Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại huyện thủ thừa, tỉnh long an

Thị trường nhà đất ở nước ta đã được hình thành từ lâu, tuy nhiên chỉ mới được công nhận từ khi có Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển như

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

LÊ THANH TÂM

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HUYỆN

THỦ THỪA, TỈNH LONG AN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

LÊ THANH TÂM

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI

HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM THỊ PHIN

Hà Nội - 2019

LỜI CAM ÐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn " Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng

cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An " là bài

nghiên cứu của chính tôi

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi cam đoan rằng luận văn này chưa từng được công bố hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Người hướng dẫn khoa học cho tôi là TS Phạm Thị Phin đã nhiệt tình hướng dẫn và chỉ bảo tôi trong quá trình thực hiện luận văn thạc sĩ Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô giảng viên Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã truyền đạt những thông tin, kiến thức quan trọng về ngành Quản lý đất đai mà tôi theo đuổi

Tôi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Thủ Thừa, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Long An, tập thể cán bộ Trung tâm hành chính công, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Thủ Thừa, Chi cục thống kê huyện Thủ Thừa đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình học tập, thu thập dữ liệu phục vụ cho đề tài này

Tôi cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp, những người đã cho tôi lời khuyên chân thành và hỗ trợ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

Học viên

Lê Thanh Tâm

MỤC LỤC

LỜI CAM ÐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC BẢNG v

DANH MỤC HÌNH vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

Mở đầu 1

CHƯƠNG 1 4

TỔNG QUAN VẤN ÐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất 4

1.1.1 Các công trình nghiên cứu nước ngoài 4

1.1.2 Các công trình nghiên cứu trong nước 5

1.2 Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam 8

1.2.1 Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam 8

1.2.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.2.3 Đặc điểm của thị trường nhà đất 12

1.2.4 Yếu tố cấu thành thị trường nhà đất 16

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 17

1.3 Cơ sở pháp lý về thị trường nhà đất 21

1.3.1 Một số văn bản pháp lý có liên quan đến thị trường nhà đất theo Luật đất đai 2013 21

1.3.2 Một số nội dung pháp lý hiện hành liên quan đến thị trường nhà đất 22

CHƯƠNG 2 28

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ÐẤT TRÊN ÐỊA BÀN HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN 28

2.1 Ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thủ Thừa 28

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29

2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An 31

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Thủ Thừa 31

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thủ Thừa 40

2.3 Thực trạng và cơng tác quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn huyện Thủ Thừa 41

2.3.1 Thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở được làm thủ tục tại cơ quan cĩ thẩm quyền từ năm 2014 – tháng 7/2018 41

2.3.2 Thực trạng thị trường nhà đất để ở trên địa bàn huyện Thủ Thừa 42

2.3.3 Những kết quả đạt được, tồn tại và nguyên nhân của thị trường nhà đất tại huyện Thủ Thừa 58

CHƯƠNG 3 69

ÐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ÐẤT TRÊN ÐỊA BÀN HUYỆN THỦ THỪA 69

3.1 Nhĩm giải pháp định hướng hồn thiện khung pháp lý liên quan đến thị trường nhà đất 69

3.2 Nhĩm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn huyện Thủ Thừa 74

3.2.1 Xây dựng và minh bạch hĩa việc khai thác hệ thống thơng tin phục vụ định giá và phát triển thị trường bất động sản nĩi chung và thị trường nhà đất nĩi riêng 74

3.2.2 Ứng dụng cơng nghệ phục vụ quản lý và phát triển thị trường nhà đất 76

3.2.3 Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ đăng ký đất đai, hệ thống văn phịng cơng chứng và mơi giới bất động sản 76

3.2.4 Tăng cường chất lượng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ 78

KẾT LUẬN 81

KIẾN NGHỊ 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT 85

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI NHÀ ĐẤT 88

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Thủ Thừa 35

Bảng 2.2 Hệ thống sổ sách trong hồ sơ địa chính của huyện Thủ Thừa 36

Bảng 2.3 Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán nhà ở qua các năm 41

Bảng 2.4: Giá đất ở có vị trí gần đường quốc lộ 43

Bảng 2.5: Giá đất ở có vị trí gần đường tỉnh lộ 44

Bảng 2.6: Giá đất có vị trí gần đường huyện lộ 46

Bảng 2.7: Giá đất tại các đường chính trên địa bàn thị trấn Thủ Thừa 48

2.3.2.2 Thực trạng chất lượng môi giới nhà đất trên địa bàn huyện Thủ Thừa 50

Bảng 2.8: Tổng hợp thông tin về người bán, nhà đất và môi giới qua các hình thức thu thập khác nhau 50

Bảng 2.9: Tổng hợp các phương pháp tự thu thập thông tin của người mua nhà đất 51

Bảng 2.10: Trình độ chuyên môn về môi giới nhà đất của tổ chức hay cá nhân 52

Bảng 2.11 Nguồn cung cấp và các thông tin cần thu thập cho nhà môi giới 53

Bảng 2.12 Nhu cầu môi giới và việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên 54

Bảng 2.13: Cơ sở để xác định giá nhà đất 55

Bảng 2.14: Tổng hợp giá nhà đất và khả năng thanh toán của người mua 55

Bảng 2.15: Tổng hợp mục đích mua nhà đất của người dân và các khoản thuế, lệ phí, phí 56

Bảng 2.16: Tổng hợp tình trạng pháp lý, thực hiện đăng ký biến động, thời gian thực hiện thủ tục hành chính mua bán, chuyển nhượng nhà đất 57

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Bản đồ địa giới hành chính huyện Thủ Thừa 28Hình 2.2 Cơ cấu đất đai năm 2017 huyện Thủ Thừa 40Hình 2.3 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình tại một số đoạn đường Quốc lộ trên địa bàn huyện Thủ Thừa 42Hình 2.4 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình tại mộ số đoạn đường quốc lộ trên địa bàn huyện Thủ Thừa 45Hình 2.5 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình tại một số đoạn đường huyện lộ trên địa bàn huyện Thủ Thừa 47Hình 2.6 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình tại các đường chính trên địa bàn thị trấn Thủ Thừa, huyện Thủ Thừa 49

Mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước Theo pháp luật, toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền được quy định cụ thể Chính vì vậy phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường nhà đất sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững Phát triển thị trường nhà đất làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực và có sức hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Thị trường nhà đất ở nước ta đã được hình thành từ lâu, tuy nhiên chỉ mới được công nhận từ khi có Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) Thị trường nhà đất phát triển mạnh song lại không được quản lý chặt chẽ Trong một thời gian dài, Nhà nước đã không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường nhà đất, dẫn đến hậu quả là giá đất biến động mạnh và những cơn “sốt” đất thường xuyên xảy ra Tình trạng này của thị trường tạo ra tỉ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho người có thu nhập thấp,…

Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về thị trường nhà đất và thị trường bất động sản, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất, tiến tới xóa bỏ thị trường “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác Mặt khác có thể sử dụng động lực của thị trường nhà đất để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất kẹt, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Huyện Thủ Thừa là một huyện của tỉnh Long An, một tỉnh của khu vực đồng bằng Sông Cửu Long Huyện Thủ Thừa có diện tích tự nhiên 29.901 ha, cách thành phố Tân An 10 Km và cách thành phố Hồ Chí Minh 45 km Toàn huyện Thủ Thừa có

