Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện thường tín thành phố hà nội

Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Quang Học 2004, Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN NGỌC ANH

HÀ NỘI – 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực

Hà Nội, ngày 10 tháng 10 năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Ngọc Anh

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự đồng

ý của giáo viên hướng dẫn TS Phạm Thu Thủy về đề tài luận văn: "Hoàn thiện

pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Thường Tín, thành phố

Hà Nội" Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm,

động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại học Mở

Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Viện

Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học Tiến sĩ Phạm Thu Thủy đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa Đào tạo Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập Mặc

dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được Tôi rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình

Hà Nội, ngày 10 tháng 10 năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Ngọc Anh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU - 1 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - 9 1.1 Lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 9 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của GCNQSDĐ - 9 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 13 1.1.3 Mục đích và ý nghĩa của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 16 1.2 Tổng quan pháp luật về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 22 1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 22 1.2.2 Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 25 1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN TẠI HUYỆN THƯỜNG TÍN 40 2.1 Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất - 40 2.1.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất - 40 2.1.2 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất - 43 2.1.3 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất - 44

2.1.4 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất - 47 2.1.5 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - 50 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội - 53 2.2.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội - 53 2.2.2 Đánh giá về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội - 57 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - 73 3.1 Mục đích và yêu cầu khi hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 73 3.1.1 Mục đích hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 73 3.1.2 Yêu cầu đặt ra khi hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 74 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân - 76 3.2.1 Hoàn thiện các qui định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 76 3.2.2 Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - 80 KẾT LUẬN - 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - 88

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, đó không chỉ đơn thuần là nơi sinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nét văn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người Qua quá trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc Tuy nhiên, quỹ đất

có hạn nó không thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất và thống nhất quản lý nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và viết tắt là GCNQSDĐ) GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan

hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất Do vậy, việc cấp giấy chứng nhận

có ý nghĩa rất lớn không chỉ đối với người sử dụng đất mà cả với cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai Cụ thể là:

Đối với người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ Đây cũng chính là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng của mình đối với đất đai, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Trên cơ sở đó sẽ góp phần giúp cho chủ thể này có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả trong quá trình khai thác, quản lý và

sử dụng đất đai

2

Đối với các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, công tác cấp GCNQSDĐ cũng giữ một vai trò hết sức quan trọng Bởi, trên cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai Mặt khác, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Vì vậy, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là thước đo trình độ quản lý đất đai của Nhà nước, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách hiệu quả Chính vì lẽ

đó, vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được nhà nước và chính quyền địa phương các cấp đặc biệt chú trọng, quan tâm

Luật Đất đai 2003 đã đề cập đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất Năm 2009, Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 trong đó sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thiện hơn pháp luật về đất đai Và đến nay, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội đã thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực

kể từ 01/7/2014 tiếp tục ghi nhận sự thay đổi đó Như vậy, có thể thấy rằng Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 và hàng loạt các văn bản hướng dẫn đi kèm đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung, thay thế cho phù hợp với nhu cầu, đòi hỏi của thực tiễn Với hi vọng tạo một môi trường pháp lý thông thoáng trong lĩnh vực đất đai, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước

Thường Tín là Huyện phía nam Thủ đô Hà Nội, có 28 xã, 01 thị trấn; diện tích 127,39 km2, dân số trên 24 vạn người Tổng diện tích đất tự nhiên huyện Thường Tín là 13.040,89 ha, trong đó: đất nông nghiệp 8.015,98 ha; đất phi nông nghiệp 5.024,91 ha Là một huyện ven đô, Thường Tín có nhiều làng nghề và những con đường huyết mạch (Quốc lộ 1A cũ, mới) chạy qua nên là điểm quan trọng để giao thương hàng hóa Trong những năm qua, do quá trình phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh nên kéo theo sự gia tăng của giá bất động sản tại Thường Tín Do vậy nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân nhằm xác định căn cứ pháp lý và thực hiện các giao dịch bất động sản rất lớn Quá trình thực hiện, Thường Tín đã đạt được những kết quả nhất định trong công tác này, tuy nhiên vẫn còn những khó khăn, vướng mắc nhất định Việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng và vận dụng Luật đất đai trên địa bàn huyện Thường Tín trong việc giải quyết các vấn đề liên quan tới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm hoàn thành tốt nhiệm vụ của huyện về công tác quản lý đất đai, tạo cơ sở để giải quyết bất cập, vướng mắc tại địa phương khác

Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện

pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Thường Tín thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sĩ

4

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân được giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên

cứu phổ biến như: Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà

Nội; Đặng Anh Quân (2011), Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa

học pháp lí số 2/2011… Ngoài ra có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Nguyễn Quang

Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương

mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; TS Trần

Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm

quyền của người sử dụng đất, Tạp chí luật học, số 8/2009; Ths Phạm Thu Thủy

(2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai

2003, tạp chí luật học, số 3/2005; Báo cáo số 93/ BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của

chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải

(2010), Một số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại

học Luật, Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các vướng mắc về đất đai, Luận

văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Nguyễn Mạnh Khởi (2009), pháp luật

về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ,

Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư (2009), cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn

thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội Nguyễn Thị Minh (2013) Hoàn

thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

5

tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế,

Trường Đại học quốc Gia Hà Nội

Với những cách tiếp cận và khía cạnh nghiên cứu khác nhau, các công trình đã công bố nêu trên đã nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, tuy nhiên khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu tại một địa phương cụ thể Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và đang là rào cản, làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay tại huyện Thường Tín thành phố Hà Nội Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

- Làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận và pháp luật về Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân

- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống, tổng hợp, phân tích một số vấn đề lý luận cơ bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

- Phân tích và đánh giá các quy định của Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, lồng ghép với

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Vấn đề lý luận chung và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân

- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân (lần đầu) trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2017

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin;

- Tại chương 1 của luận văn, phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp được tác giả sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam;

- Tại chương 3 của luận văn phương pháp so sánh luật, phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp,… được tác giả vận dụng để nghiên cứu và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Trên cơ sở đó, đề xuất các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

6 Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu

Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:

- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam;

- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam; Làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội;

- Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong quy định của pháp luật hiện hành (Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn) Đồng thời, chỉ ra những bất cập trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân diễn ra trên thực tế;

8

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn tại huyện Thường Tín

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

9

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của GCNQSDĐ

1.1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Tinh thần pháp luật này được ghi nhận tại Điều 53 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 Theo đó, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu,

sử dụng, định đoạt đối với đất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân…Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lí quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lí, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì chủ sở hữu tài sản phải đăng ký sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng

ký bất động sản Tuy nhiên, theo quy định của Luật Xây dựng năm 2003 và Luật

10

Nhà ở năm 2005, nếu chủ sở hữu có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với trường hợp có nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Mẫu Giấy chứng nhận này do

Bộ Xây dựng phát hành

Việc tồn tại cùng lúc hai loại giấy chứng nhận này gây nhiều phiền hà cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước Để khắc phục tình trạng trên, ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định thống nhất tất cả mọi loại bất động sản vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy này có màu hồng nên thường được gọi là “sổ hồng” Tuy nhiên, trong Nghị định này này lại không đưa ra khái niệm về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Trước thực tế trên, để đảm bảo tính thống nhất trong quan niệm về giá trị của GCNQSD đất, cũng nhằm đảm bảo lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất không chỉ là quyền lợi hợp pháp về mảnh đất mà còn bao gồm cả những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền với đất; đồng thời đảm bảo việc quản lý tập trung, thống nhất, quy

về một đầu mối đối với đất và tài sản trên đất, Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi, chỉnh sửa lại khái niệm về GCNQSD đất theo hướng toàn diện và bao quát, đầy đủ

hơn Theo đó: “GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất” [28, Điều 3].

Với khái niệm này, một mặt chỉ rõ giá trị của GCNQSD đất đó là cơ sở, là căn

cứ để xác lập QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; đồng thời xác định, nhà ở, tài sản khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất - chúng sẽ là một chỉnh thể thống nhất không thể tách rời với đất và phải được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Với

11

khái niệm được thay đổi nêu trên, chúng không chỉ đảm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người có QSDĐ và tài sản trên đất, mà còn đảm bảo việc quản lý tập trung, thống nhất trong quản lý đất đai và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, khắc phục sự mâu thuẫn và không hợp lý trong các quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở trước đây

Như vậy, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,

trước hết được hiểu là một "chứng thư pháp lý", xác nhận mối quan hệ hợp pháp

giữa Nhà nước với các chủ thể có QSDĐ hợp pháp, quyền sở hữu hợp pháp về nhà

và các tài sản khác trên đất GCN này được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, ghi nhận những chủ thể có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp và được Nhà nước bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản

đó

1.1.1.2 Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Để thực hiện các quyền của đại diện chủ sở hữu, thực hiện chức năng quản lí

và sử dụng các tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng cùng các văn bản hướng dẫn thi hành Một điều dễ nhận thấy đó là, ở các văn bản khác nhau thì giấy chứng nhận qua các thời kì cũng tồn tại với nhiều tên gọi khác nhau như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng; giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng hoặc hiện nay thống nhất thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt

là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Dù với nhiều tên gọi khác nhau nêu trên, song bản chất pháp lí chung nhất của các loại giấy chứng nhận này đều thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện tích đất, một ngôi nhà, một công trình xây dựng hoặc một tài sản

12

gắn liền với đất nhất định Đây cũng chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận Chứng thư pháp

lý này có những đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do cơ quan nhà

nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp (trong đó có hộ gia đình, cá nhân) khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ để

Nhà nước quản lí đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả

Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp Đồng thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện bồi thường thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng Mặt khác, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để

xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan

13

nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình sử dụng; Cụ thể là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai Sau khi được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ với người sử dụng đất khác) Chủ sử dụng đất sẽ

an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.1.2.1 Khái niệm

Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý đất đai nói riêng đều hoạt động dựa trên cơ sở các văn bản pháp lý do nhà nước ban hành điều chỉnh Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là ngoại

lệ, xuyên suốt quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc thực hiện, tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai Hiện tại, pháp luật hiện hành không có khái niệm riêng về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, qua thực tiễn triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho thấy, nếu xem xét theo nghĩa hẹp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một mặt là biểu hiện của sự công nhận của nhà nước, đồng thời là một sản phẩm của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất Đó là hành vi pháp lý cuối cùng của nhà nước ký, trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vào hệ thống sổ sách của nhà nước

Cấp Giấy chứng nhận là một quá trình bao gồm các công việc như: kiểm tra,

đo đạc thực địa, thẩm tra và xác minh hồ sơ, đối chiếu hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận với hiện trạng thực tế mà cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và quản lí các tài sản khác thực hiện; xem xét, quyết định và phê duyệt cấp Giấy chứng

14

nhận của cơ quan hành chính nhà nước; cuối cùng là thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện theo luật định

Từ đó, theo tác giả có thể hiểu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là hoạt động của cơ quan

nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các quy phạm pháp luật về nội dung

và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho

cá nhân, tổ chức

1.1.2.2 Đặc điểm

Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân có những đặc điểm cơ bản sau đây:

Một là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

gắn liền với đất là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng

kí biến động đất đai đối với việc chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng là giai đoạn cuối cùng của việc cấp giấy phép cũng như xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất

Hai là, hoạt động cấp giấy chứng nhận luôn luôn phải tuân thủ những trình tự,

thủ tục theo luật định với những quy trình xét duyệt hết sức chặt chẽ, nghiêm túc Qua đó, góp phần giúp Nhà nước quản lý thống nhất, đồng bộ và chặt chẽ về đất đai, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất

Ba là, chủ sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi quyền sử dụng đất, nhà ở, các tài sản khác trên đất của họ là hợp pháp và không có tranh chấp Mọi tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn xảy ra đều phải được giải quyết dứt điểm mới thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận

Bốn là, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất luôn có sự tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm

15

quyền để xem xét tính hợp pháp của mảnh đất, cũng như tài sản trên đất Cơ quan nhà nước chỉ cấp giấy chứng nhận khi đã xác nhận tính đúng đắn của hồ sơ xin cấp

Năm là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là một lĩnh vực tổng hợp đòi hỏi phải giải quyết nhiều khâu, nhiều công đoạn và phải có sự kết hợp của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, cả yếu tố kinh tế kết hợp hài hoà với yếu tố chính trị, xã hội, pháp

lí và cả yếu tố kĩ thuật Cụ thể:

+ Tính pháp lý: thể hiện thông qua các điều kiện pháp lý của sự công nhận và giấy chứng nhận được cấp ra có xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền và nghĩa vụ của chủ thể có chủ quyền sử dụng đất, các tài sản trên đất với nhà nước hay không + Tính kỹ thuật: thể hiện thông qua các yếu tố toán học, trắc địa, bản đồ, họa đồ nhằm phản ánh đối tượng (yếu tố đối vật trong giấy chứng nhận) về vị trí, hiện trạng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận Mức độ thể hiện những yếu tố kỹ thuật nhiều hay ít, độ chính xác cao hay thấp tùy thuộc chủ yếu vào khả năng trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ những người thực hiện nhiệm vụ này, hoặc phụ thuộc điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị

+ Yếu tố kinh tế: sự biểu hiện yếu tố kinh tế trước hết bởi mục tiêu của sự công nhận Trước hết, do đối tượng để cấp giấy là tài sản, do vậy, người có tài sản

có nhu cầu bảo đảm sự an toàn đối với tài sản nên yêu cầu cấp giấy chứng nhận Mặt khác, về phía Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng nhận sẽ xác lập một cách đầy đủ nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải nộp Khi xem xét dưới góc độ tổ chức thực hiện quá trình cấp giấy chứng nhận, yếu tố kinh tế phản ánh khá rõ nét thông qua các chi phí vật chất cho quá trình này, kể cả về phía chủ thể sử dụng và

về phía Nhà nước, đây là khoản chi phí xã hội không nhỏ Theo đó, nếu hoạt động đăng ký khoa học, được tổ chức tốt, thống nhất sẽ giảm chi phí xã hội

+ Yếu tố chính trị - xã hội: Sự thể hiện rõ nét tính chất này chủ yếu trong giai đoạn cấp giấy chứng nhận ban đầu Nếu các điều kiện đặt ra từ phía Nhà nước trong việc yêu cầu người sử dụng đất, nhà ở và tài sản trên đất phải đáp ứng các điều kiện

16

nhất định khi cấp giấy mà thông thoáng, cởi mở thì hoạt động cấp giấy chứng nhận

sẽ được thực hiện nhanh chóng hơn, các chủ thể được cấp cũng yên tâm hơn trong quá trình khai thác, sử dụng Thông qua đó, góp phần quan trọng để ổn định trật tự,

an toàn xã hội, các chủ thể có chủ quyền sẽ phát huy khả năng đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả, mang lại nhiều lợi ích cho xã hội phát triển

1.1.3 Mục đích và ý nghĩa của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.1.3.1 Đối với Nhà nước

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa

cơ quan nhà nước với người sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cùng các hồ sơ đất đai liên quan

sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và là cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ họ khi có tranh chấp xảy ra Đồng thời đưa ra những nghĩa vụ mà họ phải tuân thủ như bảo vệ và sử dụng đất một cách hiệu quả, người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu quả

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích đất nằm trong phần lãnh thổ quốc gia Do vậy, Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ

17

các thông tin về tình hình sử dụng đất Thông thường, các thông tin này sẽ được ghi nhận trong giấy chứng nhận cùng hệ thống hồ sơ địa chính Nhà nước sẽ dựa vào đó

để quản lý tình hình sử dụng đất và những biến động về đất Mặt khác, cũng cần phải thấy rằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân nói riêng cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất đai

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng liên quan đến các khía cạnh khác của quản lý Nhà nước về đất đai Cụ thể, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác như:

Một là, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai Thông qua các văn bản này, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được thực hiện đúng đối tượng, thủ tục, thẩm quyền

Hai là, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là căn cứ bảo đảm cho việc sử dụng đất được ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao và giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận được thực hiện nhanh chóng, bởi một trong những điều kiện không thể thiếu, luôn luôn được đặt ra khi xem xét để cấp giấy chứng nhận đó là: đất đang

sử dụng có phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không

Ba là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để Nhà nước xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ

sơ hành chính bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn Đây chính là

hồ sơ quan trọng để quản lí tình hình đất đai, cập nhật thường xuyên và liên tục những diễn biến và sự biến động của quá trình khai thác và sử dụng đất

Năm là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạo sự ràng buộc về mặt pháp lý giữa người sử dụng, sở hữu tài sản trên đất với Nhà nước

Sáu là, trong quá trình thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, như một lần nữa, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xem xét lại tính hợp pháp của quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thông qua đó để xử lí lại một lần nữa triệt để những tồn tại trước đó trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ tư, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước từng bước cải cách theo hướng ngày càng hiện đại, hợp lí trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Theo đó, trên

cơ sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì khác nhau, với nhiều tên gọi khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất “Bìa đỏ” để dễ dàng trong công tác quản lý đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, sẽ tạo điều kiện đơn giản, thuận lợi,

dễ dàng và giúp cho việc quản lí đất đai cùng các tài sản khác trên đất được chặt chẽ

và thống nhất

19

Thứ năm, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai Trong thực tế, việc sử dụng đất xảy ra tranh chấp là điều không tránh khỏi Các tranh chấp đất đai thường khá phức tạp và mất nhiều thời gian để giải quyết Nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc chứng minh tư cách sử dụng đất và các tài sản trên đất sẽ gặp nhiều khó khăn Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất sẽ góp phần giải quyết nhanh chóng và chính xác các tranh chấp đất đai; bảo vệ được những loại đất sử dụng phục

vụ lợi ích chung của toàn xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về hệ thống toà án hay hệ thống uỷ ban nhân dân Theo quy định tại điều 203 Luật đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ qui định tại Điều 100 của Luật đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân; còn tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai thì thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân theo qui định của pháp luật về tố tụng dân sự

Thứ sáu, thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước tận thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai như: tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ…

1.1.3.2 Đối với chủ thể sử dụng đất

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là một đảm bảo của Nhà nước dành cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên đất, xác định rõ địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trong quá trình sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất Theo đó, người sử dụng đất chỉ có thể sử dụng loại đất trong các mục đích đã được xác định, phù hợp

20

với mục đích sử dụng đất, phù hợp với mục đích sử dụng đất của loại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cùng với đó, các tài sản cũng phải được tạo lập một cách hợp pháp và sử dụng phù hợp với mục đích đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cho phép

Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lí để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp giữa chủ thể này với chủ thể khác Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp xác định rõ người chủ đích thực đối với quyền sử dụng đất và tài sản trên đất Xác định

rõ quyền hạn của người đại diện trên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tránh tình trạng lợi dụng danh nghĩa để trục lợi bất hợp pháp của người giữ giấy chứng nhận, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng

hơn và sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả cao hơn

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Đồng thời, là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định, đặc biệt là các quyền chuyển quyền

sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì mọi giao dịch nêu trên đều không có giá trị pháp lý Như vậy, hộ gia đình và cá nhân có quyền thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Quy định này được khẳng định tại khoản 1 điều 167 của Luật đất đai năm 2013, theo đó người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh [28, Điều 167] Đây cũng là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được tham gia thiết lập các giao dịch bất động sản

21

trên thị trường và cũng là cơ sở để giao dịch đó đảm bảo an toàn về mặt pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch

Thứ tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cùng với tài sản gắn liền trên đất của người sở hữu và sử dụng khi có tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng xảy ra

Cụ thể: được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất đai và tài sản trên đất xảy ra; được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình; là cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Bên cạnh đó, khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đó là cơ sở để người được cấp giấy đưa các tài sản bất động sản hợp pháp của mình tham gia vào thị trường bất động sản, làm tăng giá trị và nâng cao hệ số và giá trị sử dụng của các tài sản của mình

Thứ năm, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một mặt Nhà nước chính thức ghi nhận tư cách pháp lý của những chủ thể có quyền sử dụng đất Khi đó, người sử dụng đất có thể yên tâm thực hiện các biện pháp cải tạo đất, sử dụng đất đúng mục đích Vì vậy, hiệu quả sử dụng đất sẽ được phát huy một cách tốt nhất Đồng thời, đây cũng là cơ

sở quan trọng để phân biệt giữa các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với từng loại đất có mục đích sử dụng khác nhau Do nguồn gốc lịch sử để lại một số loại đất như: đất cơ sở tôn giáo, đất cộng đồng dân cư không hình thành từ việc giao đất mà chủ yếu do nhà nước công nhận trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ là cơ sở pháp lý để xác định rõ ràng, minh bạch việc sử dụng đất Từ đó, tránh tình trạng lợi dụng sử dụng đất vào mục đích khác và chiếm dụng đất một cách bất hợp pháp

22

Bên cạnh đó, còn nhằm minh bạch tình trạng pháp lý của tất cả các loại đất trên địa bàn cả nước Có thể nói, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quy trình cá biệt hóa đất đai, cho phép phân biệt các mảnh đất với nhau, nó ghi nhận một tài sản vô hình hay nói cách khác một quyền tài sản - quyền sử dụng đất làm tiền đề cho các giao dịch và xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ đất đai

1.1.3.3 Đối với thị trường bất động sản

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất góp phần làm minh bạch, công khai hóa thị trường; giảm thiểu thị trường ngầm về đất đai, giảm thiểu những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng do giao dịch tự phát, giao dịch không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Góp phần làm cho thị trường phát triển chính quy, lành mạnh và là cầu nối giữa các nhà đầu tư trong hợp tác kinh doanh

1.2 Tổng quan pháp luật về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực

tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó theo ý chí của Nhà nước Trong lĩnh vực đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng cũng không phải là ngoại lệ Có thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất bởi lẽ:

