Pháp luật thu tiền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh thái bình

Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và quy định các khoản thu tài chính từ đất đai khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHÁP LUẬT THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN

HỆ THỰC TIỄN Ở THÁI BÌNH

NGUYỄN VĂN THÁI

CHUYÊN NGÀNH : LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY

Hà Nội, năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Để hoàn thành một đề tài luận văn thạc sĩ luật học, tác giả phải tìm hiểu, nghiên cứu nhiều tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau, như sách, giáo trình, tạp chí, internet, đồng thời thu nhập các số liệu thực tế, qua đó thống

kê, phân tích và xây dựng thành một đề tài nghiên cứu hoàn chỉnh

Tôi xin cam đoan đề tài luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của tôi Tất cả nội dung và số liệu trong đề tài này do tôi tự tìm hiểu, nghiên cứu và xây dựng, các số liệu thu nhập là đúng và trung thực Giải pháp

là do tôi rút ra từ quá trình nghiên cứu lý luận và thực tiễn hoạt động của các doanh nghiệp nhỏ và vừa trên địa bàn tỉnh Thái Bình mà bản thân tôi được tiếp xúc và kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình trước nhà trường và những quy định pháp luật

Hà Nội, Ngày tháng .năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Thái

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này cũng như hoàn thành cả quá trình học tập, rèn luyện là nhờ sự giảng dạy, động viên và hướng dẫn nhiệt tình của các thầy

cô trong Khoa Sau Đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội cùng cơ quan, gia đình

và bạn bè Nhân dịp này tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành của mình đến Ban Giám hiệu, Ban Chủ nhiệm Khoa, các thầy giáo, cô giáo đã chỉ dẫn để tôi

có những kiến thức vô cùng quý giá giúp tôi có thể trưởng thành một cách vững vàng

Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy cô giáo trong Bộ Môn Luật, đặc biệt là thầy giáo: TS Trần Quang Huy là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND tỉnh Thái Bình, các Sở, Ban, Ngành cùng một số doanh nghiệp nhỏ và vừa trên địa bàn tỉnh Thái Bình đã tạo điều kiện cho tôi tiếp cận và thu thập những thông tin cần thiết để làm sáng tỏ mục tiêu của đề tài

Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Thái

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1 Khái niệm, vai trò, đặc điểm về thu tiền sử dụng đất 6

1.1.1 Khái niệm tiền sử dụng đất 6

1.1.2 Vai trò, đặc điểm của thu tiền sử dụng đất 8

1.2 Cơ sở của việc thu tiền sử dụng đất và các yếu tố chi phối pháp luật thu tiền sử dụng đất 12

1.2.1 Cơ sở của việc thu tiền sử dụng đất 12

1.2.2 Các yếu tố chi phối pháp luật thu tiền sử dụng đất 19

KẾT LUẬN CHUƠNG 1 40

Chương 2 : THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÁI BÌNH 41

2.1 Nội dung các quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất 41

2.1.1 Đối tượng nộp tiền sử dụng đất 41

2.1.2 Trách nhiệm của các cơ quan trong việc xác định và tổ chức thu tiền sử dụng đất 45

2.1.3 Các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất 46

2.1.4 Đánh giá các quy định hiện hành về thu tiền sử dụng đất 52

2.2 Thực trạng, khó khăn, vướng mắc trong thực hiện các quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất ở Thái Bình 59

2.2.1 Thực trạng việc thực hiện quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất 59

2.2.2 Những khó khăn, vướng mắc trong thực hiện các quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất 74

KẾT LUẬN CHUƠNG 2 80

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU HOÀN

THIỆNPHÁP LUẬT THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 81

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật thu tiền quyền sử dụng đất 81

3.1.1 Hoàn thiện về trình tự, thủ tục thực hiện thu tiền sử dụng đất 81

3.1.2 Đổi mới trong thu tiền sử dụng đất thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 84

3.1.3 Yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về thu tiền sử dụng đất 88

3.2 Giải pháp chủ yếu hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 92

3.2.1 Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 92

3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 101

KẾT LUẬN CHUƠNG 3 107

KẾT LUẬN 108

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 109

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng những năm qua pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng không ngừng được phát triển, hoàn thiện Do tầm quan trọng và ý nghĩa đặc biệt của đất đai trong đời sống kinh tế - xã hội, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân để khai thác, sử dụng thông qua các hình thức khác nhau đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả; đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá

xã hội, an ninh quốc phòng Việc sử dụng và quản lý đất đai được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ Luật Đất đai và những văn bản pháp lý

có liên quan Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và quy định các khoản thu tài chính

từ đất đai khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất…nhằm đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý sử dụng đất; việc thực hiện công tác quản lý và thu tiền sử dụng đất; bảo đảm các quyền lợi, nghĩa vụ của Nhà nước, tổ chức, cá nhân; xác định nguồn gốc đất, tạo cơ sở giải quyết các trường hợp tranh chấp về đất đai; Nhờ vậy, việc thực hiện công tác quản lý và thu tiền sử dụng đất trong những năm qua đã có những kết quả nhất định, đảm bảo đúng trình tự, thủ tục, pháp luật quy định; công khai, khách quan, bình đẳng; mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, cho từng địa phương, thúc đẩy kinh tế phát triển và bảo vệ được quyền, lợi ích

hợp pháp, chính đáng của tổ chức, cá nhân

Tuy nhiên, việc áp dụng các luật liên quan đến thu tiền sử dụng đất còn

có sự chưa thống nhất: về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư chưa tương thích với nhau, cụ thể: Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp phải

áp dụng hoặc không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất; Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Luật Đầu tư chỉ quy định các trường hợp quyết định chủ trương đầu tư Do đó, khi xem xét một trường hợp cụ thể, các địa phương còn lúng túng và khó khăn trong việc

áp dụng pháp luật để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất hay chỉ định Chủ đầu tư) Một số chính sách pháp luật về đất đai được quy định bởi khung giá của Nhà nước so với thị trường còn thấp dẫn đến việc thu ngân sách từ thuế đất còn thấp, ảnh hưởng đến việc tăng thu ngân sách của địa phương; giá đất làm căn cứ tính thuế đất khi có hoạt động chuyển nhượng còn hạn chế, giá đất thường do UBND tỉnh quy định có chỗ vẫn thấp hơn giá giao dịch trên thị trường; sự điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở

hạ tầng, quy hoạch khu thương mại, đô thị nhưng chưa có những chính sách phù hợp để điều tiết phần giá trị tăng thêm, tăng nguồn thu, dẫn đến thất thu ngân sách, nhất là phần lợi ích do đầu tư công tạo ra ở các khu vực đô thị

Thời gian qua việc thực hiện công tác quản lý và thu tiền sử dụng đất còn bộc lộ một số bất cập, hạn chế như tình hình quản lý đất đai, quản lý nguồn thu từ đất, nhất là thu từ giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế; việc phối hợp giữa các ngành, các cấp còn có những mặt bất cập; công tác kiểm tra, xử lý vi phạm chưa kiên quyết đã dẫn đến nhiều vướng mắc, tồn tại trong việc quản lý thu tiền sử dụng đất, gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của tổ chức, cá nhân có liên quan Do đó, tiếp tục nghiên cứu,

phân tích, đánh giá làm rõ những vấn đề pháp lý và thực tiễn về thu tiền sử dụng đất để đưa ra các giải pháp khoa học xây dựng, hoàn thiện pháp luật là

vấn đề cấp thiết Vì vậy, tôi chọn đề tài “pháp luật thu tiền sử dụng đất liên

hệ thực tiễn ở Thái Bình” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật tại

khoa luật kinh tế, Viện Đại học Mở Hà Nội

2 Tình hình nghiên cứu

Pháp luật liên quan đến thu tiền sử dụng đất là vấn đề được nhiều nhà khoa học, nhiều cơ quan khoa học nghiên cứu và tổng kết Kết quả nghiên cứu đã được công bố trên sách, báo, tạp chí và trong các báo cáo tại các cuộc hội thảo khoa học, trong các luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ Trong đó, có thể nêu lên một số công trình nghiên cứu tiêu biểu liên quan đến đề tài như sau:

- Phạm Thị Mây: “pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ

thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh”, Luận

văn thạc sĩ, bảo vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội, 2015

- Phạm Thị Thu Hiền: “pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật học, bảo vệ tại Đại

học Quốc gia Hà Nội, 2012

- Phạm Thị Duyên: “hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất

trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng”, Luận văn thạc sĩ, bảo

vệ tại Đại học Hàng hải Việt Nam, 2016

- Lê Ngọc Đoàn, “pháp luật về giao đất tại Việt Nam”, Luận văn thạc

sĩ Luật học, bảo vệ tại Đại học Huế, 2016

- Trần Quang Huy, “pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất”, Luận án tiến sĩ Luật học, bảo vệ tại Viện Nhà nước và Pháp luật, 2008

Nhìn chung, các công trình, bài viết khoa học nêu trên đã đề cập đến những vấn đề lý luận và thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất ở những

cơ quan, ban, ngành khác nhau, trong những khoảng thời gian khác nhau và từ những góc độ khác nhau Tuy nhiên, cho đến nay các quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất có nhiều đổi mới, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai năm

2013, các văn bản hướng dẫn liên quan được ban hành thì chưa có công trình khoa học nào đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện dưới góc độ một luận văn khoa học pháp luật thu tiền sử dụng đất và liên hệ thực tiễn ở Thái Bình

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tác giả đề xuất phương hướng và giải pháp chủ yếu xây dựng, hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất nhằm đáp ứng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý và thu tiền sử dụng đất nói chung và ở Thái Bình nói riêng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở khoa học xây dựng pháp luật thu tiền sử dụng đất, như: khái niệm tiền sử dụng đất; cơ sở của việc thu tiền sử dụng đất; vai trò, đặc điểm pháp luật về thu tiền sử dụng đất; các yếu tố chi phối pháp luật về thu tiền sử dụng đất

- Khái quát tình hình và thực trạng pháp luật thu tiền sử dụng đất; đánh giá đúng thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật thu tiền sử dụng đất từ năm 2013 đến nay ở Việt Nam nói chung và ở Thái Bình nói riêng; chỉ

ra những bất cập, khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân

- Xác định phương hướng và đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý và thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam nói chung và ở Thái Bình nói riêng

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luật Đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành và việc thực hiện công tác quản lý và thu tiền sử dụng đất ở Thái Bình

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: trong phạm vi là một luận văn Thạc sĩ Luật đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề chung mang tính lý luận và thực tiễn liên quan đến pháp luật thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam nói chung và ở Thái Bình nói riêng

- Về thời gian: Từ năm 2013 đến 2017

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận: Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và chính sách, pháp luật của Đảng, Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai

- Phương pháp nghiên cứu: Luận văn được sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: Lịch sử - lôgíc, phân tích - tổng hợp, điều tra, khảo sát, thống kê, so sánh và tổng kết thực tiễn

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu giúp các

cơ quan quản lý nhà nước thực hiện tốt hơn công tác quản lý sử dụng đất nói chung và công tác quản lý thu tiền sử dụng đất nói riêng

- Luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo phục vụ cho nghiên cứu, giảng dạy và học tập bộ môn Luật Đất đai tại cơ sở đào tạo

7 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kiến nghị, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương, 6 tiết

NỘI DUNG Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm, vai trò, đặc điểm về thu tiền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm tiền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 “tiền sử dụng

đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”

Từ khái niệm trên cho thấy tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, được áp dụng khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất Khái niệm này của Luật Đất đai năm 2013 cho thấy đã khắc phục hạn chế của Luật

Đất đai năm 2003 khi ghi nhận “tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng

đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định” Với định nghĩa này, khái niệm tiền sử

dụng đát trong Luật Đất đai năm 2003 đã chưa bao trùm lên toàn bộ các trường hợp Nhà nước thu tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được áp dụng cho các đối tượng sau: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức kinh tế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tiền sử dụng đất được tính dựa trên diện tích đất, mục đích sử dụng đất và giá đất Tùy từng trường hợp mà có những quy định cụ thể đối với tiền sử dụng đất

Theo Điều 1 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, trong đó quy định các trường hợp Nhà nước thu tiền sử dụng đất như sau:

“1 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

2 Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

3 Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.”

Ngoài ra, tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP còn những quy định về miễn

và giảm tiền sử dụng đất cho các đối tượng có khó khăn, có công với các mạng như: miễn giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công, hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo, sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, nhà ở cho người di dời do thiên tai, các hộ dân làng chài dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và

dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo

dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Từ các quy định trên, có thể hiểu một cách tổng quát về tiền sử dụng đất

và pháp luật thu tiền sử dụng đất: tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử

dụng đất phải trả trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích mục sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích

kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai, công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc

trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất Pháp luật thu tiền sử dụng đất là hệ

thống các quy tắc xử sự bắt buộc do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng, quản lý và tổ chức thực hiện quy thu tiền sử dụng đất

1.1.2 Vai trò, đặc điểm của thu tiền sử dụng đất

1.1.2.1 Vai trò của thu tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai là một bộ phận của chính sách thu đối với đất, có vị trí và vai trò quan trọng trong hệ thống chính sách thu ngân sách nhà nước của mỗi quốc gia Tuy theo đặc điểm về sở hữu đất của mỗi nước và tình hình phát triển kinh tế đất nước trong từng thời kỳ, chính sách thu đối với đất đai nói chung và chính sách thu tiền sử dụng đất có vai trò khác nhau; tuy vậy, chính sách thu tiền sử dụng đất cơ bản sẽ có những vai trò chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, chính sách thu đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu

trực tiếp, ổn định và bền vững vào ngân sách nhà nước Trong thời kỳ sản xuát công nghiệp chưa phát triển, thu ngân sách từ đất giữ vai trò chủ yếu và quan trọng trong huy động nguồn thu cho cho ngân sách nhà nước của mỗi quốc gia Khi nền kinh tế thị trường phát triển, sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ phát triển thì vị tría thu ngân sách nhà nước từ đất có giảm về tỷ

lệ % trong cơ cấu thu ngân sách nhà nước nhưng vẫn là một nguồn thu quan trọng không thể thiếu của mỗi quốc gia., là nguồn thu ổn định, quan trọng của chính quyền cơ sở, nhất là đối với các nước có nền nông nghiệp là chủ yếu Đối với các nước đang phát triển nói chung và Việt Nam nói riêng thì các loại thuế đánh vào đất đai giữ một vai trò khá quan trọng, chiếm một tỷ

trọng không nhỏ trong ngân sách quốc gia, đặc biệt là vào thời kỳ tiền công nghiệp hóa của các nước công nghiệp

Theo thống kê của Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) thì trong những năm của thập kỷ 60 của thế kỷ 20, các loại thuế đánh vào đất đai ở các nước đang phát triển chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số thu ngân sách nhà nước và khoảng 3% so với GDP (tổng thu nhập quốc dân) Đến những năm 90 thì thu ngân sách nhà nước đối với đất đai chiếm tỷ lệ so với GDP của 23 quốc gia có nền kinh tế đang phát triển là 0,42%, đối với 16 nước OECD là 1,14% và đối với

20 nước có nền kinh tế chuyển đổi là 0,57%

Luật Đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài

Do đất đai của mối quốc gia có đặc điểm ổn định, sức sản xuất lớn và được sử dụng lâu dài, liên tục, trong quá trình sản xuất kinh doanh cũng như trong đời sống con con người, nên việc thu ngân sách nhà nước từ đất đai rất

ổn định, thường xuyên và bền vững

Thứ hai, chính sách thu đối với đất đai góp phần khuyến khích sử dụng

đất hiệu quả, tiết kiệm và thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển Thực tế còn một số tổ chức, cá nhân sử dụng đất (chiếm hữu ruộng đất) rất lớn, để tránh tình trạng đất bỏ hoang, sử dụng kém hiệu quả việc thực hiện chính sách thu vào đất buộc chủ sở hữu, chủ sử dụng đất phải biết tính toán việc sử dụng, kinh doanh đất đai hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được các khoản chi phí và các khoản phải nộp cho Nhà nước Điều này cũng đáp ứng các yêu cầu vè

quản lý, sử dụng đất đai ngày càng hiệu quả hơn; đồng thời, thông qua chính sách thu đối với đất đai cũng thúc đẩy các tổ chức, cá nhân sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh

Thứ ba, chính sách thu đối với đất đai là công cụ quản lý, kiểm tra chất

lượng, hiệu quả sự dụng đất của nhà nước Mặc dù, chế độ chính trị có sự khác nhau nhưng bất kỳ nhà nước nào cũng có trách nhiệm quản lý và không ngừng tăng cường quản lý đất đai về cả số lượng và chất lưỡng cung như hiệu quả sử dụng đất trong từng thời kỳ, từng giai đoạn nhất định Thông qua công tác phân hạng đất, định giá đất và thu từ đất đai hàng năm sẽ đảm bảo việc

thực hiện quyền quản lý đất đai của Nhà nước

Thứ tư, chính sách thu đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, thực

hiện điều tiết nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội Cũng gióng như hoạt động sản xuất ở các kĩnh vực khác, hoạt động sản xuất có sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất…sẽ mang lại cho người sử dụng một khoản thu nhập nhất định Do độ phì chiêu, điều kiện khí hậu, thời tiết, vị trí, địa hình, cũng như mức độ thụ hưởng kết quả đầu tư về điện, nước, cơ sở hạ tầng và mức

độ đầu tư cho sản xuất của các tổ chức, cá nhân có khác nhau nên thu nhập có được thông qua việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân cung có sự khác nhau Thông qua các khoản htu vào đất, với mức độ hợp lý và chế độ miễn, giảm phù hợp sẽ có tác dụng tích cực trong việc điều tiết bằng thu nhập; thực hiện chức năng quản lý, điều tiết nền kinh tế nhằm đảm bảo công bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất, kinh doanh, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc

gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng

1.1.2.2 Đặc điểm của thu tiền sử dụng đất

Thu tài chính từ đất đai là khoản thu cho ngân sách nhà nước từ các loại thuế đất đai như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền bán, cho thuê tài nguyên đất đai; các loại phí, lệ phí và một số hình thức thu khác

Có rất nhiều các khoản thu khác nhau cho ngân sách nhà nước như như thuế, phí, lệ phí; các khoản thu từ hoạt động kinh tế của Nhà nước; các khoản thu từ bán, cho thuê tài nguyên, tài sản thuộc sở hữu nhà nước…; tiền sử dụng đất là một trong các khoản thu tài chính từ đất đai vào ngân sách nhà nước do các tổ chức, các nhân nộp theo quy định của pháp luật; các khoản thu từ hoạt động kinh tế của Nhà nước Về cơ bản thu tiền sử dụng đất có nhưng đặc điểm chung như các khoản thu tài chính khác, được thể hiện trên một số khía cạnh như sau:

Thứ nhất, thu tiền sử dụng đất thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước với

tư các là đại diện chủ sở hữu và chủ thể thống nhất quản lý đất đai với người

sử dụng đất là đối tượng trực tiếp khai thác, sử dụng đất

Thứ hai, thu tiền sử dụng đất được quy định khác nhau tùy theo từng đối

tượng, loại đất sử dụng, mục đích, nguồn gốc sử dụng, tình trạng pháp lý, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất…

Thứ ba, mỗi chủ thể sử dụng đất có thể đồng thời phải thực hiện nhiều

nghĩa vụ tài chính khác nhau về đất đai như trả tiền sử dụng đát, tiền thuê đất cho nhà nước, nộp thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất, các loại phí…và cũng có thể phải trả nhiều loại tiền sử dụng đất khác nhau nếu người sử dụng đất sử dụng nhiều loại đất khác nhau trong cùng một thời điểm

Thứ tư, thu tiền sử dụng đất là một công cụ đang được sử dụng phổ biến

nhằm duy trì được sinh kế lâu dài và sử dụng bền vững tài nguyên đất đai

Thứ năm, thu tiền sử dụng đất gắn liền với giá đất, hay nói cách khác, giá

đất có tác động đến các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất, bởi lẽ giá

đất Nhà nước xác định là căn cứ để xác định thu tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước từ đất đai

1.2 Cơ sở của việc thu tiền sử dụng đất và các yếu tố chi phối pháp luật thu tiền sử dụng đất

1.2.1 Cơ sở của việc thu tiền sử dụng đất

Pháp luật về đất đai quy định về tiền sử dụng đất qua các thời kỳ có sự điều chỉnh để phù hợp với các đường lối, chính sách về đất đai của Đảng và Nhà nước Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 chưa quy định về vấn đề này Các đạo luật này mới chỉ dừng lại ở quy định nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia định, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn Đến sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 ra đời mới bổ sung quy định về các trường hợp giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất,…các quy định này được tiếp tục kế thừa trong Luật Đất đai năm 2003 và tiền sử dụng đất năm 2013 Việc ra đời các quy định này dựa trên các cơ sở chủ yếu sau:

Thứ nhất, kể từ khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà

nước đổi mới cơ chế quản lý, chính sách đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng Điều nãy dẫn đến Nhà nước xoá bỏ sự bao cấp trong đất đai: trước đây trong cơ chế tập trung quan lieu bao cấp, đất đai dường như được coil à một thứ phúc lợi xã hội, Nhà nước cấp đất không thu tiền xử dụng đất của tổ chức, cá nhân và quan hệ đất đai dường như bị đống khung trong mối quan hệ “cấp đất – thu hồi đất” giữa Nhà nước với người với người sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường, để người sử dụng đất được làm chủ, gắn bó lâu dài với đất đai, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho họ sử dụng lâu dài; người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử

dụng đất Như vậy, quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là một quyền

về tài sản và ngày càng trở nên có giá, được Nhà nước bảo đảm quyền, lợi ích của người sử dụng đất gắn liền với đất đai

Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường bất động sản nói chung và thị

trường quyền sử dụng đất nói riêng là một loại thị trường rất quan trọng Cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường khoa hoc, công nghệ; thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) đóng vai trò mang tính đầu vào của quá trình sản xuất – kinh doanh, góp phần hình thành đồng bộ cơ chế, thị trường Dưới tác động của các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trương như: quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh, … quyền sử dụng đất trở thành một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước

Do vây, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, tránh tình trạng đầu cơ đất đai thì một trong những biện pháp là phải quy định việc thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ nhằm mục đích để kiếm lời

Thứ ba, thực tiến thi hành Luật Đất đai cho thấy việc không phân biệt

các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất cho mọi mục đích sử dụng đất vô hình chung dẫn đến tình trạng “cào bằng” trong sử dụng đất; đồng thời, làm cho người sử dụng đất không quan tâm đến sự bất công bằng trong sử dụng đất Điều này còn dẫn đến sự bất công bằng trogn sử dụng đất như: đối với các doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở thương mại

để bán, cho thuê kiếm lời, nhà xưởng sản xuất…cungx được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tương tự như hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp để bảo đảm đời sống, công ăn, việc làm…thì dẫn đến sự bất hợp lý, không công bằng trong việc quản lý sử dụng đất Mặt khác, việc thiếu các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng

đất trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh để kiếm lời đã làm cho ngân sách nhà nước bị thất thu một khoản tiền lớn từ đất đai và dẫn đến tình trạng tài nguyên đất đai bị sử dụng bừa bãi, lãng phí, kém hiệu quả, thậm chí ngày càng làm cạn kiệt nguồn tài nguyên đất đai

Thứ tư, giá trị của đất đai được hình thành bởi các yếu tố:

Một là, yếu tố tự nhiên: xét về nguồn gốc phát sinh, đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiên tạo ra, sự chênh lệch về địa tô ban đầu của đất đai được tạo ra từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, chất lượng …các yếu tố này đều do tự nhiên phân bố và quyết định

Hai là, yếu tố tác động của con người: trong quá trình sử dụng đất, con người tác động vào đất đai làm tăng thêm giá trị sử dụng của đất đai, một trong những yếu tố có thể kể đến là:

(i) Do cộng đồng xã hội tạo ra, vì đất đai là thành quả của quá trình khai phá, bồi bổ, cải tạo và giữ gìn của các thế hệ cha ông; trải qua hang ngàn năn chống chọi với thiên tai, địch hoạ, cha ông ta mới khai phá, cải tạo và giữ gìn được vốn đất như ngày nay; do vậy, giá trị của đất đai có một phần lao động vật hoá của cộng đồng xã hội, phần giá trị này thuộc về của chung

(ii) Do sự đầu tư của Nhà nước tạo ra: đất đai khi chưa xác định được mục đích sử dụng đất cụ thể thì nó chỉ tồn tại dưới dạng tài nguyên; đất đai trở thành tài sản khi được xác định mục đích cụ thể Nhà nước thông qua quy hoach, kế hoạch nhằm xác định mục đích sử dụng đất, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…đã làm tăng giá trị của đất, phần giá trị tăng thêm này do Nhà nước đầu tư mang lại thuộc về của chung

(iii) Do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra: trong quá trình sử dụng, người sử dụng đất bỏ vốn, sức lao động, thời gian…để tác động vào đất, làm

tang giá trị của đất đai; phần giá trị này là thành quả lao động, kết quả đầu tư

và nó thuộc sở hữu của người sử dụng đất

Từ những phân tích trên, cho thấy người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã đực hưởng những lợi ích, lợi thế do tự nhiên, do cộng đồng xã hội và do sự đầu tư của Nhà nướ mang lại Vì vậy, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất cho việc hưởng những lợi thế này để ngân sách nhà nước có thêm nguồn thu sử dụng vào các mục đích chung, trong đó có việc tái đầu tư, bồi bổ, cải tạo đất đai

Thứ năm, kinh nghiệm của các nước có thị trường phát triển cho thấy

muốn quản lý tốt bất động sản nói chung và đất đai nói riêng thì Nhà nước không chỉ sử dụng các biện pháp chính trị, hành chính, giáo dục, tuyên truyền…thuần tuý mà còn phải sử dụng biện pháp kinh tế thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất…Điều này đã trở thành biện pháp quản lý hiệu quả, có ý nghĩa cho công tác quản lý đất đai của các nước trên thế giới và cũng sẽ là một biện pháp hữu ích đối với công tác quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường của Việt Nam

Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Khi được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất Để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp, cơ quan thuế sẽ dựa trên các căn cứ

sau:

Thứ nhất, diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được

công nhận quyền sử dụng đất Diện tích đất nói trên được xác định trong hồ

sơ của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng Tài nguyên Môi trường chuyển sang cơ quan thuế Diện tích đất được giao có thể được phân thành đất trong

hạn mức và đất ngoài hạn mức Tùy theo từng trường hợp mà số tiền sử dụng đất trong hạn mức và ngoài hạn mức sẽ có tỉ lệ là 40%, 50% hoặc 100%

Thứ hai, mục đích sử dụng đất được thể hiện thông qua việc kê khai,

công nhận trong hồ sơ của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng Tài nguyên Môi trường chuyển sang cơ quan thuế Tùy theo từng mục đích sử dụng đất

mà người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với các đơn giá khác nhau theo quy định trong Bảng giá đất

Thứ ba, giá đất tính thu tiền sử dụng đất: giá đất để tính thu tiền sử dụng

đất trong các trường hợp nêu trên được tính dựa trên Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định Bên cạnh đó tùy theo sự biến động giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh còn có thể quy định hệ số

K (hệ số điều chỉnh giá đất) để nhân lên khi tính thu tiền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm”

“a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;

cứ sau:

“1 Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất

2 Mục đích sử dụng đất

3 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất”

Theo đó, giá đất được xác định theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất

ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất

ở tại địa phương nơi lựa chọn

Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế

Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất

áp dụng trong các trường hợp sau:

Một là, xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu

tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức

Hai là, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Ngoài ra, giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới

10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

Một là, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không

thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Hai là, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua

hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Ba là, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức

Trên cơ sở đó, hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp cụ thể theo quy định

Việc xác định chế độ thu nộp tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế và

hộ gia đình, cá nhân dựa trên hồ sơ địa chính, Quyết định của UBND cấp tỉnh

về phê duyệt giá đất cụ thể Sau đó cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Thời điểm tính tiền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 thi thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Quy định này là hợp lý, bởi ở thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, đó cũng là thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng, kể từ thời điểm này, người sử dụng đất được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật

1.2.2 Các yếu tố chi phối pháp luật thu tiền sử dụng đất

1.2.2.1 Đường lối, chính sách phát triển kinh tế của Đảng, Nhà nước trong lĩnh vực đất đai

Trong thời kỳ đổi mới đất nước, tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá hiện nay, với mục tiêu đổi mới cơ chế, chích sách kinh tế, tài chính để thúc đẩy qua trình hình thành và phát triển thị trường bats động sản, Đảng ta xác định: “phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuện lợi để quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và

sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh Tính gí trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang;

ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả” [1,324] và xác định “quyền sử dụng đất là hang hoá đặc biệt” [3] Vì vậy phải “ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra

mà do đô thị hoá, do Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ cho lợi ích chung” [4]

Đường lối, chính sách của Đảng về đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng qua các thời kỳ: từ khi mới thành lập; sau khi giành được chính quyền, xây dựng và bảo vệ Tổ quốc và trong thời kỳ thực hiện công cuộc đổi mới, hội nhập kinh tế quốc tế Đặc biệt là tinh thần Nghị quyết số 26 ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa

IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã đề ra những chính sách quan trọng

về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn hiện nay Quan điểm, đường lối này đã được Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 thể chế hóa, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Những năm qua việc triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chúng ta đã đạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy

có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện; các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã được hình thành và phát triển nhanh Kết quả đó khẳng định các quan điểm chỉ đạo, định hướng chính sách,

pháp luật về đất đai được xác định trong Nghị quyết Trung ương 7 khoá IX cơ bản là đúng đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất

là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục

vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp

Nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế, yếu kém nêu trên là: Đất đai

có nguồn gốc rất đa dạng; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; chủ trương, chính sách, pháp luật hiện hành về đất đai còn một số nội dung chưa

đủ rõ, chưa phù hợp; việc thể chế hoá còn chậm, chưa thật đồng bộ Tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm Công tác tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai còn kém hiệu quả; việc thực hiện công khai, minh bạch trong quản lý đất đai chưa tốt Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận cán bộ và nhân dân còn hạn chế Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm Hiệu lực, hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn thấp Tổ chức

bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai và các cơ quan liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế; một bộ phận còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng Đường lối, chính sách phát triển kinh tế, các quan điểm

chỉ đạo của Đảng, Nhà nước trong lĩnh vực đất đai được thể hiện cụ thể trên một số mặt sau:

Thứ nhất, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu và thống nhất quản lý Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật

Thứ hai, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công

nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật Người sử dụng đất có nghĩa vụ phải đăng ký quyền sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch, trả lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, chấp hành pháp luật về đất đai

Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách, pháp luật về đất đai Không đặt vấn đề điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình

và cá nhân, nhưng Nhà nước có chính sách phù hợp để đất nông nghiệp được người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng với hiệu quả cao nhất

Thứ ba, đất đai được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm

và có hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước; nâng cao chất lượng

và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia

Thứ tư, chính sách, pháp luật về đất đai phải góp phần ổn định chính trị

- xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hội nhập quốc tế; huy động tốt nhất nguồn lực từ đất để phát triển đất nước; bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư; bảo đảm cho thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, phát triển lành mạnh, ngăn chặn tình trạng đầu cơ Sử dụng có hiệu quả các công

cụ về giá, thuế trong quản lý đất đai nhằm khắc phục tình trạng lãng phí, tham nhũng, khiếu kiện

Thứ năm, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; đẩy

mạnh cải cách hành chính, bảo đảm công khai, minh bạch trong quản lý đất đai Phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về đất đai Xây dựng hệ thống quản lý đất đai tiên tiến, ưu tiên đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin đất đai hiện đại

Thứ nhất, tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và quản lý của Nhà nước,

phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể nhân dân và toàn dân trong thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai Bảo đảm sự quản lý thống nhất của Nhà nước cấp Trung ương về đất đai, đồng thời phân cấp phù hợp cho địa phương, có chế tài xử lý nghiêm các hành vi vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai

1.2.2.2 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Từ nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta trên cơ sở xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã luôn quan tâm tới việc quản lý thống nhất vốn đất

quốc gia từ Trung ương cho tới địa phương Đường lối phát triển kinh tế của Đảng được thể hiện trong nhiều nghị quyết, văn bản như: Nghị quyết Trung ương 6 khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Nghị quyết Trung ương 3 khóa IX về tiếp tục sắp xếp, đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả doanh nghiệp nhà nước; Nghị quyết Trung ương 3 khóa IX về tiếp tục đổi mới cơ chế, chính sách, khuyến khích và tạo điều kiện phát triển kinh tế tư nhân; chủ trương, chính sách của Đảng về phát triển kinh tế nhanh và bền vững; đổi mới, cơ cấu lại, nâng cao hiệu quả khu vực doanh nghiệp nhà nước; xã hội hóa dịch vụ công; Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI

đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết

kiệm và có hiệu quả cao…” Đồng thời, tập trung xây dựng các đề án: “Định hướng chính sách công nghiệp quốc gia giai đoạn 2017 - 2025, tầm nhìn đến 2035”; “Phát triển hợp tác xã kiểu mới gắn với cơ cấu lại nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới”…trong đó, quản lý về đất đai và đổi mới các chính sách

về đất đai được Đảng quan tâm, coi trọng với đề án “Tiếp tục đổi mới chính

sách pháp luật về đất đai”

Hiến pháp năm 2013 - Hiến pháp thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại, tiếp tục kế thừa Hiến pháp năm 1980,

Hiến pháp năm 1992 khẳng định “đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên

khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [Điều 53] Sự

khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Hiến pháp qua các thời kỳ dựa trên những cơ sở chủ yếu sau:

Thứ nhất, về mặt chính trị, ở nước ta vốn đất đai quý báu do công sức,

mồ hôi, xương máu của các thế hệ người Việt Nam tạo lập nên, vì vậy nó phải thuộc về toàn thể nhân dân Hơn nữa, hiện nay trong điều kiện nước ta “mở cửa”, chủ động hội nhập từng bước vững chắc vào nền kinh tế khu vực và trên thế giới, tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu vị việc xác lập hình thức sở hữu toàn dân về đất đai là một trong những phương thức nhằm góp phần củng cố

và bảo vệ vững chắc nền độc lập dân tộc

Thứ hai, về phương diện lịch sử, ở nước ta hình thức sử hữu nhà nước về

đất đai (đại diện là nhà vua ở các nàh nước phong kiến) đã xuất hiện từ rất sớm và tồn tại trong suốt chiều dài lịch sử phát triển của dân tộc Sự ra đời hình thức sở hữu đất đai này xuất phát từ yêu cầu công cuộc đấu tranh chống ngoại xâm giành và giữ nền độc lập dân tộc Đạo lý của việc bảo vệ, giữ gìn từng tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc chính là bảo vệ chủ quyền, sự toàn vẹn lãnh thổ của quốc gia chống lại mọi hình thức xâm lược của ngoại bang Mặt khác, việc xác định và tuyên bố đất đai thuộc về nhà nước mà đại diện là nhà vua còn mang ý nghĩa khẳng định chủ quyền quốc gia của dân tộc Việt đối với các nước láng giềng và với các nước khác trên thế giới

Thứ ba, về mặt thực tế, hiện nay nước ta còn hơn 4,5 triệu ha đất tự

nhiên chưa sử dụng (4.508.600 ha), chủ yếu là đất trống, đồi núi trọc Việc xác lập đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý sẽ giúp Nhà nước

có điều kiện thuận lợi trong việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai theo kế hoạch phát triển chung nhằm quản lý chặt chẽ và từng bước đưa diện tích đất này vào khai thức, sử dụng hợp lý đi đôi với việc cải tạo, bồi bổ vốn đất đai quý giá của quốc gia Bên cạnh đó, trong giai đoạn đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước hiện nay thì việc xác lập hình thức sở hữu toàn dân về đất đai sẽ tạo ưu thế và thuận lợi cho Nhà nước trong việc sử đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích chung của toàn xã hội

Thứ tư, việc duy trì và củng cố hình thức sở hữu toàn dân về đất đai

trong giai đoạn hiện nay còn căn cứ vào lý do thực tiễn như: các quan hệ quản

lý và sử dụng đất đai ở nước ta đang được xác lập dựa trên cơ sở đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đã mang tính ổn định trong một thời gian khá dài (từ năm 1980 đến nay) Nay nếu thay đổi hình thức sở hữu đất đai này sẽ dẫn đến những xáo trộn trong lĩnh vực đất đai, làm tang tính phức tạp của các quan hệ đất đai; thậm chí dẫn đến sự mất ổn định về chính trị - xã hội của đất nước

Thực hiện hình thức sở hữu toàn dân về đất đai, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đúng mức và ban hành các chế độ, chính sách về đất đai như: Nhà nước đã ban hành các văn bản quy định về bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, làm căn cứ định giá đất cụ thể để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất Thông qua việc thực hiện tốt chính sách tài chính về đất đai đã tạo nguồn thu cho ngân sách để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng khu dân

cư mới; khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và tạo sự công bằng giữa các chủ sử dụng đất Đồng thời, qua việc thực hiện công tác tài chính về đất đai, còn góp phần nâng cao trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất, tạo nguồn kinh phí cho các địa phương, các ngành và tỉnh chủ động tái đầu tư cho nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất đầy đủ, có hiệu quả

Trong đó, với chính sách tài chính về đất đai, Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bất động sản thông qua việc đổi mới chính sách tài chính về đất đai, nhất là chính sách thuế Xây dựng cơ chế tăng cường, đa dạng hoá các nguồn vốn cho quỹ phát triển đất, trong đó có việc trích từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm tạo quỹ đất, tạo quỹ nhà tái định cư, quỹ nhà ở xã hội Rà soát các chính sách ưu đãi về thuế, bảo đảm công bằng, thống nhất, đơn giản,

thuận tiện, chống thất thu thuế Có chính sách, mức thu hợp lý để nuôi dưỡng nguồn thu, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả Nhà nước thực hiện chính sách thuế luỹ tiến đối với các dự án đầu tư chậm hoặc bỏ hoang không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn theo quy định của pháp luật Bên cạnh đó, ban hành thuế bất động sản (đối tượng chịu thuế phải bao gồm cả đất, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất) Người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà

ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê, nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn Thực hiện nghiêm Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó có thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, không thực hiện việc thu thuế theo mức khoán

Để hoàn thành mục tiêu và định hướng phát triển đến năm 2030 là xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đạt trình độ của các nước phát triển trong khu vực thì việc đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất đai của các địa phương từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay là rất quan trọng; giúp

cơ quan quản lý nhà nước đánh giá tổng quan tình hình quản lý, sử dụng đất trong thời gian qua từ đó hoạch định các chính sách quản lý trong thời gian tới, để góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, Đảng và Nhà nước quan tâm thực hiện được các nội dung chủ yếu sau:

(1) Hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai trên nguyên tắc tiếp tục duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho đất đai tham gia thị trường bất động sản; khai thác hiệu quả tiềm năng đất đai; đảm bảo dân chủ, công bằng xã hội và phát triển bền vững

(2) Hoàn thiện hệ thống điều tra, đánh giá tài nguyên đất, đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin, tư liệu về số lượng, chất lượng, tiềm năng và môi trường đất phục vụ cho việc hoạch định chính sách và ban hành quyết định của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất

(3) Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại với quy trình, thủ tục cơ bản được tự động hóa bằng công nghệ số; triển khai thống nhất trong cả nước

hệ thống hồ sơ địa chính dạng số được chỉnh lý biến động thường xuyên đầy

đủ, kịp thời; trong đó, hoàn thành việc xây dựng và vận hành hệ thống hồ sơ địa chính dạng số ở một số tỉnh và thành phố

(4) Xây dựng hệ thống kiểm kê, thống kê đất đai được tự động hóa dựa trên hệ thống hồ sơ địa chính dạng số được cập nhật chỉnh lý thường xuyên, đầy đủ, đảm bảo cung cấp số liệu thống kê, kiểm kê nhanh chóng và chính xác

(5) Hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với vai trò công cụ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo phân bổ tài nguyên đất đai hợp

lý, quản lý và sử dụng đất hiệu quả, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu

sử dụng đất phù hợp với sự chuyển dịch cơ cấu lao động và cơ cấu kinh tế trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước

(6) Hoàn thiện hệ thống các công cụ tài chính, kinh tế đất để điều tiết các quan hệ đất đai và quản lý thị trường bất động sản Trong đó, hệ thống định giá đất đảm bảo được yêu cầu định giá đất phục các mục địch khác nhau trong quản lý, sử dụng và giao dịch về quyền sử dụng đất; hệ thống phát triển quỹ đất được hoàn thiện về các mặt quy trình chuyên môn, cơ chế và tiềm lực tài chính hợp lý, đáp ứng nhu cầu tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội (7) Tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát nhằm đưa công tác quản lý, sử dụng đất theo đúng pháp luật

(8) Hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai thành một bộ phận của Hệ thống Dữ liệu Quốc gia

(9) Kiện toàn hệ thống bộ máy tổ chức; nâng cao năng lực cán bộ ngành Quản lý đất đai đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo chức năng

thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước, có sự phân công, phân cấp rõ ràng, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả Phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đầu tư trang thiết bị, ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ ngang tầm trình độ tiên tiến của các nước trong khu vực nhằm phát huy cao nhất năng lực thể chế và hiệu quả của công tác quản lý đất đai trên phạm vi cả nước

1.2.2.3 Mục đích sử dụng đất

Vốn đất đai của Nhà nước là hơn 33 triệu ha, khả năng cung ứng nhu cầu

về đất đai là hữu hạn, để đáp ứng nhu cầu đó Nhà nước phải thực hiện phân phối lại đất đai hợp lý và công bằng Vì vậy, các quyết định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia và phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai thống nhất vì lợi ích Nhà nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng Việc xác định mục đích sử dụng đất có vai trò quan trọng đến giá trị của đất đai, việc xác định các khoản thu vào ngân sách nhà nước từ đất đai; do vậy xác định mục đích sử dụng đất phải thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng được cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt để nhằm hạn chế việc sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất tuỳ tiện, tràn lan và sử dụng đất kém hiệu quả

Trong quá trình sử dụng đất, những biến động thường xuyên về mục đích sử dụng đất phù hợp với những dự liệu của Nhà nước là điều bình thường Đất nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá nên nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu kinh tế là một tất yếu, mặt khác ngay trong sản xuất nông nghiệp việc chuỷen dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi cũng khiến người sử dụng đất phải suy nghĩ về khả năng khai thác công năng từ đất đai Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là Nhà nước không thực hiện việc quản lý chặt chẽ trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất mà trái lại, trong Luật

Đất đai năm 2013, Nhà nước thiết kế các trường hợp khác nhau khi chuyển mục đích sử dụng đất vừa không gây phiền hà cho người sử dụng đất; đồng thời, động viên sự đóng góp của họ khi chuyển mục đích sử dụng đất thông qua việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính

Luật Đất đai năm 2013, các quy định của pháp luật hiện hành về thu tiền

sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất về cơ bản là phù hợp, bước đầu đi vào cuộc sống Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện vẫn còn phát sinh một số vướng mắc, bất cập cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi nhằm phù hợp và đáp ứng với yêu cầu của cuộc sống: các đối tượng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất

ở, sang đất nghĩa trang, nghĩa địa, sang đất kinh doanh, dịch vụ (nhà hàng, khách sạn, văn phòng cho thuê…không thuộc trường hợp kinh doanh nhà ở) lại không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất

Cơ chế này không những gây thất thoát cho ngân sách nhà nước mà còn tạo ra “sân chơi” không bình đẳng giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở với các doanh nghiệp kinh doanh phi nông nghiệp không phải là nhà ở Thực

tế nhiều hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều tránh việc nộp tiền sử dụng đất bằng cách không xin phép và không đăng kí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đây là một trong các nguyên nhân của tình trạng hồ sơ địa chính tại nhiều địa phương sau một thời gian đo đạc, xây dựng mới lại trở nên lạc hậu so với thực tế khiến việc thu hồi đất, bồi thường, tái định cư mỗi khi nhà nước có nhu cầu trở nên khó khăn

Ngoài ra, quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi chuyển đổi mục đích để làm nhà ở hoặc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, hoặc kết hợp cho thuê phải nộp một khoản tiền như giá đất ở là không khả thi Quy định này gây bức xúc cho người chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vì để có dự án đầu tư kinh doanh nhà ở từ đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp đầu tư phải nộp tiền đất tới hai lần Điều này cũng làm gia tăng hình thức đối phó của các hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không khai báo và đăng ký biến động tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1.2.2.4 Các hình thức giao đất

Giao đất với ý nghĩ là một nội dung của quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ giai đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất, hay nói cách khác Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và

cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền Những quy định chung là các quy định mà mỗi cơ quan nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục…về giao đất Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn, với mục đích làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho các cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành

Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử

dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất” Nghị quyết cũng nhấn

mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất

thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể

để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…” Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi

năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013, đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết

Kế thừa và phát triển các Luật Đất đai trước đây, Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên các hình thức về giao đất; do vậy Điều 54, Điều 55 vẫn thể hiện các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Tuy vậy, một trong những điểm mới cần quan tâm đối với các quy định về giao đất của Luật Đất đai năm 2013 là:

Thứ nhất, lần đầu tiên Luật Đất đai năm 2013 chính thức quy định quyền

của người sử dụng đất trong việc lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất

Thứ hai, phạm vi các đối tượng trong từng hình thức giao đất có sự thay

đổi rất lớn, về cả quan niệm cũng như chủ thể

Thứ ba, hình thức thuê đất được khuyến khích áp dụng đối với mọi chủ

thể sử dụng đất, trong khi đó hạn chế dần các trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Thứ tư, đối với chủ thể có yếu tố nước ngoài (người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức mà Luật Đất đai năm 2003 chỉ dành cho chủ thể trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận

tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất…” nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này

một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản Luật Đất đai năm 2013, tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập

và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể:

Một là, về giao đất không thu tiền sử dụng đất

Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp trong Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm

2013 (Điều 147) cơ bản không thay đổi nhưng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khác biệt nhau chứ không gộp chung vào một nhóm như Luật Đất đai năm 2003

Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm

2003 mà phải chuyển sang thuê đất Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị

sự nghiệp sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất Quy định này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nước về việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất tiến tới công bằng trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia Tuy nhiên, để làm rõ khái niệm “tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính” là điều không đơn

giản Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ các nhóm đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm:

(1) Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác

xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

Hai chủ thể này được gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức

sự nghiệp công lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, các trường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước

(2) Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

Hai là, về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tưở nước ngoài Pháp luật Việt Nam đã dùng 2 công cụ khác để rà soát đối tượng sử dụng đất: công cụ thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện