Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án công viên hồ điều hòa CV1 tại quận nam từ liêm, thành phố hà nội

bổ sung một số điều của Luật Đất Đai năm 1998, năm 2001, năm 2003 và gần đây nhất là Luật Đất Đai năm 2013; các Luật này đã có tác dụng tích cực trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai,

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

ĐỖ THỊ THẢO

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỔI

THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN

DỰ ÁN CÔNG VIÊN HỒ ĐIỀU HÕA CV1 TẠI QUẬN

NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

ĐỖ THỊ THẢO

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỔI

THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN

DỰ ÁN CÔNG VIÊN HỒ ĐIỀU HÕA CV1 TẠI QUẬN

NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Thảo

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản

thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các

thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

PGS TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình

hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo hoa

Địa lý, Trường Đại học hoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhiệt tình

giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới

các cán bộ UBND quận Nam Từ Liêm, phòng Tài nguyên môi trường quận Nam Từ

Liêm và người dân địa phương đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết cho luận

văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng

nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài

này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Thảo

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 5

1.1 Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 5

1.1.1 hái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng 5

1.1.2 hái niệm về hỗ trợ và tái định cư 5

1.1.3 Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 7

1.1.4 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 9

1.1.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 10

1.2 Quy định về bổi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới và tại Việt Nam 13

1.2.1 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới và trong khu vực 13

1.2.2 Bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 22 1.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở việt nam qua các thời kỳ 22

1.3.1 Giai đoạn trước khi có Luật đất đai năm 1993 22

1.3.2 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực 23

1.3.3 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực 25

1.3.4 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN CÔNG VIÊN HỒ ĐIỀU HÕA CV1 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 29

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Nam Từ Liêm 29

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 29

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 33

2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội 35

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 35

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 36

2.3 Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án công viên hồ điều hòa CV1 trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội 41

2.3.1 Tổng quan dự án công viên hồ điều hòa CV1 41

2.3.2 ết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB dự án công viên hồ điều hòa CV1 46 2.4 Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án công viên hồ điều hòa CV1 49

2.4.1 Đánh giá chung kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 49

2.4.2 Những thuận lợi trong quá trình thực hiện bồi thường, GPMB 50

2.4.3 Những khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường, GPMB 51

2.5 Phân tích nguyên nhân dẫn đến khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường, GPMB 53

2.6 Đánh giá việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trên cơ sở điều tra ý kiến của người có đất bị thu hồi và cán bộ quản lý 55

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ ẾT QUẢ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN CÔNG VIÊN HỒ ĐIỀU HÕA CV1 VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 61

3.1 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 61

3.1.1 Tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai 61

3.1.2 Xây dựng cơ chế bồi thường – Giải phóng mặt bằng sát với thực tế 62

3.1.3 Tái định cư đúng đối tượng, đúng thành phần 63

3.1.4 Nâng cao năng lực cán bộ nhằm tăng hiệu quả làm việc của ban GPMB 64

3.1.5 Tăng cường vai trò của cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB 65

ẾT LUẬN VÀ IẾN NGHỊ 67

TÀI LIỆU THAM HẢO 69

DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Sơ đồ địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm 30

Hình 2.2: Sơ đồ quy hoạch Tổng mặt bằng công viên hồ điều hòa CV1 1/500 42

Hình 3.1: Đánh giá của người dân về giá bồi thường so với giá thị trường 59

Hình 3.2: Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất 60

DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Diện tích các Phường quận Nam Từ Liêm 30

Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2017 35

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp đến 31/12/2017 37

Bảng 2.4: Các chỉ tiêu sử dụng đất của khu công viên CV1 44

Bảng 2.5: Diện tích các loại đất bị thu hồi 48

Bảng 3.1: Tổng hợp đánh giá về việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư quận Nam Từ Liêm 55

Bảng 3.2: Tổng hợp đánh giá về ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình sau khi bị thu hồi đất 57

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những yếu tố cơ bản của sản xuất và phát triển sản xuất; đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống có ý nghĩa vô cùng đặc biệt quan trọng

Sau khi thực hiện chính sách đổi mới nền kinh tế, chuyển từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, đất nước ta đã thay đổi một diện mạo mới và phát triển trên tất cả mọi mặt của xã hội Cùng với quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, Đảng và Nhà nước ta thường xuyên quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, trong đó có pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất nói riêng

Đứng trước yêu cầu tiếp tục đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hoá, thực hiện tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời vẫn đảm bảo trật tự an toàn xã hội, bảo vệ tổ quốc, đã đặt ra nhu cầu phải cung cấp một quỹ đất lớn để thực hiện các mục tiêu nói trên Để giải quyết bài toán này, một trong những biện pháp

mà Nhà nước thực hiện là thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất ngày càng cần phải được quan tâm hơn; vì vậy, vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách

Ngay từ khi bắt đầu công cuộc đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã đề ra những chủ trương, đường lối, chính sách và pháp luật phù hợp để quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả Từ Luật Đất Đai năm 1987, Luật Đất Đai năm1993, Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Đất Đai năm 1998, năm 2001, năm 2003 và gần đây nhất là Luật Đất Đai năm 2013; các Luật này đã có tác dụng tích cực trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần đáng

kể vào sự phát triển kinh tế, cũng như ổn định chính trị- xã hội của đất nước

Tuy nhiên, rất nhiều khó khăn, vướng mắc đã bộc lộ khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi hó khăn lớn nhất là việc phải giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là nhà đầu tư) Trong nhiều trường hợp, khi lợi ích của Nhà nước, của người bị thu hồi đất và của nhà đầu tư không thống nhất với nhau thì việc không giải quyết được hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa các chủ thể sẽ dẫn đến các tranh chấp, khiếu nại kéo dài, phức tạp

Đi tìm nguyên nhân và đề ra được các giải pháp nhằm giải quyết được các khó khăn, vướng mắc trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất sẽ có ý nghĩa rất quan trọng vào sự thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và duy trì ổn định chính trị,

an toàn xã hội

Quận Nam Từ Liêm là một trong những quận có nền kinh tế phát triển trong địa bàn thành phố Hà Nội Trong những năm qua, quận Nam Từ Liêm thu hút được rất nhiều dự án đầu tư trên địa bàn quận và một trong những dự án như vậy là xây dựng công viên hồ điều hòa CV1 Nhằm kêu gọi đầu tư, đảm bảo tiến độ dự án thì việc tạo dựng ”quỹ đất sạch” luôn được coi là yếu tố quan trọng hàng đầu Tuy nhiên, không nằm ngoài những khó khăn, thách thức chung của cả nước, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án trên địa bàn thị quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội trong những năm qua cũng gặp không ít khó khăn, vướng mắc, cũng như những xung đột nảy sinh giữa các bên liên quan trong quá trình thực hiện

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Hà Nội thời gian vừa qua có đầy đủ những thuận lợi cũng như các khó khăn, phức tạp mà các địa phương trên cả nước đã và đang gặp phải và rất cần được quan tâm xem xét, nghiên cứu để giải quyết

Xuất phát từ vấn đề trên, tôi chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án công viên hồ điều hòa CV1 tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng công viên hồ điều hòa trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng công viên hồ điều hòa CV1;

4 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi không gian: Quận Nam từ Liêm

- Đối tượng nghiên cứu: công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây

dựng công viên hồ điều hòa CV1

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Sử dụng các phương pháp toán với sự hỗ trợ của phần mềm excel để thống kê, phân tích các dữ liệu điều tra, khảo sát Dữ liệu phân tích là cơ sở quan trọng để tác giả có thể phân loại được nhóm dễ bị tổn thương do thu hồi đất nông nghiệp, đánh giá tác động đến thu nhập, việc làm của người dân do

bị thu hồi đất nông nghiệp, từ đó có những đánh giá đúng đắn đối với việc thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận Nam

xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn thiện nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường, GPMB

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Chương 2: Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án công viên hồ điều hòa CV1 trên địa bàn quân Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng dự

án công viên hồ điều hòa CV1 và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG

MẶT BẰNG

1.1 Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng

Bồi thường: Theo luật đất đai 2013, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là

việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Đền bù: Đền bù là khái niệm dùng để chỉ sự “đền trả” lại những thiệt hại do

một hoạt động của một chủ thể gây ra hái niệm “đền bù” xuất hiện từ Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 Từ khi Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 2001, Quốc hội đã thống nhất cụm từ “bồi thường” thay cho “đền bù” và “đền bù thiệt hại”

- Thu hồi đất: Là hành vi hành chính khi Nhà nước ra Quyết định hành chính

để thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân, ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm về hỗ trợ và tái định cư

- Hỗ trợ: Theo luật đất đai 2013 thì: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc

Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển

- Tái định cư: Có thể khái quát rằng, tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho

người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất

bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở Hình thức tái định cư bao gồm: bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền

Luật đất đai năm 2003 không đưa ra khái niệm về “Tái định cư” trong Điều 4:

“Giải thích từ ngữ” Các LĐĐ năm 1987 và 1993 không có quy định về vấn đề “tái định cư”; LĐĐ năm 2003, Điều 42, hoản 3 quy định:

“UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở,

Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu NN đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn…”

Như vậy, tái định cư ở đây có thể được hiểu là trách nhiệm của các cơ quan

NN phải chuẩn bị nơi ở mới với đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật cho người bị thu hồi đất đến ở khi họ bị NN thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở

Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệmbố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất

là 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư trường hợp người có đất thuhồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một xuất tái định cư tối thiểu ” [14]

Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế

- xã hội đối với bộ phận dân cư phải gánh chịu vì sự phát triển chung Các dự án tái định cư cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

