Luận văn thạc sỹ - Quản lý các tòa nhà chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC

1.Lý do nghiên cứu đề tài Trước sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam, các tòa cao ốc, các khu dân cư và các khu thương mại mọc lên ngày một nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân và các doanh nghiệp trên các thành phố lớn và khắp cả nước. Các chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà đều mong muốn tòa nhà của mình hoạt động hiệu quả, tỉ lệ sử dụng cao, các chi phí vận hành và bảo dưỡng tòa nhà được tiết kiệm nhưng vẫn mang lại sự an toàn và hiệu quả, ổn định. Quản lý tòa nhà, bao gồm cao ốc văn phòng, khu thương mại, chung cư, cũng như quản lý bất động sản nói chung là lĩnh vực còn khá mới mẻ ở Việt Nam, đội ngũ cán bộ chuyên viên quản lý hiện tại chủ yếu là tự đào tạo thông qua thực tế công việc.Trong khi đó, quản lý tòa nhà theo kinh nghiệm các nước là một lĩnh vực chuyên môn, thậm chí là một ngành nghề kinh doanh dịch vụ có quy trình khoa học nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ của một tòa nhà từ kết cấu, kiến trúc, hệ thống PCCC, thang máy, điện, nước cho đến các tiện ích như vệ sinh, cây xanh và các dịch vụ giá trị gia tăng khác. Công tác quản lý nhà cao tầng là công việc phức tạp, đòi hỏi người quản lý phải có kiến thức chuyên môn sâu ở nhiều mảng khác nhau cũng như kinh nghiệm dựa trên một khoảng thời gian dài hoạt động trong lĩnh vực. Cho đến nay, chúng ta vẫn chưa có những hệ thống tiêu chuẩn đầy đủ liên quan đến nhà cao tầng và quản lý nhà cao tầng. Đa số các dự án chung cư hoặc cao ốc văn phòng hay trung tâm thương mại đều áp dụng những thiết kế và quy chuẩn của các nước tiên tiến trên thế giới, và điều đáng quan ngại là chúng ta chưa có đủ thời gian để kiểm nghiệm độ bền của công trình cũng như tính tương thích của các hệ thống kỹ thuật trong điều kiện tự nhiên đặc thù của Việt Nam. Điều này thực sự là một thách thức không nhỏ khi các dự án bất động sản ngày một nhiều mà nguồn nhân lực chất lượng cho công tác này vẫn còn nhiều bất cập. Thực trạng đáng quan ngại này đã được minh chứng rõ nét khi trong những năm vừa qua, chỉ tính riêng ở thành phố Hà Nội và thành phố HCM đã có quá nhiều các sự cố liên quan đến nhà cao tầng gây thiệt hại không nhỏ về người và của mà lỗi chủ yếu do người quản lý và người sử dụng, điển hình là các sự cố liên quan đến cháy nổ, kẹt thang máy hay sự xuống cấp của các công trình và hệ thống kỹ thuật, xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư, ban quản lý và khách hàng khai thác sử dụng. Điều này gây ra tâm lý hoang mang và lo sợ cho những người dân sinh sống và làm việc trong các hệ thống tòa nhà cao tầng này và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác và vận hành các tòa nhà cao tầng, đặc biệt là các tòa nhà chung cư trong bối cảnh hiện nay. Với những lý do trên, em đã lựa chọn đề tài“Quản lý các tòa nhà chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC” làm luận văn nghiên cứu của mình. Trong khuôn khổ luận văn này, em sẽ tập trung phân tích thực trạng về quản lý các tòa nhà chung cư ở Hà Nội hiện nay trên cơ sở điều tra thực tế các tòa nhà của công ty cổ phần quản lý và khai thác tòa nhà PMC trong việc phát triển và quản lý phân khúc nhà ở chung cư, thực trạng công tác quản lý, từ đó đề xuất những giải pháp để tháo gỡ và khắc phục. Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Vũ Thị Mai đã tận tình hướng dẫn và có những ý kiến đóng góp quý báu trong quá trình em thực hiện luận văn. 2.Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu chung: -Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng hiện nay và đề xuất mô hình quản lý BĐS chuyên nghiệp, tìm ra các giải pháp để định hướng cho sự phát triển nhà ở chung cư cao tầng theo đúng quỹ đạo, vừa giải quyết nhu cầu về nhà ở đang tăng cao ở những đô thị lớn, vừa tạo ra sự an tâm cho khách hàng về sự an toàn, tiện nghi trong môi trường nhà ở cao tầng, đồng thời đảm bảo cho chủ đầu tư có thể khai thác vận hành hiệu quả các tòa nhà chung cư cao tầng của mình. 2.2. Mục tiêu cụ thể: - Làm rõ những vấn đề lý luận về nhà chung cư cao tầng và quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng. Nghiên cứu kinh nghiệm quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở các nước và bài học rút ra cho Việt Nam trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng tăng cao hiện nay. - Phân tích thực trạng công tác quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội trong bối cảnh đô thị hóa hiện nay. Đánh giá các mô hình quản lý tòa nhà hiện tại của công ty cổ phần quản lý và khai thác tòa nhà PMC để rút ra những bất cập hạn chế của công tác quản lý thực tế các tòa nhà cao tầng ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung hiện nay - Đề xuất mô hình và các giải pháp thực hiện mô hình quản lý tòa nhà chung cư cao tầng theo hướng chuyên nghiệp trong thời gian tới. 3.Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 3.1Cách tiếp cận Luận văn hướng vào nghiên cứu, đánh giá, đo lường cả về định lượng và định tính khả năng, nhu cầu và các vấn đề cần quan tâm của cả 2 nhóm đối tượng: các chủ thể sử dụng và quản lý tòa nhà (nhà đầu tư, doanh nghiệp và cư dân) và các nhà quản lý. + Về phía các chủ thể sử dụng và quản lý tòa nhà chung cư: Đây là đối tượng trọng tâm của đề tài nghiên cứu. Các chủ thể sử dụng và quản lý tòa nhà chung cư vừa là đối tượng nghiên cứu vừa là các đơn vị thụ hưởng kết quả nghiên cứu. Sự thành công của các định hướng và giải pháp đề xuất sẽ được đo lường bằng sự phản ứng tích cực của các chủ thể này, trước hết là khách hàng đang sinh sống trong các tòa nhà chung cư cao tầng, chủ doanh nghiệp, tập đoàn sở hữu các tòa nhà chung cư cao tầng... Chính vì vậy trọng tâm của nghiên cứu phải làm rõ đặc trưng, khả năng tiếp nhận và nhu cầu tiếp nhận các tác động của các chủ thể này đối với các đánh giá, đặc biệt là các đề xuất mà đề tài đưa ra. Với tư duy trên, đề tài sẽ tiếp cận đến đối tượng nghiên cứu theo nhiều chiều và sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu mới nhằm xem xét hết các mối quan hệ bản chất bên trong và các mối quan hệ tương tác với bên ngoài của đối tượng nghiên cứu – các chủ thể sử dụng và quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng. Từ đó, đề tài hy vọng sẽ đánh giá đúng thực trạng quản lý và sử dụng khai thác các tòa nhà chung cư cao tầng hiện nay. Đồng thời tìm ra được các nhân tố chủ quan và khách quan tác động đến việc quản lý và sử dụng khai thác các tòa nhà chung cư cao tầng. Có như vậy, các đề xuất về phương hướng và các mô hình quản lý cũng như các giải pháp thực hiện đưa ra mới có cơ sở khoa học, rất cụ thể và có tính khả thi. + Đối với các nhà quản lý, nghiên cứu tiếp cận trên hai phương diện: Thứ nhất, các hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước đối với BĐS nói chung và quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng nói riêng sẽ tác động trực tiếp đến các chủ thể quản lý và sử dụng khai thác các tòa nhà. Vì vậy hiệu quả của các hoạt động quản lý biểu hiện ở hoạt động kinh doanh của các chủ thể quản lý và sự hài lòng của khách hàng. Đối với các hoạt động quản lý, một mặt đề tài tổng hợp và phân tích nội dung các hoạt động đó so với yêu cầu của thực tiễn. Mặt khác đề tài sẽ phỏng vấn các nhà đầu tư, các doanh nghiệp để thấy được phản ứng của các chủ thể này đối với các hoạt động quản lý. Thứ hai, các giải pháp đề tài đề xuất để cung cấp cho các nhà quản lý phù hợp với xu hướng và yêu cầu sử dụng và quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội nói riêng và Việt nam nói chung của các chủ thể sử dụng và quản lý và những điều kiện có thể huy động... Tính hợp lý và logic của mô hình quản lý cũng như tính hệ thống của các giải pháp thực hiện mô hình, trong đó có xác định những giải pháp cơ bản những giải pháp mang tính tiền đề để các nhà đầu tư, doanh nghiệp quản lý BĐS có thể xác định lộ trình, chuẩn bị các điều kiện cho việc triển khai các giải pháp. Các phương pháp chuyên gia, phương pháp phân tích điểm mạnh, điểm yếu, thời cơ thách thức sẽ được áp dụng để giải quyết các vấn đề trên. 3.2. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp: hồi cứu số liệu; các phương pháp thống kê, như: so sánh, đối chiếu, tổng hợp, phân tích... Trong đó, phương pháp điều tra thống kê thông qua các bảng hỏi được sử dụng phổ biến. Phương pháp điều tra, khảo sát được tiến hành như sau: - Lựa chọn nhóm khách hàng: đang sinh sống tại chung cư. Mỗi nhóm khách hàng được điều tra thông qua một bảng hỏi tương ứng. Bảng hỏi được xây dựng phù hợp với đặc điểm của từng nhóm khách hàng. - Địa bàn điều tra sẽ được lựa chọn ở thành phố Hà Nội - Mẫu điều tra mỗi nhóm khách hàng là 50 mẫu . - Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu chủ yếu là bằng phần mềm Excel. Phương pháp phân tích, chủ yếu là các phương pháp của thống kê toán và dựa vào mô hình phân tích hiện đại để đánh giá thực trạng công tác quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội hiện nay. 4.Phạm vi nghiên cứu Hiện nay PMC đang quản lý 25 dự án nhà ở chung cư tại thành phố Hà Nội, học viên sẽ lựa chọn 3 dự án điển hình là chung cư Sky city, chung cư Dolphin plaza, chung cư Hyundai...để đưa vào nghiên cứu và khảo sát. 5.Bố cục của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương: - Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà ở chung cư -Chương 2: Thực trạng về công tác quản lý các tòa nhà chung cư của công ty PMC -Chương 3: Giải pháp và Kiến nghị hoàn thiện công tác quản lý nhà ở chung cư của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC

VŨ TUẤN ANH

QUẢN LÝ CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ TRONG TỔ HỢP DỰ ÁN CỦA

CÔNG TY CP QUẢN LÝ & KHAI THÁC TÒA NHÀ

PMC

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS VŨ THỊ MAI

Tôi xin cam đoan luận văn “Hoàn thiện bộ máy quản lý các tòa nhà chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC” là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu trong luận văn được

sử dụng trung thực Kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn nàychưa từng được công bố tại các công trình nào khác

Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này

Hà Nội, ngày tháng… năm 2015

Tác giả luận văn

Vũ Tuấn Anh

Trong thời gian thực hiện luận văn tốt nghiệp, ngoài sự cố gắng nỗ lựccủa bản thân, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ của các cá nhân và tổchức.

Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

-PGS TS Vũ Thị Mai, người hướng dẫn khoa học, đã trực tiếp giúp đỡtôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn

- Lãnh đạo Trường Đại học Kinh Tế quốc dân, Viện đào tạo sau đại học,các thầy cô giáo bộ môn trong và ngoài trường

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình,bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đềtài luận văn tốt nghiệp của mình

Hà Nội, ngày tháng… năm 2015

Tác giả luận văn

Vũ Tuấn Anh

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ 7

1 Tổng quan chung về quản lý nhà ở chung cư 7

1.1 Các khái niệm cơ bản về quản lý 7

1.2 Khái niệm chung cư và quản lý nhà ở chung cư 8

2 Mục tiêu, vai trò của bộ máy quản lý nhà ở chung cư 13

2.1 Mục tiêu của công tác quản lý tòa nhà chung cư 13

2.2 Vai trò của bộ máy quản lý tòa nhà 15

3 Các mô hình bộ máy quản lý nhà ở chung cư 16

4 Sự cần thiết phải hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý nhà ở chung cư 19

4 Các nhân tố tác động đến công tác quản lý tòa nhà 19

4.1 Các tiêu chuẩn về nhà ở chung cư 19

4.2 Đạo đức nghề nghiệp của chủ đầu tư 20

4.3 Quy trình thành lập Ban quản lý nhà chung cư 20

4.4 Trình độ chuyên môn của các công ty cung cấp dịch vụ quản lý và chất lượng nguồn nhân lực 21

4.5 Yếu tố văn hóa và nhận thức của người dân 21

4.6 Yếu tố Chính sách, Pháp luật của Nhà nước 22

5 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới 23

5.1 Kinh nghiệm xây dựng mô hình quản lý chung cư theo mô hình Hợp tác xã (HTX) của Thụy Điển 23

5.2 Kinh nghiệm của Singapore 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY PMC 28

2.2 Ngành nghề kinh doanh của PMC 30

2.2.1 Môi giới BĐS 30

2.2.2 Quản lý BĐS 30

2.3 Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị của PMC 31

2.4 Sự khác biệt của PMC 33

2.5 Các dự án mà PMC đang tham gia quản lý 36

2 Thực trạng công tác quản lý nhà ở chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC 38

2.1 Thực trạng về công tác quản lý nhà ở chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC 38

2.2 Thực trạng đội ngũ cán bộ quản lý nhà chung cư 42

2.3 Đánh giá kết quả hoạt động quản lý nhà ở chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC 44

3 Kết luận 53

3.1 Thành tựu đạt được 53

3.2 Hạn chế và nguyên nhân 55

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CP QUẢN LÝ & KHAI THÁC TÒA NHÀ PMC 58

1 Định hướng phát triển của công ty PMC trong thời gian tới 58

2 Đề xuất mô hình 59

3.Các nhóm giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà chung cư 61

3.1 Nhóm giải pháp về nhân lực 61

3.1.1 Thiết kế các chương trình đào tạo phù hợp: 61

3.1.2 Xây dựng các chiến lược dài hạn để bổ sung nguồn nhân lực chất lượng cho công ty trong tương lai 63

việc quản lý và vận hành khai thác nhà chung cư 65

3.4 Nhóm giải pháp về văn hóa 66

3.4.1 Khuyến khích phát triển các hoạt động tập thể ở chung cư 66

3.4.2 Nâng cao văn hóa giao tiếp ứng xử trong chung cư 67

4 Kiến nghị với nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của nhà chung cư 68

4.1 Nội dung kiến nghị Chính phủ 68

4.2 Nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng: 69

KẾT LUẬN 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC

Biểu đồ 1: Mức độ hài lòng của khách hàng về hạ tầng kỹ thuật 46

Biểu đồ 2 Mức độ hài lòng của khách hàng đối với nhân viên quản lý 47

Biểu đồ 3: Đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng về quản lý chi phí và các dịch vụ gia tăng 50

Biểu đồ 4: Đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng về quy trình xử lý rủi ro 51

Biểu đồ 5: Đánh giá mức độ hài lòng về mong muốn cải thiện chất lượng dịch vụ 53

HÌNH Hình 1: Mô hình quản lý quy mô lớn 17

Hình 2: Mô hình quản lý quy mô trung bình 18

Hình 3: Cơ chế hoạt động của phần mềm BMS 64

Hình 4: Lợi ích của BMS 64

MỞ ĐẦU

1 Lý do nghiên cứu đề tài

Trước sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam, các tòa cao

ốc, các khu dân cư và các khu thương mại mọc lên ngày một nhiều nhằm đápứng nhu cầu của cư dân và các doanh nghiệp trên các thành phố lớn và khắp

cả nước Các chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà đều mong muốn tòa nhàcủa mình hoạt động hiệu quả, tỉ lệ sử dụng cao, các chi phí vận hành và bảodưỡng tòa nhà được tiết kiệm nhưng vẫn mang lại sự an toàn và hiệu quả, ổnđịnh

Quản lý tòa nhà, bao gồm cao ốc văn phòng, khu thương mại, chung

cư, cũng như quản lý bất động sản nói chung là lĩnh vực còn khá mới mẻ ởViệt Nam, đội ngũ cán bộ chuyên viên quản lý hiện tại chủ yếu là tự đào tạothông qua thực tế công việc.Trong khi đó, quản lý tòa nhà theo kinh nghiệmcác nước là một lĩnh vực chuyên môn, thậm chí là một ngành nghề kinhdoanh dịch vụ có quy trình khoa học nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ củamột tòa nhà từ kết cấu, kiến trúc, hệ thống PCCC, thang máy, điện, nước chođến các tiện ích như vệ sinh, cây xanh và các dịch vụ giá trị gia tăng khác.Công tác quản lý nhà cao tầng là công việc phức tạp, đòi hỏi người quản lýphải có kiến thức chuyên môn sâu ở nhiều mảng khác nhau cũng như kinhnghiệm dựa trên một khoảng thời gian dài hoạt động trong lĩnh vực Cho đếnnay, chúng ta vẫn chưa có những hệ thống tiêu chuẩn đầy đủ liên quan đếnnhà cao tầng và quản lý nhà cao tầng Đa số các dự án chung cư hoặc cao ốcvăn phòng hay trung tâm thương mại đều áp dụng những thiết kế và quychuẩn của các nước tiên tiến trên thế giới, và điều đáng quan ngại là chúng tachưa có đủ thời gian để kiểm nghiệm độ bền của công trình cũng như tínhtương thích của các hệ thống kỹ thuật trong điều kiện tự nhiên đặc thù củaViệt Nam Điều này thực sự là một thách thức không nhỏ khi các dự án bất

