PHÂN BIỆT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015

Chế định tài sản là một chế định quan trọng của luật dân sự mà trong đó việc phân loại tài sản có một ý nghĩa rất lớn, bởi nó có liên quan tới hàng loạt các vấn đề pháp lý như: thuế, bảo đảm nghĩa vụ dân sự, thừa kế, hiệu lực của hợp đồng, chuyển giao tài sản, công khai các quyền tài sản, thương mại, tư pháp quốc tế

PHÂN BIỆT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015

Phân loại tài sản thành bất động sản và động sản được ghi nhận trong Bộ luật dân sự

(BLDS) 1995, 2005 nay BLDS 2015 tiếp tục kế thừa Việc nghiên cứu phân loại tài sản được nhiều học giả quan tâm như PGS-TS Nguyễn Ngọc Điện tác giả Quyển sách Bình luận khoa học về tài sản trong luật sự Việt Nam xuất bản năm 2001 đưa ra tiêu chí phân loại động sản và bất động sản.Mặc dù tên đề tài phân biệt động sản và bất động sản trong Bộ Luật Dân Sự 2015 nhưng trước đó một số bài báo khoa học của các tác giả như TS Nguyễn Ngọc Điện,

PGS-TS Ngô Huy Cương, PGS-TS Trần Thị Huệ đã từng nghiên cứu đưa ra những nhận định khách quan

về phân loại bất động sản và động sản trong luật sự dân sự trong các bài báo nghiên cứu khoa học của mình Vì thế việc tiếp thu những ý kiến của người trước được nhắc đến ở bài nghiên cứu

đề tài này chính là sự kế thừa chọn lọc phù hợp với quy định mới trong BLDS2015

Theo khoản 5 điều 643 “ Khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ

bản di chúc sau cùng có hiệu lực.”Vậy thế nào được gọi là một tài sản Tài sản là một từ ngữ

quen thuộc đối với bất kì ai, đó là vấn đề trọng tâm của các quan hệ xã hội nói chung và trong quan hệ pháp luật nói riêng Tài sản tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau, phong phú và đa dạng,

do vậy việc phân loại tài sản có vai trò quan trọng trong giải quyết các vấn đề tranh chấp phát sinh Theo quy định của Điều 105.BLDS 2015 Tài sản được hiểu là

Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Vật là bộ phận của thế giới vật chất, tuy nhiên không phải mọi vật chất đều là tài sản trong giao dịch dân sự.Vật là tài sản khi được con người chiếm hữu sử dụng thì được xem là tài sản

Tiền là một loại tài sản đặc biệt, còn được gọi là động sản Tiền dùng để trao đổi hàng hóa hoặc thanh toán , là thước đo để định giá toàn bộ khối tài sản của một chủ thể nào đó trong quan hệ giao dịch dân sự

Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sử dụng giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định

Quyền tài sản là một quyền rộng của cá nhân tổ chức được pháp luật cho phép thực hiện hành vi đối với tài sản của mình và yêu cầu người khác phải thực hiện nghĩa vụ nào đó đem lại

1

lợi ích vật chất Quyền tài sản như quyền sử dụng đất , quyền đòi nợ, quyền chuyển giao tài sản.Quyền tài sản cũng có tính chất của động sản và bất động sản, tùy theo từng trường hợp cụ thể mà quyền tài sản là động sản hay bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người tạo ra Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất1.Động sản là những tài sản có thể dịch chuyển được mà không làm ảnh hưởng đến công dụng của tài sản.Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai tùy theo tính chất và công dụng ở thời điểm hiện tại hoặc tương lai

mà trở thành động sản hay bất động sản

Theo phong tục tập quán của người Việt Nam, việc phân chia di sản sẽ ít khi tiến hành ngay khi người chết để lại di sản.Do đó để đảm bảo quyền thừa kế của các thành viên có quan

hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng đối với người để lại di sản hoặc thừa kế theo di chúc

