Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ biểu, danh mục tài liệu tham khảo luận án được trình bày thành 5 chương với các nội dung kết cấu như sau: Chương 1 - Tổng quan nghiên cứu về liên quan đến lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở. Chương 2 - Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở. Chương 3 - Phương pháp nghiên cứu. Chương 4 - Kết quả nghiên cứu. Chương 5 - Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư khu vực đô thị.
Trang 1Hμ néi, 2018
Trang 2TR NG I H C KINH T QU C DÂN
Ng−êi h−íng dÉn khoa häc : PGS.TS HOÀNG V N C NG
Ph n bi n 1:
Ph n bi n 2:
Ph n bi n 3:
Lu n án đ c b o v tr c H i đ ng ch m lu n án c p Tr ng
i h c Kinh t Qu c dân
Vào h i: Ngày tháng n m 2018
Có th tìm hi u lu n án t i:
- Th vi n Qu c gia
- Th vi n i h c Kinh t Qu c dân
Trang 3PH NăM ă U
1 S c n thi t nghiên c u
môi tr ng mang l i còn là n i th hi n đ ng c p c a ch s h u, b n s c c a cá nhân và gia đình (Marcus, 1997) Nhà g n li n v i đ t đai, không th t nhiên
t ng thêm v quy mô di n tích, có tính khan hi m theo m c đích s d ng và khu
các n c ph ng Tây nhà cao t ng - chung c đ u tiên là dành cho nh ng ng i vô gia
c , nh ng sau đó chung c đ c phát tri n v i quy mô hi n đ i cao c p Toà chung c
tri n nhà , 2009)
c n h riêng phù h p v i h và gia đình Vì th đ t ra hai v n đ quan tr ng: Th nh t giai
đo n phát tri n gia đình nh h ng nh th nào t i tiêu chí l a ch n chung c t i Vi t
gia đình nh h ng t i tiêu chí l a ch n chung c nh th nào c ng là v n đ còn b ng
2 M c tiêu và câu h i nghiên c u
đ xu t m t s gi i pháp và các khuy n ngh phát tri n c n h chung c khu v c đô
đình khác nhau
Trang 42.2 Câu h i nghiên c u chính
chung c đ theo nh ng giai đo n phát tri n gia đình hay không?
3.ă iăt ng ph m vi, nhi m v nghiên c u
3.1 i t ng nghiên c u: Nghiên c u các tiêu chí l a ch n c n h chung c đ i
3.2 Ph m vi nghiên c u
gia đình khác nhau trong quá trình l a ch n tiêu chí c n h chung c đ
4.ăKháiăquátăph ngăphápăvƠăquyătrìnhănghiênăc u
cách và giai đo n c a h gia đình Các h này đ c đ ngh tr l i đánh giá các tiêu
đ nh tính và đ nh l ng
5.1 óng góp m i v m t h c thu t, lý lu n: ch ra các lý thuy t v phong cách
mô hình nghiên c u; Ch ra m i quan h gi a phong cách s ng và tiêu chí l a ch n
c n h ; m i quan h gi a giai đo n phát tri n gia đình và tiêu chí l a ch n c n h
lu n án
tiêu chí môi tr ng xã h i, tiêu chí ch t l ng c n h )
h ng đ n môi tr ng t nhiên ch a th c s đ c ch p nh n trong nghiên c u này
Trang 5Còn v i giai đo n phát tri n gia đình đư ch ra không có s khác bi t trong l a ch n
c n h Có th d ki n các thay đ i phong cách s ng c a các nhóm khách hàng và gia đình trong l a ch n tiêu chí c n h Ngoài ra, c n nghiên c u d ki n v phong
gia đình đ làm c n c cho nghiên c u trong l nh v c b t đ ng s n
6 K t c u lu n án
Ch ng 1: T ng quan nghiên c u v liên quan đ n l a ch n tiêu chí c n h chung c đ
Ch ng 2: C s lý lu n và mô hình nghiên c u v l a ch n tiêu chí c n h chung c đ
Ch ng 3: Ph ng pháp nghiên c u
Ch ng 4: K t qu nghiên c u
Ch ng 5: Bình lu n và khuy n ngh v l a ch n tiêu chí c n h chung c khu
1.1.ăT ngăquanăcácănghiênăc uăv ătiêuăchíăl aăch năc năh ăchungăc
1.1.1 M t s nghiên c u v tiêu chí nhà
Tác gi Beyer (1959) ch ra 9 tiêu chí v nhà : là n i mà con ng i trong ngôi nhà đó ph i có đ c tâm trí bình yên, bình đ ng, có kh n ng s ng, có tính riêng
t , bình đ ng, gi i trí, là trung tâm c a gia đình, có uy tín và có tính kinh t Bourne
: là n i , ch m sóc cá nhân; n i gi i trí; đi u ti t ho t đ ng hàng ngày; là phát tri n các quan h xư h i (Morris & Winter, 1978) ch ra ra 6 nhóm tiêu chí: Th i gian s
h u; không gian; ki u c u trúc; ch t l ng; hàng xóm; chi tiêu V y, các nhóm tiêu chí quan tr ng trong l a ch n n i chính là nhóm tiêu chí v trí, tiêu chí liên môi tr ng
n i , tiêu chí liên quan đ n ch t l ng n i
1.1.2 M t s nghiên c u v tiêu chí l a ch n c n h chung c
doanh nhân là: tiêu chí v trí, tiêu chí d ch v , th ng hi u c n h d ch v , nhà cung
c p d ch v , tiêu chí an toàn và an ninh c n h ; bên c nh đó, đ c đi m nhân kh u
h c v đ tu i, trình đ h c v n, m c thu nh p có nh h ng đ n l a ch n c n h
Trang 6d ch v Singh (2013) nghiên c u 6 nhóm tiêu chí l a ch n c n h là: (1) Tiêu chí
“kh n ng ti p c n” (2) tiêu chí kh n ng k t n i, (3) tiêu chí gi i trí và th giưn
bao g m (5) tiêu chí thi t k , (6) tiêu chí tài chính Manivannan & c ng s (2014)
s , 2001); (Lee Hyun-Jeong, 2005); (Kwon & c ng s , 2016) ch ra phong cách s ng
c n h
1.2.ăT ngăquanăcácănhơnăt ă nhăh ngăđ nătiêuăchíăl aăch năc năh ăchungăc ă theoăcácăđ cătínhăc aăcáănhơnăvƠăh ăgiaăđình
1.2.1 Nhóm tu i, gi i tính c a ng i l a ch n tiêu chí c n h
gi i có khác tiêu chí l a ch n nam gi i (Devlin, 1994);
l n h n thích n i có môi tr ng t t (Beamish & c ng s , 2001) (Oakes & McKee,
1997); (Wang & Li, 2006); (Kwon & c ng s , 2016)
1.2.2 Ngh nghi p, trình đ h c v n
môi tr ng xung quanh, quan tâm nhi u v không gian riêng t (Wang & Li, 2006);
i v i trình đ h c v n, Tác gi Phatcharin (2008); (Hoang Van Cuong,
nh h ng đ n cung c u b t đ ng s n
1.2.3 Nhóm y u t phong cách s ng c a ng i mua
& Van Kempen (2002); (Plummer, 1974, Wells, 1974); (Demby, 1994; Waldrop,
Trang 7đ hành vi tiêu dùng c a ng i nhà mà phong cách s ng m i có th gi i thích đ y
đ trong l a ch n n i
1.2.4 nh h ng c a giai đo n phát tri n h gia đình
Gia đình đ c hình thành và phát tri n d a trên s thay đ i b sung ho c m t
đi c a các thành viên trong gia đình (Alpert, 1981); (Rossi, 1955) (Glick, 1947) ch ra
7 giai đo n phát tri n gia đình; (Kevin F McCarthy, 1976) v i 9 giai đo n phát tri n gia đình ph n ánh các nhu c u khác nhau v nhà t ng giai đo n Vòng đ i c a gia đình giai đo n t ch a có gia đình và k t hôn t o l p gia đình đ n khi con tr ng
1.2.5 nh h ng c a các y u t tài chính
Nhân t thu nh p: Thu nh p c a h gia đình nh h ng l n đ n tiêu chí l a
ch n c n h , (Linghin Li, 2010); Victoria Basolo (2013)
Y u t giá c c a c n h : giá c n h nh h ng đ n tiêu chí l a ch n Giá
mua đ c coi là nhân t đi u ti t các tiêu chí c n h , ki m soát quá trình mua c n
h (Jonathan A Wiley & c ng s , 2012)
Kinh nghi m c a n c Singapore, kinh nghi m Hàn Qu c, kinh nghi m c a
Nh t B n đư ch ra phát tri n c n h chung c nh m gi i quyêt nhà và nâng cao đi u
ki n s ng cho đ i b ph n ng i dân khu v c đô th ; t o môi tr ng c nh quan xung quanh chung c nh m phù h p v i s đa d ng v phong cách s ng c a ng i dân và giai đo n phát tri n gia đình
1.4 ăCácăk tăqu ăđ tăđ căc aăcácăcôngătrìnhăđƣănghiênăc u
M t s nghiên c u l a ch n nhà d a vào các thu c tính v nhà tìm ra tiêu chí s thích nhà ; có nghiên c u d a vào k t qu c a quá trình l a ch n nhà Còn
h ng nghiên c u t phong cách s ng, giai đo n phát tri n gia đình đ gi i thích hành
vi ng i tiêu dùng khi đ c đi m nhân kh u h c là không đ đ gi i thích các hành vi
nhà , trong khi s l ng ng i dân sinh s ng t i các toà chung c ngày càng t ng
H ng nghiên c u xu t phát t phong cách s ng, giai đo n phát tri n gia đình là
v n đ ch a đ c nghiên c u nhi u t i các n c và đ c bi t t i Vi t Nam
Th nh t, nghiên c u phong cách s ng trong l a ch n c n h chung c
đ c th c hi n nghiên c u t i các n c phát tri n trong b i c nh v n hoá c a các
Trang 8n c ph ng Tây có phong cách s ng khá rõ ràng khác so v i v n hoá Ph ng
ông đ c bi t là v n hoá c a ng i Vi t Nam Th hai, phân chia giai đo n phát
tri n gia đình khác nhau nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h c a ng i dân
Th ba, tiêu chí l a ch n c n h đ g m: (1) tiêu chí v trí c n h ; (2) tiêu chí
môi tr ng xư h i; (3) tiêu chí ch t l ng c n h là nhóm tiêu chí quan tr ng
trong l a ch n n i ; Th 4, nghiên c u nhóm bi n đi u ti t: tu i, gi i tính, thu
V ăTIÊUăCHÍăL AăCH NăC NăH ăCHUNGăC ăT Iă ỌăTH 2.1.ăM tăs ăkháiăni măchungăv l aăch n,ăc năh ăchungăc ,ătiêuăchíăl aăch nă
c năh ăchungăc
2.1.1 Khái ni m v s l a ch n: Là s t ng h p các tu ch n th c t có s n t
chính tiêu chí c n h và các thông tin có đ c, s l a ch n d a vào ni m tin cá nhân tâm lý h ng đ n phong cách s ng riêng c a m i cá nhân ch h và gia đình trong l a ch n các tiêu chí c n h chung c đ
2.1.2 Khái ni m đ c đi m, phân lo i c n h chung c
(1) Khái ni m v c n h chung c : C n h chung c là di n tích dành cho cá nhân
ho c c nhóm ng i trong gia đình trong m t toà nhà nhi u gia đình, có l i đi riêng
và có quy n s d ng chung không gian c ng đ ng thu c khuôn viên khu chung c
(2) c đi m c n h chung c : c n h chung c n m trong m t t h p các c n h
trong m t toà nhà ho c m t t h p toà nhà; C n h chung c g n li n v i các ti n ích, ti n nghi bên trong toà nhà và bên ngoài chung c
(3) Phân lo i c n h chung c : Phân lo i chung c ph bi n d a vào chi u cao c a
toà chung c ho c d a vào m c đ ti n nghi c a toà chung c và t ng c n h
2.1.3 Khái ni m v tiêu chí l a ch n c n h : Tiêu chí l a ch n trong nghiên c u
này g m:
Tiêu chí v trí c n h chung c : Tiêu chí v trí c n h chung c đ c hi u là
kh n ng ti p c n, kh n ng k t n i, kh n ng gi i trí th giưn t i các đ a đi m xung quanh c n h trong toà nhà chung c
Tiêu chí môi tr ng xã h i: Môi tr ng xư h i đ c hi u là t ng th các tiêu
chí tr ng s ng xung quanh n i g m: không gian s ng, môi tr ng xư h i bên ngoài ngôi nhà, môi tr ng bên trong c n h , các y u t xư h i c a ng i dân khu
Trang 92.2.ăGiaiăđo năphátătri năgiaăđìnhăvƠătiêuăchíăc năh
2.2.1 nh ngh a v giai đo n phát tri n c a gia đình
hi n c a quá trình k t hôn, (s ng chung/hôn nhân), m r ng (sinh con), thu h p (con cái tách ra), và gi i th (ly d hay v /ch ng qua đ i)
2.2.2 M i quan h gi a giai đo n phát tri n gia đình và tiêu chí l a ch n
c n h
S thay đ i kích th c gia đình quy mô s thành viên t ng ng m i giai
đo n phát tri n s d n đ n nhu c u nhà thay đ i Tu i ng i đ ng đ u trong gia đình là y u t xác đ nh giai đo n c a chu k s ng gia đình Rossi (1955), Glick
chí l a ch n n i t tu i ch a có gia đình, k t hôn t o l p gia đình, tính c trú nhà mang tính t m th i Sau đó tính c trú di đ ng gi m d n khi có nh ng đ a con
xu t hi n, các gói d ch v nhà có s thay đ i Quá trình chuy n đ i v n đ ng khi
tr em đ n đ tu i đi h c, tiêu th nhà t ng lên Giai đo n 3 gia đình v i nh ng
đ a con tr ng thành m c tiêu th nhà c a h gia đình th ng là n i có di n tích
l n (Julia & c ng s , 2015) V y, s l a ch n các tiêu chí n i g n v i s phù h p
v i t ng giai đo n phát tri n c a gia đình
2.2.3 Các giai đo n phát tri n gia đình trong nghiên c u
ch a có tr em, giai đo n gia đình có tr em d i 18 tu i, giai đo n gia đình có con trên 18 tu i cùng, giai đo n gia đình không có con trên 18 tu i cùng, giai đo n goá b a/đ c thân
2.2.4 Lý thuy t v giai đo n phát tri n c a h gia đình
Mô hình vòng đ i đ c Glick (1947), Rossi (1955) (Kevin F McCarthy,
ra đ i c a nh ng đ a con, chia tách gia đình và s gi i th (ly d hay v /ch ng qua
đ i) d n đ n nh ng thay đ i trong kích th c và thành ph n các h gia đình Lý
giai đo n phát tri n, các đ c đi m v nhà s khác nhau đ i v i m i gia đình
2.3ăPhongăcáchăs ngăvƠătiêuăchíăl aăch năc năh
2.3.1 Khái ni m v phong cách s ng
nh h ng đ n tiêu dùng l a ch n c n h chung c đ ;
2.3.2 M i quan h gi a m t s nhóm phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h
đ c t p h p nhìn nh n d i 6 nhóm phong cách s ng
Trang 10(1) Phong cách s ng kinh t : Theo quan đi m c a Kwon & c ng s (2016)
cho r ng phong cách s ng đ cao kinh t là nhà mà đó không m t chi phí b o trì,
ng d ng ti t ki m n ng l ng, thân thi n môi tr ng, gi m thi u chi phí đi l i Harcar
& c ng s (2008) cho r ng phong cách s ng kinh t là l a ch n mua hàng theo phong cách riêng, xem xét giá c khi mua, ti t ki m các chi phí liên quan đ n mua hàng Nên phong cách s ng kinh t m i quan h v i tiêu chí l a ch n c n h chung c
Hyun-Jeong (2005); Kwon & c ng s (2016); Harcar & c ng s (2008) cho r ng nh ng
th m, cân nh c t i mong mu n c a tr con, có nhi u phòng đ gi i trí giao l u v i b n
bè và ng i thân t i nhà Do đó, phong cách s ng h ng đ n gia đình và b n thân có
đ n ngo i là nh ng ng i có khuynh h ng tích c c tham gia c ng đ ng, thích làm vi c
h ng đ n cu c s ng tích c c, cu c s ng b kích thích b i nh ng n i sôi đ ng Do đó,
h ng đ n s c kho là nh ng ng i thích ch i th thao, th ng xuyên tham gia
x Harcar & c ng s (2008), Rokeach (1973); Lee Hyun-Jeong (2005) V y, phong
c n h
(5) Phong cách s ng h ng đ n môi tr ng: Theo Lee Hyun-Jeong (2005)
phong cách s ng h ng đ n môi tr ng là phong cách s ng mu n hoà mình vào thiên
c n phòng có ch t l ng không khí t t, t i u n ng l ng thiên nhiên; Nh v y, phong cách s ng h ng đ n môi tr ng có m i quan h v i các tiêu chí l a ch n c n h phù h p v i phong cách này
2.3.3 Lý thuy t v phong cách s ng
Theo quan đi m tâm lý h c Weber (1922) ch ra có s khác bi t trong các nhóm,
Trang 11vi có th di n ra trong m i con ng i thông qua các m c tiêu Do đó, phong cách s ng
đ v t qua m t s c m giác t ti và ph n đ u v n lên c a t ng cá nhân ch th Lazer
(1963), Veal (2000), Pinkster & Van Kempen (2002) cho r ng bi n l i s ng ch u tác
đ ng b i chính tâm lý, s thích và tính cách cá nhân nên bi n này hoàn toàn đ c l p v i
xã h i và nhân kh u h c trong phân tích
2.4.ăCácăbi năki măsoátătrongănghiênăc u: g m các bi n giá c c n h , thu nh p,
Trong nghiên c u này, tác gi s d ng nghiên c u đ nh tính quy mô nh ,
nh m ki m tra tính phù h p c a mô hình và thang đo các bi n; s d ng công c
l a ch n chung c đ
3.1.ăGi iăthi uăđ aăđi mănghiênăc uăđi uătra
152.085 c n h Giai đo n t n m 2010 - 2015, chung c t i Hà N i t ng đ t bi n, c
Giaiăđo năgiaăđình
(1) Gia đình ch a có tr em
(2) Gia đình có tr em d i 18 tu i
(3) Gia đình có con trên 18 tu i
(4) Gia đình không có con cùng
(5) Gia đình góa b a đ c thân
Trang 12ti p t c t ng Nh v y, m t mâu thu n ti m n đó chính là ng i dân v n thi u nhà và
v n d th a nhà Th tr ng c ng xu t hi n các c n h chung c cao c p có m c giá
r t cao nh ng v n bán h t các c n chung c này Ph i ch ng trong quá trình đ u t phát tri n m t s khu v c, m t s d án chung c đư không quan tâm trú tr ng nghiên c u phong cách s ng, giai đo n phát tri n gia đình đ đ m b o phát tri n chung c phù h p
v i nhu c u và chi n l c
3.2.ăNghiênăc uăđ nhătính
3.2.1 M c tiêu c a nghiên c u đ nh tính: Xác đ nh các câu h i trong nghiên c u có
đ m b o tính sát th c c a quá trình nghiên c u hay không, chu n hoá các ch báo trong
b ng h i kh o sát
3.2.2 i t ng tham gia: Thu th p thông tin thông qua ph ng v n sâu 02 nhóm
đ i t ng sau: Nhóm 1 g m các chuyên gia trong l nh v c nghiên c u v b t đ ng
s n; nhóm 2 g m các ch h đư mua c n h chung c đ , nhóm này có 16 h gia
đình đ c phòng v n
3.2.3 K t qu nghiên c u đ nh tính
gi i trí sang tiêu chí môi tr ng xư h i nguyên 6 nhóm ch báo, ch nh l i m t
s t ng phù h p v i đi u ki n v n phong Vi t Nam T p trung nghiên c u 4 giai
đo n đ nghiên c u m i quan h l a ch n tiêu chí c n h hi n nay g m: Gia đình
ch a có tr em; Gia đình có tr em d i 18; Gia đình có con trên 18 tu i cùng; Gia đình
3.2.3.4 K t qu nghiên c u đ nh tính v nhóm bi n đi u ti t:
i v i nhóm bi n đi u ti t th ng nh t b bi n tu i c a ch h gia đình, đ
bi n thu nh p, bi n ngh nghi p, bi n giá mua/m2 c n h
Gi thuy tănghiênăc uăchínhăth c
H11: Càng nh ng ch h và gia đình có phong cách s ng kinh t càng coi tr ng
t m quan tr ng c a tiêu chí v trí c n h , môi tr ng xư h i, ch t l ng c n h
Trang 13Gi thuy t v m i quan h gi a giai đo n phát tri n gia đình và tiêu chí l a
Gi thuy t 23: Giai đo n gia đình không có con trên 18 tu i cùng (giai
đo n 4) quan t i môi tr ng xư h i h n các giai đo n khác
3.3.ăNghiênăc uăđ nhăl ng
3.3.1 M c tiêu: Ki m đ nh các gi thuy t có đ c ng h hay không
3.3.2 Thi t k nghiên c u đ nh l ng
chính th c, ti n hành đi u tra S d ng ph m m m SPSS 22, ph n m m AMOS đ
th c hi n vi c phân tích mô hình nh đư đ xu t
3.3.3.1 Quá trình ch n m u
Ph Hà N i T t c n i dung và k t qu c a m i cu c đi u tra ph ng v n đ u đ c ghi chép đ y đ và l u tr trong máy tính
ánh giá đ tin c y thang đo b ng vi c s d ng ch s cronbach alpha, Phân tích nhân t khám phá cho t ng bi n (EFA) Phân tích nhân t kh ng đ nh c a t ng bi n (CFA) Các gi thuy t v phong cách s ng đ c ki m đ nh b ng mô hình c u trúc SEM
s d ng ph n m m AMOS Tác gi ti n hành h i quy đánh giá các mô hình nh h ng
c a các nhân t
3.3.4 Th ng kê mô t m u kh o sát
S phi u đi u tra nghiên c u cu i cùng là 342 cá nhân K t qu kh o sát cho
th y, gia đình ch a có con chi m t l th p so v i t ng s h gia đình đi u tra (2,9%); gia đình có con d i 18 tu i chi m t l l n nh t trong th ng th quan sát
v i t l là 67,3%; gia đình có con trên 18 tu i cùng có t l là 24,3%; gia đình
chi m t l 52,9%, cao h n t l ng i đ c h i là nam không đáng k
4.1.ăK tăqu ăđánhăgíaăthangăđo
(1) ánh giá đ tin c y c a thang đo b ng phân tích cronbach alpha
Trang 14B ngă4.1.ă ánhăgiáăthangăđoătiêuăchíăv tríăc năh
Ngu n: Tác gi phân tích t ng h p
bè); VT6 (ít ùn t c giao thông t n i đ n các đ a đi m trung tâm), VT7 (d dàng
k t n i t i các c s giao thông công c ng); Thang đo y u t “Tiêu chu n l a ch n
sát LS14 (tôi thích s d ng ph ng ti n giao thông công c ng); Bi n quan sát LS20 (tôi thích có nhà hàng ph c v cho các đ tu i); Bi n quan sát LS22 (tôi không thích n ào);
Bi n quan sát LS22 (tôi không thích n ào);
(3) Phân tích nhân t khám phá (EFA)