Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại tổng công ty CP đầu tư phát triển xây dựng

DIC Corp hoạt động hiệu quả trong các lĩnh vực: Đầu tư xâydựng các khu đô thị mới, khu du lịch, thi công xây lắp, sản xuất kinh doanh vật liệuxây dựng, kinh doanh khách sạn, dịch vụ du l

HỌC VIÊN: TRẦN VĂN ĐẠT

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY CP

ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS ĐINH PHI HỔ

Bà Rịa – Vũng Tàu, tháng năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tác giả Các sốliệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trongbất kỳ công trình nào khác

Tác giả xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đãđược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Học viên thực hiện Luận văn

LỜI CẢM ƠN

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành quản trị kinh doanh với đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng” là kết quả của quá trình cố gắng không ngừng của bản thân và được sự giúp đỡ, động viên khích lệ của các thầy, bạn bè đồng nghiệp và người

thân Qua trang viết này tác giả xin gửi lời cảm ơn tới những người đã giúp đỡ tácgiả trong thời gian học tập - nghiên cứu khoa học vừa qua

Tác giả xin tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đối với thầy giáo PGS.TSĐinh Phi Hổ đã trực tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu thông tinkhoa học cần thiết cho luận văn này

Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo trường Đại học Bà Rịa – Vũng Tàu, PhòngĐào tạo và các khoa chuyên môn đã tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành tốt côngviệc nghiên cứu khoa học của mình

Cuối cùng tác giả xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, đơn vị công tác đãgiúp đỡ tác giả trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn

Học viên thực hiện Luận văn

lý dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng

Nội dung tóm tắt:

0 Lý do chọn đề tài:

Do hiện nay công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) cùnglúc làm Chủ đầu tư quá nhiều Dự án lớn trong nhiều lĩnh vực khác nhau nên quátrình thực hiện quản lý dự án đầu tư xây dựng tại các Dự án của Tổng Công ty cònnhiều bất cập

0 Mục đích nghiên cứu của luận văn, đối tượng, phạm vi nghiên cứu.

Mục đích nghiên cứu của luận văn: Xây dựng hệ thống những quan điểm cơbản và đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu

tư xây dựng tại các Dự án tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng,qua đó góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư

Đối tượng chính trong nghiên cứu này là quá trình thực hiện các Dự án doDIC Corp làm Chủ đầu tư từ khi tìm kiếm, nghiên cứu cơ hội đầu tư đến khi hoànthành công tác đầu tư xây dựng Dự án

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chỉ giới hạn trong phạm vi đánh giá quátrình thực hiện các Dự án từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi hoàn thành đầu tư, trong đótập trung chủ yếu trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và quản lý Dự án Báo cáo không

đề cập sâu về các khía cạnh kinh doanh, môi trường, tài chính – kế toán, các hoạtđộng kinh tế kỹ thuật khác của các Doanh nghiệp

0 Tóm tắt cô đọng các nội dung chính và đóng góp mới của tác giả:

Chương 1: cơ sở lý luận về đầu tư và công tác quản lý các dự án tại doanh nghiệp

Chương 2: Phân tích thực trạng công tác quản lý các dự án tại Tổng Công ty cổ phầnđầu tư phát triển xây dựng.

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xâydựng tại Tổng Công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng

Đóng góp mới của Tác giả: Luận văn đã nêu lên thực trạng công tác quản lý

dự án, đưa ra những nhận xét đánh giá về công tác quản lý dự án đầu tư của Doanhnghiệp trong thời gian vừa qua, chỉ ra những thành công cũng như tồn tại hạn chế

mà từ đó sẽ đưa ra các giải pháp hoàn thiện Ở phần cuối của bài luận văn là nhữnggiải pháp hoàn thiện cụ thể để khắc phục những hạn chế trong công tác quản lý dự

án để thực hiện đầu tư các dự án một cách hiệu quả Sự thực hiện đầu tư hiệu quả đógóp phần vào quá trình tăng trưởng trong thời gian tới của Tổng Công ty

0 Phương pháp nghiên cứu.

vì vậy, công tác này ngày càng được các Doanh nghiệp chú trọng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ ix

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu của luận văn 2

CHƯƠNG 1 3

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 3

1.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 3

1.1.1 Dự án đầu tư 3

1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư 3

1.1.1.2 Phân loại dự án đầu tư 4

1.1.1.3 Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư 5J 1.2 PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.2.1 Thực chất và nội dung phát triển dự án Bất động sản 7

1.2.2 Những đặc điểm của dự án Bất động sản có ảnh hưởng công tác QLDA 11

1.3 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 12

1 3.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư 12

1.3.2 Các chức năng của QLDA đầu tư 14

1.3.3 Các lĩnh vực quản lý dự án đầu tư 15J 1.3.3.1.Quản lý thời gian và tiến độ dự án 15J 1.3.3.2 Quản lý chi phí của dự án 18

1.3.3.3 Quản lý chất lượng dự án 20

1.3.4 Các hình thức tổ chức quản lý dự án 22

1.3.4.1 Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án 22

1.3.4.2 Chìa khóa trao tay 23

1.3.4.3 Chủ nhiệm điều hành dự án 23

1.3.5J Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án 24

1.3.5J.1 Các nhân tố chủ quan thuộc về chủ đầu tư 24

1.3.5J.2 Các nhân tố khách quan 26

TÓM TẮT CHƯƠNG 1 28

PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG 29

2.1 GIỚI THIỆU VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG 29

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của DIC Corp 29

2.1.2 Chức năng nhiệm vụ và lĩnh vực kinh doanh của DIC Corp 30

2.1.3 Cơ cấu tổ chức của DIC Corp 30

2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của DIC Corp 30

2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN CỦA DIC CORP 32

2.2.1 Thực trạng cơ cấu tổ chức quản lý các dự án 32

2.2.1.1 Hình tổ chức quản lý dự án của DIC Corp 32

2.2.1.2 Chức năng nhiệm vụ của Ban QLDA 33

2.2.1.3 Mô hình tổ chức của Ban QLDA 33

2.2.2 Giới thiệu một số dự án trọng điểm 33

2.2.2.1 Dự án Khu Trung tâm Chí Linh, Tp Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu 34

2.2.2.2 Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai 34 2.2.2.4 Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai 35J 2.2.2.5J Dự án Chung cư Vũng Tàu Gateway, Tp Vũng Tàu 36

2.2.2.6 Khách sạn DIC Star Vĩnh Yên 36

2.2.3 Phân tích kết quả thực hiện các dự án tại các Ban QLDA 37

2.2.3.1 Số lượng các dự án đang thực hiện đầu tư xây dựng: 37

2.2.3.2 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu đánh giá công tác QLDA 39

2.2.4 Kết quả khảo sát về công tác quản lý dự án đầu tư 42

2.2.5J Phân tích các nhân tố ảnh hưởng kết quả công tác QLDA tại Ban QLDA 47

2.2.5J.1 Công tác chuẩn bị đầu tư 47

2.2.5J.2 Công tác thẩm định và phê duyệt thiết kế 5J1 2.2.5J.3 Công tác đấu thầu 5J2 2.2.5J.4 Công tác quản lý thi công 5J8 2.2.5J.5J Công tác nghiệm thu, bàn giao và quyết toán 65J 2.2.5J.6 Công tác bảo hành sau khi dự án hoàn thành 73

2.2.6 Đánh giá công tác quản lý dự án của các Ban QLDA 74

2.2.6.1 Ưu điểm 74

2.2.6.2 Hạn chế 74

2.2.6.3 Nguyên nhân của các hạn chế trên 75J TÓM TẮT CHƯƠNG 2 78

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG 79 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG TRONG GIAI ĐOẠN 2018 – 2022 79

3.1.1 Định hướng phát triển của DIC Corp 79

3.1.2 Những mục tiêu cụ thể trong giai đoạn 2018 – 2022 81

3.2 CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DO DIC CORP LÀM CHỦ ĐẦU TƯ TRONG GIAI ĐOẠN 2018 - 2022 81

3.2.1 Khu vực phía Nam: 81

3.2.2 Khu vực phía Bắc 82

3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN 82 3.3.1 Tổ chức lại bộ máy quản lý của các Ban QLDA 83

3.3.2 Hoàn thiện quy trình công việc QLDA 88

3.3.3 Nâng cao chất lượng nhân lực của Ban QLDA 94

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 99

KẾT LUẬN 100

TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

Phụ lục 1: Phiếu điều tra khảo sát công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại DIC Corp 103 Phụ lục 2: Bảng tổng hợp kết quả điều tra khảo sát kèm theo luận văn 110

DANH MỤC CÁC BẢNG

bảng

2.8 Lưu đồ Quy trình công tác thẩm định và phê duyệt thiết kế 85J

2.11 Lưu đồ Quy trình công tác nghiệm thu, bàn giao và quyết toán 98-99

PHẦN MỞ ĐẦU

0 Tính cấp thiết của đề tài.

Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) được thànhlập năm 1990, tiền đề là Nhà nghỉ Bộ Xây dựng với vốn Điều lệ 7 tỷ đồng và 30nhân viên Trải qua 27 năm xây dựng và trưởng thành, đến nay DIC Corp đã trởthành một Tổng Công ty lớn mạnh với tổng vốn Điều lệ lên đến 2.381 tỷ đồng vàgần 5J.000 CBCNV DIC Corp hoạt động hiệu quả trong các lĩnh vực: Đầu tư xâydựng các khu đô thị mới, khu du lịch, thi công xây lắp, sản xuất kinh doanh vật liệuxây dựng, kinh doanh khách sạn, dịch vụ du lịch, Đầu tư xây dựng hạ tầng các côngtrình giao thông và đầu tư tài chính vào các Công ty con và các loại hình doanhnghiệp khác,…

Tuy nhiên, do phát triển quá nhanh nên vấn đề Quản trị doanh nghiệp đã bộc

lộ nhiều mặt hạn chế, trong đó có các vấn đề về nguồn nhân lực, trình độ quản lý,công tác quản lý tài chính, các quy trình làm việc chưa được hoàn thiện,… Đối vớicông tác đầu tư phát triển và quản lý dự án của DIC Corp, do hiện nay đơn vị cùnglúc làm Chủ đầu tư quá nhiều dự án lớn trong lĩnh vực Bất động sản mới nên quátrình thực hiện còn những bất cập, đội ngũ nhân sự còn thiếu, chưa đáp ứng đượcnhu cầu ngày càng phát triển của Doanh nghiệp và thời đại, việc thực hiện Dự ánmất nhiều thời gian, tốn kém chi phí và có khi đánh mất cơ hội đầu tư

Nếu thực hiện tốt công tác quản lý dự án thì sẽ mang lại hiệu quả thiết thựccho Chủ đầu tư, góp phần tiết kiệm chi phí và thời gian, nâng cao vị thế về uy tín vànăng lực của DIC Corp trên thương trường Đồng thời, có thể áp dụng được với cácCông ty thuộc Tổ hợp DIC nói chung Việc tìm ra những giải pháp phù hợp trongcông tác quản lý dự án thuộc lĩnh vực xây dựng Bất động sản là một yêu cầu cấpthiết để đảm bảo sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư của DIC Corp Chính bởi lẽ

đó, mà tôi chọn vấn đề: “ hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng” làm đề tài luận văn Thạc sĩ

chuyên ngành Quản trị kinh doanh

23Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.

23 Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về công tác quản lý các

Dự án Bất động sản tại các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay

24 Đánh giá thực trạng công tác quản lý Dự án Bất động sản của DIC Corp, rút ra những tồn tại hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn chế đó

25J Đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý Dự án Bất động sản tại DIC Corp, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư

24Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

23 Đối tượng chính trong nghiên cứu này là quá trình quản lý các Dự án doDIC Corp làm Chủ đầu tư tại các Ban QLDA, trong đó tập trung vào các Dự án pháttriển Bất động sản

24 Luận văn tập trung nghiên cứu công tác quản lý các Dự án Bất động sản(không phải toàn bộ các dự án) do DIC Corp làm Chủ đầu tư trong giai đoạn 2013 - 2017

5888 Phương pháp nghiên cứu.

Luận văn sử dụng lý luận kết hợp các phương pháp thống kê, phân tích vàtổng hợp, đặc biệt là phương pháp chuyên gia, đồng thời kết hợp với tổng kết rútkinh nghiệm thực tiễn ở doanh nghiệp để nghiên cứu, giải quyết vấn đề đặt ra của

đề tài

23Kết cấu của luận văn.