Do nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan mà người thừa kế buộc phải chứng minh quyền thừa kế của mình theo quy định pháp luật như con nuôi, con ngoài giá thú hoặc di chúc bị hư hỏng, di chúc bị vô hiệu thì điều 623 BLDS2015 quy định như vậy là rất phù hợp Trong đó thời hiệu thừa kế đối với bất động sản là 30 năm, 10 năm đối với động sản kể từ thời điểm mở thừa kế.Trong thời hạn đó những người thừa kế có quyền thỏa thuận chia di sản hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án chia di sản.Hết thời hạn đó di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản Quy định trên vừa tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong giải quyết các tranh chấp về di sản thừa kế

Vì thế việc phân loại tài sản là rất cần thiết tại khoản 5 điều 643 BLDS 2015 để di chúc

có hiệu lực thì một người lập nhiều di chúc định đoạt một tài sản thì bản di chúc sau cùng mới

có hiệu lực Nếu một người lập nhiều di chúc định đoạt nhiều tài sản khác nhau thì các di chúc đều có hiệu lực pháp luật

Cho nên các nhà làm luật đã dự liệu những tình huống sẽ xảy ra nên đã phân loại tài sản

thành nhiều dạng khác nhau, “ một tài sản” được hiểu là một loại tài sản chỉ là động sản hoặc bất động sản không bao gồm cả hai “Nhiều tài sản” là bao gồm nhiều loại tài sản có thể động

sản và bất động sản

Do vậy việc phân loại bất động sản và động sản trong luật dân sự có ý nghĩa rất quan trọng bởi hầu hết các giao dịch dân sự phát sinh mâu thuẫn đều liên quan đến tài sản có thể là động sản hoặc bất động sản để giải quyết các tranh chấp dân sự và khi xác định tài sản là động sản hay bất động sản thì việc áp dụng quy định về tài sản trong luật dân sự cũng không giống nhau nên hậu quả sẽ khác nhau, như việc xác lập quyền sở hữu theo hiệu được quy định tại điều

236 thì người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình

liên tục công khai trong vòng mười năm đối với động sản, đối với bất động sản thì trên ba mươi năm thì trở thành chủ sở hữu của tài sản đó

Để thể hiện sự sở hữu đối với tài sản, người sử dụng tài sản cần được đăng ký quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản tại Điều 106 Đăng ký tài sản đã nêu lên những loại tài sản cần được đăng ký.Cho nên việc đăng ký tài sản là bất động sản hoặc động sản có giá trị lớn, cần thiết

để tránh những tranh chấp phát sinh liên quan đến quyền sở hữu định đoạt tài sản, góp phần bảo

vệ quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu đồng thời tăng tính minh bạch trong các giao dịch dân

sự trong tương lai, người sử dụng có quyền định đoạt những tài sản đã đăng ký hợp pháp.Ngoài

ra khi thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền sẽ ghi nhận những thông tin liên quan đến tài sản Việc đăng ký tài sản không chỉ để phục vụ người chủ

sở hữu tài sản mà còn nghĩa vụ của cơ quan quản lý Nhà Nước

Hầu hết những tài sản được gọi là bất động sản đều phải được đăng ký hoặc bắt buộc đăng ký trước khi thực hiện giao dịch dân sự trên thị trường như yêu cầu cơ quan hành chính làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Tuy nhiên những tài sản

là động sản, không có quy định bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản nhưng những tài sản là động sản có tính chất mục đích sử dụng đặc biệt ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội cần quản lý của nhà nước ví dụ các phương tiện giao thông đường bộ, đường thủy, hàng không, đường sắt, tàu biển, tàu thủy cần phải đăng ký quyền sở hữu

1 Sự chuyển hóa của bất động sản và động sản trong những trường hợp cụ thể

a) Động sản trở thành bất động sản do công dụng

Tùy theo tính chất loại tài sản, đặc điểm vật lý là mà những động sản, trong hoàn cảnh nhất định nó chuyển hóa thành bất động sản trên thực tế, nó lại dính chặt vào một bất động sản như là một yếu tố cần thiết cho việc khai thác công dụng của bất động sản và sẽ tự động đi theo bất động sản đó trong trường hợp này ta gọi đó là những động sản được bất động sản hóa do công dụng hiện tại

Việc bất động sản hoá từ các động sản phải hội đủ hai điều kiện:

Sự chuyển hóa của động sản và bất động sản đều phải thuộc về một chủ sở hữu

Động sản do công dụng phải mang đầy đủ tính chất là một vật phụ của bất động sản đó nghĩa là phải trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng theo tính năng của vật chính, cách hiểu này được BLDS 2015 ghi nhận tại điều 110 Việc chuyển hóa động sản thành bất động sản

do công dụng ảnh hưởng đến việc xác định chế độ pháp lý của một số giao dịch trong thực tế như: chuyển nhượng tài sản có vật chính, vật phụ; quan hệ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Tuy nhiên, việc xác định tài sản nào đó là một động sản do công dụng bị chuyển hóa chỉ

có trong những điều kiện đặc thù mà không làm mất đi tính chất thực sự động sản mà nó có được một cách tự nhiên, trừ trường hợp có thỏa thuận giữa các bên như chuyển nhượng toàn bộ căn nhà thì phải giao toàn bộ vật dụng trong nhà cho chủ sở hữu mới nhưng khi các bên không

3

thỏa thuận hoặc thỏa thuận khác thì có quyền tháo gỡ những vật dụng trong nhà mang đến nơi khác.Như việc Anh A nhận chuyển nhượng xưởng nhà máy từ anh B, việc chuyển nhượng bất động sản là xưởng nhà máy là đồng nghĩa Anh A đã chuyển nhượng những trang thiết bị máy móc của nhà xưởng cho Anh B,vì nếu không chuyển nhượng những trang thiết bị máy móc của nhà máy thì không thể có được công dụng của nhà xưởng.Hoặc Anh C muốn chuyển nhượng một nhà hàng cho Anh D thì đồng nghĩa Anh D sẽ nhận được một bất động sản là quyền sử dụng đất, kiến trúc nhà hàng, đến toàn bộ những động sản gắn liền với bất động sản không thể tách rời để đảm bảo công năng sử dụng của nhà hàng không thay đổi

b)Bất động sản trở thành động sản do đặc điểm công dụng tương lai.

Hoa lợi hay lợi tức đều được gọi là động sản, là một loại của tài sản được sinh ra từ tài sản khác được hình thành từ một bất động sản bởi vì Hoa lợi và Lợi tức chưa thu hoạch vẫn gắn với bất động sản nên không thể tách rời nên vẫn gọi là bất động sản sau khi thu hoạch hoa lợi,lợi tức thì lập tức trở thành một vật khác tách rời khỏi bất động sản, từ thời điểm đó hoa lợi , lợi tức được gọi là động sản.Từ thực tế BLDS 2015 đã có một điều luật quy định việc phân loại tài sản thành hoa lợi,lợi tức tại điều 109, nó có ý nghĩa trong việc xác định nghĩa vụ của người chiếm hữu, người sử dụng tài sản mà không phải là chủ sở hữu của tài sản đó hoặc trong trường hợp phân chia tài sản cụ thể, như để con có thu nhập đảm bảo cuộc sống riêng, cha mẹ cho đất con để trồng trọt mà cha mẹ là chủ sở hữu đất đó và được quyền hưởng hoa lợi trên đất Ở góc độ pháp luật, chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt tài sản nhưng chủ thể khác có quyền hưởng hoa lợi trên tài sản mà mình không phải là chủ sở hữu Như vậy quyền hưởng hoa lợi, lợi tức trong một

số trường hợp cụ thể cũng là quyền hưởng dụng Quyền hưởng dụng là một điều luật mới được ghi nhận trong BLDS2015

