Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình đường dây 220kv cầu bông – hóc môn – rẽ bình tân

iii TÓM TẮT Nghiên cứu “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình đường dây 220kV Cầu Bông – Hóc Môn – rẽ Bình Tân tại phường

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LỮ THẾ LONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ĐƯỜNG DÂY 220KV CẦU BÔNG – HÓC MÔN – RẼ BÌNH TÂN TẠI PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP VÀ PHƯỜNG TÂN CHÁNH HIỆP,

QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội - 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LỮ THẾ LONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ĐƯỜNG DÂY 220KV CẦU BÔNG – HÓC MÔN – RẼ BÌNH TÂN TẠI PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP VÀ PHƯỜNG TÂN CHÁNH HIỆP,

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải

phóng mặt bằng thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình đường dây 220kV Cầu Bông – Hóc Môn – rẽ Bình Tân tại phường Tân Thới Hiệp và phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh”là công trình nghiên cứu của

Hà Nội, ngày … tháng … năm 2019

Tác giả luận văn

Lƣ̃ Thế Long

ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý Thầy, Cô Khoa Địa Lý, Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học, phục vụ công tác và cuộc sống

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nh ất tới giảng viên hướng dẫn là PGS.TS Nhữ Thị Xuân đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ , động viên tôi hoàn thành tốt nghiên cứu của mình

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn th ể Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trườngquận, Trung tâm phát triển quỹ đất Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, Ban Bồi thường GPMB quận, phòng Tài chính - Kế hoạch quận, Cán bộ và nhân dân các phường của Q.12 đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiê ̣n hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lữ Thế Long

iii

TÓM TẮT

Nghiên cứu “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình đường dây 220kV Cầu Bông – Hóc Môn –

rẽ Bình Tân tại phường Tân Thới Hiệp và phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh” được thực hiê ̣n trên cơ s ở kết hợp giữa cơ sở lý luận

chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trơ ̣ tái đi ̣nh cư khi Nhà nư ớc thu hồi đất và phân tích đánh giá kết quả b ồi thường, khảo sát thực tra ̣ng từ người dân

bị thu hồi đấ t thuô ̣c dự án nh ằm đưa ra các giải pháp hoàn thiê ̣n công tác bồi thường, GPMB trên đi ̣a bàn Q.12 Nghiên cứu sử dụng phương pháp định tính, khảo sát 95 hô ̣ dân bi ̣ thu hồi đất dưới hình thức phỏng vấn trực tiếp

Kết quả nghiên c ứu; Về cơ sở pháp lý , chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự

án được vận dụng giải quyết đúng các quy đ ịnh của pháp luật; Về tỷ lê ̣ đánh giá hài lòng của người dân về chính sách bồi thường , hỗ trơ ̣ chiếm tỷ lê ̣ trung bình chung là 70% và 59,14% hài lòng về quá trình thực hiện quy trình bồi thường , GPMB; Về tỷ

lê ̣ đánh giá ha ̣n chế ; Có 30% không hài lòng về chính sách bồi thường , hỗ trợ, tái

đi ̣nh cư, nguyên nhân là do mức giá bồi thường chưa sát với thự c tế và do trư ợt giá

vì việc chi tr ả bồi thường chậm; Có 40,84% không hài lòng về quá trình thực hiê ̣n bồi thường, GPMB, nguyên nhân là do chưa đảm bảo tính khách quan , công bằng, dân chủ trong quá trình thực hiê ̣n Với tỷ lê ̣ đánh giá chưa hài lòng đa ̣t ở mức thấp hơn so với tỷ lê ̣ hài lòng nhưng đó la ̣i chính là nguyên nhân gây bức xúc và đòi h ỏi quyền lơ ̣i, không chấp hành các quyết đi ̣nh của cơ quan có thẩm quyền , không bàn giao đất, dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao mặt bằng và tiến đô ̣ thực hiê ̣n dự án

Từ những kết quả khảo sát và phân tích thực trạng tác giả đã có những đánh giá đưa ra các giải pháp khắc phu ̣c và hoàn thiê ̣n công tác b ồi thường, GPMB trên địa bàn Q.12, TP.HCM trong giai đoạn tới

iv

ABTRACT

The study "Assessing the status of compensation and site clearance for

investment project of construction of 220kV Cau Bong - Hoc Mon transmission line

- turning at Binh Tan in Tan Thoi Hiep ward and Tan Chanh Hiep ward, District

12, Ho Chi Minh City” is implemented on the basis of combining the theoretical

basis of legal policies on land acquisition, compensation and resettlement support

when the State acquires land, analyzes and evaluates the results of compensation

and survey of the situation from the people whose land is acquired under the project

to provide solutions to improve compensation and land clearance in District 12 The

study used qualitative methods, surveyed 95 households whose land was acquired,

in the form of direct interviews

Research resultsRegarding the legal basis, compensation and support policies

of the project are applied to solve the provisions of law; Regarding the rate of

people's satisfaction on compensation and support policies, the average rate is 70%

and 59,14% satisfied with the process of implementing the compensation and

clearance process; Regarding dissatisfied assessment; There are about 30%

dissatisfied with compensation, support and resettlement policies, the reason is that

the compensation price is not close to reality and due to slippage because of slow

compensation payment; There are 40,84% dissatisfied with the process of

compensation and land clearance, the reason is that objectivity, fairness and

democracy in the implementation process are not ensured With the rate of

unsatisfactory evaluation, it is lower than the satisfaction rate, but that is the cause

of pressing and demanding rights, not complying with the decisions of competent

agencies, without handing over the land, resulting in prolonged complaints and

denunciations affecting the progress of land handover and the progress of the

project implementation

From the survey results and analysis of the situation, the author has evaluated

and provided solutions to overcome and improve compensation and land clearance

in the area of District 12, Ho Chi Minh City in the coming period

v

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT x

DANH MỤC BẢNG xi

DANH MỤC HÌNH xii

PHỤ LỤC xii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nội dung nghiên cứu 2

