Quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn (condotel) tại việt nam hiện nay

Xuất phát từ tình hình nói trên, tác giả chọn đề tài “Quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn condotel tại Việt Nam hiện nay” làm luận văn thạc sĩ, với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp l

HỒ SĨ LƯU

QUY CHẾ PHÁP LÝ VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Tp Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2020

8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS Đoàn Thị Phương Diệp

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Tp Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2020

NGƯỜI CAM ĐOAN

Hồ Sĩ Lưu

MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT ABSTRACT PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài 3

3.1 Mục đích nghiên cứu 3

3.2 Câu hỏi nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

4.2 Phạm vi nghiên cứu 5

5 phương pháp nghiên cứu 5

6 Các điểm mới, các đóng góp của luận văn 6

7 Kết cấu đề tài 6

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) 7

1.1 Những vấn đề lý luận về căn hộ khách sạn (condotel) 7

1.1.1 Khái niệm căn hộ khách sạn (condotel) 7

1.1.2 Phân biệt Condotel và các loại nhà tương đồng khác (Officetel, Hometel và nhà chung cư) 8

1.1.3 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với căn hộ khách sạn (condotel) 16

1.1.3.1 Đối với chủ đầu tư phát triển căn hộ khách sạn (condotel) 17

1.1.3.2 Đối với quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) 20

1.1.3.3 Đối với quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) 21

1.1.4 Kinh nghiệm một số quốc gia trên thế giới về phát triển và quản lý Căn hộ khách sạn (Condotel) 22

1.2 Quy định của Pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) 25

1.2.1 Quy định về đầu tư phát triển căn hộ khách sạn (condotel) 25

1.2.2 Quy định về xác lập “Quyền sở hữu” căn hộ khách sạn (condotel) 29

1.2.3 Quy định về Quản lý,vận hành và khai thác thương mại Căn hộ khách sạn (Condotel) 30

1.2.3.1 Quản lý và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) 31

1.2.3.2 Vận hành căn hộ khách sạn (condotel) 33

Tiểu kết chương 1 35

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ĐIỀU CHỈNH VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) – VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 36

2.1.Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) 36

2.1.1 Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật quản lý hoạt động đầu tư, kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel) 38

2.1.2 Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật xác lập “Quyền sở hữu” căn hộ khách sạn (condotel) 46

2.1.3 Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trong quản lý, vận hành, khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) 52

2.2 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ĐIỀU CHỈNH CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) 54

2.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luât 54

2.2.1.1 Hoàn thiện quy định về đầu tư tạo lập căn hộ khách sạn (condotel) ……….56

2.2.1.2 Hoàn thiện quy định về Quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) 57

2.2.1.3 Hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) 61

2.2.2 Giải pháp tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel) 63

2.2.2.1 Đối với cơ quan quản lý nhà nước 63

2.2.2.2 Đối với chủ đầu tư phát triển căn hộ 67

2.2.2.3 Đối với người mua căn hộ 68

2.2.2.4 Đối với các chủ thể khác (Cơ quan báo chí, Các tổ chức chính trị xã hội, Hội bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, các chủ thể khác) 69

Tiểu kết chương 2 74

KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong bối cảnh đó, các nghiên cứu liên quan đến quy chế pháp lý về đầu tư, sở hữu, quản lý và vận hành khai thác căn hộ condotel vẫn còn thiếu vắng Tất cả những điều này đã ành hưởng không nhỏ đến sự phát triển thị trường, quyền lợi của khách hàng và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với loại hình căn hộ khách sạn Vì lẽ đó, hơn lúc nào hết, quy chế pháp lý về căn hộ condotel đang nhận được sự quan tâm từ các nhà

1

i Nam-2019, truy cập: ngày 10/12/2019

https://khaihoanland.vn/tin-tuc/Dien-bien-tinh-hinh-Condotel-thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-o-Viet-đầu tư dự án căn hộ, khách hàng sở hữu căn hộ và cả cơ quan quản lý Nhà nước Chính

vì vậy việc nghiên cứu, đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về căn hộ khách sạn

(condotel) là nhu cầu cần thiết Xuất phát từ tình hình nói trên, tác giả chọn đề tài “Quy

chế pháp lý về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam hiện nay” làm luận văn thạc

sĩ, với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành

và khai thác thương mại đối với vấn đề căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

i i i i i i i iBàiiviếticủaitácigiảiLêiVăniCưi“Lựaichọnimôihìnhicungiứngidịchivụiởikhuiđôithịi

Bàii viếti “Quảni lýi nhài chungi cưi cầni môi hìnhi mới”i củai TSi Đoàni Dươngi Hảii

đây

3 Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu

hộcondotel

3.2 Câu hỏi nghiên cứu

biệt?

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu về các quy chế pháp lý căn hộ khách sạn (condotel)

mà cụ thể là quy chế pháp lý liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam Luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn việc các quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về thời gian: Luận văn xác định thời gian khảo sát các quy định và thực tiễn áp dụng quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn (condotel) từ 2014 cho đến nay (từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành)

Về không gian: các vụ việc, tình huống thực tiễn áp dụng các quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn là tại Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

6 Các điểm mới, các đóng góp của luận văn

Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn

hộ khách sạn (condotel) và các kiến nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN

(CONDOTEL)

1.1 Khái niệm chung về căn hộ khách sạn (condotel)

1.1.1 Khái niệm căn hộ khách sạn (condotel)

Tómilại,icondotel i là i “ thuật i ngữ i được i dùng i để i chỉ i dạng i khách i sạn i căn i hộ i hoặc i

khách i sạn i mà i toàn i bộ i hoặc i một i phần i khách i sạn i được i chuyển i đổi i hợp i pháp i sang i căn i

hộ i mà i tại i đó i mỗi i căn i hộ i có i chủ i sở i hữu i riêng” 3.iChủinhàikhônginhữngisởihữuicănihội

1.1.2 Phân biệt căn hộ khách sạn (condotel) và các loại nhà tương đồng khác (hometel, officetel, nhà chung cư)

Trước hết, cần làm rõ một số khái niệm về căn hộ khách sạn (condotel) và các loại nhà tương đồng khác như Hometel, Officetel, Nhà chung cư…cụ thể như sau và

Condotel: căni hội kháchi sạn,igiốngi vớii Officeteli vài Hometeli thôngi thường,icói

3http://vietnamtourism.gov.vn/index.php/printer/29479, truy cập: ngày 02/11/2019, truy cập 05/11/2019

Hometel: “căn hộ khách sạn có thể để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê ở thông thường,

Officetel: “sự kết hợp của văn phòng (office) và khách sạn (hotel), diện tích vừa

hình này rất phổ biến ở Hàn Quốc, Nhật Bản hay Singapore Căn hộ Officetel thường được xây dựng ở các thành phố lớn, nơi tập trung các doanh nghiệp nhằm đáp ứng nhu

Nhà chung cư: được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (Điều 70),

trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể

“Nhà i chung i cư i là i nhà i ở i có i từ i hai i tầng i trở i lên, i có i lối i đi, i cầu i thang i và i hệ i thống i

công i trình i hạ i tầng i sử i dụng i chung i cho i nhiều i hộ i gia i đình, i cá i nhân i Nhà i chung i cư i có i

phần i sở i hữu i riêng i của i từng i hộ i gia i đình, i cá i nhân i và i phần i sở i hữu i chung i của i tất i cả i các i

hộ i gia i đình, i cá i nhân i sử i dụng i nhà i chung i cư i

Phần i sở i hữu i riêng i trong i nhà i chung i cư i bao i gồm: i phần i diện i tích i bên i trong i căn i hộ, i

bao i gồm i cả i diện i tích i ban i công, i logia i gắn i liền i với i căn i hộ i đó; i phần i diện i tích i khác i trong i

nhà i chung i cư i được i công i nhận i là i sở i hữu i riêng i theo i quy i định i của i pháp i luật; i hệ i thống i

trang i thiết i bị i kỹ i thuật i sử i dụng i riêng i gắn i liền i với i các i hộ;phần i diện i tích i thuộc i phần i sở i

hữu i riêng

Phần i sở i hữu i chung i trong i nhà i chung i cư i bao i gồm: i phần i diện i tích i nhà i còn i lại i của i

nhà i chung i cư i ngoài i phần i diện i tích i thuộc i sở i hữu i riêng i trên; i không i gian i và i hệ i thống i kết i

cấu i chịu i lực, i trang i thiết i bị i kỹ i thuật i dùng i chung i trong i nhà i chung i cư, i gồm: i khung, i cột, i

4 https://homehub.vn/tin-tuc/nha-dat/co-nen-dau-tu-vao-can-ho-officetel-5d41602165910748ba818d99 truy cập ngày 10/01/2020

5 https://diaocvinahomes.vn/tin-thi-truong/can-ho-hometel-la-loai-can-ho-gi-so-sanh-hometel-va-condotel/ truy cập ngày 12/01/2020

tường i chịu i lực, i tường i bao i ngôi i nhà, i tường i phân i chia i các i căn i hộ, i sàn, i mái, i sân i thượng, i

hành i lang, i cầu i thang i bộ, i thang i máy…Hệ i thống i hạ i tầng i kỹ i thuật i bên i ngoài i nhưng i được i

kết i nối i với i nhà i chung i cư i đó

Cụm i nhà i chung i cư: i là i khu i nhà i có i từ i hai i nhà i chung i cư i trở i lên i trong i cùng i một i địa i

điểm i xây i dựng i của i cùng i một i chủ i đầu i tư i hoặc i một i khu i nhà i chung i cư i được i xây i dựng i

trước i đây”

Cho đến Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015), khái niệm nhà

chung cư cũng đã được quy định cụ thể hơn tại khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung,

có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Trên cơ sở các định nghĩa trên, ta có thể xác định phạm vi khái niệm nhà chung cư

như sau: “nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao gồm các căn

hộ riêng biệt, độc lập cho nhiều hộ gia đình sinh sống Chủ sở hữu căn hộ có các phần

sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian cộng đồng trong nhà chung cư”

So sánh loại hình căn hộ Condotel và Hometel

Bên cạnh điểm giống nhau vừa nêu, Condotel và Hometel có một số đặc điểm khác nhau nhau sau đây:

Thứ nhất, về vị trí, Hometel thường được xây dựng ở các thành phố lớn, khu du

lịch, trong khi đó Condotel thường được xây dựng tại các khu phát triển về du lịch, các thành phố ven biển (ví dụ tại Việt Nam, các condotel được xây dựng tại các thành phố ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Quy Nhơn…)

Thứ hai, mục đích của việc xây dựng Hometel khá đa dạng như để nghỉ dưỡng,

để ở hoặc để cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh Homestay còn mục đích của việc xây dựng Condotel là cho khách du lịch nghỉ qua đêm

Thứ ba, về mặt pháp lý, chủ hộ Hometel được cấp sổ đỏ được sở hữu lâu dài,

người mua toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê, không phải chia lợi nhuận với chủ đầu tư Trong khi đó chủ sở hữu Condotel chỉ được Sở hữu không quá

50 năm [khoản 3, Điều 126, Luật Đất Đai 2013], không được đăng ký kinh doanh và không phát sinh đơn vị ở

Thứ tư, về mặt thiết kế, chủ hộ Hometel được thiết kế tuỳ theo sở thích của chủ

sở hữu, không bó buộc hay giới hạn theo một khuôn mẫu Còn chủ sở hữu Condotel được thiết kế khép kín theo tiêu chuẩn khách sạn năm sao, diện tích dao động từ 30-50m2

Thứ năm, về bảo trì condotel là chi phí bảo trì đóng một lần 2%, có đơn vị vận

hành chuyên nghiệp, còn Hometel không tốn phí bảo trì thường niên

Ngoài ra, còn một vài điểm khác biệt về ưu và nhược điểm mà có thể nhận thấy trong bảng so sánh dưới đây:

BẢNG SO SÁNH ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CONDOTEL VÀ HOMETEL

So sánh khác

nhau

ở, vừa cho thuê

– Làm văn phòng rất tiện lợi, có thể đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật

– Giá trị thật

– Chủ đầu tư cam kết chia sẻ lợi nhuận 10%/năm, khách hàng không phải quan tâm đến việc quản lý vận hành, thời gian nhận lợi nhuận từ 5-10 năm

8-Nhược điểm – Hầu như không có

- Giá trị thật, giá trị BĐS theo thời gian tăng với cấp số nhân

– Giá trị ảo so với thực tế: Chủ đầu tư lấy tiền

ở đâu để trả lãi cho nhà đầu tư với mức lợi nhuận lý tưởng và đều đặn hàng năm? Thực

tế CĐT lấy tiền của chính nhà đầu tư để trả lãi, áp dụng hình thức “mỡ nó rán nó”

– Dễ xảy ra tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư do trả lãi không đúng như cam kết

do CĐT dùng tiền đầu tư dự án khác (hiện tượng phổ biến trong thời gian vừa qua) – Khó quản lý sau khi kết thúc thời gian cam kết lợi nhuận: Rất khó khi nhà đầu tư ở Hà Nội và quản lý căn hộ Condotel ở Nha Trang, Phú Quốc…

– Chỉ để kinh doanh, không được ở, không được sử dụng trong thời gian CĐT khai thác cho thuê

So sánh loại hình căn hộ condotel và nhà chung cư

chủ sở hữu căn hộ phải nộp thuế sử dụng đất hàng năm đối với căn hộ của mình còn chủ đầu tư phải nộp tiền thuế đất hàng năm đối với toàn bộ khách sạn, các phòng khách

6Ts Ngô Trung Hoà,(Phát triển và quản lý Condotel cơ sở pháp lý và thực tiễn)

http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207229, truy cập: ngày 19/11/2019

So sánh loại hình căn hộ Condotel và Officetel

Condotel và Officetel có một số điểm khác biệt theo bảng so sánh sau đây:

Thứ nhất, về vị trí, Officetel thường được xây dựng ở các thành phố lớn, nơi tập trung nhiều văn phòng, trong khi đó Condotel thường được xây dựng tại các khu phát triển về du lịch, các thành phố ven biển (ví dụ tại Việt Nam, các condotel được xây dựng tại các thành phố ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Quy Nhơn…)

Thứ hai, mục đích của việc xây dựng Officetel khá đa dạng như làm văn phòng,

để ở hoặc để cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh Homestay còn mục đích của việc xây dựng Condotel là cho khách du lịch nghỉ qua đêm

Thứ ba, về mặt pháp lý, chủ hộ Officetel được sở hữu 50 năm [khoản 3, Điều 126, Luật Đất Đai 2013], người mua toàn quyền sở hữu căn hộ để lưu trú nhưng không phát sinh đơn vị ở và cho thuê làm văn phòng, không phải chia lợi nhuận với chủ đầu tư Trong khi đó chủ sở hữu condotel cũng được sở hữu không quá 50 năm [khoản 3, Điều

126, Luật Đất Đai 2013], không được đăng ký kinh doanh và không phát sinh đơn vị ở Thứ tư, về mặt thiết kế, chủ hộ Officetel được thiết kế khép kín có phòng ngủ, phòng khách riêng biệt, tiêu chuẩn vận hành như một văn phòng hạng A + khách sạn 5

Thứ năm, về bảo trì cả Officetel và Condotel đều như nhau là chi phí bảo trì đóng

1 lần 2%, có đơn vị vận hành chuyên nghiệp

Ngoài ra, còn một vài ưu và nhược điểm được so sánh trong bảng sau đây:

BẢNG SO SÁNH ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CONDOTEL VÀ OFFICETEL

vừa cho thuê Office hoặc kinh doanh Homestay, chủ căn hộ có thể linh hoạt trong mục đích sử dụng hoặc kinh doanh

– Làm văn phòng rất tiện lợi, phù hợp với cộng đồng Startup, nhóm chuyên gia nghiên cứu, không bị giới hạn về thời gian làm việc, có thể nấu ăn và nghỉ ngơi tại căn hộ, giá dịch vụ điện nước tính theo giá các căn hộ chung cư bình thường

– Đặc biệt có thể đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật

– Giá trị thật

– Chủ đầu tư cam kết chia sẻ lợi nhuận 8-10%/năm, khách hàng không phải quan tâm đến việc quản

lý vận hành, thời gian nhận lợi nhuận từ 5-10 năm

Nhược

điểm

– Là loại hình BĐS mới xuất hiện ở Việt Nam

– Không phát sinh đơn vị ở

– Giá trị ảo so với thực tế: Chủ đầu

tư lấy tiền ở đâu để trả lãi cho nhà đầu tư với mức lợi nhuận lý tưởng

và đều đặn hàng năm? Thực tế CĐT lấy tiền của chính nhà đầu tư để trả lãi, áp dụng hình thức “mỡ nó rán nó”

– Dễ xảy ra tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư do trả lãi không đúng như cam kết do CĐT dùng tiền đầu tư dự án khác (hiện tượng phổ biến trong thời gian vừa qua) – Khó quản lý sau khi kết thúc thời gian cam kết lợi nhuận: Rất khó khi nhà đầu tư ở Hà Nội và quản lý căn

hộ Condotel ở Nha Trang, Phú Quốc…

– Chỉ để kinh doanh, không được ở, không được sử dụng trong thời gian CĐT khai thác cho thuê

1.1.3 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với căn hộ khách sạn

(condotel)

Căn hộ khách sạn là một sản phẩm mới của thị trường bất động sản, mà người mua sản

phẩm này từ chủ đầu tư không phải với mục đích để ở mà để cho du khách thuê lại như

một khách sạn Chính vì thế, việc tạo lập nên nó, xác lập quyền sở hữu của nó cho khách

hàng, vận hành và khai thác thương mại khá đặc biệt mà cần sự điều chỉnh bằng pháp luật Dưới đây sẽ phân tích sự cần thiết này theo góc độ của các chủ thể chủ yếu tham gia tạo lập, chuyển giao sở hữu và quản lý, vận hành, khai thác thương mại đối với đối tượng này như sau:

1.1.3.1 Đối với chủ đầu tư sơ cấp trong kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel)

độnginàyilàiđiềuivôicùngicầnithiếtinhằmingănichặninhữngitáciđộngitiêuicựcicủaiyếuitối

i i i i i iThứihai,ixuấtiphátitừivaiitròiquanitrọngikinhidoanhicănihộikháchisạni(condotel)i

7

i 20191002115617675.htm, truy cập ngày 20/11/2019

1.1.3.2 Đối với “quyền sở hữu” căn hộ khách sạn (condotel)

Những năm trở lại đây thị trường bất động sản Việt Nam đã đón nhận một làn sóng mới của bất động sản có thời hạn, điển hình là loại hình căn hộ khách sạn (condotel) với tốc độ tăng trưởng cao Tuy nhiên, trong thực tế, hành lang pháp lý về quyền sở hữu và thời gian sở hữu đối với các loại hình này vẫn còn đang còn nhiều điểm chưa rõ ràng, khiến người đầu tư băn khoăn về quyền lợi của mình cũng như việc tài sản của mình trong tương lai sẽ được xử lý như thế nào Cụ thể hơn là việc thể hiện

quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) trên thực tế Vấn đề cấp thiết nhất hiện nay,

cần thiết thống nhất khái niệm căn hộ khách sạn (condotel) Bởi condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ Officetel và Condotel, phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch Khi khái niệm này được thống nhất và thừa nhận chung thì mọi hành vi, quan điểm, luật pháp sẽ được xây dựng trong khuôn khổ của nó Sẽ không phát sinh rủi ro cho xã hội và người dân nếu chủ sở hữu khách sạn hay một doanh

nghiệp thuê lại condotel để kinh doanh theo quy định Nếu phải cấp sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) cho các căn hộ condotel, thì phải xem xét lại việc này sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này, nếu không thì cũng nên ban hành quy định về vấn đề nay để tạo sự yên tâm cho người chủ sở hữu

Bản chất của đầu tư căn hộ khách sạn (condotel) là kinh doanh dịch vụ, do đó phải

khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở Nếu để kích cầu cho sự phát triển, tạo tâm lý ổn định cho người mua, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng

mua bán căn hộ khách sạn (condotel) nhằm bảo đảm đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp

cho người mua căn hộ khi các tranh chấp pháp lý với các bên liên quan xảy ra

1.1.3.3 Đối với quản lý, vận hành và khai thác căn hộ khách sạn (condotel)

i i i i iDoivậy,iviệcixâyidựngicănihộikháchisạn,isửidụngivàikhaiithácidịchivụicănihộiphảii

Condotel

1.1.4 Lịch sử hình thành và kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về phát triển và quản lý căn hộ khách sạn (condotel)

Lịch sử hình thành và phát triển căn hộ khách sạn (condotel)

8

ihttps://baoxaydung.com.vn/phat-trien-condotel-kinh-nghiem-quoc-te-232191.html, truy cập ngày

19/11/2019

i i i i Về i pháp i lý i condotel i trên i thế i giới:i “Quyiđịnhiquyềnisởihữuikhácinhauigiữaicáci

9 https://baoxaydung.com.vn/phat-trien-condotel-kinh-nghiem-quoc-te-232191.html, truy cập 22/12/2019

i i i i i i i i i i Kinh i nghiệm i một i số i quốc i gia i về i quản i lý i căn i hộ i khách i sạn i (condotel) i

i i i i “Kinh i nghiệm i của i Mỹ:ithịitrườngibấtiđộngisảniMỹicóimộtisốilượngilớnicácidoanhi

10

i https://baoxaydung.com.vn/phat-trien-condotel-kinh-nghiem-quoc-te-232191.html, truy cập ngày

22/12/2019

nàyithườngithui 3,5%i giái bán.iThườngi thìi ngườiimuai trải thùilaoichoi văni phòngi môii

1.2 Các quy định của Pháp luật Việt Nam điều chỉnh về căn hộ khách sạn (Condotel)

1.2.1 Quy định về đầu tư và phát triển căn hộ

Về đầu tư và phát triển dự án được gọi là hoạt động đầu tư sơ cấp Nhà đầu tư thiết lập

và thực hiện dự án tuân thủ các quy định về luật đất đai, pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh BĐS

11 Tổng hợp Kinh nghiệm quản lý bất động sản của một số quốc gia trên thế giới, Tài liệu tổng hợp của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, 2015

Thứ nhất, cụ thể nhà đầu tư khi làm thủ tục ban đầu xây dựng căn hộ khách sạn

(condotel) cần phải tuân thủ luật đất đai Trong trường hợp này đất dành cho việc xây dựng Condotel thông thường là đất để thực hiện dự án đầu tư và quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê để thực hiện dự án theo thời hạn của dự án đầu tư và không được quá 50 năm

thể:

i i i i iThứ i ba, i về i thiết i kếiphòngicănihộikháchisạni(condotel)iphảiituânithủicáciquyiđịnhivềi

i i i i Thứ i tư, i về i Quy i định i về i bảo i hành i căn i hộ i khách i sạn i (condotel): i

Thứ i 5, i về i quy i định i về i bảo i trì i Căn i hộ i khách i sạn i (Condotel) i

“1 i Chủ i sở i hữu i hoặc i người i quản i lý i sử i dụng i công i trình i tự i tổ i chức i thực i hiện i việc i

kiểm i tra, i bảo i dưỡng i và i sửa i chữa i công i trình i theo i quy i trình i bảo i trì i công i trình i được i phê i

duyệt

2 i Kiểm i tra i công i trình i thường i xuyên, i định i kỳ i và i đột i xuất i nhằm i phát i hiện i kịp i thời i

các i dấu i hiệu i xuống i cấp, i những i hư i hỏng i của i công i trình, i thiết i bị i lắp i đặt i vào i công i trình i

làm i cơ i sở i cho i việc i bảo i dưỡng i công i trình

3 i Bảo i dưỡng i công i trình i được i thực i hiện i theo i kế i hoạch i bảo i trì i hằng i năm i và i quy i

trình i bảo i trì i công i trình i xây i dựng i được i phê i duyệt

4 i Sửa i chữa i công i trình i bao i gồm: i sửa i chữa i định i kỳ i công i trình, i sửa i chữa i đột i xuất i

công i trình i do i chịu i tác i động i đột i xuất i như i gió, i bão, i lũ i lụt, i động i đất, i va i đập, i cháy i và i

những i tác i động i đột i xuất i khác

5 i Kiểm i định i chất i lượng i công i trình i phục i vụ i công i tác i bảo i trì i ”

1.2.2 Quy định về xác lập “Quyền sở hữu” căn hộ khách sạn (Condotel)

Người mua căn hộ khách sạn chính là khách hàng của các chủ đầu tư Khi

khách hàng nhận căn hộ Condotel từ nhà đầu tư sơ cấp- khách hàng trở thành nhà đầu

tư thứ cấp hoặc gọi là “Nhà đầu tư cấp hai” Lúc này mối liên hệ pháp lý liên quan của

hai nhà đầu tư sơ cấp và thứ cấp thông qua “Hợp Đồng Mua Bán căn hộ khách sạn

(condotel)” Vậy vấn đề pháp lý quan trọng ở đây chính là quyền sở hữu căn hộ khách

sạn (condotel) của nhà đầu tư thứ cấp

Quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) thực chất là người mua căn hộ chỉ có quyền sở hữu diện tích xây dựng căn hộ được xây trên mặt đất, mỗi chủ sở hữu khách sạn cụ thể chỉ có quyền sở hữu giới hạn là phần không gian có thể xác định được mà căn hộ chiếm chổ; và quyền sở hữu căn hộ bị giới hạn thời gian vì quyền sử dụng đất

có thời hạn vẫn thuộc về nhà đầu tư cấp một; phù hợp nhất theo các phân tích về pháp

lý ở trên là “Quyền sở hữu bề mặt” Theo quy định tại Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền sở hữu bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất mà quyền sử đất đó thuộc về chủ thể khác” Như vậy bản chất của quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) là “Quyền sở hữu bề mặt” đã được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự năm 2015 Quy định xác lập quyền

sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) như sau: “là quyền sở hữu bề mặt” và bao gồm tổng hợp các tập hợp các quy định pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với căn hộ khách sạn (condotel) Đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân trong hoạt động thực hiện quyền chiếm hữu đối căn hộ khách sạn (condotel) trong thực tiễn áp

dụng các quy định trên

Tóm lại, trong trường hợp sở hữu căn hộ khách sạn (condotel), là một trường

hợp đặc biệt của sở hữu bề mặt vì quyền sử dụng đất vẫn thuộc về nhà đầu tư cấp một Người mua căn hộ khách sạn (condotel) chỉ có quyền sở hữu phần diện tích xây dựng

căn hộ được xây dựng trên mặt đất Quyền sở hữu bề mặt nói chung và và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) nói riêng có những đặc trưng như sau để khẳng định căn

Thứ ba quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) không chỉ là quyền sở hữu vật chất cấu trúc căn hộ mà còn bao gồm quyền sở hữu không gian mà nó chiếmchỗ Có nghĩa là nếu không may toà nhà bị sụp đổ và vật chất cấu trúc bị hư hỏng hoàn toàn thì chủ sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) vẫn còn quyền sở hữu phần không gian mà nó chiếm hữu

Như vậy, có thể khẳng định được bản chất của quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) chính là quyền sở hữu bề mặt đã được ghi nhận trong Bộ Luật Dân sự 2015

1.2.3 Quản lý và vận hành và khai thác thương mại căn hộ Căn hộ khách sạn (condotel)

1.2.3.1 Quản lý và khai thác thương mại căn hộ căn hộ khách sạn (condotel)

Uỷ i Quyền” i theoiBộiluậtidânisựivềiHợpiđồngiuỷiquyền,ihoặciLuậtiThươngimại.iTheoi

i i i i i i i iThứinhất,iChủithểiquảnilý,ivậnihànhivàikhaiithácithươngimạiicănihộikháchisạni

Việc i quản i lý i căn i hộ i khách i sạn i (condotel) i thể i hiện i rõ i trên i một i số i phương i diện:

sựnày

hànhicănihộikháchisạni(condotel)isẽilàingườiiđiềuinhânisựivàikiểmitraiđánhigiái tìnhi

1.2.3.2 Vận hành căn hộ khách sạn (condotel)

dựng…