(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử3 tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ: “ Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn xát xử tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai “ là do chính tôi thực hiện

trên cơ sở hướng dẫn khoa học của PGS.TS Trần Đình Hảo

Toàn bộ các tài liệu, cơ sở pháp lý, số liệu được tôi sử dụng phục vụ cho công việc nghiên cứu Luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn đều do tôi tự tìm hiểu bằng kinh nghiệm trong thực tiễn công tác, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Các kết quả này chưa được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác

Tác giả

NGUYỄN THỊ THU CÚC

MỤC LỤC

MỞ ĐÀU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 11

1.1 Khái niệm, đặc điểm của tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng ngân hàng 11

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tín dụng ngân hàng 16

1.3 Hình thức của thế chấp và đăng ký tài sản thế chấp 19

1.4 Xử lý tài sản thế chấp 23

1.5 Điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng ngân hàng 26

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI 31

2.1 Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng ngân hàng 31

2.2 Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai 47

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 61

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong Hợp đồng tín dụng ngân hàng 61

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong Hợp đồng tín dụng ngân hàng 68

KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Như chúng ta đã biết, trong nền kinh tế thị trường thì nhu cầu về vốn

cho phát triển, mở rộng đầu tư, sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp,

thành phần kinh tế là rất lớn, cùng với các chế định tài chính như: các công ty

tài chính, thị trường chứng khoán,… thì hệ thống ngân hàng là các “ kênh ”

cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế,… Với

vai trò, vị trí của mình, các NH có chức năng đặc biệt quan trọng trong nền

kinh tế mỗi quốc gia, nó là đòn bẩy cho nền kinh tế phát triển Các NH với tư

cách là một trung gian tài chính – là nơi được thực hiện huy động tiền gửi từ

phía công chúng – có trách nhiệm hoàn trả vốn vay của người gửi, thực hiện

cho vay đối với khách hàng có nhu cầu về vốn Cho vay là hoạt động đem lại

lợi nhuận chủ yếu cho các NH Để đảm bảo cho NH có thể duy trì và phát

triển vững chắc đòi hỏi hoạt động cho vay của NH phải an toàn và hiệu quả

Để bảo đảm vốn vay của mình, thì toàn bộ các khâu trong quy trình cho

vay phải được tuân thủ nghiêm ngặt (từ khâu nhận hồ sơ vay vốn đến ra quyết

định cho vay, kể cả việc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ…)

Trong mối quan hệ này thì các NH là người cho vay Có quyền lựa chọn

khách hàng (người vay) để cho vay dựa trên các điều kiện, yêu cầu nhất định,

có thể là yêu cầu về tài sản bảo đảm hoặc cho vay không có bảo đảm … Đây

là các cơ sở pháp lý bảo đảm cho phía các NH thu hồi được vốn (gốc + lãi)

theo thời hạn đã thỏa thuận trước, qua đó cũng phân biệt quan niệm cho vay

với việc cấp phát của ngân sách nhà nước bởi đặc trưng của cho vay là việc

phải có sự hoàn trả

Hoạt động cho vay luôn luôn tiềm ẩn các rủi ro, bởi đây là yếu tố gắn

liền với mọi hoạt động kinh doanh nói chung Để đảm bảo an toàn và hiệu quả

cũng như hạn chế đến mức tối đa trong hoạt động cho vay của các ngân hàng,

ở tất cả các nước trên thế giới đều có các quy định chặt chẽ để đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay, trong đó đặc biệt chú trọng đến các vấn đề cho vay có bảo đảm bằng việc thế chấp tài sản Trong trường hợp này thì tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Cần lưu ý rằng sự bảo đảm này là cơ sở để các ngân hàng có thêm nguồn thu nợ thứ hai (bởi nếu nguồn thu từ hiệu quả dự án đầu tư, quá trình sản xuất kinh doanh đưa lại) không đạt kết quả cao, việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản chỉ áp dụng với những khách hàng có uy tín không cao đối với các ngân hàng Đặc biệt hiện nay chúng ta đang thực hiện những cam kế quốc

tề về lĩnh vực ngân hàng trong Hiệp định Thương mại Việt – Mỹ và gia nhập

Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) đã và đang đặt ra cho hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam những thách thức vô cùng to lớn Trong đó, ngân hàng là lĩnh vực hoàn toàn mở trong cam kết gia nhập WTO của Việt Nam

Thực tiễn xét xử tại các tòa án hiện nay về các vụ án về về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng đã phản ánh phần nào sự phức tạp của hoạt động tín dụng này tại Việt Nam nói chung, tại các địa phương trong cả nước nói riêng Đồng Nai là một trong những địa phương vẫn còn tồn tại những vụ việc tranh chấp về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

Vì vậy, việc nghiên cứu về hợp đồng cho vay thuộc NH nói chung và thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay thuộc NH nói riêng là rất cấp thiết, trên cơ sở đó chỉ ra những bất cập của pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của NH; đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của NH Với

lý do trên, tôi đã chọn đề tài “ Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử

tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai ” để thực hiện

luận văn thạc sĩ Luật học

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Vấn đề về biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đã được một số nhà nghiên cứu đề cập như:

Luận văn thạc sĩ Nguyễn Văn Ngọc năm 2015 với đề tài “ Pháp luật

về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam ”,

Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này

Nguyễn Hoàng (2015), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia

Hà Nội Luận văn tập trung nghiên cứu về thế chấp theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này và đề xuất các giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn

Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn nghiên cứu về cho vay thế chấp bằng, trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam

và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định về vấn 3 đề này, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho vay thế chấp bằng NƠHTTTL

Phạm Ngọc Trâm (2016), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn trình bày một số vấn đề lý luận về thế chấp NƠHTTTL Đánh giá thực trạng pháp luật thế chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ HĐTD, từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này

Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn trình bày những vấn đề lý luận về thế chấp Nghiên cứu các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về thế chấp và thực tiễn áp dụng, từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

về vấn đề này

Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại, tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19,

tr 51 - 58 Bài viết đi vào nêu và phân tích thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung, nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới phát sinh Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm

Phạm Vân Anh (2017), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn tập trung trình bày những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng Nghiên cứu các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng; chỉ ra những hạn chế, bất cập của các quy định này Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn

“ Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam ” (Trần Thanh Thanh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật quốc gia Hà Nội 2012);

“ Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành ” (Vũ Thị Hồng Yến, luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật quốc gia Hà Nội 2013);

“ Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành ” (Nguyễn Trung Hiếu, Luận văn Thạc sĩ luật học 2015);

Ngoài ra, việc nghiện cứu các quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đã được đề cập ở các sách chuyên khảo như:

“ Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng giải quyết ”, sách chuyên khảo, Nguyễn Thị Nga, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2015 – Nội dung tác giả đã đề cập một cách có hệ thống, các biện pháp bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, chỉ ra những thiếu sót và hướng khắc phục, hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, có so sánh với các biện pháp bảo đảm tiền vay của các nước trên thế giới như: Nhật bản, Liên bang Nga, Mỹ, Pháp …

Lê Văn Tề & Huỳnh Thị Hương Thảo (2011), Thị trường tài chính và các định chế tài chính trung gian, Nhà xuất bản Phương Đông;

Võ Thị Thúy Anh & Lê Phương Dung (2009), Nghiệp vụ ngân hàng hiện đại, Nhà xuất bản Tài chính;

Trần Vũ Hải (2010), Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam, Nhà xuất bản Giáo dục Việt Nam;

Lê Đình Nghi (2009), Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 2, Nhà xuất bản Giáo dục Việt Nam;

Đinh Văn Thanh & Nguyễn Minh Tuấn (2008), Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập II, Nhà xuất bản Công an Nhân dân;

Hoàng Thế Liên (2009) Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 tập II, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia;

Trần Thị Huệ (2017) Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015 của nước CHXHCNVN, Nhà xuất bản Công an nhân dân

Bên cạnh đó, việc nghiện cứu các quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đã được đề cập ở rất nhiều công trình nghiên cứu trong: sách, báo, tạp chí như:

“ Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục ” của tiến sĩ Lê Thị Thu Thủy;

“ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn ” của thạc sĩ Nguyễn Thị Nga

Tạp chí ngân hàng số 17/2010 “ Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ” của TS Nguyễn Văn Tuyến, tác giả đã đề cập đến mối quan hệ pháp lý giữa hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng tín dụng, các hoạt động có tính chất nghiệp vụ của ngân hàng thương mại và pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, kiến nghị và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động của ngân hàng thương mại

Đặc biệt, trong thời gian qua các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015, cùng một số văn bản hướng dẫn thi hành như Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, Thông tư 26/2015/TT-NHNN, Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT … bắt đầu có hiệu lực đã phần nào thay đổi thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề này

Các công trình nghiên cứu trên đã khai thác một số khía cạnh pháp lý của các biện pháp bảo đảm Tuy nhiên chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách toàn diện và sâu sắc các quy định mới của Bộ luật dân

sự 2015 và các văn bản pháp luật mới hiện nay về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng Mặt khác, nhu cầu về vốn của khách hàng vay ngày càng tăng, nhu cầu mở rộng cho vay của các ngân hàng thương mại luôn đòi hỏi tính an toàn, hiệu quả, tính cạnh tranh trong xu thế hội nhập giữa các ngân hàng

Do đó, việc nghiên cứu bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật về về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng có ý nghĩa rất lớn, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường hiện nay

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

Làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng: khái niệm, đặc điểm, thực tiễn áp dụng, trên cơ sở đó chỉ ra nhưng bất cập về thế chấp tài sản

để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng; có đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

Từ mục đích nghiên cứu như vậy, luận văn đặt ra các nhiệm vụ cụ thể như sau:

- Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

- Đánh giá thực trạng về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

- Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các NHTM theo pháp luật Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

- Các quy định của pháp luật hiện hành, các văn bản liên quan và các trường hợp thực tế điển hình để chỉ ra những vướng mắc trong các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng Ngoài ra, đối tượng nghiên cứu của luận văn còn bao gồm các sự kiện pháp lý, các quan hệ pháp luật phát sinh từ thực

tế, các tư liệu thực tế về áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

4.2 Phạm vi nghiên cứu

4.2.1 Nội dung

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các vấn đề liên quan đến về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng, thực trạng quy định về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

4.2.2 Thời gian

Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật và tình hình thực hiện,

áp dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng trong thời gian từ trước năm 2018

4.2.3 Địa bàn

Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật và tình hình thực hiện,

áp dụng pháp luật thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín

dụng ngân hàng thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác – Lênin, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là đường lối, chính sách về phát triển hệ thống ngân hàng và hoạt động ngân hàng trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế

Tác giả kết hợp sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá, đối chiếu, so sánh, tổng hợp… dựa trên nền tảng cơ bản đó là: phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac – Lênin

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Luận văn được hoàn thành sẽ có một số đóng góp mới trên cả phương diện lý

luận và thực tiễn

6.1 Ý nghĩa lý luận

Những kết quả thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung về pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng Đồng thời, bổ sung, hoàn thiện những quy định về pháp luật của nhà nước, địa phương về thực thi

pháp thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Góp phần hoàn thiện pháp luật, chính sách về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả thực thi; góp phần hạn chế, giải toả những vướng mắc về pháp lý, chế độ, chính sách

về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng tại địa bàn Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai nói riêng, cả nước nói chung

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục các tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 03 chương với kết cấu như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HỢP

ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm, đặc điểm của tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

1.1.1 Các khái niệm về tài sản thế chấp

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp Bộ luật Dân sự năm

1995 quy định về thế chấp tài sản tại Điều 346 như sau:

“ 1 Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận 2- Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ

3- Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa

vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác “

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định tại khoản 1 điều 342 về thế chấp tài sản như sau: “ Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển

giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp “ Nghĩa là bên thế chấp tài sản dùng tài sản quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp như không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A có căn nhà ba tầng đứng tên ông, vì ông A đang rất cần một khoản tiền tương đối lớn nhưng ông lại không có và không

có khả năng xoay sở nên ông đã thế chấp căn nhà này cho Ngân hàng để ông

có tiền Việc ông thế chấp căn nhà này bằng cách ông sẽ chuyển giấy tờ đứng tên ông (sổ đỏ) cho Ngân hàng để đảm bảo về mặt pháp lý rằng nếu ông A không có khả năng thanh toán khoản tiền mà ông đã vay tại ngân hàng trong một khoảng thời gian đã được quy định thì Ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi tài sản đó Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này Người nhận thế chấp phải yêu cầu bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự được thực hiện Nhưng trên thực tế thì người nhận thế chấp phải trải qua giai đoạn khởi kiện và thi hành bản án mới có thể bán được tài sản thế chấp

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tại Điều 317 như sau: “ Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp; Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ … ” Nghĩa là bên thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này Người nhận thế chấp phải yêu cầu bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự được thực hiện Nhưng trên thực tế thì người nhận thế chấp phải trải qua giai đoạn khởi kiện và thi hành bản án mới có thể bán được tài sản thế chấp Thực trạng này làm cho người nhận thế chấp tốn nhiều thời gian và chi phí, bởi lẽ các cơ quan

bán đấu giá tài sản không dám nhận bán đấu giá các tài sản chưa có bản án

và quyết định bán đấu giá của cơ quan thi hành án Trong trường hợp mà người thế chấp không có khả năng để thực hiện nghĩa vụ để nhận lại tài sản thế chấp thì sẽ gây nhiều khó khăn cho bên nhận thế chấp Trong thực tế đã có không ít những trường hợp mà bên thế chấp không có khả năng thực hiện nghĩa vụ dẫn đến bên nhận thế chấp phải giải quyết tài sản đó theo quy định của pháp luật

Hiện nay, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại thì các giao dịch bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay, đồng thời tiếp tục sử dụng nó để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình Do đó, thế chấp tài sản

là giải pháp linh hoạt cho việc vừa bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vừa tiếp tục

sử dụng tài sản thế chấp để tiếp tục phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đảm bảo tính sinh lời của tài sản, giúp bên thế chấp có nguồn vốn để trả nợ cho bên nhận thế chấp

Vậy có thể nói: Thế chấp tài sản là bên thế chấp dùng một hoặc nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện cho một nghĩa vụdân sự Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản nhưng không chuyển giao hoặc việc chuyển giao cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và bảo quản Bên thế chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu,

sử dụng tài sản hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sản Trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ

1.1.2 Đặc điểm của thế chấp tài sản

Theo Điều 318 của Bộ luật dân sự 2015 có quy định về tài sản thế chấp

như sau: “ (1) Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (2) Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (3) Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (4) Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp … ”

Như vậy, đối tượng của thế chấp ở đây có thể là động sản hoặc bất động sản Khi thế chấp thì toàn bộ bất động sản hoặc động sản là tài sản thế chấp Tuy nhiên, có những bất động sản có vật phụ kèm theo như một tòa nhà

có máy phát điện dự trữ, máy phát điện này cần sử dụng khi tòa nhà mất điện cho nên nếu tòa nhà có những vật phụ kèm theo thì các vật phụ đó là tài sản thế chấp Đối với động sản mà có vật phụ kèm theo khi thế chấp động sản đó thì vật phụ là tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận là vật phụ không thế chấp

Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản mà có vật phụ gắn với phần tài sản thế chấp thì vật phụ cũng là tài sản thế chấp, cho nên khi thế chấp một phần bất động sản hoặc một phần động sản mà có vật phụ thì vật phụ là tài sản thế chấp Hoặc một lô hàng gồm nhiều thùng, nhiều kiện, nếu thế chấp một phần lô hàng đó thì những vật phụ đóng gói, bao bì … là tài sản thế chấp

Thông thường tài sản gắn liền với đất là thuộc quyền sở hữu của người

có quyền sử dụng đất Trường hợp này, nếu quyền sử dụng đất là đối tượng

của thế chấp thì tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất cũng là đối tượng của hợp đồng thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Quy định này xuất phát từ quan điểm tiếp cận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là vật chính và vật phụ, đồng thời, quy định này còn nhằm tạo cơ chế để khuyến khích người sử dụng đất đưa tài sản gắn liền với đất vào lưu thông thông qua việc thế chấp để khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản, đáp ứng nhu cầu nguồn vốn để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh Trường hợp, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người khác thì tài sản đó không được nhận thế chấp.

Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết, trường hợp này nếu xảy ra sự kiện bảo hiểm thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả cho bên nhận thế chấp Nếu bên nhận thế chấp tài sản không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả theo hợp đồng bảo hiểm

Qua đó, ta thấy tài sản thế chấp là biện pháp bảo đảm đối với vật nhưng quyền của bên nhận thế chấp đa phần mang tính đối nhân; Không có sự chuyển giao tài sản Vì vậy trên thực tế khi các bên thỏa thuận sử dụng biện pháp thế chấp thì bên nhận thế chấp yêu cầu bên thế chấp giao cho mình các giấy tờ liên quan đến tài sản để nâng cao tính xác thực; Tài sản có thể thế chấp với nhiều bên nhận thế chấp nhưng chỉ phát sinh với biện pháp thế chấp

vì không phải chuyển giao tài sản Từ đó, tài sản thế chấp có các ưu điểm và hạn chế sau:

* Ưu điểm: Bên nhận thế chấp không phải bỏ ra các chi phí bảo đảm, giữ gìn tài sản thế chấp ; Bên thế chấp được tiếp tục thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản của mình

* Hạn chế: Khó xác định tính xác thực của các giấy tờ thế chấp Nếu tài sản thế chấp là tài sản không có giấy đăng ký xác thực thì xem như không có gì

đảm bảo, độ an toàn pháp lý là bằng 0 ; Bên thế chấp có thể thực hiện một số hành vi làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên nhận thế chấp như: bán, làm hư

- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay dựa trên giấy tờ hợp pháp

- Tài khoản được phép giao dịch, phải là tài sản được pháp luật cho phép, không cấm mua, bán, tặng, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao khác

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tín dụng ngân hàng

1.2.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng ngân hàng

Tại điều 385 của BLDS 2015 quy định như sau : “ Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự “ Theo đó, muốn được công nhận là hợp đồng thì các thỏa thuận phải

thỏa mãn các điều kiện sau:

* Còn đối với hợp đồng thì phải thể hiện được ý chí của hai bên chủ thể Mỗi bên chủ thể có thể là một người hoặc là đại diện của nhiều người Thông thường thì một hợp đồng bao gồm hai bên chủ thể (hợp đồng song

phương) nhưng cũng có nhiều trường hợp gợp đồng bao gồm ba, bốn bên chủ thể và được gọi là hợp đồng đa phương

* Phải có sự thống nhất ý chí của các bên: Không phải khi hai bên chủ thể bày tỏ ý chí của mình thì sẽ hình thành nên hợp đồng Ví dụ: Bên bán đưa

ra giá bán, nhưng bên mua muốn mua giá thấp hơn mà bên bán đã đưa ra, như vậy không được bên bán đồng ý thì không thể hình thành nên hợp đồng mà hợp đồng chỉ có thể hình thành khi sự thỏa thuận của các bên đạt đến được sự thống nhất tức là ý chí của các bên đã đồng thuận và cùng chấp nhận một hậu quả pháp lý sẽ hình thành khi giao kết hợp đồng

* Sự thỏa thuận phải có hậu quả pháp lý làm xác lập, thay đổi hặc chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự: Không phải tất cả các sự thỏa thuận và có sự thống nhất ý chí của hai bên hay nhiều bên thì hình thành hợp đồng Ví dụ như thỏa thuận kết hôn, thỏa thuận cuộc hẹn gặp , không phải là một hợp đồng Hợp đồng chỉ hình thanh khi và chỉ khi những những thỏa thuận có hậu quả pháp lý nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên tham gia hợp đồng

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng tín dụng về bản chất là những hợp đồng cho vay tài sản và hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay (là tổ chức, cá nhân) nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ nhất định giữa các bên theo quy định của pháp luật Và khi tổ chức tín dụng chuyển giao một khoản tiền tệ cho khách hàng vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích có thời hạn nhất định theo nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi theo quy định

Điều 17, Văn bản hợp nhất số 20/VBHN-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 22/5/2014 Quyết định về việc ban hành quy chế cho vay của tổ

chức tín dụng đối với khách hàng được quy định như sau: “ Việc cho vay của

tổ chức tín dụng và khách hàng vay phải được lập thành hợp đồng tín dụng

Hợp đồng tín dụng phải có nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thỏa thuận ”

Theo quy định trên thì hợp đồng tín dụng sẽ có một số đặc điểm sau đây:

* Về chủ thể: Bên cho vay bắt buộc phải là tổ chức tín dụng, có đủ điều kiện luật định, còn bên vay có thể là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có đủ điều kiện vay vốn do pháp luật quy định

* Về hình thức: Hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn luôn được lập thành văn bản và theo mẫu Tùy thuộc vào mục đích vay vốn va thời hạn trả nợ mà hợp đồng tín dụng có các loại sau: Hợp đồng tín dụng ngắn hạn (là hợp đồng

có thời hạn vay dưới 12 tháng); Hợp đồng tín dụng trung hạn và dài hạn (là hợp đồng có thời hạn vay trên 12 tháng) Đối với Hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo tiền vay bất động sản thì hợp đồng thế chấp phải công chứng theo quy định pháp luật

Do hợp đồng tín dụng được soạn thảo chặt chẽ nên rất ít khi xảy ra tranh chấp, nếu có tranh chấp xảy ra là tranh chấp đến việc đảm bảo số tiền vay của bên đảm bảo và tài sản thế chấp để thanh toán nợ cho tổ chức tín dụng

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng tín dụng ngân hàng

So với các hợp đồng khác như hợp đồng kinh tế, hợp đồng xây dựng, hợp đồng thương mại… gọi chung là hợp đồng dân sự thì hợp đồng tín dụng

có một số đặc điểm sau:

– Về chủ thể: một bên tham gia hợp đồng bao giờ cũng là tổ chức tín dụng có đủ điều kiện luật định, với tư cách là bên cho vay Còn chủ thể bên

kia (bên vay) có thể là tổ chức, cá nhân thỏa mãn những điều kiện vay vốn do pháp luật quy định

– Về đối tượng: đối tượng của hợp đồng tín dụng bao giờ cũng là tiền (bao gồm tiền mặt và bút tệ) và phải là một số tiền được xác định cụ thể, được các bên thỏa thuận và ghi rõ trong văn bản hợp đồng

– Về tính rủi ro: hợp đồng tín dụng cứa đựng nhiều rủi ro đối với bên

vay chỉ có thể đòi tiền của bên vay sau một thời hạn nhất định Nếu thời hạn cho vay càng dài thì nguy cơ rủi ro và bất lợi càng lớn Vì vậy, thường xảy ra các tranh chấp phát sinh và tỷ lệ tranh chấp này nhiều hơn so với các loại hợp đồng khác

– Về cơ chế thực hiện quyền và nghĩa vụ: trong hợp đồng tín dụng, nghĩa vụ chuyển giao tiền vay của bên cho vay bao giờ cũng phải được thực hiện trước để làm cơ sở và tiền đề cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đối

chuyển giao tiền vay theo đúng hợp đồng tín dụng cho bên vay thì khi đó họ với có quyền yêu cầu bên vay phải thực hiện các nghĩa vụ đối với mình (bao gồm các nghĩa vụ chính như sử dụng tiền vay đúng mục đích; nghĩa vụ hoàn trả tiền vay đúng hạn cả gốc và lãi…) Hợp đồng tín dụng phải đảm bảo các nội dụng về: Điều khoản về điều kiện vay vốn; Điều khoản về đối tượng hợp đồng, số tiền vay; Điều khoản về phương thức cho vay; Điều khoản về thời hạn sử dụng vốn vay; Điều khoản về lãi suất; Điều khoản về mục đích sử dụng vốn vay; Điều khoản về phương thức thanh toán tiền vay vốn và lãi; Điều khoản về giải quyết tranh chấp hợp đồng

1.3 Hình thức của thế chấp và đăng ký tài sản thế chấp

1.3.1 Các hình thức của thế chấp tài sản

Theo quy định tại Thông tư 07/2003/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 19/5/2003 về việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước ban hành, việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính-hợp đồng tín dụng Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp tài sản theo quy định tại mục 1.1 chương II thông tư số 07/2003/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 19/5/2003 như sau:

- Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp: Thế chấp trực tiếp nghĩa là tài sản thế chấp do vốn vay tạo nên

- Thế chấp gián tiếp: nghĩa là tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay

để mua là hai tài sản khác nhau

- Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai:

* Thế chấp thứ nhất: là việc thế chấp tài sản để bảo đảm cho món nợ

thứ nhất hay thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại được gọi là thế chấp thứ nhất

* Thế chấp thứ hai: là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay sử

dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản vay thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai

- Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản

- Thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp

- Nếu thế chấp 1 phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận

Trong thực tế các ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp toàn bộ bất động sản

- Thế chấp công bằng: Là hình thức thế chấp mà ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để

bảo đảm cho món vay Khi người đi vay không trả được nợ, việc xử lý tài sản dựa trên thỏa thuận giữa người cho vay và người đi vay hoặc nhờ đến tòa án

- Thế chấp pháp lý: Người đi vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ Khi người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng

1.3.2 Đăng ký tài sản thế chấp

Trong BLDS năm 2015, tại Điều 106 đã có những Quy định chung về

đăng ký tài sản như sau : “ 1 Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản 2 Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác 3 Việc đăng ký tài sản phải được công khai ” Như vậy, việc đăng ký tài sản chỉ

áp dụng đối với bất động sản mà không áp dụng cho động sản để đăng ký quyền sở hữu hay quyền khác đối với tài sản và việc đăng ký phải được công khai

Đăng ký tài sản đối với bất động sản phải làm theo các quy định của BLDS năm 2015 và các luật liên quan như Luật Đất đai 2013, Luật nhà ở

2014 … Tại khoản 1, điều 4 của Thông tư liên tịch số BTNMT của Bộ Tư pháp và và Bộ Tài nguyên môi trường ngày 23/6/2016 có quy định về các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn

09/2016/TTLT-BTP-liền với đất như sau: “ 1 Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất,

tài sản gắn liền với đất bao gồm: a) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; b) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; c) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; d) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; đ) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai “ Đồng thời, đăng ký tài sản thế chấp cũng chính là đăng ký biện pháp bảo đảm

Tại Điều 298 của BLDS 2015 có quy định như sau: “

1 Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định

2 Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký

3 Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm “

Đăng ký biện pháp bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng trong việc công khai, minh bạch thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản, gắn với quyền dân

sự của mỗi cá nhân, tổ chức khi xác lập, thực hiện quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản Và tùy theo từng loại hình tài sản đảm bảo, chủ thể cung cấp dịch vụ công về đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là các Cơ quan sau: Văn phòng đăng ký đất đai (đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất); Cục Hàng Không Việt Nam (đối với tài sản bảo đảm

là tàu bay); Cơ quan Đăng ký tàu biển Việt Nam (đối với tài sản bảo đảm là tàu biển); Trung tăm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (đối với tài sản bảo đảm là các động sản khác)

Nội dung của Điều 298 BLDS 2015 quy định mang các ý nghĩa sau:

* Nguyên tắc đăng ký biện pháp bảo đảm: là đăng ký tự nguyện theo yêu cầu và thỏa thuận của các bên và đăng ký bắt buộc theo quy định của pháp luật

* Giá trị pháp lý của việc đăng ký biện pháp bảo đảm: tùy từng loại

- Đăng ký biện pháp bảo đảm là phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba của biện pháp bảo đảm (khoản 2, điều 298 blds 2015);

- Đăng ký biện pháp bảo đảm là điều kiện để làm phát sinh quyền đối với tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm Trong trường hợp đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm phải do luật quy định Ví

dụ như: khoản 3 điều 188 (Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất) của Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 điều

39 (Đăng ký thế chấp tàu biển Việt Nam)củaLuật hàng hải năm 2015, …

* Hệ quả pháp lý của đăng ký biện pháp bảo đảm: việc đăng ký biện pháp bảo đảm làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ 3 chứ không phải làm cho giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ 3 Vì các cam kết và thỏa thuận dân sự đều có giá trị pháp lý đối với người thứ 3 và phả được các chủ thể khác tôn trọng ((quy định tại khoản 2, điều 3 (Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự) của BLDS 2015)), không phụ thuộc vào cam kết, thỏa thuận đó được hay không được đăng ký Và việc đăng ký trong trường hợp này chỉ có ý nghĩa là phương thức pháp lý công bố công khai quyền được bảo đảm bằng tài sản của bên nhận nhận bảo đảm, để đối kháng với người thứ ba trong trường hợp có nhiều lợi ích được thiết lập trên một tài sản

1.4 Xử lý tài sản thế chấp

1.4.1 Các nguyên tắc cơ bản về xử lý tài sản thế chấp theo Bộ luật Dân

sự 2015

Tại điều 299 Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp mà bên nhận

bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm bao gồm: Đến hạn thực hiện nghĩa

vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước

thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định

Nghĩa là khi bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ , hoặc theo thỏa thuận, hoặc do pháp luật quy định mà tài sản đảm bảo bị xử lý thì việc xử lý tài sản cần phải đảm bảo tính minh bạch, khách quan cũng như đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể liên quan Tài sản đảm bảo chỉ được xử lý khi có các căn

- Xử lý tài sản bảo đảm theo khoản 3 điều 296 của BLDS: Về nguyên

tắc thì khi có căn cứ “ Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ “ hoặc “ Bên

có nghĩa vụ phải được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật “(theo khoản 1, khoản 2 điều 299 BLDS 2015) thì bên nhận tài sản mới có quyền xử lý tài sản bảo đảm Nhưng khoản

3 điều 299 BLDS 2015 thì quy định “ Trường hợp phải xử lý tài sản để thực

hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản “

nghĩa vụ nếu phải xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ đến hạn thì mặc dù nghĩa vụ chưa đến hạn nhưng bên nhận bảo đảm có nghĩa vụ chưa đến hạn vẫn được tham gia xử lý tài sản bảo đảm cùng với bên nhận bảo đảm có nghĩa

vụ đến hạn

- Xử lý tài sản bảo đảm theo điều 90 (Kê biên, xử lý tài sản đang cầm

2014) thì như sau: “ Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản

nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng

không vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm nhưng tài sản bảo đảm vẫn được xử lý

để thực hiện nghĩa vụ thi hành án

Trong quan hệ hợp đồng hoặc trong thời gia thực hiện hợp đồng, các bên có thỏa thuận về thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn trong hợp đồng(đối với hợp đồng vay có thời hạn) và các bên có thỏa thuận nghĩa vụ trả nợ trước thời hạn mà không phải trả toàn bộ tiền lãi cho cả thời hạn cho vay Nhưng khi bên cho vay yêu cầu trả nợ nhưng bên vay không trả nợ hoặc trả một phần thì bên cho vay có quyền xử lý tài sản bảo đảm

Trong trường hợp luật có quy định phải thực hiện trước nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ như thu hồi tài sản của bên nhận bảo đảm để thi hành án hoặc xử lý tài sản trong trường hợp doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản Trường hợp tài sản bị cầm cố, thế chấp bị bán đấu giá để thi hành án dân sự thì bên nhận cầm cố thế chấp có quyền ưu tiên, sau đó thanh

toán cho các khoản phải thu hành án theo Luật thi hành hành án dân sự

Ngoài ra, trong một số trường hợp pháp luật cũng có thể quy định về phương thức xử lý tài sản bảo đảm Ví dụ: tại khoản 2 Điều 149 của Luật nhà

ở 2014 thì việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ có thể được thực hiện thông qua việc chuyển nhượng dự án cho một bên đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

1.4.2 Phương thức xử lý tài sản thế chấp theo Bộ Luật dân sự 2015

Tại khoản 1, Điều 303 BLDS 2015 quy định thì các bên có thể thỏa

thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: “

Bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; hoặc theo một phương thức khác “

- Phương thức bán đấu giá: là phương thức khách quan do pháp luật quy định tạo điều kiện cho tài sản được bán với giá cao nhất Khi xác lập biện pháp bảo đảm thì các bên có thể thỏa thuận về bán đấu giá tài sản bảo đảm tại

tổ chức bán đấu giá để thanh toán nghĩa vụ

- Các bên có thể thỏa thuận về việc bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản đó để thanh toán các nghĩa vụ trong các trường hợp tài sản không thể bán được và bên bảo đảm không còn tài sản khác để thanh toán nghĩa vụ bảo đảm theo hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm

- Ngoài các phương thức trên các bên cũng có thể thỏa thuận bằng các phương thức khác phù hợp với tính chất của nghĩa vụ như cho thuê tài sản, sử dụng tài sản trong một thời gian phù hợp

* Phương thức luật định được áp dụng trong trường hợp các bên không

có thỏa thuận về có thể thỏa thuận về phương thức xử lý Theo quy đinh tại khoản 2 điều 303 BLDS 2015: trong trường hợp các bên không có thỏa thuận

về phương thức xử lý tài sản thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật

có quy định khác

1.5 Điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

Điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng ngân hàng có các vướng mắc liên quan đến quy định, các hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng/chứng thực Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường ngày 23/6/2016 Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất,

quy định: “ Trường hợp đã thực hiện thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư này, bên thế chấp và bên nhận thế chấp không phải ký hợp đồng thế chấp mới hoặc phụ lục hợp đồng thế chấp để bổ sung tài sản thế chấp ” Tuy nhiên, thực tế phát sinh nhu cầu sửa đổi, bổ sung hợp

đồng thế chấp khi các bên đã thực hiện thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở

Vấn đề đặt ra là các bên đã ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản và không công chứng (do luật không bắt buộc), khi nhà ở đã hình thành, thực hiện chuyển tiếp đăng ký thế chấp từ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán sang nhà ở, trong trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện ký kết sửa đổi,

bổ sung hợp đồng thế chấp thì thực hiện như thế nào … Bởi vì, kể từ thời điểm chuyển tiếp đăng ký thế chấp, đối tượng tài sản thế chấp là nhà ở và theo quy định của Điều 122 (Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở) của Luật Nhà ở năm 2014, các hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng/chứng thực

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng thì các trường hợp ký văn bản sửa đổi, bổ sung/phụ lục hợp đồng thế chấp có bắt buộc phải công chứng hay không; các văn phòng công chứng có thực hiện công chứng các văn bản này hay không, hiện nay các cơ quan chức năng sớm có hướng dẫn cụ thể

Tiểu kết chương 1

Trong quan hệ dân sự và quan hệ tín dụng thì quyền của chủ thể này cũng chính là nghĩa vụ tương ứng của chủ thể còn lại, các chủ thể tham gia đều mong muốn quyền lợi của mình được bảo đảm Theo đó, pháp luật cũng

đã từng bước hoàn thiện những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ tín dụng nói chung và khi thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng

Đối với các tổ chức tín dụng - bên nhận thế chấp, những quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay là cần thiết Vì đây là căn cứ của một biện pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng hiệu quả đối với một loại hình hoạt động mang tính chất rủi ro cao, là cơ sở cho việc thực hiện xử

lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ khi nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay không hoàn thành Tuy nhiên, trên thực tế thì các tổ chức tín dụng vẫn còn đang đứng trước nguy cơ phải chịu nhiều rủi ro, mà nguyên nhân thì xuất phát

từ những bất cập trong những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản Nếu các

tổ chức tín dụng không nắm vững những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng, về các giao dịch bảo đảm nói chung thì có thể dẫn đến hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu, việc thế chấp tài sản sẽ mất đi tính chất là biện pháp phòng ngừa rủi ro cho hoạt động tín dụng ngân hàng Những quy định đầy đủ, rõ ràng luôn là mục tiêu hướng tới của các nhà làm luật Vì thế, duy trì việc nghiên cứu, phân tích để đưa ra những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản là cần thiết không chỉ đối với các tổ chức tín dụng mà còn cần thiết cho tất cả các bên liên quan

Những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản không phải chỉ quan trọng đối với bên nhận thế chấp mà trở nên vô nghĩa đối với bên thế chấp Nếu trong quan hệ tín dụng không tồn tại hợp đồng thế chấp tài sản thì sẽ không ảnh hưởng gì đến bên vay vốn Tuy nhiên trên thực tế thì việc xuất

hiện bên thế chấp trong quan hệ tín dụng là rất phổ biến, cho nên đóng vai trò

là một bên trong hợp đồng thế chấp thì bên thế chấp cần phải nắm vững quyền lợi và nghĩa vụ của mình Đối với những quy định rõ ràng và bắt buộc thì phải tuân thủ đúng quy định, còn những quy định còn mập mờ hay chưa rõ ràng hoặc còn bất cập thì cần phải lưu ý, thận trọng khi thỏa thuận và thực hiện Tuy những quy định pháp luật về các giao dịch bảo đảm trong hoạt động tín dụng ngân hàng nghiêng về bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm, nhưng không phải không bảo vệ quyền lợi của bên bảo đảm Thực tế đó thể hiện ở sự tự do thể hiện ý chí và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên

Đối với người thứ ba thì những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản cũng có nhiều ý nghĩa Mỗi hành vi pháp lý đều gắn với quyền, nghĩa vụ nhất định Việc không nắm được những quy định pháp luật có thể sẽ dẫn đến những hậu quả hay tranh chấp phát sinh Người thứ ba trong quan hệ bảo đảm này có thể bên vay vốn (trong trường hợp bên vay vốn và bên thế chấp là hai chủ thể), có thể là người thứ ba giữ tài sản thế chấp, có thể là một chủ nợ khác đối với tài sản thế chấp, có thể là người thứ ba đã thuê hoặc mua tài sản thế chấp Dù với tư cách gì thì người thứ ba này cũng có những quyền và nghĩa

vụ liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản đã xác lập Vì thế, những quy định

về hợp đồng thế chấp tài sản sẽ giúp họ có cơ sở để đảm bảo quyền lợi của mình, đồng thời thực hiện đúng nghĩa vụ, tránh những tranh chấp phát sinh và những tổn thất không đáng có

Pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng không chỉ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, hướng các bên trong giao dịch thực hiện theo một chuẩn mực pháp lý nhất định, mà còn hạn chế nguy cơ tranh chấp liên quan đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản, gây ra những tổn thất cho Ngân hàng và những bên liên quan khác Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các bên yên tâm thực hiện các mục tiêu

của mình Bên vay vốn có thể sử dụng vốn vay để thực hiện công việc của mình, đồng thời vẫn tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản thế chấp

Trên đây là những cơ sở lý luận chung về hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng Ngân hàng Dựa trên những quy định pháp luật hiện hành, người viết đã giới thiệu sơ lượt những khái niệm cơ bản về bảo đảm tiền vay, về thế chấp tài sản, cũng như những đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản Từ đó, đưa ra khái niệm và những đặc điểm về hợp đồng thế chấp tài sản Cuối cùng là phân tích sự cần thiết của những quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản đối với các bên liên quan Và trên cơ

sở đó, người viết sẽ đi sâu hơn để tìm hiểu cụ thể những quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng Ngân hàng ở chương 2

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA

ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI 2.1 Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

2.1.1 Thực trạng quy định chung về thế chấp tài sản

Thứ nhất, bên thế chấp có thể là khách hàng vay hoặc là người thứ ba, dùng tài sản của mình để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay của chính mình hoặc của người khác Trước đây, theo Bộ luật dân sự 1995 thì bên thế chấp chỉ có thể là người có nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng Bên thế chấp có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình Các chủ thể này khi tham gia vào các giao dịch dân sự nói chung hay thế chấp nói riêng đều phải thỏa mãn các điều kiện đối với chủ thể của giao dịch đó, phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật Nếu chủ thể là cá nhân thì phải đạt độ tuổi nhất định (18 tuổi) và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật Nếu chủ thể là tổ chức thì người đại diện hợp pháp cho tổ chức đó phải có đủ năng lực và thẩm quyền theo quy định của pháp luật

Thứ hai, để có thể thế chấp tài sản thì bên thế chấp phải có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, một số chủ thể dù không có quyền sở hữu đối với tài sản nhưng vẫn có thể sử dụng tài sản đó để thế chấp Chẳng hạn, trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước

sử dụng tài sản Nhà nước giao cho sản xuất kinh doanh để thế chấp vay vốn khi được cơ quan quản lý vốn và tài sản Nhà nước cho phép Hoặc trường hợp người giám hộ được thế chấp bằng tài sản của người được giám hộ với điều kiện việc thế chấp này là vì lợi ích của người được giám hộ và đối với tài sản

có giá trị lớn thì người giám hộ cần phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ Và một trường hợp khá phổ biến là người thế chấp có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình

Trong thời gian thực hiện hợp đồng thế chấp, bên thế chấp vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp như: quyền chiếm hữu, hưởng dụng tài sản và quyền định đoạt có điều kiện tài sản thế chấp Theo điều 321 và điều 322 Bộ luật dân sự 2015 thì quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định như sau: Xuất phát từ đặc điểm không chuyển giao tài sản thế chấp nên bên thế chấp có quyền tiếp tục khai thác công dụng từ tài sản Nếu không có thỏa thuận hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp thì bên thế chấp sẽ tiếp tục được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp Đối với một số quyền sở hữu công nghiệp – một loại quyền tài sản được phép thế chấp theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, bên thế chấp nhất thiết phải thực hiện quyền sử dụng tài sản nếu không quyền sở hữu công nghiệp sẽ mất giá trị Hoặc tại khoản 2, điều 136 (Nghĩa vụ sử dụng sáng chế, nhãn hiệu) của Luật sở hữu trí tuệ năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) có quy định là chủ sở hữu nhãn hiệu có nghĩa vụ sử dụng liên tục nhãn hiệu đó

và nếu nhãn hiệu không được sử dụng liên tục từ năm năm trở lên thì quyền

sở hữu nhãn hiệu đó bị chấm dứt Đối với phần vốn góp trong công ty trách

nhiệm hữu hạn, bên thế chấp (thành viên góp vốn) vẫn tiếp tục được thực hiện các quyền của thành viên góp vốn quy định tại điều 48 của Luật doanh nghiệp

2014, trong đó có quyền được chia lợi nhuận Tuy thế, bên thế chấp không được thực hiện quyền này đối với một số quyền tài sản khác như quyền đòi nợ hay quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với tài sản thế chấp

Tương ứng với quyền nắm giữ tài sản thì đồng nghĩa là bên thế chấp cũng có nghĩa vụ phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp Nếu việc khai thác tài sản có nguy cơ làm tài sản mất giá trị thì bên thế chấp phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng của tài sản thế chấp

Trong quá trình thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn là chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp nhưng quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản đang thế chấp thì có phần bị hạn chế Bên thế chấp chỉ có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khi được bên nhận thế chấp đồng ý Và tương ứng với quyền này, bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết quyền của người thứ ba liên quan đến tài sản thế chấp

Ngoài ra, bên thế chấp còn được quyền cho thuê, cho mượn tài sản đã thế chấp nhưng phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết, cũng như thông báo cho bên thuê, bên mượn tài sản biết là tài sản đang được thế chấp tại một

tổ chức tín dụng nào đó

Đối với trường hợp tài sản do người thứ ba giữ thì khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế thì bên thế chấp được nhận lại tài sản Tương tự, bên thế chấp có quyền nhận lại những giấy tờ liên quan đến tài sản từ bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện

Khi bên thế chấp đã chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm có quyền yêu cầu bên nhận thế chấp trả tại lại sản đã thế chấp Trường hợp bên nhận tài sản thế chấp làm tài sản làm mất hoặc hư hỏng những giấy tờ liên quan đến thế chấp thì có bên thế chấp có quyền yêu cầu bên nhận thế chấp phải bồi thường thiệt hại

Bên thế chấp có quyền sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm cho những nghĩa vụ khác nếu thỏa điều kiện theo quy định pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên liên quan Bên cạnh đó bên thế chấp có nghĩa vụ phải thông báo cho những bên cùng nhận bảo đảm biết

2 Bên nhận thế chấp

Bên nhận thế chấp là bên có quyền đối với bên thế chấp Cụ thể trong quan hệ tín dụng ngân hàng bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng- bên cho vay trong hợp đồng tín dụng, mà phổ biến nhất hiện nay là các Ngân hàng thương mại Như vậy, để thỏa điều kiện tư cách chủ thể là bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản thì trước tiên phải là một tổ chức tín dụng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện để cho vay có bảo đảm bằng thế chấp tài sản theo Luật các tổ chức tín dụng 2010 (có sửa đổi bổ sung 2017) và các quy định pháp luật có liên quan

Để bảo đảm quyền của mình được tôn trọng theo đúng quy định của pháp luật, bên nhận thế chấp có quyền giám sát việc quản lý và sử dụng tài sản thế chấp của bên thế chấp, yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp Nếu tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai thì bên nhận thế chấp được quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản Quyền giám sát này giúp bên nhận thế chấp phát hiện kịp thời các hành vi trái với thỏa thuận hoặc trái quy định pháp luật của người thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp Từ đó, bên nhận thế chấp sẽ đưa

ra những yêu cầu phù hợp và kịp thời Đồng thời, có quyền yêu cầu bên thế

chấp phải áp dụng các biện pháp cần thiết bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp việc khai thác, sử dụng tài sản có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp Trong trường hợp tài sản do người thứ ba giữ hoặc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền yêu cầu bên thứ ba, bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp nếu việc sử dụng làm mất giá trị sử dụng hoặc giảm sút giá trị tài sản đó Cơ sở của việc thực hiện các quyền này nằm ở chỗ những hành vi làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản vượt ra ngoài phạm vi của việc quản lí thông thường tài sản và có thể coi là các hành vi định đoạt tài sản gây ảnh hưởng tới quyền của bên nhận thế chấp Tuy nhiên, việc xem xét, kiểm tra, giám sát tài sản thế chấp không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp

Một quyền quan trọng của bên nhận thế chấp là quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để nhận thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm khi đến hạn mà bên vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình đối với người nhận thế chấp Phương thức xử lý được chọn theo thỏa thuận của các bên, không thỏa thuận được thì sẽ xử lý theo quy định của pháp luật Trong Bộ luật dân sự không quy định cụ thể về vấn đề chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp bằng việc nhận thừa kế Tuy nhiên, dựa trên những quy định chung trong pháp luật dân sự thì người nhận thừa kế sẽ tiếp nhận đồng thời cả quyền về tài sản và nghĩa vụ về tài sản Nên khi người thừa kế tiếp nhận tài sản thế chấp thì đồng nghĩa sẽ tiếp nhận nghĩa vụ liên quan đến tài sản thế chấp, nếu nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì người nhận thế chấp vẫn có quyền yêu cầu kê biên tài sản thế chấp

mà không cần quan tâm chủ sở hữu của tài sản thế chấp hiện tại là ai

Đối với trường hợp tài sản thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau (với cùng một chủ thể hoặc nhiều chủ thể khác