12 xã và một thị trấn, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội tương đối nhanh trong những năm vừa qua Cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa thì những hoạt động của thị trường nhà đất cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện Tuy nhiên, công tác

quản lý và thực trạng phát triển của thị trường nhà đất tại khu vực này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết

Xuất phát từ thực tế khách quan trên, đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An” là rất cần thiết

2 Mục tiêu của đề tài

Phân tích, đánh giá thực trạng thị trường nhà đất, làm cơ sở cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An

3 Phạm vi nghiên cứu

- Giới hạn phạm vi và nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường chuyển nhượng nhà đất đối với đất ở tại khu vực trung tâm thị trấn Thủ Thừa và một số trục đường chính của huyện có tốc độ phát triển cao, các hoạt động giao dịch chuyển nhượng diễn ra sôi động

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Thu thập các giao dịch chuyển nhượng nhà đất đối với đất ở từ 1/1/2015 – 1/8/2018

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta

- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường nhà đất theo pháp luật hiện hành

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá chuyển nhượng nhà đất từ 1/1/2015 – 1/8/2018 trên địa bàn huyện Thủ Thừa

- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn huyện Thủ Thừa

- Đưa ra các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn nghiên cứu

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các thông tin, tài liệu

về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất và các số liệu về chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An Từ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thủ Thừa: Thu thập số liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phương Từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

tại huyện Thủ Thừa về các số liệu liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, số lượng

hồ sơ có làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng

- Phương pháp điều tra xã hội học: Thực hiện 178 phiếu điều tra để thu thập các

số liệu về giá nhà đất chuyển nhượng thực tế, các khoản thuế, phí, lệ phí, các thông tin

về người bán, thông tin về nhà đất, tiền thù lao và hoa hồng cho bên môi giới, thời gian thực hiện đăng ký biến động… theo các tuyến đường chính tại huyện Thủ Thừa và thị trấn Thủ Thừa

Thực hiện 37 phiếu điều tra các nhà môi giới để thu thập các số liệu về trình độ chuyên môn, các thông tin nhà môi giới khác nhau có thể cung cấp cho khách hàng, mức độ thuận lợi trong việc thu thập thông tin của các nhà môi giới, xu hướng về nhu cầu môi giới của khách hàng, tình trạng xác lập hợp đồng môi giới của các bên,

- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh giá chuyển nhượng đất thực tế với bảng

giá đất của UBND tỉnh, giá chuyển nhượng thực tế với giá ghi trên hợp đồng; so sánh đối chiếu thực tế thực hiện với quy định trong các văn bản pháp luật của nhà nước và địa phương tại huyện Thủ Thừa

- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu thập được từ số liệu thứ cấp và điều tra xã hội học, sau đó tiến hành phân tích, đánh giá làm

rõ thực trạng thị trường đất ở khu vực nghiên cứu

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng thị trường nhà đất tại huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại huyện Thủ Thừa

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ÐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất

1.1.1 Các công trình nghiên cứu nước ngoài

William B Brueggeman, Jeffrey D Fisher (2005) [32], đã trình bày những khái niệm pháp lý về đầu tư BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS Những vấn

đề tài chính đối với BĐS sở hữu tư nhân Những vấn đề tài chính trong thu nhập từ đầu

tư BĐS (giải quyết nợ và khung pháp lý) Cấp vốn cho các dự án các hình thức đầu tư

và an toàn trong thị trường kinh doanh BĐS

Loic Chiquier, Michael J.Lea (2009) [31], đã gắn kết các kiến thức và kinh nghiệm từ các thị trường phát triển và mới nổi để giúp các nhà hoạch định chính sách thiết lập các chính sách tài chính nhà ở một cách hữu hiệu Bao gồm tất cả các khía cạnh quan trọng của tài chính nhà ở như phân tích sự tác động của các nhân tố vĩ mô,

tự do tài chính, tiết kiệm, đầu tư, cung - cầu tới các chính sách quản lý nhà đất tại các nền kinh tế mới nổi trên thế giới, chính sách đầu tư, bảo hiểm đối với thị trường nhà ở

để đảm bảo tính hiệu quả của chính sách

David C Parks (1992) [27], tác giả đã trình bày những vấn đề về môi trường quản lý thị trường BĐS, những yêu cầu về pháp luật, tài chính và đạo đức đề phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ

European Central Bank, Frankfurt Germany (2003) [28], đã nghiên cứu các đặc trưng về cơ cấu thị trường nhà tại EU Đặc thù về cơ cấu thị trường của một số nước: Anh, Đức, Pháp, Hà Lan Cơ cấu tỉ lệ khác nhau về nhà ở cao cấp, nhà cho người trung lưu và nhà cho tầng lớp thu nhập thấp hơn ở các nước khác nhau là có sự khác nhau,

do đặc thù về kinh tế, dân số, xã hội của từng nước Khái quát đặc trưng chung về nhà

ở cho các nước phát triển Tác giả đi sâu nghiên cứu thị trường vốn cho phát triển nhà

và phương thức giải quyết cầu của nhà ở Chính sách và giải pháp chủ yếu tập trung về phía doanh nghiệp có sự kiểm soát của Nhà nước thông qua hệ thống pháp luật

Gershon Fedor (1998) [29], nghiên cứu các thể chế và thị trường đất đai Tổng hợp thể chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình là các nước châu Âu Những quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài Huy động các nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Các điều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên

Grareth Jones & Peter M.Ward, eds (1994) [30], đã đưa ra phương pháp luận về phân tích thị trường nhà đất Trong đó trình bày những nguyên lý cơ bản của TTNĐ liên quan đến lý luận địa tô Tính đặc thù khác biệt với các thị trường khác Tính quy luật của quan hệ cung - cầu đối với thị trường này

William C Wheaton & DiPasquale, Denise (1996) [33], đã nghiên cứu nền kinh

tế đô thị và thị trường bất động sản Các tác giả đã phân tích tác động của quá trình đô thị hoá tới sự hình thành thị trường BĐS tại Mỹ Nội dung được đề cập đã bao hàm các vấn đề lý thuyết về quá trình chuyển dịch cơ cấu dẫn tới đô thị hoá và sự hình thành thị trường BĐS Các dẫn chứng thực tiễn từ sự phát triển của thị trường BĐS Mỹ đã cho chúng ta một góc nhìn rõ ràng hơn về xu hướng khách quan của việc hình thành thị trường BĐS và cách thức nhà nước kiểm soát và định hướng sự phát triển của nó

1.1.2 Các công trình nghiên cứu trong nước

Thị trường nhà đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS Đối với Việt Nam thị trường BĐS có những nét đặc thù riêng biệt do điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai và chính sách quản lý của nhà nước Hiện nay, các công trình nghiên cứu về thị trường BĐS được tiến hành khá nhiều Có thể nêu ra đây một số công trình tiêu biểu:

Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003) [23], hai tác giả đã nghiên cứu những yêu cầu và tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong nền KTTT định hướng x ã hội chủ nghĩa Đồng thời, cuốn sách cũng nêu ra các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng và kinh nghiệm của một số nước Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam được cuốn sách phân tích khá tỉ mỉ và sâu sắc Thêm vào đó, các tác giả cũng đã đề cập tới vai trò QLNN đối với thị trường BĐS và đặc thù QLNN đối với thị trường BĐS ở Việt Nam

Lê Xuân Bá (2003) [2], trong công trình nghiên cứu sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam Tác giả đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về BĐS và thị trường BĐS Đồng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trò, tính tất yếu của sự phát triển thị trường BĐS, phân tích các nhân tố chính của thị trường BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường; các nhân tố tác động tới giá cả BĐS Các kinh nghiệm quốc tế được nêu ra là một bài học quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó

Bùi Thị Tuyết Mai (2005) [15], trong công trình nghiên cứu thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, tác giả tập trung vào phân tích quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọng của TTNĐ Với đặc thù của Việt Nam những phân tích khái quát về thị trường quyền sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng để tạo điều kiện cho việc thương mại hoá quyền này, từ đó tạo

ra một nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước Việc phân tích những tác động tích cực và tiêu cực của thị trường quyền sử dụng đất là một điểm nổi bật của công trình này

Nguyễn Đình Bồng (2006) [7], tác giả đã sử dụng biện pháp tổng hợp và khái quát để xây dựng hệ thống lý thuyết về quản lý đất đai và quản lý thị trường BĐS Trên

cơ sở phân tích những kinh nghiệm thực tiễn tại một số nước, đã nêu cơ sở lý thuyết cơ bản cho chính sách quản lý đất đai và thị trường BĐS tại Việt Nam trên các phương diện pháp lý, quy hoạch, tài chính, giá cả…

Đàm Văn Nhuệ (2006) [17], tác giả cho rằng thuế đất đai là công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động sản Tác giả đã nghiên cứu các công cụ điều tiết vĩ mô, đặc biệt là công cụ thuế đất đai Trên cơ sở nghiên cứu hiện trạng tình trạng biến động của thị trường BĐS và hiện trạng của chính sách thuế đất đai, tác giả đã đưa ra những kiến nghị để sửa đổi và hoàn thiện chính sách thuế đất đai góp phần hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS, đồng thời, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước

Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006) [13], dựa trên cơ sở những vấn đề thu hút đầu tư, tập thể tác giả đã trình bày các nội dung lý thuyết và thực tiễn về chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS Công trình nghiên cứu này đã đề cập các vấn đề QLNN trên phương diện các chính sách ảnh hưởng tới thu hút đầu tư BĐS tại Việt Nam ở cả cấp độ quốc gia và cấp độ địa phương

Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh (2009) [12], nghiên cứu nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay, kinh nghiệm Hà Nội, đã làm rõ các nội dung liên quan tới xu hướng hình thành thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới Các tác giả đã phân tích khá kỹ và sâu sắc thực trạng quản lý và điều hành thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội để từ đó đưa

ra các phương hướng và giải pháp khá chi tiết cho việc phát triển thị trường này theo hướng bền vững

Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2010) [16], nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam - thực trạng và giải pháp Nghiên cứu về các vấn đề lý luận liên quan tới thị trường BĐS dưới góc độ quản lý kinh tế Bên cạnh đó, nhóm tác giả đã khảo sát thực tiễn về hoạt động QLNN về thị trường BĐS tại các địa phương cụ thể như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh để phân tích thực trạng quản lý Việc hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới hoạt động QLNN về thị trường BĐS là một điểm nhấn trong nghiên cứu này Những kiến nghị được đưa ra mang tính khái quát hoá cao

Đinh Văn Ân (2011) [1], tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò nhà nước trong chính sách phát

triển thị trường BĐS ở nước ta Nghiên cứu kinh nghiệm chính sách phát triển thị trường BĐS ở các nước phát triển và kinh nghiệm từ một số nước, vùng lãnh thổ công nghiệp mới và đang phát triển như: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn Quốc, Trung Quốc, v.v… Cũng theo quan điểm của nhóm tác giả, thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng trong nền KTTT Ở nước ta, thị trường BĐS Việt Nam là một bộ phận của nền KTTT định hướng xã hội chủ nghĩa Đây là một trong những đặc trưng riêng

có của Việt Nam Bên cạnh đó thị trường BĐS Việt Nam lại được hình thành chính thức sau thị trường các yếu tố khác Vì vậy hệ thống chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam cũng có những đặc thù riêng Về triển vọng lâu dài, thị trường BĐS Việt Nam sẽ còn phát triển và hoàn thiện của các thể chế thị trường Cuối cùng, tác giả đưa ra những quan điểm, định hướng và những giải pháp tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020

Nguyễn Thị Dung (2011) [11], đã nghiên cứu thực trạng pháp luật về quyền

sử dụng đất và giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam Nghiên cứu này đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

về quyền sử dụng đất, đáp ứng có hiệu quả các yêu cầu do thực tế cuộc sống đặt ra

và phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và quốc tế

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) [14], tác giả đã nghiên cứu lý luận về thị trường BĐS và chính sách thuế phát triển thị trường BĐS một cách tổng thể và toàn diện Bên cạnh đó, tác giả đã phân tích và đánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS và các khoản thu khác của nhà nước có liên quan đến BĐS Thêm nữa, trên cơ sở khoa học, thực tiễn, kết hợp với việc nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về ban hành chính sách thuế đối với thị trường BĐS, đồng thời đã đề xuất được hệ thống các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam

Đánh giá về ý nghĩa của các tài liệu tham khảo

Thứ nhất, đối với các tài liệu tham khảo nước ngoài bao gồm sách và các tạp chí

chuyên ngành Đây là các công trình khoa học công phu có chất lượng nghiên cứu khá cao liên quan tới các vấn đề về thị trường BĐS dưới nhiều góc độ, về cơ bản nội dung các công trình nghiên cứu nước ngoài đã nêu ở trên phân tích rất nhiều vấn đề liên quan trực tiếp và gián tiếp tới TTNĐ với tư cách là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS

Thứ hai, đối với các tài liệu tham khảo trong nước được tập trung nghiên cứu

liên quan tới chính sách quản lý, phát triển thị trường BĐS Bên cạnh đó, các nghiên cứu chuyên sâu về các mảng của thị trường BĐS như: chính sách thuế đất đai, chính sách đối với nhà ở xã hội, chính sách quản lý BĐS đô thị Từ các tư liệu đã nêu ở

phần trên có thể khẳng định rất nhiều các công trình từ khái quát tới cụ thể đã nghiên cứu về thị trường BĐS, thị trường nhà ở… Tuy nhiên, cần có những công trình phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTNĐ với ý nghĩa là một bộ phận

quan trọng của thị trường BĐS tại một địa phương cụ thể dưới góc độ quản lý đất đai 1.2 Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất

đai ở Việt Nam

1.2.1 Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam

Trên thế giới, quản lý đất đai ở các nước khác nhau do chế độ chính trị, xã hội khác nhau, nhưng đều bao gồm các thành phần chủ yếu là: chính sách, quản lý, hệ thống thông tin và bộ máy tổ chức quản lý đất đai

Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác như: Sở hữu của Nhà nước, sở hữu của tập thể,

sở hữu của cộng đồng…, vì có nhiều sự quản lý như vậy nên đất đai được mua bán như một loại hàng hóa, mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác Tại các nền kinh tế này, thị trường nhà đất hoạt động mạnh và trở thành bộ phận quan trọng của quốc gia

Điều 22, Hiến pháp năm 2013 [18] quy định “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” Tại Điều 32 quy định “mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở…”

Luật dân sự 2015 [22] quy định: Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Tại Điều 186 “quyền chiếm hữu: Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội” Điều 189, [22] quy định “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” Theo Điều 194 [22] “Quyền định đoạt của chủ sở hữu: Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản”

Điều 197, Luật dân sự 2015 [22] quy định “Tài sản thuộc sở hữu toàn dân: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Điều 4, Luật đất đai 2013 [19] quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó Điều này đã được vận dụng vào trường hợp “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” của Việt Nam QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức giao đất hoặc thuê đất

Luật Đất đai 2013 [19] ban hành và khẳng định tại các Điều 166 và 167, người

sử dụng đất cơ bản có các quyền chung sau:

1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Người sử dụng đất còn có các quyền riêng: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, người sử dụng đất trong khi được hưởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của mình Theo Điều 170 của luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của người dụng đất cơ bản bao gồm:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật

- Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách

về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tới quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể Dựa trên những đổi mới này, một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã được hình thành, đó là

“thị trường nhà đất”

1.2.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội Khoản 1, Điều 31 Hiến pháp năm 2013 [18] có ghi: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu

có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó

là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên

Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức Ở Việt nam

ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước

Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động

Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác

Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận là chứng thư có tính pháp

lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định

Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền; phải nộp thuế theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở, khi cải tạo hay xây dựng mới phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nếu thuộc trường hợp phải xin

phép; phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước

Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông qua một số biện pháp như: Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở; Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng; lập kế hoạch xây dựng nhà ở; tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở; thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở

Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý Việc đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà

ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước

Tuy nhiên một thực tế hiện nay là việc quản lý nhà ở, có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thường xuyên

Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà

ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở

1.2.3 Đặc điểm của thị trường nhà đất

1.2.3.1 Các quan niệm về thị trường nhà đất ở nước ta

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Song Nhà nước thường không trực tiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài thông qua hình thức giao đất (có thời hạn

và không thời hạn), cho thuê đất Như vậy, bằng các quy định của pháp luật đã có sự phân tích một cách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai toàn dân và QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Pháp luật cũng thừa nhận QSSĐ là một quyền tài sản, một tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật định Việt Nam

Như vậy QSDĐ là một loại BĐS đặc biệt có những đặc điểm sau: Là loại BĐS vô hình, tồn tại dưới hình thức là quyền; là “ quyền” có giới hạn, vì nó được sinh ra từ pháp luật; có tính đơn lẻ, cũng như đất đai, QSDĐ không có hai đơn vị hoàn toàn giống nhau

vì căn cứ vào vị trí của thửa đất đó

Như đã nêu, theo quy định của pháp luật BĐS được chu chuyển trên thị trường BĐS của nước ta hiện nay chủ yếu là chu chuyển QSDĐ Pháp luật cũng quy định cụ thể người có QSDĐ được thực hiện các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình Các giao dịch này được thực hiện thông qua sự trao đổi ngang giá, giá cả của thị trường phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trường và sự can thiệp của Nhà nước đã hình thành lên thị trường nhà đất

Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trường giữa các chủ thể SDĐ với sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước, có thể khái quát thị trường nhà đất như sau: “ Thị trường nhà đất là quá trình bên bán và bên mua hoặc bên cho thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước tuân theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình”

Từ khái niệm trên về thị trường nhà đất ta cũng thấy một chuyển biến rõ về thị trường nhà đất như sau:

- Từ QSDĐ đến thị trường nhà đất là một bước phát triển về chất của quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam Bước phát triển này được khởi đầu

từ tiến triển của Nhà nước trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, cho thuê đất Những giao dịch về đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị Trong khi việc giao đất không thu tiền do Nhà nước thực hiện còn mang tính phân phối hiện vật, duy trì công bằng xã hội (quy định hạn điền), bảo đảm ổn định chính trị (nông dân có ruộng…) thì việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đã làm cho giao dịch về đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất dần mang tính chất thị trường Thị trường này có đặc điểm là bên cung chỉ có một người, đó là Nhà nước, còn bên cầu lại là hàng triệu người, đó là những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản xuất - kinh doanh, để xây dựng các công trình… Quy mô của thị trường này rất lớn, bắt đầu từ những diện tích đất dành ra để Nhà nước cho thuê hoặc để giao theo hình thức

có thu tiền, rồi lan toả cả sang những diện tích đất mà Nhà nước đã giao theo hình thức không thu tiền Một đặc điểm khác rất quan trọng là thị trường này đã tạo ra hàng triệu

người (tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đối với diện tích đất được sử dụng Với những đặc điểm trên đây, thị trường do Nhà nước thực hiện vai trò của người cung duy nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội có thể được coi là thị trường sơ cấp về QSDĐ

- Nếu thị trường sơ cấp về QSDĐ đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, cá nhân)

có QSDĐ thì một thị trường nữa (thị trường thứ cấp) cũng tất yếu hình thành, ra đời và hoạt động, đó là thị trường của những giao dịch (chuyển đổi, chuyển nhượng…) giữa những người có QSDĐ với những người cần đất để sử dụng Thị trường này bên cung không còn là Nhà nước nữa, cả bên cung và bên cầu đều là những tổ chức, cá nhân trong xã hội Giao dịch giữa họ là giao dịch dân sự

Khi Nhà nước thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp năm 1980, những người

có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một số giao dịch với những người đang cần có đất để sử dụng Sau khi Hiến pháp 1992, luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất thì số người có quyền sử dụng đất chẳng những đã tăng lên mà số người cần có những giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê… quyền sử dụng đất cũng tăng lên Thị trường ngầm của những giao dịch này ngày càng tăng, gây tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế -

xã hội Một là, không thể không thừa nhận về mặt pháp lý đối với thị trường của những giao dịch giữa những người có cung - cầu về quyền sử dụng đất, mặt khác, để hạn chế những khuyết tật của thị trường này, Luật Đất đai năm 1993 đã bổ sung một số quy định rất quan trọng so với Luật Đất đai năm 1987; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 cũng mới chỉ đưa ra một số quy định ban đầu về việc chuyển quyền sử dụng đất, chủ yếu là áp dụng trong phạm vi đất được Nhà nước giao (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở) Phải đến Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, Luật Đất đai 2003 và mới nhất Luật Đất đai hiện hành năm 2013, nội dung về chuyển QSDĐ mới được xác định đầy đủ như hiện nay, bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ

Như vậy theo pháp luật, người có QSDĐ đã có thể đưa các giao dịch ngầm trước đây thành các giao dịch công khai, hợp pháp để thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ, tạo thành một thị trường chính quy về QSDĐ Tuy nhiên, thị trường chính quy này là một thị trường có giới hạn, có điều kiện, được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013