4 Đối tượng nghiên cứu 3

5 Phạm vi nghiên cứu 3

6 Phương pháp nghiên cứu 3

6.1 Phương pháp thu thập tài liệu, dữ liệu 3

6.2 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 3

6.3 Phương pháp điều tra nhanh 3

6.4 Phương pháp chuyên gia 4

6.5 Phương pháp phân tích tổng hợp 4

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 4

8 Cấu trúc của luận văn 5

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHÍNH SÁCH B ỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 6

1.1 Tổng quan về bồi thường, giải phóng mặt bằng 6

1.1.1 Các khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng 6

1.1.2 Đặc điểm quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 8

vi

1.1.2.1 Tính đa dạng 8

1.1.2.2 Tính phức tạp 8

1.1.2.3 Tính phức tạp về đất ở 8

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng 9

1.1.3.1 Các yếu tố chủ quan và khách quan 9

1.1.3.2 Cụ thể hoá các yếu tố ảnh hưởng 10

1.1.4 Trình tự lập hồ sơ phương án thu hồi đất giải phóng mặt bằng 11

1.1.5 Thẩm quyền thu hồi đất giải phóng mặt bằng 12

1.2 Cơ sở pháp lý vàchính sách bồi thường , hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 12

1.2.1 Khái lược về luật đất đai 12

1.2.2 Mô ̣t số điểm mới của luâ ̣t đất đai 2013 về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 13

1.2.3.Thu hồi đất giải phóng mă ̣t bằng quyền quyết đi ̣nh của Nhà nước 15

1.2.4 Thu hồi đất giải phóng mă ̣t bằng có bồi thường, hỗ trợ 16

1.2.5 Nguyên tắc bồi thường, giải phóng mặt bằng 17

1.3 Các văn bản pháp lý căn cứ áp du ̣ng bồi thường, giải phóng mặt bằng 19

1.3.1 Các văn bản pháp lý áp du ̣ng 19

1.3.2 Đối tượng áp dụng 20

1.3.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ 21

1.3.4 Điều kiện được bồi thường 22

1.3.4.1 Điều kiện được bồi thường về đất 22

1.3.4.2 Những trường hợp không được bồi thường về đất 24

1.3.3.3 Bồi thường thiê ̣t hại về tài sản 24

1.3.4.4 Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 25

1.3.4.5 Bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 27

1.3.4.6 Tổ chức thực hiện 28

1.4 Quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng 32

1.5 Tổng quan về giải phóng mă ̣t bằng ở thành phố Hồ Chí Minh 33

vii

1.5.1 Khái lươ ̣c tình hình bồi thường, GPMB trên địa bàn TP.HCM 33

1.5.2 Đánh giá chung về những khó khăn tồn ta ̣i 35

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ĐƯỜNG DÂY 220KV CẦU BÔNG - HÓC MÔN - RẼ BÌNH TÂN, PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP VÀ PHƯỜNG TÂN CHÁNH HIỆP, QUẬN 12 36

2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội của Quận 12 36

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

2.1.1.1 Vị trí đi ̣a lý 36

2.1.1.2 Địa chất, đi ̣a hình 37

2.1.1.3 Khí hậu 39

2.1.1.4 Chế độ thuỷ văn 41

2.1.1.5 Thổ nhưỡng 41

2.1.2 Kinh tế - xã hội 42

2.1.2.1 Dân số và viê ̣c làm 42

2.1.2.2 Phát triển các ngành kinh tế 43

2.1.2.3.Những áp lực đặt ra liên quan đến sử dụng đất 44

2.2 Khái quát thực trạng về quản lý sử dụng đất quận 12 45

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai 45

2.2.2 Tình hình sử dụng đất 46

2.3 Tình hình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng quận 12, thành phố HCM 48

2.3.1 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 48

2.3.2 Công tác bố trí tái định cư 49

2.3.2 Công tác giải quyết kiến nghị và phản ánh của công dân 49

2.4 Kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng d ự án xây dựng công trì nh đường dây 220kv Cầu Bông - Hóc Môn - Rẽ Bình Tân 49

2.4.1 Cơ sở pháp lý của dự án 49

2.4.2 Quy mô của dự án 53

2.4.3 Nguyên tắc và điều kiện được bồi thường 54

viii

2.4.4 Giá đất để tính bồi thường 54

2.4.5 Kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án 55

2.4.5.1 Diê ̣n tích đất ảnh hưởng bởi dự án và điều kiê ̣n để được bồi thường 55

2.4.5.2 Các loại đất bồi thường, GPMB của dự án 56

2.4.5.3 Kết quả bồi thường đất phi nông nghiê ̣p 57

2.4.5.4 Kết quả bồi thường đất nông nghiê ̣p 58

2.4.5.5 Kết quả bồi thường cây cối hoa mầu trên đất 58

2.4.5.6 Kết quả bồi thường vật kiến trúc 60

2.4.5.7 Kết quả về chính sách hỗ trợ của dự án 62

2.4.5.8 Kết quả chi phí bồi thường hỗ trợ của dự án 63

2.5 Phân tích kết quả khảo sát đánh giá của người dân về quá trình bồi thường, GPMB 64

2.5.1 Kết quả phân tích đánh giá thông tin chung 65

2.5.2 Kết quả phân tích, đánh giá của người dân về chính sách bồi thường 66

2.5.3 Kết quả phân tích , đánh giá củ a người dân về quá trình thực hiê ̣n công tác bồi thường, GPMB 70

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ĐƯỜNG DÂY 220KV CẦU BÔNG - HÓC MÔN - RẼ BÌNH TÂN, PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP VÀ PHƯỜNG TÂN CHÁNH HIỆP, QUẬN 12 75

3.1 Đánh giá nh ận xét chung về những ưu đi ểm và ha ̣n chế trong công tác b ồi thường, GPMB của dự án 75

3.1.1 Về ưu điểm 75

3.1.2 Về những ha ̣n chế 76

3.2 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án trên địa bàn nghiên cứu 77

3.2.1 Mô ̣t số các giải pháp về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng 77

ix

3.2.2 Mô ̣t số các gi ải pháp về quá trình thực hiện quy trình bồi thường , giải phóng mặt bằng 78KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

x

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ADB : Ngân hàng phát triển châu Á

CTHĐ : Chủ tịch Hội Đồng

DNNN : Doanh nghiê ̣p nhà nước

DTTN : Diê ̣n tích tự nhiên

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng

HĐND : Hô ̣i đồng nhân dân

HTX : Hơ ̣p tác xã

KCN : Khu công nghiê ̣p

xi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Tổng hơ ̣p các yếu tố ảnh hưởng đến công GPMB 9

Bảng 2.1: Các đơn vị hành chính trực thuộc Q.12 36

Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu về khí hậu 39

Bảng 2.3: Các đơn vị phân loại đất ở Quận 12 41

Bảng 2.4: Thống kê dân số Q.12 năm 2018 42

Bảng 2.5: Bình quân diện tích các loại đất theo số dân Q.12 42

Bảng 2.6: Hiện trạng sử dụng đất của Q.12 năm 2018 46

Bảng 2.7: Ðơn giá để tính bồi thường, GPMB của dự án 54

Bảng 2.8: Kết quả diê ̣n tích đất và số hô ̣ bị ảnh hưởng đến dự án 55

Bảng 2.9: Kết quả xét điều kiê ̣n bồi thường 56

Bảng 2.10: Kết quả đất thu hồi và không thu hồi được bồi thường 56

Bảng 2.11: Kết quả thực hiê ̣n bồi thường đất phi nông nghiê ̣p 57

Bảng 2.12: Kết quả thực hiê ̣n bồi thường đất nông nghiê ̣p 58

Bảng 2.13: Kết quả bồi thường về cây cối, hoa màu trên đất 59

Bảng 2.14: Kết quả bồi thường về vâ ̣t kiến trúc 60

Bảng 2.15: Kết quả hỗ trợ của dự án 62

Bảng 2.16: Kết quả chi phí bồi thường hỗ trợ của dự án 64

Bảng 2.17: Số lượng mẫu khảo sát phát ra và thu về 65

Bảng 2.18: Kết quả phân tích thông tin chung 65

Bảng 2.19: Kết quả phân tích về chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB 66

Bảng 2.20: Kết quả phân tích về quá trình thực hiê ̣n bồi thường, GPMB 70

xii

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí Quận 12 37

Hình 2.2: Nhiệt độ và lượng mưa trạm Tân Sơn Nhất – TP.HCM 40

Hình 2.3 Biểu đồ thể hiện cơ cấu các nhóm đất của quận 12 (năm 2018) 47

PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA 89

PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH THỐNG KÊ MÔ TẢ 92

2.1 Kết quả phân tích về thông tin chung 92

2.2 Kết quả phân tích về chính sách bồi thường, GPMB 93

2.3 Kết quả phân tích quá trình thực hiê ̣n quy trìnhbồi thường, GPMB 94

Trong công cuộc đổi mới, Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc thu hồi đất gi ải phóng mặt bằng (GPMB) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và đầu tư xây dựng các công trình công cộng, khu công nghiệp, khu đô thị, cơ sở hạ tầng giao thông là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt trong giai đoạn Công nghiệp hoá - hiện đại hoá của nước ta hiê ̣n nay Do đó ,viê ̣c làm thế nào để đảm bảo được tiến độ GPMB cho chủ đầu tư thi công đng tiến độ dự án và làm thế nào để tạo được sự đồng thuận của người dân bị thu hồi đất trong dự án đây là mô ̣t trong n hững vấn đề hết sức quan t rọng Vì trên thực tế đã cho thấy công tác GPMB của các dự án trên

cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đều không đảm bảo tiến độ cho nhà đầu tư gây ra nhiều lãng phí, bên cạnh đó công tác GPMB còn có nhiều những khiếu na ̣i, tố cáo, hiê ̣u ứng đông ngư ời kéo dài gây dư luận xã hội không tốt trong những năm qua, đặc biệt là sự bức xúc của người dân trong việc đền bù còn chưa xứng đáng

Quâ ̣n 12 là một quận được tách ra từ huyê ̣n Hóc Môn vào năm 1997 nằm ở phía tây Bắc của thành phố Hồ Chí Minh, tốc độ đô thị hoá của Quâ ̣n đang diễn ra nhanh chóng, nhiều dự án đã và đang đư ợc triển khai xây dựng mạnh mẽ về Cơ sở

hạ tầng kỹ thuật , khu công nghiệp, nhà máy xí nghiệp, khu đô thị mới, khu dân cư Quy hoạch đô thị vẫn diễn ra mạnh mẽ Vì vâ ̣y, viê ̣c thực hiê ̣n công tác bồi thường, GPMB hiện tại và trong thời gian tới có vị trí vai trò rất quan trọng trong viê ̣c phát triển kinh tế – xã hội của địa phương

Trong thời gian vừa qua công tác b ồi thường, GPMB của Q 12 cũng đã gặp không ít những khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện,nhiều dự án kéo dài

