thực trạng cấp giấy quyền sử dụng đất

Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và có nhiều bất cập, với nhiều biến động đất đai đến chóng mặt, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn rất nhiều trì trệ, công tác quản lý đất đai còn nhiều chồng chéo, thủ tục hành chính rườm rà, sự thống nhất quản lý chưa cao. Việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những mặt tiêu cực, đẩy nhanh tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phát huy những mặt tích cực của nền kinh tế thị trường, đẩy mạnh tốc độ Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước.

MỤC LỤC

1 Chương 1: Một số khái niệm và quy định về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất

2 I Khái niệm và vai trò của đất đai trong đời sống và sản xuất của

con người

3 1 Khái niệm về đất đai

4 2 Vai trò của đất đai

5 3 Vai trò quản lý nhà nước về đất đai và sự cần thiết cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất

6 II Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

7 1 Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

8 2 Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất

9 3 Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

10 4 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

11 Chương 2: Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử đất tại huyện Hạ Lang tỉnh Cao

Bằng

12 I Giới thiệu về huyện Hạ Lang tỉnh Cao Bằng

13 II Thực trạng công tác giao đất và sử dụng đất tại Hạ Lang

14 Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

nhằm khắc phục khó khăn, vướng mắc cho người dân khi đi đăng ký quyền sử dụng đất

15 1 Giải pháp nâng cao hiệu quả về quản lý, sử dụng đất đai và cấp

là quản lý về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người

sử dụng đất, Nhà nước quản lý và sử dụng đất đai hợp lý Thông qua giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất người sử dụng đất sẽ yên tâm đầu tư và cải tạo sử dụng đất có hiệu quả cao nhất trên diện tích đất được Nhà nước giao cho

Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và có nhiều bất cập, với nhiều biến động đất đai đến chóng mặt, công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất vẫn còn rất nhiều trì trệ, công tác quản lý đất đai còn nhiều chồng chéo, thủ tục hành chính rườm rà, sự thống nhất quản lý chưa cao Việc nâng cao hiệu quả

công tác quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những mặt tiêu cực, đẩy nhanh tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phát huy những mặttích cực của nền kinh tế thị trường, đẩy mạnh tốc độ Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước

Hạ Lang là một huyện của tỉnh Cao Bằng nơi đa số người dân đời sống còn gặpnhiều khó khăn về kinh tế và cũng xảy ra nhiều vấn đề về đất đai nhất là tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai Nắm được tầm quan trọng

và sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và quá nhiều tiêu cựctrong việc quản lý đất đai vì thế tôi đã chọn đề tài cho quá trình thực tập của mình:

“Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Những khó khăn, vướng mắc khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở địa phương anh (chị) thực tập và giải pháp khắc phục?”

PHẦN 1

QUY ĐỊNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

I Khái niệm và vai trò của đất đai trong đời sống và sản xuất của người dân

1 Khái niệm đất đai

Đất đai là một khoảng không gian có hạn, bao gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất (theo chiều nằm ngang trên mặt đất là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với thảm thực vật khác

Xét về nguồn gốc, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Trong quá trình lao động con người tác động vào đất đai để tạo ra sản phẩm cần thiết phục

vụ cho con người Vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên đồng thời vừa là sản phẩm của lao động

2 Vai trò của đất đai trong đời sống và sản xuất của xã hội

Đất đai là nguồn của cải vô tận của con người không có đất đai thì không có bất

kỳ một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác,… đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định,

là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia

Trong nông nghiệp thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng và là yếu tố hàng đầu không thể thiếu Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được, đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động đặc biệt là trong ngành

trồng trọt là quá trình tác động của con người và vuộng đất như cày, bừa, bón phân… nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biến ruộng đất kém màu mỡ thành ruộng đất màu

mỡ hơn Trong quá trình này ruộng đất đóng vai trò như là đối tượng lao động Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua

đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm thu sản phẩm nhiều hơn Trong quá trình này ruộng đất đóng vai trò như một tư liệu lao động

Trong ngành công nghiệp, đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, làm địa bàn để tiến hành những hoạt động sản xuất kinh doanh Muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường xá đi lại trong nội bộ… Tất cả những cái đó là điều kiện trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh

doanh

3 Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai và sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.1 Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai

Đất đai được xác định chủ quyền, đối với Việt Nam, thì đất đai là một tài sản thuộc sở hữu toàn dân, mà nhà nước là người đại diện cho sở hữu đó và Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Chính vì thế trong công tác quản

lý đất đai thì nhà nước có vai trò hết sức quan trọng, nhằm thống nhất quản lý về đất đai, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai

Nhà nước Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó; xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ

sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng

đất;Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ

sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thống kê, kiểm kê đất đai; Quản lý tài chính về đất đai; Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; Quản lý cáchoạt động dịch vụ công về đất đai

Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả

3.2 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật

Do đặc điểm của đất đai ở nước ta cho nên để đảm bảo cho sự quản lý thống nhất

và chặt chẽ nhà nước phải có những công cụ cho việc quản lý của mình Để đảm bảoquyền lợi cho người sử dụng đất thì đất phải có đủ các điều kiện: có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên đểđảm bảo thi hành án và đất phải đang trong thời gian sử dụng

Quản lý đất đang sử dụng thì quan tâm tới ba nội dung chính là diện tích và ranhgiới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng của thửa đất Côngtác quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp GCNđều đã được cấp GCN

Mỗi một người sử dụng đất muốn được nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đó thì khi được giao đất phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Khi có bất kỳ tranh chấp nào về đất đai hoặc các vấn đề liên quan đến đất đai người sử dụng đất hợp pháp là người có đầy đủ các giấy tờ hợp lệ do nhà nước cấp sẽ được bảo vệ.

Trong cuộc sống có rất nhiều biến động, đặc biệt là biến động về đất đai, thay tênđổi chủ, tách thửa, hợp thửa… chính vì thế phải đăng ký biến động về đất đai nhằmcấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng hợp pháp phục vụ choviệc quản lý đất đai một cách đầy đủ và hoàn chỉnh Đặc biệt là đối với những giaodịch trên thị trường đất đai và bất động sản thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làđiều kiện cần và đủ để tiến hành mua bán hợp pháp, người mua yên tâm hơn … Hệthống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được kết nối với hệthống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng;được đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìmhiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quảhoạt động của xã hội GCN tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúcđẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn vốnđầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn Hệ thống thông tin đất đai có tác dụngphục vụ đắc lực cho phòng, chống tham nhũng về đất đai

Tóm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thúc đẩy thị trường đất đai phát triển, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất yên tâm đầu tư cải tạo sử dụng đất hiệu quả Chính vì thế mà trong quản lý nhà nước về đất đai không thể thiếu công việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

II Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 3 khoản 16 của Luật Đất đai năm 2013: Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý đểNhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữutài sản khác gắn liền với đất

GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sửdụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đấtnhư chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, bảolãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhậnchuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, nhận thế chấp

2 Quy định của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1 Cơ sở xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì phải có những căn cứ, cơ sở cho việc cấp giấy:

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước:

Các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước chứa đựng các thông tin

về việc khoanh định các loại đất được đề xuất rất đầy đủ, chi tiết cho các mục đích sử dụng khác nhau với diện tích cụ thể, biến động giữa các loại đất

Dựa trên các thông tin có trong bản kế hoạch, quy hoạch cơ quan địa chính nắm chắc quỹ đất có trong các loại đất và lấy đó làm cơ sở quan trọng cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xét duyệt là căn cứ để bố trí sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các cấp, các ngành.

* Các văn bản pháp luật về đất đai :

Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nội dung của chúng quy định các trường hợp, chế tài pháp lý các nội dung và trình tự của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh đó các chỉ thị, nghị định, nghị quyết của Chính Phủ còn đốc thúc,hướng dẫn tạo động lực để công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hoàn thành Các cơ quan nhà nước nói chung và cơ quan địa chính nói riêng làm việc phải tuyệt đối tuân theo những qui định và các hướng dẫn có trong các văn bản pháp luật

* Thực trạng tình hình sử dụng đất :

Thực trạng tình hình sử dụng đất đó là tình trạng sử dụng mảnh đất cụ thể và chủ

sử dụng có sử dụng đúng mục đích hay không, theo đúng quy hoạch không, có khiếu nại hay tranh chấp không Đó là một trong những điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem xét mảnh đất có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không

2.2 Những quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Các quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtbao gồm các nội dung sau:

2.2.1 Đối tượng được cấp GCN quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai, đối tượng được cấp GCN bao gồm hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức và cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.

2.2.2 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các cơ quan nhà nước

có tẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận phải thực hiện theo các nguyên tắcquy định tại Điều 98 Luật Đất đai, cụ thể như sau:

“1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụngnhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì đượccấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chungnhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người cóchung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vàcấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu cóyêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhậnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtkhông thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợnghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhậnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vàoGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợhoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêucầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp màranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm

có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đấtliền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạcthực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tíchchênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều

hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệchnhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

6 Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trườnghợp sau đây: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại cácđiều 100, 101 và 102 của Luật này; Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từsau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; Người được chuyển đổi, nhận chuyểnnhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sửdụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sửdụng đất để thu hồi nợ; Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối vớitranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thihành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tốcáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; Người trúngđấu giá quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người mua nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất; Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa;nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sửdụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; Người sử dụng đất đề nghịcấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất Chính phủ quy định chi tiết Điều này

7 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy

tờ về quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có mộttrong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụngđất: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nướcViệt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền NamViệt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổđăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp

về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhàtình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụngđất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy bannhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờthanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nướctheo quy định của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyềnthuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Các loại giấy tờ khác được xác lập trướcngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ Hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy

tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ

ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưathực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đókhông có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa ánnhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quảhòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơquan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưathực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấpGiấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thìphải thực hiện theo quy định của pháp luật

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này vàđất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất

sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ vềquyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trútại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xãhội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người

đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền

sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều

100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xácnhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chitiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

9 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất Tổ chức đang sử dụngđất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích

Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giảiquyết như sau: Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng khôngđúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấphuyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cánhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phảilập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấptỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý

Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quyđịnh tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợpđồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

4 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau

đây: Được Nhà nước cho phép hoạt động; Không có tranh chấp; Không phải là đấtnhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.”

2.2.3 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy địnhtrong điều 99, 100, 101, 102 như sau:

a Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều

100, 101 và 102 của Luật này;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lựcthi hành;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụngđất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đaicủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người muanhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

- Chính phủ quy định chi tiết Điều này

b Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việcchuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngàyLuật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phảinộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đượccấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chínhthì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và

đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất

sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

c Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ

về quyền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thihành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thườngtrú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế -

xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận làngười đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phảinộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều

100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xácnhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chitiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

d Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụngđúng mục đích

- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược giải quyết như sau:

+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mụcđích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhândân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phảilập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấptỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý

- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đấtquy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục kýhợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sauđây:

+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;

+ Không có tranh chấp;

+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7năm 2004

3 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.1.Hồ sơ cần có khi muốn chứng nhận quyền sử dụng đất

a) Đối với trường hợp có giấy tờ về sử dụng đất (Được quy định tại điều 100 luậtđất đai) được quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờsau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quyđịnh của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việcchuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngàyLuật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phảinộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa ánnhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quảhòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơquan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưathực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấpGiấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thìphải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này vàđất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất

sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

b) Đối với trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều,

khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhânđang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm phápluật đất đai như sau:

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sửdụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loạigiấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và khôngthuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghịđịnh này được thực hiện theo quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trướcngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhậnkhông có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặcquy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch)hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phêduyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhậnquyền sử dụng đất như sau:

+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mứccông nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạnmức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhậnđất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợpdiện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức

công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở

+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại,dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thìdiện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tíchcòn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thìđược công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tạicác Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được côngnhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng kháctrong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phùhợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trướcthời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa cóthông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối vớitrường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mứcgiao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sauđây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ởthì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đấtxây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thìcông nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trìnhphục vụ đời sống đó;

+ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phinông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch

vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại,dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì côngnhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theoquy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tạicác Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được côngnhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này

- Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạnmức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mứcđất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồngốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ôngcha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trướcngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ởđược xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó

- Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tíchđất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện

theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đấtnông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xãxác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đấtđang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều

129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sangthuê đất của Nhà nước;

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thờihạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210của Luật Đất đai;

+ Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựngkhác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 vàKhoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mụcđích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếungười sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thìphải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quyđịnh của pháp luật

- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tạiĐiều này thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại cácKhoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sửdụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đấtđai theo quy định

2.2.4 Thẩm quyền cấp GCN

Luật Đất đai năm 2013 quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp GCN đượcquy định tại điều 105 Luật Đất đai

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trườngcùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất ở tại Việt Nam

c) Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực