Pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hồ sơ địa chính qua thực tiễn quận đống đa thành phố hà nội

Trong thực tế, các quy định pháp luật về vấn đề đăng kí biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính của cả nước nói chung còn gặp nhiề

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

HỨA THỊ XUÂN LIÊN

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Người hướng dẫn khoa học: TS BÙI ĐỨC HIỂN

HÀ NỘI - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hứa Thị Xuân Liên

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội và

sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn TS Bùi Đức Hiển về đề tài luận văn: "Pháp luật

về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hồ sơ địa chính qua thực tiễn quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội" Để hoàn thành được luận

văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy,

cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Viện

Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS Bùi Đức Hiển đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình

Hà Nội, ngày 25 tháng 12 năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hứa Thị Xuân Liên

MỤC LỤC

Trang

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN

1.1 Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản

gắn liền với đất: khái niệm, đặc điểm, vai trò 7 1.1.1 Khái niệm đăng ký biến động quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

1.1.2 Đặc điểm về đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở

1.1.3 Mối quan hệ giữa đăng ký biến động đất đai với cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính 12 1.1.4 Ý nghĩa vai trò của pháp luật đăng ký biến động quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất 13 1.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng

đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính 17 1.3 Yêu cầu đặt ra với việc xây dựng và thực hiện pháp luật về đăng

ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và

1.4 Lược sử hình thành phát triển các quy định pháp luật về đăng ký

biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN

VỚI ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI QUẬN ĐỐNG

2.1 Thực trạng các quy định pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng

đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính 31 2.1.1 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà

ở, tài sản gắn liền với đất và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính 31 2.1.2 Các trường hợp đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài

sản gắn liền với đất và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính 33 2.1.3 Thực trạng quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn, chi

phí thực hiện ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn

liền với đất và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính 36 2.2 Thực trạng tổ chức thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng

đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử

2.2.2 Thực tiễn thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, thế chấp quyền sử dụng đất

và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính tại quận Đống Đa 48 2.2.3 Kết quả, bất cập, hạn chế, thiếu sót trong quy định và thực hiện

đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận tại quận Đống Đa 53

Chương 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN

3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện

đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện

đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với

đất và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn tại quận Đống Đa,

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về đăng ký biến động

quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ

3.2.2 Giải pháp về nâng cao hiệu quả thực hiện đăng ký biến động quyền

sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa

chính trên địa bàn tại quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội 65

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất

UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

bảng

2.2 Kết quả điều tra người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành

chính trong đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận

2.3 Danh sách bản đồ tại các phường trên địa bàn quận Đống Đa 50 2.4 Hệ thống hồ sơ địa chính tại các phường thuộc quận Đống Đa 51 2.5 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

QSDĐ tại quận Đống Đa giai đoạn 2010 - 2015 53 2.6 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

QSDĐ của một số phường trên địa bàn quận Đống Đa từ năm

DANH MỤC CÁC HÌNH

Số hiệu

hình

2.2 Đồ thị thể hiện các loại hình biến động sử dụng đất quận

3.1 Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 phường

3.2 Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015 phường

3.4 Một phần bản đồ địa chính phường Trung Phụng sau khi được

3.6 Kết quả đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu từ bản đồ vào hồ sơ 76

3.8 Giao diện phần mềm khi cập nhật giấy chứng nhận 77 3.9 Giao diện phần mềm "Tìm GCN"đã được cấp để cập nhật

các thông tin liên quan đến chủ sử dụng và thửa đất 79 3.10 Giao diện phần mềm cập nhật thông tin giấy chứng nhận mới

3.11 Giao diện phần mềm sau khi kê khai thành công và cấp giấy

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó quản

lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đất đai

là sản phẩm của tự nhiên và tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế - xã hội Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng nóng bỏng phức tạp liên quan trực tiếp tới lợi ích của từng đối tượng sử dụng đất Các quan hệ đất đai từ chỗ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên chuyển thành các quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và

sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế Đầu tiên đó là Hiến pháp 1980, tiếp đó là Hiến pháp năm 1992, sửa đổi 2001, Hiến pháp năm 2013 và được cụ thể hóa trong Luật đất đai các năm 1987, Luật Đất đai 1993, sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, Luật Đất đai năm