Thứ nhất, quản lí nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nội dung

mang tính Hiến định, theo đó, Điều 54 Hiến pháp 2013 chỉ rõ “Đất đai là tài nguyên

và hoạt động trên cơ sở của pháp luật

Thứ hai, từ thực tiễn hoạt động quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian qua

cho thấy không thể thiếu vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh đối với hoạt động này Khẳng định như vậy bởi lẽ, các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống

xã hội khá phong phú, đa dạng và có chiều hướng ngày càng phức tạp, đặc biệt, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên khó kiểm soát hơn qua những đợt sốt thất thường của thị trường bất động sản Tình trạng mua bán trao tay, không thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền trở nên phổ biến và chiếm ưu thế hơn là các giao dịch chính thức Các mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng cũng theo đó mà phát sinh nhiều hơn Trước thực trạng nêu trên, như một tất yếu khách quan, với ưu thế vượt trội của pháp luật (tính quy phạm, tính bắt buộc và tính cưỡng chế), Nhà nước sử dụng

để điều chỉnh các quan hệ đất đai, đưa các quan hệ đất đai vận động và phát triển theo quỹ đạo chung của Nhà nước Có thể nói, pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một trong những biểu hiện quan trọng trong chủ đích của Nhà nước về quản lý đất đai và điều tiết thị trường bất động sản

Cùng với việc quy định điều kiện bắt buộc của hàng hoá bất động sản là quyền

sử dụng đất, nhà ở và các bất động sản khác khi tham gia thị trường phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng thì sự cần thiết khách quan pháp luật cần phải có những thiết chế, những quy định cụ thể để các tài sản bất động sản của các doanh nghiệp và người dân có điều kiện và cơ hội có được giấy chứng nhận đó, như vậy thì họ mới có điều kiện để đưa hàng hoá đó tham gia thị trường Ở một khía

24

cạnh khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất được đẩy mạnh sẽ là cơ sở góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển chính quy, lành mạnh và công khai hoá Hạn chế các giao dịch ngầm, hạn chế rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường

Thứ ba, tài sản bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất rất cần thiết phải có

công cụ hữu hiệu để quản lí một cách chặt chẽ và khoa học, điều này xuất phát từ đặc điểm của tài sản bất động sản, có nguồn gốc phát sinh hết sức phong phú, đa dạng và phức tạp, diễn biến của quá trình khai thác và sử dụng thường xuyên có sự biến động về diện tích, mục đích, loại hạng đất, đặc biệt là biến động về chủ thể sử dụng đất Cùng với đó, nhà ở, các công trình xây dựng, các tài sản khác tạo ra trên đất cũng có những tài sản hợp pháp, có những tài sản bất hợp pháp, có tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, có tài sản thuộc sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước Hồ sơ, tài liệu phục vụ cho việc quản lí các bất động sản cũng hết sức phức tạp, được lưu giữ ở nhiều cơ quan khác nhau và do nhiều cơ quan chức năng thực hiện việc quản lí Chính vì vậy, để đảm bảo quản lí các bất động sản một cách tập trung thống nhất đối với tất cả các chủ thể sở hữu và sử dụng các bất động sản, tập trung vào một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm chính thức thì sự cần thiết phải có hành lang pháp lí (hệ thống pháp luật) quy định một cách đầy đủ, cụ thể, rõ ràng về thẩm quyền của các cơ quan quản lí nhà nước về đất đai, điều kiện và quy trình để xét và công nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với bất động sản cho một chủ thể cụ thể thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Có như vậy mới giúp cho việc quản lí đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất được chặt chẽ và chính xác

Thứ tư, dưới góc độ quản lí nhà nước về đất đai, pháp luật có ý nghĩa quan

trọng bởi bằng pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm, các quy trình, thủ tục cụ thể để các cán bộ quản lí nhà nước về đất đai thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thực hiện trong giới hạn thẩm quyền của mình, trên tinh thần

"thượng tôn pháp luật" và vì lợi ích của người dân Đây cũng là công cụ hữu hiệu để

Thứ năm, dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất nói chung và hộ gia

đình, cá nhân nói riêng, pháp luật không chỉ với vai trò định hướng, mà còn với vai trò "chỉ dẫn" để người sử dụng đất hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Qua đó, giúp người dân có điều kiện và cơ hội để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, song đồng thời cũng hiểu rõ "bổn phận" mà mình phải tôn trọng và thực hiện nghiêm chỉnh khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2 Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác nhau mà yêu cầu của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ là khác nhau Song điều không thể phủ nhận là, mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ gắn với việc ban hành các văn bản về quản lí và sử dụng đất đai, nhà ở và các bất động sản khác trên đất thì nội dung quan trọng, không thể thiếu được quy định khá cụ thể, rõ ràng đó là hoạt động đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản Mỗi văn bản ra đời đều hướng tới việc quy định các điều kiện, nguyên tắc và các cách thức, quy trình mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đồng thời cũng hướng tới việc xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ thể là hộ gia đình, cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận Các văn bản pháp luật quy định về những nội dung có liên quan trực tiếp đến

26

hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có giá trị pháp lí bắt buộc đối với các chủ thể trực tiếp thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các chủ thể có tài sản bất động sản có nhu cầu được cấp giấy phải tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, đảm bảo thực thi có hiệu quả hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế, thông qua đó nhằm thúc đẩy việc nâng cao hiệu quả của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi thiết thực cho chủ thể có tài sản hợp pháp

Với ý nghĩa đó, có thể hiểu pháp luật về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là: tổng hợp

các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định cụ thể về nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

cá nhân Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước

Pháp luật đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và pháp luật về quản lí và sử dụng đối với tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian qua ban hành nhiều văn bản và chúng thường xuyên được sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh cho phù hợp với quá trình quản lí, khai thác, sử dụng các tài sản bất động sản, đáp ứng với những yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn ngày càng sôi động Song, tựu chung lại, cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động này bao gồm những nhóm quy phạm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định cụ thể các nguyên tắc của hoạt động cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng, là những nội dung mang tính chất hướng dẫn, chỉ dẫn và định hướng cho cán bộ làm nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai và các bất động sản khác Khi thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền

27

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân phải dựa trên những nguyên tắc, những yêu cầu mang tính bắt buộc, các thao tác kĩ thuật khi cấp giấy phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tính chính xác, cụ thể và đầy đủ, đảm bảo sự công bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định cụ thể các điều kiện để các hộ gia đình, cá

nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là quy định đặt ra không chỉ bắt buộc đối với các cán bộ đảm trách nhiệm

vụ triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất phải xem xét thật thận trọng, kĩ lưỡng và thấu đáo các điều kiện theo quy định của pháp luật để đối chiếu với thực tiễn bởi nguồn gốc,

cơ sở để hình thành quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác là rất đa dạng và phức tạp Vì vậy, pháp luật đặt ra các điều kiện khác nhau, xuất phát từ nhiều nguồn gốc hình thành của các bất động sản khác nhau tương ứng trên cơ sở đảm bảo các yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, tôn trọng lịch sử và với phương châm bảo vệ quyền và lợi ích cho người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp bất động sản Các điều kiện cụ thể của pháp luật sẽ là "kim chỉ nam" để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy xem xét và quyết định một cách chính xác và khách quan

Cùng với đó, pháp luật quy định các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng là yêu cầu bắt buộc đối với các chủ thể sở hữu và sử dụng bất động sản cần phải đáp ứng Để trở thành chủ thể sử dụng đất hợp pháp, sở hữu nhà và các bất động sản khác và được

cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục, hồ sơ phải minh chứng cụ thể, đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra và yêu cầu phải có

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định cụ thể nội dung và hình thức của cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây là quy định mà các cán bộ thực hiện hoạt động cấp giấy phải hết sức lưu ý

và thận trọng khi thao tác bởi đây không chỉ dừng lại ở những quy định mang tính hình thức, yêu cầu về việc ghi cụ thể, chính xác những thông số về tài sản, thông tin của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà quan trọng hơn những yêu cầu tưởng chừng như mang tính hình thức ấy lại quyết định tới nội dung của việc cấp giấy Theo đó, những thông tin về chủ thể sẽ quyết định tới quyền lợi được hưởng của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Những thông số về diện tích, hình thể, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng tài sản sẽ quyết định tới quyền thụ hưởng của người được cấp giấy, đồng thời xác định nghĩa vụ của họ trong quá trình khai thác và sử dụng tài sản Vì vậy, nội dung

và hình thức của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất càng cụ thể, rõ ràng và chính xác sẽ là cơ sở để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận một cách công bằng và có hiệu quả Góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng và hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, nhà ở và các tài sản khác trên đất nói riêng

29

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự và thủ tục thực

hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là nội dung cần thiết để đảm bảo hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đúng

và có hiệu quả Theo đó, không phải bất kỳ cơ quan nào cũng có quyền thực hiện việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cho hộ gia đình, cá nhân, mà chỉ những cơ quan có thẩm quyền được pháp luật chỉ định mới có quyền tiếp nhận

hồ sơ, xem xét và quyết định việc cấp giấy Mặt khác, hoạt động cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng cần phải thực hiện theo đúng quy trình, thủ tục: từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ, xem xét, xác minh thực địa và đối chiếu hồ sơ với những tài liệu thu thập trên thực tế, cho đến quyết định cuối cùng đều phải tuân thủ quy trình tuần tự và chặt chẽ, một mặt, vừa đảm bảo thời gian, tiến độ, mặt khác phải đảm bảo tính chặt chẽ và nghiêm minh khi thực hiện nhiệm vụ này

Bên cạnh đó, việc quy định thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng giúp cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp giấy biết thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thực hiện như thế nào, tại đâu và làm như thế nào cho đúng Đây cũng là

cơ sở để người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện quyền công dân về khiếu nại, tố cáo nếu xét thấy cơ quan có thẩm quyền không thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình, không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quy định, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người được cấp giấy

Thứ năm, nhóm quy phạm quy định cụ thể những nghĩa vụ tài chính mà người

được cấp giấy phải thực hiện khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

30

Ngoài các nghĩa vụ mà bất cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích gì cũng đều phải nộp khi thực hiện việc cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy, lệ phí đăng kí quyền sở hữu và sử dụng tài sản thì mỗi chủ thể khác nhau, với mục đích sử dụng bất động sản khác nhau và nguồn gốc của các bất động sản khác nhau thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nghĩa vụ tài chính đối với từng loại bất động sản sẽ được quy định khác nhau như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế nhà đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân mà trước thời điểm cấp giấy nhận chuyển quyền nhưng chưa thực hiện, thuế tài nguyên Đây là những nghĩa vụ mà các hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nếu muốn có được cho mình chứng thư pháp lí về bất động sản mà mình đang sở hữu và sử dụng Điều này cũng nhằm đảm bảo sự công bằng và bình đẳng giữa các chủ thể có bất động sản; mặt khác, nhà nước cũng cần phải kiểm soát

và tận thu các nghĩa vụ tài chính này để làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nguồn thu đó cũng quay trở lại tái đầu tư chi phí cho hoạt động quản lí nhà nước về bất động sản

1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đã trải qua các thời kỳ, giai đoạn sau đây:

Thời kỳ Pháp thuộc

Do chính sách cai trị của thực dân Pháp, việc đăng ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau cho từng miền như: Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ; chế độ bảo thủ áp chế (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền

và thu thuế

Dưới thời Pháp thuộc, do chính cái trị của thực dân Pháp, việc đăng ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khác khau cho từng miền như: Chế độ quản thù địa bộ tại Nam kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ; chế độ bảo thủ áp chế (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc kỳ, chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng

Sau năm 1954, Miền Nam Việt Nam bị chia cắt và từ phía Nam vĩ tuyến 17 bị đặt dưới ách cai trị của Chính quyền Sài Gòn; việc đăng ký đất chủ yếu kế thừa các

hệ thống đăng ký đất đã được thực hiện theo ba chế độ quản thủ điền địa được thực hiện dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam bộ gồm: Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam kỳ đã thực hiện từ trước năm 1925; tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925 Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Sài Gòn đã có sắc lệnh 124-CTNT

lý các bản đồ cũ Thông tin đất đai xác định trên sổ sách chủ yếu thông qua điều tra

và xác định theo hiện trạng thực tế gồm: diện tích, loại đất và tên người sử dụng, không làm các thủ tục kê khai và xem xét cơ sở pháp lý, lịch sử sử dụng đất như các chế độ trước vẫn làm

+ Năm 1980, Nhà nước ban hành Quyết định 201-CP ngày 01 tháng 7 năm

1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất; Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5 tháng 11 năm 1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký, thống kê ruộng đất trong cả nước Theo đó, việc đăng ký đất đai mới bắt đầu được thực hiện trở lại ở Việt Nam Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ Hệ thống đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ, chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ đăng ký đất đai là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các bội dung đăng ký đất bao gồm: Hình thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất,

tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tạm giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thuỷ lợi Các tài liệu này được lập thành hai bộ lưu giữ

ở hai cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và

hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày

14 tháng 7 năm 1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư

số 302-ĐKTK ngày 28 tháng 10 năm 1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam + Giai đoạn 1993-2003: Từ khi Luật đất đai 1993 được ban hành, Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban hành các văn bản:

Công văn số 434CV/ĐC tháng 7 năm 1993 hướng dẫn hệ thống sổ sách địa chính mới để áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định số 56/ĐKTK năm 1981 Sau hai năm thử nghiệm, Tổng Cục Địa chính đã sửa đổi, hoàn thiện và ban hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27 tháng 7 năm 1995 Như vậy, kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả nước về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống thông tin đất đai

Thông tư 346/1998/TT-ĐC hướng dẫn thụ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết vẽ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư số 302-ĐKTK ngày 20 tháng 10 năm

1989

Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 về thủ tục đăng ký đất Thông tư này đã quy định rõ những thủ tục, công việc có tính bắt buộc