1.2.3.2 Đặc điểm chủ yếu của thị trường nhà đất

Với đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Do vậy, thị trường nhà đất cũng sẽ mang các đặc điểm của bất động sản, thị trường bất động sản nói riêng và thị trường nói chung

- Thị trường nhà đất bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:

Theo Điều 10 - Luật Đất đai năm 2013 [19], đất được phân loại thành 03 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Trong đó, việc chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước Từ quy định đó, thị trường nhà đất chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trường QSDĐ nông nghiệp, thị trường QSDĐ ở…) Những giao dịch chuyển mục đích QSDĐ sẽ không thực hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nước

- Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:

Đất là một loại tài sản không thể di dời được Các giao dịch về sử dụng đất do vậy được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng đất, diễn biến giá

cả qua các thời kỳ giao dịch…) Hệ thống hồ sơ địa chính về đất đòi hỏi phải rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậy phải do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước xác lập, lưu giữ và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếu không được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiến hành bằng con đường phi chính quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao

- Giá trị QSDĐ hình thành theo quan hệ cung - cầu đối với từng thửa đất:

Giá trị QSDĐ là một đại lượng không thể xác định được ở mức tổng thể như những hàng hoá thông thường (giá gạo, giá xi măng,…) Vấn đề có ý nghĩa thực tế là xác định giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất được xác định

về mục đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn liền với đất,…) Đối với những thửa đất được giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành chủ yếu theo quan hệ cung - cầu Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều người đến giao dịch (thị trường người mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ được xác lập do thoả mãn được yêu cầu của người mua Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ trong các giao dịch sẽ được xác lập lại Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây đã là nhân tố thường bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, “chụp giật”

- Thị trường nhà đất bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:

Thị trường nhà đất không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chi phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cư trú, yếu tố

quốc tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối với nông dân; về cư trú, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa những người thường trú và người tạm trú; về quốc tịch, dễ nhận thấy là có sự phân biệt giữa người Việt Nam với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài Như vậy, thị trường nhà đất là thị trường không thể thực hiện nguyên tắc “bình đẳng” với mọi người (tổ chức,

cá nhân) sử dụng đất Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối xử (mức độ, phạm

vi, thời gian,…) thì thị trường nhà đất sẽ dễ bị biến dạng và sẽ gây ra những hậu quả khó kiểm soát được

- Thị trường nhà đất vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác:

Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất - kinh doanh hoặc với nhà ở của người sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ chức trong xã hội

Thị trường nhà đất hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trường khác, như thị trường tài chính, tín dụng Trên thực tế, thị trường nhà đất tạo ra những nhu cầu rất lớn về đầu tư, về tín dụng… việc thoả măn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho việc ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế

Thị trường nhà đất muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn các đòi hỏi của người muốn nhận QSDĐ, nó còn phụ thuộc vào nhiều thị trường khác như: thị trường đầu tư, thị trường tư vấn, thị trường định giá, thị trường tín dụng…

- Thị trường nhà đất chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về đất đai:

QSDĐ có thể được chuyển từ người này sang người khác (giữa các tổ chức, cá nhân), nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do Nhà nước đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Do đặc điểm này, thị trường nhà đất chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước

1.2.4 Yếu tố cấu thành thị trường nhà đất

a) Chủ thể của thị trường nhà đất liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ:

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, song bằng các quy định pháp luật, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất để: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài Đồng thời, pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các quyền năng này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá - tiền tệ trên thị trường

Khái quát lại, chủ thể thị trường nhà đất được tham gia vào các giao dịch về QSDĐ là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê,… QSDĐ trên thị trường

b) Khách thể trung tâm của thị trường nhà đất là QSDĐ:

Đối tượng giao dịch giữa hai bên cung - cầu trên thị trường nhà đất là QSDĐ Như vậy, khách thể thị trường nhà đất là yếu tố cơ bản để định danh thị trường này và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trường Chủ thể thị trường khi tham gia vào các giao dịch về nhà đất là nhằm chuyển giao QSDĐ hoàn toàn hoặc nhằm chuyển giao QSDĐ là khách thể thị trường nhà đất trong một khoảng thời gian nhất định

c) Giới trung gian của thị trường nhà đất:

Giới trung gian của thị trường nhà đất được hiểu là môi giới và là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trường khi họ thực hiện giao dịch về QSDĐ Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường nhà đất, giới trung gian có thể bao gồm ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung QSDĐ; Hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu QSDĐ, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, thông tin về QSDĐ, người trung gian thị trường, cơ quan xét

xử và trọng tài kinh tế…

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất

1.2.5.1 Quan hệ cung – cầu

Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản

Theo quy luật cung cầu, đối với hầu hết các hàng hóa trên thị trường thì khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá trị hàng hóa đó tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường vượt quá cầu làm cho giá cả thị trường giảm xuống

Trong thị trường cạnh tranh giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thị trường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm) Do đó thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình

thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu dùng

Quan hệ cung cầu đối với mọi hàng hóa và dịch vụ nói trên là quan hệ mang tính quy luật, nhưng để nhận biết được quy luật của cung cầu thị trường bất động sản thì phải xét đến những những đặc tính và nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản Cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố như đã trình bày ở trên mà tiêu biểu là tính dị biệt của hàng hóa bất động sản

Bất động sản có hai thuộc tính cơ bản: vị thế và chất lượng Chính các thuộc tính này tạo nên tính dị biệt cho từng bất động sản Vì vậy, trong việc nghiên cứu cung cầu bất động sản vẫn chưa có sự thống nhất, các nhà nghiên cứu gặp không ít trở ngại bởi tính dị biệt, thậm chí một số tác giả hầu như bỏ qua tính dị biệt của bất động sản, đất đai, nhà ở, mà chỉ nói khái quát về cung cầu chung chung như những hàng hóa khác Điều này dường như đã đánh đồng bất động sản với các loại hàng hóa khác và làm cho việc nghiên cứu về quan hệ cung cầu bất động sản trở nên bế tắc

Trên quan điểm tương đối hoá tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng Các bất động sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người là khác nhau Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào vị thế và chất lượng Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), về tổ hợp vị thế và chất lượng Trên thực tế, không có người chỉ có cầu về “phần xác” vật chất của căn nhà mà không quan tâm đến “phần hồn” từ những mối quan hệ xã hội có được khi ở trong căn nhà ấy và ngược lại

Cầu thị trường bất động sản: thực chất là cầu thị trường về dịch vụ bất động

sản, cầu về lợi ích mà bất động sản mang lại cho người chiếm giữ nó Cầu thị trường bất động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ bất động sản ở các phân khúc khác nhau trên thị trường Cầu khác với nhu cầu Nhu cầu có ở mọi đối tượng, mọi lúc mọi nơi, tuy nhiên nhu cầu chỉ trở thành cầu khi nhu cầu ấy có khả năng chi trả Trong thị trường bất động sản, nhu cầu ở đây là nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu, nhu cầu tích trữ tài chính, nhu cầu kinh doanh… hay nói cách khác theo lý thuyết