2.Lơi ích sự phân biệt động sản và bất động sản trong luật dân sự

Chế định tài sản là một chế định quan trọng của luật dân sự mà trong đó việc phân loại tài sản có một ý nghĩa rất lớn, bởi nó có liên quan tới hàng loạt các vấn đề pháp lý như: thuế, bảo đảm nghĩa vụ dân sự, thừa kế, hiệu lực của hợp đồng, chuyển giao tài sản, công khai các quyền tài sản, thương mại, tư pháp quốc tế 2 Với cách quy định này cho thấy, các nhà làm luật đã ý thức được tầm quan trọng của việc phân loại tài sản thành nhiều dạng là cần thiết, trong đó việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản là điều tất yếu

Bất động sản luôn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ hơn so với các động sản thông thường Điều này xuất phát từ những quan niệm xưa cho rằng bất động sản là những gì gắn liền với trái đất, chúng thường tồn tại rất lâu, thậm chí vĩnh cửu, đồng thời đất đai còn là nguồn của cải thiết yếu của xã hội,con người chính những yếu tố này khiến đất đai trở thành tài sản có giá trị vượt trội so với các tài sản khác3.Trong thời kỳ hội nhập,cách mạng kỹ thuật công nghệ phát triển

mạng Internet bùng nổ xu hướng phân biệt động sản và bất động sản ngày càng được phân định

rõ ràng hơn.Động sản trở nên có ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội, xu hướng phát triển kinh tế trong tương lai những động sản mới được ra đời như đồng tiền ảo sẽ được lưu thông trong các giao dịch dân sự.Thời gian gần đây thị trường xuất hiện loại tiền tệ mới được gọi là đồng tiền bitcoin , hiện tại đồng tiền ảo này chưa được pháp luật Việt Nam ghi nhận nhưng với

xu hướng phát triển công nghệ thì Bộ Tư Pháp và Ngân hàng nhà nước Việt Nam đang đề ra những quy định pháp lý trong việc quản lý tiền ảo, tài sản ảo và tiền điện tử từ đó hướng đến các giao dịch dân sự sử dụng tiền ảo được công nhận, lưu thông trên thị trường

Trên cơ sở việc tìm hiểu phân loại tài sản thành động sản và bất động sản trong BLDS

2015 giúp người viết nâng cao nhận thức định hướng trong việc áp dụng pháp luật, thực hành pháp luật vào đời sống hằng ngày, giải quyết các vấn đề thực tế xảy ra được khách quan phù hợp với quy định pháp luật,điều chỉnh các quan hệ tài sản trong khuôn khổ pháp luật

5

Danh Mục Tài Liệu Tham Khảo

1.Bình luận khoa học bộ luật dân sự 2015- TS Nguyễn Minh Tuấn chủ biên

2.Bình Luận khoa học về tài sản trong luật dân sự Việt Nam 2001 TS Nguyễn Ngọc Điện 3.Động Sản và bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam – Luật Dương Gia có thể tải về từ https://luatduonggia.vn/dong-san-va-bat-dong-san-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-viet-nam

4.Khái niệm , đặc điểm phân loại bất động sản –PoKKin có thể tải về từ

https://www.thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/khai-niem-dac-diem-phan-loai-bat-dong-san-225/

5.Những bất cập về khái niệm tài sản , phân loại tài sản của Bộ luật dân sự 2005 và định hướng cải cách-Ts Ngô Huy Cương đăng trên tạp chí nghiên cứu lập pháp 16/12/2009

6.Tiêu chí phân biệt động sản và bất động sản- Tổ bộ môn khoa luật dân sự Trường Đại Học Hòa Bình có thể tải về từ http://luatviet.net.vn/tieu-chi-phan-biet-dong-san-va-bat-dong-san/n20170524045758556.html

7.Tổng quan về Luật tài sản- Ngô Huy Cương đăng trên tạp chí khoa học pháp lý tháng 9 năm 2003

8 Nguy cơ trong giao dịch tiền ảo : tìm dây pháp lý để “ trói” bitcoin có thể tải về từ https://laodong.vn/kinh-te/nguy-co-trong-giao-dich-tien-ao-tim-day-phap-ly-de-troi-bitcoin-576774.ldo