2

không đảm bảo tiến độ và nhiều vụ khiếu kiện kéo dài do viê ̣c bồi thường, GPMB chưa nhận được sự đồng thuận của người dân,vì vậy viê ̣c tìm ra nguyên nhân của những khó khăn h ạn chế trong viê ̣c thực hiê ̣n công tác bồi thường, GPMB để có những biê ̣n pháp khắc phu ̣c nhằm hoàn thiê ̣n hơn trong giai đoa ̣n tới là rất cần thiết

Xuất phát từ vấn đề trên tác giả chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác

bồi thường, giải phóng mặt bằng thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình đường dây 220kV Cầu Bông – Hóc Môn – rẽ Bình Tân tại phường Tân Thới Hiệp và phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc

sĩ của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

Làm rõ thực trạng việc thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng của

dự án đầu tư xây dựng công trình đường dây 220kv Cầu Bông – Hóc Môn – rẽ Bình Tân tại phường Tân Thới Hiệp và phường Tân Chánh Hiệp, Q.12, TP.HCM Từ đó

đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh

3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận trong công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng

- Nghiên cứu tổng quan các quy định pháp lý về công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng của nhà nước theo luật đất đai 2013

- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của

dự án trên địa bàn nghiên cứu

- Xây dựng mẫu phiếu điều tra phỏng vấn người dân thuộc diện bị thu hồi đất

về giá đất bồi thường của dự án

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án trên địa bàn nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng tại khu vực quận 12, thành phố Hồ Chí Minh

3

4 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng công tác bồi thường, GPMB của d ự án đầu tư xây dựng công trình đường dây 220kV Cầu Bông – Hóc Môn – rẽ Bình Tân tại phường Tân Thới Hiệp và phường Tân Chánh Hiệp, Q.12, TP.HCM

5 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu đi sâu vào phân tích đánh giá kết quả thực hiê ̣n công tác bồi thường, GPMB của dự án đư ờng dây 220kV Cầu Bông – Hóc Môn – rẽ Bình Tân tại 02 địa bàn phường Tân Thới Hiệp và phường Tân Chánh Hiệp, Q.12

6 Phương pháp nghiên cứu

6.1 Phương pháp thu thập tài liệu, dữ liệu

- Dữ liê ̣u thứ cấp : Thu thập ta ̣i phòng Tài nguyên Môi trường , Trung tâm phát triển quỹ đất, Phòng Thống kê, Ban bồi thường GPMB Q.12 gồm; Các văn bản pháp lý về thu hồi đất bồi thường, GPMB; Tài liệu về điều kiện tự nhiên, điều kiê ̣n kinh tế - xã hội của Q.12; Thu thâ ̣p các tài liê ̣u, báo cáo, số liê ̣u của dự án

- Dữ liê ̣u sơ cấp: Được thu thập thông qua phi ếu khảo sát trực tiếp 95 hô ̣ dân đươ ̣c bồi thưởng, hỗ trợ do ảnh hưởng bởi dự án

6.2 Phương pháp phân tích xử lý số liệu

Số liệu sau khi thu thâ ̣p, được xử lý bằng phần mềm SPSS thông qua phương pháp phân tích thống kê mô tả

Kết quả thu được từ phương pháp nghiên cứu, tác giả dùng để đánh giá thực trạng kết quả công tác b ồi thường, GPMB của dự án đang được thực hiê ̣n , tốt hơn hay xấu đi để có những biện pháp khắc phu ̣c và cũng là đ ề xuất giải pháp sau quá trình nghiên cứu

6.3 Phương pháp điều tra nhanh

Phương pháp này nhằm thu thập các thông tin liên quan đến công tác b ồi thường, GPMB khi Nhà nước thu h ồi đất, nghiên cứu tiến hành thực hiê ̣n khảo sát

mô ̣t số h ộ dân có đất bi ̣ ảnh hưởng bởi dự án công trình đư ờng dây 220kV Cầu Bông – Hóc Môn – rẽ Bình Tân tại phường Tân Thới Hiệp và phường Tân Chánh Hiệp, Q.12 Do hạn chế về mặt thời gian và kinh phí nên tá c giả cho ̣n kích thư ớc

4

mẫu khảo sát đa ̣i diê ̣n cho tổng thể của dự án với kích thư ớc mẫu là 95 mẫu phiếu điều tra Các số liệu thu được là dữ liệu cần thiết để có thể thực hiện đánh giá hiệu quả thực tế của công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ đối với các hộ dân Bảng câu hỏi được thiết kế gồm 3 phần như sau:

Phần I: Thông tin chung nội dung hỏi về số nhân khẩu trong hô ̣ gia đình , phần đất bị thu hồi, Giấy tờ nguồn gốc đất hợp pháp

Phần II: Thông tin đánh giá về chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm 7 câu hỏi

Phần III: Thông tin đánh giá về quá trình thực hiê ̣n công tác bồi thường , hỗ trơ ̣, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm 7 câu hỏi

Bảng câu hỏi khảo sát chính thức (tham khảo phụ lục 1)

6.4 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của các chuyên gia là Nhà quản lý , Nhà nghiên cứu đi trước, Cán bộ Ban bồi thường GPMB về các vấn đề liên quan đ ến bồi thường , GPMB của dự án công trình đường dây 220kV Cầu Bông – Hóc Môn – rẽ Bình Tân tại phường Tân Thới Hiệp và phường Tân Chánh Hiệp, Q.12

6.5 Phương pháp phân tích tổng hợp

Từ những dữ liệu, thông tin thu thập được tiến hành thống kê mô tả để phân tích so sánh , đánh giá thực trạng cũng như những thuận lợi và khó khăn của công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án tại địa bàn nghiên cứu

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Về mặt lý luận: Luận văn góp phần làm rõ cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trơ ̣, GPMB trong công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

Về mặt thực tiễn: Luận văn đưa ra được phương pháp nghiên cứu phân tích đánh giá thực trạng kết quả bồi thường, GPMB và đã chỉ ra được nguyên nhân của những hạn chế trong công tác bồi thường, GPMB của dự án

Luận văn đề xuất một số các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác b ồi thường, GPMB trên địa bàn Q.12 trong giai đoa ̣n tới phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của địa phương

5

8 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận văn được kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề cơ bản về chính sách b ồi thường, hỗ trơ ̣, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Chương 2: Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng công trình đường dây 220kv cầu Bông - Hóc Môn - rẽ Bình Tân, phường Tân Thới Hiệp và phường Tân Chánh Hiệp, quận 12

Chương 3: Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án đầu tư xây dựng công trình đường dây 220kv cầu Bông - Hóc Môn - rẽ Bình Tân, phường Tân Thới Hiệp và phường Tân Chánh Hiệp, quận 12

6

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.1 Tổng quan về bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.1 Các khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3 của Luâ ̣t Đất đai năm 2013).[4]

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:

- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất

- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất

- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

+ Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm

+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công viê ̣c liên quan đến di dời các công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi, hoa màu và một bộ phận dân cư nhất định trên một phần đất được quy hoạch sử dụng cho việc mở rộng, cải tạo hoặc xây dựng một công trình mới

Bồi thường về đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3 của Luâ ̣t Đất đai năm 2013).[4]

Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất

bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3 của Luâ ̣t Đất đai năm 2013).[4]

Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới, ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải

di chuyển chỗ ở đươ ̣c quy định ta ̣i Nghị đi ̣nh số: 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Viê ̣c tái đi ̣nh cư là nh ằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung Hiện nay khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái đi ̣nh cư bằng một trong các hình thức sau:

+ Bồi thường bằng nhà ở

+ Bồi thường bằng giao đất ở mới

+ Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

Như vâ ̣y , từ các quan điểm trên c ó thể thấy công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB hiện nay không chỉ đơn thuần là bồi thường trả lại về giá trị vật chất mà còn đảm bảo lợi ích chính đáng cho người dân bị Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đó là việc Nhà nước đảm bảo cho họ có một cuộc sống mới ổn định, một điều ki ện sống tốt hơn, hỗ trợ

8

ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi ngh ề nghiệp và tạo việc làm…để h ọ yên tâm sản xuất, làm việc và cống hiến cho xã hội góp phần vào việc phát triển trong công cuô ̣c đổi mới đất nước

1.1.2 Đặc điểm quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Đặc điểm của quá trình b ồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình, mang tính đa dạng và phức tạp;

1.1.2.1 Tính đa dạng

Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

1.1.2.2 Tính phức tạp

Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế -

xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

1.1.2.3 Tính phức tạp về đất ở

Mô ̣t số những nguyên nhân về sự phức ta ̣p của đất ở như sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

9

+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển Hầu hết các dự án thu hồi đất đều nằm ở các trục đường giao thông do vậy ảnh hưởng rất nhiều đến lợi ích của người bị thu hồi đất

Tóm lại, từ các quan điểm phân tích ở trên tựu chung lại đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB mang tính đa d ạng và tính phức ta ̣p thể hiện sự khác nhau của mỗi một dự án, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng

1.1.3.1 Các yếu tố chủ quan và khách quan

Bồi thường, hỗ trơ ̣ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là quá trình phức ta ̣p chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố trong đó có các y ếu tố cơ bản sau:

Bảng 1.1: Tổng hơ ̣p các yếu tố ảnh hưởng đến công GPMB

- Mức giá đền bù

- Năng lực tài chính của chủ đầu tư;

- Phương thức quản lý lưu trữ hồ sơ;

- Khả năng thực hiện công tác bồi

thường, GPMB;

- Trình độ hiểu biết pháp luật và sự hợp

tác của người dân;

- Công tác tuyên tru yền vận động nhân

dân thực hiê ̣n các quy đi ̣nh của Nhà

nước về công tác bồi thường GPMB;

- Phong tu ̣c tâ ̣p quán sinh hoa ̣t , sản xuất

của người dân địa bàn bị thu hồi đất

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai;

- Các chính sách bồi thường GPMB;

- Hỗ trơ ̣ tái đi ̣nh cư khi Nhà nước thu hồi đất như viê ̣c xác đi ̣nh nguồn gốc đất, giá đất, giá tài sản và cách xác định giá đất để tính bồi thường , hỗ trơ ̣ khi Nhà nước thu hồi đất

(Nguồn: tác giả tự tổng hợp, 2018)

10

1.1.3.2 Cụ thể hoá các yếu tố ảnh hưởng

Về chính sách bồi thường hỗ trợ GPMB và tái định của Nhà nước ; chính sách bồi thường hỗ trợ , GPMB quy đi ̣nh về trình tự tiến hành GPMB , quy đi ̣nh về quyền và nghĩa v ụ của các bên có liên quan đồng thời quy định cụ thể về mức bồi thường, hỗ trợ và tái đi ̣nh cư Vì vâ ̣y chính sách có ả nh hưởng trực tiếp và xuyên suốt trong quá trình bồi thường GPMB Đây là yếu tố chính ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB

Điều kiê ̣n tự nhiên kinh tế – xã hội trên địa bàn GPMB , quy mô, khối lượng GPMB, đă ̣c điểm, tính chất, đô ̣ phức ta ̣p trong công tác bồi thường GPMB của từng dự án chi ̣u ảnh hưởng trực tiếp bởi điều kiê ̣n tự nhiên kinh tế – xã hội trên đi ̣a bàn

