong THADS ra đời, việc bán QSDĐ trong THADS được thực hiện theo cách thức bán tài sản thông thường, có thể do Chấp hành viên của cơ quan THADS tiến hành Như vậy, rất có thể sẽ dẫn đến trường hợp lạm quyền, cố ý làm sai, không bảo đảm quyền lợi cho người phải thi hành

án nếu như Chấp hành viên không vô tư, khách quan khi thi hành công vụ Với mục tiêu nhanh chóng bán được QSDĐ, Chấp hành viên chỉ cần có người mua là

sẽ bán, không có cuộc cạnh tranh về giá giữa những người muanên không thể xác định được giá cả cao nhất có thể đạt được

Mặt khác, với việc tự kê biên tài sản, tự bán tài sản bị kê biên đó sẽ dẫn đến việc tập trung quyền lực rất lớn ở cá nhân khi thi hành công vụ Điều đó còn dẫn đến sự lộng quyền, dễ dàng tha hóa, biến chất thi hành công vụ nếu cá nhân

đó không có lập trường tư tưởng, không có đạo đức công vụ tốt Lợi dụng việc bán tài sản kê biên, Chấp hành viên có thể đưa “tay trong” hoặc người nhà vào mua bán tài sản, thông đồng, dìm giá, gây thiệt hại cho chính người phải thi hành án và ngay cả người được thi hành án cũng gián tiếp bị ảnh hưởng quyềnlợi

Với tính chất ưu việt của mình, BĐGQSDĐ góp phần bảo đảm tính độc lập, khách quan của Chấp hành viên khi tham gia thực hiện công vụ Là một

21

biện pháp không tách rời nghiệp vụ THADS, nằm trong tổng thể các hoạt động cưỡng chế, kê biên thi hành án, BĐGQSDĐ trong THADS góp phần hoàn thiện thủ tụcTHADS

1.2 Lý luận về pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

1.2.1.1 Khái niệm của pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Theo Từ điển Luật học thì:“Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự mang

tính bắt buộc chung do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội, phục vụ và bảo vệ quyền lợi của các tầng lớp dân cư trong xã hội” [25, tr345] Khi xã hội càng phát triển, các lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hóa

thay đổi thì những quy định pháp luật cần thiết phải điều chỉnh để phù hợp với hoàn cảnh thực tế

Khái niệm về pháp luật BĐGTS trong tiến trình hoàn thiện hệ thống pháp luật là một lĩnh vực mới mẻ rất phức tạp Theo lý luận chung hệ thống pháp luật được hiểu là tập hợp tất cả các quy phạm pháp luật, văn bản pháp luật tạo thành một cấu trúc tổng thể, được phân chia thành các bộ phận có sự thống nhất nội tại theo những tiêu chí nhất định như bản chất, nội dung, mục đích Theo đó hệ thống pháp luật bao gồm hệ thống cấu trúc bên trong và hệ thống cấu trúc bên ngoài

Hệ thống cấu trúc bên trong là tổng thể các quy phạm pháp luật có mối liên hệ nội tại thống nhất với nhau, được phân chia thành các ngành luật, mỗi ngành luật lại được tạo nên bởi một bộ phận các quy phạm pháp luật có sự thống nhất nội tại, có chung đối tượng và phương pháp điều chỉnh Trong mỗi bộ phận quy phạm pháp luật lại được phân bổ thành những bộ phận nhỏ hơn hợp thành

22

các chế định pháp luật và mỗi chế định pháp luật lại được hình thành từ các quy phạm pháp luật

Hệ thống cấu trúc bên ngoài là tổng thể các văn bản quy phạm pháp luật

do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo trình tự luật định nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội cơ bản quan trọng Hệ thống cấu trúc bên ngoài được phân định thành các văn bản luật và văn bản dưới luật.Theo quan niệm này, pháp luật về BĐGTS nói chung và pháp luật về BĐGTS là QSDĐ nói riêng chưa phải là một ngành luật độc lập có phạm vi điều chỉnh và đối tượng điều chỉnh riêng biệt Mặc dù pháp luật về BĐGTS là QSDĐ cũng bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật, điều chỉnh các quan hệ xã hội về BĐGTS là QSDĐ được thể hiện trong các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và có mối quan hệ thống nhất trong hệ thống pháp luật