Giải phóng mặt bằng: là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến

việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới [8,10]

Trong những năm qua, giải phóng mặt bằng, đền bù, bồi thường đất đai luôn

là bài toán khó giải và là vấn đề xã hội bức xúc tại nhiều dự án, công tác GPMB bao giờ cũng được các công ty đặt lên hàng đầu Vì nó mang lại hiệu quả và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công các công trình Giải phóng mặt bằng của 1 dự án liên quan đến rất nhiều các ban ngành khác nhau từ Ủy ban nhân dân Phường (xã, thị

trấn), Quận (huyện) đến Ủy ban nhân dân Thành phố (tỉnh); Sở Quy hoạch kiến trúc, chủ đầu tư,…và được thực hiện theo quy trình thống nhất do Ủy ban nhân dân Thành phố (tỉnh) quy định Đối với Thành phố Hà Nội dựa trên quyết định 6239/QĐ – UBND 15/10/2013 về trình tự thủ tục thu hồi đất giải phóng mặt bằng

Thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm

và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới mỗi người dân và cộng đồng dân cư Giải quyết không tốt, không thỏa đáng quyền của người có đất thu hồi (hoặc ảnh hưởng khi thu hồi đất) dễ dàng xảy ra những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định, xã hội,… Điều đó cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng Từ đó, cần công khai minh bạch các dự án quy hoạch và phương án đền bù hợp lý để nhanh chóng triển khai các dự án đúng tiến độ để đưa vào sử dụng giúp phục vụ các mục tiêu kinh tế -

xã hội

1.1.3 Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Thông qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuât, đảm bảo an ninh quốc phòng, an sinh

xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở kinh tế, các khu, cụm công nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đô thị, khi vui chơi giải trí, công viên cây xanh v.v Qua đó làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế [1]

Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt làm tăng tiến độ thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịchcơ cấu kinh tế theo hướng giảm

tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ hi diện tích đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp Nhà nước thực hiện các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới Qua đó, góp phần rút bớt một lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ

Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người SDĐ để sử dụng vào các mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của

những người bị thu hồi đất Nếu không thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng khi các công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi mang lại lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trạng khó khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà ở [9]

hi thay đổi nơi ở đó là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải tái định cư, chất lượng công trình tái định

cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người dân phải tái định cư Do đó, vấn

đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người SDĐ,bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đất nước Các công trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng Có thể nói công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện nhanh và hiệu quả thì công trình thực hiện đã hoàn thành được một nửa Quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người dân tại thời điểm bị thu hồi đất và sau này Do diện tích đất sản xuất của người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân không có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân Thiếu việc làm là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất trật tự an ninh Đời sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng nhưng không bền vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các tệ nạn xã hội

Việc thu hồi đất không đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản xuất, người dân không có việc làm Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự an ninh

quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước Chính vì vậy, vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư không chỉ là làm thế nào để thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định và phát triển bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất

Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường tổn thất, hỗ trợ tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước mắt để nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội và

dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động Do vậy thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào ổn định chính trị, trật tự, antoàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột trong xã hội và đồng thời giúp cho việc giải phóng mặt được bằng thực hiện nhanh chóng Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện càng nhanh thì tiến độ thi công các dự án sẽ được triển khai càng được đẩy mạnh

Tóm lại, có thể thấy với bất kỳ loại đất nào khi bị thu hồi cũng tạo nên những khó khăn nhất định cho người bị thi hồi đất Do vậy, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là không thể thiếu nhằm đảm bảo sự ổn định cuộc sống cho người dân, đảm bảo lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Công tác bồi thường nếu thực hiện tốt sẽ góp phần quan trọng cho việc giải phóng mặt bằng được thực hiện suôn

sẻ, góp phần giúp cho việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả hơn

1.1.4 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.4.1 Tính phức tạp

Đất đai là tài sản đặc biệt, có giá trị cao và vai trò cực kỳ quan trọng trọng đời sống kinh tế - xã hội Việt Nam với xuất phát là đất nước nông nghiệp, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển ngườidân thường bị thụ động trong việc chuyển đổi nghề nghiệp, khó khăn trong việc ổnđịnh đời sống, việc làm Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận

động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [8]

1.1.4.2 Tính đa dạng

Mỗi dự án được tiến hành theo mục đích khác nhau trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau hu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể [8]

1.1.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.5.1 Cơ chế chính sách trong bồi thường, giải phóng mặt bằng

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Do vậy, để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mamg tính ổn định cao, phù hợp với tình hình thực tế Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai liên tục được sửa đổi, bổ sung trong đó chính sách về bồi trường, giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện nhằm giải quyết những vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai

Với những đổi mới về pháp luật đất đai nói chung, trong tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nói riêng, thời gian qua công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

đã đạt được nhưng kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được yêu cầu trong thực

tế Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của các chính sách

BT GPMB trong các thời kỳ mà công tác BT GPMB còn gặp nhiều khó khăn và cản trở

Ngoài ra, việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật trong công tác BT GPMB trên thực tế cũng có những nhược điểm như số lượng văn bản nhiều, mức độ phức tạp cao, gây lúng túng trong sử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật Trong khi đó, việc phổ biến tuyển truyền pháp luật của cơ quan có trách nhiệm chưa được thực hiện nghiêm túc, sát sao Vậy để đạt được những kết quả cao trong công tác

BT GPMB thì cơ chế, chính sách, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này cần không ngừng hoàn thiện, thay đổi để phù hợp với thực tế

1.1.5.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội tại nơi có đất bị thu hồi

Điều kiện tự nhiên – xã hội tại địa phương nơi có đất bị thu hồi có ảnh hưởng lớn tới công tác BT GPMB Dựa vào những quy định của nhà nước, mỗi địa phương

tự xây dựng cho mình một chính sách BT BPMB phù hợp nhất với điều kiện thực tế tại địa phương mình Chính sách này phải đảm bảo tính thống nhất, không trái với quy định của Nhà nước Chính do đặc điểm kinh tế - xã hội, trình độ dân trí của mỗi địa phương khác nhau nên công tác bồi thường thiệt hại khi giải phòng mặt bằng cũng có những đặc trưng riêng ở từng nơi

1.1.5.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là một phương tiện quan trọng góp phần đảm bảo công bằng, dân chủ, văn minh trong công tác BT GPMB Bất kỳ phương án BT GPMB nào cũng phải dựa trên phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để đạt được các yêu cầu về hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất hi xây dựng kế hoạch phải

có tầm nhìn xa, hiện đại, đồng bộ từ cấp cơ sở đến cả nước, phải gắn quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết, các chế độ bồi thường phù hợp, có như vậy mới có được sự đổng tình ủng hộ của người dân khi thực hiện thu hồi GPMB Ngoài ra, việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất nếu không gắn kết với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và các dự án đầu tư xây dựng sẽ ảnh hưởng tới tiến

độ GPMB tái định cư khi có dự án

Cần công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước nhân dân để người dân được biết và lấy ý kiến đóng góp từ người dân hi quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt phải tiến hành thu hồi đất và triển khai dự án ngay nhằm tránh tình trạng

để lâu khiến ảnh hường tới người dân trong phạm vi quy hoạch

1.1.5.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lú quan trọng để tiến hành việc BT GPMB, đặc biệt trong việc xác định diện tích cần phải BT Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSDĐ đã xác định tính pháp lý cho việc sử dụng đất của người dân, thiết lập và bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ cho các chủ sử dụng đất Nếu công tác này được thực hiện một cách đồng bộ, đầy đủ, tuân thủ theo đúng quy định pháp luật thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi, nhanh tróng cho việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng và tránh được những khiếu kiện tranh chấp liên quan đến khu đất bị thu hồi

Công tác thống kê đất đai được tiến hành hàng năm và công tác kiểm kê đất đai được thực hiện 5 năm một lần Nếu được thực hiện đầy đủ và chính xác, công tác này cũng sẽ tạo điều kiện tốt cho công tác BT GPMB

1.1.5.5 Công tác định giá đất và tài sản trên đất để thực hiện BT GPMB

Đấy là một trong những yếu tố quan trọng nhất, quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hay chậm Tuy nhiên, thực tế việc định giá đất để BT GPMB

là vấn đề hết sức nan giải, là nguyên nhân chính gây chậm tiến độ BT GPMB của các dự án, gây khiếu kiện trong công tác GPMB

Công tác định giá đất hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, mức giá bồi thường được đưa ra cho người dân không nhiều khi không sát với giá thị trường, thậm chí

là thấp hơn nhiều lần Chính điều này làm ảnh hưởng lớn tới công tác BT GPMB vì không nhận được sự đồng tình, chấp nhận của người bị thu hồi đất

1.1.5.6 Sự hợp tác của người bị thu hồi đất

Có thể nói nếu dự án nào có công tác BT GPMB được sự chấp thuận của người bị thu hồi đất thì dự án đó đã thành công được 50% Trên thực tế, hầu hết các

dự án bị bàn giao mặt bằng chậm là do người dân phản ứng lại các quyết định của

cơ quan có thẩm quyền, gây khó khăn cho tổ công tác trong việc điều tra, khảo sát, không chấp nhận chính sách BT GPMB, không nhận tiền bồi thường, không chịu di dời, khiêu kiện phức tạp kéo dài,…

Do vậy, nhiệm vụ của các ngành chính quyền địa phương cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đến mọi người dân Đội ngũ cán bộ làm

công tác GPMB cần phải giải thích rõ, cụ thể, khéo léo, mềm dẻo để người dân thấy được việc thu hồi đất là phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đồng thời nên kết hợp sức mạnh của các tổ chức đoàn thể như Mặt trận tổ quốc, chi bộ Đảng, tổ dân phố,… trong việc tuyên truyền vận động người bị thu hồi đất chấp hành các quyết định của cấp có thẩm quyền

1.2 Quy định về bổi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới

và tại Việt Nam

1.2.1 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới và trong khu vực

1.2.1.1 Australia

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa

kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việctích luỹ đất đai Theo Luật về thu hồi tài sản của Australia năm 1989 có hai loại thu hồi đất, đó là thu đất bắt buộc

và thu đất tự nguyện Trong đó: Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu đất tự nguyên không có quy định đặc biệt nào được

áp dụng mà việc thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thoả thuậngiá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận

và căn cứ vào thị trường hông có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận

và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia; thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác Thông thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Nguyên tắc của bồi thường được quy định tại điều 55 Đạo luật quản lý đất đai như sau: giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc SDĐ bị thu hồi; thiệt hại về tiếng

ổn hoặc các thiệt hại khác; không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi

do bị thu hồi Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá Giá thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự

nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định giá là công bằng và theo giá thị trường [2]

Theo Luật về thu hồi tài sản năm 1989 và Luật quản lý đất đai WA1997 Australia chỉ có một hình thức bồi thường duy nhất là bồi thường bằng tiền mặt

1.2.1.2 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt

từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phảiđối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc bồi thường được thực hiện thông qua các công cụ chính sách nhưhỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách TĐC [2]

Luật bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Hàn Quốc được chia thành hai thể chế Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của phápluật được lập vào năm 1962 Hai là luật

“sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp được lập vào năm

1975 Tuy nhiên, dưới hai thểchế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng như thế thì được lặp đi lặp lại và đôi khi bị trùng hợp cho nên thờigian có thể kéo dài và chi phí bồi thường sẽ tăng lên Đặc trưng của luật bồi thường: Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc thực hiện theo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Định giá theo quy định tức là tiền bồi thường đấtđai sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm, Hàn Quốccho thi hành đánh giá đất hơn 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc đền bù Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác, do đó có thể bảo đảm khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền

sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất Quy trình chấp nhận

theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Đối với trường hợp tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị di dời có thể chọn khu vực nhà, nhà ở hoặc khoản trợ cấp di dời Một khu vực tái định

cư phải có đầy đủ dịch vụ do chủ dự án chi trảkể cả chi phí di chuyển Đất cấp cho người tái định cư có mức giá bằng 80% chi phí phát triển (mức này thấp hơn rất nhiều so với mức giá thị trường ết quả là phần lớn đất cho người tái định cư được bán lại ngay)

Luật Bồi thường của Hàn Quốc được thực hiện theo ba nguyên tắc trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế độ và luật khi thu hồi đất GPMB: Theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải toả thì được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành này phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định.Thực chất biện pháp GPMB thường bị các thường dân hoặc các người ở thuê phảnđối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [2]

1.2.1.3 Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường [2,24]

Pháp Luật Đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về đất đai Do vậy nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổchức lấy đất để làm bất kỳ một dự

án nào, công trình nào đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ sở hữu khu đất trên cơ sở một hợp đồng

Năm 1987, Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng Luật quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt Luật còn quy định thủ tục thành lập các

cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trìnhtự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án

Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng bị di dời được thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, xấp xỉ 100%các hộ dân đã hiểu và chấp hành các chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước [2]

Về giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại: căn cứ vào giá do một Uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất động sản Việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt Nếu phải di chuyển nhà đến nơi mới, Uỷ ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua trả góp, Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị thu hồi không chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét một lần nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không nếu người bị thu hồi không chuyển

đi sẽ bị cưỡng chế thực hiện Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết

1.2.1.4 Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây: (i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng; (ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); (iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; (iv) Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất Trường hợp người

bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) [23]

Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây:

- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền thuê định giá lại

Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người

bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu

tư cơ sở hạ tầng của nhà nước

Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ

sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại

Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo

dỡ nhà ở Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách

về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp

Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường: (i) Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn; (ii) Yêu

cầu đòi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất; (iii) Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế; (iv) Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép; (v) Trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lý để bồi thường; (vi) Đất sử dụng bất hợp pháp,…

hiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu kiện

về giá trị bồi thường Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường thì có quyền khởi kiện vụ việc ra Tòa Thượng thẩm

Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân Tỷ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất)

Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore rất chú trọng thực hiện Chính sách này được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ

Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản, tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng

Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục

giới thiệu mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi; được miễn thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư Trường hợp người bị thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore)

Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ trợ cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài chính, huy động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà HDB cung cấp nhiều nhà ở công nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các tòa nhà cao tầng chủ yếu được cung cấp phục vụ tái định cư Bên cạnh đó còn có các loại nhà hạng sang và kể cả nhà nhỏ khép kín Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng

để ở sau 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB [3]