Nội dung chính của luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận được cấu trúc thành 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về công tác quản lý dự án đầu tư.

Chương II: Phân tích thực trạng công tác quản lý đầu tư các dự án Bất động

sản tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng

Chương III: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý các

Dự án Bất động sản tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1.1 Dự án đầu tư

1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư

Theo Luật Đầu tư số: 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 thì “ Dự án đầu tư làtập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tưkinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

Theo nghĩa khác, ngân hàng thế giới cho rằng “Dự án đầu tư là Tổng thể cácchính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạtnhững mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định”

5888 Dự án đầu tư còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ :

23 Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày

một cách

chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

23 Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc

sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong

một thời

gian dài

23 Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công vụ thực hiện

kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư SXKD, phát triển kinh tế - xã hội, là tiền

đề để ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn

24 Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi

phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm

xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằmthực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

23 Để đảm bảo tính khả thi, dự án đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:

của

dự án đặc biệt là nội dung về tài chính, nội dung về công nghệ kỹ thuật Tính khoahọc còn thể hiện trong quá trình soạn thảo dự án đầu tư cần có sự tư vấn của các cơquan chuyên môn.

23 Tính thực tiễn: Các nội dung của dự án đầu tư phải được nghiên cứu,

xác định trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn

cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư

24 Tính pháp lý: Dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc tức là

phù hợp với chính sách và luật pháp của Nhà nước Muốn vậy phải nghiên cứu kỹ

chủ trương, chính sách của Nhà nước, các văn bản pháp quy liên quan đến hoạtđộng đầu tư

25 Tính đồng nhất: Các dự án đầu tư phải tuân thủ các quy định chung

của các cơ quan chức năng về hoạt động đầu tư, kể cả các quy định về thủ tục đầu

tư Với các dự án đầu tư quốc tế còn phải tuân thủ quy định chung mang tính quốctế

1.1.1.2 Phân loại dự án đầu tư

Có rất nhiều cách phân loại dự án đầu tư tùy theo mục đích và phạm vi xemxét Sau đây là một số cách phân loại dự án đang áp dụng tại Việt Nam:

a) Theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư

Để tiến hành quản lý và phân cấp quản lý, tùy theo tính chất của dự án vàquy mô đầu tư, các dự án đầu tư trong nước được phân theo 3 nhóm A, B và C Cóhai tiêu thức được dùng để phân nhóm là dự án thuộc ngành kinh tế nào? Dự án cótổng mức đầu tư lớn hay nhỏ? Trong các nhóm thì nhóm A là quan trọng nhất, phứctạp nhất, còn nhóm C là ít quan trọng, ít phức tạp hơn cả Tổng mức vốn nêu trênbao gồm cả tiền chuyển quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, thềm lục địa, vùngtrời (nếu có)

b) Phân theo trình tự lập và trình duyệt dự án

Theo trình tự (hoặc theo bước) lập và trình duyệt, các dự án đầu tư đượcphân ra hai loại:

23 Nghiên cứu tiền khả thi: Hồ sơ trình duyệt của bước này gọi là báo cáo nghiên cứu tiền khả thi

5J888 Nghiên cứu khả thi: Hồ sơ trình duyệt của bước này gọi là báo cáo nghiên cứu khả thi.

1.0 Vốn vay nước ngoài của Nhà nước, viện trợ, ODA

1.1 Vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI)

1.2 Vốn của các tổ chức Quốc tế

1.1.1.3 Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư

Chu kỳ hoạt động của dự án trải qua 3 giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư – Thực hiện đầu tư – Vận hành, Khai thác

Bảng 1.1: Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đầu tư Vận hành, Khai

thác (SX, KD, DV)

phát tiền khả thi (lập quyết thủ lập dự xây nghiệm chưa công giảm

0 Chuẩn bị đầu tư: Là giai đoạn nghiên cứu và thiết lập DAĐT, gồm các nội

dung:

0Nghiên cứu, tìm ra các cơ hội đầu tư.

1Nghiên cứu tiền khả thi: Đây là giai đoạn nghiên cứu sơ bộ về các yếu tố cơ

bản của dự án Trong giai đoạn này, người ta cũng xác định các chỉ tiêu cơ bản đánhgiá hiệu quả dự án để làm cơ sở cho việc xem xét, lựa chọn dự án

2 Nghiên cứu khả thi: Nghiên cứu khả thi là bước nghiên cứu một cách toàn

diện và chi tiết các yếu tố của Dự án Nghiên cứu khả thi được thực hiện trên cơ sởcác thông tin chi tiết và có độ chính xác cao hơn giai đoạn Nghiên cứu tiền khả thi.Đây là cơ sở để quyết định đầu tư và là căn cứ để triển khai thực hiện dự án thực tế

0Đánh giá và quyết định (thẩm định dự án).

0 Thực hiện đầu tư: Là giai đoạn biến các dự định đầu tư thành hiện thực

nhằm đưa dự án vào hoạt động thực tế của đời sống kinh tế - xã hội Giai đoạn nàybao gồm một loạt các quá trình kế tiếp hoặc xen kẽ nhau từ khi thiết kế đến khi đưa

dự án vào vận hành khai thác, bao gồm:

0 Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện dự án

1 Thiết kế và lập dự án thi công xây dựng công trình

2 Thi công xây dựng công trình

3 Chạy thử, nghiệm thu và đưa vào sử dụng

Thực hiện dự án là giai đoạn hết sức quan trọng, có liên quan chặt chẽ vớiviệc đảm bảo chất lượng và tiến độ thực hiện Dự án và sau đó là hiệu quả đầu tư.Kết quả của thực hiện dự án là công trình xây dựng đã hoàn thành, máy móc thiết bị

đã được lắp đặt,… chuẩn bị đưa vào sử dụng

0 Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư: Là giai đoạn dự án đi vào sản xuất

kinh doanh, hoặc cung cấp các hoạt động dịch vụ

23 Vận hành dự án: Giai đoạn này được xác định từ khi chính thức đưa

Dự án vào vận hành khai thác cho đến khi kết thúc Dự án Đây là giai đoạn thực

hiện các

hoạt động theo chức năng của Dự án và quản lý các hoạt động đó theo các kế hoạch

đã dự tính

5888 Đánh giá sau khi thực hiện dự án (đánh giá sau dự án): Thực chất

đây là việc phân tích, đánh giá các chỉ tiêu Kinh tế - Kỹ thuật của dự án trong giai

đoạn vận hành khai thác

5889 Kết thúc Dự án: Tiến hành các công việc cần thiết để chấm dứt hoạt

động của dự án (thanh toán công nợ, thanh lý tài sản,… và hoàn thành các thủ tục

pháp lý

khác)

1.2 PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Thực chất và nội dung phát triển dự án Bất động sản

Công tác phát triển Dự án Bất động sản là quá trình tìm kiếm – lựa chọn cơhội đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định của Pháp luật để được giaolàm chủ đầu tư thực hiện dự án Bất động sản, bỏ vốn để thực hiện đầu tư, quản lý dự

án và đưa vào kinh doanh khai thác

Nội dung công tác phát triển Dự án Bất động sản:

Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp

Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của Nhà đầu tư bấtđộng sản Khu đất kinh doanh bất động sản có ba dạng: Thứ nhất là đề nghị Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Thứ 2 là đất thuê lại từ đối tác kinh doanhkhác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ ba là mua đất từ đối táckhác Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nàomua dựa trên sự phù hợp của khu đất

Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triểnkinh doanh và khả thi về mặt pháp lý Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp

lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyềnđịa phương Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diệnkhống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch chomục đích kinh doanh, hoặc quy hoạch cho mục đích công cộng, hoặc các tiêu chuẩn

kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp củathông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch

đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không) Để biết được thông

tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnhnhư Sở Quy hoạch, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường,… hoặc nhữngchuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất Trong trườnghợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn

đề nghị xin chủ trương quy hoạch

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu

tư phải ký được Hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuậnchủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc Hợpđồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý)

Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quyhoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khuđất quy hoạch cho mục đích kinh doanh Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinhdoanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ

để đề xuất ý tưởng kinh doanh Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có

sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường Khiđưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó raquyết định trong môi trường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiêncứu thị trường trước khi đưa ra quyết định

Bước 3: Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việcchuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trườngchắn chắn Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường nhà đất, cao

ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầngcông nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng vàdung lượng của từng loại thị trường dịch vụ Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm địnhtính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án

Bước 4: Thiết kế ý tưởng

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

23 Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;

24 Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp

25J Chứng minh được hiệu quả đầu tư;

26 Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

27 Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ những nội dung sau:

5888 Mô hình kinh doanh cung cấp sản phẩm, dịch vụ gì, tính vượt trộicủa các sản phẩm, dịch vụ do Dự án cung cấp so với các sản phẩm, dịch vụ hiệnhữu trên thị trường hiện nay;

5889 Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;

5890 Các đặc điểm kỹ thuật;

5892 Quản lý đầu tư và khác thác như

thế nào? Bước 5: Phân tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của Dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

23 Ước tính toàn bộ chi phí Dự án;

24 Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;

25 Ước tính nguồn vốn vay;

26 Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về Dự án;

27 Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,

nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tàichính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn,

28 Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án

Chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợcho dự án Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốnqua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu Công ty hoặc vay Tuy nhiên, với cáckênh huy động đó chỉ khả thi khi Dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiếtđược các hạng mục đầu tư Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh đượcnăng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy độngvốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư có thể vay các tổ chức tín dụng thương mại hoặctìm kiếm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết Biên bản thỏa thuận(MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

5J888 Thỏa thuận về chi phí;

5J889 Thỏa thuận về thời gian;

5J890 Thỏa thuận về nhân lực;

5J891 Thỏa thuận về cách làm;

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết MOU, họ tiến hành lập hồ sơ dự án,bao gồm nội dung sau:

23 Các đánh giá rải rác;

24 Đánh giá tiền khả thi;

25J Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;

26 Báo cáo khả thi xây dựng với dự án hoàn chỉnh

Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ Dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư,thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án

Bước 7: Triển khai Dự án:

5J888 Thiết kế chi tiết;

5J889 Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;

5J890 Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;

5J891 Phương án tổ chức giám sát, quản lý;

Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư

tự thực hiện Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp

hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực hiệncác công việc sau:

23 Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);

24 Bán & tiếp thị;

25J Tư vấn và quản lý tài sản

1.2.2 Những đặc điểm của dự án Bất động sản có ảnh hưởng công tác QLDA

Ngoài các đặc điểm thông thường của một dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng, các dự án Bất động sản có những đặc trưng riêng như sau:

5J888 Diện tích chiếm đất lớn: Thông thường các dự án Bất động sản thường có quy mô lớn từ khoảng 20 hecta trở lên đến hàng ngàn hecta

5J889 Dự án Bất động sản được quy hoạch gồm nhiều hạng mục công trìnhnhư

Khu nhà ở, các hạng mục hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp điện, cấp thoátnước,…), hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, y tế, công viên cây xanh,…), chung

cư cao tầng, khu thương mại – dịch vụ,…

23 Thời gian thực hiện dự án thường kéo dài, có khi lên đến 15J – 20 năm tùy theo quy mô dự án

24 Tổng mức đầu tư lớn: Lên đến hàng ngàn tỷ đồng tùy theo quy mô dự án,đặc biệt chi phí bồi thường, GPMB và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trongtổng mức đầu tư

5J888 Các hạng mục công trình của Dự án Bất động sản có thể do một Chủđầu tư hoặc nhiều Chủ đầu tư (bao gồm Chủ đầu tư cấp 1 và các Chủ đầu tư cấp 2)thực hiện, trong đó Chủ đầu tư cấp 1 sẽ hoàn thiện công tác chuẩn bị đầu tư, giảiphóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính hoặc cáchạng mục

công trình trọng điểm; Các Chủ đầu tư cấp 2 sẽ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh các Dự

án cấp 2 theo quy hoạch được duyệt Khi đó, Chủ đầu tư cấp 1 có trách nhiệm quản

lý chung quá trình đầu tư của các Chủ đầu tư cấp 2 sao cho đảm bảo theo quy hoạch

và Quy chế quản lý đầu tư xây dựng được duyệt

Vì những đặc trưng riêng nêu trên, công tác QLDA Bất động sản yêu cầu caohơn đối với các dự án thông thường khác do thời gian kéo dài, bao gồm rất nhiềuhạng mục công trình, nhiều gói thầu cần triển khai đồng loạt nên yêu cầu khẩntrương về thời gian và đội ngũ cán bộ đủ năng lực, có tinh thần trách nhiệm cao.

1.3 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

5888 3.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư

Theo giáo trình Quản lý dự án đầu tư, TS Từ Quang Phương, Bộ môn Kinh

tế đầu tư, đại học Kinh tế quốc dân định nghĩa: “Quản lý dự án là quá trình lập kế

hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.”

Mỗi dự án được xây dựng nhằm thực hiện những mục tiêu xác định trongkhuôn khổ nguồn lực cho trước Để thực hiện dự án cần có sự phối hợp hoạt độngcủa rất nhiều các đối tượng có liên quan đến dự án như Chủ đầu tư, Nhà thầu, Tưvấn, các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan, …

Các kết quả của dự án có thể có được nếu tất cả các công việc của dự án lầnlượt được hoàn thành Tuy nhiên, vì tất cả các hoạt động của dự án đều có liên quanđến nhau và có ảnh hưởng qua lại lẫn nhau, nên nếu từng công việc được thực hiệnmột cách độc lập sẽ cần rất nhiều thời gian và chi phí để trao đổi thông tin giữa cácđơn vị thực hiện Một số công việc chỉ có thể được thực hiện khi một số công việckhác bắt buộc phải hoàn thành trước nó, và phải hoàn thành trong khuôn khổ chấtlượng cho phép Do đó, việc thực hiện dự án theo cách này không thể kiểm soát nổitiến độ dự án, cũng như khó có thể đảm bảo các điều kiện về chi phí và chất lượng

Như vậy, mọi dự án đều cần có sự phối hợp hoạt động của tất cả các đốitượng liên quan đến dự án một cách hợp lý Cơ chế phối hợp đó chính là quá trìnhquản lý dự án, dự án càng phức tạp và có quy mô càng lớn thì càng cần được tổchức quản lý một cách khoa học

Nói cách khác, công tác quản lý dự án chính là việc áp dụng các phươngpháp, công cụ khác nhau, trong sự phù hợp với các quy định, các văn bản pháp lýcủa Nhà nước có liên quan đến dự án để phối hợp hoạt động giữa các đối tượng hữuquan của dự án, nhằm đạt được mục tiêu hoàn thành dự án với chất lượng cao nhất,trong thời gian nhanh nhất và với chi phí thấp nhất có thể.

Công tác quản lý dự án hợp lý và khoa học sẽ giúp chủ đầu tư đạt được cácmục tiêu đã định của dự án với hao tổn nguồn lực ít hơn dự kiến, có thể là trongthời gian ngắn hơn với chi phí thấp hơn, từ đó làm tăng hiệu quả đầu tư vốn của xãhội; hoặc là, cùng các điều kiện về thời gian, chi phí, nhân lực đã giới hạn, công tácquản lý tốt cho phép nâng cao chất lượng dự án Điều này có ý nghĩa đặc biệt quantrọng đối với các dự án đầu tư xây dựng có quy mô lớn khi mà chất lượng các côngtrình xây dựng không đảm bảo có thể gây ra những tổn thất lớn cho xã hội

Ngược lại, nếu công tác quản lý dự án được thực hiện thiếu khoa học, dự án

có thể phải tốn nhiều nguồn lực hơn để hoàn thành hoặc hoàn thành với chất lượngkhông đảm bảo, gây nhiều thất thoát lãng phí cho xã hội và có thể để lại những hậuquả nghiêm trọng, nhất là với các dự án xây dựng công trình công cộng quy mô lớnđược thực hiện bởi nguồn vốn của Nhà nước

QLDA là một yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của dự án QLDA là sựvận dụng lý luận, phương pháp quan điểm có tính hệ thống để tiến hành quản lý cóhiệu quả toàn bộ công việc có liên quan tới dự án dưới sự dàng buộc về nguồn lực

có hạn

Quản lý dự án bao gồm những đặc trưng cơ bản sau:

23 Chủ thể của QLDA chính là người QLDA

24 Khách thể của QLDA liên quan đến phạm vi công việc của dự án (tức làtoàn bộ nhiệm vụ công việc của dự án) Những công việc này tạo thành quá trìnhvận động của hệ thống dự án (chu kỳ tồn tại của dự án)

25J QLDA là để thực hiện được mục tiêu dự án, tức là sản phẩm cuối cùngphải đáp ứng được yêu cầu của khách hàng Bản thân việc quản lý không phải mụcđích mà là cách thực hiện mục đích

5J888 Chức năng của QLDA có thể khái quát thành nhiệm vụ lên kếhoạch, tổ chức, chỉ đạo, điều tiết, khống chế dự án Nếu tách rời các chức năng nàythì dự án không thể vận hành có hiệu quả, mục tiêu quản lý cũng không được thựchiện Quá trình thực hiện mỗi dự án đều cần có tính sáng tạo, vì thế chúng ta thườngcoi việc

QLDA là quản lý sáng tạo

1.3.2 Các chức năng của QLDA đầu tư

23Chức năng ra quyết định: Quá trình xây dựng của Dự án là một quá trình

ra quyết định có tính hệ thống, việc khởi công mỗi một giai đoạn xây dựng đều phảidựa vào quyết định đó Việc đưa ra quyết định ngay từ đầu có ảnh hưởng quan trọngđến giai đoạn thiết kế, giai đoạn thi công cũng như sự vận hành sau khi dự án đãđược hoàn thành

24Chức năng kế hoạch: Chức năng kế hoạch có thể đưa toàn bộ quá trình,

toàn bộ mục tiêu và toàn bộ hoạt động của Dự án vào quỹ đạo kế hoạch, dùng hệthống kế hoạch ở trạng thái động để điều hành và khống chế toàn bộ Dự án Sự điềuhành hoạt động công trình là sự thực hiện theo trình tự mục tiêu dự định Chính nhờchức năng kế hoạch mà mọi công việc của dự án đều có thể dự kiến và khống chế

25Chức năng tổ chức: Chức năng tổ chức nghĩa là thông qua việc xây dựng

một tổ chức dưới sự lãnh đạo của Giám đốc dự án để bảo đảm dự án được thực hiệntheo hệ thống, xác định chức trách và trao quyền cho hệ thống đó, thực hiện chế độhợp đồng, hoàn thiện chế độ quy định để hệ thống đó có thể vận hành một cách hiệuquả, đảm bảo cho mục tiêu dự án được thực hiện theo kế hoạch

26Chức năng điều hành: Quá trình QLDA là sự phối hợp của rất nhiều các

bộ phận có mối quan hệ mâu thuẫn và phức tạp, do đó nếu xử lý không tốt các mốiquan hệ này sẽ tạo nên những trở ngại trong việc phối hợp hoạt động giữa các bộphận, ảnh hưởng đến mục tiêu Dự án Vì vậy, phải thông qua chức năng điều hànhcủa QLDA để tiến hành kết nối, khắc phục trở ngại, đảm bảo cho hệ thống có thểvận hành một cách bình thường

27Chức năng giám sát: Chức năng giám sát là biện pháp đảm bảo cho việc

thực hiện mục tiêu chính của Dự án công trình Đó là vì dự án công trình thường rất

dễ rời xa mục tiêu dự định, phải lựa chọn các phương pháp quản lý khoa học để đảm bảo mục tiêu được thực hiện.

1.3.3 Các lĩnh vực quản lý dự án đầu tư

Chu trình sống của mọi dự án đầu tư đều phải chịu sự tác động mạnh mẽ của

3 điều kiện ràng buộc chặt chẽ:

5J888 Ràng buộc về thời gian: Tức là một dự án xây dựng phải có mục tiêu hợp lý về kỳ hạn của công trình xây dựng;

5J889 Ràng buộc về nguồn lực: Tức là một dự án xây dựng phải có được mục tiêu nhất định về tổng lượng đầu tư;

5J890 Ràng buộc về chất lượng: Tức là dự án xây dựng phải có mục tiêu xác định về khả năng sản xuất, trình độ kỹ thuật và hiệu quả sử dụng

Dựa trên ba điều kiện ràng buộc nêu trên, Quản lý dự án được chia làm 3 lĩnhvực chính như sau: Quản lý thời gian - tiến độ, quản lý chi phí và quản lý chất lượng

dự án

1.3.3.1.Quản lý thời gian và tiến độ dự án

Thực hiện dự án trong phạm vi thời gian đã hoạch định là một trong những mục tiêu quan trọng nhất của quản lý dự án xây dựng

Công việc quản lý thời gian và tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng phải trả lời được các câu hỏi chủ yếu sau:

23 Cần bao nhiêu thời gian để thực hiện hoàn thành toàn bộ Dự án?

24 Khi nào bắt đầu? Khi nào kết thúc mỗi công việc thuộc Dự án?

25J Cần tập trung chỉ đạo những công việc nào (công việc được ưu tiên thực hiện) để đảm bảo thực hiện hoàn thành đúng hạn dự án như đã hoạch định?

26 Những công việc nào có thể kéo dài và có thể kéo dài bao lâu mà vẫn không

hoàn thành dự án Lĩnh vực quản lý này chính là cơ sở cho việc quản lý chi phí vànguồn lực, đồng thời cũng là căn cứ để phối kết hợp các bên có liên quan trong việc

tổ chức thực hiện dự án

Quy trình quản lý thời gian và tiến độ thực hiện dự án bao gồm các bướccông việc được thể hiện thông qua sơ đồ sau:

Sơ đồ 1.1 -Quy trình quản lý thời gian và tiến độ

Quản lý thời gian

1 Xác định các hoạt 2 Sắp xếp các hoạt

Đầu vào: Đầu vào:

- Cấu trúc phân chia dự - Danh sách hoạt động

Báo cáo phạm vi dự án - Trình tự thực hiện công

- Các thông tin của dự án việc bắt buộc

- Những yếu tố ràng bên ngoài

buộc và giả định Công cụ và kỹ thuật:

Công cụ và kỹ thuật: - Phương pháp sơ đồ

- WBS của một số dự án - Phương pháp sơ đồ

Đầu ra: Đầu ra:

- Danh sách hoạt động - Biểu đồ mạng của dự

- Tính toán chi tiết hỗ án

Khả năng sẵn sàng các nguồn lực

- Thông tin của các

Đầu ra:

- Ước tính thời gian thựchiện hoạt động

- Cập nhật danh mụchoạt động

Xây dựng lịch làm việc

Đầu vào:

- Sơ đồ mạng của dự án - Ước tính thời gian thực

hiện từng công việc

- Yêu cầu về nguồn,

mô tả

- Những yếu tố hạn chế,giả định

Công cụ và kỹ thuật:

- Phân tích toán học,giảm thời gian thựchiện dự án

- Phần mềm quản lý dựán

Đầu ra:

- Lịch thực hiện, kế hoạch quản lý thời gian, cập nhật các nguồn lực yêu cầu

Kiểm soát lịch trình

dự án

Đầu vào:

- Lịch thực hiện dự án,các báo cáo tiến độ, yêu cầu thay đổi kế hoạch quản lý thời gian

Công cụ và kỹ thuật:

- Hệ thống kiểm soát những thay đổi lịch thực hiện công việc.

- Cách tính độ sai lệchthời gian, phần mềmquản lý dự án

Đầu ra:

- Cập nhật lịch thực hiệncông việc, điều chỉnh các hoạt động

- Các bài học kinh nghiệm

1.3.3.2 Quản lý chi phí của dự án

Quản lý chi phí dự án đầu tư là tập hợp các biện pháp nhằm đảm bảo thựchiện hoàn thành dự án xây dựng trong phạm vi ngân sách đã được hoạch định từtrước

Tổng chi phí của dự án bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và nhữngkhoản tiền phạt vi phạm hợp đồng Trong đó:

Chi phí trực tiếp bao gồm chi phí nhân công sản xuất, chi phí nguyên vật liệu

và những khoản chi phí khác trực tiếp liên quan đến công việc thực hiện dự án.Chi phí gián tiếp bao gồm chi phí quản lý, khấu hao thiết bị văn phòng, nhữngkhoản chi phí cố định và biến đổi khác mà có thể giảm được nếu thời gian thực hiện

dự án được rút ngắn Thời gian thực hiện dự án càng rút ngắn, chi phí gián tiếp càngít

Khoản tiền phạt có thể phát sinh nếu dự án kéo dài quá ngày kết thúc xácđịnh

Thực tiễn quản lý cho thấy, luôn luôn có hiện tượng đánh đổi giữa thời gian

và chi phí Nếu tăng cường giờ lao động, tăng thêm số lượng máy móc thiết bị thìtiến độ thực hiện các công việc của dự án có thể được đẩy nhanh Tuy nhiên, tăngthêm nguồn lực làm tăng chi phí trực tiếp Ngược lại đẩy nhanh tiến độ dự án làmgiảm những khoản chi phí gián tiếp và đôi khi cả những khoản tiền phạt do vi phạmhợp đồng Tuy nhiên, không phải tất cả các công việc được đẩy nhanh đều đem lạikết quả mong muốn Do đó, có sự tính toán cân đối, hợp lý giữa thời gian và chi phí

là yêu cầu đặt ra đối với nhà quản lý

Quản lý chi phí dự án đầu tư được thực hiện trong tất cả các giai đoạn khácnhau của chu trình dự án Trong mỗi giai đoạn cụ thể, quản lý chi phí lại có vai tròkhác nhau và được thực hiện khác nhau

Quy trình quản lý chi phí dự án được thể hiện ở sơ đồ sau:

Sơ đồ 1.2 -Quy trình quản lý chi phí dự án

Quản lý chi phí

1 Lập kế hoạch nguồn lực 2 Ước tính chi phí 3 Dự thảo ngân sách 4 Kiểm soát chi phí

- Thông tin tương tự dự án - Đơn giá ước tính cho từng - Lịch thực hiện dự án - Các yêu cầu thay đổi

- Giới hạn phạm vi - Các thông tin từ các dự án - Công cụ và kỹ thuật ước Công cụ và kỹ thuật

Công cụ và kỹ thuật - Phần mềm Exel hoạch ban đầu) lệch chi phí

Đầu ra -Kế hoạch quản lý chi phí - Ước tính chi phí điều

- Tính toán lại ngân sách

Quản lý chất lượng dự án là trách nhiệm chung của tất cả các thành viên, tất

cả các cấp trong đơn vị, đồng thời cũng là trách nhiệm chung của các cơ quan cóliên quan đến dự án bao gồm chủ đầu tư, các nhà thầu, các nhà tư vấn, các đối tượnghưởng lợi từ dự án,…

Công tác quản lý chất lượng dự án bao gồm những nội dung chủ yếu sau đây:Thẩm tra thiết kế và quy hoạch;

Kiểm định chất lượng vật liệu, bán thành phẩm và thiết bị của công trình XD;

Tổ chức kiểm tra giám sát tại hiện trường trong quá trình thi công;

Tổ chức đánh giá chất lượng công trình sau khi hoàn thành

Quy trình quản lý chất lượng dự án được thể hiện thông qua sơ đồ dưới đây:

Sơ đồ 1.3 -Quy trình quản lý chất lượng

Danh mục nghiệm thu

-Đầu ra của các quy trình

Cải tiến chất lượng.

3 Kiểm tra chất lượng

Đầu vào:

Kế hoạch quản lý chất lượng.

Xác định các tiêu chuẩn nghiệm thu.

Danh mục các tiêu chuẩn nghiệm thu.

Đầu ra:

Cải thiện chất lượng.

Quy định nghiệm thu.

Hoàn tất bảng nghiệm thu

Chi phí, chất lượng và thời gian là 3 mục tiêu quan trọng nhất của quản lý dự

án đầu tư Đây là 3 yếu tố không thể tách rời vì chúng có quan hệ mật thiết vớinhau, tác động qua lại lẫn nhau

Mối quan hệ giữa chi phí – chất lượng – thời gian là mối quan hệ rất phứctạp, có thể xem xét trên nhiều góc độ lợi ích khác nhau Ta chỉ xem xét mối quan hệnày theo góc độ QLDA đầu tư xây dựng, tức là góc độ lợi ích của Chủ đầu tư xâydựng công trình

Chất lượng dự án đầu tư là các thuộc tính của công trình làm thoả mãn cácmục tiêu của việc đầu tư đã được đặt ra Các thuộc tính này được thể hiện bằng cácchỉ tiêu phản ánh giá trị sử dụng và công năng của dự án đầu tư như tuổi thọ củacông trình, quy mô công trình, độ chắc chắn, tính hợp lý, mức tiện nghi, mức đápứng yêu cầu sử dụng, … Tuỳ thuộc vào từng loại công trình xây dựng và yêu cầu sửdụng mà lựa chọn các chỉ tiêu phản ảnh chất lượng của công trình cho phù hợp

Chi phí đầu tư dự án phụ thuộc vào chất lượng công trình xây dựng và phátsinh theo từng giai đoạn của quá trình hình thành công trình xây dựng Cần phảinhận thấy một đặc điểm rất quan trọng là cường độ chi phí tăng dần theo thời gian.giai đoạn nghiên cứu đầu tư và thiết kế xây dựng công trình thì mức độ chi phíkhông lớn Chi phí chủ yếu lại tập trung ở giai đoạn thi công xây lắp Ở giai đoạnnghiên cứu đầu tư và thiết kế thì các quyết định quản lý không ảnh hưởng nhiều đếnchi phí nhưng lại có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng Còn ở giai đoạn thi công thìngược lại

Thời gian thực hiện dự án có vai trò rất quan trọng đối với hiệu quả của dự

án Kéo dài thời gian dự án chắc chắn sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng côngtrình, làm lỡ cơ hội khai thác công trình với hiệu quả cao, làm tăng rủi ro cho đầu tưxây dựng công trình như rủi ro về trượt giá Nếu thời gian xây dựng công trình đượcrút ngắn sẽ giảm được thiệt hại do ứ đọng vốn đầu tư xây dựng công trình, giảmđược chi phí trả lãi vay trong giai đoạn xây dựng, sớm đưa công trình vào khai thác

sử dụng để phát huy hiệu quả, tránh được những rủi ro của quá trình đầu tư

ưu nhược điểm và yêu cầu vận dụng khác nhau Tùy theo điều kiện cụ thể của Dự

án mà chủ đầu tư có thể lựa chọn áp dụng một trong các hình thức quản lý này

1.3.4.1 Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án

Đây là hình thức mà trong đó Chủ đầu tư tổ chức tuyển chọn và trực tiếp kýHợp đồng với một hoặc nhiều tổ chức tư vấn để thực hiện công tác khảo sát, thiết kếcông trình, soạn thảo hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầu hoặc chỉ định thầu Sau khiChủ đầu tư ký Hợp đồng với nhà thầu xây lắp, nhiệm vụ giám sát quản lý quá trìnhthi công bảo đảm tiến độ và chất lượng công trình vẫn do tổ chức tư vấn đã lựa chọnđảm nhận

Hình thức này được áp dụng đối với các Chủ đầu tư có đủ năng lực chuyênmôn để quản lý thực hiện Dự án Chủ đầu tư được sử dụng bộ máy có đủ năng lựcchuyên môn của mình và cử người phụ trách để quản lý thực hiện đối với các Dự án

có quy mô nhỏ, đơn giản, có tổng mức đ ầu tư dưới 7 tỷ đồng; hoặc thuê tổ chức tưvấn quản lý điều hành dự án, thuê người có chuyên môn kinh nghiệm để giúp quản

lý thực hiện Dự án

Trường hợp bộ máy của Chủ đầu tư không đủ điều kiện để kiêm nhiệm việcquản lý thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập Ban QLDA trực thuộc đơn vị mình, có đủnăng lực về chuyên môn, nghiệp vụ để quản lý thực hiện Dự án, thực hiện cácnhiệm vụ do chủ đầu tư giao

Ban QLDA có thể thuê tư vấn quản lý, giám sát một số phần việc mà BanQLDA không có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện nhưng phải được sự đồng ýcủa Chủ đầu tư

Sơ đồ 1.4 - Hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý

1.3.4.2 Chìa khóa trao tay

Chủ đầu tư tổ chức đấu thầu dự án để lựa chọn một Nhà thầu thực hiện toàn

bộ các khâu: Thiết kế, mua sắm vật tư thiết bị, xây lắp,…Chủ đầu tư chỉ trình duyệtthiết kế kỹ thuật, tổng dự toán, nghiệm thu và nhận bàn giao khi dự án hoàn thànhđưa vào sử dụng Tổng thầu xây dựng có thể giao thầu lại việc khảo sát, thiết kế,mua sắm thiết bị hoặc một phần khối lượng công tác xây lắp cho các nhà thầu phụ.Hiện nay, hợp đồng chìa khóa trao tay còn được thực hiện dưới hình thức EPC

Hình thức chìa khóa trao tay được áp dụng trong việc xây dựng các côngtrình nhà ở, công trình sản xuất kinh doanh có quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản

Sơ đồ 1.5 - Hình thức chìa khóa trao tay

Chủ đầu tư

Tổng thầu thực hiện toàn bộ dự án

đồng với các tổ chức khảo sát, thiết kế, cung ứng vật tư, thiết bị, xây lắp thực hiệncác nhiệm vụ của quá trình thực hiện dự án đồng thời chịu trách nhiệm giám sátquản lý toàn bộ quá trình thực hiện dự án.

Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án chỉ áp dụng đối với các dự án có quy

mô lớn, kỹ thuật phức tạp và thời hạn xây dựng dài

Sơ đồ 1.6 - Hình thức quản lý dự án chủ nhiệm điều hành dự án

1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án

1.3.5.1 Các nhân tố chủ quan thuộc về chủ đầu tư

a) Quy mô của dự án đầu tư

Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến các dự án, là yếu tố tác động tác độngđến tổng mức đầu tư của dự án, đến thời gian của các giai đoạn chuẩn bị dự án vàthực hiện dự án Tổng mức đầu tư của dự án có thể nói lên tính chất khả thi haykhông khả thi đối với năng lực tài chính của các Chủ đầu tư

Ngoài ra quy mô (Diện tích đất sử dụng) của dự án còn ảnh hưởng trực tiếpđến công tác giải phóng mặt bằng, một trong những khâu khó khăn nhất trong giaiđoạn thực hiện dự án hiện nay Thời gian thực hiện đầu tư kéo dài ảnh hưởng đếnviệc chậm đưa dự án vào giai đoạn vận hành kinh doanh thu hồi vốn của dự án

Hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư

Căn cứ vào năng lực của Doanh nghiệp, yêu cầu của dự án Chủ đầu tư quyết định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư:

Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi Chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực

Trực tiếp quản lý dự án Chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng lựcquản lý dự án

Việc lựa chọn hình thức quản lý dự án đầu tư có tác động trực tiếp đến hiệuquả đầu tư, khi thành lập các Ban QLDA kiêm nhiệm, không có cán bộ chuyêntrách về xây dựng cơ bản không thực sự đủ năng lực sẽ dẫn đến thất thoát lãng phí,chậm tiến độ của Dự án

Năng lực của chủ đầu tư

Yếu tố con người: Cán bộ quản lý phải có trình độ và kinh nghiệm Đây là tố

chất cần thiết phản ánh chất lượng của dự án, nó có tính quyết định trong quá trìnhlập dự án đầu tư mà không có máy móc nào có thể thay thế được

Cách tổ chức quản lý: Là sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận chuyên

môn và bộ phận chức năng một cách năng động, linh hoạt nhằm tạo ra sự phân tích

và nghiên cứu toàn diện một dự án đầu tư Đảm bảo dự án được lập mang tính khoahọc, tính chính xác và đáp ứng được nhiều mục tiêu hơn

Thiết bị và các phần mềm phụ trợ: Ngày nay với sự phát triển như vũ bão

của khoa học công nghệ thì đây là công cụ hỗ trợ đắc lực cho con người giúp chocông tác quản lý và lập dự án chất lượng cao hơn, chính xác hơn, thời gian được rútngắn lại do vậy sẽ rút ngắn được các chi phí khác có liên quan

Yếu tố thông tin: đóng vai trò quyết định đến mục tiêu định hướng của dự án,

thông tin bao gồm thông tin bên trong (giữa lãnh đạo tới các nhân viên) và thông tinbên ngoài (tình hình thị trường, đối thủ cạnh tranh, yếu tố luật pháp, nguồn lực, kinh

tế - xã hội ) Thông tin nắm bắt và xử lý càng nhanh thì mức độ chính xác trongcông tác lập dự án càng cao