2003, và hiện nay là Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định nhiều nội dung quản lý nhà nước về đất đai trong đó công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những nội dung đặc biệt quan trọng trong quản lý đất đai Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thông tin đầy đủ, chặt chẽ, kịp thời giữa Nhà nước và người sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước quản lý hiệu quả toàn bộ đất đai theo pháp luật, để từ đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nhất là trong điều kiện kinh tế thị trường, hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra thường xuyên và có quy mô lớn,… Do vậy quy định về đăng ký biến động đất đai góp phần đảm bảo chế độ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, khoa học và bền vững

Trong thực tế, các quy định pháp luật về vấn đề đăng kí biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính của cả nước nói chung còn gặp nhiều hạn chế thiếu sót Đối với quận Đống Đa, mặc dù là quận lõi nội thành Hà Nội, đã và đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, các mối quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng nhưng việc cập nhật thông tin các biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất tại địa bàn vẫn chưa được thực hiện một cách thường xuyên, đầy đủ, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) còn gặp nhiều khó khăn bởi nhiều vấn đề phát sinh thực tế mà luật chưa đề cập đến, cũng chưa có công trình chuyên sâu nào nghiên cứu về vấn đề này Nguyên nhân chủ yếu là lượng cán bộ mỏng, dữ liệu bản đồ và dữ liệu hồ sơ chưa được liên kết với nhau, dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong quá trình cập nhật biến động, và hơn nữa là chưa có sự hỗ trợ hiệu quả của công nghệ thông tin khiến việc cập nhật thông tin biến động này còn mang tính thủ công, kém chính xác Việc tác

giả lựa chọn chủ đề: "Pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở,

tài sản gắn liền với đất và hồ sơ địa chính qua thực tiễn quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội" để làm luận văn thạc sĩ nhằm chỉ ra những hạn chế của thủ tục đăng

ký biến động đất đai và đưa ra những giải pháp khắc phục góp phần giải quyết các

vụ tranh chấp nhà đất, công tác đền bù giải phóng mặt bằng vốn là vấn đề cực kỳ phức tạp và nóng bỏng hiện nay của quận Đống Đa, một quận tập trung hầu hết các

dự án lớn của thành phố Hà Nội

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Hiện nay, qua khảo cứu của tác giả các đầu sách nghiên cứu chuyên sâu về nội dung xây dựng và thực hiện pháp luật về đăng ký biến động đất đai là rất hạn chế, trong quá trình thu thập, tác giả tìm thấy một số sách như:

+ Giáo trình "Quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở" (2000), GS-TSKH Lê

Đình Thắng, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội

+ Giáo trình "Đăng ký thống kê đất đai" (2000), GS-TSKH Lê Đình Thắng,

Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội

+ Giáo trình "Hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"

(2002), Đào Xuân Bái, Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội

Về các bài viết, cũng giống như đầu sách, số lượng bài viết cũng rất hiếm hoi, chủ yếu là hỏi đáp của các công ty luật về vấn đề này, một số bài viết có thể kể đến như:

- "Bàn về nội dung đăng ký được ghi trong Sổ đăng ký bất động sản" ngày

26/01/2017; Tác giả Hồ Quang Huy

- "Sự phát triển của đăng ký bất động sản, một số yêu cầu trong quá trình đổi mới, cải cách hiện nay" cũng của tác giả Hồ Quang Huy đăng trên trang của Bộ

Tư pháp

- Luận văn thạc sĩ (2012) "Đánh giá thực trạng đăng ký biến động sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng" của tác

giả Trịnh Quốc Khánh, trường Đại học Khoa học tự nhiên,…

Có thể thấy các công trình, bài viết liên quan đến đề này hiện nay còn vô cùng hạn chế và chủ yếu nghiên cứu dưới góc độ quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực đất đai, và tiếp cận nghiên cứu dưới giác độ kỹ thuật mà chưa nghiên cứu nhiều dưới giác độ pháp lý Hơn nữa, các công trình bài viết này ít nghiên cứu

về lý luận do vậy những đề tài, bài viết này chỉ đề cập đến một góc độ quản lý mà ít đưa ra những giải pháp mang tính thiết thực, sát với thực tế, phù hợp với những vấn

đề liên quan như hoạt động của thị trường bất động sản trong điều kiện kinh tế thị trường phát triển, hoạt động đền bù giải phóng mặt bằng… Vì vây, luận văn sẽ kế thừa các nghiên cứu về lý luận liên quan đến đăng ký đất đai đồng thời sẽ nghiên cứu thêm về việc đánh giá thực tiễn vấn đề này trên địa bàn quận Đống Đa

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

* Mục đích nghiên cứu:

Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, pháp lý và thực tiễn thực hiện đăng ký biến động về QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

* Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Phân tích, đánh giá chỉ ra các bất cập, hạn chế, thiếu sót của các quy định pháp luật về đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống

hồ sơ địa chính ở Việt Nam hiện nay;

- Phân tích chỉ ra các khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của pháp luật về đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội

- Đưa ra những đề xuất, kiến nghị có tính khả thi nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật cũng như phù hợp với tình hình thực tế tại Quận Đống Đa

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: là các quy định của pháp luật về đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính

- Phạm vi nghiên cứu: Các quy định của pháp luật theo luật đất đai từ năm

2013 đến nay và chỉ liên quan đến lĩnh vực đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính Phần đánh giá thực tiễn, luận văn chỉ giới hạn trong phạm vi quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Phương pháp luận nghiên cứu dựa trên phương pháp luận nghiên cứu khoa họcduy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác Lê nin

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện dựa trên các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh,phương pháp thống kê, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải,… Cụ thể:

- Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh,được sử dụng để nghiên cứu Chương 1 của luận văn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận liên quan đến đề tài nghiên cứu

- Phương pháp điều tra khảo sát được sử dụng để nghiên cứu Chương 2, theo đó dùng để thu thập tài liệu, số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánhgiá thực trạng công tác đăng kí biến động sử dụng đất, công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Đống Đa Bên cạn đó,phương pháp thống kê, xử lý

số liệu: phân tích, thống kê các số liệu về tình hình đăng kí biến động sử dụng đất, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất tại địa bàn quận

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu, tài liệu thu thập được, phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng kí biến động đất, công tác đăngký cấp GCNQSDĐ tại khu vực nghiên cứu từ đó đưa ra những nhận xét đánh giá tại Chương 1 và Chương 2

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp chuyên gia: được sử dụng để lấy ý kiến các chuyên gia nhằm hoàn thiện hơn các kết luận, đánh giá và các đề xuấtđể hoàn thiện việc đăng kí biến động đất đai, hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu tại Chương 2 và Chương 3

6 Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu

- Ý nghĩa lí luận: Luận văn góp phần hoàn thiện thêm một bước cơ sở lý luận về xây dựng hoàn thiện pháp luật về đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính;

- Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn là một tài liệu có giá trị thực tiễn cho công tác giảng dạy tại các cơ sở đào tạo luật, quản lý đất đai Hơn nữa, các kết quả của luận văn có thể sử dụng để tập huấn cho các cán bộ, công chức địa chính nâng cao kỹ năng nghiệp vụ của mình Từ đó giúp cho việc xử lý các vụ việc liên quan đến pháp luật về quản lý đất đai, về giải phóng mặt bằng, tranh chấp tài sài sản được chặt chẽ, mang tính hệ thống

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về đăng ký biến động quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật vềđăng ký biến động quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đấtvà hệ thống hồ sơ địa chính tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Chương 3: Quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu

quả thực hiện đăng ký biến dộng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố

Hà Nội

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: khái niệm, đặc điểm, vai trò

1.1.1 Khái niệm đăng ký biến động quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Đất đai

Về địa lý, đất đai là cảnh quan, một sản phẩm của quá trình địa chất địa mao Về luật học, đất đai là một khoảng không gian trải dài vô tận từ trung tâm trái đất tới vô cực trên trời và liên quan đến nó là một loạt các quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện được với đất

Khái niệm đất đai theo Luật đất đai năm 2013: Thửa đất là phần diện tích

đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ [19]

- Quyền sử dụng đất

Khái niệm về QSDĐ: Là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban

hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng [19]

Quyền sở hữu và QSDĐ ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sử hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và QSDĐ hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định

- Nhà ở

+ Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu

sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân [20]

+ Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc

quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập [20]

+ Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh [20]

+ Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho

thuê mua theo cơ chế thị trường [20]

+ Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được

ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác [20]

+ Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá

nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật [20]

+ Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được

hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở [20]

- Tài sản

Tài sản là vấn đề trung tâm, cốt lõi của mối quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng Khái niệm về tài sản cho đến hiện nay vẫn chỉ mang tính chất liệt kê, khái quát chưa mang tính tổng hợp tài sản Tài sản được đề cập tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015: "Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai"

Theo đó, định nghĩa trên không những liệt kê các loại tài sản mà còn xác định

cụ thể: Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai Mặt khác, tại Điều 108, Bộ luật dân sự 2015 giải thích rõ khái niệm "tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương

lai" Với quy định cụ thể về tài sản như thế, đã đảm bảo tính bao quát và rõ ràng tạo thành cơ sở pháp lý quan trọng góp phần áp dụng pháp luật một cách thống nhất

- Tài sản gắn liền với đất

Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng

nhận đối với tài sản gắn liền với đất, như sau: "1 Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng

và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất"

Như vậy: Theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà

ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và định đoạt tài sản trong phạm vi luật định

+ Như vậy quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu có thể là người, phân nhân và chủ thể khác có đủ 3 quyền trên

+ Quyền sở hữu là tổng thể một hệ thống quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong việc chiếm hữu, sử dụng

và định đoạt các tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng

- Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn với đất là hình thức Nhà nước công nhận các tài sản trên thuộc chủ sử sụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất, các tài sản hoặc nhà ở trên cũng được phản ánh, ghi trên GCNQSDĐ [19]

Ở Việt Nam ta nếu như đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu của nhà nước thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở Hiến pháp năm 1992 của nước ta khẳng đinh việc đảm bảo quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định: "Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác"

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoăc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác

Nhà nước ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

- Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ

sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật; cấp GCNQSDĐ cho những chủ sở hữu đất có đủ điều kiện để xác định địa vị pháp lý của

họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội [3] Đăng ký đất là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013, thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp lý

chính thức về QSDĐ giữa Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Phân loại đăng ký đất đai, gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai

* Đăng kí đất đai lần đầu là: Đăng kí đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện

trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật [3]

* Đăng kí biến động đất đai là: Đăng kí biến động đất đai được thực hiện

đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể, là việc làm thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà nước mà cụ thể là ngành Địa chính nhằm cập nhật thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất [3]

Khái niệm đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất:

Đăng ký biến động QSDĐ là hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà trực tiếp là ngành Địa chính (Tài nguyên và Môi trường) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai [3]

Từ các khái niệm trên, có thể rút ra khái niệm về pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất như sau:

Pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một mảng trong ngành luật đất đai bao gồm các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các biến động trong quá trình sử dụng và định đoạt đất đai để sử dụng

đất đai có hiệu quả vì lợi ích của nhà nước, người sử dụng và của toàn xã hội

- Hệ thống hồ sơ địa chính

Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính: Hệ thống hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý,

sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước

về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan [28]

1.1.2 Đặc điểm về đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

Đăng ký biến động có những đặc điểm cơ bản sau [12]:

Thứ nhất, dựa trên cơ sở hồ sơ đăng kí đất đai ban đầu

Thứ hai, không cần thiết phải có hội đồng tư vấn trong quá trình xét duyệt Thứ ba, được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử

dụng đất

Đăng ký biến động khác với đăng ký lần đầu ở các nội dung:

Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất

đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến QSDĐ hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật

Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp

1.1.3 Mối quan hệ giữa đăng ký biến động đất đai với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính đóng một vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai

từ việc cấp GCNQSDĐ đến việc đăng ký biến động đất đai và nhà ở cũng như tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động được thông suốt, thuận lợi và lành mạnh Việc đơn giản hoá, công khai hoá, thể chế hoá quá trình lập và quản lý hồ sơ địa chính cũng góp phần bảo đảm tính minh bạch của thị trường, xoá bỏ được các hoạt động ngầm và bảo vệ được quyền lợi chính đáng về bất động sản của công dân

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính nhà quản lý sẽ nắm được tình hình cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cũng như việc đăng ký biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp

vĩ mô Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa

ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp đồng thời đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận hoặc

xử lý những trường hợp tiêu cực phát sinh nếu có

Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người

sử dụng [12] Ví dụ, nhờ có thông tin địa chính về biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất mà nhân dân sẽ phát hiện các trường hợp nằm trong quy hoạch giải phóng mặt bằng, chủ hộ đã bàn giao và chỉnh lý biến động nhưng sau đó lại tái lấn chiếm của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng "sự đã rồi"

Việc phân tích các lớp thông tin của hệ thống hồ sơ địa chính cho phép chúng ta xác định được mức độ tích tụ đất đai đối với từng chủ sử dụng đất, các hiện tượng kinh tế - xã hội nảy sinh trong quan hệ đất đai Từ đó làm cơ sở khoa học cho việc hoạch định chính sách, pháp luật đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ

về đất đai cho phù hợp với mục tiêu phát triển, xã hội

1.1.4 Ý nghĩa vai trò của pháp luật đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Nếu không đăng ký những biến động

thì người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước công nhận các biến động và ghi trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì vậy sẽ không được Nhà nước bảo hộ, hoặc không có thông tin chính xác khi tham gia vào thị trường bất động sản Cho nên pháp luật quy định đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở

- Kê khai đăng ký biến động GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một trong những nội dung của công tác quản lý đất đai và nhà Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai đăng

ký biến động GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở

- Kê khai đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền

với đất là một nội dung quan trọng hàng đầu có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong pháp luật về đất đai và nhà ở

- Công tác kê khai đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin

có liên quan Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn

+ Với nhà nước và xã hội

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước

được ghi trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi GCNQSDĐ, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch

về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

- Kết quả đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và công tác quản lý hệ thống hồ sơ địa chính cấp còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa

- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và công tác quản lý hệ thống hồ sơ địa chính

sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản Công dân sử dụng nhà, đất có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta

+ Đối với người dân:

Công tác đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và công tác quản lý hệ thống hồ sơ địa với vai trò ghi nhận các thông tin biến động của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã ghi nhận những biến động về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật Như vậy, việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời Những bất động sản được công nhận biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin đó là cơ

sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu - sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể…

- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh

mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác và đơn giản

- Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, có thể vay vốn

từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội

- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, được Nhà nước công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra

- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng… Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ

quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hànhTrước tình hình thị trường bất động sản sôi động và phát triển như hiện nay thì việc đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là vô cùng quan trọng, việc quản lý tốt biến động giúp cho các cơ quan chức năng quản lý tốt đất đai, chống lấn chiếm, tránh khiếu kiện, không bỏ lọt thuế… chống thất thu ngân sách Việc quản lý đất đai mang tính hệ thống, thống nhất, liên tục, hiện đại còn thể hiện trình độ quản lý và sự phát triển của một quốc gia Ngoài ra, việc quản lý đất đai này còn có ý nghĩa nhạy cảm mang tính nhân văn cao bởi, Việt Nam là một trong số rất ít quốc gia công nhận QSDĐ cho người dân

1.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính

* Đối tượng đăng ký biến động QSDD, nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Điều 7, Điều 8, Luật đất đai 2013 như sau :

"Điều 7 Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất

1 Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

2 Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương

3 Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

4 Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ

sở tôn giáo

5 Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình

6 Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình

7 Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người

có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó

Điều 8 Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao

b) Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

d) Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương

3 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương

4 Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý"

* Các trường hợp phải đăng ký biến động đó là [19]:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo

về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

* Thời hạn và trình tự đăng ký biến động QSDĐ:

Khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai 2013 quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động thì người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động Các bước tiến hành đăng ký biến động như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn

phòng đăng ký đất đai

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ sau đó

hướng dẫn công dân bổ sung hồ sơ nếu thiếu hoặc hoàn thiện theo nghiệp vụ chuyên môn nếu hồ sơ đầy đủ

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thay đổi và cập nhật biến động

* Về chi phí thực hiện đăng ký biến động, theo quy định của pháp luật, mức chi phí là: cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết chỗ xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: 50.000 đồng/lần Trong trường hợp phải trích lục một số văn bản, tài liệu có liên quan thì mức thu phí thêm là 30.000 đồng Lệ phí chứng nhận biến động là 30.000 đồng Như vậy, có thể thấy Nhà nước đã rất quan tâm đến việc tạo điều kiện về mặt chi phí ở mức thấp, phù hợp cho nhân dân khi thực hiện nghĩa vụ đăng ký biến động

* Về mặt thủ tục, công tác đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liều với đất yêu cầu như sau [28]:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi

họ, tên;

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ

hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền

sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất

đã ghi trên Giấy chứng nhận

Chủ thể đăng ký biến động phải có đơn theo mẫu quy định gửi cơ quan có thẩm quyền đồng thời gửi kèm các giấy tờ hồ sơ có liên quan đến biến động như giấy chứng nhận bản gốc, giấy tờ liên quan đến nhân thân, quyết định thu hồi đất, hợp đồng góp vốn…để cơ quan có thẩm quyền căn cứ hồ sơ thực hiện việc điều chỉnh biến động theo quy định

* Về cơ chế, chế tài xử lý: Theo Khoản 2, Điều 12, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định : "Phạt tiền

từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định"

1.3 Yêu cầu đặt ra với việc xây dựng và thực hiện pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính

- Tính toàn diện: Về mặt địa lý, việc đăng ký biến động đất đai toàn diện sẽ

giúp công tác quản lý đất đai cũng như những biến động của nó một cách có hệ thống, dễ triển khai, không manh mún, tạo điều kiện để các địa phương có thể kết nối thông tin và có cùng cơ chế hoạt động như nhau Về mặt quản lý đất đai, sẽ làm cho hệ thống Luật đất đai được đầy đủ và hoàn thiện

- Tính đồng bộ: Được yêu cầu với các cơ quan chức năng khác nhau, giữa

cấp trên với cấp dưới, khi triển khai cần có sự phối hợp chặt chẽ, tránh nhầm lẫn, rườm rà, giảm thiểu các thủ tục không cần thiết và tránh lãng phí thời gian

- Tính khả thi: Việc đăng ký biến động với mục tiêu là nhanh, gọn, dễ thực

hiện, dễ triển khai đồng bộ cũng như toàn diện và mang về kết quả cao nhất

- Tính dễ hiểu, dễ tiếp cận: Trong một xã hội với mặt bằng chung còn nhiều

người dân nhận thức hạn chế về pháp luật thì yêu cầu dễ hiểu và dễ tiếp cận là một yêu cầu nhất thiết phải có vì mục tiêu hướng tới là mọi người dân đều có quyền và trách nhiệm trong công tác quản lý và sử dụng đất đai

- Tính nhanh chóng, kịp thời: Để tránh những rắc rối hoặc tiêu cực có thể

phát sinh trong quá trình thực hiện của các cơ quan có thẩm quyền đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân được bảo vệ chính đáng

- Tính công khai, minh bạch: Cũng là yêu cầu để hạn chế các tiêu cực có

thể phát sinh

- Chi phí thực hiện thấp: Là yếu tố quan trọng để người dân thực hiện đúng

pháp luật, nếu chi phí phát sinh lớn sẽ làm phát sinh tâm lý lo sợ, hoang mang, dẫn đến người dân ngại khi phải thực hiện

1.4 Lược sử hình thành phát triển các quy định pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính

Trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nước để đảm bảo tính chặt chẽ, cơ sở pháp lý cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động QSDĐ Cho đến nay,

hệ thống văn bản pháp luật về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động QSDĐ đang ngày càng được hoàn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình

1.4.1 Từ khi có Luật Đất đai 2003 trở về trước

Trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nước để đảm bảo tính chặt chẽ, cơ sở pháp lý cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động QSDĐ Cho đến nay,

hệ thống văn bản pháp luật về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động QSDĐ đang ngày càng được hoàn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình

Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà được thành lập và ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các văn bản trước đây đều bị bãi bỏ Tháng 11/1953, Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua Cương lĩnh cải cách ruộng đất

Tháng 12/1953, Quốc hội thông qua "Luật cải cách ruộng đất", xoá bỏ chế độ phong kiến, thực hiện khẩu hiệu "người cày có ruộng"

Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về ruộng đất là: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Chính sách đất đai thời kỳ này chú trọng việc khuyến khích nhân dân khai hoang mở rộng, bảo vệ và cải tạo đất đai Tháng 4/1975, đất nước thống nhất, cả nước đi lên xây dựng chủ nghĩa xã hội Năm

1976, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã ban hành các văn bản pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ đất đai, trong đó có nội dung tổ chức thực hiện kiểm kê, thống kê đất đai trong cả nước Ngày 20/6/1977, Chính Phủ ban hành Quyết định số 169/QĐ-CP để thực hiện nội dung trên

Năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời

quy định tại Điều 19: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển, thềm lục địa, các xí nghiệp…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" Giai đoạn này,

công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau:

- Ngày 01/7/1980, Chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ-CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước;

- Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số 299-TTg với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai trong cả nước;

- Ngày 05/11/1981, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ban hành Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ;

- Ngày 08/01/1988, Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội

chủ nghĩa Việt Nam ra đời Tại điều 9 nêu rõ: "đăng ký đất đai, lập và quản lý

hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp GCNQSDĐ" Đây là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai Cùng ngày,

Hội đồng Bộ Trưởng (nay là Chính Phủ) ra chỉ thị số 67/CT về một số việc cần triển

khai để thi hành Luật Đất đai năm 1988 Trong khoản 2, điều 6 nêu rõ: "Chỉ đạo hoàn thành việc đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất";

- Ngày 23/3/1989, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 30/HĐ về

việc thi hành Luật Đất đai, tại điều 4, chương I có nêu: "Người đang sử dụng đất hợp pháp là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất";

- Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 24/7/1989, về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ, Thông tư số 302/TT-ĐKTK này 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK;

Để phù hợp hơn với nền kinh tế, xã hội trong hoàn cảnh mới, Hiến pháp

năm 1992 được ban hành và trong đó một lần nữa khẳng định: "Đất đai, rừng núi,

sông hồ, nguồn nước…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 1993 đã được

Quốc hội khoá IX thông qua ngày 14/7/1993 Trong đó khẳng định công tác đăng

ký đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong 7 nội dung quan trọng của công tác quản

lý nhà nước về đất đai Sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản dưới luật nhằm tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất, giao đất ổn định lâu dài cho người

sử dụng, cấp GCNQSDĐ:

- Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Công văn 434/CV-ĐC tháng 7/1993 của Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính;

- Nghị định số 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức; hộ gia đình, cá nhân vào mục đích lâm nghiệp;

- Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở

- Công văn số 776/CV-NN ngày 28/7/1999 của Chính phủ về việc cấp GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở đô thị;

- Công văn số 830/CP-NN ngày 10/8/1999 của Chính phủ về việc tiếp tục thực hiện Chỉ thị số 18/CT-TTg ngày 01/7/1999;

- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định về

lệ phí trước bạ;

- Thông tư liên tịch số 1442/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1998 của Thủ tướng Chính phủ;

- Nghị số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy định về điều kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSDĐ;

Nhằm đưa công tác quản lý đất đai chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn mới, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khoá

IX thông qua, tại kỳ họp thứ 4, ngày 02/12/1998 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 (đã sửa đổi bổ sung năm 1998), được Quốc hội khoá X thông qua tại kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2001

Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998

Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC hướng dẫn trình tự lập, xét duyệt hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

Thông tư 93/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 của Bộ Tài chính quy định chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Luật Đất đai năm 1993, trong quá trình thực hiện đã xuất hiện nhiều vấn đề mới không phù hợp và có nhiều vấn đề chưa được đề cập tới Tuy đã được sửa đổi

bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001, nhưng vẫn có nhiều bất cập, gây khó khăn cho quá trình quản lý và sử dụng đất Vì vậy, ngày 26/11/2003, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua thay thế cho Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 năm 1998 và năm 2001

1.4.2 Từ năm 2004 đến khi có Luật Đất đai 2013

Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, để nhanh chóng áp dụng Luật Đất đai vào thực tế đảm bảo có hiệu quả, các cơ quan nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật:

- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về GCNQSDĐ;

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định về cụ thể hoá Luật Đất đai, về việc thu tiền

sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ;

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký QSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất;

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 30/2005/TT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/7/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng đất sau khi sắp

xếp, đổi mới và phát triển các nông, lâm trường quốc doanh Trong đó, có hướng dẫn việc rà soát, cấp GCNQSDĐ cho các nông, lâm trường quốc doanh sau khi sắp xếp lại;

- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ;

- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc khắc phục những yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2006;

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn, sửa đổi bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004

Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ và nhiều vấn đề khác, ngày 25/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Sau đó,

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định số 84/2007/NĐ-CP như sau:

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của

Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

- Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai do Thủ tướng Chính phủ ban hành

Để đảm bảo theo kịp xu thế phát triển chung từ "quản lý đất đai" sang

"quản trị đất đai" cũng như đảm bảo yêu cầu minh bạch, tạo dựng cơ hội để người dân tham gia vào lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; lập phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời triệt để loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi, giao, cho thuê đất, ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai số 45/2013/QH13, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 7 năm 2014

Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Đây là một nội dung có nhiều quy định sửa đổi, bổ sung mới trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử dụng đất; một số nội dung sửa đổi, bổ sung mới

Qua các thời kỳ, pháp luật về đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà

và tài sản gắn liền với đất đã dần hoàn thiện, ví dụ như luật đất đai năm 1993 và

2003, qua nhiều lần chỉnh sửa, nội dung về đăng ký biến động đất đai đã thực sự được quan tâm và là một lĩnh vực thuộc sự điều chỉnh của pháp luật, tuy nhiên chế tài xử lý còn lỏng lẻo, chưa nghiêm minh, các quy định đã đề cập đến vấn đề này song còn chưa rõ ràng, chưa có hướng dẫn thực hiện cụ thể Đến khi luật đất đai

2013 ra đời, lĩnh vực đăng ký biến động đất đai đã đáp ứng được những thay đổi theo hướng phù hợp với xu thế phát triển hội nhập và hòa nhập, đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế hiện đại, bám sát thực tế hơn, các chế tài xử phạt cũng cụ thể, phù hợp và mang tính răn đe cao, các hướng dẫn thực hiện cụ thể và có cơ quan chuyên môn riêng thực hiện, không còn gắn với hoạt động của phòng tài nguyên môi trường quận, huyện, thị xã nữa

Trong chương một, các khái niệm về đất đai, QSDĐ, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất, hồ sơ địa chính, đặc điểm của đăng ký biến động QSDĐ đã được làm rõ, từ đó để chỉ ra khái niệm về pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, nội dung chương một cũng phản ánh về mặt lý thuyết nội dung điều chỉnh pháp luật về đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đồng thời cũng đưa ra các tiêu chí đặt ra với việc xây dựng và thực hiện pháp luật về đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Nội dung chương một cũng đã chỉ ra những thay đổi qua các thời kỳ của Luật đất đai cũng như các văn bản dưới luật, đặc biệt đối với Luật đất đai 2013, qua gần 4 năm triển khai, nhìn chung các văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành và điều chỉnh kịp thời, thể hiện tính tập trung thống nhất từ Trung ương tới cơ sở, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong cả nước nói chung và công tác đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà

và tài sản gắn liền với đất nói riêng Đây thực sự là những căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương triển khai thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

và đăng ký biến động QSDĐ đạt kết quả tốt hơn