Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận tây hồ, thành phố hà nội

Từ thực tế trên cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác quản lý về đất đai, đồng thời được sự chấp thuận của khoa Địa lý và sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS.Phạm Qua

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

NGUYỄN THÚY MY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH

PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

NGUYỄN THÚY MY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH

PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - Năm 2018

i

MỤC LỤC

MỤC LỤC i

DANH CHỮ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC BẢNG v

DANH MỤC HÌNH vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 3

4.1 Phạm vi không gian nghiên cứu 3

4.2 Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 7/2014 đến tháng 6 năm 2018 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu 3

5.2 Phương pháp thống kê, so sánh 3

5.3 Phương pháp xử lý thông tin 4

5.4 Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp 4

5.5 Phương pháp điều tra nhanh nông thôn 4

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nước về vấn đề nghiên cứu 4

7 Cấu trúc luận văn 5

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.1 Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất 6

1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 6

1.1.2 Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai 7

1.1.3 Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13

1.2.1 Quy định chung về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13

1.2.2 Mẫu Giấy chứng nhận 15

1.2.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17

1.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21

1.2.5 Các hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22

1.2.6 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đén công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 25

1.3 Cơ sở thực tiễn công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 29

ii

1.3.1 Tình hình cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam 29

1.3.2 Tình hình cấp Giấy chứng nhận trên Thế Giới 31

1.3.3 Tình hình cấp Giấy chứng nhận tại thành phố Hà Nội 35

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 37

2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn quận Tây Hồ 37

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 40

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ - Hà Nội 43

2.2.1 Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai của Quận Tây Hồ 43

2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại quận Tây Hồ 46

2.2.3 Phân tích hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất quận Tây Hồ 60

2.2.4 Đánh giá chung về tình hình công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ 65

2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu 67 2.3.1 Quy trình về trình tự thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại quận Tây Hồ 67

2.3.2 Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại quận Tây Hồ từ năm 2014 đến 6/2018 70 2.4 Phân tích đánh giá kết quả của công tác điều tra nhanh nông thôn 79

2.4.1 Quy trình điều tra bằng phiếu hỏi và phỏng vấn tại quận Tây Hồ 80

2.4.2 Kết quả thu được 81

2.4.3 Phân tích thuận lợi và khó khăn qua công tác điều tra nhanh nông thôn 85

2.4.4 Nguyên nhân của những tồn tại 87

2.5 Đánh giá chung công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ 88

2.5.1 Kết quả thu được và thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại quận Tây Hồ theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp" 88

2.5.3 Khó khăn, vướng mắc 92

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 95

3.1 Nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai 95

3.1.1 Nguyên nhân chủ quan 95

3.1.2 Nguyên nhân khách quan 96

3.2 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ - Hà Nội 96

3.2.1 Cải tiến công tác tổ chức thực hiện các khâu của công tác cấp giấy chứng nhận 96

3.2.2 Hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết sử dụng đất quận Tây Hồ 97

3.2.3 Giải pháp về tổ chức cán bộ và nâng cao năng lực cán bộ địa chính quận Tây Hồ 98 3.2.4 Giải pháp về tài chính trong công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ 99

3.2.5 Giải pháp cụ thể 99

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 101

iii

1 Kết luận 101

2 Kiến nghị 101

TÀI LIỆU THAM KHẢO 103

PHỤ LỤC 107

iv

DANH CHỮ VIẾT TẮT

GCN Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

v

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Số lượng công chức QLĐĐ tại địa bàn nghiên cứu tính đến 6/2018 45

Bảng 2.2 Kết quả cho thuê đất trên địa bàn quận (2014 – 2017) 52

Bảng 2.3 Tình hình hồ sơ địa chính của các đơn vị hành chính quận 53

Bảng 2.4 Kết quả thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn quận (2014 – 2018) 55

Bảng 2.5 Kết quả thanh tra đất đai của quận Tây Hồ (2014 – 2017) 56

Bảng 2.6 Kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai (2014 – 2017) 57

Bảng 2.7 Hiện trạng sử dụng đất đai quận Tây Hồ 2018 60

Bảng 2.8 Kết quả cấp GCN của Quận Tây Hồ cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 2014- tháng 6/2018 theo đơn vị hành chính 71

Bảng 2.9 Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ từ năm 2014 - tháng 6/2018 73

Bảng 2.10 Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ từ năm 2014- tháng 6/2018 75

Bảng 2.11 Thống kê theo loại hồ sơ cấp GCN giai đoạn 2014 – 6/2018 77

Bảng 2.12 Tồn đọng từ trước đến giai đoạn 2014-6/2018 78

Bảng 2.13 Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai 89

Bảng 2.14 Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận 89

vi

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Mẫu GCN trang 1-4 (TT23/2014/TT-BTNMT) 17Hình 1.2 Quy trình cấp GCNQSDĐ lần đầu 23Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu lao động theo trình độ chuyên môn quận Tây Hồ tính đến thời điểm 6/2018 42Hình 2.4 Cơ cấu đất đai năm 2018 quận Tây Hồ 60Hình 2.5 Sơ đồ trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ quận Tây Hồ 70Hình 2.6 Diện tích cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân quận Tây Hồ từ năm 2014 - tháng 6/2018 72Hình 2.7 Diện tích cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân quận Tây Hồ từ năm 2014 - tháng 6/2018 74Hình 2.8 Quy trình xây dựng phiếu hỏi khảo sát tại địa bàn 81Hình 2.9 Quy trình xử lý kết quả điều tra khảo sát tại địa bàn nghiên cứu 84

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho xã hội loài người Đất đai còn phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau trong cuộc sống con người, tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, và là một trong những yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, Cũng chính vì lẽ đó, đất đai là

cơ sở để con người tồn tại và phát triển các ngành sản xuất, các hệ sinh thái môi trường,

là nguồn lực quan trọng của đất nước

Tuy nhiên, quá trình phát triển kinh tế, quá trình đô thị hoá ở làm cho mật độ dân

cư ngày càng tăng Chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đô thị và quá trình công nghiệp hoá làm cho nhu cầu về nhà ở cũng như đất xây dựng các công trình công cộng, khu công nghiệp trong cả nước vốn đã “bức xúc” nay càng trở nên “nhức nhối” hơn Đây là vấn đề nan giải không chỉ với nước ta mà còn với các nước đang phát triển và phát triển trên thế giới Để giải quyết vấn đề này, mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình những chương trình,

kế hoạch, chiến lược riêng phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của mình để sử dụng đất đai được hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm Đặc biệt là đối với nước ta - một đất nước mà quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên khắp cả nước [29]

Quận Tây Hồ được xác định là trung tâm dịch vụ - du lịch, trung tâm văn hoá, là vùng bảo vệ cảnh quan thiên nhiên của Thủ đô Hà Nội Quận nằm ở phía Tây Bắc của Hà Nội, diện tích 24,0km2 , gồm 8 phường: Bưởi, Yên Phụ, Thuỵ Khuê, Tứ Liên, Quảng An, Nhật Tân, Xuân La, Phú Thương Phía đông giáp quận Long Biên; phía tây giáp quận Từ Liêm và quận Cầu Giấy; phía nam giáp quận Ba Đình; phía bắc giáp huyện Đông Anh Quận Tây Hồ có Hồ Tây với diện tích khoảng 526 ha, nằm trọn trong địa giới Quận, là một cảnh quan thiên nhiên đẹp của Hà Nội và cả nước, phía bắc và phía đông là sông Hồng chảy từ phía bắc xuống phía nam Khu vực xung quanh Hồ Tây có nhiều làng xóm tồn tại từ lâu đời với nhiều nghề thủ công truyền thống với các công trình di tích lịch sử

2

có giá trị, tập trung xung quanh Hồ Tây, tạo cho Tây Hồ trở thành một danh thắng nổi bật nhất của Thủ đô

Từ thực tế trên cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác quản

lý về đất đai, đồng thời được sự chấp thuận của khoa Địa lý và sự hướng dẫn tận tình của

PGS.TS.Phạm Quang Tuấn, học viên đã tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài:” Đánh

giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch

vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Đăng ký cấp giấy chứng nhận)

- Phân tích tình hình cấp đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận theo Luật đất đai 2013, từ đó làm sơ sở cho việc đề xuất một số giải pháp nhắm nâng cao hiệu qua công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ - TP.Hà Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Làm rõ cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Phân tích đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tây Hồ - Hà Nội

- Phát phiếu điều tra nhanh nông thôn nhằm lấy ý kiến của người dân về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn khu vực nghiên cứu

4.1 Phạm vi không gian nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính quận Tây Hồ, thành phố

Hà Nội

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:

+ Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố

Hà Nội

+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

4.2 Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 7/2014 đến tháng 6 năm 2018

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu

Điều tra thu thập các số liệu cụ thể và cấp GCN tại các phòng ban của Phòng TN&MT, Sở TN&MT, của những người chuyển QSDĐ và dư luận quần chúng nhân dân trên địa bàn quận Tây Hồ - Hà Nội Đồng thời dùng phương pháp kết hợp giữa tài liệu, số liệu có sẵn như: sổ mục kê, sổ cấp GCN, quyết định giao đất, các biểu số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; số liệu giao đất, cấp GCN của các hộ gia đình, cá nhân

5.2 Phương pháp thống kê, so sánh

Tiến hành thống kê số liệu, tài liệu trên địa bàn, các tài liệu có liên quan về diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đã được thu thập trong quá trình điều tra

4

5.3 Phương pháp xử lý thông tin

Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu sử dụng các loại đất

5.4 Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp

+ Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 14/7/2014 đến tháng 6/2018

+ Phân tích và đưa ra đánh giá về tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất của khu vực nghiên cứu

5.5 Phương pháp điều tra nhanh nông thôn

Xây dựng mẫu phiếu điều tra để khảo sát và lấy ý kiến người dân về công tác đăng

ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nước về vấn đề nghiên cứu

a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các giáo trình, luận văn, tạp chí chuyên

ngành, công trình nghiên cứu liên quan lý thuyết của đề tài:

- Tài liệu, giáo trình về cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,

- Tạp chí Tài nguyên và Môi trường

b) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

- Luật Đất đai năm 2013

- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, quy định của UBND thành phố Hà Nội và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai

- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp giấy chứng nhận quận Tây Hồ giai đoạn 2014 - 2018

5

c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận Quận Tây Hồ các năm 2014 - tháng 6 năm 2018

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi trường

và quản lý đất đai tại Quận Tây Hồ

- Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

7 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với tại quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

6

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất

1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

- Khái niệm đất đai:

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với khoáng sản và nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại [10]

Ngoài ra còn nhiều định nghĩa khác nữa nhưng tùy theo lĩnh vực mà người ta có thể định nghĩa đất đai theo nhiều cách khác nhau

- Vai trò đất đai:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mổi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân

cư, xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành, các lĩnh vực của xã hội Trong giai đoạn hiện nay khi đất nước đang tiến hành công nghiệp hóa hiện đại hóa và mở cửa hội nhập thì đất đai vẫn giữ một vị trí then chốt trong các ngành Đồng thời đất đai là nguồn lực cơ bản quan trọng nhất góp phần cho sự phát triển của đất nước [27]

- Phân loại đất đai:

Theo Quy định của BTNMT, đất đai nước ta được phân loại theo các nhóm sau: + Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác

+ Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại

đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự

7

nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước, đất phi nông nghiệp khác

+ Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây

1.1.2 Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai

- Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [1]

- Vai trò của công tác đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất

và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội Vì vậy

Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 [1]: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003 Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định

- Hình thức đăng ký đất đai

Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc

Theo Khoản 2, Điều 95 và Điều 96, Luật đất đai 2013 [1]: Luật bổ sung quy định

về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng

Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn:

+ Giai đoạn 1 : Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi

cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện

+ Giai đoạn 2 : Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập

9

Theo Khoản 3 và 4, Điều 95, Luật đất đai 2013 [1]: Bổ sung các trường hợp đăng

ký biến động Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản

lý đất đai

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký

+ Chuyển mục đích sử dụng đất

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất Chung, quyền sở hữu tài sản chung của

vợ và chồng

10

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.1.3 Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Khái niệm giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây được gọi chung là GCN) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 [1]: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước

- Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCN còn là

cơ sở để các đối tượng khác như các ngân hàng, các công ty đưa ra các quyết định có liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất

Với những thông tin được thể hiện trên GCN (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v), GCN giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất

Đối với nhà nước

- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả

- Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra

- Là công cụ cung cấp thông tin trông quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng

- Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng

Đối với người sử dụng đất

- Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả

- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: mua bán, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp

- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan

- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có thể bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp

Các đối tượng liên quan khác

- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất

- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh doanh có hiệu quả

- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN là căn

cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình

13

- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN là cơ

sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê quyền sử dụng đất của mảnh đất đó

- Ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận

Cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân

Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Quy định chung về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bước xác lập mối quan hệ pháp lý chặt chẽ, đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất, từ đó người sử dụng đất được thực hiện tốt nhất các quyền và lợi ích tối đa của mình được pháp luật cho phép Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện đối với đất đai trên phạm vi cả nước và được thực hiện từ cơ sở cấp xã, phường, thị trấn

Khi người ta sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu theo đúng trình tự thủ tục pháp luật và được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, người

sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai cho người

sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bị hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và

14

biến động đất, quản lý hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất

Điều 98 Luật đất đai 2013 [1] ngày 29/11/2013 của Chính phủ nêu rõ:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

15

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy

tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

1.2.2 Mẫu Giấy chứng nhận

GCN là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại 4 mẫu:

Mẫu thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất đai

1988 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định số 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất

để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ

Mẫu thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô

thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai 1993 [1] Giấy chứng nhận có hai màu: Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc

Mẫu thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo các quy định của

Luật đất đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định 24/2004/QĐ-BTN&MT ngày

16

01/11/2004 và Quyết định 08/2006/QĐ-BTN&MT Giấy có hai màu: Màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại phòng Tài nguyên và Môi trường.Theo điều 48 của Luật đất đai 2003 và Quyết định 24/2004/QĐ-BTN&MTngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, cấp theo từng thửa đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

Mẫu thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất do bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, mẫu giấy theo Nghị định số 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ

Từ ngày 19/10/2009 theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP được gọi là GCN, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Trình tự, thủ tục cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định và hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ

Có thể thấy, ở nước ta tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận với văn bản pháp luật hướng dẫn chồng chéo về chức năng nhiệm vụ của các Bộ, Ngành nên việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện chậm, ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của Nhà nước và ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc, ngày 12/11/2007 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mẫu Giấy chứng nhận thành 1 mẫu lấy tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thực hiện theo Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP ngày 09/01/2008, BTNMT chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quan trình phương án sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp Giấy chứng nhận theo hướng thống nhất cấp một loại giấy là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đến nay việc cấp GCN đã được thực hiện trên thực tế theo quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

17

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCN gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang

bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm có nội dung sau:

* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

Hình 1.1 Mẫu GCN trang 1-4 (TT23/2014/TT-BTNMT)

1.2.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013 [1] Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 của Luật đất đai 2013

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà

ở thuộc sở hữu nhà nước

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại điều 100 luật đất đai 2013 quy định:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

19

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

20

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất

đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 102 Luật đất đai 2013 [1] quy định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất như sau:

1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích

2 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như sau:

- Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

- Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp quận để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại

4 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Được Nhà nước cho phép hoạt động

- Không có tranh chấp

- Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm

2004

1.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 105 Luật đất đai 2013 [1] quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Ủy ban nhân dân cấp quận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,

22

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

ở tại Việt Nam

+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.2.5 Các hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận lần đầu

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

23

Hình 1.2 Quy trình cấp GCNQSDĐ lần đầu

* Toàn bộ thời gian thực hiện việc cấp GCNQSDĐ lần đầu là: 15 ngày làm việc

(quy định tại Nghị định 01/2017)

Đăng kí biến động đất đai

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

24

1) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

2) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

3) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

4) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

5) Chuyển mục đích sử dụng đất;

6) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

7) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013;

8) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của

vợ và chồng;

9) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

10) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

11) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; 12) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Quy trình đăng kí biến động

25

Về cơ bản giống với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, chỉ khác là hồ sơ dừng lại ở phòng tài nguyên, không phải trình lên Ủy ban nhân dân quận nữa

Thời gian 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ (không bao gồm ngày nghỉ, lễ)

Như vậy, người sử dụng đất có thể trực tiếp nộp đơn cho bộ phận một cửa chứ không nhất thiết phải nộp cho UBND xã, thị nơi có đất như trước kia Việc này đẩy nhanh công tác cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất hơn bởi lẽ cán bộ địa chính xã trình độ hạn chế, khi dân nộp đơn thì giải quyết chậm chạp kéo theo quá trình cấp GCN chậm, trong khi người sử dụng đất nộp tại bộ phận một cửa sẽ được hướng dẫn tận tình

và giải quyết khó khăn một cách nhanh nhất Vì vậy, ngày càng có nhiều người sử dụng đất nộp đơn cho bộ phận một cửa dẫn đến công tác cấp GCN tiến độ ngày càng nhanh

Ngoài ra công tác cắm mốc, đo đạc thành lập trích lục - trích đo bản đồ địa chính

do văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cử cán bộ đến các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp GCN để tiến hành đo đạc một cách nhanh chóng, chính xác

Đây là sự thay đổi hợp lí, thuận tiện và hiệu quả đối với công tác cấp GCN QSDĐ

Lưu trữ hồ sơ

- Một bộ hồ sơ đầy đủ và bản photo GCN QSDĐ được lưu giữ vĩnh viễn tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Một bộ hồ sơ đầy đủ được lưu trữ vĩnh viễn tại UBND xã, thị trấn

- Một bộ hồ sơ và phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được lưu trữ vĩnh viễn tại Chi cục thuế quận

- Quyết định cấp đất, GCN QSDĐ người sử dụng đất lưu trữ

1.2.6 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đén công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004, trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về Giấy chứng nhận; các trường

26

hợp được cấp Giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận; lập hồ sơ địa chính và về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp Giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên Giấy chứng nhận

- Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

- Luật số 48/2010/QH12 ngày 28/03/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Nghị quyết 55/2010/QH12 ngày 06/12/2010 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Luật số 34/2009/QH12 ngày 29 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai; Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi và

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận

- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền thuê đất khi cấp Giấy chứng nhận

- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó

- Công văn số 1062/TTg – KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 9/9/2009 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2011 sửa đổi, bổ sung một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 và Nghị định số 160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 của tổng cục địa chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 về việc hướng dẫn lập, chỉnh

lý, quản lý hồ sơ địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính của cả nước, giúp cho quá trình thống kê, kiểm kê đất đai được thuận lợi, dễ dàng và chính xác hơn

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử sụng đất

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007

- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn lập hồ sơ địa chính

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

29

- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Thông tư số 20/2010/ TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

1.3 Cơ sở thực tiễn công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.1 Tình hình cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam

- Tình hình công tác cấp GCN trước khi có Luật đất đai năm 2003

Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước Thông qua Luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng mục tiêu "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật"

30

Chính sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nước thực hiện đó là: "Chính sách cải cách ruộng đất" ra đời ngày 4/12/1953 Chính sách này đã đánh đổ hoàn toàn chế độ sở hữu của bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng như bọn địa chủ phong kiến Thực hiện chế

độ sở hữu ruộng đất của nhân dân lao động Sau khi thực hiện chế độ cải cách ruộng đất, đời sống của nhân dân dần dần đi vào ổn định

- Luật đất đai năm 1993 [1] ra đời: Thành công của việc thực hiện Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị khóa VI về nông nghiệp ban hành ngày 05/04/1988 đã khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của luật đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được thừa hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp, với những thay đổi đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp GCN Công tác cấp GCN bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là từ năm 1997 đến nay, với mục tiêu hoàn chỉnh cấp GCN vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và 2001 cho khu vực thành thị theo các chỉ thị 10/1998/CT-TTg và chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng chính phủ.Bước sang nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 1993 vẫn còn bộc lộ nhiều điểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử dụng đất, vì vậy mà Nhà nước đã ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001

Như vậy tính đến trước khi Luật đất đai ra đời năm 2003, Luật đất đai 1993 đã qua hơn 10 năm thực hiện đã góp phần thúc đấy kinh tế, ổn định chính trị xã hội của đất nước, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được đảm bảo

- Tình hình công tác cấp GCN từ khi thực hiện Luật đất đai năm 2003

Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI , kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật đất đai năm 1988, 2001 Luật đất đai

2003 cũng khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", Luật đất đai 2003 cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

31

Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ Nhà máy quản lý tài nguyên - môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương trong cả nước đã có tổ chức các VPĐKQSDĐ, trung tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai phạm về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất

- Tình hình công tác cấp GCN từ khi thực hiện Luật đất đai năm 2013 [1]

Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003 Từ khi thực hiện Luật Đất đai 2013, ngành TN MT chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên quan và UBND các tỉnh, thành phố thực hiện rà soát, đơn giản hóa và công khai thủ tục hành chính trong việc thực hiện cấp GCN Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến hướng dẫn để nâng cao nhận thức, hiểu biết của nhân dân về các quy định của pháp luật cũng như quyền lợi và nghĩa vụ trong việc cấp GCN Tiếp tục kiện toàn Văn phòng đăng ký quyền SDĐ đảm bảo có đủ cán bộ, kinh phí, trang thiết bị và phương tiện làm việc cần thiết theo yêu cầu để thực hiện được chức năng nhiệm vụ, đặc biệt ưu tiên cho công tác này

1.3.2 Tình hình cấp Giấy chứng nhận trên Thế Giới

Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó

- Tại Thụy Điển

Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn

Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký dất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hoá Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội

Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân Quy định các vật

cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định

về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký [28]

- Tại Pháp

Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hoà Pháp được xây dựng trên một số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý sử dụng đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai

Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không gian tư nhân Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và tập thể địa phương Tài sản công cộng được đảm bảo lợi ích công cộng có đặc điểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua, bán được Không gian công cộng gồm các công

sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hoá, bảo tàng

Không gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và đảm bảo lợi ích song hành Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể yêu cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó, lợi ích công cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng và tiên quyết với lợi ích tư nhân