Tuy nhiên, do đặc điểm của loại tài sản được đưa ra bán đấu giá theo cách phân định của pháp luật, mà pháp luật về BĐGTS không thuộc một ngành luật chuyên biệt nào Các quy định của pháp luật về bán đấu giá nằm rải rác trong các quy định của luật, pháp lệnh, nghị định như Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch đảm bảo, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quản lý,

sử dụng tài sản nhà nước, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính, Pháp lệnh thi hành án, Nghị định về kê biên đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án, Quyết định về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định về xử lý hàng hoá do người vận chuyển lưu giữ tại cảng biển Việt Nam

Vì vậy, cần thấy rằng pháp luật về BĐGTS là QSDĐ trong THADS là những quan hệ bổ trợ tư pháp giúp cho hoạt động của các cơ quan hành chính nhà nước, các cơ quan tư pháp thực hiện nhiệm vụ của mình trong xử lý các tài sản để thi hành án.Tại Điều 1 Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định phạm vi điều chỉnh đó là: nguyên tắc, trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản; đấu giá viên; tổ chức bán đấu giá tài sản và quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài

23

sản Về đối tượng điều chỉnh Điều 14 của Nghị định này cũng quy định rõ đó là trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản Do

đó, pháp luật về bán đấu giá hiện nay so với các quy định pháp luật nói chung còn chưa hợp lý nhất là về nội dung pháp luật, hình thức pháp luật và tổ chức thực hiện của hệ thống pháp luật này

Tuy nhiên, xem xét pháp luật về bán đấu giá trong mối quan hệ với các ngành luật trong hệ thống pháp luật có thể đưa ra khái niệm pháp luật về

BĐGTS là QSDĐ trong THADS như sau: pháp luật về BĐGTS là QSDĐ trong

THADS là toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực BĐGTS là QSDĐ bao gồm những quy định về nguyên tắc, thủ tục BĐGTS là QSDĐ, người bán đấu giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm thi hành bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật

1.2.1.2 Đặc điểm của pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Điều cần thấy rằng, khung pháp luật về BĐGTS là QSDĐ trong THADS

ở nước ta đang trong quá trình hình thành chưa thể tạo thành một trật tự pháp luật đầy đủ và ổn định Chưa có một văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao như Luật để điều chỉnh và tổ chức hoạt động BĐGTS nói chung và BĐGTS là QSDĐ nhằm đưa tổ chức và hoạt động này ngày càng có hiệu quả hơn trong tiến trình cải cách hành chính, cải cách tư pháp cũng như hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch và phát huy được các lợi ích kinh tế do bán đấu giá tài sản đem lại Với ý nghĩa đó chúng ta cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về BĐGTS và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan

Tại Việt Nam, sau khi thực hiện công cuộc đổi mới năm 1986, các lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hóa có sự thay đổi đáng kể, nhiều quan hệ kinh tế, xã hội mới ra đời và cần thiết phải được pháp luật điều chỉnh để duy trì trật tự ổn

24

định chung, bảo đảm lợi ích của các bên tham gia trong quan hệ này và phù hợp với lợi ích của số đông trong xã hội BĐGTS nói chung và BĐGTS là QSDĐ trong THADS là một trong số đó

Nói đến đặc điểm của pháp luật về BĐGTS là QSDĐ trong THADSchính

là muốn nói đến những dấu hiệu đặc trưng để phân biệt BĐGTS là QSDĐ trong THADSvới những quy phạm pháp luật và văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành khác Ở góc độ này chúng ta thấy pháp luật về BĐGTS là QSDĐ trong THADScó những đặc điểm chung của BĐGTS và có những đặc điểm riêng của BĐGTS là QSDĐ trong THADSsau:

Thứ nhất,BĐGTS là QSDĐ trong THADS vừa tuân theo quy định của

pháp luật dân sự vừa tuân theo pháp luật đất đai vừa tuân theo Luật THADS và cũng phải phù hợp với pháp luật về bán đấu giá

