Phân tích đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo luật đất đai 2013 tại quận nam từ liêm, thành phố hà nội

Tính cấp thiết của đề tài Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản l Nhà nước về đất đai, trong đ c công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Trần Đăng Thọ

PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Trần Đăng Thọ

PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Hiệu

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Nguyễn Hiệu PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội, 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Trần Đăng Thọ

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản

thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các

thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

PGS.TS Nguyễn Hiệu đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn

thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự g p chân thành của các thầy, cô giáo hoa

Địa l , Trư ng Đại học hoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhiệt tình

giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này Tôi cũng xin gửi l i cảm ơn tới

các cán bộ UBND quận Nam Từ Liêm, phòng Tài nguyên môi trư ng quận Nam Từ

Liêm và ngư i dân địa phương đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết cho luận

văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngư i thân, cán bộ đồng nghiệp

và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Trần Đăng Thọ

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ HOA HỌC VÀ PHÁP LÝ TRONG ĐĂNG Ý

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN HÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 5

1.1 Cơ sơ khoa học 5

1.1.1 Quyền sử dụng đất 5

1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.2 Căn cứ pháp l của đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta 10

1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến việc đăng k cấp Giấy chứng nhận 10

1.2.2 Mối quan hệ giữa công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội dung quản l nhà nước về đất đai 11

1.2.3 Cơ sở pháp l về các vấn đề nghiên cứu 14

1.3 Nội dung đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành 15

1.3.1 Nội dung của việc đăng k đất đai 15

1.3.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 21

1.3.3 Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23

1.4 Vị trí, vai trò, nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận 26

1.5 Tổng quan tình hình đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 32

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Nam Từ Liêm 34

2.2 hái quát tình hình quản l nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội 37

2.3 Thực trạng công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại khu vực nghiên cứu 48

2.3.1 Trình tự, thủ tục đăng k đất đai, cấp Giấy chứng nhận của quận 48

2.3.2 Thực trạng công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 01/7/2014 đến 01/7/2015 50

2.3.3 Thực trạng công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ

khi thành lập văn phòng một cấp (01/7/2015 đến tháng 6/2018) 51

2.4 Phân tích kiến của ngư i dân và cán bộ quản l trong công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu 53

2.5 Phân tích và đánh giá những thuận lợi, vấn đề tồn tại trong công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu 71

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG Ý CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN HÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 74

3.1 Giải pháp về pháp luật, pháp chế và chính sách 74

3.2 Giải pháp về cơ sở vật chất 79

3.3 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức 80

3.4 Giải pháp về tài chính 81

3.5 Giải pháp về khoa học và công nghệ 82

ẾT LUẬN VÀ IẾN NGHỊ 84

TÀI LIỆU THAM HẢO 86

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu 18

Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) 25

Hình 2.1 Sơ đồ địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm 34

Hình 2.2 Biểu đồ đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận 56

Hình 2.3 Biểu đồ kết quả đánh giá kết quả thực hiện cấp GCNQSDĐ 57

Hình 2.4 Biểu đồ đánh giá cơ sở vật chất và nguồn nhân lực 59

Hình 2.5 Biểu đồ đánh giá những kh khăn thƣ ng gặp 60

Hình 2.6 Biểu đồ đánh giá chung về công tác cấp GCN trên địa bàn các phƣ ng 62

Hình 2.7 Biểu đồ kết quả đánh giá thủ tục hành chính của ngƣ i dân trên địa bàn các phƣ ng 63

Hình 2.8 Biểu đồ kết quả điều tra về các khoản phí, lệ phí 64

Hình 2.9 Biểu đồ kết quả khảo sát về thái độ phục vụ của cán bộ công chức 65

Hình 2.10 Biểu đồ kết quả đánh công tác giải quyết khiếu kiện, khiếu nại 67

Hình 2.11 Biểu đồ tổng hợp kết quả điều tra về thủ tục đăng k quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liên với đất 69

Hình 2.12 Biểu đồ kết quả điều tra về thủ tục đăng k quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liên với đất trên địa bàn các phƣ ng 70

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp tính đến 31/12/2017 43

Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp đến 31/12/2016 43

Bảng 2.3 Số lƣợng phiếu khảo sát phân bổ cho các đối tƣợng 54

Bảng 2.4 ết quả đánh giá chung về công tác cấp GCNQSDĐ 56

Bảng 2.5 ết quả đánh giá việc thực hiện cấp GCNQSDĐ 57

Bảng 2.6 ết quả đánh giá về quy trình, thủ tục cấp GCN 58

Bảng 2.7 ết quả đánh giá về phân cấp thẩm quyền các cấp 59

Bảng 2.8 ết quả đánh giá về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực 59

Bảng 2.9 ết quả đánh giá về những kh khăn thƣ ng gặp 60

Bảng 2.10 ết quả đánh giá chung về công tác cấp GCN của ngƣ i dân 61

Bảng 2.11 ết quả đánh giá thủ tục hành chính của ngƣ i dân 63

Bảng 2.12 ết quả khảo sát về các khoản phí, lệ phí 64

Bảng 2.13 ết quả khảo sát về thái độ phục vụ của cán bộ công chức 65

Bảng 2.14 ết quả khảo sát tình trạng khiếu kiện, khiếu nại 66

Bảng 2.15 ết quả điều tra về thủ tục đăng k quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liên với đất 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản l Nhà nước về đất đai, trong đ c công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản l , nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và ngư i sử dụng, quản l đất theo pháp luật Thông qua việc đăng k , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngư i sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản l Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp l , tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản l Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho ngư i sử dụng đất theo quy định của Luật này" Và một trong những điều kiện để ngư i sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, g p vốn bằng quyền sử dụng đất khi c giấy chứng nhận trừ trư ng hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều

168, trư ng hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 [13]

Nam Từ Liêm là một Quận mới thành lập của thành phố Hà Nội được đánh giá là địa phương c điều kiện thuận lợi trong việc phát trển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay Để đảm bảo quản l Nhà nước về đất đai một cách hợp l , hiệu quả đến từng thửa đất, từng đối tượng sử dụng, quận Nam Từ Liêm đã xác định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản l

và bảo vệ quyền lợi cho ngư i sử dụng Thực tế th i gian qua Quận đã chú trọng công tác tuyên truyền, vận động và tạo điều kiện để ngư i dân thực hiện các thủ tục hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan,

công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại và gặp nhiều kh khăn

Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trư ng bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch, đồng th i Nhà nước quản l đất đai c hiệu quả thì công tác đăng k cấp giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp

uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Hà Nội n i chung cũng như Quận Nam Từ Liêm nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng k cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ

“Phân tích đánh giá thực trạng đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo luật đất đai 2013 tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành

chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng k đất đai, giải quyết được những hạn chế, kh khăn trong công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản l Nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm

2 Mục tiên nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo luật đất đai 2013 trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tính pháp l , các qui định của pháp luật về công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận c liên quan đến đề tài

- hảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện, trang thiết bị, máy m c, tài liệu, số liệu, bản đồ các th i kỳ liên quan đến

hướng nghiên cứu của luận văn Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng k đất đai, cấp Giấy chứng nhận

- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác quản l đất đai n i chung

và công tác đăng k đất đai, cấp Giấy chứng nhận n i riêng

- Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc thù tác động đến công tác đăng k đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Quận Nam

Từ Liêm

- Điều tra, khảo sát lấy kiến của một số cán bộ quản l và ngư i dân tham gia vào quá trình đăng k cấp Giấy chứng nhận nhằm đánh giá thực trạng cũng như thu thập các kiến đ ng g p từ cán bộ quản l và ngư i dân đối với vấn đề nghiên cứu

- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành

chính thuộc Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Phạm vi thời gian: Vấn đề nghiên cứu được đánh giá, phân tích trong giai

đoạn từ năm 2014 đến tháng 6/2018

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp tổng hợp tài liệu: các tài liệu, số liệu thứ cấp sẽ được thu thập

và tổng hợp lại như: sổ mục kê, sổ cấp Giấy chứng nhận, quyết định giao đất, các biểu số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; số liệu giao đất, cấp Giấy chứng nhận của các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức Số liệu, diện tích theo bản đồ địa chính để chỉnh l đối chiếu tài liệu, cân đối tăng giảm giữa các loại đất theo hệ thống biểu mẫu tài liệu hướng dẫn kiểm kê đất đai của Bộ TN&MT

Phương pháp điều tra xã hội học: học viên tiến hành điều tra, phỏng vấn

ngư i dân tại các phư ng thuộc quận Nam Từ Liêm về vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp chuyên gia: Lấy kiến đ ng g p của các chuyên gia ở lĩnh

vực đăng k đất đai để từ đ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng k

đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Nam Từ Liêm

Phương pháp xử lý thông tin: Trên cơ sở các số liệu thu thập được dùng

phương pháp xử l thông tin để loại bỏ các số liệu, thông tin không chính xác, sai

sự thật; đảm bảo c những thông tin chính xác nhất, phản ánh trung thực hiện trạng cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm

Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu

thập được, tiến hành thống kê, lập biểu đồ, bảng biểu so sánh số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 2014-6/2018; so sánh kết quả điều tra khảo sát cán bộ, ngư i dân về các vấn đề nghiên cứu

Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích từng giai đoạn, từng chủ thể của

từng vấn đề nghiên cứu nhằm phân tích tiến trình cấp giấy, tổng hợp kết quả nghiên cứu từ việc phân tích số liệu, tài liệu

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp l trong đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Thực trạng của công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ TRONG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sơ khoa học

1.1.1 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đ quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng Điều 688 Bộ Luật Dân sự đã quy định: “Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất”

Đất đai c thể đem lại sự giàu c , sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc

sở hữu đất đai như thế nào cho hợp l để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức h c búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại

Chế độ quản l và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân

về đất đai, Nhà nước thống nhất quản l , nhân dân được trực tiếp sử dụng và c quyền của ngư i sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp l quy định cụ thể Đ là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản l đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định

rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản l đất và quyền hạn trách nhiệm của ngư i sử dụng đất

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư c giá trị pháp l cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp l giao dịch giữa Nhà nước và ngư i

sử dụng đất Trên cơ sở đ chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi

đồng th i phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngư i sử dụng đất

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế

xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề n ng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề kh khăn Vì thế việc tìm ra một

cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp l đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đ thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và

xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không c cơ chế hợp l sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp l và phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan

hệ đất đai tồn tại và phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều kh khăn tồn tại trong công tác quản l và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp l về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện c , thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản l và sử dụng đất diễn ra

ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất

1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, qu giá đối với mỗi con ngư i, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội Nhà ở lại

là tài sản c giá trị lớn do con ngư i tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình,

vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di d i và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản l nhà ở), quyền sử

dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đ i sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp l của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là ngư i c đầy đủ các quyền đ Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng c thể tách r i như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu c thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho ngư i khác trong một khoảng th i gian và không gian xác định, đ là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngư i sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên

Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức Ở Việt nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ c duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở Tại Việt Nam c ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

* Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân

sách Nhà nước hoặc c nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước; Nhà ở c nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật; Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước c một phần tiền g p của

cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả g p nhưng chưa trả hết tiền Nhìn chung, đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước c thể

sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

* Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm: Nhà ở được

tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động; và nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp

* Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây

dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác

Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo

hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận là chứng thư c tính pháp l cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp l gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đ i sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản l chặt chẽ về nhà ở Nhà nước đ ng vai trò là cơ quan quản l tối cao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở c quyền lợi đồng th i phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở c quyền sử dụng trực tiếp, c quyền cho

thuê nhà ở của mình, c quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho ngư i khác quản l nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho ngư i khác theo luật định

* Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà ở phải đăng k nhà ở tại UBND cấp c thẩm

quyền, phải nộp thuế về nhà theo luật định, phải bảo quản và sửa chữa nhà ở và khi thực hiện cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp c thẩm quyền Ngoài ra, chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng

c nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước

Về phía nhà nước với tư cách là ngư i quản l c quyền quy định quyền lợi

và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Nhà nước c trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng th i c quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản l nhà nước về nhà

ở thông qua một số biện pháp như:

+ Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản l nhà ở

+ Nhà nước c quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước

tổ chức việc cấp phép xây dựng

+ Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở

+ Nhà nước tổ chức đăng k , điều tra, thống kê nhà ở

+ Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở

Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đư ng lối chính sách của Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp l Việc đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản l sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân

để phát triển nhà ở lại vừa c thể thực hiện quản l điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước

Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị đang phát triển một cách ồ ạt, thư ng bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị Việc quản l nhà ở,

c nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thư ng xuyên Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản l nhà ở chặt chẽ hơn, đồng th i phải nhanh ch ng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp

th i điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản l nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản l chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở

1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận - GCN) là chứng thư pháp l để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngư i c quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Điều 3 Luật Đất đai 2013) [13]

Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của ngư i được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho ngư i sử dụng đất Giấy chứng nhận là giấy t pháp l thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với ngư i sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia

Nhà và đất c mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng th i giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản l chặt chẽ thống nhất của Nhà nước

Giấy chứng nhận giúp xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ngư i sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Do cơ quan Nhà nước c thẩm quyền cấp cho ngư i sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngư i sử dụng đất, Giấy chứng nhận chính là cơ sở pháp l để Nhà nước chứng nhận và bảo

hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng Giấy chứng nhận c vai trò rất quan trọng,

n là căn cứ để xây dựng các quy định về đăng k , theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của ngư i sử dụng đất, đền bù thiệt hại

về đất đai, xử l vi phạm về đất đai [1]

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta

1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1.2.1.1 Khái niệm đăng ký

Đăng k là một hoạt động của con ngư i nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đ , mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định C nhiều loại đăng k như đăng k hộ tịch, đăng k giao dịch đảm bảo, đăng k bất động sản, đăng k động sản, đăng k tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v… [1]

1.2.1.2 Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng k đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp l giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và ngư i sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản l thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những

chủ sử dụng đất c đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp l của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng k đất đai mang tính đặc thù của quản l Nhà nước về đất đai Đăng k đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ

sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trư ng trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện

1.2.1.3 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Đăng k quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước c thẩm quyền để làm thủ tục đăng k quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật (Hiến pháp 2013) [11]

1.2.1.4 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thuật ngữ đăng k quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đ nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất đai thư ng c các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm, … mà các tài sản này chỉ c giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng k đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp l về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản l đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

Theo quy định tại hoản 1, Điều 95 của Luật Đất đai 2013 thì “đăng k quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” Như vậy, việc đăng k quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không phải là bắt buộc đối với chủ sở hữu [13]

1.2.2 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Đăng k cấp giấy chứng nhận là một trong 15 nội dung quản l nhà nước về đất đai, là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Công tác kê khai đăng

k cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin c liên quan Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản l khác của quản l Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đ thực hiện tốt hơn [1]

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng k đất đai

và bất động sản quy định trách nhiệm pháp l giữa cơ quan Nhà nước về quản l đất đai và ngư i sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai vì hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận sẽ là tài liệu cung cấp thông tin đấy đủ nhất và là cơ sở pháp l chặt chẽ để xác định các quyền của ngư i sử dụng đất, ngư i sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất và sẽ được Nhà nước bảo vệ khi tranh chấp xâm phạm cũng như xác định các nghĩa vụ mà ngư i sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật

Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản l sử dụng đất

và sở hữu nhà: các văn bản pháp quy về quản l sử dụng đất và sở hữu nhà giúp cho việc tiến hành kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà Ngược lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ

sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp l mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế

Với công tác điều tra đo đạc đất: kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Ngược lại, quá trình kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc Nếu phát hiện những sai s t sẽ kịp th i điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất

Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp l Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đ ngư i

quản l biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch

Với công tác giao đất, cho thuê đất: quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản l Nhà nước về đất đai và nhà ở c thẩm quyền là cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng

từ trước mà không c giấy t hợp pháp Đây là tồn tại do lịch sử quản l đất đai để lại Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng k sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện c , nếu nhà đất đ phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản l cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản l được

Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: kết quả phân hạng và định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của ngư i sử dụng đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng k và cấp giấy chứng nhận, đồng th i cũng là

cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của ngư i sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thư ng thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đư ng, xây dựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng,

Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: trong quá trình thực hiện kê khai đăng k để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp c vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng k , kiểm tra thông tin nhà đất, xử l triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận Ngược lại khi đã kê khai đăng k và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, chặt chẽ hơn

1.2.3 Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu

Nghiên cứu vấn đề đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải dựa trên các tài liệu pháp l sau đây:

Luật Đất đai ngày 29/11/2013 c hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014; Luật Nhà ở năm 2014

Luật inh doanh bất động sản năm 2014

Luật Thủ đô năm 2012;

Bộ Luật Dân sự năm 2015;

Nghị định số 34/2013/NĐ-CP về quản l sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

Nghị định của Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

Quyết định của UBND TP Hà Nội: số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai

2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng k , cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; đăng k biến động

về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vư n, ao liền kề và đất vư n, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;

Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức chứng nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;

Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng k biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cỏ nhân, cộng đồng dân cư, ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài, cỏ nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố

Hà Nội;

Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND Thành phố

Hà Nội ban hành Quy định một số nội dung về đăng k đất đai, cấp Giấy chừng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vư n, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

Văn bản số 6443/UBND-T BT của UBND Thành phố Hà nội ngày 8/11/2016 về chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành

1.3.1 Nội dung của việc đăng ký đất đai

1.3.1.1 Trình tự đăng ký đất đai

Kê khai đăng ký đất đai: kê khai đăng k đất đai là trách nhiệm của 2 chủ

thể: Ngư i sử dụng đất và cơ quan Nhà nước c thẩm quyền Trong đ

+ Đối với ngư i sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những ngư i sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

+ Cơ quan Nhà nước c thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai hoặc Văn phòng đăng k quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trư ng cấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng k đất đai “1 cấp” và các Chi nhánh trực thuộc

Thẩm định hồ sơ: sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước c thẩm

quyền thẩm định, nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng k , nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bản yêu cầu ngư i sử dụng đất bổ sung hồ sơ Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho ngư i sử dụng đất và thông báo rõ l do bằng văn bản

Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai: giấy xác nhận đăng k đất đai sẽ

được ban hành sau khi hoàn thiện các thủ tục đăng k

1.3.1.2 Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai

Ngư i sử dụng đất làm đơn đăng k đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê khai đăng k quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng k , cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/Đ ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trư ng quy định về hồ sơ địa chính

Hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị đăng k , cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/Đ kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

c) Bản sao chứng thực giấy t về quyền sử dụng đất (nếu c );

d) Bản sao chứng thực giấy t về tài sản gắn liền với đất (nếu c tài sản và c yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trư ng hợp trong giấy t quy định tại điểm d khoản này đã c sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu c );

1.3.1.3 Các hình thức đăng ký đất đai

Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng k , đăng k đất đai được chia thành 2 hình thái: Đăng k đất đai ban đầu và đăng k biến động đất đai Trong đ :

a) Đăng ký đất đai ban đầu

Đăng k đất đai ban đầu là việc ngư i sử dụng đất chưa c Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước c thẩm quyền để được đăng k quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất

c đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trư ng quy định về hồ sơ địa chính: “Đăng k đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng k lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp l về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản l đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

Quy trình đăng k đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau:

Hình 1.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu

b) Đăng ký biến động đất đai

Đăng k biến động đất đai là hoạt động thư ng xuyên của cơ quan Nhà nước

c thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng k đất đai thuộc cơ quan quản l đất đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản l và sử dụng đất đai

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trư ng quy định về hồ sơ địa chính: “Đăng k biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng k biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận

sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng k vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật”

Các giấy t cần thiết để đăng k biến động đất đai (Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) như sau:

- Đơn đăng k biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/Đ ;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các giấy t liên quan đến nội dung biến động:

+ Văn bản chứng nhận của cơ quan nhà nước c thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trư ng hợp cá nhân hoặc ngư i đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trư ng hợp thay đổi ngư i đại diện là chủ

hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp phư ng xác nhận đối với trư ng hợp thay đổi ngư i đại diện là thành viên khác trong hộ;

+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và

sổ hộ khẩu hoặc giấy t khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trư ng hợp thay đổi thông tin về nhân thân của ngư i c tên trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản của cơ quan c thẩm quyền cho phép hoặc chứng nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trư ng hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp phư ng xác nhận đối với trư ng hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phư ng về tình trạng sạt lở

tự nhiên đối với trư ng hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở

tự nhiên;

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trư ng hợp Giấy chứng nhận đã cấp c ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trư ng hợp ngư i sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+ Quyết định của cơ quan nhà nước c thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trư ng hợp c hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chứng nhận quyền sử dụng đất; trư ng hợp c thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền

sử dụng đất thì phải c văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của ngư i c quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp phư ng xác nhận;

+ Bản sao một trong các giấy t : chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trư ng hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất

đã ghi trên Giấy chứng nhận

Trình tự đăng k biến động như sau:

Bước 1: Ngư i sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng k biến động đến văn

phòng đăng k đất đai

Bước 2: Văn phòng đăng k đất đai c trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù

hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Trích đo địa chính thửa đất đối với trư ng hợp c thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trư ng hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa c bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

+ Trư ng hợp đăng k thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không c giấy phép xây dựng đối với trư ng hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy kiến của cơ quan quản l , cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trư ng hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trư ng; thông báo cho ngư i sử dụng đất

k hoặc k lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trư ng đối với trư ng hợp phải thuê đất;

+ Chỉnh l , cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho ngư i được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp phư ng để trao đối với trư ng hợp nộp hồ sơ tại cấp phư ng; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho ngư i nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Trư ng hợp ngư i sử dụng đất c nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng k biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

1.3.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho ngư i có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngư i sử dụng đất, ngư i sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”

Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2.2 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với ngư i đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngư i có quyền sở hữu nhà ở”

1.3.2.3 Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Để ngư i sử dụng đất, ngư i sở hữu nhà ở c căn cứ pháp l trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngư i sử dụng đất, ngư i sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật

Xác lập căn cứ pháp l đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của ngư i sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của ngư i sở hữu nhà ở cũng như thực hiện các chức năng quản l của mình đối với đất đai, nhà ở

Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trư ng) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử

Làm lành mạnh h a thị trư ng bất động sản, trong đ c thị trư ng quyền sử dụng đất, thị trư ng nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trư ng c sự quản l của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển

1.3.2.4 Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp th i, nhanh

ch ng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của ngư i sử dụng đất, ngư i

sở hữu nhà ở Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch

Đối với ngư i sử dụng đất và ngư i sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các Giấy t nhà, đất và các Giấy t liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ

Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh ch ng, đầy đủ và kịp th i thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trư ng c thẩm quyền

1.3.3 Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đ

+ Thửa đất c nhiều ngƣ i chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣ i sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những ngƣ i c chung quyền sử dụng đất, ngƣ i sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi ngƣ i 01 Giấy chứng nhận; trƣ ng hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu c yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣ i đại diện

+ Ngƣ i sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trƣ ng hợp ngƣ i sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trƣ ng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan c thẩm quyền cấp

+ Trƣ ng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trƣ ng hợp vợ và chồng c thỏa thuận ghi tên một ngƣ i Trƣ ng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu

c yêu cầu

+ Trư ng hợp c sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy t quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận

đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại th i điểm c giấy t về quyền sử dụng đất, không c tranh chấp với những ngư i

sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Ngư i sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu c Trư ng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất c thay đổi so với ranh giới thửa đất tại th i điểm c giấy t về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy t về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu c ) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho ngư i đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trư ng hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trư ng hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi ngư i sử dụng đất đã k hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng

đã k

1.3.3.2 Nội dung Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

+ Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

+ Ngư i sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

Hình 1.2 minh họa trang 1 và trang 4 của mẫu Giấy chứng nhận

Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)

1.3.3.3 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp c vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài c chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trư ng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trư ng hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của ngư i sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trư ng thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.4 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận

1.4.1 Vị trí

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản l nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp l , đem lại hiệu quả cao nhất Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Ngư i sử dụng được quyền lợi và phải c trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngư i sử dụng đất, đồng th i giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nước, cho toàn xã hội trong quá trình khai thác sử dụng đất

Đối với nhà ở, Nhà nước cần nắm rõ số lượng chất lượng quỹ nhà ở hiện c

để c kế hoạch quản l , định hướng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp l cho tương lai, đảm bảo cho mọi ngư i dân đều c thể c chỗ ở ổn định

Thông qua việc kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận Nhà nước c thể nắm rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu thập chính xác toàn bộ thông tin về sử dụng đất và sở hữu nhà như: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích đất, hiện trạng nhà như thế nào, trong quá trình sử dụng c những biến động gì Trên cơ sở hồ sơ được thiết lập và quản l này Nhà nước c thể

tiến hành quản l chặt chẽ để xác định quyền của ngư i sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết các tranh chấp và xác định các nghĩa vụ mà ngư i sử dụng đất và

sở hữu nhà phải thực hiện

Đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản l chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng nhà, đất c hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền lợi của ngư i sử dụng đất và sở hữu nhà và phát hiện kịp th i những sai s t trong quá trình sử dụng, quản l nhà đất

Đối tượng để Nhà nước thực hiện quản l đất đai và nhà ở là toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành chính Vì vậy Nhà nước muốn quản l tốt thì phải nắm chắc toàn bộ thông tin về nhà đất như [1]:

+ Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, th i hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử dụng đất

+ Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa chỉ nhà, kích thước thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, những biến động về sở hữu nhà

Những thông tin về nhà đất phải được thể hiện chi tiết, chính xác cho từng thửa đất, từng ngôi nhà theo một hệ thống Với những yêu cầu này việc thực hiện kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập được một hệ thống hồ sơ địa chính và

hồ sơ về nhà một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà, giao đất, phân hạng đất

hi đã lập được hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất xảy ra đều c thể nắm bắt được thông qua quá trình đăng k biến động Tất cả các vấn đề tranh chấp nảy sinh đều c thể giải quyết dựa trên hệ thống văn bản gốc và các số liệu hồ

sơ đầy đủ của hồ sơ nhà đất hình thành trong qúa trình kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận C thể n i công tác kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở nhằm tăng

cư ng hiệu quả công tác quản l nhà nước về đất đai và nhà ở

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản l Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai hiện hành Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà nước c thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công tác của ba cơ quan trong bộ máy quản l Nhà nước

là lập pháp, hành pháp và tư pháp Trong đ :

+ Cơ quan lập pháp là Quốc hội ban hành hiến pháp, luật, Ủy ban thư ng

vụ Quốc hội thì ban hành pháp lệnh, Chủ tịch nước ra lệnh công bố và c hiệu lực thi hành

+ Cơ quan hành pháp là Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp, Chính phủ ban hành Nghị định, Nghị quyết, quyết định, về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Ủy ban nhân dân cấp các cấp ban hành Quyết định, chỉ thị về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Cơ quan tư pháp là Tòa án nhân dân và Viện kiểm sát nhân dân, hai cơ quan này làm nhiệm vụ xét xử những sai phạm nếu c trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan Nhà nước c thẩm quyền

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trư ng cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ

1.4.2 Vai trò

Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản l nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước

c thể:

- Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đ Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đ c định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

- ết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp l của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật

và thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa

- Phục vụ quản l trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản l Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trư ng bất động sản Công dân sử dụng nhà, đất c Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của

họ được Nhà nước bảo hộ Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, g p phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch c âm mưu chống phá cách mạng nước ta

- Đối với ngư i dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp l , là sự đảm bảo quyền lợi của ngư i sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đ Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền đ

sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cư ng

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trư ng bất động sản hiện nay đều c tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp th i Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng

k đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin

đ là cơ sở để ngư i tham gia vào thị trư ng bất động sản đưa ra quyết định Thực

tế ít ngư i muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa c Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu - sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể…

- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh

mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch, nhanh chóng, chính xác và đơn giản

- huyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trư ng tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp l để cho ngư i sử dụng đất, sở hữu nhà ở, c thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh C thể g p vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho ngư i lao động, hạn chế tệ nạn xã hội

- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu c tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, được Nhà nước công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra

- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng… hi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản l đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế

1.4.3 Ý nghĩa

* Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi

Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân - của ngư i c quyền sử dụng đất, c quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, hay chậm được cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt thòi cho Nhà nước Do vậy Nhà nước ta càng phải khẩn trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất

cả trư ng hợp c đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Tài sản c đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà không được cấp Giấy là một vấn đề phi l , không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trư ng bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đ càng làm lành mạnh thị trư ng bất động sản

* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình

Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, công dân được phép làm những gì pháp luật không cấm, hoản 1 Điều 105 luật đất đai quy định ngư i sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho công dân c quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền của mình

* Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách

Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã c đầy đủ thông tin ngư i sử dụng đất, ngư i sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đ khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính

* Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã c Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng

không đáng c , giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đ i sống văn h a ở tổ dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

* Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của nhân dân ngày ngày được giữ vững

Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và Mỹ, đã hoàn thành cuộc cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “ngư i cày c ruộng” đã trở thành hiện thực C ruộng, c đất, c nhà, c tài sản nay được cấp Giấy chứng nhận lại càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu trên đất

1.5 Tổng quan tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Hà Nội là một trong những thành phố đi đầu cả nước trong hoạt động đẩy mạnh tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tính đến hểt năm

2018, toàn thành phố đã cấp được cấp giấy chứng nhận và đăng k kê khai đất lần đầu được 1.542.586 thửa, đạt 99,4%; cấp giấy chứng nhận cho ngư i mua nhà tại

dự án phát triển nhà ở được 177.120 căn hộ, đạt 99,35%; cấp giấy chứng nhận cho ngư i mua nhà tái định cư được 13.270 căn hộ, đạt 94,6%

Riêng cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sau dồn điền đổi thửa đất sản xuất nông nghiệp được 616.704 thửa, đạt 99,01%; cấp giấy chứng nhận và đăng k kê khai đất lần đầu cho các tổ chức được 19.397 thửa đất, các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng được 1.064/4.995 thửa đất Văn phòng đăng k đất đai thành phố

và các quận, huyện, thị xã cũng đã tiếp nhận 161.461 hồ sơ đăng k biến động đất đai, đã giải quyết được 151.983 hồ sơ

Từ khi UBND Thành phố đã ban hành ế hoạch số 191/ H-UBND, ngày 11/10/2016 về các nhiệm vụ và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thư ng xuyên tổ chức nhiều hội nghị giao ban với các quận, huyện, thị xã để đôn đốc, tháo gỡ kh khăn, vướng mắc; thành lập các tổ liên ngành, nòng cốt là sở Tài nguyên và Môi trư ng để hướng dẫn tất cả 30 quận, huyện, thị xã; ban hành nhiều văn bản, quy định, quyết định để tháo gỡ kh khăn, vướng mắc;