Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại tòa án từ thực tiễn tòa án nhân dân thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

Qua nghiên cứu có thể thấy giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án có điểm đặc thù so với các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai khác đó là nó không chỉ căn cứ vào các quy định của

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN TỪ THỰC TIỄN TÒA ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

NGUYỄN MINH THƯƠNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN TỪ THỰC TIỄN TÒA ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

NGUYỄN MINH THƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN PHƯƠNG THẢO

HÀ NỘI - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các

số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Hà Nội, ngày 10 tháng 10 năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Minh Thương

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn lãnh đạo và các cán bộ Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện và hỗ trợ tôi về tài liệu vụ việc thực

tế, số liệu thống kê có giá trị trong quá trình nghiên cứu của tôi

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã luôn ủng hộ, động viên, tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn

Học viên

Nguyễn Minh Thương

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN 8

1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp đất đai 8

1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 8

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai 10

1.1.3 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai 11

1.1.4 Phân loại tranh chấp đất đai 13

1.2 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai 15

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai 15

1.2.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai 15

1.2.3 Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai 17

1.2.4 Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai 17

1.3 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án 20

1.3.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án 20

1.3.2 Đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án 21

1.3.3 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án 22

1.4 Lý luận pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm 24

1.4.1 Khái niệm pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm 24

1.4.2 Pháp luật nội dung giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm 25

1.4.3 Pháp luật thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai 27

1.5 Đặc thù về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai 28

1.5.1 Điều kiện khởi kiện và việc gửi các tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện 28

1.5.2 Thu thập tài liệu, chứng cứ và nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp đất đai 29

1.5.3 Hòa giải vụ án tranh chấp đất đai 30

Kết luận chương 1 31

Chương 2: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC SƠ THẨM GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ NĂM 2015 32

2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm 32

2.1.1 Thẩm quyền theo loại vụ việc: 32

2.1.2 Thẩm quyền theo cấp xét xử 33

2.1.3 Thẩm quyền theo lãnh thổ 33

2.2 Khởi kiện và thụ lý vụ án tranh chấp đất đai 34

2.2.1 Khởi kiện và giải quyết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai 34

2.2.2 Thụ lý vụ án tranh chấp đất đai 38

2.3 Chuẩn bị xét xử và hòa giải trong vụ án tranh chấp đất đai 39

2.3.1 Chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai 39

2.3.2 Hòa giải vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án: 47

2.4 Phiên tòa sơ thẩm giải quyết vụ án tranh chấp đất đai 50

2.4.1 Những quy định chung về phiên tòa sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai 50

2.4.2 Thủ tục tiến hành phiên tòa sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai 53

Kết luận chương 2 60

Chương 3: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẠ LONG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN 61

3.1 Khái quát về Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 61

3.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 62

3.2.1 Những kết quả đạt được trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai 62

3.2.2 Những tồn tại, hạn chế trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai 66

3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 82

3.3.1 Kiến nghị về hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm 82

3.3.2 Kiến nghị về thực hiện pháp luật 90

Kết luận chương 3 95

KẾT LUẬN CHUNG 96

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

3.1 Số liệu thụ lý, giải quyết án tranh chấp đất

đai của TAND thành phố Hạ Long từ 01/01/2013 đến 31/12/2017

63

3.2 Số liệu các vụ án tranh chấp đất đai bị kháng

cáo, kháng nghị và kết quả xét xử phúc thẩm

64

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia Ở Việt Nam về nguyên tắc đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, tuy nhiên pháp luật cũng dành cho người sử dụng đất những quyền năng nhất định trong việc khai thác, quản lý, sử dụng đất Khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường thì người dân càng nhận thức sâu sắc được giá trị và vị trí quan trọng của đất đai từ đó làm nảy sinh nhiều tranh chấp Trong những năm vừa qua các vụ việc liên quan đến tranh chấp đất đai không ngừng gia tăng về số lượng cũng như mức độ phức tạp Là một trong những

cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, bằng nỗ lực của mình ngành Tòa án đã giải quyết được số lượng lớn các vụ án tranh chấp đất đai với chất lượng xét xử ngày càng cao góp phần bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người sử dụng đất Tuy nhiên qua thực tiễn xét xử có thể nhận thấy rằng đây là loại án khó giải quyết từ việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ đến tính chất tranh chấp giữa các bên trong vụ án dẫn đến việc giải quyết còn kéo dài, khó khăn, lúng túng, nhiều

vụ án bị quá hạn, bị kháng cáo, kháng nghị, bị hủy, sửa… làm mất lòng tin của người dân đối với đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước

Qua nghiên cứu có thể thấy giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án có điểm đặc thù so với các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai khác đó là nó không chỉ căn cứ vào các quy định của pháp luật nội dung để giải quyết tranh chấp mà việc giải quyết còn phải tuân theo một trình tự, thủ tục nhất định được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) Ngày 25/11/2015 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua BLTTDS năm 2015 thay thế cho BLTTDS năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) là một bước ngoặt lớn trong thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án Trải qua thời gian thi hành, BLTTDS năm 2015 đã phát huy hiệu quả trong việc giúp cho Tòa án áp dụng thống nhất, đảm bảo giải quyết đúng thủ tục các vụ việc dân sự nói chung và vụ án tranh chấp đất đai

2

nói riêng Mặc dù các quy định của BLTTDS năm 2015 đã có nhiều thay đổi nhưng vẫn còn nhiều quy định bộc lộ những bất cập, những điểm chưa rõ ràng cần được hướng dẫn cụ thể, hay sửa đổi, bổ sung cho phù hợp đặc biệt là các quy định về thủ tục sơ thẩm Do đó việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về việc giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm có ý nghĩa hết sức quan trọng về mặt tố tụng

cũng như thực tiễn Xuất phát từ những căn cứ trên tác giả lựa chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án từ thực tiễn Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” để thực hiện luận văn thạc sĩ

luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nói riêng không phải là vấn đề mới mẻ ở nước ta vì vậy mà thời gian qua đã

có rất nhiều công trình nghiên cứu khoa học, bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành đề cập đến vấn đề này Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu, bài viết như:

- “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân”

luận văn thạc sĩ luật học của Dương Thị Sen (2012), Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội;

- “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở quận Hà Đông”

luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Hà (2013), Đại học Luật Hà Nội;

- “Thủ tục giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện

tại Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương” luận văn thạc sĩ luật học của Đỗ

Trường Giang (2015), Viện đại học Mở Hà Nội;

- “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án” luận văn

thạc sĩ luật học của Trần Nguyệt Ánh (2015), Đại học Luật Hà Nội;

3

- “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn xét xử tại Tòa án

nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” luận văn thạc sĩ luật

học của Đinh Thị Thanh Thảo (2016), Đại học Luật Hà Nội;

- “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân – Thực

trạng và giải pháp hoàn thiện” khóa luận tốt nghiệp của Trịnh Thị Lệ Quyên

(2012), Đại học Luật Hà Nội;

- “Hòa giải tranh chấp đất đai – Nội dung quan trọng trong pháp luật về giải

quyết tranh chấp đất đai” khóa luận tốt nghiệp của Khổng Thị Chanh

(2015), Đại học Luật Hà Nội;

- “Ách tắc trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai do luật hay do người

thực thi” của tác giả Phạm Thái Quý, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 8

(2008);

- “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại một địa

phương” của tác giả Mai Thị Tú Oanh, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 8

(2009);

- “Thủ tục hòa giải tiền tố tụng – điều kiện bắt buộc để thụ lý các vụ án tranh

chấp đất đai” của tác giả Nguyễn Minh Hằng – Hà Văn Nâu, Tạp chí Tòa án

nhân dân số 11 (2011);

- “Cần sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự để

tháo gỡ vướng mắc trong giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở trên địa bàn thành phố Hải Phòng” của tác giả Nguyễn Thị Mai, Tạp chí Kiểm sát số 24

(2012);

- “Một số điểm mới về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2013”

của tác giả Nguyễn Quang Tuyến – Nguyễn Vĩnh Diện, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 11 (2014);

4

Ngoài ra còn nhiều công trình nghiên cứu và bài viết đăng trên các báo, tạp chí chuyên ngành liên quan đến vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai mà tác giả không thể liệt kê hết được

Qua nghiên cứu nội dung các công trình, bài viết trên, tác giả nhận thấy nhìn chung các công trình nghiên cứu, bài viết đã tiếp cận vấn đề tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng dưới nhiều góc độ khác nhau trong

đó có việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án Tuy nhiên các công trình trên mới nghiên cứu một cách tổng thể, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án đặc biệt khi BLTTDS năm 2015 ra đời thay thế cho BLTTDS năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) với rất nhiều điểm mới thì cũng có nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu thêm Trên cơ sở

kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, luận văn sẽ đi sâu phân tích về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án theo quy định tại BLTTDS năm 2015 cả về lý luận và thực tiễn thi hành để thấy được những điểm mới so với các quy định trước đây, những điểm bất cập cần phải được khắc phục từ đó đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu:

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

- Các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai

- Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND thành phố Hạ Long

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

Luận văn không nghiên cứu sâu các quy định của pháp luật nội dung về đất đai mà chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật tố tụng dân sự về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án cấp sơ thẩm và các quy định của pháp luật nội dung liên quan đến các vấn đề tố tụng

Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án cấp sơ thẩm Trong phạm vi nghiên cứu, luận văn không đề cập đến việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án cấp phúc thẩm cũng như thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm

6

Luận văn tập trung nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định của BLTTDS

để giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2017

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận:

Luận văn dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng

Hồ Chí Minh về pháp luật, các quan điểm của Đảng và Nhà nước về đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng

5.2 Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử như:

- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp lịch sử… được sử dụng trong chương 1 để nghiên cứu tổng quan những vấn đề về tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai và vai trò của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai

- Phương pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp bình luận… được sử dụng trong chương 2 để tìm hiểu các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

- Phương pháp thống kê, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp khái quát… được sử dụng trong chương 3 để đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND thành phố Hạ Long từ đó đưa ra định hướng, các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

6 Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu

6.1 Ý nghĩa lí luận:

Luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án cấp sơ thẩm theo quy định của BLTTDS năm 2015 Luận

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Mục lục, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có kết cấu gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án

Chương 2: Trình tự, thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

Chương 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long và một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

8

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ

TỤC SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN 1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp đất đai

1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai

Các chủ thể khi tham gia vào quan hệ xã hội không phải lúc nào cũng có

chung quan điểm do đó sẽ dẫn đến những bất đồng ý kiến, những mâu thuẫn nhất

định được thể hiện bằng những hành động cụ thể mà người ta gọi là sự tranh chấp

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp được hiểu là “1 Giành giật,

giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào; 2 Bất đồng, trái ngược nhau” [8,

tr.808]

Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, khái niệm tranh chấp trong các

lĩnh vực dân sự, kinh doanh, hợp đồng được khái quát với các nội dung sau: Tranh

chấp dân sự có thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp

pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự Tranh chấp kinh

doanh là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với

nhau trong các hoạt động kinh doanh… Hay tranh chấp hợp đồng được hiểu là

những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không

thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng [21, tr.35]

Như vậy tranh chấp có thể xảy ra trong tất cả các lĩnh vực của đời sống, xã

hội, khi mà lợi ích càng lớn thì sự tranh chấp xảy ra lại càng nhiều Và chúng ta

cũng biết rằng, đất đai có một tầm quan trọng đặc biệt đối với đời sống của con

người Đất đai vừa là cơ sở để mỗi quốc gia thể hiện lãnh thổ, chủ quyền của mình

nhưng đồng thời cũng là tư liệu sản xuất để tạo ra của cải vật chất cho toàn xã hội

9

Với tầm quan trọng như vậy nên tranh chấp đất đai là một hiện tượng tất yếu trong

xã hội, có thể xảy ra ở bất kỳ hình thái kinh tế xã hội nào

Giáo trình Luật đất đai của Đại học Luật Hà Nội định nghĩa “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” [23, tr.401] Định nghĩa này khá tương đồng với cách giải thích thuật ngữ “Tranh chấp đất đai” của Luật đất đai năm 2013 cụ thể: Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Tuy nhiên, cần phải xác định rõ tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền sử dụng đất hay bao gồm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất và các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất

Đối với quan điểm thứ nhất về việc xác định tranh chấp đất đai là tranh chấp

về quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể giữa các chủ thể trong hoạt động quản

lý, sử dụng đất Tức là việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ xác định được ai là người có quyền sử dụng đất Quan điểm này xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai của nước ta, theo đó thì ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 4 Luật đất đai năm 2013) nên các cá nhân, cơ quan, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai Vì vậy cái mà các chủ thể tranh chấp khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai chỉ có thể là quyền sử dụng đất Còn các dạng tranh chấp khác đều được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và được giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự mà không có sự ràng buộc bởi những quy định về giải quyết tranh chấp trong pháp luật đất đai

Trong khi đó quan điểm thứ hai lại cho rằng tranh chấp đất đai bao gồm cả những tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất Quan điểm này xuất phát từ quy định tại khoản 24 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013, theo đó thì đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Nghĩa là, bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan

10

đến quyền sử dụng đất Ngoài ra thực tiễn xét xử, ngành Tòa án ở nước ta vẫn thống

kê các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất vào mục tranh chấp đất đai nói chung

Có thể thấy, mỗi quan điểm về tranh chấp đất đai đều được lập luận dựa trên những căn cứ nhất định Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này tác giả sẽ tiếp cận tranh chấp đất đai theo quan điểm thứ hai tức là tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất để phù hợp với số liệu thống kê của Tòa án

Từ những phân tích trên có thể khái quát: Tranh chấp đất đai là những bất

đồng, mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất giữa những người

sử dụng đất với nhau hoặc với những tổ chức, cá nhân khác khi tham gia vào quan

hệ pháp luật đất đai Tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất

và tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Có thể nêu ra một số đặc điểm của tranh chấp đất đai như sau:

Thứ nhất, về chủ thể: Như đã nêu ở trên thì chế độ sở hữu đất đai ở nước ta

có tính đặc thù đó là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung

là người sử dụng đất) sử dụng ổn định, lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất

ổn định, lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Vì vậy, người

sử dụng đất chỉ có thể là chủ thể quản lý hoặc sử dụng đất đai, không có quyền sở hữu đối với đất đai Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đối với đất đai Đây chính là điểm đặc thù của tranh chấp đất đai so với các loại tranh chấp khác

Thứ hai, về đối tượng tranh chấp: Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền

quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất Điều này có nghĩa là pháp luật chỉ thừa nhận và giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc quản lý đất đai hoặc tranh chấp về sử dụng đất đai Các tranh chấp về quyền sở

11

hữu đất đai như tranh chấp đòi lại đất trước đây đã hiến, tặng cho nhà nước; tranh chấp về đòi lại đất mà Nhà nước đã chia, cấp cho người dân trong cải cách ruộng đất; tranh chấp đòi lại đất trước đây đã góp vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất để làm

ăn tập thể nay hợp tác xã, tập đoàn kinh tế giải thể, sẽ không được thừa nhận và không xem xét giải quyết

Thứ ba, tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các

chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước Chính vì ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ thể nên nếu không được giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, kịp thời thì sẽ gây mất an toàn an ninh, trật tự xã hội, ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây nên tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng như những chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để

Thứ tư, quan hệ đất đai có liên quan đến những quan hệ xã hội khác thuộc

phạm vi điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật bảo vệ môi trường, Luật kinh doanh bất động sản, Luật bảo vệ và phát triển rừng… Trên thực tế, tranh chấp đất đai xảy ra không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn liên quan đến liên quan đến các tài sản gắn liền với đất, những lợi ích phát sinh từ quyền sử dụng đất nên khi giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ áp dụng Luật đất đai mà còn áp dụng các đạo luật khác có liên quan để xem xét, giải quyết

1.1.3 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

Mỗi tranh chấp đất đai xảy ra đều do những nguyên nhân nhất định nên việc hiểu và nắm được nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai để khắc phục, xử lý một cách kịp thời sẽ góp phần làm giảm các tranh chấp đất đai trên thực tế Qua nghiên cứu thực tiễn các vụ việc tranh chấp đất đai, có thể rút ra một số nguyên nhân chủ yếu sau:

* Nguyên nhân khách quan:

12

Để đi đến thống nhất đất nước như hiện nay, nước ta trải qua thời kỳ lịch sử với nhiều biến động do đó mà các chính sách về đất đai cũng có sự khác nhau qua từng thời kỳ Trong giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến ngày 30/4/1975 thống nhất đất nước, Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta quy định sở hữu đa cấp độ trong đó có sở hữu công và tư nhân về đất đai Năm 1960, miền Bắc thực hiện phong trào “hợp tác hóa” vận động nông dân đóng góp ruộng đất vào làm ăn tập thể, nhưng chế định sở hữu đất đai vẫn theo các quy định của Hiến pháp 1959 Đến năm 1987, Luật đất đai ra đời đã thay đổi cơ bản chế

độ sở hữu đất đai của nước ta theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo tinh thần Hiến pháp năm 1980 Đến Luật đất đai năm 1993

đã mở ra một nội hàm rộng “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc

về người sử dụng đất” Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân tuy nhiên quyền sử dụng đất lâu dài của

cá nhân đã được thừa nhận và đảm bảo thực hiện Cùng với sự thay đổi về quyền sở hữu đất đai thì việc quản lý đất đai cũng có nhiều thay đổi Mỗi thời kỳ quy định về quản lý đất đai lại khác nhau dẫn đến các số liệu về quản lý đất đai không thống nhất, ranh giới, mốc giới thửa đất cũng có sự khác biệt làm phát sinh tranh chấp

Hiện nay trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc thu hồi đất để phục vụ cho mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế làm cho quỹ đất canh tác ngày càng giảm trong khi dân số không ngừng gia tăng dẫn đến áp lực về việc giải quyết nhà ở, đất canh tác để đảm bảo lương thực, việc làm… Đặc biệt dưới tác động của nền kinh tế thị trường, giá trị của đất đai ngày càng tăng dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai cũng ngày càng gay gắt

* Nguyên nhân chủ quan:

Về cơ chế quản lý: thời gian qua công tác quản lý đất đai ở nước ta còn nhiều yếu kém Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ Trong khi đó vẫn còn các cán bộ, công chức thực hiện công

vụ liên quan đến quản lý đất đai còn thiếu gương mẫu, tùy tiện trong quản lý, vi

Về chính sách, pháp luật đất đai thì còn chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, tồn tại nhiều bất cập, chậm được hướng dẫn thi hành dẫn đến hiệu quả thực thi chưa cao, các chủ thể còn có tâm lý đợi văn bản hướng dẫn mới thi hành

Công tác tuyên truyền phổ biến, pháp luật đất đai chưa được coi trọng nên trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong nhân dân còn hạn chế

Trong khi tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng và phức tạp thì việc giải quyết tranh chấp đất đai còn nhiều yếu kém, chưa thực sự quan tâm đến những giải pháp mang tính quần chúng, có trường hợp chưa đúng pháp luật mà dựa vào cảm tính chủ quan của người có thẩm quyền hoặc hữu khuynh mất cảnh giác để kẻ xấu lợi dụng kích động, xúi giục quần chúng nhân dân gây mất ổn định chính trị - xã hội

1.1.4 Phân loại tranh chấp đất đai

Sự tồn tại của các dạng tranh chấp đất đai tự thân nó là sự phản ảnh những đặc trưng của quan hệ pháp luật đất đai ở từng thời kỳ nhất định Căn cứ vào đối tượng tranh chấp, có thể phân loại tranh chấp đất đai thành một số dạng chủ yếu sau:

* Tranh chấp về quyền sử dụng đất:

- Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý;

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa

kế, quan hệ hôn nhân;

14

- Tranh chấp liên quan đến quyền địa dịch như tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề, tranh chấp về lắp đặt đường ống, về đường dẫn nước qua bất động sản liền kề v.v

- Tranh chấp về việc đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia, cấp cho người khác;

- Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác

* Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất Việc một bên vi phạm, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp, thể hiện ở những hình thức sau:

- Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp liên quan đến việc đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm…

* Tranh chấp về mục đích sử dụng đất:

Đây là loại tranh chấp xảy ra nhiều nhất đối với nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với đất trồng cây cao su, giữa đất hương hỏa với đất thổ cư… trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất

Ngoài cách phân loại như trên thì còn có thể phân loại tranh chấp đất đai dựa trên chủ thể của tranh chấp, theo đó tranh chấp đất đai có thể được phân loại thành:

- Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân;

- Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức;

15

- Tranh chấp đất đai giữa tổ chức với tổ chức

1.2 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

Trên thực tế, tranh chấp đất đai là một vấn đề nhạy cảm, đụng chạm đến nhiều vấn đề của xã hội nên nếu như không được giải quyết nhanh chóng, dứt điểm thì có thể là nguyên nhân dẫn đến mất an ninh, trật tự và tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị Do đó, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả đang là một thách thức được đặt ra hiện nay với các cơ quan có thẩm quyền Ngoài ra việc giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai và là một biện pháp để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội

Thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” đã được đề cập trong nội dung của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 Mặc dù vậy, các văn bản pháp luật trên không giải thích rõ nội hàm của thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” Dưới góc độ lí luận, thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” được giải thích cụ thể trong Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học (Phần Luật đất đai, Luật lao động, Tư pháp quốc tế) của Trường Đại học Luật Hà Nội xuất bản năm 1999, như sau: “Giải quyết tranh chấp đất đai: Giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành

vi vi phạm pháp luật về đất đai” [21, tr.35]

Từ nghiên cứu những quy định của pháp luật cũng như thực tiễn thì: Giải

quyết tranh chấp đất đai là việc tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất 1.2.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai có các đặc điểm cơ bản sau:

16

- Giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện căn cứ vào các quy định của pháp luật, quan điểm, đường lối của Đảng và thực tiễn sử dụng đất để tìm ra phương thức phù hợp nhằm giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp

- Tranh chấp đất đai là vấn đề nhạy cảm, phức tạp bởi đất đai có tầm quan trọng trên nhiều phương diện trong khi đó việc quản lý và sử dụng đất có nhiều biến động qua các thời kỳ lịch sử vì vậy mà hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai phải huy động sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị

- Nhà nước khuyến khích việc tự hòa giải, thương lượng trong giải quyết tranh chấp đất đai nhằm giải quyết ổn thoả tranh chấp, duy trì sự ổn định chính trị -

xã hội, đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân Xét về cả mặt lý luận lẫn thực tiễn, lợi ích bao giờ cũng là vấn đề cốt lõi trong hầu hết các quan hệ xã hội vì vậy để bảo vệ một cách tốt nhất những lợi ích đó các bên tranh chấp phải gặp nhau để bàn bạc, thảo luận và thương lượng, đó cũng là cơ sở quan trọng đảm bảo quyền tự định đoạt cho các đương sự Đối với các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án chỉ thụ lý đơn khi các bên đã tiến hành hòa giải mà không đạt được sự nhất trí cần thiết

- Giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Đây là nguyên tắc cơ bản đòi hỏi khi xem xét, giải quyết mọi vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai đều phải thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bảo vệ quyền lợi cho người đại diện của chủ sở hữu, bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất Cần quán triệt quan điểm xuyên suốt của Nhà nước là không thừa nhận và không xem xét giải quyết các tranh chấp về việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Việc giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ dựa vào quan điểm, đường lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước mà còn căn cứ vào tâm lý, thị hiếu,

17

phong tục, tập quán … trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai của người dân ở các vùng, miền khác nhau trong cả nước để có hướng giải quyết phù hợp, hợp tình, hợp

lý do đó giải quyết tranh chấp đất đai cần mềm dẻo, linh hoạt

1.2.3 Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai

- Việc xem xét, giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai mà còn là một biện pháp để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội

- Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất, góp phần vào việc duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân

- Giải quyết tranh chấp đất đai vừa góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai vừa góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai mà ý thức pháp luật của người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng được nâng cao, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra, góp phần vào việc tăng cường pháp chế trong quản lý và sử dụng đất đai

1.2.4 Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

Theo quy định của pháp luật thì có nhiều phương thức khác nhau để giải quyết tranh chấp đất đai như hòa giải, giải quyết theo thủ tục hành chính tại Ủy ban nhân dân (UBND) và giải quyết theo thủ tục tổ tụng dân sự tại Tòa án Cụ thể: 1.2.4.1 Phương thức hòa giải

Hòa giải tranh chấp đất đai là biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp cho các bên tranh chấp tìm ra giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện do đó mà Nhà nước khuyến khích hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai Trường hợp các bên tranh chấp không thể tự thương lượng được với nhau thì hòa giải tranh chấp

Còn hòa giải tại UBND được thực hiện sau khi hòa giải tại cơ sở không đạt kết quả và một bên gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để yêu cầu tổ chức việc hòa giải Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì: Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận

Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.4.2 Phương thức hành chính

Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính do UBND thực hiện Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 203 Luật đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong số các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai

19

năm 2013 (các giấy tờ hợp lệ về đất đai) và đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp là nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì

có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Trong cả hai trường hợp trên thì người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp

có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành

Như vậy đối với các trường hợp tranh chấp đất đai mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp lệ về đất đai thì việc cơ quan quản lý nhà nước về đất đại cụ thể là UBND giải quyết sẽ có hiệu quả bởi đây là cơ quan có đầy đủ thông tin, số liệu, hồ sơ địa chính về từng thửa đất cũng như nắm rõ nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất nên biết rõ ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp Đối với những tranh chấp này, các quyết định của UBND có thẩm quyền có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên tranh chấp

1.2.4.3 Phương thức tố tụng dân sự

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì giải quyết tranh chấp bằng con đường tố tụng do TAND thực hiện đối với tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy

20

định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nhưng có yêu cầu Tòa án giải quyết Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự được tiến hành theo trình tự, thủ tục quy định tại BLTTDS năm 2015 thông qua hai cấp xét xử là sơ thẩm và phúc thẩm Hình thức giải quyết này thông qua cơ quan quyền lực công có chức năng xét xử để đưa ra một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật bắt buộc đối với các bên tham gia tranh chấp, là cơ sở để các cơ quan hành chính nhà nước

về đất đai có những điều chỉnh phù hợp theo nội dung quyết định, bản án đã nêu So với các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai khác thì giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án có thể coi là phương thức phổ biến và lâu đời nhất

1.3 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án

1.3.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án

Xét về mặt thuật ngữ thì theo Từ điển Tiếng Việt thì “Thủ tục là những việc

cụ thể phải làm theo một trật tự quy định để tiền hành một công việc có tính chất chính thức” [28, tr.960] Còn thuật ngữ sơ thẩm được giải thích trong Từ điển Giải thích Luật học (Phần Luật dân sự, Luật hôn nhân và gia đình, Luật tố tụng dân sự) của Trường Đại học Luật Hà Nội là “Xét xử lần đầu vụ án dân sự” [22, tr.225] Từ

đó có thể hiểu: Thủ tục sơ thẩm là những việc cụ thể phải làm theo một trật tự quy

định để xét xử lần đầu vụ án dân sự

Theo các quy định của pháp luật hiện hành thì ở nước ta hiện nay cơ quan có thẩm quyền xét xử duy nhất là Tòa án và thủ tục sơ thẩm được quy định trong BLTTDS Việc giải quyết các tranh chấp dân sự bao gồm cả tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo chế độ hai cấp xét xử là xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm Đây là một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam được quy định tại khoản 6 Điều 103 Hiến pháp năm 2013, Điều 6 Luật tổ chức TAND và Điều 17 BLTTDS năm 2015

21

Từ nhưng phân tích trên thì: Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ

thẩm tại Tòa án là việc Tòa án tiến hành các hoạt động tố tụng theo quy định của BLTTDS để xem xét, giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu tiên Giải quyết tranh

chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm bắt đầu từ khi người khởi kiện nộp đơn khởi kiện đến khi Tòa án ra bản án, quyết định sơ thẩm Bản án, quyết định sơ thẩm có thể bị kháng cáo, kháng nghị Nếu bản án, quyết định sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị thì Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án

1.3.2 Đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án

Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm có những đặc điểm sau:

- Về bản chất, giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm là việc Tòa

án xét xử vụ án lần đầu Bản án, quyết định sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật ngay

và không phải là kết quả cuối cùng giải quyết tranh chấp mà còn có thể bị kháng cáo, kháng nghị Khi đó Tòa án cấp phúc thẩm sẽ xét xử lại vụ án đã được Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết Như vậy có thể hiểu rằng thủ tục sơ thẩm chính là thủ tục đầu tiên, bắt buộc phải có khi giải quyết vụ án thì mới làm phát sinh các thủ tục tố tụng tiếp theo (thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm)

- Về thẩm quyền, việc giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án phải tuân theo các quy định của BLTTDS về thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ Tức là Tòa án không được tùy tiện giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ được giải quyết những tranh chấp thuộc thẩm quyền của mình Ngoài ra về thẩm quyền theo cấp Tòa án thì chỉ có TAND cấp huyện hoặc TAND cấp tỉnh mới có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm các vụ án tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân cấp cao không xét xử sơ thẩm các vụ án dân sự nói chung

và các vụ án tranh chấp đất đai nói riêng

- Căn cứ để Tòa án tiến hành thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai đó chính là hành vi khởi kiện của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác tham gia vào quan hệ pháp luật tố tụng dân sự được thể hiện dưới hình thức Đơn khởi kiện Đây

là hình thức duy nhất được pháp luật Việt Nam ghi nhận là cơ sở pháp lí làm phát

sự thì sẽ khiến cho bản án, quyết định sơ thẩm bị hủy để giải quyết lại

- Quá trình giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm sẽ kết thúc khi Tòa án ra bản án, quyết định về việc giải quyết vụ án Bản án, quyết định sơ thẩm nếu không bị kháng cáo, kháng nghị sẽ có hiệu lực pháp luật và có giá trị bắt buộc thi hành đối với các bên tranh chấp, nếu các bên không tự nguyện thi hành thì sẽ bị cưỡng chế bằng quyền lực của Nhà nước thông qua cơ quan Thi hành án dân sự

1.3.3 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án

So với các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khác thì việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án là một phương thức phổ biến, thường được các chủ thể lựa chọn xuất phát từ ý nghĩa của phương thức giải quyết này trong thực tiễn, cụ thể:

Thứ nhất, Toà án là một thiết chế của Nhà nước; hoạt động của Toà án là

một hoạt động rất đặc biệt và mang tính kỹ năng nghề nghiệp cao TAND được tổ chức theo một hệ thống độc lập nằm ngoài hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về

23

đất đai Hơn nữa, Toà án có một đội ngũ Thẩm phán có năng lực, trình độ và kỹ năng xét xử Cơ chế vận hành của Toà án dựa trên nguyên tắc cơ bản “Khi xét xử, Thẩm phán và Hội thẩm độc lập và chỉ tuân theo pháp luật” Do đó, giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án đảm bảo tính chính xác, công minh, các bên tranh chấp tin tưởng thực hiện

Thứ hai, Tòa án xét xử nhân danh quyền lực Nhà nước Các phán quyết của

Tòa án đã có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan Nhà nước, cơ quan, tổ chức

có trách nhiệm thực thi, nếu không tự nguyện sẽ bị cưỡng chế thi hành án Như vậy,

có thể thấy kết quả giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án có hiệu lực pháp luật và được đảm bảo bằng quyền lực Nhà nước nên là cơ sở để giải quyết dứt điểm tranh chấp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho các bên tham gia tranh chấp; nó cũng thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật

Thứ ba, nguyên tắc xét xử công khai của Toà án đảm bảo tính minh bạch cho

hoạt động của Toà án Hơn nữa, nguyên tắc này còn tạo điều kiện để người dân và công luận xã hội giám sát hoạt động xét xử của Toà án Vì vậy, phán quyết của Toà

án có tính thuyết phục cao đối với các bên đương sự

Thứ tư, hoạt động xét xử theo thủ tục sơ thẩm của Toà án được tiến hành

theo một quá trình tố tụng chặt chẽ theo quy định của pháp luật Do đó, dường như

nó loại trừ ở mức thấp nhất những sai sót trong việc đưa ra phán quyết của Tòa án, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ở mức hiệu quả nhất

và có giá trị pháp lý cao nhất…

Mặc dù có nhiều ý nghĩa, vai trò trong thực tiễn như vậy nhưng giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án cũng có một hạn chế đó là do phải tuân thủ theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ, kết quả giải quyết sơ thẩm chưa phải là kết quả cuối cùng mà vụ án còn có thể bị xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm nên thời hạn giải quyết thường kéo dài, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tranh chấp Nhất là trong tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay, khi thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài hoặc một trong các bên tranh chấp cố

24

tình không hợp tác để kéo dài quá trình giải quyết tranh chấp thì có thể gây ra tổn thất rất lớn về kinh tế

1.4 Lý luận pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm

1.4.1 Khái niệm pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm

Như đã phân tích ở trên thì giải quyết tranh chấp đất đai là việc tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai Để giải quyết được tranh chấp đất đai thì trước hết chủ thể giải quyết tranh chấp cần phải nắm được pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai từ đó tìm ra giải pháp phù hợp Nghiên cứu lý luận pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn phục

vụ thiết thực cho việc thực hiện, áp dụng pháp luật được chính xác, khoa học

Có thể hiểu: Pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm là

tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đất, được Tòa án

áp dụng để giải quyết khi có tranh chấp phát sinh nhằm đảm bảo việc giải quyết tranh chấp đất đai nhanh chóng, đúng đắn

Pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm bao gồm các quy phạm pháp luật nội dung được sử dụng để đánh giá nội dung tranh chấp, xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, tìm ra giải pháp phù hợp và các quy phạm pháp luật hình thức được sử dụng để tiến hành các thủ tục khi giải quyết tranh chấp

Đối tượng điều chỉnh của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục

sơ thẩm bao gồm:

- Thứ nhất là các quan hệ giữa các cơ quan tiến hành tố tụng, người tiến hành

tố tụng với người tham gia tố tụng;

- Thứ hai, các quan hệ giữa các cơ quan tiến hành tố tụng với nhau;

25

- Thứ ba là các quan hệ giữa những người tham gia tố tụng với nhau và với những người có liên quan trong quá trình sử dụng đất của cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và trong quá trình tố tụng tại Tòa án

1.4.2 Pháp luật nội dung giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm

Pháp luật về nội dung liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai đó là các quy định của pháp luật dùng để điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai phát sinh trong thực tế quá trình quản lý và sử dụng đất Nói đến pháp luật về nội dung điều chỉnh quan hệ xã hội về đất đai trước hết phải kể đến Luật đất đai, đây là luật chuyên ngành dùng để điều chỉnh tất cả các vấn đề liên quan đến đất đai Ngoài ra,

để giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai thì còn cần phải áp dụng các quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan như: Bộ luật dân sự, Luật công chứng, Luật xây dựng, Luật nhà ở…

1.4.2.1 Luật đất đai

Luật đất đai là văn bản pháp luật do Quốc hội ban hành có vai trò quan trọng bậc nhất trong số các văn bản pháp luật về đất đai Từ khi thành lập Nhà nước đến nay để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện bằng pháp luật, nước ta

đã ban hành Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2013

và mới đây nhất là Luật đất đai năm 2013 Nhìn chung, nội dung của Luật đất đai bao gồm tất cả các quy định điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai, cụ thể là các quy định về: Quản lý Nhà nước về đất đai; Địa vị pháp lý của người sử dụng đất; Thủ tục hành chính về đất đai; Chế độ pháp lý đối với nhóm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp; Giám sát, thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai

Do đó khi giải quyết tranh chấp đất đai cơ quan có thẩm quyền phải căn cứ vào các quy định của Luật đất đai để xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp từ đó xác định tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, tìm ra phương án giải quyết tranh chấp phù hợp với quy định của pháp luật Các quy định thường được áp dụng đó là:

26

- Quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Quy định về chế độ sử dụng các loại đất;

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Quy định về giải quyết tranh chấp đất đai

Trên cơ sở nghiên cứu, áp dụng tổng hợp các quy định của Luật đất đai cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra quyết định giải quyết tranh chấp phù hợp với quy định của pháp luật, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của các chủ thể

1.4.2.2 Pháp luật khác có liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai

* Pháp luật dân sự:

Một trong những loại tranh chấp đất đai khá phổ biến là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, cho mượn, quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến thừa kế quyền

sử dụng đất Khi giải quyết loại tranh chấp này thì bên cạnh việc áp dụng các quy định của Luật đất đai cần phải áp dụng cả các quy định có liên quan của Bộ luật dân

sự Cụ thể:

- Các quy định về hợp đồng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất…;

- Các quy định về thừa kế;

- Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu;

- Các quy định về trách nhiệm dân sự, bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng,

27

* Luật công chứng:

Trong các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch là bắt buộc Các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được công chứng sẽ là chứng cứ để đảm bảo quyền lợi khi các bên xảy ra tranh chấp và là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét giải quyết khi các tranh chấp đất đai xảy ra Do đó khi giải quyết tranh chấp đất đai có liên quan đến hợp đồng thì phải căn cứ quy định của Luật công chứng để xác định tính pháp lý của hợp đồng Cụ thể là các quy định về phạm vi, thẩm quyền, hình thức, trình tự, thủ tục, các yêu cầu đối với công chứng viên khi công chứng các hợp đồng, giao dịch chính là cơ sở để Tòa án xem xét các hợp đồng, giao dịch nói chung và giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói riêng có hợp pháp hay không

* Luật nhà ở, Luật xây dựng:

Việc áp dụng các quy định của Luật nhà ở và Luật xây dựng trong giải quyết tranh chấp đất đai để giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng trên đất cụ thể là nhằm xác định quyền sở hữu cũng như tính hợp pháp của nhà ở, công trình xây dựng trên đất

Một điểm cần chú ý khi áp dụng pháp luật nội dung để giải quyết tranh chấp đất đai đó là: Kể từ khi nước ta thành lập đến nay, các văn bản pháp luật nêu trên đã được thay đổi rất nhiều lần và có nội dung khác nhau qua các thời kỳ Về nguyên tắc quan hệ pháp luật phát sinh tại thời điểm nào thì phải áp dụng quy định pháp luật tại thởi điểm đó Do đó trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai cơ quan có thẩm quyền phải nghiên cứu cả những văn bản pháp luật tại thời điểm phát sinh quan hệ pháp luật, sự kiện pháp lý và pháp luật hiện hành để có hướng giải quyết phù hợp với hoàn cảnh lịch sử, thực tế sử dụng đất và quy định của pháp luật

1.4.3 Pháp luật thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai

Bên cạnh việc áp dụng các quy định của pháp luật nội dung để giải quyết tranh chấp thì việc giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp do Tòa án giải quyết còn phải tuân theo các quy định về trình tự, thủ tục trong BLTTDS từ giai

28

đoạn xét xử sơ thẩm đến xét xử phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm Bất cứ hành vi

tố tụng nào không được tiến hành theo quy định của BLTTDS đều bị coi là vi phạm thủ tục tố tụng và nếu vi phạm đó là nghiêm trọng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự thì sẽ khiến cho bản án, quyết định bị hủy để giải quyết lại

1.5 Đặc thù về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai

Như chúng ta đã biết đất đai là một loại tài sản đặc biệt bởi nó thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, các chủ thể khác chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền chiếm hữu đối với đất đai Chính vì vậy mà việc giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm cũng có những điểm đặc thù so với các loại tranh chấp khác

1.5.1 Điều kiện khởi kiện và việc gửi các tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện

Đối với những tranh chấp về quyền sử dụng đất thì phải được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì mới được khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết Đây là điều kiện tiền tố tụng bắt buộc phải thực hiện trước khi nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết Sở dĩ như vậy là do Nhà nước ta rất đề cao vai trò của hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai Nếu hòa giải thành có nghĩa là tranh chấp sẽ kết thúc, không những hạn chế được sự phiền hà, tốn kém cho các bên đương sự mà còn giảm bớt được công việc đối với các cơ quan có trách nhiệm giải quyết tranh chấp, phù hợp với đạo lý tương thân tương ái của dân tộc, giữ được tình làng nghĩa xóm, đảm bảo đoàn kết trong nội bộ nhân dân

Kèm theo đơn khởi kiện, người khởi kiện phải nộp các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, cụ thể là các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất như giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013, giấy tờ chứng minh quyền của người khởi kiện như hợp đồng, giấy tờ mua bán, di chúc… Tuy nhiên trong trường hợp người khởi kiện không có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 nhưng lựa chọn khởi

1.5.2 Thu thập tài liệu, chứng cứ và nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp đất đai

Các vụ án tranh chấp đất đai đều là những vụ án phức tạp, do đó sau khi thụ

lý vụ án Tòa án phải tiến hành các hoạt động thu thập tài liệu chứng cứ để làm cơ sở giải quyết vụ án Khi giải quyết vụ án tranh chấp đất đai bên cạnh việc tiếp nhận các tài liệu, chứng cứ do các đương sự giao nộp, Tòa án phải tiến hành hầu hết các biện pháp thu thập tài liệu chứng cứ do pháp luật quy định bao gồm: lấy lời khai đương

sự, người làm chứng; đối chất; trưng cầu giám định; xem xét, thẩm định tại chỗ; ủy thác thu thập chứng cứ; định giá, thẩm định giá tài sản; yêu cầu cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu, chứng cứ Vì vậy mà số lượng tài liệu, chứng cứ trong vụ án tranh chấp đất đai thường rất lớn và tốn nhiều thời gian, công sức để có thể thu thập đầy

đủ bởi lẽ không phải tất cả các đương sự đều lữu giữ đầy đủ tài liệu, chứng cứ để cung cấp cho Tòa án, có những tài liệu, chứng cứ đương sự không cung cấp được yêu cầu Tòa án thu thập từ đương sự khác hoặc cơ quan đang quản lý, lưu giữ tài liệu, chứng cứ như UBND, phòng công chứng,…nếu không nhận được sự hợp tác, phối hợp thì sẽ rất khó để Tòa án thu thập được Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc vụ án tranh chấp đất đai thường có thời gian chuẩn bị xét

xử dài hơn so với các loại tranh chấp khác

Một điểm cần chú ý khi nghiên cứu hồ sơ trong vụ án tranh chấp đất đai đó

là đất đai lại là một loại tài sản đặc biệt, các chủ thể không có quyền sở hữu, chỉ có quyền sử dụng và nguồn gốc, quá trình sử dụng đất có thể từ rất lâu đời, có nhiều biến động nên đối với các tài liệu chứng cứ chứng minh về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất cần phải căn cứ vào quy định của pháp luật và chính sách của Nhà nước tại thời điểm phát sinh quan hệ pháp luật để xem xét, đánh giá Thẩm phán khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp đất đai không chỉ nắm rõ quy định của pháp luật mà còn

30

phải có kiến thức chuyên môn trong lĩnh vực đất đai thì mới có thể hiểu được các thuật ngữ được sử dụng trong tài liệu, chứng cứ

1.5.3 Hòa giải vụ án tranh chấp đất đai

Hòa giải là thủ tục bắt buộc trong giai đoạn chuẩn bị xét xử trừ những vụ án không được tiến hành hòa giải Với tầm quan trọng đặc biệt của đất đai thì các mâu thuẫn, tranh chấp giữa các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai thường rất gay gắt, các chủ thể tranh chấp không thể hòa giải được với nhau tại cơ sở thì mới phải khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết nên việc Tòa án hòa giải trong vụ án tranh chấp đất đai là điều khá khó khăn, việc hòa giải không thành hoặc không tiến hành hòa giải được là khá phổ biến Hòa giải không thành chủ yếu do các đương sự không tìm được tiếng nói chung, không thống nhất được các vấn đề tranh chấp trong vụ

án Còn vụ án không tiến hành hòa giải được thường do bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan được Tòa án triệu tập nhưng cố tình vắng mặt hoặc do một trong các bên đương sự đề nghị Tòa án không tiến hành hòa giải Vì vậy để có thể hòa giải thành vụ án tranh chấp đất đai trước hết cần phải vận động được các đương sự

có mặt đầy đủ tại buổi hòa giải Thẩm phán chủ tọa phiên hòa giải cần phải nắm vững các tình tiết, tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án Khi tiến hành hòa giải Thẩm phán phải phân tích hậu quả pháp lý, ý nghĩa của việc hòa giải thành để các đương

sự tự nguyện thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án

31

Kết luận chương 1

Chương 1 của luận văn đã làm rõ một số vấn đề lý luận và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm trong đó đưa ra khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh và phân loại tranh chấp đất đai; khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa

và các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai; khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa ucủa giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án; pháp luật nội dung và hình thức giải quyết tranh chấp đất đai; đặc thù về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai Từ đó có thể thấy rằng tranh chấp đất đai là một hiện tượng tất yếu xảy ra trong xã hội xuất phát từ tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống của con người chính vì vậy mà giải quyết tranh chấp đất đai là một việc làm cấp thiết hiện nay để đảm bảo an ninh chính trị, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Hiện nay, ở nước ta có nhiều phương thức để giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được coi là phương thức phổ biến nhất Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được tiến hành qua nhiều cấp xét xử trong đó việc Tòa án tiến hành các thủ tục theo quy định của BLTTDS để xem xét giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu tiên được gọi là thủ tục

sơ thẩm

32

Chương 2: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC SƠ THẨM GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN THEO QUY

ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ NĂM 2015

2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm

Quy định của BLTTDS về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không

phải là một trình tự, thủ tục sơ thẩm Tuy nhiên trước khi tìm hiểu các quy định của

BLTTDS năm 2015 về trình tự, thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai thì

phải nắm được Tòa án có thẩm quyền áp dụng các quy định này

2.1.1 Thẩm quyền theo loại vụ việc:

Theo quy định tại khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án có thẩm

quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai Cụ thể

theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì các tranh chấp đó là:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các

loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013;

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có

một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 mà đương sự lựa

chọn hình thức khởi kiện tại TAND có thẩm quyền

Ngoài ra theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015 Tòa án còn

có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự trong đó

có các giao dịch, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất

Như vậy có thể thấy rằng thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh

chấp đất đai rất rộng, bao gồm tất cả các tranh chấp về quyền sử dụng đất và tranh

chấp liên quan đến quyền sử dụng đất