Vị thế – Chất lượng thì đó là nhu cầu sử dụng, sở hữu vị thế và chất lượng của bất động sản

Cung thị trường bất động sản: Cũng giống như cầu bất động sản, cung bất động

sản thực chất là cung dịch vụ bất động sản Cung dịch vụ bất động sản xuất phát từ các nhà đầu tư là những người phát triển bất động sản để bán hay cho thuê và từ những

người sở hữu bất động sản Cung bất động sản mô tả hành vi của người bán và nó là một hàm số phụ thuộc vào các yếu tố: giá cả thị trường dịch vụ bất động sản, chi phí tạo lập một đơn vị dịch vụ bất động sản, số lượng nhà đầu tư và chính sách quản lý của nhà nước Nếu bỏ qua các yếu tố khác mà chỉ nghiên cứu mối quan hệ giữa cung với giá cả của đơn vị dịch vụ bất động sản thì sẽ có quy luật của cung bất động sản là quan

hệ thuận chiều với giá Nếu giá tăng thì cung tăng và giá giảm thì cung giảm

Bất động sản là tài sản mà việc tạo lập không đơn giản và cần thời gian tương đối dài chính vì vậy trong ngắn hạn độ co dãn của cung là không đáng kể và nó chỉ được cải thiện trong dài hạn Vì vậy ta có thể nói độ co giãn của cung trong dài hạn lớn hơn trong ngắn hạn và điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả bất động sản

Vì tổng diện tích đất đai – thành phần cơ bản của bất động sản là không đổi nên nhiều người hiểu lầm rằng cung cầu trong ngắn hạn và dài hạn là không đổi Tuy nhiên cung bất động sản là cung dịch vụ bất động sản, cung lợi ích chứa đựng trong bất động sản chứ không đơn giản là cung diện tích đất

Theo quan điểm này ta thấy cung trong ngắn hạn có thể không co giãn nhưng trong dài hạn chắc chắn có sự thay đổi (do vị thế đất đai thay đổi) Việc đầu tư tạo lập một bất động sản thường mất nhiều thời gian bởi cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu

Trong ngắn hạn, cung một loại bất động sản cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn nhưng trong một thời gian ngắn cầu về loại bất động sản ấy tăng lên làm giá bất động sản tăng Như vậy cung trong ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu cũng làm cho giá bất động sản trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn

Trong dài hạn giá bất động sản ấy tăng cao sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tạo lập nhiều bất động sản hơn nên lượng cung trong dài hạn tăng dẫn đến giá giảm

Như vậy ta thấy trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung bất động sản ít co giãn nên giá tăng mạnh; trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với cung ngắn hạn

Từ phân tích trên ta thấy, giá cả bất động sản được hình thành phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, độ co giãn của đường cung và đường cầu về dịch vụ bất động sản – lợi ích chứa đựng trong bất động sản do tổ hợp vị thế và chất lượng tạo thành

1.2.5.2 Các chính sách pháp luật của nhà nước về quản lý thị trường nhà đất

Hệ thống chính sách, pháp luật có liên quan đến phát triển thị trường nhà đất gồm: Hệ thống pháp luật đất đai; luật dân sự; luật kinh doanh bất động sản, hệ thống

pháp luật về tín dụng – ngân hàng, luật phí và lệ phí…Tổng hợp các hệ thống pháp luật nói trên đã tạo khung khổ hành lang pháp lý cho thị trường nhà đất

Hệ thống chính sách, pháp luật có liên quan đến phát triển thị trường nhà đất hợp lý, khoa học sẽ thúc đẩy thị trường này phát triển lành mạnh và ngược lại Chẳng hạn: Hệ thống pháp luật về tín dụng ngân hàng không thông thoáng sẽ dẫn đến khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng, áp lực này cũng sẽ là động lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp để vượt qua, vươn lên để phát triển bền vững, thích ứng với môi trường kinh doanh hoàn toàn mới

Nếu những quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng thì việc thực thi thuận lợi, đảm bảo tính đồng nhất ở tất cả các địa phương trong cả nước Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản đã giúp doanh nghiệp có một hành lang pháp lý rõ ràng hơn, giúp doanh nghiệp thấy trước cần phải làm gì Như vậy, hiệu quả rõ ràng là sự phối hợp giữa cơ quan quản lý Nhà nước và doanh nghiệp đã thuận lợi hơn Đối với khách hàng, Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản đã đưa ra những quy định khá đầy đủ để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, trong đó có quy định rõ chủ đầu tư sau bao nhiêu ngày kể từ khi bàn giao nhà phải có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, khi thu tiền khách hàng phải có bảo lãnh của ngân hàng

1.2.5.3 Hệ thống môi giới trung gian

Tầm ảnh hưởng của lực lượng môi giới bất động sản đang ngày càng rõ nét, tuy nhiên cần phải được kiểm soát về chất lượng, nhất là khi số lượng đang tăng quá nhanh

Yếu tố thông tin tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản Tuy nhiên, hiện nay, thị trường chủ yếu tiếp nhận thông tin theo kiểu “một chiều” Chủ đầu tư, đơn vị môi giới hay các sàn phân phối dự án là “nguồn” cung cấp thông tin và họ chủ động về việc này Trong khi đó, đối tượng thụ hưởng trực tiếp là các khách hàng lại rất khó xác định được tính chân thực của thông tin, nhất là khi chưa có biện pháp giám sát của cơ quan quản lý nhà nước

Việc thu thù lao, tiền hoa hồng và chênh lệch giá của hệ thống mối giới nhà đất còn cao Hệ thống môi giới nhà đất hiện nay còn làm nhiễu loạn thị trường, đẩy giá đất lên cao, tạo nên những con sốt đất ảo Nhà nước cần có những chính sách quản lý tốt hơn hệ thống môi giới nhà đất hiện nay

1.2.5.4 Cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý đất đai và định giá nhà đất

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, sẽ cung cấp thông tin về chủ sử dụng đất, đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội và tính pháp lý của nhà đất một cách đầy đủ Việc truy xuất để khai thác thông tin được dễ dàng, người có nhu cầu dễ tiếp cận, có thể thực hiện minh bạch hóa, công khai trong việc cung cấp thông tin cho người có nhu cầu Thị

trường nhà đất hiện nay hoạt động thiếu lành mạnh do ảnh hưởng lớn của việc thiếu thông tin dẫn đến những quyết định sai lầm của các bên tham gia vào thị trường Vì vậy việc xây dụng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý đất đai và định giá đất là cần thiết

 Luật doanh nghiệp năm 2014

 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất

 Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất

 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền

sử dụng đất

 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính

 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP

 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

 Thông tư 61/2015/TT-BTNMT quy định về cấp và quản lý Chứng chỉ định giá đất

 Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất

 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai

 Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng Quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

 Quyết định 1351/QĐ-BTNMT năm 2015 đính chính Thông tư BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

36/2014/TT- Công văn 435/TCT-CS năm 2016 hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

 Công văn 1887/TCQLĐĐ-CDKĐĐ năm 2015 về trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

 Công văn 1953/TCT-CS năm 2015 vướng mắc hồ sơ về đất đai

 Công văn 4974/TCT-CS năm 2016 về chính sách thu tiền sử dụng đất đối với

hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính trước Luật Đất đai năm 2013

 Công văn 504/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ năm 2015 về việc không sử dụng phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã bị thất lạc

 Công văn 4591/BTNMT-PC năm 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

 Công văn 7306/BTC-TCT năm 2016 giải đáp vướng mắc về chính sách lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân

 Công văn 2609/TCT-CS năm 2014 xác định đối tượng thu tiền sử dụng đất

 Công văn 431/TCT-CS năm 2016 vướng mắc về chính sách thu tiền sử dụng đất

 Công văn 2459/TCT-CS năm 2015 xác định đối tượng nộp tiền sử dụng đất

 Công văn 7519/BTC-QLCS năm 2015 xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước

1.3.2 Một số nội dung pháp lý hiện hành liên quan đến thị trường nhà đất

1.3.2.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 [19], quy định về điều kiện thực

hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

- Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ

sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.”

Khoản 1 Điều 168:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

1.3.2.2 Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ vào điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 31/8/2011 hướng dẫn lệ phí trước bạ thì tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành Khoản lệ phí này do bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp Tuy vậy vẫn có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng là bên chuyển nhượng có trách nhiệm nộp

b) Lệ phí đia chính (lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)

Căn cứ theo điểm b khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC [4] do Bộ Tài chính ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính Đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì “Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối

đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.”

c) Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

Theo điểm a.6 khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC [4] do Bộ Tài chính ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích

sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ Mức thu cụ thể “căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được

giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2” Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sơ đồ thửa đất thì bên chuyển nhượng phải trả phí đo đạc hoặc có thể thuê đơn vị đo đạc có tư cách pháp nhân thực hiện

d) Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

Điểm a.7 khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC [4] do Bộ Tài chính ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đây là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất Mức thu tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ

e) Thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế thu nhập cá nhân được áp dụng theo điều 14 Luật số 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế, mức thuế thu nhập

từ chuyển nhượng là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất thì áp dụng giá tính thuế là giá trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh Theo quy định thuế thu nhập cá nhân do bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp, tuy vậy các bên có thể tự thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng người có trách nhiệm nộp vẫn có thể là bên nhận chuyển nhượng

1.3.2.3 Dịch vụ môi giới bất động sản

* Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

- Theo Luật doanh nghiệp năm 2014 [20], chủ thể có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm cá nhân và tổ chức Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định về thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;

Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập (không phải thành lập doanh nghiệp) nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

- Dịch vụ môi giới bất động sản vừa là ngành nghề kinh doanh có điều kiện kinh doanh tại Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản [21], vừa có điều kiện về chứng chỉ hành nghề Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ này đều có yêu cầu về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp cho cá nhân khi cá nhân có đủ các điều kiện:

 Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự;

 Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

 Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản

* Phương thức tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Theo thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng [6], Quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

- Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ

- Sở Xây dựng tổ chức kỳ thi bằng một trong các hình thức sau:

+ Sở Xây dựng trực tiếp tổ chức kỳ thi: giao cho đơn vị chức năng thuộc Sở Xây dựng tổ chức kỳ thi;

+ Sở Xây dựng ủy quyền cho một trong các cơ quan, đơn vị sau đây có đủ điều kiện tổ chức kỳ thi (viết tắt là đơn vị tổ chức kỳ thi): Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hiệp hội bất động sản các tỉnh (thành phố), Hội môi giới bất động sản Việt Nam hoặc các cơ sở đào tạo đã được Bộ Xây dựng công nhận có chức năng đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản

- Từ ngày 01 tháng 01 hàng năm, Sở Xây dựng các địa phương nhận đơn đăng

ký dự thi sát hạch của thí sinh Sở Xây dựng căn cứ vào số lượng thí sinh đã đăng ký

dự thi và tình hình thực tế của địa phương để tổ chức kỳ thi

- Mỗi năm Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức ít nhất 01 kỳ thi, tùy theo số lượng thí sinh đăng ký dự thi (một kỳ thi tối thiểu phải có 10 thí sinh)

- Trước ngày tổ chức kỳ thi ít nhất 30 ngày, Sở Xây dựng có trách nhiệm thông báo trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng về kế hoạch tổ chức kỳ thi, điều kiện,

hồ sơ đăng ký dự thi, thời gian, địa điểm và các thông tin cần thiết khác có liên quan tới kỳ thi

* Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản

Theo Điều 64 và 65 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 [21], khi thực hiện thuê môi giới bất động sản thì cần làm hợp đồng Chi phí, hoa hồng môi giới do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới:

- Thù lao môi giới bất động sản

+ Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba

+ Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới

- Hoa hồng môi giới bất động sản

+ Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

+ Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ÐẤT TRÊN ÐỊA BÀN HUYỆN THỦ

THỪA, TỈNH LONG AN

2.1 Ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thủ Thừa

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý: Huyện Thủ Thừa là 01 trong số 15 đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh Long An, nằm về phía Nam của tỉnh Long An

+ Phía Đông giáp huyện Bến Lức và Tân Trụ

+ Phía Tây giáp huyện Thạnh Hóa và tỉnh Tiền Giang

+ Phía Nam giáp Thành phố Tân An

+ Phía Bắc giáp huyện Đức Huệ

Hình 2.1 Bản đồ địa giới hành chính huyện Thủ Thừa

- Địa hình, địa chất: Nhìn tổng quát huyện Thủ Thừa có địa hình bằng phẳng và

trũng thấp, độ cao từ 0,45m – 1,0m so với mực nước biển, độ cao trung bình là 0,75m

so với mực nước biển Nằm trong vùng địa chất non trẻ, đó là trầm tích Holocene, cụ thể gồm: Trầm tích đầm lầy biển (bmQIV), trầm tích lòng sông cổ (a, bmQIV2-3), trầm tích sông (aQ3IV)

- Khí hậu được chia thành 2 kiểu mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô Mùa mưa

từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

- Tài nguyên đât: Trên địa bàn huyện có 02 nhóm đất chính là nhóm đất phèn,

+ Nhóm đất phù sa có diện tích 8.688ha, chiếm 29,10% diện tích toàn huyện, phân bố ở các xã sau: xã Mỹ Lạc 1.345 ha, xã Mỹ Phú 1.160 ha, xã Long Thạnh 1.156

ha, xã Long Thuận 1.068 ha, xã Bình Thạnh 1.045ha, xã Mỹ An 987 ha, xã Mỹ Thạnh

923 ha, xã Bình An 454 ha, xã Nhị Thành 330 ha, xã Tân Thành 220 ha

+ Nhóm đất xám chỉ có diện tích nhỏ tại xã Long Thành 155,7 ha (Khu Gòng Cát), diện tích đất xám đều hình thành trên mẫu chất phù sa cổ, nhìn chung có thành phần cơ giới nhẹ, độ phì nhiêu thấp và có quá trình xói mòn, rửa trôi đất rất mãnh liệt, làm cho chất lượng đất càng có xu hướng xấu đi [24]

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

- Dân số, lao động, việc làm

+ Theo số liệu thống kê năm 2017 do Chi cục thống kê cung cấp [8], dân số bình quân của huyện là 93.098 người, trong đó khu vực đô thị có 15.284 người Mật độ dân số bình quân toàn huyện là 311 người/km2 và phân bố không đồng đều giữa các xã trong huyện Thị trấn Thủ Thừa có mật độ dân số cao nhất là 1.748 người/km2

+ Năm 2017 toàn huyện có 56.789 người trong độ tuổi lao động từ 15 tuổi trở lên, chiếm khoảng 61% dân số toàn huyện Tuy nhiên số lao động qua đào tạo có chuyên môn đạt tỷ lệ thấp, chủ yếu là lao động phố thông

+ Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2017 huyện đã tập trung thực hiện kế hoạch phát triển đồng bộ nguồn nhân lực giải quyết việc làm giảm nghèo, thông qua các dự án giải quyết việc làm, các lớp dạy nghề nông thôn, sàn giao dịch việc làm và đã

tư vấn, giải quyết việc làm cho 19089 lao động, bình quân 01 năm giải quyết việc làm

cho trên 3500 lao động; năm 2016: tư vấn giới thiệu việc làm cho 4362 trường hợp; năm 2017: 3437 trường hợp

- Phát triển kinh tế: các ngành kinh tế của huyện phát triển ổn định, kinh tế tăng

trưởng khá, thu nhập bình quân đầu người được tăng lên Huyện Thủ Thừa thuộc vùng kinh tế trọng điểm của tỉnh Long An, vì thế có nhiều cơ hội thu hút đầu tư; kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội sau nhiều năm đầu tư phát huy được hiệu quả; tiềm năng đất đai, lao động còn lớn là những điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế xã hội của huyện

+ Nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu của huyện, vùng phía Nam phát triển sản xuất lúa chất lượng cao (3 vụ), chăn nuôi gia súc với phát triển công nghiệp, thương mại -dịch vụ, vùng phía Bắc chuyên canh cây lúa (2 vụ), cây tràm, chăn nuôi gia súc, gia cầm và thủy sản Kết cấu hạ tầng kinh tế nông nghiệp được tập trung đầu tư đồng bộ, từng bước hoàn chỉnh hệ thống đê bao lửng ở các xã phía Bắc, nạo vét kênh thủy lợi nội đồng các xã phía Nam Mạng lưới điện ngày càng hoàn thiện phục vụ tốt sản xuất, dân sinh

Lúa vẫn là cây trồng chính của huyện với diện tích gieo trồng năm 2010 là 29.941 ha và đến năm 2015 là 33.683 ha, năm 2016: 36.616 ha; năm 2017: 39.186 ha, diện tích gieo trồng qua các năm tăng lên do tăng diện tích trồng lúa vụ 3

Đối với cây mía diện tích canh tác giảm dần qua các năm, diện tích trồng là

2127 ha vào năm 2011 và đến năm 2015 còn 1700 ha; năm 2016: 1441 ha; năm 2017:

1436 ha Nguyên nhân do giá mía thấp người dân trồng không có lãi nên chuyển sang trồng các loại cây trồng khác như chanh, thanh long, khoai mỡ

+ Lâm nghiệp: chủ yếu là trồng rừng sản xuất (cây tràm) Tuy nhiên, do hiệu quả kinh tế thấp so với các mô hình khác nên diện từng rừng sản xuất cũng giảm dần qua các năm chủ yếu chuyển sang trồng lúa

+ Nuôi thủy sản: diện tích nuôi trồng thủy sản trên địa bàn, chủ yếu với quy mô nhỏ lẻ, phân tán, cá ao, cá ruộng lúa vào mùa lũ ở các xã phía bắc của huyện

+ Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp phát triển ổn định, các cơ sở chế biến lương thực, thực phẩm hoạt động khá Công tác xúc tiến đầu tư cho các khu công nghiệp, khu dân cư đô thị của huyện còn gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế của thế giới và khu vực Châu Á nhất là những năm đầu 2011-2013 Đến nay trên địa bàn huyện có khu công nghiệp Hòa Bình đi vào hoạt động thu hút được nhiều nhà đầu tư thứ cấp

Sản xuất công nghiệp và xây dựng từng bước đạt hiệu quả, tốc độ tăng giá trị sản xuất ngành công nghiệp, xây dựng bình quân 13,7%/năm Thương mại - dịch vụ đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của nhân dân

Trên địa bàn huyện có 4 khu công nghiệp tiềm năng gồm: Khu Công nghiệp - dân cư Việt Phát, xã Tân Lập; Khu Công nghiệp Hòa Bình, xã Nhị Thành; Khu Công nghệ Môi trường xanh, xã Tân Lập; Khu Công nghiệp Thị trấn Thủ Thừa Các ngành nghề tiểu, thủ công nghiệp, chế biến lương thực, thủy sản xuất khẩu, thức ăn gia súc, mộc gia dụng duy trì sản xuất ổn định, góp phần phát triển kinh tế và giải quyết việc làm cho nhân dân lao động tại địa phương

+ Thương mại - dịch vụ đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân Tốc độ tăng giá trị sản xuất lĩnh vực thương mại, lưu trú, ăn uống bình quân 9,9%/năm Huyện tập trung xây dựng quy hoạch phát triển thương mại - dịch vụ Thị trấn Thủ Thừa đến năm 2020, xã hội hóa xây dựng mới chợ Tân Lập, đầu tư nâng cấp chợ Bà Mía, chợ Cầu Voi, xây dựng mới chợ Mỹ Thạnh, chợ Bình An tạo điều kiện cho nhân dân nông thôn thuận lợi trong trao đổi, mua bán hàng hóa

+ Dịch vụ bưu chính - viễn thông và các loại hình dịch vụ khác ngày càng phát triển khá mạnh ở hầu hết các địa bàn, hoạt động ổn định, kịp thời phục vụ n hu cầu hoạt động sản xuất, đời sống nhân dân Mạng lưới tín dụng, ngân hàng phát triển khá đa dạng, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường tài chính - tín dụng, thúc đẩy phát triển sản xuất - kinh doanh

- Hạ tầng giao thông: Huyện có vị trí địa lý nằm trong vùng kinh tế trọng điểm

phía Nam của tỉnh Long An; có các tuyến giao thông đường bộ, đường thủy vừa phục

vụ cho sản xuất nông nghiệp và phục vụ cho việc đi lại, vận chuyển hàng hóa nông sản như các tuyến: Đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Trung Lương, Quốc lộ 1, Quốc lộ 62, Quốc lộ N2 và Sông Vàm Cỏ Tây chảy xuyên từ Bắc xuống phía Nam của huyện Ngoài ra trên địa bàn huyện còn có hệ thống giao thông đường bộ, đường thủy, kênh mương dày đặc rất thuận lợi cho phát triển kinh tế và giao lưu giữa các khu vực

- Giáo dục và đào tạo: có bước phát triển, chất lượng, hiệu quả giáo dục được

nâng cao Chương trình kiên cố hóa trường lớp được quan tâm đầu tư, cơ sở vật chất từng bước đáp ứng yêu cầu dạy và học, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong dạy học và quản lý giáo dục

2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng

đất huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Thủ Thừa

2.2.1.1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành của Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND