Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm ổn định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện, trong đó quy định việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) và Tòa án nhân dân (TAND) (các Điều 21, 22 Luật Đất đai năm 1987; Điều 38 của Luật Đất đai năm 1993; Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, điều 202. 203 Luật Đất đai năm 2013). Tuy nhiên, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ dừng lại ở mức độ chung chung, nên trên thực tế dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy giữa UBND và TAND. Khắc phục những nhược điểm này, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và Nghị định 432014NĐCP ngày 1552014 về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 (Từ điều 88 đến điều 91) tương đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết các tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn.
Trang 1LỜI CẢM ƠN
Báo cáo thực tập tốt nghiệp "Quy định của pháp luật về giải quyết trah chấp đất đai, thực trạng và các giải pháp giải quyết tranh chấp đất đai tại phường Trung Sơn "đã được hoàn thành thể hiện kết quả tổng hợp, cô đọng của hai năm
học tại trường Trung cấp Luật Thái Nguyên và thời gian thực tập tại UBNDphường Trung Sơn thành phố Tam Điệp tỉnh Ninh Bình
Tôi xin được trân trọng bày tỏ lòng biết ơn các thầy, cô trong khoa Phápluật trường trung cấp Luật Thái Nguyên đã tận tình, nghiêm túc, trực tiếp hướngdẫn, chỉ đạo tôi hoàn thành khóa học và hoàn thiện báo cáo này đặc biệt là thầyNguyễn Viết Tuệ giáo viên hướng dẫn cho tôi
Nhân dịp này tôi xin được chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Hộiđồng chấm báo cáo; cảm ơn Khoa Pháp luật đã giúp đỡ tôi hoàn thành báo cáonày
NGƯỜI VIẾT BÁO CÁO
Hoàng Thị Hòa
Trang 2LỜI MỞ ĐẦU
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là nhữngnăm gần đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phứctạp về tính chất, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa nhanh Các dạng tranh chấpđất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranhchấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai trong các vụ
án ly hôn Có thể liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như:Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất và cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai diễn rangày càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất đai từ chỗchưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiềunơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đainhằm ổn định tình hình chính trị, xã hội Hệ thống các văn bản pháp luật đất đaingày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện, trong đó quy định việc giải quyếttranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) và Tòa án nhândân (TAND) (các Điều 21, 22 Luật Đất đai năm 1987; Điều 38 của Luật Đất đainăm 1993; Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, điều 202 203 Luật Đất đai năm 2013).Tuy nhiên, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ "dừnglại" ở mức độ chung chung, nên trên thực tế dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy giữaUBND và TAND Khắc phục những nhược điểm này, Luật Đất đai năm 2013 đãquy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CPngày 15/5/2014 về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 (Từ điều
88 đến điều 91) tương đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền ápdụng giải quyết các tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn
Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta có nhiều thay đổitương thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng, song bên cạnh đó còn
Trang 3tranh chấp đất đai của các cơ quan hành chính và TAND trong những năm qua vừachậm trễ, vừa không thống nhất Có nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dàitrong nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của người dânđối với đường lối, chính sách, pháp luật của Nhà nước
Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loạiviệc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranhchấp dân sự nói chung Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy địnhcủa pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranhchấp đất đai và việc giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền(qua thực tiễn ở Hà Nội) trong những năm gần đây, trên cơ sở đó đề xuất những kiếnnghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giảiquyết các tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyếttranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân là việc làm có ýnghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay Với nhận thức như vậy, tôi đã
lựa chọn vấn đề "Quy định của pháp luật về giải quyết trah chấp đất đai, thực trạng và các giải pháp giải quyết tranh chấp đất đai tại phường Trung Sơn " trong
đợt thực tập của mình tại phường Trung Sơn thành phố Tam Điệp tỉnh Ninh Bình
Mục đích nghiên cứu của đề tài là đưa ra các quy định của pháp luật vềgiải quyết tranh chấp đất đai và đánh giá thực trạng tranh chấp và giải quyết tranhchấp đất đai tại phường Trung Sơn Thị xã Tam Điệp qua đó đề xuất các giải phápgiải quyết tranh chấp đất đai tại đây Để đạt được mục đích này, báo cáo cónhiệm vụ nghiên cứu những quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đấtđai của Luật Đất đai 2013 liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai, thựctrạng giải quyết tranh chấp đất đai ở phường Trung Sơn Từ đó đưa ra một số giảipháp để giải quyết thực trạng đó
Để giải quyết các vấn đề đã nêu trên, tôi đã sử dụng các phương phápnhư: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích,… Tôi tìm hiểu, nghiên cứu
đề tài "Quy định của pháp luật về giải quyết trah chấp đất đai, thực trạng và các giảipháp giải quyết tranh chấp đất đai tại phường Trung Sơn " trong khoảng thời gian từ
Trang 4năm 2010 đến thời gian tôi thực tập tạp phường Trung Sơn (Từ tháng 4/2015 đếntháng 6/2015).
Các kết quả nghiên cứu của đề tài này có thể được sử dụng làm tài liệutham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về đất đai Một số kiến nghị của đềtài có giá trị tham khảo đối với UBND phường Trung Sơn khi thực thi công tácgiải quyết tranh chấp về đất đai
PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
I KHÁI NIỆM ĐẤT ĐAI, TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1 Khái niệm đất đai
Đất đai là một khoảng không gian có hạn, bao gồm khí hậu của bầu khíquyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nướcngầm và khoáng sản trong lòng đất (Theo chiều năm ngang trên mặt đất là sự kếthợp giữa thổ nhưỡng địa hình, thủy văn, thảm thực vạt cùng với thảm thực vậtkhác
Xét về nguồn gốc, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động.Trong quá trình lao động con người tác động vào đất đai để tạo ra sản phẩm cầnthiết phục vụ cho con người Vì vậy, đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên đồngthời là sản phẩm của lao động
2 Khái niệm tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình tháikinh tế - xã hội nào Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấpđất đai mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấpbóc lột và giai cấp bị bóc lột Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai ở các
xã hội phải được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội Ở xã hội không tồntại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất thường là mâu thuẫn
Trang 5các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quyđịnh của pháp luật.
Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất
đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối vớiđất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đấtđai
Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ
thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản
lý và sử dụng đất đai
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền
quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằngmình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ Vì vậy, họ không thểcùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩmquyền phân xử (giải quyết)
3 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai
là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đóphục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp
lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai"
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đấtđai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy đượcvai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhànước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của
xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi côngdân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra
Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độquản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhànước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật,
Trang 6nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi chobên bị xâm hại Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quyđịnh của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất
4 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
4.1 Nguyên nhân khách quan
Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử đểlại Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đãtiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân,phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Năm 1960,thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dânđược đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình
sử dụng đất đai tương đối ổn định
Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sửdụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn Trong chín năm kháng chiến,Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm
1949 - 1950 và năm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thựchiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cáchmạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân.Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nôngnghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại.Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệuquả Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm1982- 1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tớinhững xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đấtđai
Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế
Trang 7đất đai được coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cungcầu, quy luật giá trị Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừanhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài Do vậy Nhà nướcchưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả.
Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiềungười dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, chothuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thựchiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các vănbản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ
4.2 Nguyên nhân chủ quan
- Về cơ chế quản lý đất đai
Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buônglỏng, nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật
Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quyhoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ Tuynhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lýcủa đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai Điều này góp phần làm xuấthiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết Cụ thể:
Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý vàthực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặcbiệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động Trongnhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sửcủa chế độ cũ để lại Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo mộtquy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc
Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sửdụng đất không hợp lý khó bị phát hiện Khi phát hiện thì lại không được xử lýkịp thời Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đấtđai, quản lý đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ýđến biện pháp quản lý về mặt kinh tế
Trang 8Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủtrương sai lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm làNhà nước có chủ trương "trả lại đất cũ", trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếukiện đòi lại đất ngày càng nhiều.
- Về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai
Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đãthực hiện không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền,
vì lợi ích riêng tư, bị kẻ xấu lợi dụng để "đục nước béo cò", thực hiện những âmmưu đen tối, gây mất ổn định xã hội
Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơchế mới, một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đấtđai của Nhà nước và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gâybất bình trong nhân dân Đặc biệt, ở những nơi nội bộ mất đoàn kết thì lại lấy vấn
đề đất đai làm phương tiện để đấu tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi dụng cơhội này để bao chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổnđịnh về tình hình chính trị- xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chínhquyền
- Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo
Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi,nhiều lúc còn hữu khuynh, mất cảnh giác Chẳng những hồ sơ đất đai không đầy đủ,
mà việc đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu cóđiều kiện để hoạt động dễ dàng Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổ chức gây rối,kích động vi phạm pháp luật thì lúng túng trong xử lý, nương nhẹ trong thi hànhpháp luật, không tổ chức được lực lượng quần chúng cốt cán đấu tranh với mọibiểu hiện tiêu cực, mà trái lại, để quần chúng bị bọn xấu lôi kéo Tổ chức Đảng
và chính quyền trở thành người bị động, phải chạy theo giải quyết những vụ việc
đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề
Trang 9Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưađồng bộ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động Thực tế áp dụng các chínhsách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Người có khả năng sản xuất nôngnghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại, người có ruộng lại không có khả năng hoặcnhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả Tình trạngngười nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây mất ổn định cơ cấu laođộng sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất để sản xuất.
Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong trào hợp tác hóanông nghiệp như nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã (HTX) nhỏ lên quy môHTX lớn không phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, đặcbiệt là đội ngũ cán bộ cơ sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa bãi, lãngphí và kém hiệu quả
Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp được đổi mới,người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có mộtdiện tích đất nhất định để sản xuất Do đó đã xuất hiện tư tưởng đòi lại đất để sảnxuất Chính sách đất đai chưa phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấnchiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được giải quyết và xử lý kịp thời
Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới nhữngđơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hànhchính không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phứctạp và gay gắt hơn
- Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật
Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa đượccoi trọng, làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổbiến sâu rộng trong nhân dân
Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn cónhững nguyên nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vàothực tế sử dụng đất, và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựngđược những giải pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp
Trang 10Song trên thực tế khía cạnh này chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng, xemxét.
II Các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trong Luật đất đai năm 2013
Luật Đất đai 2013 ra đời đã hoàn thiện và cải tiến được các quy định vềgiải quyết tranh chấp đất đai Đồng thời được quy định rõ hơn trong Nghị định43/2014/NĐ-CP về thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 nhưsau:
1 Về công tác hòa giải trong giải quyết tranh chấp đát đai
1.1 Tại Luật Đất đai năm 2013 quy định (Điều 202):
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giảiquyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hũa giải được thỡ gửiđơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giảitranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phảiphối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thànhviên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại
Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngàynhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và cóxác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.Biên giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cóđất tranh chấp
- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới,người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến PhòngTài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình,
Trang 11cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đốivới các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủyban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất vàcấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất
1.2 Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai (Theo điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) như sau:
* Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, ủy ban nhândân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thậpgiấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sửdụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch ủy ban nhân dân là Chủtịch Hội đồng; đại diện ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổdân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đạidiện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồngốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã,phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân,Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thànhviên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liênquan
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt.Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi làviệc hòa giải không thành
Trang 12* Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm cócác nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòagiải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đấtđang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìmhiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã đượccác bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranhchấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấucủa ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranhchấp và lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã
* Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bêntranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhấttrong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lạicuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phảilập biên bản hòa giải thành hoặc không thành
* Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sửdụng đất, chủ sử dụng đất thì ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thànhđến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 củaLuật Đất đai
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhấtmột trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì ủy ban nhân dân cấp xãlập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến
cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo
2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Quy định tại điều 203 Luật Đất đai):
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã mà khôngthành thì được giải quyết như sau:
Trang 13- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trongcác loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắnliền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không
có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉđược lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy địnhsau đây:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của phápluật về tố tụng dân sự;
- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dâncấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư vớinhau thì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý vớiquyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch ủy ban nhân dân cấptỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụnghành chính;
+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoàithì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyếtđịnh giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môitrường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụnghành chính;
- Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều nàyphải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệulực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợpcác bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành
Trang 143 Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi hòa giải không thành công tại UBND xã (Được quy định tại điều 89 và 90 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP):
3.1 Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh
- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy bannhân dân cấp có thẩm quyền
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quantham mưu giải quyết
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòagiải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tưvấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủtịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
+ Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với cácbên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đấtđai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trìnhgiải quyết tranh chấp;
+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tíchđất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giảiquyết tranh chấp;
+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dựthảo quyết định công nhận hòa giải thành
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giảiquyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranhchấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan
Trang 153.2 Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộtrưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giảiquyết Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổchức hòa giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng BộTài nguyên và Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩmtra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tàinguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
- Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm:
+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
+ Biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân cóliên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trongquá trình giải quyết tranh chấp;
+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tíchđất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giảiquyết tranh chấp đất đai tại địa phương;
+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dựthảo quyết định công nhận hòa giải thành
- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòagiải thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền vànghĩa vụ liên quan
III Phân loại tranh chấp đất đai
Phân loại tranh chấp đất đai dựa theo nhiều yếu tố, tuy nhiên trên thực tếthường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:
1 Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Trang 16Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinhthường là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng
có được soạn thảo nhưng nội dung rất sơ sài, đơn giản Vì thế, sau một thời gianmột bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vàothời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổiquyền sử dụng đất
2 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do mộtbên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc khônggiao đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị
hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng.Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợpđồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế chuyểnquyền sử dụng đất, làm thủ tục đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp
3 Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên viphạm các điều khoản của hợp đồng như:
+ Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê;+ Không trả tiền thuê đất;
+ Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê;
+ Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng
4 Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ
đã hết, nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết
5 Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau:
Trang 17+ Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những ngườithừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sảnthừa kế hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn đếnviệc phát sinh tranh chấp.
+ Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sửdụng đất nhưng di chúc đó trái pháp luật
6 Tranh chấp do lấn, chiếm đất:
Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất củanhau Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhànước đã giao đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canhtác và dẫn đến tranh chấp
7 Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất:
Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chấtlại rất phức tạp Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối
đi công cộng có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cánhân đã cản trở người sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đấtnhư không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v.v do đó dẫn đếntranh chấp
Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực
tế như:
- Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất;
- Tranh chấp quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn
PHẦN 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG TRUNG SƠN THỊ XÃ TAM ĐIỆP TỈNH NINH BÌNH
Trang 18I Khái quát chung về phường Trung Sơn thành phố Tam Điệp tỉnh Ninh Bình
1 Vị trí địa lý
Phường Trung Sơn là một phường nằm trong trung tâm thành phố TamĐiệp tỉnh Ninh Bình Đây là một phường có quốc lộ 1A xuyên Việt và đường sắtThông nhất đi qua Trụ sở phường nằm cách trung tâm thành phố Ninh Bìnhkhoảng 16 km
Về địa giới hành chính Phường Trung Sơn:
- Phía đông giáp các phường Tân Bình và Yên Bình thành phố Tam Điệp
- Phía bắc giáp xã Yên Sơn thành phố Tam Điệp
- Phía tây giáp phường Tây Sơn thành phố Tam Điệp
- Phía Nam giáp phường Trung Sơn thành phố Tam Điệp (Qua quốc lộ 1A)
Với vai trò của một tỉnh có sản lượng dứa lớn nhất miền BắcìnhNinhBinh được Bộ Công thương cho phép xây dựng tại Tam Điệp một chợ đầu mốirau quả cũng tại phường Trung Sơn.Chợ Đồng Giao là chợ đầu mối lớn
Trang 19khi qua đây Mùa xuân đến chợ Đồng Giao và đường phố thành phố Tam Điệp cóhoa đào Đông Sơn, khi mùa hè và mùa thu về có dứa Đồng Giao Mùa đông cóchè Tam Điệp và nhiều loài dược liệu quý hiếm đặc sản miền rừng Tam Điệp làmthuốc nam chữa bệnh và bổ dưỡng.
II Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn phường Trung Sơn
1 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn phường Trung Sơn
- Đặc điểm về đất đai của phường Trung Sơn
Phường Trung Sơn hiện có 21 tổ dân phố: Tổ dân phố số 1, tổ 2, tổ 3, tổ
4, tổ 5, tổ 7, tổ 8, tổ 9, tổ 11, tổ12, tổ 13, tổ 14, tổ15, tổ 16, tổ 17, tổ 18, tổ 19,tổ20, tổ 22, tổ 23, tổ 24
Sự phân bổ diện tích đất của phường Trung Sơn năm 2014 như sau:
2.4 Đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp (Đất công nghiệp)
4.78 1.2