động sản ngày một nhiều mà nguồn nhân lực chất lượng cho công tác này vẫncòn nhiều bất cập Thực trạng đáng quan ngại này đã được minh chứng rõ nétkhi trong những năm vừa qua, chỉ tính riêng ở thành phố Hà Nội và thành phốHCM đã có quá nhiều các sự cố liên quan đến nhà cao tầng gây thiệt hạikhông nhỏ về người và của mà lỗi chủ yếu do người quản lý và người sửdụng, điển hình là các sự cố liên quan đến cháy nổ, kẹt thang máy hay sựxuống cấp của các công trình và hệ thống kỹ thuật, xung đột lợi ích giữa chủđầu tư, ban quản lý và khách hàng khai thác sử dụng Điều này gây ra tâm lýhoang mang và lo sợ cho những người dân sinh sống và làm việc trong các hệthống tòa nhà cao tầng này và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác vàvận hành các tòa nhà cao tầng, đặc biệt là các tòa nhà chung cư trong bối cảnh

hiện nay Với những lý do trên, em đã lựa chọn đề tài“Quản lý các tòa nhà chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC” làm luận văn nghiên cứu của mình Trong khuôn khổ luận văn này, em

sẽ tập trung phân tích thực trạng về quản lý các tòa nhà chung cư ở Hà Nộihiện nay trên cơ sở điều tra thực tế các tòa nhà của công ty cổ phần quản lý vàkhai thác tòa nhà PMC trong việc phát triển và quản lý phân khúc nhà ởchung cư, thực trạng công tác quản lý, từ đó đề xuất những giải pháp để tháo

gỡ và khắc phục Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Vũ Thị Mai đã tận tình

hướng dẫn và có những ý kiến đóng góp quý báu trong quá trình em thực hiệnluận văn

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu chung:

- Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác quản lýcác tòa nhà chung cư cao tầng hiện nay và đề xuất mô hình quản lý BĐSchuyên nghiệp, tìm ra các giải pháp để định hướng cho sự phát triển nhà ởchung cư cao tầng theo đúng quỹ đạo, vừa giải quyết nhu cầu về nhà ở đangtăng cao ở những đô thị lớn, vừa tạo ra sự an tâm cho khách hàng về sự an

toàn, tiện nghi trong môi trường nhà ở cao tầng, đồng thời đảm bảo cho chủđầu tư có thể khai thác vận hành hiệu quả các tòa nhà chung cư cao tầng củamình

2.2 Mục tiêu cụ thể:

- Làm rõ những vấn đề lý luận về nhà chung cư cao tầng và quản lý cáctòa nhà chung cư cao tầng Nghiên cứu kinh nghiệm quản lý các tòa nhàchung cư cao tầng ở các nước và bài học rút ra cho Việt Nam trong bốicảnh đô thị hóa ngày càng tăng cao hiện nay

- Phân tích thực trạng công tác quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở

Hà Nội trong bối cảnh đô thị hóa hiện nay Đánh giá các mô hình quản lý tòanhà hiện tại của công ty cổ phần quản lý và khai thác tòa nhà PMC để rút ranhững bất cập hạn chế của công tác quản lý thực tế các tòa nhà cao tầng ở HàNội nói riêng và Việt Nam nói chung hiện nay

- Đề xuất mô hình và các giải pháp thực hiện mô hình quản lý tòa nhàchung cư cao tầng theo hướng chuyên nghiệp trong thời gian tới

3 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

3.1 Cách tiếp cận

Luận văn hướng vào nghiên cứu, đánh giá, đo lường cả về định lượng và địnhtính khả năng, nhu cầu và các vấn đề cần quan tâm của cả 2 nhóm đối tượng:các chủ thể sử dụng và quản lý tòa nhà (nhà đầu tư, doanh nghiệp và cư dân)

và các nhà quản lý

+ Về phía các chủ thể sử dụng và quản lý tòa nhà chung cư: Đây làđối tượng trọng tâm của đề tài nghiên cứu Các chủ thể sử dụng và quản lý tòanhà chung cư vừa là đối tượng nghiên cứu vừa là các đơn vị thụ hưởng kếtquả nghiên cứu Sự thành công của các định hướng và giải pháp đề xuất sẽđược đo lường bằng sự phản ứng tích cực của các chủ thể này, trước hết làkhách hàng đang sinh sống trong các tòa nhà chung cư cao tầng, chủ doanh

nghiệp, tập đoàn sở hữu các tòa nhà chung cư cao tầng Chính vì vậy trọngtâm của nghiên cứu phải làm rõ đặc trưng, khả năng tiếp nhận và nhu cầu tiếpnhận các tác động của các chủ thể này đối với các đánh giá, đặc biệt là các đềxuất mà đề tài đưa ra.

Với tư duy trên, đề tài sẽ tiếp cận đến đối tượng nghiên cứu theonhiều chiều và sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu mới nhằm xemxét hết các mối quan hệ bản chất bên trong và các mối quan hệ tương tác vớibên ngoài của đối tượng nghiên cứu – các chủ thể sử dụng và quản lý các tòanhà chung cư cao tầng Từ đó, đề tài hy vọng sẽ đánh giá đúng thực trạngquản lý và sử dụng khai thác các tòa nhà chung cư cao tầng hiện nay Đồngthời tìm ra được các nhân tố chủ quan và khách quan tác động đến việc quản

lý và sử dụng khai thác các tòa nhà chung cư cao tầng Có như vậy, các đềxuất về phương hướng và các mô hình quản lý cũng như các giải pháp thựchiện đưa ra mới có cơ sở khoa học, rất cụ thể và có tính khả thi

+ Đối với các nhà quản lý, nghiên cứu tiếp cận trên hai phương diện:Thứ nhất, các hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước đối với BĐS nóichung và quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng nói riêng sẽ tác động trực tiếpđến các chủ thể quản lý và sử dụng khai thác các tòa nhà Vì vậy hiệu quả củacác hoạt động quản lý biểu hiện ở hoạt động kinh doanh của các chủ thể quản

lý và sự hài lòng của khách hàng Đối với các hoạt động quản lý, một mặt đềtài tổng hợp và phân tích nội dung các hoạt động đó so với yêu cầu của thựctiễn Mặt khác đề tài sẽ phỏng vấn các nhà đầu tư, các doanh nghiệp để thấyđược phản ứng của các chủ thể này đối với các hoạt động quản lý

Thứ hai, các giải pháp đề tài đề xuất để cung cấp cho các nhà quản

lý phù hợp với xu hướng và yêu cầu sử dụng và quản lý các tòa nhà chung cưcao tầng ở Hà Nội nói riêng và Việt nam nói chung của các chủ thể sử dụng

và quản lý và những điều kiện có thể huy động

Tính hợp lý và logic của mô hình quản lý cũng như tính hệthống của các giải pháp thực hiện mô hình, trong đó có xác định nhữnggiải pháp cơ bản những giải pháp mang tính tiền đề để các nhà đầu tư,doanh nghiệp quản lý BĐS có thể xác định lộ trình, chuẩn bị các điềukiện cho việc triển khai các giải pháp Các phương pháp chuyên gia,phương pháp phân tích điểm mạnh, điểm yếu, thời cơ thách thức sẽ được

áp dụng để giải quyết các vấn đề trên

3.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp: hồi cứu số liệu; cácphương pháp thống kê, như: so sánh, đối chiếu, tổng hợp, phân tích Trong đó, phương pháp điều tra thống kê thông qua các bảng hỏi được sửdụng phổ biến

Phương pháp điều tra, khảo sát được tiến hành như sau:

- Lựa chọn nhóm khách hàng: đang sinh sống tại chung cư Mỗinhóm khách hàng được điều tra thông qua một bảng hỏi tương ứng Bảng hỏiđược xây dựng phù hợp với đặc điểm của từng nhóm khách hàng

- Địa bàn điều tra sẽ được lựa chọn ở thành phố Hà Nội

- Mẫu điều tra mỗi nhóm khách hàng là 50 mẫu

- Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu chủ yếu là bằng phần mềmExcel

Phương pháp phân tích, chủ yếu là các phương pháp của thống kêtoán và dựa vào mô hình phân tích hiện đại để đánh giá thực trạng công tácquản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội hiện nay

4 Phạm vi nghiên cứu

Hiện nay PMC đang quản lý 25 dự án nhà ở chung cư tại thành phố HàNội, học viên sẽ lựa chọn 3 dự án điển hình là chung cư Sky city, chung cưDolphin plaza, chung cư Hyundai để đưa vào nghiên cứu và khảo sát