1.2.1.5 Trung Quốc

Pháp luật Trung Quốc thừa nhận 2 hình thức sở hữu về đất đai, đó là: sở hữu

NN (đối với đất đai trong khu vực đô thị) và sở hữu tập thể (đối với đất ở nông thôn

và ngoại đô thị) Dựa trên hai hình thức sở hữu đất đai, pháp luật Trung Quốc phân biệt hai trường hợp thu hồi đất [2]:

a Đất thuộc sở hữu NN bị thu hồi trong các trường hợp sau:

- Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc SDĐ được cấp thuộc sở hữu NN;

- Đất đã được phê chuẩn làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ, đất giao cho doanh nghiệp nhưng không sử dụng đúng quy định

b Đất thuộc sở hữu tập thể bị thu hồi trong các trường hợp sau:

- Đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công ích trong thôn, hương, trấn;

- Đất sử dụng không theo mục đích đã được phê chuẩn;

- Đất do giải thể, di chuyển mà ngừng việc SDĐ

Trong các trường hợp thu hồi đất nói trên, NN chỉ bồi thường trong trường hợp thu hồi đất sử dụng cho mục đích công cộng và thực hiện chỉnh trang đô thị theo quy hoạch

Việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật Trung Quốc quy định cụ thể như sau:

- Người được thụ hưởng quyền SDĐ sau khi thu hồi thực hiện việc bồi thường cho chủ sở hữu; sau đó, chủ sở hữu bồi thường cho người đang thực hiện hợp đồng quyền SDĐ;

- Đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, trước năm 1998, các doanh nghiệp được giao đất thực hiện việc bồi thường Hiện nay, theo Luật Quản lý đất đai, NN sẽ bồi thường sau đó giao đất cho doanh nghiệp và thu tiền (còn gọi là

“xuất nhượng đất”)

Trong thực hiện bồi thường, việc xác định giá trị bồi thường là một nội dung

cơ bản của pháp luật về bồi thường thiệt hại, theo đó:

- Giá đất bồi thường được xác định theo mục đích SDĐ trước khi bị thu hồi

hi thu hồi đất phải bồi thường cho người bị thu hồi các khoản bồi thường về đất, tài sản trên đất, hỗ trợ tái định cư và hỗ trợ do mất việc làm Tiền bồi thường đối với đất canh tác căn cứ vào sản lượng canh tác (bằng 6-10 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước đó);

- Đối với loại đất khác, tiêu chuẩn bồi thường đất và hỗ trợ tái định cư do chính quyền cấp tỉnh quy định căn cứ vào tiêu chuẩn bồi thường đất đai và hỗ trợ tái định cư đối với đất canh tác Tiêu chuẩn bồi thường đối với cây trồng và tài sản trên đất cũng do chính quyền cấp tỉnh quy định;

Nếu tiền bồi thường đất và hỗ trợ tái định cư không đủ để đảm bảo cho nông dân duy trì cuộc sống tương đương với trước khi thu hồi đất thì mức bồi thường và

hỗ trợ có thể được tăng sau khi được chính quyền cấp tỉnh phê chuẩn Số tiền được

tăng không vượt quá 30 lần sản lượng bình quân hàng năm của 3 năm trước khi thu hồi Đối với đất canh tác bị trưng dụng, trong trường hợp đặc biệt, Quốc vụ viện Quyết định tăng mức bồi thường căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội

- Pháp luật Trung Quốc có sự phân biệt về cách thức và mức bồi thường ở thành phố và nông thôn Điều này xuất phát từ việc có sự khác nhau về sở hữu đất đai ở thành thị và đất đai ở nông thôn

Ở thành phố, nhà ở của dân bị thu hồi được bồi thường bằng tiền là chính Ở nông thôn, tuỳ từng trường hợp mà có sự bồi thường khác nhau; về cơ bản bao gồm các khoản bồi thường sau: bồi thường quyền SDĐ cho tập thể, bồi thường hoa mầu, tài sản, nhà ở, công trình, vật kiến trúc… cho cá nhân hoặc hộ gia đình nông dân, bồi thường tài sản cho tập thể như kho tàng, tường rào,…

c hi thu hồi đất của nông dân dẫn đến mất việc làm của họ thì NN giải quyết hỗ trợ mất việc làm theo các cách sau:

- Đối với nữ từ 45 tuổi và nam từ 50 tuổi trở lên được trả một lần từ 90-110 NDT tiền dưỡng lão hoản tiền này được giao cho Cục bảo hiểm xã hội quản lý và giao phát hàng năm cho người được thụ hưởng;

- Đối với những người trong độ tuổi lao động thì được trả một lần từ 100-120 NDT để họ tự đi tìm việc làm

Pháp luật Trung Quốc quy định rất chặt chẽ việc quản lý đối với đất được giao mà không sử dụng (còn gọi là đất nhàn rỗi) nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng hiệu quả, tránh lãng phí Đất được coi là nhàn rỗi khi:

- Những hợp đồng SDĐ của NN có bồi thường hoặc trong giấy phép SDĐ để xây dựng nhưng không quy định ngày, tháng khởi công thì sau một năm đất bỏ trống kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực hoặc sau một năm kể từ ngày cấp giấy phép;

- Đã khởi công xây dựng nhưng chỉ sử dụng 1/3 diện tích hoặc chưa đầy 25% tổng mức đầu tư mà để trống một năm mà chưa được cơ quan cấp đồng ý

Để xử lý đất nhàn rỗi, pháp luật Trung Quốc đưa ra các biện pháp sau:

- Bố trí sử dụng tạm thời chờ khi dự án trước đây có đủ điều kiện quay trở lại Lúc này, nếu giá trị đất tăng thì Chính phủ sẽ thu phần giá trị tăng đó;

- Bố trí khôi phục canh tác;

- Chính phủ đổi cho người SDĐ mảnh đất khác tương đương;

- Chính quyền cho đấu thầu hoặc phát mại và bồi thường cho người SDĐ trước đây, bao gồm cả công trình đang tiếp tục xây dựng;

- Trả lại đất cho chính quyền;

- Đối với đất canh tác được giao để xây dựng công trình phi nông nghiệp, quá 2 năm không sử dụng thì bị thu hồi và không bồi thường

1.2.2 Bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

Cần phải xác định các trường hợp áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất: Cần phải làm rõ quy định “Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” là những trường hợp nào; Cần xác định chỉ áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp dự án đó được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước theo như kinh nghiệm của Hàn Quốc

Tăng cường vai trò của cơ quan hành chính nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân để có đất thực hiện dự án đầu tư: Thực tế trong quá trình thương lượng, thỏa thuận với người dân, nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc tìm được tiếng nói đồng thuận tuyệt đối mà luôn có một bộ phận người không muốn hợp tác với nhà đầu tư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của họ

Từ đó, dẫn đến tình trạng dự án không triển khai được, phá vỡ quy hoạch đã được duyệt Đối với trường hợp này có thể áp dụng bài học từ Hàn Quốc, sau khi đã thỏa thuận được với đa số người dân (Hàn Quốc quy định là 85%) thì đối với trường hợp còn lại sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất và áp dụng giá bồi thường đã thỏa thuận được với đa số Ngoài ra, cần phải quản lý chặt chẽ quỹ đất sau khi thu hồi, tái định cư, giá bồi thường, như kinh nghiệm của Trung Quốc, Singapore, Austraylia,

1.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở việt nam qua các thời kỳ

1.3.1 Giai đoạn trước khi có Luật đất đai năm 1993

Nghị định 151/TTg ngày 14 tháng 04 năm 1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam

hi luật đất đai 1987 ra đời, nội dung bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cũng được đề cập trong điều 48: “Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật” Tuy nhiên luật ko nêu cụ thể, chi tiết, vẫn còn mang tính chung chung và chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất [12]

Ngoài ra, tại Nghị định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng cũng đã quy định về việc bồi thường đất nông nghiệp,đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác Hiến pháp năm 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền

sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất [11]

1.3.2 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực

Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 [12] Đây là văn bản pháp luậtquan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 1993 quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người

sử dụng đất là họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, Điều 12 Luật Đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian” Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được bồi thường thiệt hại” [12]

Để thực hiện Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm:

- Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về việc ban hành khung giá các loại đất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14 tháng 11 năm 1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vậtgiá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/NĐ-CP

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ, thay thế Nghị định 90/NĐ-CP ngày 23 tháng 11 năm 2001

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998,2001 Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998

Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật

cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

- Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Trong đó, một số điều cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đấtphải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải cócủa khu tái định cư, Hội đồng bồi thường GPMB và thẩm định phương án bồi thường GPMB

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định

hệ số , nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04 tháng 9 năm 1999 của Cục quản lý Công sản, Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướngmắc trong công tác bồi thường GPMB

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29 ngày 6 năm 2001 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng

1.3.3 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

Sau Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có rất nhiều các văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết, cụ thể và phù hợp hơn với tình hình thực

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT của liên Bộ Tài chính

và Bộ TNMT ngày 31/1/2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có dự

án đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất vàgiao cho tổ chức phát triển quỹ đất

do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và quản lý quỹ đất thu hồi

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đíchđang sử dụng được UBND cấp tỉnh quy định và cống bố hàng năm, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Điều kiện để được bồi thường về đất: Người bị thu hồi đất có đủ các điều kiện phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP (trừ khoản 6 và khoản 8 đã được Nghị định 84/2007/NĐ-CP bãi bỏ) thì được bồi thường về đất

Chính sách hỗ trợ theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển Đối với các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp sẽ được giao đất dịch vụ có thu tiền để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, nếu có đất để giao thì những thành viên trong gia đình còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi đất không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất sản xuất kinh doanh dịch vụ thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái địnhcư hoặc vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; Đối với các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện hộ nghèo thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo

Tuy nhiên khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 ra đời đã bãi bỏ các quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và sửa lại bao gồm các khoản hỗ trợ như sau: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất,

hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; và hỗ trợ khác

Tái định cư: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư, các khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; việc bố trí tái định cư phải gắn với tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp [12]

1.3.4 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa VIII, Quốc hội

đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều trong đó có 14 điều (từ Điều 74 đến Điều 87) quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất

Sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, cụ thể:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhànước thu hồi đất

- Thông tư số 36/2014/NĐ-CP ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Có thể nói, qua các thời kỳ, các chính sách pháp luật về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng không ngừng được hoàn thiện, phát triển để phù hợp với tính hình thực tế

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN CÔNG VIÊN HỒ ĐIỀU HÕA CV1 TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Nam Từ Liêm

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý

Quận Nam Từ Liêm được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2013, trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính của huyện Từ Liêm

cũ, Quận Nam Từ Liêm bao gồm toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của các xã:

Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Tây Mỗ, Đại Mỗ; một phần diện tích tự nhiên và dân

số của xã Xuân Phương (536,34 ha và 34.052 nhân khẩu phần phía Nam quốc lộ 32); một phần diện tích tự nhiên và dân số của thị trấn Cầu Diễn (137,75 ha và 23.279 nhân khẩu phần phía Nam quốc lộ 32 và phía Đông sông Nhuệ) Quận Nam

Từ Liêm có 3.227,36 ha diện tích tự nhiên và 232.894 nhân khẩu [19]

Vị trí địa giới hành chính quận được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp quận Bắc Từ Liêm;

- Phía Nam giáp quận Hà Đông;

- Phía Đông giáp quận Cầu Giấy và quận Thanh Xuân;

- Phía Tây giáp huyện Hoài Đức

Quận Nam Từ Liêm có ví trí thuận lợi, nằm ở vị trí mang tính chiến lược, quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội, đô thị của thành phố Hà Nội Quận nằm ở vị trí cửa ngõ phía Tây của thành phố, giữa các tuyến giao thông trọng điểm: đường vành đai III, vành đai IV Quận cũng là nơi khởi đầu của Đại lộ Thăng Long nối trung tâm

Hà Nội tới các huyện Quốc Oai, Thạch Thất, Hoài Đức đi Hòa Bình và quốc lộ 32 đi thị xã Sơn Tây; là nơi kết nối, chuyển tiếp quan trọng giữa nội đô và ngoại đô trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, là trung tâm hỗ trợ phát triển cho các khu vực nông thôn lân cận

Theo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, Nam Từ Liêm là một phần của khu vực đô thị trung tâm, trong đó vừa nằm trong khu vực nội đô mở

rộng (phần phía đông sông Nhuệ), vừa nằm trong khu vực đô thị mở rộng (phần phía tây sông Nhuệ) Như vậy, tính chất đô thị của Nam Từ Liêm trong tương lai rất đa dạng, là trung tâm chính trị, hành chính, văn hóa, ngoại giao, thương mại, tài chính, y

tế, đào tạo, giải trí chất lượng cao của cả nước và khu vực; là không gian hội tụ các công trình biểu tượng của Thủ đô; là vùng cây xanh cảnh quan đặc trưng; trung tâm thể thao cấp quốc gia và công viên đô thị cấp thành phố; các khu đô thị mới hiện đại

có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ đáp ứng cho sinh hoạt dân cư

và các hoạt động công sở, văn phòng

Hình 2.1: Sơ đồ địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm

Bảng 2.1: Diện tích các Phường quận Nam Từ Liêm STT Tên phường Diện tích (ha)

STT Tên phường Diện tích (ha)

Đây là khu vực có nền địa chất khá ổn định Tuy nhiên, đất đai phần lớn là đất phù sa mới nên cường độ chịu tải của đất kém, khi đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đòi hỏi phải đầu tư xử lý nền móng

2.1.1.3 Điều kiện khí hậu, thời tiết

Quận nằm trong khu vực khí hậu chung của thành phố, chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm, mưa nhiều Một năm có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa

từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau; nhiệt độ trung bình năm vào khoảng 240

C, nhiệt độ cao nhất khoảng 36-380C, thấp nhất 6- 100C [19]; lượng mưa trung bình năm là 1.600mm - 1.800mm; độ ẩm không khí cao, trung bình khoảng 82%

2.1.1.4 Các nguồn tài nguyên

a Tài nguyên đất

Đất của quận Nam Từ Liêm không thuộc đất phù sa cổ Từ khi hình thành đê sông Hồng thì lượng phù sa sông Hồng chảy theo sông Nhuệ cung cấp cho đồng ruộng bị hạn chế Trong tầng đất canh tác của quận, những nơi có độ cao đều có thành phần cơ giới thuộc loại đất cát, đất thịt nhẹ Những vùng thấp thuộc loại đất thịt, thịt nặng hoặc pha sét không thật thuận lợi cho việc canh tác, sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên trong điều kiện tiến bộ kỹ thuật hiện nay cùng với việc tăng