pháp luật điều chỉnh quản hệ thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng đất ở việt nam

Về mặt lý luận, xác lập địa vị pháp lý của các chủ thể trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong khuôn khổ của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, vị trí và mối liên

MỤC LỤC

Trang

T r a n g p h ụ b ìa

Lời c a m đ o a n

M ục lục

D a n h m ụ c các k ý h iệu và c h ữ viết tắ t

MỞ ĐẦU - 1

1 T í n h c ấ p t h i ế t c ủ a đ ề t à i 1

2 T in h h ìn h n g h iê n c ứ u đ ề t à i 4

3 M ụ c đ íc h v à n h iệ m v ụ n g h iê n c ứ u 5

4 P h ạ m v i n g h iê n c ứ u 6

5 P h ư ơ n g p h á p lu ậ n v à c á c p h ư ơ n g p h á p n g h iê n c ứ u 7

6 Ý n g h ĩa k h o a h ọ c v à th ự c t iễ n c ủ a đ ề t à i 8

7 K ế t c ấ u c ủ a lu ậ n v ă n 9

C h ư ơ n g 1: NHŨNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUAN HỆ TH U Ê ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT, NHU CẨU ĐIỂU CHỈNH PH Á P LUẬT ĐỐI VỚI QUAN H Ệ TH UÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 10

1.1 Q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t 10

1.1.1 C ơ sở pháp iý hình thành quan hệ thuê đất giữa N h à nước và người sử dụng đ ấ t 10

1.1.2 K h á i n iộ m q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t 13

1.1.3 Đ ặ c đ iể m c ủ a q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t 16

1 2 P h á p l u ậ t đ iề u c h ỉ n h q u a n h ệ t h u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t 2 6 1.2.1 K h á i n i ệ m 2 6 1.2.2 Yêu cầu điểu chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đ ấ t 28

C h ư ơ n g 2: PHÁP LUẬT ĐIỂU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT

GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT - THỰC TRẠNG VÀ THỰC TIÊN ÁP DỤNG Ở VIỆT N A M 38

2 1 C á c q u y đ ịn h v ề t h ẩ m q u y ề n , t r ì n h tự v à th ủ t ụ c c h o th u ê đ ấ t 3 8

2.1.1 Thẩm quyền cho thuê đ ấ t 39

2 1 2 T r in h tự , th ủ tụ c c h o th u ê đ ấ t 3 9

2.1.3 Những hạn c h ế của quy đinh hiện hành về trình tự, thủ tục và thẩm

quyền cho thuê đ ấ t 42

2 2 H ì n h th ứ c p h á p l ý c ủ a q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử

d ụ n g đ ấ t 4 7

2 3 Q u y đ ịn h v ề t h ờ i h ạ n th u ê đ ấ t 4 9

2 4 Q u y đ ịn h v ề t iề n t h u ê đ ấ t 5 2 2.4 1 T iề n th u ê đ ấ t 5 2

2 4 2 V ẻ x á c đ ịn h tiề n th u ê đ ấ t v à n ộ p tiề n thu ê đ ấ t 5 5

2 4 3 v ể m iể n , g iả m tiề n th u ê đ ấ t 6 0

C h ư ơ n g 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỂU CHỈNH

QUAN HỆ TH U Ê ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI

3.3.2 Về các vấn đề liên quan đến tiền thuê đ ấ t 94

3 3 3 V ề vấ n đề G P M B k h i c h o th u ê đ ấ t 97

3.3.4 Về vấn đề giá trị QSDĐ thuê khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà n ư ớ c 98

3.3.5 Về các vấn đề Liên quan đến quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê hoặc th ế chấp QSDĐ th u ê 100

3.3.6 Về các vấn đề liên quan đến quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ thuê 102

3.3.7 Về giải pháp cho việc hạn chế đến mức thấp nhất nạn đầu cơ đất đai trong các tổ chức thuê đ ấ t 104

3.3.8 Về việc giải quyết khó khăn khi áp dụng biện pháp thu hồi đất đế' xử lý các hành vi VPPL đất đai của người sử dụng đất 105

KỂTLUẬN -107

TÀI LIỆU THAM KHẢO - - 109

PHỤ LỤC -113

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

8 STNMT : Sở Tài nguyên và Môi trường

9 UBND : ủ y ban nhân dân

10 VPPL : Vi phạm pháp luật

MỞ ĐẨU

1 TÍNH CẤP TH IẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển của đất nước ta Đại hội đã đặt nền móng cho công cuộc đổi mới

Sau hơn 20 năm đổi mới được đánh dấu bằng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng, đất nước ta đã thu được những thắng lợi quan trọng trên nhiều lĩnh vực Sự nghiệp công nghiệp hóa, hiên đại hóa đất nước đã được đông đảo quần chúng nhân dân ủng hộ và thu được nhiều thành quả đáng khích lệ

“H ai mươi năm qua, với sự nổ lực phấn đấu của toàn Đảng, toàn dân, toàn quân, công cuộc đổi mới ở nước ta đ ã đạt những thành ticii to lớn và có ý nghĩa lịch sử Đ ất nước đ ã ra khỏi khủng hoảng kinh t ế - x ã hội, có sự thay đổi cơ bản

và toàn diện Kinh t ế tăng trưởng khá nhanh, sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá, phát triển kinh t ế thị trường định hướng XHCN được đẩy mạnh Sức mạnh tổng hợp của quốc gia đ ã tãng lên rất nhiều, tạo ra th ế và lực mới cho đất nước tiếp tục đi lên với triển vọng tốt đ ẹ p ”. [10, tr 67]

Xây dựng kinh tế là mục tiêu trọng tâm trong công cuộc đổi mới toàn diện đất nước Đảng đã quyết tâm lãnh đạo đưa đất nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nhằm phát huy tối đa mọi tiềm năng của đất nước Góp phần tạo nên thành công trên phải kể đến việc ban hành và thực hiện chính sách mới mang tính đột phá trong lĩnh vực đất đai Chính sách, pháp luật về đất đai đã trở thành một trong những động lực quan trọng để đưa đất nước ta từ thiếu gạo ăn đã trở thành một trong những nước đứng đầu thế giới về xuất khẩu nông sản và thủy sản Đường lối, chủ trương đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước đã đi vào cuộc sống, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội Đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn Đất xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và xây dựng đô thị tăng tương đối nhanh, bộ mặt đô thị thay đổi một bước theo hướng văn minh, hiện đại Công tác quản lý nhà nước về đất đai

có những tiến bộ bước đầu rõ rột Người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai QSDĐ đã bước đầu trở thành một nguồn vốn của Nhà nước và nhân dân để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh ổn định kinh tế - xã hội Những kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay là rất tích cực, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội.

Mặc dù, các chính sách và pháp luật đất đai đã tạo ra nhiều bước tiến bộ mới trong việc quản lý đất đai, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế nhưng do nhiều nguyên nhân khác nhau mà qua thực tiên thực hiện cũng đã bộc lộ không ít những hạn chế Có thể chỉ ra đây một số hạn chế lớn như hiệu quả sử dụng đất và tình trạng tuỳ tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, yếu kém trong quản lý của Nhà nước về đất đai, để kéo dài tình trạng vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai; những tác động tiêu cực của thị trường BĐS do chưa có cơ chế, chính sách phù hợp và sự buông lỏng quản lý để tình trạng chuyển nhượng ngầm và sốt nhà đất gây nhiều khó khăn cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội; đặc biệt là chưa phát huy tốt nguồn nội lực to lớn và quý giá về đất đai vào việc phát triển kinh tế - xã hội Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém ià đo đất đai có nguồn gốc phức tạp; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ lịch sử; quản

lý đất đai chuyển từ hành chính, bao cấp sang cơ chế thị trường kết hợp với biện pháp hành chính, đặt ra nhiều vấn đề mới; văn bản pháp luật về đất đai ban hành nhiều nhưng thiếu đổng bộ Chưa nhận thức đúng mức đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất nước

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần khắc phục những yếu kém nêu trên, đồng thời thể hiộn quyết tâm của Đảng và Nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Luật Đất đai năm 2003 đã khẳng định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy

định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định thu hồi đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất và định giá đất.

Điều đó cho thấy cho thuê đất và giao đất là hai phương thức quan trọng được Nhà nước sử dụng để trao QSDĐ cho người sử dụng đất Công tác cho thuê đất trong thời gian qua đã phần nào đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Song, trên thực tế cho thấy pháp luật điều chỉnh quan

hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhiều bất cập tồn tại Từ năm 1993 đến nay, Nhà nước đã ban hành hàng trăm văn bản quy phạm pháp luật

về quản lý và sử dụng đất đai Nhiẻu văn bản giữa các bộ, ngành trung tương và địa phương chổng chéo nhau, mức độ phức tạp cao gây ra bất tiện cho người sử dụng đất và lúng túng trong xử lý, công tác thuê đất còn nặng nề về thủ tục hành chính, chưa thực sự tạo ra sự công bằng giữa những đối tượng được thuê đất từ Nhà nước Tình trạng cho thuê đất không đúng thẩm quyển, sử dụng đất thuê sai mục đích còn diễn ra khá phổ biến Nhiều dự án lớn do các doanh nghiệp nhà nước làm chủ đầu tư khi được Nhà nước cho thuê đất nhưng không triển khai theo dự án hoặc giữ đất lại chờ tăng giá, gây cơn “sốt đất” làm ảnh hưởng đến phát triển kinh tế và ổn định xã hội, trong khi đó các doanh nghiệp dân doanh thì thiếu đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phải đi thuê lại đất từ các doanh nghiệp nhà nước Chính sách pháp luật về tiền thuê đất, thuế đất, quyền và nghĩa

vụ của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất còn nhiều bất cập trên thực tế Nguyên nhân chính của tình trạng này một phần là do buông lỏng quản lý nhà nước về đất đai, một phần quan trọng và chủ yếu hom là bắt nguồn từ việc pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhiều điểm bất cập, sơ hở, thiếu nhất quán và thiếu hệ thống

Về mặt lý luận, xác lập địa vị pháp lý của các chủ thể trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong khuôn khổ của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, vị trí và mối liên hệ giữa quan hê thuê đất và các quan hệ khác trong lĩnh vực đất đai như giao đất, chuyển QSDĐ hiện vẫn đang đặt ra nhiều vấn

đề lý luận phức tạp Bên cạnh đó, nhiều chính sách mới về đất đai được thể hiện trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX

về “tiếp tục đổi mới chỉnh sách, pháp luật về đất dai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện dại hóa đất nước ” cũng xác lập nhiều điểm mới về lý luận

đối với các quan hệ đất đai, đòi hỏi phải được khẳng định rõ hơn trong quá trình thể chế hóa chính sách thành pháp luật

Từ bối cảnh nêu trên, viêc nghiên cứu vấn đề lý luận và thực tiễn quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm góp phần thực thi hiệu quả Luật Đất đai năm 2003

Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài "P h á p luật điều ch ỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam" làm đề tài

luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học của mình

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN c ứ u ĐỀ TÀI

Pháp luật về đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong hệ thống pháp luật của Việt Nam thể chế hóa chính sách, đường lối của Đảng và Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, phát huy tiềm lực đất đai để trở thành nguồn vốn lớn cho người sử dụng đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh

Về mặt nghiên cứu khoa học, thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chung và khoa học pháp lý nói riêng ở nước ta hướng sự quan tâm, nghiên cứu đến các vấn đề quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và tổ chức sử dụng đất trong các giao dịch về đất đai tạo mặt bằng sản xuất và kinh doanh Ở phạm vi và mức

độ khác nhau đã có một số công trình và bài viết nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Viột Nam, chẳng hạn như Luận văn thạc sĩ luật học mã số chuyên ngành 50515 của Thạc sĩ Huỳnh

Minh Phương về "Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ chức trong nước" (năm 2003); Luận án tiến sĩ luật học của Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến về "Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân

sự, thương mại về đất đai" (năm 2003); Đề tài cấp bộ "Những vấn đến lý luận cơ bản về BLDS ở Việt Nam" - Trung tâm Khoa học xã hội và Nhân văn quốc gia - Viện nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật (năm 1997); Cơ sở khoa học cho việc

hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài khoa học cấp

Nhà nước của Viện Nghiên cứu địa chính - Tổng cục Địa chính (năm 2000) w

Nhìn chung, các bài viết, các công trình nghiên cứu khoa học nêu trên đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễn cho việc quản lý đất đai Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng do nhu cầu tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với đất đai trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, nên hầu hết các công trình nghiên cứu trong thời gian qua tiếp cận vấn đề trên quan điểm quản lý nhà nước, tức là mối quan hệ theo chiều dọc - mối quan hệ chịu tác động chủ yếu của quy phạm hành chính Hơn nữa, các công trình đã nêu chỉ đẻ cập đến từng khía cạnh pháp lý cụ thể của quản lý đất đai, những vấn đề chung về quản lý

và sử dụng đất đai, thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chính sách về giá đất v.v

Như vậy, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời cho đến nay chưa có công trình nghiên cứu nào tiếp cận pháp luật về thuê đất, quyền và nghĩa vụ của

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, tiền thuê đất và mối tương quan giữa hình thức thuê đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Vì vậy, việc nghiên cứu sự điều chỉnh pháp luật về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất một cách toàn diện, có hệ thống đang là nhu cầu cấp thiết

trong nghiên cứu luật học hiện nay Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam mang ý nghĩa thiết

thực, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị để xây dựng và hoàn thiên pháp luật

vẻ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta

3 MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM v ụ NGHIÊN c ứ u

Mục đích nghiên cứu của Luận văn là căn cứ vào quan điểm của Đảng và chính sách của Nhà nước về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, từ thực tiễn xây dựng và thực hiện pháp luật đất đai trong thời gian qua, làm sáng tỏ quan hệ thuê đất giữa bên cho thuê đất (Nhà nước) và bên thuê đất (người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có nhu cầu thuê đất, vai trò của

pháp luật đối với việc đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và người sử dụng đất thuê Trên cơ sở đó tìm ra những định hướng, giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN hiện nay.

Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của Luận văn này là:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về sở hữu đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN để làm cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý ỉuận về quan hộ thuê đất giữa Nhà nước vằ người sử dụng đất thuê ở Việt Nam

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất thuê và pháp luật điều chỉnh quan hệ đó Cụ thể làm sáng tỏ vấn đề đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyền

và nghĩa vụ của Nhà nước trong quan hệ thuê đất vừa với tư cách là cơ quan quyền lực nhà nước, vừa với tư cách là một bên trong giao dịch thuê tài sản thông thường; quyền và nghĩa vụ của bên đi thuê đất của Nhà nước; khái niệm người sử dụng đất thuê của Nhà nước; khái niệm quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người

sử dụng đất

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất của Nhà nước, những thành tựu đã đạt được cũng như một số vấn đề còn tồn tại trong pháp luật

về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nay

- Đề ra những giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất và thực thi hiệu quả Luật Đất đai trong đời sống xã hội

khác nhau, bởi vì mỗi nền kinh tế xác lập cho mình một cơ chế quản lý đất đai riêng biệt Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là một dạng quan hộ pháp luật đất đai, quan hệ phát sinh một cách trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của quan hệ thuê đất được quy định bởi pháp luật Việt Nam, Luận văn này chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng thuê đất trực tiếp của Nhà nước, một quan hệ thuộc nhóm quan hệ sở hữu, bao gồm Nhà nước - bên cho thuê đất đại diện sở hữu đất đai với người sử dụng đất - bên thuê đất là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Quan hệ thuê đất mà chúng tôi phân tích ở đây khác với quan hệ thuê đất giữa những người sử dụng đất trong việc thuê và cho thuê đất lẫn nhau trên cơ sở sự thỏa thuận hợp đồng thuê QSDĐ mà mình được Nhà nước giao hay cho thuê phù hợp với các quy định của pháp luật Luận văn sẽ đi sâu phân tích cả về lý luận và thực tiễn các vấn đề liên quan đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất như: trình tự, thủ tục thuê đất; quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đất (Nhà nước) và bên thuê đất (người sử đụng đất); tiền thuê đất và cách thức xác định tiền thuê đất; thời hạn thuê đất và các vấn đề có liên quan.

Trong khuôn khổ có hạn, Luận văn này không đi vào nghiên cứu quan hộ thuê QSDĐ - nhóm quan hệ liên quan đến quyền cho thuê QSDĐ của người sử dụng đất phát sinh từ quan hộ thuê đất, giao đất của Nhà nước

5 PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN c ứ u

Luận văn được trình bày trên cơ sở vận dụng các quan điểm, chủ trương,

đường lối của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp phát triển của đất nước, sự nghiộp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,

vì một xã hội công bằng, dân chủ, văn minh Luận văn vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, của lý luận về nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN Trong đó, Luận văn đặc biệt vận dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: nghiên cứu lý thuyết: sưu tầm và đọc tài liệu tham khảo và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; khảo sát một số dự án đầu tư có thuê đất của Nhà nước nhằm tìm hiểu trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi được thuê đất; phân tích, đánh giá hiện trạng thuê đất thông qua các số liệu thu được về thuê đất tại một số địa phương; phương pháp tổng hợp, hệ thống, phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu vv để giải quyết các vấn đề đặt ra.

6 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIÊN CỦA ĐÊ TÀI

Trên cơ sở thừa nhận và kế thừa thành tựu của các công trình nghiên cứu trước đây về vấn đề luận văn đưa ra, luận văn này tiếp tục bổ sung và phát triển một cách hệ thống các vấn đề liên quan đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Luận văn có những điểm mới sau đây:

- Luận văn phân tích và đánh giá về chế đô sở hữu đất đai và Nhà nước là người đại diộn chủ sở hữu, để từ đó xác định những nét đặc trưng nhất trong quan

hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

- Luận văn tiế p cận quan hệ thuê đất dưới góc độ coi QSDĐ đai là một hàng hóa, đối tượng đặc biệt trong các giao dịch dân sự, kinh tế và thương mại về đất đai Đây là cách tiếp cận tương đối mới mẻ khi xem xét các vấn đề sở hữu và

sử dụng đất đai ở Viột Nam hiện nay Luận văn tập trung nghiên cứu và làm rõ

các khía cạnh pháp lý liên quan đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tư cách

là bên cho thuê đất và người sử dụng đất với với tư cách là bên thuê đất Luận văn ỉàm rõ những điểm khác biệt giữa quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất với các quan hệ thuê, thuê lại đất, quan hệ thuê các tài sản thông thường khác giữa các chủ thể không phải là Nhà nước

- Luận văn góp phần vào nhận thức rõ thực trạng của pháp luật điều chỉnh mối quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất và các khía cạnh pháp

lý có liên quan đến thuê đất như tiền thuê đất và mối tương quan giữa thuê đất và giao đất, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, thuế đất vv.„.

- Luận văn góp phần vào việc phân tích, đánh giá một cách có hệ thống và toàn diện thực trạng quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đặc biệt là các hạn chế, bất cập của bộ phận này, đồng thời chỉ ra nguyên nhân và hậu quả của tình trạng nói trên

- Luận văn đề xuất những giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật

về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ờ nước ta trong nền kinh tế thị

trường định hướng XHCN

- Những kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung vào hệ thống

lý luận về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất nói riêng

- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liêu tham khảo phục vụ công tác nghiên cứu lý luận và thực tiễn nói chung, cũng như ià tài liệu tham khảo cho những đối tượng có quan tâm đến những khía cạnh pháp lý có liên quan đến thuê đất của Nhà nước

7 KẾT CÂU CỦA LUẬN VĂN

Luận văn được kết cấu phù hợp với phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu đã đặt ra Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liộu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương, cụ thể như sau:

Mở đầu

- Chương 1 : Những vấn đề lý luận chung về quan hộ thuê đất giữa Nhà

nước và người sử dụng đất, nhu cầu điều chỉnh pháp luật đốivới quan hộ thuê đất giữa N hà nước và người sử dụng đất

- Chương 2: Pháp luật điều chỉnh quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người

sử dụng đất - Thực trạng và thực tiễn áp dụng ở Việt Nam

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất

giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nayKết luận

C h ư ơ n g 1:

NHŨNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN CHUNG VỂ QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, NHU CẨU ĐIỂU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT

1.1 QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT1.1.1 C ơ sở p h áp lý hình th à n h q u a n hệ th u ê đ ấ t giữa N h à nước và người sử d ụ n g đ ấ t

Đất đai là lãnh thổ, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Thực tiễn đã khẳng định hoạt động của con người đều bắt nguồn từ đất đai Thông qua đất đai, con người sản xuất ra lương thực, thực phẩm nhằm nuôi sống con người Đất đai còn

là nơi trú ngụ và nuôi dưỡng con người Nhà sử học Phan Huy Chú (1782 - 1840)

đã cho rằng: “Của báu của một nước không gì quý bằng đất đai, nhân dân và của cải đều do đấy mà sinh ra” [17, tr 23] Trong bộ sách Tư bản luận, C.Mác đã dẫn

ra câu nói của w.Petty (1622 - 1687) để khái quát hóa vai trò kinh tế của đất đai:

“Lao động là cha, đất là mẹ sinh ra mọi của cải vật chất của xã hội” [22, tr 18]

Dưới góc độ chính trị - xã hội, đất đai là một trong yếu tố cơ bản xác nhận sự tồn tại của một quốc gia, dân tộc Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia và gắn liền với chủ quyền quốc gia Chính bởi vai trò quan trọng của đất đai đối với sự tồn vong của dân tộc, quốc gia nên hầu hết các cuộc cách mạng trong lịch sử đều có liên quan đến đất đai Từ những cuộc cách mạng tư sản điển hình trong hơn ba thế kỷ qua có thể thấy rất rõ một điều là tuy mức độ và hoàn cảnh cách mạng có khác nhau nhưng bao giờ vấn đề đất đai cũng

nằm ở vị trí quan trọng của các cuộc cách mạng đố Sự thay đổi chế độ chiếm

hữu và sử dụng ruộng đất luôn mang tính cách mạng dân chủ, phong kiến; thúc đẩy sự phát triển chủ nghĩa tư bản trong nông nghiệp và trong nền kinh tế nói chung Do đó, chế độ sở hữu đất đai luôn là tâm điểm của pháp luật của bất kỳ quốc gia nào trên thế giới

Hiện nay, đa số các nhà nước tư bản chủ nghĩa đều chấp nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhất là đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, và phần lớn đất đai trong hoạt động thương mại, dịch vụ và nhà ở v ề mặt pháp lý, quyền sở hữu về đất đai không chỉ đối với bề mặt trái đất mà cả chiều sâu và không gian phía trên mặt đất Khi mới hình thành thì người sở hữu đất và người sử dụng đất

là đồng nhất trong một chủ thể - chủ thể trực tiếp sử dụng (canh tác) trực tiếp đất đai của chính mình, nhưng trong quá trình phát triển sản xuất tư bản chủ nghĩa,

xu thế tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng ngày càng rõ ràng Một số chủ đất không trực tiếp sử dụng đất của mình mà cho người khác thuê để kinh doanh sản xuất [11, tr 11]

Ở Việt Nam, đất đai bao giờ và trước hết cũng được coi là tài sản của Nhà nước Bởi vì, đất đai ở nước ta không chỉ đơn thuần là tặng vật của thiên nhiên ban tặng mà còn là thành quả đấu tranh lâu dài, gian khổ chống lại giặc ngoại xâm, đồng thời còn là công sức của bao thế hệ cha anh khai phá, cải tạo đất đai

Chế độ sở hữu đối với đất đai ở nước ta trải qua các thời kỳ cũng có sự thể hiện

khác nhau Dưới thời phong kiến và thậm chí thời gian trước khi Hiến pháp năm

1980 ra đời, quyền sở hữu tư nhân về đất đai được công nhận và tồn tại Đất đai thuộc sở hữu của người dân, người có đất hợp pháp được coi là người sở hữu Do vậy, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được xem như một dạng chuyển nhượng hàng hóa thông thường Chủ sở hữu có toàn quyền quyết định, ngoại trừ một số quyền hạn chế bởi quy định của pháp luật

Tuy nhiên, với việc Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý đã chấm dứt chế độ tư hữu đối với đất đai Hiến pháp năm 1992 khẳng định đất đai, rừng núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi của vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư và các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở

hữu toàn dân [2, tr 20] Gần đây, Luật Đất đai ban hành năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu [3, tr 9].

Như vậy, ở Việt Nam chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai

là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Chế

độ sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay có nét khác biệt so với đa số các nước

khác trên thế giới Trong khi ở nhiều nước trên thế giới tồn tại các hình thức sở

hữu khác nhau về đất đai, thì ở nước ta chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất: sở hữu toàn dân [27, tr 56]

Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chỉ

là người sử dụng, không có quyền sở hữu đối với đất đai Nhà nước là người đại diện cho chủ sở hữu đất đai, nhưng lại không trực tiếp thực hiện việc chiếm hữu

và sử dụng đất Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền:

- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua viộc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất;

- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; điều tiết phần giá trị tăng thêm

từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại;

- Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua phương thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [3, ư 4]

Như vậy, xét về khía cạnh pháp lý, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu,

sử dụng đất mà thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, Nhà nước phân phối đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của từng giai đoạn phát triển đất nước Nói cách khác, giao đất và cho thuê đất là hai hình thức cơ bản được Nhà nước sử dụng để trao QSDĐ đến tay người sử dụng đất

Phương thức cho thuê đất được ra đời khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường và được nghi nhận trong các văn bản pháp luật Phương thức này phần nào đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay.

1.1.2 Khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụngđất

Thuê là việc dùng người hay vật nào đó trong một thời gian nhất định với điều kiện thoả thuận trả một khoản tiền trong thời gian sử dụng [15] Từ định nghĩa này, dễ dàng có thể nhận thấy quan hệ thuê nói chung là quan hệ về lợi ích

Pháp luật của Cộng hòa Liên bang Nga quan niệm cho thuê đất nghĩa là tư cách của người sử đụng đất sẽ được chuyển giao cùng với diộn tích đất thuê từ bên cho thuê sang người thuê trong thời hạn thuê đất: "Việc cho thuê đất được xuất hiện từ những thỏa thuận, hợp đồng giữa người thuê đất và người cho thuê đất Trong hợp đồng ký giữa hai bên, người thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất cho người thuê đất trong thời hạn sử dụng của mình và có tất cả quyền lợi và nghĩa vụ được quy định trong pháp luật dành cho người thuê và người cho thuê" [23, tr 10-11]

ở các nước có thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai thì nó bao gồm cả quan hộ cho thuê đất thuộc sở hữu tư nhân Chúng được thiết lập trên cơ sở bình

đẳng về địa vị pháp lý của các chủ thể, và sự đền bù tương đương.

Trong tác phẩm "Introduction to Land Law ” (Nhà xuất bản Butterworths,

in lần thứ 5), khi giới thiệu về Luật Đất đai của Anh, tác giả J G Riddall cho rằng: quan hệ thuê đất ỉà một hợp đổng và cũng là một lợi ích đối với đất đai Nó như một đồng tiền xu, có hai mặt, nếu ta chủ ý xem xét mặt nào thì ta sẽ nhìn thấy mặt đó [42, tr, 252]

Quay trở lại quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam, quan hệ này là một dạng quan hệ pháp luật đất đai, quan hệ phát sinh một cách trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh

Dưới góc độ lý luận, quan hệ pháp luật đất đai được chia thành hai nhóm

để nghiên cứu: (i) Nhóm quan hộ sở hữu và quản lý đất đai, bao gồm: quan hệ giữa Nhà nước - chủ thể của quyền sở hữu đất đai - với tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài sử dụng đất tại Viột Nam (các chủ thể sử đụng đất); quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước với nhau trong quá trình quản lý, phân phối và phân phối lại đất đai cho các chủ thể sử dụng đất và quan hệ giữa các cơ quan này với các chủ thể

sử dụng đất; và (ii) Nhóm quan hệ sử dụng đất, bao gồm: những quan hệ phát sinh giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau hoặc giữa các chủ thể sử dụng đất với các chủ thể khác trong việc chiếm hữu, sử dụng vốn đất mà Nhà nước đã chuyển giao cho họ

Quan hộ thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất thuộc nhóm quan

hệ sở hữu và quản lý đất đai Nó được cấu thành bởi các yếu tố sau:

- Chủ thể: Bên cho thuê đất và Bên thuê đất

Bên cho thuê đất: Chủ thể của quan hệ thuê đất này gồm một bên là Nhà

nước và một bên là người sử dụng đất Trong quan hệ này Nhà nước vừa với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Bên cho thuê đất, đồng thời vừa với tư cách là cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai nói chung Quyền và nghĩa vụ

của Nhà nước trong quan hệ thuê đất được thực hiện thông qua chức năng, nhiệm

vụ của các cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương

Bên thuê đất: Chủ thể thứ hai trong quan hệ thuê đất là người sử dụng đất

thuê nhằm phục vụ các mục đích khác nhau Người sử dụng đất là tổ chức (tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội), hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng” [18, tr 253] Người sử dụng đất thuê được xác định theo pháp luật đất đai hiên hành, bao gồm: Các tổ chức kinh tế gồm doanh nghiệp nhà nước; doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, của tổ chức chính trị - xã hội; doanh nghiệp quốc phòng, an ninh; công ty cổ phần; công ty trách nhiệm hữu hạn; doanh nghiệp tư nhân; các tổ chức kinh tế tập thể sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh;

Hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam

- Khách thể:

Theo quan điểm của tác giả Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật

Hà Nội (2001) thì khách thể của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là những vùng đất, khoảnh đất cụ thể mà Nhà nước cho người sử dụng đất thuê để sử dụng vào mục đích nhất định

Theo Luật Đất đai năm 2003, toàn bộ diện tích đất đai trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam được phân thành hai loại: Nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp Trong mỗi nhóm đất nêu trên lại được chia ra thành loại đất có mục đích sử dụng cụ thể như đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị w Nhà nước trao QSDĐ đến người sử dụng đất thông qua phương thức giao đất và cho thuê đất tùy theo từng chủ thể và mục đích sử dụng đất Do vậy, không phải bất kỳ loại đất nào cũng trở thành khách thể của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

- Nội dung quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất:

Nội dung của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ià những quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào quan hệ này, cụ thể là

quyền và nghĩa vụ của Nhà nước - Bên cho thuê đất và quyền, nghĩa vụ của

người sử dụng đất thuê Tuy nhiên, trong mối quan hệ này Bên cho thuê đất đồng

thời ỉà chủ thể quản lý đất đai, còn Bên thuê đất là đối tượng bị quản lý do đó dẫn

đến hệ lụy là có sự không ngang bằng cả về địa vị pháp lý lẫn vé tiềm lực kinh tế

giữa các chủ thể Trong quan hệ này, ý chí của Nhà nước sẽ quyết định mà không

phụ thuộc vào bất kỳ chủ thể nào Điều này khác biệt cơ bản so với việc xác lập

quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ vẻ cho thuê QSDĐ giữa các chủ

thể sử dụng đất với nhau Trong mối quan hệ đó cả bên thuê và bên cho thuê có

mối quan hệ ngang bằng

1.1.3 Đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng

đất

quan hệ thuê đất mà người sử dụng đất cho thuê QSDĐ

- Quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là quan hệ thể

hiện quyền năng đại diện chủ sở hữu Nhà nước đối với đất đai nhằm phân phối

hợp lý quỹ đất cho các mục đích sử dụng khác nhau Việc Nhà nước cho người sử

dụng thuê đất được thể hiện bằng một quyết định hành chính, đó là quyết định

cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyển Việc cho thuê đất bằng một

quyết định hành chính đã xác lập một mối quan hệ thuê đất theo chiều dọc giữa

Nhà nước và người sử dụng đất

- Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất được pháp luật cho phép

cho người khác thuê hoặc thuê lại QSDĐ Việc cho thuê hoặc cho thuê lại này

được thực hiên trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thông qua hình

thức hợp đổng (Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ) Như vậy, mối quan hệ

thuê đất, thuê lại đất ở đây được xác lập theo chiéu ngang giữa bên cho thuê và

bên đi thuê QSDĐ

- Viộc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ chỉ được thực hiện sau khi người sử

dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất và tuân thủ một số điều kiện

do pháp luật quy định như thời hạn cho thuê, cho thuê lại QSDĐ chỉ được thực

hiện trong thời hạn giao đất hoặc thuê đất, người thuê lại đất chỉ được sử dụng

đất theo đúng mục đích sử dụng đất ban đầu, người sử dụng đất thuê không được

sử dụng sai mục đích do Nhà nước quy định tại quyết định giao đất, cho thuê đất

hệ tài sản mang tính đặc thù

Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất mang tính đặc thù

được quy định bởi chính đối tượng trong quan hệ thuê này là đất đai Xét về khía

cạnh kinh tế thì quan hệ thuê đấc cũng giống như bất kỳ quan hệ thuê tài sản nào

khác ở chỗ là đều vì mục đích kinh tế Tuy nhiên, quan hộ thuê đất còn mang

tính hành chính - mệnh lệnh, bởi lẽ đất đai là tài sản đặc biệt cho nên là đối

tượng cần phải quản lý chặt chẽ bằng các công cụ hành chính nhà nước

Xét dưới góc độ kinh tế, thì cho thuê đất là một hình thức thực hiện lợi ích

kinh tế của Nhà nước với ý nghĩa là việc chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền tài

sản của mình, v ề bản chất, quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước với người sử

dụng đất là quan hệ cho thuê tài sản, một loại quan hệ nghĩa vụ có tính chất song

vụ được thiết lập trên cơ sở hợp đổng Nó cũng mang những đặc điểm chung của

một quan hệ cho thuê tài sản Quyền trực tiếp chiếm hữu đất đai, khai thác công

dụng và hưởng lợi từ đất đó được chuyển cho người sử dụng đất (người thuê)

trong một thời gian nhất định (thời hạn thuê đất) để đổi lấy một khoản tiền (tiền

thuê đất) Hết thời hạn thuê, người thuê đất phải trả lại cho Nhà nước chính thửa

đất đó Để người thuê có thể thực hiện được việc chiếm hữu và hưởng dụng đất

thuê thì Nhà nước, cũng giống như những người cho thuê tài sản khác, phải đảm

bảo cho họ quyền độc quyền chiếm hữu và tận hưởng tài sản thuê

Giống như các quan hệ cho thuê tài sản khác, về bản chất, quan hệ cho

thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất cũng chứa đựng một nội dung kinh

tế, nghĩa là quyền sử dụng và chiếm hữu đất đai được cho thuê để lấy một khoản

tiền Nói cách khác, tiền thuê đất ở đây chính là phần lợi nhuận siêu ngạch mà

người sử dụng đất thuê phải trả cho Nhà nước do kinh doanh trên đất thuộc sở

hữu Nhà nước

ĐA! HOC QUỐC GIA HÀ NỘi TRUNG TẦM í HÔNG TIN THƯ VIỀN

Xét dưới góc độ quản lý hành chính, thì cho thuê đất là một nội dung của

quản lý nhà nước đối với đất đai, là quan hệ có tính mệnh lệnh - quyền uy

“Quyền uy lấy phục tùng làm tiền đề, còn quản lý lấy quyền uy làm phương tiện

tổn tại” [29, tr 10] Quyền uy ở đây bắt nguồn từ quyền lực nhà nước Vì vậy,

quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất còn mang yếu tố

quyền lực nhà nước

Trong mối quan hệ này, Nhà nước sử dụng quyền lực của mình như một

công cụ để thực hiộn quyền sở hữu đối với đất đai Chính vì vậy mà quan hệ thuê

đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất mặc dù chứa đựng nội dung kinh tế

nhưng lại được thiết lập thông qua những thủ tục hành chính nhất định

Điều này khiến cho nó không giống những quan hệ cho thuê tài sản khác

Trong quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất có sự kết hợp

của cả hai yếu tố: yếu tố dân sự và yếu tố hành chính, yếu tố hợp đồng và yếu tố

quyền lực nhà nước Có thể nói, quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước với người sử

dụng đất, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, là mối quan hộ "kép"

Như vậy, “Việc sáng tạo ra khái niệm QSDĐ cả người Việt Nam và người Trung

Quốc đã tạo ra một khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, song QSDĐ thuộc sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức gọi là

quyền tư hữu” [21, tr 64]

Ở đó có sự pha trộn của hai mối quan hệ: quan hộ giữa Nhà nước - bên

cho thuê tài sản, một loại tài sản đặc biệt, đất đai - với người sử dụng đất - bên

thuê tài sản; quan hệ giữa Nhà nước - chủ thể quản lý đất đai - với người sử dụng

đất - đối tượng bị quản lý

1.1.3.3 Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất do pháp luật tạo lập nên

Khác với nhiều quan hệ pháp luật khác, chẳng hạn quan hê chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất, quan hệ thuê đất

giữa Nhà nước và người sử dụng đất không phải là quan hộ xã hội vốn tồn tại

khách quan được các quy phạm pháp luật điều chỉnh mà là sản phẩm do pháp

luật tạo lập nên Sự ra đời của nó là hệ quả của sự thay đổi cơ chế quản lý kinh tế

ở Việt Nam, của sự tiếp thu kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới và nhằm đáp ứng những đòi hỏi khách quan của việc duy trì và củng cố chế

độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Khái niệm sở hữu toàn dân đối với đất đai không còn chung chung, trừu tượng như trước đây mà đã chỉ ra một cách cụ thể hơn thông qua quy định tại Điều 5, khoản 1, Luật Đất đai năm 2003 [32, tr 8]

Sự thay đổi cơ chế quản lý kinh tế của Nhà nước là đòi hỏi của tất yếu khách quan trong quá trình phát triển Thực tế cho thấy, trước khi tiến hành cải cách kinh tế do Đảng ta khởi xướng vào năm 1986, cơ chế thị trường chưa được thừa nhận và áp dụng tại Việt Nam Cơ chế thị trường được xem là phạm trù riêng vốn có của chế độ tư hữu trong chủ nghĩa tư bản Có thể cho rằng đây là quan niệm còn phiến diện và thiếu chính xác Trên thực tế cơ chế thị trường vẫn tồn tại ngay trong lòng chủ nghĩa xã hội Điều này được minh chứng bởi ngay ở trong CNXH quan hệ hàng hoá - tiền tệ vẫn tồn tại do nhu cầu xã hội hoá các quan hệ kinh tế Chính vì nhận thức sai lầm đó về CNXH mà trong một thời gian dài (từ 1975 đến 1986), Nhà nước chỉ áp dụng duy nhất cơ chế quản lý kế hoạch hoá tập trung quan liêu bao cấp vào quản lý kinh tế Hệ quả tất yếu là chính sách quản lý đất đai cũng mang nặng dấu ấn của cơ chế này [13, tr 145]

Theo Luật Đất đai năm 1987, chỉ có duy nhất một hình thức chuyển giao đất và QSDĐ từ Nhà nước sang cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đó là hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất Khi đó, về mặt pháp lý, đất đai không được coi là hàng hoá, quan hệ đất đai mang tính hiện vật, việc lưu chuyển đất đai được thực hiện trên cơ sở những quyết định hành chính Nhà nước không thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai Người được giao đất được sử dụng đất vĩnh viễn nhưng chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ dưới bất kỳ hình thức nào Sở dĩ như vậy là do nó ra đời vào thời điểm đất nước ta đang diễn ra sự chuyển đổi mạnh mẽ về cơ chế quản lý

Những quan hệ đất đai mang tính hiện vật trên không phù hợp với những quy luật và đặc trưng của kinh tế thị trường Nói tới kinh tế thị trường là phải nói tới kinh tế hàng hoá Kinh tế thị trường là sự vận hành của nền kinh tế hàng hoá

thông qua giá cả, cung cầu, cạnh tranh, lợi tức Để có một hệ thống thị trường hoàn chỉnh thì phạm vi của nó phải được mở rộng tới các yếu tố tạo ra thị trường như vốn, kỹ thuật, lao động, đất đai , nghĩa là, Nhà nước phải thiết lập và phát triển đồng bộ các loại thị trường, trong đó có thị trường BĐS.

Muốn vậy, đất đai phải được coi là hàng hoá Trước hết giá trị của đất đai phải được thể hiện thông qua giá cả trên thị trường Đất đai phải được lưu chuyển thông qua quan hệ thị trường Cụ thể, trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì đối tượng lưu thông trên thị trường là QSDĐ

Để đưa quan hệ đất đai vận hành theo quy luật của kinh tế thị trường, Nhà nước phải thông qua hai cấp độ ở cấp độ thứ nhất, với tư cách là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước sẽ trao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng trên cơ sở có giá với những quyền năng cần thiết Ở cấp độ thứ hai, những chủ thể này sẽ sử dụng những quyền năng đó để chuyển dịch QSDĐ mà Nhà nước đã trao cho họ thông qua quan hệ thị trường

Do đó, trong Luật Đất đai năm 1993 và trong Luật sửa đổi, bổ sung một sô' điều của Luật Đất đai năm 1998 và nãm 2001, Nhà nước đã quy định những hình thức chuyển giao đất mới - giao đất có thu tién sử dụng đất và cho thuê đất - với ý nghĩa là giao và cho thuê tài sản, một tài sản trị giá được bằng tiền

Như vậy, để có cơ sở, tiẻn đề đưa quan hộ đất đai vận động theo quy luật của kinh tế thị trường, pháp luật phải tạo lập quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất

Trong quá trình quản lý, chúng ta đã có sự tiếp thu kinh nghiệm quản lý đối với đất đai từ các nước trên thế giới Để thực hiên được mục tiêu đưa quan hệ đất đai vào quan hệ thị trường, vấn đề đặt ra đối với quản lý đất đai ở Việt Nam

là làm thế nào cho QSDĐ thực sự trở thành hàng hoá đặc biệt để có được thị trường BĐS phát triển như thị trường hàng hoá, thị trường vốn, lao động; quyền

sử dụng được thực hiện về mặt kinh tế của hàng hoá đặc biệt này như thế nào, nó mang lại những quyền thu nhập nào cho người có quyền sở hữu và sử dụng BĐS

đó; mối quan hệ giữa người sử dụng và người sở hữu được thực hiện về mặt kinh

tế như thế nào

Trên thế giới, "tình trạng sở hữu không tuyệt đối (thuê) có ở khắp nơi, chỉ khác nhau ở mức độ nhiều hay ít" [28, tr 2] Ở bất kỳ nơi nào phát triển nền kinh

tế thị trường, vai trò của quan hệ cho thuê đất cũng hết sức được đề cao Chẳng

hạn, ở Thuỵ Điển, người ta cho rằng “ngoài việc xây cất, điều quan trọng nhất

của việc khai thác kinh tế trên các đơn vị BĐS là quyền được cho thuê mướn Phát triển theo hướng thương mại, rất nhiều đơn vị BĐS đã và đang được cho thuê để xây dựng các công trình làm nhà ở hoặc nhằm mục đích sử dụng khác, chủ yếu là mục đích thương mại (như văn phòng, cửa hàng, kho chứa hàng, nền nhà xưởng )” [40, tr 439]

Việc chính phủ cho thuê đất thuộc sở hữu Nhà nước cũng hết sức phổ biến

Ví dụ, ở các khu vực thuộc địa cũ của Anh tồn tại phổ biến hình thức cấp đất tương

tự như một thoả thuận thuê thời hạn 99 năm; tại Thuỵ điển, Đức và các nước Bắc

Âu có hình thức thuê đất vĩnh viễn (có đầy đủ các đặc điểm như hình thức sở hữu tuyệt đối, ngoại trừ việc phải trả một khoản phí hàng năm (Ở Thuỵ Điển mức phí này là 3,5% giá trị phần đất cho thuê) [28]; ở Singapore - nơi đất thuộc sở hữu tư nhân chỉ chiếm 26% - từ năm 1960, Nhà nước đã cho phép các nhà đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng nhà ở và cho thuê tới thời hạn 999 năm [11, tr 15] Trong hai hình thức được pháp luật chấp nhận là mua bán đất và thuê đất thì hình thức thuê đất là chủ yếu Đất quốc gia được chính phủ đưa vào sử dụng bằng hình thức cho thuô dài hạn, Nhà nước đặc biệt khuyến khích việc thuê đất quốc gia thông qua hai cơ quan quản lý đô thị và phát triển nhà chủ yếu là Cơ quan quản lý phát triển đô thị (URA) và Hội đồng phát triển nhà ở (HDB) [12]

Từ việc nghiên cứu chế độ cho thuê đất quốc gia ở các nước trên thế giới, Việt Nam đã rút ra bài học là việc cho thuê đất không những bảo đảm cho quỹ đất thuộc sở hữu nhà nước không bị giảm mà còn tạo nên một nguồn thu quan trọng cho Nhà nước Điều này rất có ý nghĩa trong việc bảo đảm và thực hiộn quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam

Những kinh nghiệm học tập được từ chính sách đất đai của các nước mà chế độ kinh tế xã hội, chế độ sở hữu đất đai có nhiều điểm chung với Việt Nam, chẳng hạn như Trung Quốc, vô cùng bổ ích cho Việt Nam trong việc thiết lập các quan hệ đất đai mang tính chất hàng hoá.

Có thể nói pháp luật đất đai Việt Nam đã chịu ảnh hưởng khá sâu sắc của pháp luật đất đai Trung Quốc Do cùng thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai nên ở ta cũng chỉ có thị trường QSDĐ mà không có thị trường đất đai Trong đó, Nhà nước cũng áp dụng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và hình thức cho thuê đất, chỉ có điều, pháp luật đất đai Trung Quốc không dùng từ

“thuê” mà sử dụng thuật ngữ “giao QSDĐ đất có thu tiền trong một thời hạn nhất định” để chỉ những quan hệ đất đai giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất được thiết lập theo hình thức này mà thôi [24, tr 18]

Trên cơ sở tham khảo, rút kinh nghệm từ quá trình cải cách chính sách đất đai của Trung Quốc và các nước trên thế giới, đổng thời áp dụng một cách sáng tạo cho phù hợp với điều kiện phát triển của Việt Nam, bằng pháp luật, Nhà nước ta đã thiết lập lại các quan hộ đất đai giữa mình với các chủ thể khác dưới các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất

Những đòi hỏi khách quan của việc duy trì và củng cố chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Đó là sự công bằng trong phân phối đất đai và tính hiệu quả trong viộc sử dụng đất Theo quy định của Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003, ở Viột Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu duy nhất

Để thực hiện được quyền sở hữu đất đai của mình, ngoài việc trực tiếp sử dụng một phần nhỏ vốn đất quốc gia vào mục đích công cộng, Nhà nước phải chuyển giao đất và QSDĐ cho các chủ thể khác trong xã hội

Nhu cầu sử dụng đất đối với các chủ thể trong xã hội là rất lớn và thiết yếu Tuy nhiên, do sự có hạn của vốn đất, do sự chênh lệch về giá trị sử dụng của từng mảnh đất mà không phải ai cũng có cơ hội có được đất, được chuyển giao

những mảnh đất có giá trị giống nhau Có nhiều chủ thể để có được QSDĐ đã phải thông qua quan hệ chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường.

Trong khi đó, chuyển giao đất và QSDĐ là chuyển giao quyền sử dụng một loại tài sản thuộc sở hữu toàn dân, xác lập quyên về tài sản - một quyền có thể lượng hoá được bằng tiền, có thể lưu thông trên thị trường

Vì thế sẽ là công bằng khi người được giao đất phải nộp tiền cho Nhà nước và khoản tiền này sẽ được Nhà nước chi dùng cho những mục đích đáp ứng lợi ích chung của cả cộng đổng, của cả xã hội, nếu không, đất đai vẫn sẽ chỉ là một thứ phúc lợi xã hội, một thứ phúc lợi xã hội không được chia sẻ đều cho tất

cả những thành viên

Do vậy, cùng với viộc thiết lập quan hệ giao đất có thu tiền sử dụng đất, pháp luật đã thiết lập quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với các chủ thể sử dụng đất Thông qua việc xác định đơn giá tiền thuê đất trên cơ sở giá trị của từng loại, hạng đất, khả năng sinh lợi theo mục đích và thời gian sử dụng, Nhà nước sẽ có thể đảm bảo được sự công bằng trong phân phối đất đai

Mặt khác, một trong những lý do quan trọng của việc thiết lập chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam là nhằm bảo đảm sử dụng đất có hiệu quả [2, tr 20] Suy cho cùng, chính hiệu quả sử dụng đất mới là thước đo chuẩn mực nhất cho mọi chính sách về đất đai Nó sẽ là bằng chứng cho tính hợp lý trong sự tồn tại của chế độ sở hữu này Hiệu quả ở đây được xem xét từ cả hai phía

Về phía Nhà nước, ngoài việc sử dụng đất có hiộu quả một cách gián tiếp thông qua hiệu quả sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất, Nhà nước phải thu được lợi ích kinh tế từ việc thực hiện quyền sở hữu đất đai vì đó trước hết là một quyền tài sản, nếu không, quyền sở hữu đất đai của Nhà nước sẽ chỉ còn là hình thức Việc Nhà nước cho thuê đất hoàn toàn thoả mãn được yêu cầu này Không những thế, địa vị của các bên trong quan hệ thuê đất còn được phân biệt hết sức

rõ ràng: Nhà nước - bên cho thuê đất, chủ sở hữu đất đai - người được Nhà nước cho thuê đất - chủ sử dụng đất

Về phía người sử dụng đất, để việc sử dụng đất của họ trở nên có hiêu quả hơn thì ngoài việc tạo ra những lợi ích kinh tế cho họ, gắn bó họ với đất đai thông

qua việc mở rộng các quyền năng liên quan đến đất đai, Nhà nước còn cần phải

quy định cho họ nghĩa vụ đóng góp những khoản tài chính với ý nghĩa như ià sự

đổi lại quyền khai thác, sử dụng đất Chính việc phải thực hiện những nghĩa vụ

này sẽ tạo áp lực buộc họ phải tìm cách sử dụng đất có hiệu quả để có thể bù đắp

được những chi phí bỏ ra và có lãi Những chi phí này phải ở mức độ hợp lý, phù

hợp với khả năng của đại đa số người sử dụng đất, đủ để họ cảm thấy gắn bó với

đất đai bằng cả quyền lợi và trách nhiệm

Chính VI thế mà cùng với mô hình quan hệ giao đất có thu tiền sử dụng

đất, mô hình quan hệ thuê đất đã trở thành lời giải mang tính phổ biến cho bài

toán hiệu quả này

1.1.3.4 Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất có mối liên hệ mật thiết với quan hệ giao đất giữa các chủ th ể này

Mối liên hệ đó thể hiện ở chỗ thường xuyên có sự hoán đổi vai trò của

người sử dụng đất trong mối quan hộ với Nhà nước Người sử dụng đất từ chỗ là

người được giao đất chuyển thành người thuê đất và ngược lại

Sự ra đời của hình thức cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm

1993 đã dẫn tới việc một số đối tượng sử dụng đất mà trước đó, theo quy định của

Luật Đất đai năm 1987 được Nhà nước cấp đất để sử dụng phải chuyển sang thuê

đất Đó là các tổ chức sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh, trừ trường hợp

sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, vì khi đó, các mục

đích này đang được Nhà nước đặc biệt ưu tiên khuyến khích phát triển để đảm bảo

an toàn lương thực quốc gia và phục hồi cân bằng môi trường sinh thái, thực hiện

“nhiệm vụ quan trọng hàng đầu để ổn định tình hình kinh tế, xã hội” [7]

Sau đó, để khắc phục tình trạng sử dụng đất lãng phí và kém hiộu quả của

các đối tượng này, đồng thời để đảm bảo công bằng trong phân phối đất đai, tạo

ra động lực kinh tế thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả và huy động được vốn

đầu tư vào phát triển nông, lâm nghiệp, Luật số 10 năm 1998 về sửa đổi, bổ sung

một số điều của Luật Đất đai năm 1993 đã quy định việc chuyển các tổ chức

cũng như các hộ gia đình, các nhân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, lâm

nghiệp, làm muối có tính chất kinh doanh sang hình thức thuê đất

Đối với các tổ chức sử dụng đất vào mục đích kinh doanh BĐS như: đầu

tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng thì sự hoán đổi vai trò lại diễn ra theo chiều hướng ngược lại

Từ chỗ là đối tượng được Nhà nước cho thuê đất, theo Pháp lệnh ngày 27/8/1996 sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh vể quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước ngày 14/10/1994, và sau đó là Luật số 10/1998, họ trở thành đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Việc thay đổi hình thức sử dụng đất như vậy là một giải pháp cho vấn đề

xử iý tiền sử dụng đất mà trên thực tế các tổ chức này đã nộp cho Nhà nước dưới các hình thức khác nhau như: tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác theo quy định tại Quyết định 186/HĐBT ngày 31/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng; tiền sử dụng đất khi được Nhà nước dùng diên tích đất thu hồi của tổ chức hộ gia đình, cá nhân khác để giao cho họ hoặc khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích đất nông nghiệp, lâm nghiộp, nuôi trổng thuỷ sản và làm muối sang mục đích xây dựng theo quy định tại Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 vể thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính; tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước dưới hình thức đấu thầu mua nhà xưởng

Đồng thời, đó cũng là cách để Nhà nước tháo gỡ khó khăn do pháp luật đã gây ra cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các tổ chức này Theo quy định của Pháp lệnh ngày 14/10/94 và Nghị định số 18, các tổ chức kinh doanh BĐS được Nhà nước cho thuê đất và không có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại đất thuê (trừ trường hợp thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu chế xuất, khu công nghiộp tập trung, khu công nghệ cao) Do vậy, họ không thể thực hiện được việc kinh doanh theo giấy phép đầu tư của mình “Xét về mục tiêu phát triển thị trường BĐS thì Nghị định số 18 đã để lại một hậu quả lớn Với những quy định của Nghị định này, các doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiêm trọng về nguồn vốn (5/7 số công ty kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng tàu đã phá sản hoặc lâm vào tình trạng

phá sản) Các doanh nghiệp không thế chấp được đất mà mình đã phải bỏ tiền ra

để có trước đó, tam giác nợ được hình thành, thị trường bị ngừng trộ Cùng với

bối cảnh khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm,

các dự án hoặc rút lui hoặc không triển khai, hàng loạt các doanh nghiệp rơi vào

tình trạng không có khả năng thanh toán, thị trường BĐS nhanh chóng bị đóng

băng” [5, tr 27]

Nhằm giải quyết tất cả những vấn đề trên và huy động tối đa nguồn vốn

của các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế để phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ

việc phát triển kinh tế xã hội của đất nước, giải quyết nhu cầu về nhà ở cho nhân

dân một cách hợp lý theo quy hoạch sử dụng đất, tạo ra hình thức sử đụng đất

phù hợp với mục đích kinh doanh BĐS, bên cạnh hình thức giao đất không thu

tiền sử dụng đất và cho thuê đất, Nhà nước đã quy định hình thức giao đất có thu

tiền sử dụng đất để áp dụng đối với những người sử dụng đất này

Ngoài ra, mối liên hệ mật thiết giữa quan hệ cho thuê đất và quan hộ giao

đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất còn thể hiện ở chỗ: trong nhiều trường

hợp, pháp luật không căn cứ vào mục đích sử dụng đất để ấn định hình thức sử

dụng đất đối với người sử dụng đất, mà cho phép họ được quyền chủ động lựa

chọn và tự quyết định sẽ tham gia vào quan hệ đất đai với Nhà nước trong vai trò

nào, vai trò người được Nhà nước giao đất hay người thuê đất

Với quy định về việc giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trong

Luật Đất đai năm 2003, các tổ chức kinh tế có hai khả năng để lựa chọn: hoặc

nộp hồ sơ xin thuê đất hoặc xin giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và họ

được tự do lựa chọn một trong hai khả năng đó

VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Khái niệm

“Quan hệ sở hữu là quan hộ kinh tế cơ bản của xã hội từ khi pháp luật

ra đời cho đến nay, quan hệ sở hữu luôn luôn được pháp luật điều chỉnh, quyền

sở hữu là chế định được quan tâm đặc biệt trong mọi hệ thống pháp luật” [6, tr

1 i] Là một ioại quan hệ thuộc nhóm quan hệ sở hữu đất đai, đương nhiên quan

hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất không thể nằm ngoài sự điều chỉnh của pháp luật, đặc biệt khách thể của quyền sở hữu ở đây là đất đai, một loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với đời sống xã hội

Ở các nước có thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, quan hệ thuê BĐS thuộc sở hữu tư nhân là quan hệ dân sự, được điều chỉnh bởi chế định hợp đồng,

ở đó, pháp luật đóng vai trò “là quy định làm căn cứ để giải thích rõ nội dung

củ a các phần mà các bên thể hiện chưa rõ, hay bổ sung những phần mà các bên chưa xác định” [25, tr 11]

Bên thuê đất ở đây là người sử dụng đất để tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình họ cần có đất với ý nghĩa là tư liệu sản xuất chủ yếu sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc địa điểm sản xuất, kinh doanh Đất đai tham gia vào quá trình đầu tư của họ ngay từ giai đoạn đầu tiên - giai đoạn chuẩn bị đầu tư - khi mà người sử dụng đấl phải xác định địa điểm, quy mô sử dụng đất phù hợp với nhu cầu công việc của họ

Ở nước ta, quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất không chỉ được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật về đất đai mà còn chịu sử chi phối bởi các quy định pháp luật khác có liôn quan như pháp luật dân sự, kinh

tế, tài chính Tuy nhiên, với sự phân chia thành các ngành luật trong hệ thống pháp luật của Việt Nam hiện nay, thì Luật Đất đai đóng vai trò quan trọng và chủ đạo trong việc điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng dất

Nó quy định tư cách pháp lý của Nhà nước và của người sử dụng đất trong quan

hệ thuê này, quy định trình tự thủ tục lập hồ sơ xin thuê đất, thời hạn thuê đất, nộp tiền thuê đất và phương pháp xác định tiền thuê đất, quy định quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất thuê, trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất thuê khi vi phạm chế độ sử dụng đất

Ngoài ra, để bổ trợ cho Luật Đất đai điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn có các luật chuyên ngành khác có liên quan, chẳng hạn như Luật Đầu tư, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp w

Như vậy, qua đây có thể thấy pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa

Nhà nước và người sử dụng đất có các nội dung chủ yếu sau: các quy định về

trình tự, thủ tục thuê đất; các quy định về tiền thuê đất, phương thức xác định tiền

thuê đất, việc nộp tiền thuê đất; các quy định về thời hạn thuê đất; các quy định

về quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và người sử dụng đất thuê và các quy định về

xử lý hành vi VPPL đất đai của người sử dụng đất thuê

1.2.2 Y êu cầu đ iều chỉnh p h á p lu ậ t đối vớỉ q u a n hệ th u ê đ ấ t giữa N hà nước và người sử d ụ n g đ ấ t

Theo chúng tôi, việc đặt ra yêu cầu đối với pháp luật khi điều chỉnh quan

hệ thuê đất giữa Nhà nước với các chủ thể sử dụng đất trước hết phải xuất phát từ

bản chất của mối quan hệ đó và phải hướng tới đạt được mục đích của việc thiết

lập mối quan hệ này Mục đích điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất ở

đây là nhằm thực hiện quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai về mặt kinh tế,

phân phối đất đai trên cơ sở giá trị, đưa quan hộ đất đai tiếp cận với cơ chế thị

trường, đảm bảo sự công bằng trong phân phối đất đai và đảm bảo sự thống nhất

trong quản lý nhà nước đối với đất đai nhằm làm cho đất đai được sử dụng đúng

mục đích, có hiệu quả Đồng thời, đất đai còn là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần

có vốn đầu tư dài hạn và là loại hàng hóa đặc biệt mà việc giao dịch phải được

pháp luật cho phép, được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ [16, tr 5]

Để đạt được những tiêu chí trên, pháp luật phải đáp ứng được những yêu cầu sau:

1.2.2.1 Pháp luật phải bảo vệ được quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai và đảm bảo được lợi ích của Nhà nước từ việc cho thuê đất

Bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích của Nhà nước đối với đất đai nhìn từ góc

độ của quan hệ cho thuê tài sản nghĩa là pháp luật phải có những quy định nhằm

bảo vệ đất đai với ý nghĩa là bảo vệ tài sản cho thuê, bảo đảm việc sử dụng đất

đai đúng mục đích, bảo đẳm sự hưởng lợi từ việc cho thuê đất đai của Nhà nước

thông qua những quy định về tiền thuê đất (xác định tiền thuê đất một cách hợp

lý trên cơ sở phù hợp với khả năng sinh lợi của đất, xác định nghĩa vụ nộp tiền

thuê đất của người sử dụng đất một cách cụ thể, rõ ràng và có cơ chế đảm bảo

việc thực hiện nghĩa vụ đó), xác định các quyền của người thuê đất trong khuôn khổ quyền sử dụng và hưởng lợi từ tài sản thuê, đảm bảo sự định đoạt đối với đất đai của người sử dụng đất trong phạm vi định đoạt mà Nhà nước cho phép và không xâm phạm đến sự an toàn sở hữu của Nhà nước Bản chất của quá trình Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất để người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài là sự phân chia giới hạn kiểm soát tài sản đất đai giữa Nhà nước và người dân [31, Tr 30].

Những yêu cầu trên xuất phát từ bản chất của quan hệ cho thuê tài sản, đó

là sự chuyển giao quyền sử dụng, hưởng lợi ích của một tài sản trong một thời hạn nhất đinh để đổi lấy một khoản tiền từ viộc sử dụng đó Để bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích của bên cho thuê tài sản, pháp luật các nước đểu quy định các nghĩa vụ của bên thuê tài sản xoay quanh việc bảo quản tài sản thuê, sử dụng tài sản thuê theo đúng mục đích thông thường của nó hoặc mục đích quy định trong hợp đồng, trả tiền thuê và chỉ được cho thuê lại, (hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê) với điều kiên được sự đồng ý của bên cho thuê và không được làm tổn hại đến lợi ích của bên cho thuê

Pháp luật đất đai của Trung Quốc cho rằng, trong trường hợp cho thuê đất thì bèn cho thuê vẫn không mất đi tư cách của người sử dụng đất: “Người đem đất thuê của Nhà nước cho người khác thuê lại, thì quyền sử dụng đất thuê vẫn do người thuê ban đầu nắm, người mới thuê đất chỉ có các quyền hưởng lợi từ đất đai” [8, tr 13]

Tuy nhiên ở đây, pháp luật cũng phải phản ánh được đặc điểm của quan

hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất so với quan hộ cho thuê tài sản thông thường Nhà nước cho thuê đất không chỉ nhằm thu tiền thuê đất mà còn để thông qua người sử dụng đất thực hiện một cách gián tiếp QSDĐ của mình, phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, khai thác và làm tăng khả năng sinh lợi của đất Chính vì vậy, nghĩa vụ bảo quản đất đai trong tình trạng tốt ở đây phải được hiểu là nghĩa vụ bồi bổ, cải tạo đất, đầu tư sử dụng đất

và đương nhiên khi điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với các chủ thể sử

dụng đất, pháp luật không phải đặt ra vấn đề trả lại đất đai trong tình trạng đã nhận hoặc như đã ước định trong hợp đồng nữa.

Yêu cầu sử dụng tài sản thuê theo đúng mục đích thông thường của nó hoặc mục đích quy định trong hợp đồng liên quan đến việc đảm bảo quyền định đoạt của bên cho thuê tài sản, đến việc bảo quản tài sản thuê, và quan trọng hơn

cả là liên quan đến việc xác định mức độ hưởng lợi từ việc sử dụng tài sản thuê của bên thuê, từ đó xác định tiền thuê tài sản

Trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với các chủ thể sử đụng đất, việc dặt ra nghĩa vụ sử dụng đất thuê đúng mục đích còn xuất phát từ yêu cầu bảo đảm sự thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch “Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể, cơ bản và lâu đài để Nhà nước can thiệp vào quá trình sử dụng đất, quyết định tương lai của đất đai đồng thời khắc phục những tồn tại do lịch sử để lại hoặc do những tiến bộ kỹ thuật đặt ra phải giải quyết” [13, tr 168] Thông qua quy hoạch sử dụng đất, dù không trực tiếp sử dụng đất nhưng Nhà nước vẫn định hướng được việc sử dụng đất của người sử dụng phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội Cho thuê đất là bước chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng cho nên cũng chính ở bước này, pháp luật phải đảm bảo được sự chuyển tải ý đồ sử dụng đất của Nhà nước được xác định trong quy hoạch vào trong quá trình khai thác, sử dụng đất và đảm bảo việc thực hiện mục đích sử dụng đó

Trong quan hệ cho thuê tài sản nói chung, xuất phát từ quyền hoa lợi của người thuê tài sản và để tài sản cho thuê iuôn luôn ở trong tình trạng được khai thác triệt để giá trị kinh tế của nó, tránh tình trạng tài sản ở trong trạng thái

“đứng yên” gây lãng phí cho người thuê, pháp luật các nước đều đặt ra vấn đề quyền của người thuê được cho thuê lại tài sản thuê hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê với điều kiện được sự đồng ý của bên cho thuê Điều kiện này nhằm bảo đảm quyền định đoạt của bên cho thuê tài sản và bảo vệ lợi ích cho bên cho thuê Khi xử lý vấn đề thay đổi bên thuê tài sản, kể cả thuê đất, pháp luật các nước đều đặt ra một tiêu chí chung là không làm tổn hại đến lợi ích của bên cho thuê Chẳng hạn, BLDS Nhật Bản quy định trong trường hợp người thuê cho thuê

lại mà có sự đồng ý của bên cho thuê thì mặc dù quan hộ thuê lại không trực tiếp phát sinh giữa người cho thuê và bên thuê lại nhưng người thuê lại phải chịu trách nhiệm trực tiếp với người cho thuê, người cho thuê có thể yêu cầu trực tiếp người thuê lại trả tiền thuê Thậm chí ngay cả khi có những quy định đặc biệt đối với người thuê đất, như cho phép người thuê đất có quyền cho thuê lại theo trình tự tố tụng (mà không có sự đồng ý của người cho thuê) (Luật về cho thuê đất năm

1966 của Nhật Bản, từ điều 92 đến 94), thì pháp luật dân sự Nhật Bản cũng quy định : khi giải quyết yêu cầu của người thuê đất, Toà án căn cứ vào các điêu kiện quy định việc chuyển cho người khác thuê hoặc cho thuê lại khống tạo ra những

gì bất lợi đối với người cho thuê BLDS và Thương mại Thái Lan, điều 545 quy định “Nếu người cho thuê lại một cách hợp pháp tài sản đã thuê, thì người thuê lại sẽ chịu trách nhiệm trực tiếp trước người cho thuê Trong trường hợp này, số tiền thuê mà người thuê lại đã trả trước cho người thuê không được làm tổn hại cho người cho thuê Điểu quy định này không ngăn trở người cho thuê thực thi quyền của mình kiộn lại người thuê” Luật của Anh cũng quy định trong trường hợp người thuê đất chuyển nhượng hợp pháp hợp đồng thuê cho người khác, nếu người thuê lại không trả tiền thuê đất, ngườ thuê đất thứ nhất phải chịu trách nhiệm trả tiẻn thuê đất cho người cho thuê đất Người cho thuê đất có thể kiện người thuê đất hoặc người thuê lại đất hoặc kiện cả hai người này [42, tr 376]

1.2.2.2 Pháp luật phải bảo đảm lợi ích chính đáng của người thuê đất

Bản thân một quan hộ thuê đất nói riêng, thuê tài sản nói chung đã chứa đựng trong nó sự không ngang bằng về lợi ích kinh tế giữa các bên chủ thể Bên cho thuê đất là bên mạnh hơn do có quyền chi phối, định đoạt đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình, còn bên thuê tài sản là bên yếu hơn do nhu cầu sử sụng tài sản của họ lệ thuộc vào phía bên kia Đặc biệt, do đất đai là tài sản có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với đời sống kinh tế, xã hội

mà trong bất cứ xã hội hiện đại nào, nhu cầu thuê đất cũng trở nên cực kỳ thiết yếu Chẳng hạn, thuê đất để ở, thuê đất để sản xuất, tiến hành các hoạt động thương mại Điểu này dẫn tới hộ quả là, bên cho thuê đất luôn ở thế thoả thuận

có lợi hơn và có khả năng áp đặt các điều kiện khi thương lượng Do đó, hợp

đồng thuê đất trên thực tế thường được tạo ra nhằm mục đích bảo vệ các lợi ích của chủ đất (người cho thuê) và nó không còn ý nghĩa như là sản phẩm của sự thương lượng nữa Nó được đưa ra cho người thuê trên cơ sở của việc “chấp nhận hay từ bỏ” với rất ít hoặc không có cơ hội cho sự thoả thuận Người thuê đất dễ bị chủ đất bóc lột, quyền lợi của họ không được bảo đảm và mang tính bấp bênh Điều này có nguyên do từ đặc điểm dễ thay đổi của quan hộ thuê đất.

Chính vì vậy mà để cân bằng các lợi ích trong xã hội, tạo ra một trật tự xã hội ổn định, pháp luật điều chỉnh quan hê thuê đất, BĐS ở nhiều nước tư bản chủ nghĩa có xu hướng nghiêng về bảo vệ lợi ích cho người thuê đất - bên yếu hơn trong quan hệ

Có thể coi pháp luật về BĐS của Anh là một ví dụ điển hình Pháp luật hiện đại về chủ đất và người thuê mướn của Anh thế kỷ 19 chịu ảnh hưởng sâu sắc của những nguyên tắc của Common Law - những nguyên tắc cho rằng có sự ngang bằng về quyền lực khi thương lượng giữa các bên trong quan hệ hợp đổng Đặc biệt, pháp luật thời kỳ này còn chịu ảnh hưởng của học thuyết về “chính sách tự do buôn bán” - học thuyết đã thống trị, chi phối luật về hợp đồng và luật

về tài sản trong thế kỷ 19 Chính vì vậy mà pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê mướn đất đai đã thể hiện một nguyên tắc chung là: các bên được tự do thoả thuận những điều khoản nhất định nhằm đáp ứng nhu cầu cụ thể của họ Trong trường hợp không có các quy định pháp luật cụ thể, các quyền và nghĩa vụ của chủ đất

và người thuê bị quyết định, chi phối bởi các điều khoản thể hiện trong hợp đồng thuê Mặc dù, có ấn định một số hạn chế đối với sự tự do thương lượng các điều khoản hợp đồng, Luật về chủ đất và người thuê mướn không đề cập tới sự công bằng khi thương lượng cũng như việc thiết lập những thủ tục đặc biệt để các bên thực thi được các quyền của họ Một sự thay đổi lớn lao đã xuất hiện cùng với sự

ra đời của cái gọi là “chiến dịch bảo vệ lợi ích người tiêu dùng” Các quy định pháp luật bảo vệ người tiêu dùng đã phản ánh sự công nhận điểm yếu của học thuyết tự đo kinh doanh, nền tảng của học thuyết tự do hợp đồng thế kỷ 19 Đó là: Trong khi việc thừa nhận sự bình đẳng về quyền thương lượng giữa các thực thể thương mại thường là đúng đắn thì có một điều trở nên rõ ràng đối với những

người thuê nhà để ở cũng như đối với các khách hàng khác là: tự do hợp đồng thường có nghĩa là sự áp đặt và sự cam go hơn là sự độc lập và tự do cá nhân Chính vì vậy mà các nhà cải cách pháp luật Anh đã nhấn mạnh nhu cầu cần coi pháp luật về thuê mướn nhà đất như là sự bảo vệ mà trong đó người thuê mướn được quy định như là những khách hàng; nhấn mạnh sự cần thiết phải áp đặt mệnh lệnh đối với các chủ đất rằng người thuê đất không thể bị khước từ bằng một “thoả thuận”, đồng thời cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải thiết lập các thủ tục và các quy định để trợ giúp người thuê đất trong việc thực hiện các quyền hợp pháp của họ Trên cơ sở đó, các quy đinh pháp luật về thuê mướn nhà đất ở hầu hết các bang và các hạt của Anh đã quy định cho các chủ thể cho thuê theo hợp đổng và những người thuê mướn nghĩa vụ, quyền có giá trị thực sự và các yêu cầu mang tính thủ tục [41].

Không chỉ riêng pháp luật của Anh mà pháp luật các nước khác, ví dụ như Thuỵ Điển, cũng thể hiện sự bảo vệ lợi ích của người thuê đất: “Vấn đề liên quan đầu tiên của Luật BĐS (Real Property Law) là đề ra những quy định về tiền thuê mướn nhằm bảo vệ lợi ích của người thuê trong mối liên hệ vói chủ sở hữu, đồng thời không gây phương hại đến lợi nhuận của việc cho thuê mướn”, “những quy định về thuê mướn tại chương 12 của Bộ luật Đất đai được ban hành với phạm vi

điều chỉnh rộng lớn có lợi cho người thuê” [15, ư 439].

Ở Nhật Bản cũng vậy Với quan điểm đề cao lợi ích xã hội, Hiến pháp Nhật Bản khi quy định các quyền con người, đòi hỏi mỗi công dân phải “sử dụng quyền của mình trong lợi ích xã hội” (Điều 12) BLDS Nhật Bản cũng khẳng định nguyên tắc này như là nguyên tắc cơ bản trong quan hệ giữa các công dân:

“Các quyền cá nhân cần phải phù hợp với lợi ích xã hội.” (Điều 1, Điểm 1) Do vậy, để khắc phục những hạn chế của BLDS về vấn đề thuê đất như: không đầy

đủ, không đảm bảo việc sử dụng ổn định và đảm bẳo địa vị của người thuê đất dẫn đến trên thực tế, người thuê BĐS có thể bị mất quyền thuê vào bất kỳ thời điểm nào mà không được bồi hoàn những chi phí bỏ ra cho BĐS, Nhật Bản đã ban hành các văn bản pháp luật chuyên ngành về thuê BĐS như: Pháp luật về cho

thuê đất để xây dựng (năm 1909), Luật về thuê đất (1922), Luật vé trọng tài các vấn đề thuê đất và nhà ở (1925), Luật về cho thuê đất canh tác nông nghiệp(1925), Sắc lệnh kiểm soát giá đất và giá nhà năm 1946 Điểm chung của cácđạo luật này là hạn chế nguyên tắc tự do hợp đồng với mục đích bảo đảm các điều kiện sống cho con người (Điều 25 Hiến pháp Nhật Bản) sau đó mới nhằm bảo đảm tối đa quyền tự do cá nhân Ví dụ: hạn chế việc tự do xác định tiền thuê đất, nhà, không thừa nhận những nội dung có lợi quá đáng cho bên có thế mạnh

về kinh tế (điều 11, Luật thuê đất, điều 20, Luật Đất nông nghiộp)

Những ví dụ trên cho thấy việc bảo vệ lợi ích chính đáng của người thuê đất không chỉ là yêu cầu riêng có đối với pháp luật Việt Nam khi điều chỉnh quan

hệ thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất mà là yêu cầu đặt ra đối với pháp luật điều chỉnh quan hộ thuê BĐS ở bất kỳ nước nào Yêu cầu này xuất phát

từ chức năng xã hội của Nhà nước

Ở Việt Nam, với ý nghĩa là một loại quan hệ đất đai, quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất cũng hàm chứa tình trạng kinh tế chênh lệch nhau giữa Nhà nước - bên cho thuê đất - và người sử dụng đất - bên thuê đất Không những thế, sự chênh lệch này còn trở nên đặc biệt lớn hơn bởi sự độc quyền sở hữu đất đai của Nhà nước và nhất là bởi sự kết hợp cả hai vai trò - chủ

sở hữu và chủ thể quản lý - của Nhà nước trong mối quan hệ này

Tuy nhiên, Nhà nước, bên cho thuê đất ở đây, đổng thời cũng chính là chủ thể quản lý xã hội, có quyền ban hành pháp luật và có chức năng tổ chức và quản

lý kinh tế, bảo đảm sự ổn định xã hội, bảo vệ các quyền và lợi ích cơ bản của công dân, là Nhà nước của dân, do dân, vì dân

Vấn để là pháp luật phải có những quy định thể hiện được sự bảo đảm này Chẳng hạn, quy định mức tiền thuê đất một cách hợp lý và có tính đến nguồn gốc khác nhau của người sử dụng đất (do nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các chủ thể khác hay thuê mới hay phải chuyển từ hình thức giao sang thuê, khi được thuê đất có phải bỏ chi phí đền bù GPMB không và tiền đó có nguồn gốc

ngân sách hay vốn tự có của doanh nghiệp ) để đảm bảo sự công bằng trong phân phối đất đai.

Ngoài ra, vì quan hệ thuê đất là quan hệ song vụ, quyền của các chủ thể

là quyền đối nhân nên pháp luật cũng phải đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất với Nhà nước trước pháp luật Binh đẳng ở đây có thể hiểu là: khi Nhà nước đã ghi nhận cho người sử dụng đất những quyền thì Nhà nước phải có nghĩa

vụ đáp ứng và bảo vệ những quyền năng đó; và khi Nhà nước thu hồi đất trước thời hạn hợp đồng thuê đất mà không do lỗi của người thuê thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường thoả đáng cho họ

Mặt khác, việc đặt ra yêu cẩu bảo đảm lợi ích của người thuê đất đối với pháp luật cũng còn xuất phát từ mục đích của Nhà nước khi thiết lập quan hộ cho thuê đất với người sử dụng đất cũng như với các chủ thể sử dụng đất khác Đó không chỉ là nhằm tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nước mà quan trọng hơn

cả là nhằm thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả, thu hút được các nguồn vốn trong xã hội để đầu tư khai thác khả năng sinh lợi của đất theo sự định hướng của Nhà nước trong quy hoạch sử dụng đất Nói cách khác là không chỉ người sử dụng đất cần đất mà chính Nhà nước cũng không thể thiếu được họ ưong việc thực hiện quyền sở hữu đất đai của mình Do vậy, phải bảo đảm được lợi ích của Nhà nước và lợi ích của bên thuê đất

Nhà nước phải quan tâm thoả đáng đến lợi ích của bên thuê đất và pháp luật phải thể hiện được điều đó, phải có cơ chế gắn trách nhiêm và quyền lợi hợp pháp của họ thông qua lợi ích kinh tế Kinh tế chính trị học Mác - Lê Nin đã chỉ

ra rằng: lợi ích kinh tế là động cơ thúc đẩy hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm thoả mãn một cách tốt nhất nhu cầu vật chất, nhu cầu kinh tế của những chủ thể tham gia vào hoạt động đó Nhưng lợi ích kinh tế chỉ trở thành động lực kinh tếkhi các lợi ích được kết hợp hài hoà, hay được nhất trí “ồ đâu không có sự nhất trí về lợi ích thì ở đó sẽ không có sự nhất trí về mục đích lý tưởng chứ đừng mong

có sự nhất trí trong hành động” [4, tr 184]

1.2.2.3 Phải có sự thống nhất giữa các ngành luật có liên quan khi điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất

Để tạo ra một môi trường pháp lý hoàn thiện cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho đất đai được sử dụng hiệu quả nhất, góp phần phát triển kinh tế, xã hội, khi điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giữa các lĩnh vực pháp luật có liên quan phải có sự đồng bộ, thống nhất trên cơ sở phù hợp với quan điểm phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước và phù hợp với những đặc thù của hoạt động sản xuất kinh doanh

1.2.2.4 Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với người

sử dụng đất phải tham gia tích cực vào quá trình tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường

Để “đưa nước ta ra khỏi tình trạng kém phát triển, nâng cao rõ rệt đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta

cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiên đại ; thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN được hình thành về cơ bản; vị thế của nước ta trên trường quốc tế được nâng cao” [9, tr 89], Đảng và Nhà nước đang xúc tiến việc hình thành đồng bộ các loại thị trường đi đôi với việc tạo lập khung pháp luật bảo đảm sự quản lý và giám sát của Nhà nước Một trong những thị trường quan trọng phải kể đến là thị trường BĐS Chủ trương của Đảng là “phát triển thị trường BĐS, trong đó có thị trường QSDĐ; mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh” [9, tr 324] Yêu cầu phát triển thị trường cũng đi đôi với đòi hỏi nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước mà trong dó có các yêu cầu đặt ra là đơn giản hoá các thủ tục hành chính; công khai hoá và thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn của các cơ quan Nhà nước trong quan hộ với doanh nghiệp; kiên quyết xoá bỏ những quy định và thủ tục mang nặng tính hành chính quan liêu, bao cấp, kìm hãm sự phát triển của lực lượng sản xuất, gây phiền hà, sách nhiẽu cho doanh nghiệp [ 9 , tr 193]