5 Bố cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương:

- Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà ở chung cư

- Chương 2: Thực trạng về công tác quản lý các tòa nhà chung cư của

công ty PMC

- Chương 3: Giải pháp và Kiến nghị hoàn thiện công tác quản lý nhà ở

chung cư của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ

NHÀ Ở CHUNG CƯ

1 Tổng quan chung về quản lý nhà ở chung cư

1.1 Các khái niệm cơ bản về quản lý

- Quản lý: theo định nghĩa của các trường phái quản lý học

Xuất phát từ những góc độ nghiên cứu khác nhau, rất nhiều học giả trong

và ngoài nước đã đưa ra giải thích không giống nhau về quản lý Cho đến nay,vẫn chưa có một định nghĩa thống nhất về quản lý Đặc biệt là kể từ thế kỷ 21,các quan niệm về quản lý lại càng phong phú Các trường phái quản lý học đãđưa ra những định nghĩa về quản lý như sau:

- Tailor: "Làm quản lý là bạn phải biết rõ: muốn người khác làm việc gì

và hãy chú ý đến cách tốt nhất, kinh tế nhất mà họ làm " (Tailor,1911)

- Hard Koont: "Quản lý là xây dựng và duy trì một môi trường tốt giúp con người hoàn thành một cách hiệu quả mục tiêu đã định".(Hard Koont !952)

- Peter F Druker: "Suy cho cùng, quản lý là thực tiễn Bản chất của nó không nằm ở nhận thức mà là ở hành động; kiểm chứng nó không nằm ở sự logic mà ở thành quả; quyền uy duy nhất của nó là thành tích".(Peter F

Druker 1942)

Quản lý bao gồm các điều kiện:

- Phải có một chủ thể quản lý tạo ra tác động và một đối tượng quản lýnhận tác động của chủ thể quản lý tạo ra

- Phải có mục tiêu xác định cho cả đối tượng và chủ thể Mục tiêu này làcăn cứ đưể chủ thể quản lý tạo ra tác động

- Chủ thể phải thực hành việc tác động

1.2 Khái niệm chung cư và quản lý nhà ở chung cư

- Phân hạng nhà chung cư

Theo thông tư số 14/2008/TT-BXD Nhà chung cư được phân thành cáchạng như sau:

a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng caonhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản

lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độtương đối hoàn hảo;

c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảoyêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượnghoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạtmức độ khá;

d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảmbảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chấtlượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụngđạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

- Bộ máy quản lý nhà chung cư:

Hiện nay, theo luật nhà ở, cần phân biệt rõ 2 khái niệm đó là Ban quảntrị nhà chung cư và Bộ máy quản lý nhà chung cư.

Thứ nhất Ban quản trị nhà chung cư

Khái niệm

Theo Điều 8 Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư (Thực hiệnkhoản 1 Điều 71 Luật Nhà ở) thì nhà chung cư phải có Ban quản trị Ban quảntrị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng và là người đại diện để bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trongquá trình sử dụng nhà chung cư Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có tráchnhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư(sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị Chủ đầu tư cótrách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung

cư xem xét, quyết định Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư

có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị

Quy trình thành lập ban quản trị nhà chung cư

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Quyết định

số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựngquy định về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư và cơ quan có thẩmquyền quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy trình sau:

 Hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhàchung cư Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc

uỷ quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư có thể tổ chức cho một nhà chung cư hoặc mộtcụm nhà chung cư Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà chung cư thì sốngười tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử

dụng nhà chung cư Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà chung cưthì mỗi nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự của mỗinhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sử dụng củamỗi nhà chung cư đó.

 Tổ chức hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm 01 lần, trong trường hợpcần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ

sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghịđồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và người sử dụng nhàchung cư

Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàngiao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ màChủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu)hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổchức Hội nghị nhà chung cư lần đầu Trường hợp nhà chung cư không xácđịnh được Chủ đầu tư thì đơn vị đang quản lý nhà chung cư đó hoặc Uỷ bannhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷban nhân dân cấp quận) có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cưlần đầu

 Các quyết định trong hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý

sử dụng nhà chung cư đó theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chếnày Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau:

a) Đề cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viênBan quản trị trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường;thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông

qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phíhợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

b) Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý sử dụng nhàchung cư theo quy định tại Điều 9 của Quy chế này;

c) Thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanhnghiệp bảo trì nhà chung cư;

d) Thông qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tàichính của các đơn vị được giao thực hiện;

đ) Quyết định những nội dung khác có liên quan đến việc quản lý sửdụng nhà chung cư

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cưkhông nhất thiết phải thực hiện các nội dung quy định tại điểm c và d củakhoản này

Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắctheo đa số thông qua hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác lậpbằng văn bản

 Thành phần Ban quản trị nhà chung cư

a) Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần Banquản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đạidiện Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư

có thể được bầu từ 05 đến 15 thành viên, tuỳ theo điều kiện cụ thể của nhàchung cư, cụm nhà chung cư đó Cơ cấu Ban quản trị gồm 01 Trưởng ban, 01hoặc 02 Phó ban, trong đó có 01 Phó ban là thành phần do Chủ đầu tư hoặcđơn vị quản lý nhà chung cư cử tham gia Ban quản trị

Khi Chủ đầu tư sáp nhập hoặc chuyển quyền lợi và nghĩa vụ sang doanhnghiệp khác thì doanh nghiệp này có trách nhiệm cử người tham gia vào Ban

quản trị Chủ đầu tư có thể rút khỏi Ban quản trị khi Ban quản trị nhà chung

cư đã hoạt động tốt và công tác quản lý sử dụng nhà chung cư đã đi vào nềnnếp và được Hội nghị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận chấp thuận.b) Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quảntrị gồm chủ sở hữu và đại diện người sử dụng nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết địnhtheo đa số

Trong vòng 15 ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quảntrị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với Uỷ ban nhân dân cấp quận đểđược công nhận Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng kýcủa Ban quản trị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận phải ra quyếtđịnh công nhận Ban quản trị nhà chung cư Nhiệm kỳ hoạt động của Banquản trị tối đa là 03 năm kể từ ngày Uỷ ban nhân dân cấp quận ký quyếtđịnh công nhận

Thứ hai Ban quản lý nhà chung cư

Mô hình bộ máy quản lý nhà chung cư mà số đông chủ sở hữu căn hộ là

sở hữu tư nhân, vừa đáp ứng yêu cầu của các cơ quan quản lý nhà nước, hàihòa các lợi ích, đồng thời đảm bảo bình đẳng quyền lợi của chủ đầu tư vàquyền lợi của chủ sở hữu căn hộ đang là vấn đề quan tâm của các nhà quản lý,của toàn xã hội Nhìn chung có 3 loại hình thành lập bộ máy quản lý nhàchung cư để Hội nghị nhà chung cư lựa chọn:

Các chủ sở hữu nhà chung cư trực tiếp quản lý nhà chung cư và các tàisản chung;

Công ty quản lý nhà chung cư ký hợp đồng trực tiếp với từng hộ dân cư;

Các chủ sở hữu và các hộ dân thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn

và công ty này ký hợp đồng thuê Công ty quản lý nhà

2 Mục tiêu, vai trò của bộ máy quản lý nhà ở chung cư

Tốc độ đô thị hóa quá nhanh cùng với bùng nổ dân số, quỹ đất dân sinh

bị thu hẹp đã khiến các dự án chung cư liên tục phát triển tại các thành phốlớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh… Trên thế giới, chung cư

là một cộng đồng sinh sống văn minh, hiện đại và mang tính nhân văn cao.Tại Việt Nam, do còn nhiều hạn chế về các quy định pháp luật cùng với sựthiếu đồng bộ trong quản lý nên nhiều chung cư đã phát sinh vấn đề như mâuthuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư, mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân gâykhiếu kiện, tranh chấp kéo dài Ngoài ra, về mặt bản chất, tòa nhà chung cưthuộc sở hữu chung của tất cả cư dân nhưng hiện nay cho thấy cư dân chung

cư có rất ít quyền hạn trong tham gia vào công tác quản lý, bảo trì bảo dưỡngtòa nhà

2.1 Mục tiêu của công tác quản lý tòa nhà chung cư

Đảm bảo và gia tăng giá trị Tòa nhà

Các tòa nhà chung cư thường được đầu tư lớn với thời hạn sử dụng lâu dài

Do ảnh hưởng của thời tiết khí hậu và ý thức người sử dụng nên các tòa nhà

sẽ xuống cấp nếu không được bảo trì, bảo dưỡng và quản lý tốt Bởi thế mộttrong những mục tiêu quan trọng của công tác quản lý tòa nhà là duy trì chấtlượng và hình ảnh của công trình Đồng thời thông qua công tác quản lý, giátrị của tòa nhà sẽ được tăng lên thông qua các dịch vụ và quy trình quản lýđược cung cấp trong tòa nhà Từ đó, nâng cao thương hiệu của chủ đầu tư

Giảm thiểu chi phí vận hành

Thông thường các chi phí để vận hành tòa nhà như chi phí điện, nước, các chiphí cho các nhà thầu cung cấp dịch vụ an ninh, làm sạch và diệt công trùng,chi phí bảo trì,bảo dưỡng, chi phí nhân sự thường rất lớn Một trong nhữngnhiệm vụ của ban quản lý là làm sao xây dựng được một ngân sách hoạt động

hợp lý, quản lý các chi phí bên trong tòa nhà sao cho các chi phí này thấp nhất

có thể nhưng vẫn đảm bảo chất lượng tốt nhất bên trong các tòa nhà

Hạn chế, giảm thiểu rủi ro cho người sử dụng

Khái niệm nhà cao tầng ở Việt Nam còn khá mới mẻ, chúng ta chưa có những

hệ thống tiêu chuẩn đầy đủ cho các hệ thống nhà chung cư Chính vì vậy, cácnguy cơ tiềm ẩn trong các tòa nhà chung cư hiện nay là rất nhiều Trongnhững năm vừa qua, các sự cố liên quan đến cháy nổ, trộm cắp, kẹt thang máyhay các ảnh hưởng của thiên tai đã gây ra rất nhiều thiệt hại cả về người và tàisản Điều này gây tâm lý hoang mang cho các cư dân hiện đang sinh sống tạicác tòa nhà chung cư và cả những khách hàng có ý định mua nhà chung cư.Chính vì vậy, ban quản lý tòa nhà có trách nhiệm kiểm soát tốt các hoạt độngdiễn ra trong tòa nhà và giảm thiểu đến mức thấp nhất các rủi ro có thể xảy ra

Vận hành an toàn, hiệu quả

Để vận hành các hoạt động trong chung cư, sẽ có các nhân công thực hiệnnhững công việc bảo vệ, vệ sinh, giao dịch với cư dân, vận hành điện/nước,bảo trì, bảo dưỡng toà nhà để toà nhà hoạt động tốt Đặc biệt là việc vận hànhcác hệ thống kỹ thuật của tòa nhà đòi hỏi phải có các quy đinh và quy trìnhbài bản, nhân viên kỹ thuật lành nghề để hệ thống kỹ thuật luôn trong trạngthái tốt nhất, hoạt động hiệu quả nhất

Thỏa mãn các nhu cầu của khách hàng

Hiện nay, quản lý chung cư được coi là một nghề dịch vụ với mục tiêu quantrọng là làm hài lòng những khách hàng khó tính nhất Các yêu cầu và nhucầu thích đáng của khách hàng liên quan đến dịch vụ tòa nhà như sửa chữa,nâng cấp căn hộ thường rất đa dạng với yêu cầu chất lượng cao Ban quản lýphải có được những cách thức, phương án thực hiện để thỏa mãn tốt nhất cácnhu cầu của các khách hàng là cư dân

2.2 Vai trò của bộ máy quản lý tòa nhà

Mỗi tòa nhà chung cư hiện nay bao gồm hàng trăm đến hàng nghìn căn

hộ Đó là tài sản chung của các cư dân Chính vì vậy, mỗi cư dân phải cótrách nhiệm tham gia vào việc quản lý và bảo trì bảo dưỡng tòa nhà Họ phảitham gia và chịu trách nhiệm cho các tai nạn có thể xảy ra trong quá trìnhquản lý hoặc bảo trì tòa nhà chưa đúng cách

- Quản lý và duy trì chung cư không phải là việc đơn giản Nó bao gồm

vô số vấn đề liên quan từ dịch vụ làm sạch, dọn dẹp, an ninh trong khu vựccông cộng cho đến các công việc không định kỳ, chẳng hạn lựa chọn công tyquản lý tài sản và phí bảo trì bảo dưỡng tòa nhà Tất cả các vấn đề đó chỉđược thực hiện một cách suôn sẻ, êm thấm khi nhận được sự đồng thuận củatất cả các cư dân Nhưng đối với các tòa nhà có đến hàng nghìn căn hộ thìđiều này là không khả thi thậm chí là không thực tế

- Chính vì sự phi thực tế đó nên mỗi chung cư cần lập ra một Ban Quảntrị Theo Luật nhà ở, Ban Quản trị sẽ đại diện cho ý chí, quyền lợi và nghĩa vụcủa tất cả các cư dân để quyết định những vấn đề cốt lõi liên quan đến quản lýchung cư

- Ban Quản trị được quyền kiểm soát, sửa chữa, quản lý các khu vựccông cộng và các tiện ích chung của tòa nhà Ban Quản trị có quyền thay mặt

cư dân kí kết hợp đồng với các công ty quản lý, vận hành nhà chung cư cũngnhư hợp đồng bảo trì với các doanh nghiệp có tư cách pháp nhân Ban Quảntrị có quyền chỉ định hoặc chấm dứt hoạt động đối với một công ty quản lý vàquyền theo dõi, kiểm tra các công việc của công ty này

- Theo Luật nhà ở, Ban Quản trị chung cư hoạt động theo nguyên tắc đa

số Mọi vấn đề về việc kiểm soát, quản lý các khu vực công cộng của tòa nhàđều được thông qua trong Hội nghị nhà chung cư

- Ban Quản trị tiến hành lấy ý kiến của cư dân đánh giá chất lượngdịch vụ quản lý vận hành của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chungcư; thay mặt cư dân nêu các đề xuất, xin hỗ trợ, tư vấn từ các cơ quan chứcnăng nếu cần.

Quản lý chung cư không chỉ có một cách duy nhất là thông qua BanQuản trị nhưng thực tế tại các nước đã cho thấy đây là một trong những giảipháp tốt nhất hiện nay

3 Các mô hình bộ máy quản lý nhà ở chung cư

Với xu hướng phát triển nhà ở cao tầng đang tăng nhanh ở các Thànhphố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh theo các quy mô khác nhauthì các mô hình quản lý nhà ở chung cư cũng có sự khác biệt Hiện tại, môhình quản lý được phân chia thành ba cấp độ như sau:

Thứ nhất: Quy mô lớn

Các công ty quản lý BĐS chuyên nghiệp của nước ngoài như CBRE,Savills, Colliers, và các Cty Quản lý BĐS của các Tập đoàn kinh tế lớn nhưVingroup áp dụng mô hình này cho các mô hình Khu Đô thị phức hợp, các tổhợp Tòa nhà như: Royal city, Time city, Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Eco Park…

Hình 1: Mô hình quản lý quy mô lớn

Thứ hai: Quy mô trung bình

Các công ty Quản lý Tài sản và Tòa nhà (Các Cty lớn của nhà nước, cáctập đoàn tư nhân hoặc của các Công ty chuyên về loại hình này áp dụng chocác qui mô: Khối tòa nhà văn phòng, các cụm chung cư, các dự án BĐS củaCông ty) ví dụ như: Vinacinco của Vinaconex, Công ty Quản lý nhà của tậpđoàn HUD; Cty CP Dịch vụ Sudico; cty CP DV và Tư vấn QL Tòa nhàD.H.A …

Hình 2: Mô hình quản lý quy mô trung bình

Thứ ba: Quy mô nhỏ

Mô hình quản lý này thường được áp dụng cho những tòa nhà chung cưđơn lẻ,

4 Sự cần thiết phải hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý nhà ở chung cư

Trong những năm gần đây nhà chung cư ở nước ta đã phát triển rất nhanhchóng, góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho ngườidân Tuy nhiên, cùng với đó nhiều vấn đề vướng mắc trong quá trình sử dụng đãnảy sinh giữa chủ đầu tư và người dân Tranh chấp diện tích sử dụng chung, phídịch vụ cao tại một số chung cư cao cấp và hoạt động không hiệu quả của banquản trị chung cư đã và đang là vấn đề cấp bách cần giải quyết

Luật Nhà ở 2005, tiếp theo là Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010của Chính phủ đều có quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư và thànhlập Ban quản trị nhà chung cư để đại diện quyền lợi cho người dân sống trongchung cư Tuy nhiên với những quy định hiện nay thì để người dân lập ra Banquản trị nhà chung cư đã khó, nhưng để vận hành nó còn khó hơn nhiều, thậmchí nhiều người cho rằng Ban quản trị nhà chung cư là hữu danh vô thực Banquản trị nhà chung cư nếu không phải là một pháp nhân, không có con dấu vàtài khoản riêng thì thật khó có thể có điều kiện để ký kết các hợp đồng kinh tếvới các doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì, các đơn vị cung cấp các dịch

vụ hạ tầng kỹ thuật cho nhà chung cư

Bên cạnh đó, với hàng loạt các sự cố xảy ra trong thời gian gần đây tạicác dự án nhà ở chung cư như khiếu kiện của các hộ dân về phí dịch vụ, tranhchấp về diện tích chung riêng, các sự cố như cháy nổ… diễn ra ngày mộtnhiều thì việc tổ chức được bộ máy quản lý chung cư hoạt động hiệu quả làđòi hỏi bức thiết của xã hội trong điều kiện nhà ở chung cư ngày một gia tăng

về số lượng và chất lượng

4 Các nhân tố tác động đến công tác quản lý tòa nhà

4.1 Các tiêu chuẩn về nhà ở chung cư

Khái niệm nhà ở chung cư còn khá mới mẻ ở Việt Nam nói chung và Hà

Nội nói riêng, sự phát triển của hệ thống nhà ở cao tầng này mới chỉ khoảng

10 năm trở lại đây và chúng ta vẫn chưa có các tiêu chuẩn đầy đủ cho pháttriển loại hình nhà ở này Đa số các dự án vẫn dựa trên thiết kế và xây dựnghọc hỏi từ các nước khác như: Singapore, Trung Quốc, Pháp… và chưa có đủthời gian để kiểm nghiệm độ bền của công trình cũng như khả năng tươngthích với các điều kiện khí hậu đặc thù của Việt Nam Đây có thể coi là tháchthức khá lớn đối với các bộ máy quản lý nhà chung cư khi quản lý và vậnhành các hệ thống nhà ở này Có thể lấy ví dụ như các sự cố nổ kính nhậpkhẩu ở các nhà cao tầng hay các hệ thống điều hòa hoạt động không hiệu quả

do không tương thích về khí hậu… Chính vì lẽ đó, việc sớm ban hành các tiêuchuẩn riêng về nhà ở cao tầng trong xây dựng, thiết kế và quản lý sẽ giúp cho

bộ máy quản lý tòa nhà hoạt động hiệu quả hơn

4.2 Đạo đức nghề nghiệp của chủ đầu tư

Rất nhiều chủ đầu tư đặt vấn đề tối đa hóa lợi nhuận lên hàng đầu, dovậy họ không quan tâm nhiều lắm đến chất lượng công trình mà họ cung cấp

ra thị trường Để cắt giảm các chi phí đầu tư, họ sẵn sàng nhập khẩu hoặc sửdụng những nguyên vật liệu không rõ nguồn gốc, chất lượng kém hoặc thuênhững nhà thầu năng lực kém, dẫn đến hệ quả là các công trình này thườngxuống cấp nhanh chóng sau một thời gian đưa vào sử dụng Khi sản phẩm đãđến tay người tiêu dùng, nhiều chủ đầu tư không quan tâm đến các công đoạnnhư bảo trì hay bảo hành cho các trang thiết bị bị hỏng hóc hoặc không sửdụng được, và rõ ràng gánh nặng lại đổ lên các ban quản lý tòa nhà khi cácban quản lý này hàng ngày phải vận hành các hoạt động diễn ra bên trong cácchung cư này

4.3 Quy trình thành lập Ban quản lý nhà chung cư

Ở nhiều nước trên thế giới, Ban quản lý nhà chung cư được thành lậpngay từ khi dự án còn trên giấy tờ và Ban quản lý sẽ theo sát cho đến khi tòa

nhà được đưa vào sử dụng Điều này sẽ giúp Ban quản lý hoạt động hiệu quảhơn rất nhiều khi thấu hiểu toàn bộ hệ thống của tòa nhà Nhưng ở Việt Nam,

đa số các dự án sau khi đưa vào sử dụng, mới thành lập Ban quản lý hoặc thuêđơn vị ngoài tham gia quản lý, điều này sẽ mất thời gian khảo sát và đôi khiphải mất một khoảng thời gian rất dài, Ban quản lý mới có thể nắm bắt đượcđặc điểm của tòa nhà mà mình đang quản lý

4.4 Trình độ chuyên môn của các công ty cung cấp dịch vụ quản lý và chất lượng nguồn nhân lực

Hiện nay các chủ đầu tư của các dự án lớn chủ yếu đặt niềm tin vào các công

ty quản lý Bất động sản của nước ngoài như CBRE, Savill, Joneslanglasalle… bởicác công ty này có kinh nghiệm lâu năm trong việc quản lý cùng với các quy trìnhchuẩn Tuy vậy, việc tiếp nhận quá nhiều dự án trong điều kiện nguồn nhân lựcchất lượng có hạn khiến các công ty này đôi khi rơi vào tình trạng quá tải Hiệntại, trên thị trường quản lý bất động sản, cũng đã tồn tại những công ty quản lý nộiđịa chất lượng, được khách hàng tin tưởng như công ty PMC, PMCC, công ty TàiTâm…tuy vậy, do thiếu hụt những đơn vị đào tạo trong lĩnh vực này nên đa sốcác nhân viên không được đào tạo bài bản mà chủ yếu họ đi lên từ kinh nghiệm.Một vấn đề khác nữa đó là không nhiều người thực sự mặn mà với cáccông việc quản lý tòa nhà, bởi đây được coi là nghề phục vụ các nhu cầu khácnhau của khách hàng Chính vì lẽ đó, không nhiều sinh viên đại học đến vớicác công ty quản lý mà đa số là các học viên của các hệ trung cấp, cao đẳnghoặc học viên của các trường nghề Ở một số bộ phận trong bộ máy quản lý tòanhà như bộ phận vệ sinh, bảo vệ, nhân viên thậm chí còn chưa tốt nghiệp trunghọc cơ sở Đây cũng có thể coi là cản trở khá lớn trong việc xây dựng nhữngđội ngũ nhân lực chất lượng trong tương lai cho thị trường nghề quản lý BĐS

4.5 Yếu tố văn hóa và nhận thức của người dân

Khái niệm nhà cao tầng vẫn còn khá mới mẻ ở Việt Nam và rất nhiều hộ

dân vẫn có thói quen sinh sống của nhà thấp tầng khi sống trong các chung cưcao tầng Rất nhiều sự cố đáng tiếc xảy ra khi người dân có tâm lý “cha chungkhông ai khóc”, họ tự ý cải tạo căn hộ mà không xin phép ban quản lý dẫn đến

sự xuống cấp của cả hệ thống tòa nhà, nhiều hộ gia đình vẫn tự ý hóa vàng mãtrong căn hộ của mình hay ném tàn thuốc xuống đường ống xả rác dẫn đếnnhững sự cố hỏa hoạn…mặc dù nội quy tòa nhà đã quy định rõ nhưng nhiều hộdân vẫn cố tình vi phạm Điều đáng lo ngại là rất nhiều hộ dân không có ý thứcbảo vệ tài sản chung khi sinh sống trong các tòa nhà chung cư, họ chỉ quan tâmđến những gì nằm trong phạm vi căn hộ mà họ sở hữu dẫn đến tình trạng rấtnhiều chung cư xuống cấp nhanh chóng sau khi đưa vào sử dụng

4.6 Yếu tố Chính sách, Pháp luật của Nhà nước

Đối với vấn đề quản lý nhà chung cư, UBND Thành phố cũng thừa nhậntrong thời gian dài mô hình quản lý nhà chung cư chưa rõ, chồng chéo giữaquyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền hạn và trách nhiệm củaBan quản trị

Khái niệm nhà chung cư tồn tại một cách khá sơ sài trong Luật Nhà ởnăm 2005 và việc thực thi pháp luật trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cưthời gian qua còn quá nhiều khoảng trống Tại Điều 70, Luật Nhà ở chỉ quyđịnh chung chung: “Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầuthang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cánhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân vàphần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.Một khúc mắc lớn tại nhiều chung cư hiện nay là sự không rõ ràng về sởhữu chung, sở hữu riêng Quy định về sở hữu chung – riêng tại nhà chung cư

có được nhắc đến tại khoản 2, 3, Điều 70, Luật Nhà ở năm 2005, nhưng chưa

cụ thể và không có bất kỳ chế tài nào được đề cập nếu các bên không tuân thủcác quy định Hệ quả là, các bên (chủ đầu tư và người mua nhà) đều đưa ra

những điều khoản có lợi cho mình mỗi khi xảy ra tranh chấp Việc xử lýnhững tranh chấp dạng này đến nay hầu như bị bế tắc.

Tại một số dự án đã phát sinh mâu thuẫn do: Chưa thống nhất về giá vàchất lượng cung cấp các dịch vụ nhà chung cư giữa một số hộ dân sử dụng dịch

vụ và chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư; do tranh chấp quyền quản lý

sử dụng tầng hầm hoặc tầng 1 và tầng mái gây ra mất ổn định trật tự, ảnh hưởngtới đời sống, sinh hoạt bình thường của các hộ dân (tại chung cư Keangnam,đường Phạm Hùng, huyện Từ Liêm, khu chung cư Golden Westlake 151 ThụyKhuê, quận Tây Hồ, khu chung cư Themaner, chung cư 93 Lò Đúc, quận Hai BàTrưng ) Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng

đã lâu nhưng trong quá trình đầu tư còn thiếu thủ tục dẫn đến chưa hoàn thànhđược việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà

5 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới

5.1 Kinh nghiệm xây dựng mô hình quản lý chung cư theo mô hình Hợp tác xã (HTX) của Thụy Điển 1

Thụy Điển là quốc gia vùng Bắc Âu; chế độ quân chủ lập hiến; dân số :9,1 triệu người trong đó có 12% sinh ở nước ngoài; diện tích lãnh thổ :450.000 km2, bình quân 22 người/km2; tuổi thọ trung bình 80 tuổi; tỷ lệ sinh1,6%/năm; nhân khẩu trung bình 2,2 người/hộ

HTX nhà ở Thụy Điển ra đời vào những năm sau chiến tranh thế giới lầnthứ nhất Sau Chiến tranh thế giới lần thứ II nhà ở là chính sách quan trọngbậc nhất trong hệ thống phúc lợi xã hội, nhà nước phải trợ cấp chi phí xâydựng và giá cho thuê Đô thị hóa, dân nhập cư thành phố tăng lên

Kinh nghiệm quản lý của Liên hiệp HTX, HTX nhà ở cơ sở:

Hợp tác xã nhà ở Thụy Điển thành lập từ những năm 1923 đến nay cónhiều chung cư xây dựng ở nhiều thời kỳ nên HTX, Liên hiệp HTX có vai trò

1 Từ website: http://www.baomoi.com/Mo-hinh-hop-tac-xa-nha-o-Thuy-Dien/c/11433035.epi

quan trọng trong việc quản lý, duy tu, nâng cấp, sửa chữa và duy trì cuộc sốngtốt đẹp của cộng đồng chung cư.

Liên hiệp HTX nhà ở “Thiên Đường” ở phía Nam ngoại ô Stockholmgồm 80 HTX nhà ở cơ sở là thành viên với 11000 căn hộ và 18000 dân.Nhiều HTX cơ sở do cấu trúc chung cư chỉ có 10 xã viên tức là 10 hộ, việctăng giảm do HTX quyết định mà không có sự áp đặt, HTX cơ sở lớn nhất ởđây có 445 hộ Bộ máy quản lý của Liên hiệp gồm 4 bộ phận: PhòngMakerting, phòng Tài chính và hành chính, phòng sản xuất và xây dựng,phòng quản lý bất động sản với tổng số nhân viên là 75 người, doanh thu năm

2006 là 85 triệu SEK (tương đương với 12 triệu USD)

Một số hoạt động của Liên hiệp: Quản lý các dự án đầu tư xây dựng mới,cải tạo cũ, có dự án đến 50 triệu SEK; quản lý toàn bộ bất động sản trong khuvực chung cư và làm các dịch vụ phục vụ khách hàng, lập kế hoạch bảo trì,bảo dưỡng, xử lý các quan hệ bất hòa hàng xóm và các vấn đề pháp lý liênquan đến chung cư; dịch vụ kỹ thuật trong và ngoài căn hộ, chăm sóc câyxanh, thảm cỏ, cải tạo chỉnh trang cảnh quan, tư vấn mua xắm trang trí nộithất, tiết kiệm tiêu hao năng lượng,… Liên hiệp xây dựng kế hoạch 5 năm vàhằng năm từ các HTX cơ sở, trong kế hoạch xác định rõ khối lượng côngviệc, tuổi thọ các kết cấu của chung cư như cấu kiện bê tông, sắt thép, cửa,sơn, các đồ gỗ, kim loại và chi phí sửa chữa, thay thế để xác định mức phíđóng góp của xã viên hàng năm

Liên hiệp có quá trình hoạt động nhiều năm, có tích lũy nên mức phíhợp lý được phân bổ sao cho mức tăng chỉ từ 1-2%/năm Mức phí trung bình

từ 150-300 SEK/m2/năm Một căn hộ 60 m2 mỗi năm đóng phí từ 9000 đến

18000 SESK (từ 1200- 2500 USD) không bao gồm tiền điện, điện thoại,nước, internet của mỗi hộ Hộ đóng phí dịch vụ và trả tiền thuê nhà tổng sốđến 800 SEK/m2/tháng, một căn hộ 50 m2 phải trả đến 5000 USD/tháng

Các hợp tác xã nhà ở cơ sở: Được hình thành khi từ số xã viên đăng kýmua nhà của dự án do Liên hiệp HTX thực hiện chương trình tiết kiệm và xâydựng; được thành lập từ các chủ hộ cùng trong một chung cư một tòa nhàhoặc nhiều tòa nhà với số lượng bình quân từ 100 đến 150 hộ, có chung cưđược xây dựng từ năm 1931 có số lượng đến 785 căn hộ.

HTX nhà ở quản lý chung cư đã sử dụng có những nhiệm vụ cơ bản:(1) Quản lý bất động sản của chung cư, có lý lịch chung cư, các giấy tờgiao dịch mua bán, cho thuê căn hộ, (2) Quản lý xã viên theo Điều lệ,phát triển xã viên, những người sống trong chung cư đều là xã viên HTX.(3) Làm các dịch vụ liên quan đến đời sống của các xã viên bao gồm cácdịch vụ trong căn hộ có kết nối hệ thống như điện, nước, ga, thông gió,khóa từ, thông tin nội bộ,… tư vấn mua xắm trang trí nội thất, tiết kiệmnăng lượng, phí dịch vụ viễn thông Tại một số khu HTX cho phép xã viên

ở tầng 1 được sử dụng một phần diện tích phía sau để làm vườn với diệntích và mặt cắt thống nhất, có hàng rào Các dịch vụ ngoài căn hộ các hộđược sử dụng chung gồm:

+ Nhà thể dục thể thao chung với các dụng cụ phổ thông, có nhà tắm,xông hơi, sân thể thao, dụng cụ thể thao ngoài trời

+ Nhà giặt là phơi, hấp xấy chung với thiết bị máy giặt chuyên dùng,

xã viên giặt theo lịch khoảng 3 lần/tuần, nhiều hộ vẫn dùng máy giặt riêng

cỡ nhỏ

+ Nhà trẻ đặt vị trí tốt nhất trong khu, bảo đảm diện tích theo tiêu chuẩn.+ Trạm thu gom rác xử lý cơ học và xử lý vi sinh

+ Sân bãi đậu xe và ga ra ô tô

+ Nhà tập thể có diện tích lớn nhất có sân và bếp để Ban quản lý làmviệc, hội họp, các gia đình đăng ký sử dụng vào việc riêng như sinh nhật, cướihỏi, lễ mừng, tiếp khách số đông

+ Dịch vụ chăm sóc cây cảnh, thảm cỏ, thay đồ dùng ở các nhà dịch

vụ chung do đơn vị chuyên nghiệp của Liên hiệp HTX thực hiện nên giáthành giảm

Với cách tổ chức dịch vụ như trên mỗi xã viên và gia đình được hưởngcác dịch vụ với chi phí thấp nhất, HTX công khai việc thu phí và sử dụngchi phí

Hợp tác xã nhà ở hoạt động không nhằm lợi nhuận cao, lấy thu bù chi,

có tích lũy Cán bộ Ban quản lý HTX là những xã viên sống trong chung cư,

tự nguyện, nhiệt tình được bầu hàng năm, làm không lương nhưng có phụcấp, có những phụ nữ làm chủ nhiệm HTX với thâm niên đến trên 30năm.Người quản lý các công trình công cộng là người có chuyên môn, có thái

độ tốt với cộng đồng, một chung cư 785 căn hộ chỉ có 4 nhân viên phụ tráchnhững căn hộ và các công trình công cộng, có nhiều chủ nhiệm

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Mô hình quản lý thông qua việc thành lập hợp tác xã nhà ở hoàn toàn cóthể áp dụng tại Việt Nam Sau khi chủ đầu tư đã bán các căn hộ và có 50% cưdân về ở thì chủ đầu tư phải tổ chức họp nhà chung cư để bầu ban quản trị(theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008) Ban quản trị và một sốđại diện do cư dân của chung cư bầu ra là sáng lập viên thành lập hợp tác xãnhà ở theo Luật Hợp tác xã Việt Nam Xã viên hợp tác xã là toàn thể các chủ

sở hữu căn hộ Hợp tác xã nhà ở có chức năng quản lý, cung cấp dịch vụ nhàchung cư và tổ chức kinh doanh, ưu tiên sử dụng lao động tại chỗ (trong toànhà và tại địa phương) Sau khi hợp tác xã được thành lập, chủ đầu tư tiếnhành bàn giao Ban quản trị nhà chung cư sẽ trở thành ban kiểm soát của hợptác xã

5.2 Kinh nghiệm của Singapore

Ở Singapore hay NewZealand, chủ đầu tư không trực tiếp quản lý tòa

nhà mà chuyển cho một đơn vị thứ ba thực hiện công việc này Đơn vị thứ ba

đó có thể là hiệp hội chung cư, hiệp hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ với đầy đủ các

hệ thống quy chế, tiêu chuẩn riêng cho quản lý nhà chung cư Các hiệp hộinghề quản lý chung cư hay hiệp hội nhà ở này là nơi hội tụ những chuyên giahàng đầu trong lĩnh vực quản lý BĐS, họ không chi tham gia trực tiếp quản lýcác hệ thống nhà ở chung cư mà họ còn tham gia tư vấn luật cho Nhà nướctrong việc ban hành các chính sách pháp luật có liên quan

Ở các quốc gia này, những người muốn tham gia vào lĩnh vực quản lýBĐS hay quản lý nhà ở chung cư phải trải qua những khóa học dài hạn,nghiêm túc trước khi muốn được nhận được chứng chỉ hành nghề Đồng thời,

để lên được những vị trí cao như Tổng quản lý tòa nhà, họ bắt buộc phải cóthâm niên trong nghề ít nhất từ 10 đến 15 năm, do đó chất lượng nguồn nhânlực ở các quốc gia này là rất cao Họ không chỉ tham gia các hoạt động trênthị trường nội địa mà còn tham gia đào tạo giảng dạy cho nhân lực ở các quốcgia khác, trong đó có Việt Nam

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Hiện nay ở Việt Nam, đa số nhân lực hoạt động trong lĩnh vực quản lý BĐSđều dựa trên kinh nghiệm thực tế chứ không phải được đào tạo bài bản quacác trường lớp Việt Nam cần nhìn nhận đúng về khái niệm nghề quản lý vàxây dựng các tiêu chuẩn nghề phù hợp với từng vị trí trong bộ máy quản lýtòa nhà Từ đó, chúng ta phải xây dựng các trường, viện hoặc trung tâm đàotạo bài bản liên quan đến lĩnh vực quản lý bất động sản, hướng tới việc cungcấp những nhân lực chất lượng cho lĩnh vực quản lý BĐS

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY PMC

1 Giới thiệu chung về Công ty CP và Khai thác tòa nhà PMC

PMC là tên viết tắt Property Management Company- Công ty quản lýtài sản Được thành lập vào tháng 6 năm 2009, PMC là sự hợp tác góp vốncủa Tập đoàn Bưu chính Viễn thông Việt Nam (VNPT), Tổng công ty Bưuđiện Việt Nam (VNPost) và Công ty Bất động sản Hà Nội (HPM)

PMC khởi đầu với mảng Quản lý Bất động sản, và phát triển sang dịch

vụ quản lý kỹ thuật và bảo trì hệ thống, tư vấn và đào tạo, môi giới và đầu tư.PMC mang đến dịch vụ bất động sản với chất lượng cao, cung cấp cho bạnnhững lời khuyên và tư vấn thiết thực PMC luôn chú trọng đến những chi tiếtnhỏ nhất ngay từ lần đầu tiên tiếp cận Công ty luôn sẵn sàng đáp ứng mọiyêu cầu và kỳ vọng của khách hàng Điều làm PMC trở nên khác biệt là niềmtin về định hướng công ty của hơn 500 nhân viên có kinh nghiệm và sự linhhoạt trong quản lý và cung cấp dịch vụ Trong 5 năm qua, PMC đã phát triểncác văn phòng chiến lược tại Hà Nội, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh,mang đến cho khách hàng sự yên tâm tuyệt đối

Đại hội cổ đông

Chủ tịch HĐQT Hoàng Văn Hải

Ban kiểm soát

Xây dựng tiêu chuẩn

Kiểm soát tuân thủ

Kiểm soát tài chính

ONE HOUR PROJECT

Vận hành bảo dưỡng Ng.H.Thanh Quản lý vạn hành

F.M 14.16 Trịnh.V Bốn

J – CODES KAIZEN

Đối tác nhà thầu

- Thang máy

Kiểm soán ĐĐS H.Minh Nguyên

Triển khia dự án Ng.V Bách

Xây dựng chiến lược Ng.H Minh Khách hàng chiến lược

Đối tác chiến lược

1 Neolink

2 PMC.C

Dự án chiến lược

Phát triển cộng đồng Lê.T.T Hiêu Dịch vụ đào tạo P.H dân

Quản lý tài sản Ng.B.Sơn

Trụ sở công

Ng Thu Thủy

Khu công nghiệp

Chung cư H.T Tuyết Hạnh

Khách sạn

LIFE BALANCE Chu Lan Phương

Môi diowis BDS Ng.B.Sơn

BĐS.Lưu trú Đỗ.T.Duy

BĐS công nghiệp

BĐS.thương mại

Chi nhánh

Đà Nẵng Hoàng Tùng Phó GĐ Trần.T.Hải

Nhân sự Ng.Đ.V.Anh

Tuân thủ quy trình

1 Ng Hồng Anh

2 Ng Ngọc Tuấn

Chi nhánh Bình Dương

2.2 Ngành nghề kinh doanh của PMC

2.2.1 Môi giới BĐS

PMC cung cấp đầy đủ các dịch vụ môi giới bất động sản, tại những khuvực phát triển với quy mô lớn, bao gồm diện tích văn phòng, biệt thự, căn hộchung cư, căn hộ dịch vụ và trung tâm mua sắm với các dịch vụ sau:

vệ và nâng cao giá trị tài sản, giảm chi phí, và giúp khách hàng đạt được sự antâm tuyệt đối

Mục tiêu chính của PMC là giảm chi phí, chuẩn hóa các hoạt động vànâng cao chất lượng của các dịch vụ liên quan cho khách hàng Với kinhnghiệm sâu sắc trong hoạt động kỹ thuật và bảo trì, PMC cung cấp một loạtcác dịch vụ đối với tài sản như nhà ở, công trình thương mại, trung tâm muasắm, bệnh viện, trường học và các hệ thống nhỏ khác

Chuyên gia kỹ thuật của PMC sẽ phát triển chiến lược bảo trì và hoạtđộng có kế hoạch để phù hợp với mục tiêu kinh doanh của khách hàng.Chương trình này có thể bao gồm:

Lập, quản lý và tuân thủ hợp đồng bảo trì

Đánh giá và quản lý nhà thầu

Đánh giá tài sản và cập nhật

Đánh giá rủi ro tài sản

Quản lý hoạt động tài sản và báo cáo

Quản lý và báo cáo năng lượng

Quản lý tiêu thụ nước

Quản lý lắp đặt nội thất

Quản lý tài chính

Cung cấp các dịch vụ kỹ thuật sửa chữa nhỏ

Quản lý dự án vốn và bảo dưỡng không thường xuyên

PMC quản lý các nhà thầu bảo trì hệ thống và các dịch vụ xây dựngkhác Nếu cần thiết PMC sẽ chuẩn bị hồ sơ mời thầu, gọi thầu, đánh giá vàbáo cáo về đấu thầu, kiến nghị, và quản lý nhà thầu Quá trình làm việc củanhà thầu sẽ được theo dõi và đánh giá định kỳ để đảm bảo rằng mức độ dịch

- Sứ mệnh

PMC sẽ là công ty đi đầu trong việc duy trì các chuẩn mực đạo đức nghềnghiệp, các giá trị và cam kết đã được tuyên bố với khách hàng, đối tác vàthành viên PMC

- Giá trị

Giá trị cốt lõi là nền tảng vững chắc cho mọi thành công của PMC Đóchính là những nguyên tắc làm việc, hành vi ứng xử trong cộng đồng cũngnhư trong môi trường làm việc Những chuẩn mực này không chỉ góp phầnxây dựng đội ngũ nhân sự của Công ty ngày càng lớn mạnh và chuyênnghiệp, mà còn là những yếu tố quyết định để PMC không ngừng nâng caochất lượng dịch vụ, nỗ lực kiếm tìm các giải pháp quản lý phù hợp và hiệuquả

Công tâm: Là tiêu chuẩn cao nhất trong đạo đức nghề nghiệp, là sự

chính trực, tận tâm, chân thành trong từng niềm tin, suy nghĩ và hành động

mà mỗi nhân viên PMC mang đến cho cộng đồng nhằm gìn giữ niềm tin vàonhững giá trị sống tốt đẹp

Vượt qua thách thức: Với mỗi loại hình Bất Động Sản PMC luôn sử

dụng kinh nghiệm, tiêu chuẩn, chuẩn mực và sự linh hoạt để tạo ra những giảipháp và chiến lược nhằm đạt hiệu quả cao cho khách hàng

Tôn trọng: Là sự trân trọng, quan tâm tới con người, tài sản, môi

trường và chính bản thân mình Công ty luôn nhận thức sâu sắc rằng đằngsau mỗi khách hàng, đối tác, đồng nghiệp là một con người với những giátrị và sự khác biệt Vì vậy, trong bất kỳ hoàn cảnh nào, PMC luôn coi trọngviệc đảm bảo những nhu cầu và quyền lợi cơ bản nhất của mỗi khách hàng

và mỗi cá nhân

Không thỏa hiệp với chất lượng: Chú trọng đến từng chi tiết, hướng

đến sự hoàn hảo trong chất lượng dịch vụ; PMC luôn tìm tòi, học hỏi và nỗ