(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017

(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 20152017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

……… ………

CHÂU THỊ PHƯƠNG NHÃ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN NĂM 2015-2017

Thái Nguyên - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

……… ………

CHÂU THỊ PHƯƠNG NHÃ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN NĂM 2015-2017

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên – 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản thân luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào Các đề xuất đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ

Thái Nguyên, ngày 02 tháng 5 năm 2019

Tác giả luận văn

Châu Thị Phương Nhã

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu

sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn người đã luôn theo sát, tận tình

hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong khoa quản lý đào tạo sau đại học, khoa quản lý Tài Nguyên, Khoa Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể Ban lãnh đạo và cán bộ viên chức, công chức Uỷ ban nhân dân huyện Vân Đồn, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, Trung tâm Hành chính công, Phòng thống kê huyện Vân Đồn, các cán bộ địa chính của

12 xã, thị trấn trong huyện Vân Đồncùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Tác giả

Châu Thị Phương Nhã

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

3 Ý nghĩa của đề tài 4

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về giao dịch bảo đảm 5

1.1.1 Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm 5

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 7

1.1.3 Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm 9

1.2 Khái quát về giao dịch bảo đảm 10

1.2.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm 10

1.2.2 Quy trình giao dịch bảo đảm 13

1.3 Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm 15

1.3.1 Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới 15

1.3.2 Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam 17

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 33

2.3 Nội dung nghiên cứu 33

2.4 Phương pháp nghiên cứu 35

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 35

2.4.2 Phương pháp thống kê, so sánh 37

2.4.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 37

2.4.4 Phương pháp so sánh để phân tích viết báo cáo 38

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 Giới thiệu khái quát về huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 39

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn 39

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 39

3.1.3 Thực trạng hệ thống cán bộ quản lý đất đai, đăng kí giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 40

3.1.4 Thực trạng các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 41

3.2 Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 41

3.2.1 Đánh giá thành phần hồ sơ việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai 41

3.2.2 Đánh giá quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai 43

3.3 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 46

3.3.1 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo không gian 46

3.3.2 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo thời gian 49

3.3.3 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo loại đất 49

3.3.4 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 theo mục tiêu 52 3.3.5 Đánh giá chung công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 55 3.4 Ý kiến nhận xét về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 của các đối tượng liên quan 58 3.4.1 Đánh giá chung của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 58 3.4.2 Ý kiến nhận xét của người dân về thái độ phục vụ và các quy định giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 63 3.4.3 Ý kiến của cán bộ tín dụng về các quy định giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 65 3.4.4 Ý kiến nhận xét của cán bộ ngành đất đai về tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và các quy định giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 67 3.5 Khó khăn, tồn tại, các yếu tố ảnh hưởng và giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 69 3.5.1 Những khó khăn, tồn tại ảnh hưởng trong đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 69 3.5.2 Nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 69

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

QSDĐ: Quyền sử dụng đất QSD: Quyền sử dụng SDĐ: Sử dụng đất BLDS: Bộ luật Dân sự HĐBT: Hội đồng Bộ trưởng UBND: Ủy ban nhân dân HĐND: Hội đồng nhân dân VPĐKĐĐ: Văn phòng đăng ký đất đai GCN: Giấy chứng nhận

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hệ thống cán bộ quản lý đất đai, đăng kí giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn 40Bảng 3.2 Hệ thống tổ chức tín dụng đang hoạt động tại huyện Vân Đồn 41Bảng 3.3 So sánh thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn so với quy định của pháp luật 42Bảng 3.4 Kết quả giao dịch bảo đảm tại khu vực trung tâm huyện Vân

Đồn giai đoạn 2015 - 2017 46Bảng 3.5 Kết quả giao dịch bảo đảm khu vực các xã đảo của huyện Vân

Đồn giai đoạn 2015 - 2017 47Bảng 3.6 Kết quả giao dịch bảo đảm khu vực các xã vùng xa của huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 47Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tính

theo khu vực tại huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015 – 2017 48Bảng 3.8 Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Vân Đồn theo thời gian, giai đoạn 2015 - 2017 49Bảng 3.9 Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở tại huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 49Bảng 3.10 Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất nông

nghiệp tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 50Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tính

theo loại đất tại huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015 – 2017 51Bảng 3.12 Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để tiêu dùng 52

Bảng 3.13 Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 53Bảng 3.14 Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện

Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 để sản xuất nông nghiệp 54Bảng 3.15 Tổng hợp kết quả giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

tính theo mục tiêu giao dịch tại huyện Vân Đồn trong giai đoạn 2015 – 2017 55Bảng 3.16 Tỷ lệ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 – 2017 tính theo số dân 56Bảng 3.17 Tổng hợp kết quả công tác giao dịch bảo đảm trên địa bàn

huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2017 57Bảng 3.18 Kết quả đánh giá hiểu biết chung về giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh của các đối tượng liên quan 60Bảng 3.19 Kết quả đánh giá hiểu biết cơ bản về nội dung giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh của các đối tượng liên quan 62Bảng 3.20 Kết quả đánh giá thái độ phục vụ và một số quy định về đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân theo 3 khu vực điều tra 64Bảng 3.21 Đánh giá hiểu biết các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của 02 loại hình ngân hàng 66Bảng 3.22 Kết quả đánh giá tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và một

số quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ ngành đất đai 68

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là kết quả của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là nền tảng để phân

bổ và xây dựng các ngành kinh tế quốc dân, các khu dân cư, các công trình phục vụ đời sống và sự nghiệp củng cố quốc phòng Con người cùng với sức lao động và trí thông minh làm thay đổi bộ mặt của trái đất; từ đó đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động được Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không

có sự tồn tại của con người

Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có

hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới Thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt bên có quyền có cơ chế xử

lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm

Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng; những năm qua pháp luật nói chung, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nói

riêng không ngừng được phát triển, hoàn thiện Do tầm quan trọng và ý nghĩa đặc biệt của đất đai trong đời sống kinh tế - xã hội Điều 18 Hiến pháp năm

1992 và Hiến pháp năm 2013 - Hiến pháp của thời kỳ đổi mới đã quy định cụ thể về tầm quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai: “Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

Để hoàn thiện, cụ thể hóa những quy định của Hiến pháp đến cuộc sống, Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành các quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm tạo cơ sở pháp lý để chủ sử dụng thực hiện quyền sử dụng đất Hiến pháp, các đạo luật và các văn bản pháp quy nêu trên đã xác định quyền sử dụng đất là quyền tài sản Theo đó người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn vào sản xuất kinh doanh Trong các quyền

ấy, thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật quy định là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, kinh doanh có cơ sở pháp lý bảo đảm cho các giao dịch có quyền thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện an toàn, hiệu quả, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch

Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại địa bàn huyện Vân Đồn phải được thực hiện nghiêm túc Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi

và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh

tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật

Huyện Vân Đồn là một huyện đảo miền núi nằm ở vị trí tiền tiêu phía Đông Bắc của tỉnh Quảng Ninh, là huyện có nhiều ưu thế và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời dẫn đến tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh trên địa bàn huyện; từ đó kéo theo nhu cầu về vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động trên địa bàn huyện Số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm của huyện ngày càng gia tăng Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này trên địa bàn huyện vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác giao dịch đảm bảo trên địa bàn huyện cần được quan tâm và đề xuất giải pháp giải quyết

Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu đề tài Đánh giá công tác giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn năm 2015-2017 Dưới sự hướng dẫn của thầy giáo

PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn cùng sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

2 Mục tiêu của đề tài

- Chỉ ra được hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, hệ thống tín dụng đang hoạt động tại huyện Vân Đồn

- Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn theo ý kiến của người dân

- Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học: Giúp cho học viên tiếp cận sâu hơn với lĩnh vực

giao dịch đảm bảo tại nơi làm việc, nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu

3.2 Ý nghĩa thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu giúp học viên đúc rút

kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác giao dịch bảo đảm nói riêng, nhằm củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu Từ đây có cơ hội đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan có những phương pháp cụ thể trong việc giải quyết vướng mắc, khó khăn ở địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về giao dịch bảo đảm

1.1.1 Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm

Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách pháp luật về giao dịch bảo đảm trên địa bàn huyện Vân Đồn và đề xuất giải pháp thực hiện hiệu quả hơn

Công tác quản lý Nhà nước về đất đai là nhiệm vụ trọng tâm được đặt lên hàng đầu và xuyên suốt thời gian thực hiện chức năng, nhiệm vụ của cơ quan Tài nguyên và Môi trường Trong đó công tác giao dịch bảo đảm cũng là một trong những nhiệm vụ quan trọng, thể hiện đầy đủ ý trí của luật pháp, chính sách của Đảng và nhà nước Xuất phát từ nhiệm vụ đó kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách pháp luật đất đai, thủ tục về việc thực hiện giao dịch bảo đảm đối với huyện Vân Đồn; Góp phần hạn chế đơn thư, khiếu kiện của nhân dân, đẩy mạnh thực hiện công tác cải cách hành chính của huyện, cùng với đó là việc nâng cao ý thức trách nhiệm, kỹ năng nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ trong thực hiện nhiệm

vụ, tạo niềm tin trong nhân dân đối với chính quyền, mang lại sự hài lòng khi giải quyết thủ tục hành chính

Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp luật Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia

giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là:

- Đối với bên nhận bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký

- Đối với bên bảo đảm: Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu

tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm

- Đối với bên thứ ba: Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo

đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác

- Đối với nền kinh tế - xã hội: Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của ) trong xã hội

sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức Do vậy hoạt động các quyền của người sử dụng đất vẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thông qua hình thức dân sự Tuy nhiên Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước

đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy

sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất

là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất; trong đó có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trong những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những bước chuyển mới, điều chỉnh nhất định đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Việc thực hiện quyền thế

chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn

Có thể khẳng định công tác đăng ký giao dịch đảm bảo là công cụ hữu hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, quyền bình đẳng trước pháp luật của mọi chủ thể khi tham gia giao dịch bảo đảm Đồng thời qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản thanh toán nghĩa vụ Từ đó góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc đăng ký nêu trên còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ

Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn Liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm có Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày (23/7/2010) về đăng ký giao dịch đảm bảo; Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày (16/2/2011) của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp

Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liến với đất Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm đối với một số loại tài sản còn được quy định ở nhiều luật

chuyên ngành như: Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự 2005, hay văn bản hướng dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư pháp Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thích pháp luật, xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trong nhiều trường hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện

rõ thẩm quyền thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản Thực tế, đang có một số vướng mắc trong thực hiện đăng ký giao dịch này Những năm gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng

ký giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết Ngoài việc cần có quy định cụ thể, thống nhất về vấn đề này thì tinh thần trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho người dân và tổ chức trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm được thuận

tiện và tiết giảm chi phí không đáng có

1.1.3 Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Bộ luật Dân sự năm 1995, 2005, 2015

- Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013

Điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm

- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 về sửa đổi bổ sung một số

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm

2010 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường và Thông

tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

1.2 Khái quát về giao dịch bảo đảm

1.2.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng

ký giao dịch bảo đảm thì “Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà

nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ

sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm [10].

Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [10].

Đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời xuất phát từ nhu cầu công khai các giao dịch bảo đảm, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch, các bên liên quan, lợi ích của Nhà nước và xã hội Vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm mặc dù trong những năm trở lại đây nhận được sự quan tâm lớn của Nhà nước và các nhà nghiên cứu Nhà nước đã ban hành một số hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất cùng với đó là thiết lập một hệ thống phục vụ cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm

Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan

hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự

2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Thế chấp tài sản theo Điều 432 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

Đặt cọc theo Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc

từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Ký cược theo Điều 359 Bộ luật Dân sự 2005 là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê

Ký quỹ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2005 là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng

Bảo Lãnh theo Điều 361 Bộ luật Dân sự 2005 là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình

Tín chấp theo Điều 372 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Công đoàn cơ sở…) có thể đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ

1.2.2 Quy trình giao dịch bảo đảm

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm

Thông tư số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (sau đây gọi chung là người nộp hồ sơ) đến Trung tâm Hành chính công cấp huyện

để được hướng dẫn lập hồ sơ và nộp hồ sơ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy

đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả cho người nộp hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có

trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện sẽ ghi nội dung đăng

ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật Sau đó cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Người nộp hồ sơ căn cứ vào giấy biên nhận, đến Cơ quan tiếp nhận hồ sơ nhận kết quả, nộp phí, lệ phí theo quy định

Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

- Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định;

+ Giấy chứng nhận;

+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền; Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 của Thông tư này, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp

- Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu số 03/XĐK

+ Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp Đơn yêu cầu chỉ có chữ ký của bên thế chấp

+ Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

+ Giấy tờ quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 19 của Thông tư này

1.3 Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm

1.3.1 Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới

* Thụy Điển: Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc

sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau[6].

Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng

ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa Cụ thể:

- Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được

ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp [8] như sau:

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2)

Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp

Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi

có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay

Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản

để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

* Trung Quốc: Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với

đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều

“dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc

Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền

sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào

Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp [4] Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với

tư cách là người sử dụng đất mới Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc [9].

1.3.2 Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

1.3.2.1 Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước

Trong nền kinh tế kế hoạch toán tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu

như không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này không có pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm

1989, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, lần đầu tiên các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước

Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới góc độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại

từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó

Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước

Chính tư duy kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm

Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế

và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan điểm pháp lý phân biệt rạch ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự

Theo đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt Điều này thể hiện ở chỗ:

Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17/HĐBT), bảo lãnh được coi là biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật” Tại Điều 2 Nghị định số 17/HĐBT, bảo lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.” Trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng không đúng thoả thuận

Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện một việc.” (Điều 40) Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh

trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân)

Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Trên nền tư duy quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của chủ

sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về quyền

và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế

Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm là đã bước đầu có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng lại ở mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền

mà chưa luật hoá cơ chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được thông tin về tài sản bảo đảm

Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của Trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi áp dụng biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem thế chấp nhiều nơi bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện còn đang thế chấp ở đâu chưa Nếu tài sản đó hiện không thế chấp ở một nơi nào khác thì khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm ngăn chặn không để cho tài sản đó được đem thế chấp nơi khác.”

Điều này cho thấy, ý nghĩa và mục đích của khuyến nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và loại trừ tình trạng dùng một tài sản để bảo đảm

thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trước đó Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn

ở phạm vi hẹp và mang tính sơ khai, một số quy định còn chưa phù hợp với

sự phát triển của thị trường tín dụng hiện đại

Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

1.3.2.2 Giai đoạn Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực

Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm

Đây có thể xem là một bước tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS đã làm cho tình trạng cùng tồn tại các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp tục được duy trì cho dù các quy định về vấn đề này trong nhiều trường hợp thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp lý không thống nhất

Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các quy định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng về lĩnh vực này

Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng

lĩnh vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ luỵ” về mặt pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ

về giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà nước, đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Theo quy định của Nghị định này, giao dịch bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo

đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (khoản 1 Điều 2)

Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là một loại hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế như quan niệm của pháp luật thời kỳ trước đó Với định nghĩa này, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này không phải ở việc luật hoá khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm Với việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm được coi là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn tại của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch) đối với tài sản bảo đảm

Thực tiễn đã minh chứng rằng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày càng cho thấy vai trò quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín

dụng cho nền kinh tế nước ta Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại, giao dịch bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục

vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của mình Đặc điểm này của nền tài chính hiện đại có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với nhà đầu tư, bởi lẽ, thương gia phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng hoá; nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng; và một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng

Xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “điểm yếu” của cơ chế cho vay này là, trong nhiều trường hợp bên thứ ba có thể bị lừa đảo nếu không có

cơ chế minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm Thực tế nêu trên phản ánh nhu cầu thiết lập cơ chế công khai hoá thông tin về tài sản bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời gian công khai hoá; bên cạnh việc thừa nhận và bảo hộ việc dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; và cơ chế cho vay trên cơ sở bên vay vẫn nắm giữ và kiểm soát tài sản bảo đảm

Từ thực tiễn trên, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã được ban hành trong vai trò là giải pháp quan trọng cho vấn đề nêu trên, thông qua việc công nhận một cách đầy đủ các quyền bảo đảm tồn tại từ trước đối với tài sản nếu được công khai hoá dưới hình thức nộp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tại

cơ quan đăng ký; cũng như quy định về quyền tiếp cận thông tin về tài sản bảo đảm nếu những thông tin đó được công bố công khai thông qua thiết chế đăng ký theo Điều 24; và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các giao dịch bảo đảm bằng cùng một tài sản theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm theo Điều 22 Cho đến nay, mặc dù vẫn còn một số điểm hạn chế, bất cập đang được nghiên cứu, sửa đổi, nhưng theo đánh giá chung, với sự ra đời của Nghị định

số 08/2000/NĐ-CP đã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm Thông qua việc thiết lập cơ chế đăng ký, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã góp phần bảo vệ chủ thể quyền đã được công khai hoá, đồng thời loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau; từ đó, tạo lập, duy trì và đảm bảo một “trật tự lợi ích”

chung trong đời sống kinh tế - dân sự

1.3.2.3 Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực đến nay BLDS 2005

đã đưa ra khái niệm bao quát hơn về giao dịch bảo đảm

Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm

cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp

Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ

về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng

ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm

Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những đặc điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Điều này hoàn toàn khác so với khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước Tham khảo pháp luật một số quốc gia trên thế giới cho thấy, khái niệm giao dịch bảo đảm được hiểu là toàn bộ các giao dịch, không giới hạn và phụ thuộc vào hình thức và tên gọi của giao dịch, có mục đích tạo lập một quyền lợi được bảo đảm đối với tài sản, bao gồm: hàng hoá, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vô hình khác

Chính vì vậy, bên cạnh các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, pháp luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được áp dụng với các giao dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ như thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ Điều này cũng đồng nghĩa, loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký theo quy định của pháp luật các nước này không bị “bó hẹp” trong khái niệm giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm trong BLDS 2005 đã bộc lộ một số điểm hạn chế, bất cập trong môi trường tín dụng hiện đại Bởi lẽ, công khai hoá những thông tin về các giao dịch bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ vẫn còn là chưa đủ để loại trừ rủi ro đối với nhà đầu tư; vẫn còn những người có quyền đối với tài sản phát sinh trên cơ sở giao dịch hoặc theo quy định của pháp luật cần phải được công khai hoá nhằm đảm bảo tính minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản như cầm giữ tài sản, thuê mua tài chính, gửi bán thương mại… Điều này cho thấy, BLDS 2005 về giao dịch bảo đảm vô hình chung đã thu hẹp phạm vi đăng ký và yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm

Chính vì vậy, để khắc phục những tồn tại trên Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 04/2007/TT-BTP và Thông tư số 07/2007/TT-BTP quy định các lợi ích được bảo đảm khác, đó là một số hợp đồng như hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng cho thuê có thời hạn từ một năm trở lên, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ; và việc kê biên tài sản thi hành án thuộc diện đăng ký (thông báo) và được biết đến dưới một định chế chung là “đăng ký hợp đồng” hay “thông báo kê biên tài sản thi hành án”

Tuy nhiên, nếu xét theo tiêu chí giao dịch bảo đảm theo quy định của BLDS 2005, các hợp đồng này không phải là giao dịch bảo đảm và không thuộc diện phải đăng ký giao dịch bảo đảm

Do đó, mặc dù quy định về đăng ký nhưng hợp đồng xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn chế định này dường như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của BLDS 2005 - một Bộ luật được xem là văn bản gốc về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm Theo quy định của BLDS 2005, tất cả các giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm như cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp đều được “gọi” dưới tên chung là giao dịch bảo đảm

Tuy nhiên, mục đích của việc đăng ký là nhằm công khai hoá thông tin

về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực hiện cho nhiều nghĩa vụ theo thứ tự thời gian công khai hoá (đăng ký)

Do đó, giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng

ký chỉ có thể các biện pháp bảo đảm bằng một tài sản cụ thể (mang tính chất đối vật), không bao hàm bảo lãnh, tín chấp (là biện pháp bảo đảm theo quy định của BLDS 2005) nhưng lại có tính chất đối nhân

Mặc dù BLDS 2005 không trực tiếp giải quyết vấn đề này, nhưng xuất phát từ nguyên lý của việc xử lý tài sản bảo đảm, phạm vi giao dịch bảo đảm thì không có sự đồng nhất với phạm vi đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Điều này tiếp tục được khẳng định tại Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự

và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm

Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc

Bộ Tư pháp

Theo đó, bảo lãnh, tín chấp theo quy định của khoản 2 Thông tư này không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm Bên cạnh đó, dưới giác độ lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm và quy định của pháp luật hiện hành, bảo lãnh là các biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân nên không thuộc diện đăng

ký giao dịch bảo đảm

Tuy nhiên, sự thiếu nhất quán của BLDS 2005 về bảo lãnh đã gây ra vướng mắc trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản (ví dụ như cầm cố, thế chấp) với bảo lãnh Theo quy định của Điều 361 BLDS 2005, “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi

là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”

Tuy nhiên, tại Điều 369 - xử lý tài sản của bên bảo lãnh, BLDS lại quy định: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh” Theo quy định của BLDS 2005, bảo lãnh không hoàn toàn là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân Điều này đã đặt ra vấn đề cần giải quyết, đó là thứ tự ưu tiên thanh toán giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản với bảo lãnh được xác định theo tiêu chí nào, đăng ký giao dịch bảo đảm hay xác lập giao dịch giao dịch bảo đảm Bởi lẽ, theo quy định của khoản 2 Điều

325 BLDS 2005, “Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực

hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán.”; tuy nhiên, bảo lãnh theo quy định của pháp luật hiện hành lại không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm, nghĩa là, trong trường hợp có nhu cầu, các bên trong quan hệ bảo lãnh cũng không thể thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm

Do đó, nếu lấy tiêu chí đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo lãnh Nếu lấy theo tiêu chí xác lập giao dịch, thì không phù hợp với tinh thần của Điều 325 BLDS 2005 quy định về nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các giao dịch bảo đảm; cũng như mục tiêu công khai, minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản thông qua thiết chế đăng ký, nhằm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, qua đó, góp phần phát huy tối đa mọi nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà chúng ta đang nỗ lực hướng đến

Thực tiễn cho thấy, đăng ký giao dịch bảo đảm đã và đang ngày càng khẳng định vai trò và vị thế của nó trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại Vấn đề đặt ra là, để thiết chế đăng ký phát huy hết những giá trị tích cực của nó đối với đời sống kinh tế, dân sự của nước ta, cần phải có sự nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm Bởi lẽ, pháp luật về giao dịch bảo đảm thuộc lĩnh vực pháp luật về nội dung, trong khi đó pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm lại thuộc lĩnh vực pháp luật về thủ tục, có vai trò giúp cho quyền của các bên trong quan hệ bảo đảm được công khai hoá Điều này càng cho thấy sự cần thiết của việc đăng ký giao dịch bảo đảm

1.3.2.4 Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

Những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những điều chỉnh nhất định đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh [7] Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm

2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Mặc dù vậy, cho đến nay, chúng ta chưa

có một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm mà các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được tìm trong BLDS 2005 và các đạo luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu trên Các văn bản điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm tách biệt và giới hạn theo loại tài sản như: đất, nhà, rừng cây…[24]

Có thể nói, thời gian vừa qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm Một mặt, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh Mặt khác, hoạt động đăng ký bảo đảm cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, tổ chức và cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho vay nói riêng [25] Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn Liên

quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm có Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch đảm bảo; Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liến với đất Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm đối với một số loại tài sản còn được quy định ở nhiều luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Bộ luật Dân

sự 2005, hay văn bản hướng dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với căn

hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư pháp… Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thích pháp luật, xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trong nhiều trường hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện rõ thẩm quyền thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản [26] Thực tế, đang có một số vướng mắc trong thực hiện đăng ký giao dịch này Cụ thể, việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 11/2012/NĐ–CP của Chính phủ thì căn hộ chung cư mua của chủ đầu tư cũng là một loại tài sản hình thành trong tương lai Tuy nhiên, do pháp luật hiện hành chưa có hướng dẫn cụ thể về việc đăng ký thế chấp đối với loại tài sản này nên hiện nay việc thế chấp căn hộ chung cư được tiến hành đăng

ký thế chấp quyền tài sản tại các Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm của

Bộ Tư pháp [27] Ngoài ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau tùy thuộc vào mỗi loại tài sản thế chấp hay cầm cố