Pháp luật dân sự không điều chỉnh hết các nội dung QSDĐ, nên nếu chỉ căn cứ vào pháp luật dân sự thì không đầy đủ bởi quyền sử dụng đất mang tính đặc thù, tức là chủ thể có QSDĐ dù không có quyền sở hữu đất đai, chỉ có quyền

sử dụng đất cũng có quyền định đoạt, dùng quyền sử dụng đất để thực hiện một công việc nhất định Khi QSDĐ đó bị cưỡng để đảm bào cho một nghĩa vụ nhất định thì nó sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Thi hành án dân sự và pháp luật về bán đấu giá Do đó, pháp luật BĐGTS là QSDĐ khác với bán đấu giá những tài sản khác là ngoài căn cứ vào Bộ luật Dân sự thì phải căn cứ vào Luật Đất đai, Luật thi hành án dân sự và pháp luật về bán đấu giá

Thứ hai, BĐGTS là QSDĐ trong THADSbảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp của các bên bán đấu giá tài sản là QSDĐ trong THADS

Bán đấu giá tài sản là QSDĐ trong THADS liên quan đến quyền, lợi ích của nhiều bên đương sự do vậy cần thiết phải có quy định pháp luật cụ thể điều chỉnh về nghĩa vụ ràng buộc của các bên nhằm nâng cao trách nhiệm của tổ chức đấu giá và bảo vệ quyền lợi ích của cả người phải thi hành án, được thi hành án cũng như người mua được tài sản là QSDĐ bán đấu giá; đồng thời pháp

25

luật ra đời nhằm dự liệu những biện pháp nhằm ngăn ngừa, xử lý các hiện tượng tiêu cực xảy ra trong quá trình bán đấu giá tàisản

- Thứ ba, pháp luật về BĐGTS là QSDĐ trong THADStạo cơ sở pháp lý

cho việc nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt độngnày

Như chúng ta đã biết Nhà nước là công cụ chủ yếu để thực hiện quyền làm chủ của nhân dân, là nhà nước pháp quyền của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật Mọi cơ quan, tổ chức, cán bộ, công chức, mọi công dân có nghĩa vụ chấp hành Hiến pháp và pháp luật Thực hiện mục tiêu này, pháp luật phải trở thành một công cụ không thể thiếu của Nhà nước

Những quy định của pháp luật có ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với mọi mặt của đời sống xã hội Điều này có nghĩa là các quy định của pháp luật càng đầy đủ, càng rõ ràng thì hiệu lực, hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước càng cao và ngày càng chặt chẽ

Vì vậy muốn nâng cao hiệu lực, hiệu quả của hoạt động Nhà nước phải thường xuyên hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, trong tình hình đó, quy định pháp luật về BĐGTS là QSDĐ trong THADS ra đời như một tất yếu

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng, chi phối tới pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến BĐGTS là QSDĐ trong THADS baogồm:

- Một là, loại tài sản bán đấugiá

Trong bán đấu giá thông thường thì tài sản đem ra bán đấu giá có thể là bất

kỳ tài sản nào Người bán hàng chỉ đưa ra mức giá cơ bản (giá khởi điểm)để người mua tham khảo giá, còn giá bán thực tế do những người tham dự cuộc đấu giá xác định trên cơ sở tự cạnh tranh giá với nhau Lợi ích mà người bán muốn thu được là giá trị lợi nhuận từ hàng hóa, tài sản mà mình đang sởhữu

26

Xuất phát từ việc đảm bảo nghĩa vụ thi hành bản án, quyết định của Tòa

án nên tài sản được mang ra bán đấu giá để THA có tính chất đặc thù về giá trị

và giá trị sử dụng Tài sản mang ra bán đấu giá thường có giá trị tương đương hoặc lớn hơn với giá trị phải thi hành của bản án, quyết định của Tòa án chứ không phải là bất kỳ tài sản nào mà người phải thi hành án có Đó có thể là động sản, bất động sản hoặc quyền sở hữu trí tuệ nhưng chắc chắn là giá trị có thể định giá theo cách thông thường chứ không phải là tài sản khó xác định giá trị thực (như đồ đạc kỷ niệm hoặc các loại đồ sưu tập…) Trong trường hợp này, tài sản là QSDĐ

- Hai là, phương thức thực hiện

Trong bán đấu giá thông thường, việc bán đấu giá có thể thực hiện bằng nhiều phương thức khác nhau như trả giá công khai lên, trả giá công khai xuống v.v miễn là hai bên (bên có tài sản mang bán đấu giá và bên thực hiện dịch vụ bán đấu giá) thỏa thuận với nhau về hình thức thực hiện và thỏa thuận đó tuân thủ theo đúng quy định pháp luật Việc BĐGTS là QSDĐ trong THADS với tư cách là một công đoạn trong cưỡng chế THA và người trực tiếp sở hữu tài sản đang bán đấu giá thường có tâm lý bị ép buộc phải thực hiện nên tìm mọi cách gây khó khăn, cản trở Do vậy, để giảm, tránh mọi mâu thuẫn có thể phát sinh giữa các bên pháp luật đã có quy định chặt chẽ về phương thức, hình thức bán đấu giá.Tại Việt Nam, việc bán đấu giá tài sản được thực hiện theo hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói và đấu giá bằng bỏ phiếu Tuy nhiên, trong thực tiễn thực hiện thì việc BĐGTS là QSDĐ trong THADS chỉ thực hiện duy nhất bằng hình thức công khai, trực tiếp bằng lời nói trả giá lên để đảm bảo tính an toàn và tránh những rủi ro khi tổ chức BĐGTS

- Ba là, ý chí của các bên trong quan hệ bán đấu giá, đặc biệt là ý chí của

người có tài sản bán đấugiá

Trong bán đấu giá thông thường thì người có tài sản chủ động mangtàisản, hàng hóa của mình tham gia đấu giá với mong muốn thu được lợi

27

nhuận cao nhất từ hàng hóa, tài sản đó do đó họ tham gia với vai trò tích cực, chủ động để việc bán đấu giá nhanh chóng thành công Tuy nhiên, BĐGTS là QSDĐ trong THADS với tư cách là một biện pháp tiếp nối trong quá trình cưỡng chế tài sản của người phải THA nhằm bảo đảm THA nên người có tài sản bán đấu giá không tự nguyện mang tài sản của mình đến bán đấu giá mà bị cưỡng chế bởi cơ quan có thẩm quyền (cơ quan THADS)

Khi tham gia bán đấu giá, người được THA mong muốn việc bán đấu giá nhanh chóng thành công để bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thực thi

và bản thân nhanh chóng nhận được quyền lợi của mình Tuy nhiên, người phải THA (là người có tài sản bị mang ra bán đấu giá) thì mang tâm lý bị ép buộc, cưỡng chế nên thường có tâm lý chây ỳ, cố tình gây khó khăn, cản trở cho quá trình bán đấu giá tài sản THA Sau khi quá trình bán đấu giá tài sản diễn ra thành công thì người đang sở hữu tài sản bán đấu giá tìm mọi cách cản trở, không bàn giao tài sản đã bán đấu giá khiến cho người mua được tài sản bán đấu giá khá vất vả trong quá trình trở thành chủ sở hữu hợp pháp của tài sản

1.3 Cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

1.3.1.Chủ thể bán đấu giá trong THADS

Để phát sinh một quan hệ thông thường thì chủ thể là điều kiện đầu tiên

và không thể thiếu trong quan hệ đó Trong quan hệ BĐGQSDĐ trong THADS thì chủ thể tham gia bao gồm: Người bán đấu giá, người yêu cầu bán đấu giá, người có QSDĐ, người tham gia đấu giá, người mua QSDĐ đấu giá và người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc bán đấu giá (người được thi hành án)

Trong nguyên lý chung của BĐGQSDĐ thì người BĐGQSDĐ là doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá BĐGQSDĐ hoặc trung tâm dịch vụ bán đấu giá BĐGQSDĐ; người yêu cầu bán đấu giá có thể là chủ sở hữu của QSDĐ bán đấu giá, bên nhận bảo đảm QSDĐ đấu giá, cơ quan thi hành án; người có QSDĐ bán đấu giá gồm người sở hữu QSDĐ bán đấu giá và Chấp hành viên; người

28

tham gia đấu giá là người được quyền tham gia trả giá khi cuộc bán đấu giá QSDĐ được tiến hành, bao gồm những người đã đăng ký đấu giá, nộp lệ phí tham gia đấu giá và có tên trong danh sách đấu giá; người mua QSDĐ đấu giá là người trả giá cao nhất trong số những người tham gia đấu giá với điều kiện giá mua QSDĐ mà họ đã trả bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm Tuy nhiên, trong BĐGQSDĐ để THADS thì người yêu cầu bán đấu giá không phải là chủ sở hữu của QSDĐ bán đấu giá mà là cơ quan thi hành án (khi họ không tự nguyện) Đây chính là yếu tố chi phối, tác động nhiều đến quá trình bán đấu giá và việc thực hiện các trình tự thủ tục bán đấu giá

1.3.2 Tổ chức bán đấu giá tài sản và Đấu giáviên

Thực hiện chủ trương tiếp tục xã hội hoá, chuyên nghiệp hóa tổ chức bán đấu giá tài sản, Nghị định 17/2010/NĐ-CP xác định rõ các tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp gồm có: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Các Trung tâm và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong việc bán đấu giá các tài sản

Để đảm bảo phù hợp với nhu cầu phát triển dịch vụ BĐGTS nói chung và BĐGQSDĐ trong THADS trong nền kinh tế thị trường, Nghị định cũng giao trách nhiệm cho Sở Tư pháp xây dựng đề án về lộ trình chuyển đổi các Trung tâm dịch vụ BĐGTS sang mô hình doanh nghiệp đối với tỉnh, thành phố có từ 02 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản trở lên và trình Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt (Điều53)

Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định khá rõ ràng về điều kiện đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Để hoạt động trong lĩnh vực

bán đấu giá tài sản doanh nghiệp phải “có ít nhất một đấu giá viên và người đại

diện theo pháp luật của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản phải là đấu giá viên;

có trụ sở, cơ sở vật chất và các trang thiết bị cần thiết khác bảo đảm cho hoạt động bán đấu giá tài sản”.Việc quy định người đại diện theo pháp luật của

doanh nghiệp bán đấu giá tài sản phải là đấu giá viên nhằm tạo sự bình đẳng

29

giữa Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, đồng thời nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp trong hoạt động bán đấu giá tài sản Ngoài ra, Nghị định quy định bổ sung trách nhiệm của doanh nghiệp về việc thông báo cho Sở Tư pháp sau khi doanh nghiệp được cấp đăng ký kinhdoanh

Đấu giá viên là người được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá Là chủ thể tham gia quan hệ bán đấu giá tài sản THADS thì đấu giá viên phải làm việc trong tổ chức hành nghề đấu giá chuyên nghiệp (Trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản)

Muốn trở thành đấu giá viên, điều kiện đầu tiên là người đó phải có bằng tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc kinh tế và đăng ký tham dự khóa đào tạo nghề đấu giá tại cơ sở đào tạo nghề đấu giá Thời gian của khóa đào tạo nghề đấu giá là ba tháng Trong ba tháng đó, học viên được đào tạo kiến thức pháp luật, đạo đức nghề nghiệp, kỹ năng hành nghề đấu giá và thực tập tại tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp theo chương trình Bộ Tư pháp quy định Người hoàn thành chương trình đào tạo nghề đấu giá được cơ sở đào tạo nghề đấu giá cấp Chứng chỉ đào tạo nghề đấu giá Khi đăng ký tham gia một tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, họ được Giám đốc Trung tâm, doanh nghiệp cấp thẻ đấu giá viên

để sử dụng trong thời gian làm việc tại đó Ngoài ra, khi đã được cấp Chứng chỉ đấu giá nhưng người đó không làm việc thường xuyên tại tổ chức bán đấu giá tài sản; không còn hoạt động trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản hoặc không điều hành cuộc bán đấu giá nào trong vòng một năm, trừ trường hợp có lý do chính đáng sẽ bị tước quyền sử dụng Chứng chỉ hành nghề đấu giá không thời hạn theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính hoặc nếu họ có hành vi

vi phạm theo quy định tại Điều 13 Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì bị tước Chứng chỉ bán đấu giá Khi phát hiện trường hợp người thuộc diện bị thu hồi chứng chỉ bán đấu giá, chậm nhất 07 ngày làm việc Sở Tư pháp có văn bản đề nghị Bộ Tư pháp thu hồi chứng chỉ và trong thời hạn 15 ngày (30 ngày với trường hợp phức

30

tạp) Bộ trưởng Bộ Tư pháp ra quyết định thu hồi Chứng chỉ hành nghề đấu giá Chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ ngày quyết định thu hồi có hiệu lực thì người bị thu hồi phải nộp lại Chứng chỉ hành nghề

Khi tham gia bán đấu giá tài sản THADS, Chấp hành viên cần phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc, trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản (niêm yết côngkhai,trưngbàytàisản,địađiểmbánđấugiá,trìnhtựtiếnhànhđấugiá…) thì mới bảo đảm hiệu lực của việc bán đấu giá Nếu vi phạm các quy định này, có thể việc bán đấu giá sẽ dẫn đến tranh chấp và bị Tòa án hủy kết quả bán đấu giá tài sản

1.3.3 Người có tài sản bán đấu giá và người sở hữu tài sản bán đấu giá

Người có tài sản bán đấu giá trong THADS, khác với người có tài sản bán đấu giá thông thường Người có tài sản bán đấu giá trong THADS không phải là chủ sở hữu tài sản hoặc được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản Người có tài sản bán đấu giá là Chấp hành viên, cơ quan THADS Chấp hành viên là chức danh

do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm Chấp hành viên có ba ngạch là Chấp hành viên sơ cấp, Chấp hành viên trung cấp và Chấp hành viên cao cấp Khi Chấp hành viên được giao nhiệm vụ thi hành các bản án, quyết định có hiệu lực và quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là vật thì họ trở thành người có tài sản bán đấu giá trong quan hệ bán đấu giá tài sản THADS và do vậy, họ có đầy đủ quyền và nghĩa vụ giống như chủ sở hữu tài sản trong đấu giá tài sản thôngthường

Sau khi kê biên tài sản, Chấp hành viên có quyền ký hợp đồng thẩm định giá trị tài sản với tổ chức thẩm định giá nếu hai bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về giá trị tài sản và tổ chức định giá Trên cơ sở giá trị tài sản đã được định giá, Chấp hành viên ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá Chấp hành viên có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản đấu giá, thỏa thuận về mức phí khấu trừ cho tổ chức đấu giá chuyên nghiệp trong trường hợp bán đấu giá thành và trong trường hợp bán đấu giá không

31

thành thì thay mặt cơ quan thi hành án có trách nhiệm thanh toán chi phí bán đấu giá tài sản cho tổ chức bán đấu giá tài sản Trường hợp bán đấu giá thành, Chấp hành viên, cơ quan THADS được nhận lại số tiền bán tài sản và dùng số tiền này để thi hành đúng theo bản án, quyết định đã có hiệu lực của Tòaán

Người sở hữu tài sản bán đấu giá trong THADS tham gia với vai trò bị động trong quan hệ bán đấu giá tài sản (họ không muốn bán tài sản nhưng vẫn phải bán, quyền quyết định thuộc về Chấp hành viên của cơ quan THADS theo quy định của pháp luật), người sở hữu tài sản tuy không phải là một bên trong hợp đồng bán đấu giá tài sản nhưng việc bán đấu giá ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ Người sở hữu tài sản thường là người phải thi hành bản án, quyết định dân sự của Tòa án Tuy nhiên, trong một số trường hợp họ chỉ là người có tài sản chung với người phải thi hành án mà tài sản đó đang bị dùng để cưỡng chếTHADS

Pháp luật dành cho họ quyền thỏa thuận với người được thi hành án trong việc quyết định tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá Do có quyền lợi trực tiếp, liên quan nên người này được quyền biết tất cả những thông tin về cuộc bán đấu giá Nếu có vấn đề phát sinh trong cuộc đấu giá ảnh hưởng đến quyền lợi của họ, họ có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án hủy kết quả đấu giá Trước khi mở cuộc bán đấu giá 01 ngày làm việc, họ còn có quyền nhận lại tài sản nếu nộp đủ tiền thi hành án và thanh toán các chi phí thực tế, hợp lý đã phát sinh từ việc cưỡng chế thi hành án, tổ chức bán đấu giá Họ có quyền nhận lại số tiền thừa từ việc bán đấu giá tài sản sau khi đã thanh toán các chi phí (chi phí thi hành án, chi phí đấu giá…) theo quy định của phápluật

Người sở hữu tài sản phải bàn giao tài sản cùng tất cả các giấy tờ có liên quan cho người mua được tài sản đấu giá nếu cuộc bán đấu giá thành công Nếu không bàn giao thì họ bị áp dụng thủ tục cưỡng chế giao tài sản theo quy định tại các điều 114, 115, 116 và 117 của Luật THADS

1.3.4 Người tham gia đấu giá tàisản và các chủ thể khác liên quan