Công tác quản lý Nhà nước về đất, khi thực hiê ̣n bồi thường , hỗ trợ GPMB

và tái định cư thì việc lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản là một yếu tố không thể thiếu Viê ̣c xác lâ ̣p hồ sơ không chỉ dựa vào đo vẽ , khảo sát thực tế mà còn dựa vào các hồ sơ giấy tờ pháp lý có liên quan như giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất (GCNQSDĐ), giấy phép xây dựng , bản vẽ, biên bản thống kê, kiểm kê đất đai… Vì

vâ ̣y, công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiê ̣n đầ y đủ và thường xuyên

sẽ giúp cho việc xác lập hồ sơ đơn giản , nhanh go ̣n, tránh được những tranh chấp phát sinh giữa các bên

Thanh tra chấp hành các chế đô ̣ v ề quản lý và sử dụng đất , công tác b ồi thường, hỗ trơ ̣ GPMB là viê ̣c làm rất phức ta ̣p , gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính Vì vậy, phải xây dựng kế hoạch thanh tra, kiểm tra thường xuyên trong quá trình bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện những sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

Việc đi ̣nh giá đất ph ải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất th ực tế trên thị trường trong điều ki ện bình thường (Luật Đất đai năm 2013) Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường và làm căn c ứ để đánh giá s ự công bằng, trong phân phối đất

Ngoài các yếu tố trên còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng trực tiếp hoặc dán tiếp đến công tác bồi thường GPMB như ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất, quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sử du ̣ng đất , nhâ ̣n thức và thái độ của người dân bị thu hồi đất, công tác tuyên truyền vâ ̣n đô ̣ng thực hiê ̣n chính sách pháp luật

1.1.4 Trình tự lập hồ sơ phương án thu hồi đất giải phóng mặt bằng

Viê ̣c lâ ̣p hồ sơ phương án phải thực hiê ̣n trình tự theo quy đi ̣nh , thủ tục thực hiê ̣n bồi thường , hỗ trợ và tái đi ̣nh cư khi Nhà nước thu hồi để sử du ̣ng vào mu ̣c đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia , lợi ích công cô ̣ng , mục đích phát triển kinh tế – xã hội

- Uỷ ban nhân dân (UBND) quâ ̣n, huyê ̣n ra văn bản thông báo chủ trương thu hồi đất; quyết đi ̣nh thành lâ ̣p Hô ̣i đồng bồi thường GPMB ; tổ chức ho ̣p với các hô ̣ dân, cá nhân , tổ chức nằm trong pha ̣m vi bồi thường GPMB để thông báo chủ trương thu hồi đất và triển khai các Chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước Viê ̣t Nam

- Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện chi trả tiền bồi thường theo phương án đã được phê duyê ̣t

- Người bi ̣ thu hồi đất tháo dỡ, di chuyển GPMB bàn giao đất cho chủ đầu tư

- Hô ̣i đồng bồi thường GPMB phối hợp với chủ đầu tư , cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết đối với những hô ̣ không thực hiê ̣n GPMB

- Hô ̣i đồng bồi thường GPMB quyết toán kinh phí tổ chức thực hiê ̣n bồi thường GPMB

12

1.1.5 Thẩm quyền thu hồi đất giải phóng mặt bằng

Thẩm quyền thu hồi đất Luâ ̣t Đất đai năm 2013 [35] quy đi ̣nh:

1.UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn 2.UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

* Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1

và khoản 2 Điều này thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất

1.2 Cơ sở pháp lý vàchính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1 Khái lược về luật đất đai

Luật đất đai ở nước ta được ban hành lần đầu tiên vào năm 1987, sau đó được bổ sung, sửa đổi qua các thời kỳ năm 1993, 1998, 2001, 2003 và 2013

Luâ ̣t Đất đai năm 2003 ra đời, chính sách đất đai thể hiện trong hệ thống pháp luật phù hợp hơn với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, quyền của người sử dụng đất được bảo đảm và phát huy tác dụng trong đời sống xã hội, việc bao cấp về giá đất được hạn chế, tăng thu cho ngân sách nhà nước Sau gần 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003 đã bộc lộ những điểm bất cập, gây khó khăn cho công tác quản lý, làm giảm hiệu quả của việc sử dụng đất Do đó,Luâ ̣t Đất đai 2013

ra đời và có hi ệu lực kể từ ngày 01/7/2014 Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003

ra quyết định thu hồi đất

Trình tự thủ tục, đươ ̣c quy đi ̣n h tại khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 [36]

so với Lu ật Đất đai năm 2003 đã cụ thể hóa hơn và có sự tham gia của người dân vào kế hoạch khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, tránh các trường hợp không đồng ý về phương án bồi thường khi thu hồi đất Cụ thể, trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi biết Nội dung thông báo bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Thu hồi đất, theo Luật Đất đai 2003 quy định 12 trường hợp thu hồi đất còn Luật Đất đai năm 2013 quy định 4 trường hợp quy định từ Điều 61 đến Điều 65 [32;35] phù hợp với thực tế hơn Điểm mới trong các quy đi ̣nh này là ; Thu hồi đất

do sử dụng sai mục đích, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của pháp luật mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành…

Quy trình thu hồi đất, được quy định rõ ràng hơn về sự thông báo, phổ biến đếntừng người dân cũng như thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất bị thu hồi không phối hợp với

tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB thì được vận động, thuyết phục để cùng

14

phối hợp thực hiện Việc vận động, thuyết phục người dân được quy định trước khi

áp dụng cưỡng chế sẽ giảm thiểu được thủ tục và chi phí cho việc cưỡng chế khi thu hồi đất và cũng là sự phổ biến pháp luật đất đai đến người dân khi Nhà nước thu hồi đất đây chính là những điểm mới của Luâ ̣t Đất đai 2013

Nguyên tắc bồi thường,Luật Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 2 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại

về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ thống nhất thực hiện

Điều kiện bồi thường, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể và làm rõ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và phát tri ển kinh tế - xã hội đối với từng loại đối tượng Nhà nước thu hồi đất Ngoài ra Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung thêm 2 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75 [43]

Giá đất, Luật Đất đai 2003 chưa quy định về xác định giá đất cụ thể dẫn đến viê ̣c gây thất thu cho ngân sách và là nguyên nhân của các phát sinh khiếu nại tố cáo của người có đất bị thu hồi do giá đất để tính bồi thường thấp hơn giá thực tế Luật Đất đai 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể trong 4 trường hợp, trong đó có tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 4 Điều 114.[63]

Từ những điểm mới của Luâ ̣t Đất đai năm 2013 đã thể hiê ̣n được vai trò tích cực của các văn bản pháp luật trong viê ̣c bồi thường, hỗ trợ, tái đi ̣nh cư cu ̣ thể là;

Đối tượng đươ ̣c bồi thường, hỗ trợ, tái đi ̣nh cư được xác đi ̣nh đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế, giúp cho công tác quản lý đất đai c ủa Nhà nước đươ ̣c nâng cao, người nhận đền bù được thỏa đáng hơn

Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo đều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và

Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp về thu h ồi đất, tái định cư c ủa các nhà quản lý, hoạch đi ̣nh chính sách , của chính quyền đi ̣a phương được nâng lên

Tăng cường sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong viê ̣c đo đa ̣c , kiểm đếm đất đai, tài sản gắ n liền với đất và xây dựng phương án bồi thường , hỗ trợ và tái

đi ̣nh cư; trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuâ ̣n

1.2.3.Thu hồi đất giải phóng mặt bằng quyền quyết đi ̣nh của Nhà nước

Theo Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ; Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học,

kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh và các tài sản khác mà pháp luật quy định

là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17, Hiến pháp, 1992) Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật (Điều 18, Hiến pháp,1992)

Theo Luật Đất đai 2013; Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đa ̣i diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý , Nhà nước có quyền chiếm hữu, đi ̣nh đoa ̣t sử dụng đất đai , giao đất , cho thuê đất , công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, thu hồi đất và cho phép chuy ển mục đích sử dụng đất.(Điều 13, Luật Đất đai năm 2013) [9] Với tư cách là đa ̣i di ện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện

16

quyền năng đi ̣nh đoa ̣t đất đai trong trư ờng hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế; thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm pháp luật

về đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không hiệu quả; thu hồi đất khi người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật

1.2.4 Thu hồi đất giải phóng mặt bằng có bồi thường, hỗ trợ

Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái đi ̣nh cư đối với người đang sử dụng đất b ị thu hồi khi Nhà nước thu hồi dùng vào các mục đích như quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,phát triển kinh tế- xã hội (Điều 61- 62 Luật Đất đai năm 2013) [32]

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái đi ̣nh cư đối v ới người đang sử dụng đất có đủ điều ki ện quy đi ̣nh t ại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 [43] Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ trên cơ sở kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

Giá đất, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hô ̣i đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng đi ̣nh kỳ 5 năm mô ̣t lần và công bố công khai vào ngà y 01 tháng 01 của năm đầu kỳ Phương pháp tính giá bồi thường là phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 điều chỉnh xác đ ịnh loại đất làm căn cứ để áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai 2013 [63]

17

1.2.5 Nguyên tắc bồi thường, giải phóng mặt bằng

Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2013 quy định ta ̣i Điều 74, Điều 83, Điều 88 và hướng dẫn thực hiện tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP Các nguyên tắc này đều thể hiện sự hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của nhà đầu tư:

- Về Nhà nước: là đại diện chủ sở hữu đất đai , là người quản lý, quyết định

chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quyết đi ̣nh giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất và tài sản Đây vừa là quyền đi ̣nh đoa ̣t c ủa Nhà nước vừa là biện pháp

xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư Tất cả các quyền này được quy định tại Điều 13, Luâ ̣t Đất đai năm 2013.[9]

- Về người sử dụng đất: thuô ̣c 6 đối tượng quy định tại Điều 75, Luâ ̣t Đất đai

năm 2013 [43], đảm bảo các điều kiện về loại đất mà mình đang sử dụng, về chứng nhận quyền đối với thửa đ ất đó sẽ được Nhà nước bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã

hô ̣i, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất thoả đáng cụ thể như sau:

+ Người bị thu hồi đất, đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất quy đi ̣nh tại (Khoản 2, Điều 74, Luâ ̣t Đất đai năm 2013).[43]

+ Người bị thu hồi đất ở, được chuyển vào khu tái đi ̣nh cư với hệ thống cơ sở

hạ tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ quy đi ̣nh ta ̣i (Khoản 2, Điều 83, Luâ ̣t Đất đai năm 2013).[47]

+ Ngoài viê ̣c bồi thường về đất, tài sản của người có đất bị thu hồi còn được

hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề đươ ̣c quy đi ̣nh ta ̣i (Khoản 1, 2, Điều 88, Luâ ̣t Đất đai năm 2013).[49]

+ Trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương

án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (khoản 1, Điều 67, Luật đất đai năm 2013).[36]

+ Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp Quận, Huyện, Thị xã, Thành phố trực thuộc Tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

+ Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết lâu dài Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại

có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định

19

- Về nhà đ ầu tư vào đất đai ; khi có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư

xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước

1.3 Các văn bản pháp lý căn cứ áp dụng bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.3.1 Các văn bản pháp lý áp dụng

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

20

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và Quyết định số 1351/QĐ-UBND ngày 04 tháng 6 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về đính chính Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Quyết định số 63/2015/QĐ-TTg ngày 10 tháng 12 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất;

Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được áp dụng chung trên phạm vi cả nước Ngoài ra do điều kiện, hoàn cảnh, tình hình cụ thể của mỗi tỉnh, thành phố, mỗi dự án mà có những văn bản kèm theo để cụ thể hóa hoặc điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và từng dự án thực hiê ̣n

1.3.2 Đối tượng áp dụng

Đối tượng áp dụng gồm;

- Cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai ; tổ chức làm nhiê ̣m vu ̣ bồi thường, GPMB

- Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai khi Nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

21

1.3.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

- Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi

- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu

tư vào đất bị Nhà nước thu hồi

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề

và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

- Giá đất bồi thường, giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang

sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng Nếu trong thời gian từ 01/01đến 31/12 hàng năm có sự thay đổi v ề đi ̣a giới hành chính hoặc điều chỉnh từ xã thành phường, thị trấn thì phương pháp xác đi ̣nh và m ức giá vẫn giữ nguyên như đã công b ố, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuy ển mục đích sử dụng sau khi thu hồi

Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:

- Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

- Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng

22

đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp

1.3.4 Điều kiện được bồi thường

1.3.4.1 Điều kiện được bồi thường về đất

Thực hiê ̣n theo Điều 75 Luật Đất đai 2013, người bị Nhà nước thu, hồi đất,

có một trong các điều kiện kiện sau đây thì đươ ̣c bồi thường:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy đ ịnh của pháp luật về đất đai

- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đươ ̣c UBND xã , phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

+ Những giấy tờ về quyền đươ ̣c sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất t ạm thời đươ ̣c cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ đi ̣a chính

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đươ ̣c UBND c ấp xã, phường xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đô ̣ cũ cấp cho người sử dụng đất

23

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có m ột trong các loại giấy tờ theo quy định như trên, mà trên giấy tờ đó ghi tên ngư ời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ch ữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa th ực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đươ ̣c Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, trị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có h ộ khẩu thường trú tại đi ̣a phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều ki ện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay đươ ̣c UBNB cấp xã, phường nơi có đất xác nh ận là người đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các lo ại giấy tờ quy định tại (khoản1,2,3) ở trên , nhưng đất đã được s ử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay đươ ̣c UBND xã, phường xác nhận là đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đươ ̣c sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các lo ại giấy tờ quy định tại (khoản 1,2,3) ở trên, nhưng đất đã được s ử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm

có quy định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch, không

vi phạm hành lang bảo vệ công trình, đươ ̣c cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc, không phải là đất l ấn chiếm trái phép và đươ ̣c UBND xã , phường nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trư ớc đây Nhà nước đã có quy định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, các nhân đó vẫn sử dụng

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình , đền chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ đươ ̣c UBND xã, phường xác nhận nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

24

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Đất đươ ̣c Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Đất chuyển nhượng của người sử dụng đất h ợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

1.3.4.2 Những trường hợp không được bồi thường về đất

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 [72]

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Đất được Nhà nước giao để quản lý

- Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013 [34]

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Điều 20, 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [19;23] thì được xem xét hỗ trợ

1.3.3.3 Bồi thường thiê ̣t hại về tài sản

* Nguyên tắc bồi thường tài sản thực hiê ̣n theo khoản 1 Điều 88 và khoản 1,2 Điều 89 Luật Đất đai 2013 [49;50]

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất đươ ̣c xây d ựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đươ ̣c công b ố mà không được cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không đươ ̣c bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất đươ ̣c xây d ựng sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái v ới mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đươ ̣c xét duy ệt thì không được b ồi thường

- Tài sản gắn liền với đất đươ ̣c tạo lập sau khi có Quyết định thu hồi đất được công bố thì không đươ ̣c bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dỡ và di chuyển đươ ̣c, thì chỉ đươ ̣c bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo

dỡ, vận chuyển, lắp đặt, mức bồi thường do UBND tỉnh, thành phố quy định cho phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở đi ̣a phương

1.3.4.4 Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Hỗ trợ chi phí di chuyển:

Đối với t ổ chức có đủ điều kiện đươ ̣c b ồi thường thiệt hại đất và tài sản khi

bị thu hồi mà phải di chuyển cơ sở, đươ ̣c hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo

dỡ và lắp đặt

Đối với người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới bố trí vào khu tái định cư, đươ ̣c bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thành phố quy định phù hợp với thực tế tại đi ̣a phương

- Hỗ trợ ổn định đời sống:

26

Về h ộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi từ 30% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 24 tháng.Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 36 tháng Mức hỗ trợ bằng tiền là 500.000 đồng/một nhân khẩu/tháng

Về tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh thì đươ ̣c hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó đươ ̣c cơ quan thu ế xác nhận Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố quy định phù hợp với thực tế tại đi ̣a phương

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp:

Đối với h ộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất trên 30% diện tích đất s ản xuất nông nghiệp thì đươ ̣c hỗ trợ chuyển đổi nghề cho người trong đô ̣ tu ổi lao đô ̣ng ; mức hỗ trợ và số lao đô ̣ng c ụ thể được h ỗ trợ do UBND tỉnh, thành phố quy định

Về hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề đươ ̣c thực hiện bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề

- Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước:

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê nhà không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất phải phá dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì đươ ̣c hỗ trợ chi phí di chuyển

- Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn: