Hoạt động cho vay cá nhân mua nhà tại ngân hàng TMCP kỹ thƣơng việt nam chi nhánh trần thái tông

Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu : một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cho vay cá nhân mua nhà của ngân hàng Techcombank chi nhánh Trần Thái Tông Cụ thể, khóa luận

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của tôi Các luận cứ được sử dụng trong khóa luận đã được công bố và có nguồn gốc rõ ràng.

Các kết quả nghiên cứu trong khóa luận do tôi tự tiến hành một cách trung thực, khách quan, phù hợp với thực tế tại đơn vị thực tập Các kết quả nghiên cứu

đó chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác.

Hà Nội, ngày tháng năm

Sinh viên

Hoàng Thị Trang

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian thực tập tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương - chi nhánh Trần TháiTông cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình về kiến thức, kinh nghiệm cũng như động viêntinh thần của các thầy cô giáo, các anh chị nhân viên ngân hàng và sự nỗ lực tìm tòicủa bản thân trong quá trình nghiên cứu, em đã hoàn thành khóa luận

Nay em bày tỏ lòng biết ơn đến quý thầy cô khoa Tài chính – Ngân hàng, TS Phạm Tuấn Anh đã dành thời gian hướng dẫn, truyền đạt cho em một kiến thức

vững chắc trên rất nhiều lĩnh vực đặc biệt là Ngân hàng, giúp em tự tin vững bướctrong sự nghiệp của mình

Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc, các anh chị Ngân hàng TMCP

Kỹ Thương - chi nhánh Trần Thái Tông, đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em thựctập cũng như chỉ dẫn

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm

Sinh viên

Hoàng Thị Trang

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Tình hình huy động vốn và cho vay tại Techcombank Trần

Bảng 2.2 Bảng kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Kỹ

thương Việt Nam- chi nhánh Trần Thái Tông 2014-2015 20Bảng 2.3 Bảng lãi suất cho vay theo lãi suất ưu đãi 06 tháng đầu 23Bảng 2.4 Bảng so sánh lãi suất, hạn mức và thời gian của CVCN mua

LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Hội nhập kinh tế quốc tế là yêu cầu khách quan đối với các quốc gia hiện nay.Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó Kể từ khi gia nhập WTO đến nay,nền kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực,tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục qua các năm, tình hình chính trị ổn định,tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào nước ta Từ đó,góp phần tạo công ăn việc làm cho người dân, tăng thu nhập và nâng cao chất lượngcuộc sống Khi thu nhập tăng cao kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêudùng cũng tăng cao, và một nhu cầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở Có

“an cư” thì mới “lạc nghiệp” Câu nói đó chính là mong muốn bình dị của ngườidân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống Tuy nhiên mongmuốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người có thu nhậptrung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tíchgóp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ

Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sô cao, hiện nay dân sốViệt Nam đạt khoảng trên 95 triệu người, mật độ dân số là gần 305 người/km2 caogấp 8-9 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động,thu nhập không ngừng được cải thiện Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thịtăng lên nhanh chóng, ước tính đạt mức 50% vào năm 2020 Dân số gia tăng tại đôthị sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở Cả nước hiện tại có khoảng 7,5 triệu cán bộ, côngchức và khoảng 1,5 triệu công nhân lao động đang làm việc tại các khu côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Trong đó có khoảng 750 nghìn người cókhó khăn vè nhà ở cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở Tại Hà Nộicũng như thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương đã và đang xây dựng các căn hộ giá

rẻ từ 500 đến 800 triệu/căn Đặc biệt sắp tới Tp Hồ Chí Minh còn triển khai xâydựng căn hộ chỉ có giá trung bình 100 triệu để bán cho các công nhân còn Hà Nộivẫn đang lên kế hoạch Nắm bắt được tình hình trên, các NHTM đã đưa ra gói sản

phẩm cho vay mua nhà, là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua đượcnhà ở cho bản thân và gia đình mình Hoạt động cho vay mua nhà tuy còn khá mới

mẻ ở Việt Nam nhưng lại là lĩnh vực có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là hoạt độngmang lại mức lợi nhuận cao cho các NHTM nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, xuấtphát từ nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam và cũng từ chính nhu cầu phát triểncủa mỗi ngân hàng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế Để hạn chế được rủi ronhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà, đáp ứng triệt để nhucầu của người dân chính là bài toán khó mà tất cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp

án tối ưu nhất Xuất phát từ thực tế trên và qua thời gian thực tập nghiên cứu phòng

tín dụng cá nhân - ngân hàng Techcombank Trần Thái Tông, em chọn đề tài: “Hoạt động cho vay cá nhân mua nhà tại Ngân Hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam chi nhánh Trần Thái Tông” nhằm giới thiệu cụ thể hơn về hoạt động cho vay cá

nhân mua nhà và đưa ra giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụngtại chi nhánh

2 Mục đích nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của bài khóa luận bao gồm ba mục tiêu chính đó là:

- Hệ thống hóa lý luận cơ bản nhất về hoạt động cho vay cá nhân mua nhà củaNgân hàng thương mại

- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động cho vay mua cá nhân mua nhà tạiNgân hàng Techcombank- chi nhánh Trần Thái Tông

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay cá nhân mua nhà cánhân tại Ngân hàng Techcombank- chi nhánh Trần Thái Tông

3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu : một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cho vay cá

nhân mua nhà của ngân hàng Techcombank chi nhánh Trần Thái Tông

Cụ thể, khóa luận tập trung nghiên cứu:

+ Thực trạng cho vay cá nhân mua nhà tại ngân hàng Techcombank chi nhánhTrần Thái Tông

+ Các yếu tố môi trường kinh doanh tác động tới cho vay Techcombank chinhánh Trần Thái Tông

+ Các yếu tố cấu thành chất lượng dịch vụ cho vay cá nhân mua nhà tác độngtới sự hài lòng của khách hàng vay vốn từ ngân hàng Tech com bank, chi nhánhTrần Thái Tông.

 Phạm vi nghiên cứu:

+ Về nghiệp vụ kinh doanh: cho vay cá nhân mua nhà

+ Về mặt không gian: khóa luận được nghiên cứu tại ngân hàng Techcombankchi nhánh Trần Thái Tông

+ Về mặt thời gian:

Các dữ liệu thứ cấp được thu thập trong thời gian từ năm 2014 đến 2016

Các dữ liệu sơ cấp được khảo sát trong năm 2016

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu chủ yếu đươc sử dụng trong bài khóa luận là :Phương pháp thu thập thông tin, phân tích, chọn lọc, so sánh, tổng hợp Thông tinđược thu thập qua nhiều kênh như quá trình thực tập trực tiếp tại ngân hàng, Thôngtin báo chí, Internet, Một số tài liệu, bảng báo cáo từ Hội Sở và của Chi Nhánh củaNgân Hàng Techcombank- chi nhánh Trần Thái Tông, Số liệu hoạt động cho vaymua nhà của Chi Nhánh từ năm 20013 đến năm 2016.… phương pháp phân tích sửdụng các thông tin này, kết hợp phương pháp so sánh, đối chiếu, tổng hợp thông tin

từ đó đưa ra những nhận định về tình hình kinh doanh cũng như thực trạng cho vaykhách hàng cá nhân tại ngân hàng Techcombank- chi nhánh Trần Thái Tông

5 Kết cấu khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục, các cụm từ viết tắt, nội dungchính của bài khóa luận gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về cho vay cá nhân mua nhà

Chương 2: Thực trạng về hoạt động cho vay cá nhân mua nhà tại Ngân hàngTechcombank - chi nhánh Trần Thái Tông

Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị để góp phần nâng cao hiệu quả hoạtđộng cho vay cá nhân mua nhà tại Ngân Hàng Techcombank- chi nhánh Trần TháiTông

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHO VAY CÁ

và làm phương tiện thanh toán

Theo mục 2- Điều 3- Quyết định 1627/2001/QĐ- NHNN ngày 31/12/2001của Thống đốc NHNN về việc ban hành quy chế cho vay của TCTD đối với kháchhàng, “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó NHTM giao cho khách hàngmột khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận vớinguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi”

Căn cứ vào bảng tổng kết tài sản của các NHTM, chúng ta thấy rằng cho vayluôn là khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng tài sản của ngân hàng và làkhoản mục đem lại thu nhập cao nhất cho ngân hàng Tuy nhiên rủi ro trọng hoạtđộng ngân hàng có xu hướng tập trung vào danh mục các khoản cho vay

1.1.2 Vai trò của cho vay cá nhân mua nhà

(a) Đối với khách hàng

Nhờ có hoạt động cho vay mua nhà, khách hàng có thể có một ngôi nhà hoặcmột căn chung cư khi chưa đủ tiền mua Và khi có nhà rồi thì khách hàng có thể antâm đi làm kiếm tiền ổn định cuộc sống không phải lo lắng an ninh cũng như giáđiện giá tiền thuê trọ, giá nước tăng hay trộm cắp quanh nhà trọ của mình

(b) Đối với ngân hàng

Cho vay mua nhà mạng lại cho ngân hàng một khoản lợi nhuận lớn do lãi suấtvay mua nhà thường cao hơn các khoảnn cho vay khác của ngân hàng Hơn nữa,cho vay mua nhà vẫn là thị trường tiềm năng, có khả năng phát triển mạnh trongtương lai nên lợi nhuận dự kiến từ hoạt động này khá lớn Ngân hàng sẽ tạo đượcthói quen tiếp cận với các dịch vụ của ngân hàng cho khách hàng, từ đó ngân hàng

có thể mở thêm nhiều mối quan hệ khách với khách hàng và quảng bá được hìnhảnh của mình đối với khách hàng Ngân hàng có thể mở rộng mối quan hệ với nhàđầu tư hay các tập đoàn lớn về bất động sản như FLC, Vingroup Đây là một kênhthông tin tốt giúp ngân hàng có thể thu nhập thông tin đa dạng, phong phú về nhiềukhách hàng.

( c) Đối với nền kinh tế

Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng làm tăng sức mua của khách hàngđặc biệt là những người có thu nhập thấp, có tác dụng kích cầu cho nền kinh tế Khicầu về nhà ở tăng lên sẽ kích thích các tập đoàn bất động sản xây dựng những khucăn hộ, chung cư với nhiều giá khác nhau từ đó tạo công ăn việc làm cho người laođộng, nâng cao chất lượng cuộc sống cải người dân Hoạt động cho vay mua nhà đãgián tiếp tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản của Việt Nam khithị trường bất động sản phát triển đồng nghĩa với việc giao thông cơ sở hạ tầngđược cải thiện từ đó sẽ thu hút được các đầu tư lớn từ nước ngoài sẽ giúp nền kinh

tế Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai

1.1.3 Đặc điểm của cho vay cá nhân mua nhà

Cho vay mua nhà là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng vì vậy mà nómang các đặc điểm đặc trưng của cho vay tiêu dùng như là có tính nhạy cảm theochu kỳ kinh tế, lãi suất lớn, nhu cầu tiêu dùng của khách hàng thường ít co giãn vớilãi suất, nguồn trả nợ không ổn định Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà cònmang những đặc điểm riêng sau:

 Quy mô khoản vay

Quy mô của các khoản vay mua nhà thường lớn hơn rất nhiều so với cáckhoản vay tiêu dùng thông thường Điều đó là do đối tượng tài trợ của các khoảnvay là các căn hộ, nhà, chi phí xây dựng nhà cửa lớn thường là 1 tỷ đến hơn 3 tỷtrong khi cho vay tín dụng tín chấp hạn mức cao nhất của chỉ đến 500 triệu Do vậycho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nói chung do số lượng mónvay nhiều và giá trị khoản vay lớn

 Thời gian cho vay

Cho vay mua nhà là loại hình cho vay có thời hạn tín dụng có kỳ hạn dài nhấtdao động từ 10 cho đến 40 năm

 Lãi suất khoản vay

Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro cao và chi phí hoạt độngcao, bao gồm cả chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí thẩm định, chi phí địnhgiá theo tài sản đảm bảo và điểu chỉnh theo những biến động của thị trường, chi phí

bù đắp rủi ro

 Phương thức hoàn trả

Cho vay mua nhà được thực hiện theo phương thức trả góp, hoặc gốc lãi trảhàng tháng, hoặc lãi trả hàng tháng còn gốc trả định kỳ Trong cho vay mua nhàngân hàng thường yêu cầu khách hàng trả một phần giá trị của ngôi nhà, phần cònlại ngân hàng sẽ cho vay

1.2 Phát triển cho vay cá nhân mua nhà của ngân hàng thương mại

1.2.1 Về khách hàng

 Năng lực tài chính của khách hàng: đối với mỗi cán bộ tín dụng thì vấn đềquan tâm đầu tiên đó là khả năng trả nợ của khách hàng Một khoản vay vốn đượcngân hàng chấp nhận đó là đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu về năng lực tàichính đủ lớn và lành mạnh để thực hiện nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng cần xem xét kỹlưỡng những nguồn trả nợ nghi ngờ về tính lành mạnh hoặc nguồn đủ mạnh nhưngkhông ổn định

 Nhu cầu và thói quen đạo đức của khách hàng: Đạo đức của khách hàngthể hiện trong việc khách hàng có chây ỳ trong việc trả nợ cho ngân hàng haykhông, có hành vi lừa đảo hay không Có nhiều khách hàng vay vốn của ngân hàngsong không có ý thức trả nợ khi đến kỳ hạn trả nợ gốc và lãi Ngân hàng cần nhìn

thấy trước được tình hình của khách hàng nếu không rất dễ gặp rủi ro Nếu nhưkhách hàng có ý thức trả nợ tốt thì sẽ kích thích việc ngân hàng mở rộng hoạt độngcho vay, các quy định cũng sẽ không quá khắt khe.

1.2.2 Về sự đa dạng trong cơ cấu sản phẩm dịch vụ

 Ngân hàng cần cung cấp các sản phẩm cho vay đa dạng, tăng thêm cơ hộilựa cho cho các KHCN, dễ dàng lựa chọn trong việc sử dụng sản phẩm, giúp chokhách hàng thoản mãn được hết những nhu cầu của mình

 Bên cạnh đó việc đa dạng hóa các danh mục đầu tư là phương pháp hiệuquả để giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Các sản phẩm ngân hàng ngày càng đadạng phong phú Để nâng cao năng lực cạnh tranh thì ngân hàng cần tạo ra nhữngsản phẩm mới phù hợp với từng phân đoạn khách hàng từ đó thu hút được nhiềukhách hàng mới

1.2.3 Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển hoạt động cho vay cá nhân mua nhà

Có rất nhiều chỉ tiêu phản ánh hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Tuynhiên, cho vay mua nhà cũng là một trong những hình thức của cho vay Vì vậy, cácchỉ tiêu phản ánh hoạt động cho vay nói chung cũng chính là các chỉ tiêu phản ánhhoạt động cho vay mua nhà nói riêng:

 Một là chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà:

Doanh số cho vay mua nhà là tổng số tiền mà ngân hàng đã cho vay mua nhàtrong kỳ, nó phản ánh khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng trongmột thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài chính

+ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà tuyệt đối:

Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối= Tổng ds cho vay mua nhà năm(t)

- Tổng ds cho vay mua nhà năm (t-1)

Ý nghĩa: Khi chỉ tiêu này tăng lên tức là số tiền mà ngân hàng cung cấp chokhách hàng cũng tăng lên, thỏa mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng và thể hiệnhoạt động cho vay mua nhà của được mở rộng

+ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà tương đối:

Giá trị tăng trưởng doanh số tương đối

=

Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay muanhà năm t so với năm t-1 Khi chỉ tiêu này tăng lên thì nó thể hiện doanh số cho vaymua nhà qua các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối

+ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:

Tỉ trọng =

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số hoạt động của cho vay mua nhà

chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng doanh số về hoạt động cho vay của ngân hàng Khi

tỉ trọng của cho vay mua nhà tăng lên qua các năm chứng tỏ rằng tỷ lệ cho vay muanhà trong hoạt động cho vay đã tăng lên

 Hai là chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà

Dư nợ cho vay mua nhà chính là số tiền mà khách hàng đang còn nợ ngânhàng tại một thời điểm nhất định Chỉ tiêu này thường kết hợp với chỉ tiêu doanh sốcho vay mua nhà nhằm phản ánh tình hình cho vay mua nhà của ngân hàng

+ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối:

Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối = Tổng dư nợ cho vay mua nhà năm (t)- tổng dư nợ cho vay mua nhà năm (t-1)

Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về số tuyệtđối là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng lên tức là số tiền mà khách hàng nợ ngânhàng cũng tăng lên chứng tỏ hoạt động cho vay mua nhà đang được mở rộng.

+ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối:

Giá trị tăng dư nợ cho vay mua nhà tương đối

=

Ý nghĩa: phản ánh tốc độ tăng trưởng dư nợ tương đối năm (t) so với năm (t-1)+ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trăng về tỉ trọng:

Tỉ trọng =

Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ

lệ bao nhiêu trong dư nợ tổng hoạt động cho vay của ngân hàng

1.2.4 Về chất lượng dịch vụ

 Hiện nay tất cả các ngân hàng không còn thể hiện sự cạnh tranh về giá nữa

mà là câu chuyện sự cạnh tranh về chất lương dịch vụ Bởi vì nếu một quy trìnhdịch vụ tốt đáp ứng mọi nhu cầu khách hàng thì dù phải bỏ thêm hay bớt đi 1%-2%lãi suất cho vay với huy động thì khách hàng sẵn sàng làm vậy để được phục vụ tốtnhất

 Vì đây là yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý và quyết định đi vay của kháchhàng Nó bao gồm mức độ hợp lý của lãi suất, thái độ của nhân viên tín dụng, cáctiện ích về không gian và thời gian mà người sử dụng dịch vụ được hưởng Chấtlượng dịch vụ càng cao thì mức độ hài lòng và thỏa mãn của người sử dụng dịch vụcàng lớn Chỉ tiêu này tác động rất lớn đến thị phần của ngân hàng trong hoạt độngcho vay mua nhà

1.2.5 Về quy trình thủ tục và công nghệ

 Quy trình thủ tục: quy trình giải ngân càng nhanh gọn khách hàng thỏamãn được nhu cầu vốn của mình -> Ngân hàng càng phát triển được dịch vụ tín

dụng Ngược lại quy trình thủ tục rườm rà, chậm chễ, giải ngân mất quá nhiều thờigian -> khách hàng khó chịu không hài lòng với dịch vụ -> Ngân hàng sẽ có khảnăng mất đi một thị phần khách hàng trong tương lai.

 Công nghệ: Cơ sở vật chất thiết bị cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vaycủa Ngân hàng Nếu cơ sở vật chất thiết bị mà lạc hậu thì các công việc của ngânhàng sẽ được xử lý kém, chậm chạp; các hoạt động của ngân hàng được thực hiệnkhó khăn Điều đó làm cho Ngân hàng tụt hậu, kém phát triển, không thu hút đượcnhiều khách hàng sẽ làm hạn chế hoạt động cho vay Ngược lại việc trang bị đầy đủcác thiết bị tiến phù hợp với phạm vi và quy mô hoạt động, phục vụ kịp thời cácnhu cầu khách hàng với chi phí cả hai bên đều có thể chấp nhận được sẽ giúp Ngânhàng tăng cường khả năng cạnh tranh, thực hiện tốt mục tiêu tăng cường hoạt độngcho vay

1.3 Các yếu tố tác động tới phát triển cho vay cá nhân mua nhà của ngân hàng thương mại

1.3.1 Nhóm các nhân tố khách quan

Nhóm nhân tố thuộc về khách hàng gồm có; nhu cầu vay vốn của khách hàng ,khả năng trả nợ của khách hàng và tài sản đảm bảo của khách hàng Nhu cầu vayvốn của khách hàng phục thuộc vào nhiều nhân tố như: nghề nghiệp, mức sống, thunhập, mục đích sử dụng nhà ở hay đầu tư,… Thường thì những khách hàng có thunhập cao, ổn định và sống ở những thành phố lớn có nhu cầu mua những khu căn hộchung cư cao cấp đắt tiền hơn những người có thu nhập trung bình làm ở các khucông nghiệp chế xuất thì nhu cầu nhà ở của họ sẽ khác Khả năng trả nợ của kháchhàng: những khách hàng có khả năng trả nợ tốt sẽ được ngân hàng cho vay, ngânhàng cần phải đánh giá cẩn thận, chính xác khả năng trả nợ của khách hàng trướckhi quyết định cho vay Tài sản đảm bảo là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàngtrong trường hợp nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được Các nhóm nhân tốkhác gồm:

- Môi trường kinh tế.

Ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà Khi môi trường kinh tế ổn định,thu nhập của người dân ổn định, họ có nhu cầu nâng cao mức sống của mình, nhu

cầu mua nhà sẽ không dừng lại chỉ để ở nữa mà còn phục vụ cả nhu cầu mua sắm,vui chơi, giải trí Và ngược lại.

- Lãi suất

Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất cho vay mua nhà của các NHTMcũng sẽ tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của khách hàng giảm,ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng

- Thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân càng dễ mua nhà hơn

Sự biến động của thị trường bất động sản một phần cũng chịu ảnh hưởng của thịtrường chứng khoán Khi thị trường chứng khoán giảm sút các nhà đầu tư sẽ đầu tưvào thị trường bất động sản nhiều hơn, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng

số lượng giao dịch cho thị trường này và tạo tính thanh khoản cho nó Là điều kiệnthuận lợi cho các NHTM mở rộng quy mô cho vay mua nhà

- Môi trường pháp luật.

Tất cả các doanh nghiệp muốn hoạt động trong nền kinh tế đều phải tuân thủđày đủ các quy định của pháp luật Ngoài ra, ngân hàng còn phải tuân thủ luật các tổchứ tín dụng và luật NHNN Việt Nam Nếu các quy định của pháp luật hợp lý, chặcchẽ và đi trước một bước sự phát triển của các ngân hàng thì sẽ tạo điều kiện cho ngânhàng phát triển thuận lợi, hoạt động cho vay mua nhà nhờ thế cũng phát triển hơn

1.3.2 Nhóm các nhân tố chủ quan

Đây là nhóm các nhân tố thuộc về ngân hàng, bắt nguồn từ ngân hàng nó baogồm các nhân tố sau:

- Định hướng phát triển của ngân hàng:

Ảnh hưởng tới tất cả hoạt động của ngân hàng nói chung và ảnh hưởng tớihoạt động cho vay mua nhà nói riêng Vì vậy, hoạt động cho vay mua nhà phải căn

cứ vào định hướng phát triển của ngân hàng

- Nguồn lực tài chính:

Vốn tự có: Là những giá trị do ngân hàng tạo lập được và thuộc quyền sở hữucủa ngân hàng Vốn tự có chiếm tỉ trọng nhỏ nhưng giữ vai trò hết sức quan trọng,

nó quyết định đến quy mô và giá trị hoạt động của ngân hàng làm tăng lòng tin đốivới khách hàng đặc biệt là các khách hàng huy động.

Vốn huy động : Khi quy mô huy động vốn càng lớn thì khả năng ngân hàngcho vay ra càng nhiều Nếu chi phí huy động vốn thấp thì khả năng cạnh tranh chiphí lãi suất cho vay của ngân hàng đó càng cao Điều này tạo thuận lợi cho tín dụngngân hàng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng

- Chính sách tín dụng của ngân hàng:

Ảnh hưởng tất cả các hoạt động của ngân hàng trong đó có hoạt động cho vaymua nhà Chính sách tín dụng sẽ cho biết: quy mô, lãi suất, thời hạn cho vay, cáckhoản bảo lãnh, chính sách đối với tài sản có vấn đề,… của ngân hàng trong mộtthời gian nhất định Một chính sách tín dụng tốt sẽ thu hút nhiều khách hàng vàmang lại hiệu quả cho ngân hàng Tuy nhiên, một chính sách tín dụng chưa hợp lýchắc chắn sẽ cản trở sự phát triển của ngân hàng Như vậy, chính sách tín dụngđược coi như là kim chỉ nam cho tất cả mọi hoạt động tín dụng của ngân hàng.Ngoài ra ngân hàng cũng phải chú ý đến chất lượng hoạt động cho vay Nếu ngânhàng có chính sách tín dụng thắt chặt, đặt mục tiêu an toàn cao hơn lợi nhuận thìhoạt động cho vay mua nhà sẽ gặp nhiều khó khăn hơn

- Chất lượng nhân viên tín dụng:

Người trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, thẩm định khách hàng và hồ sơ xinvay của khách hàng Nhân viên tín dụng có vai trò quan trọng trong việc ra quyếtđịnh cho hay không cho khách hàng vay vốn Nhân viên tín dụng được coi như là

bộ mặt của ngân hàng trong con mắt khách hàng Một đội ngũ nhân viên chuyênnghiệp, làm việc tận tình, chu đáo sẽ chiếm được cảm tình cảu khách hàng, tạo được

uy tín và hình ảnh của ngân hàng với khách hàng Đây là cách quảng bá thươnghiệu tốt nhất đối với ngân hàng, khi có được thương hiệu tốt, khách hàng sẽ tự tìmđến với ngân hàng Đạo đức nhân viên có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động chovay của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua ô tô nói riêng Khinhân viên tín dụng không có đạo đức nghề nghiệp, họ sẵn sàng làm tổn hại đến lợi

ích của ngân hàng để làm lợi riêng cho bản thân Khi tổn thất xảy ra, ngân hàngchính là người đầu tiên phải gánh chịu hậu quả.

- Quy trình cho vay mua nhà:

Quy trình cho vay mua nhà được hiểu là các bước để tiến hành cho vay muanhà Nếu quy trinh cho vay mua nhà đơn giản, nhanh gọn, thủ tục không quá khókhăn, sẽ rút ngắn được thời gian đối với ngân hàng và khách hàng Nhờ đó, ngânhàng sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn Ngược lại, nếu quy trình cho vay quáphức tạp sẽ cản trở hoạt động cho vay của ngân hàng, chi phí cho vay cao lên, mụctiêu của hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng không đạt được

- Các nhân tố khác:

Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng ảnh hưởng sâusắc tới việc thu hút khách hàng Với một cở sở vật chất, trang thiết bị tiên tiến, phùhợp sẽ đáp ứng được các nhu cầu của khách hàng, tạo nên sự thuận tiện, thoải máitrong giao dịch Bên cạnh đó đẩy mạnh công tác Marketing về các hoạt động chovay mua nhà, xây dựng một hệ thống thu thập và xử lý thông tin khách hàng đem lạihiệu quả cho hoạt động điều tra và thẩm định khách hàng, từ đó giúp ngân hàngnâng cao năng lực cạnh tranh với các ngân hàng khác, thu hút được nhiều kháchhàng hơn

1.4 Kinh nghiệm phát triển cho vay cá nhân mua nhà của NHTM

1.4.1 Kinh nghiệm thành công từ NHTMCP Tiên Phong bank

TPBank đã triển khai chương trình ưu đãi cho vay mua nhà đất với lãi suất chỉ

từ 6,9%/năm, số tiền giải ngân lên tới 70% giá trị bất động sản và thời gian hoànvay lên tới 20 năm Đặc biệt, gói vay này của TPBank được giới thiệu là có nhiềucải tiến về thủ tục, quy trình xét duyệt, giúp rút ngắn thời gian giải ngân cho kháchhàng Với hồ sơ đạt tiêu chuẩn khoản vay có thể được giải ngân chỉ sau 24 giờ Điềukiện để tham gia chương trình này rất đơn giản, khách hàng cung cấp hồ sơ (gồm hồ

sơ pháp lý, hồ sơ vay vốn, hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn) cho TPBank Ngânhàng sẽ giải ngân khoản vay chỉ sau 24h nếu hồ sơ đạt tiêu chuẩn, bên bán có thể nhậnthanh toán ngay sau khi hoàn thiện hợp đồng công chứng mua bán

1.4.2 Kinh nghiệm thất bại từ NHCSXH về việc hỗ trợ gói vay 30000 tỷ cho người dân

Nguyên nhân chính khiến cho gói hỗ trợ vay mua nhà này là người dân phảichứng minh thu nhập,khả năng trả nợ của mình Cụ thể là đối với khoản vay từ 400-

500 triệu thì khách hàng phải chứng mình được thu nhập là 6 triệu / tháng mà điềunày lại rất khó khăn đối với những người có thu nhập thấp

Việc vay với lãi suất ưu đãi 5% chỉ được áp dụng khi thời hạn gói vay cònhiệu lực, điều đó đồng nghĩa với việc sau thời điểm 1/06/2016 người đi vay sẽ phảitrả với lãi suất do các ngân hàng quyết định

1.4.3 Bài học kinh nghiệm rút ra đối với NHTMCP Techcombank Trần Thái Tông

Đơn giản quá trình thủ tục vay vốn

Đưa ra nhiều chính sách ưu đãi lãi suất cho khách hàng có nhu cầu về nhà ở Đẩy mạnh chương trình marketing cho các sản phẩm vay vốn

Tư vấn nhiệt tình và chính xác cho các khách hàng

CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH TRẦN THÁI TÔNG VÀ THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁ NHÂN MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG.

2.1 Giới thiệu về Ngân Hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Chi Nhánh Trần Thái Tông

2.1.1 Giới thiệu về ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam chi nhánh Trần Thái Tông

Techcombank Trần Thái Tông được thành lập theo quyết định số 2419/GP-UB

do UBND TP.Hà Nội cấp ngày 23 tháng 4 năm 2006

GCN đăng ký kinh doanh số 405022 do sở kế hoạch và đầu tư cấp ngày 1tháng năm 2006.Chi nhánh hiện nay được đặt tạitầng 1, D11, khu đô thị mới CầuGiấy, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Ban đầu Techcombank Trần Thái Tông chỉ là một phòng giao dịch trực thuộcchi nhánh Hà Nội nhưng chỉ sau một năm ,nhờ việc luôn hoàn thành xuất sắc cácchỉ tiêu, hoạt động kinh doanh có lãi nên chỉ sau 1 năm tức là năm 2007 đã trởthành một chi nhánh của Techcombank tại Hà Nội

Trong suốt quá trình hoạt động,chi nhánh luôn là một trong những chi nhánhhoàn thành xuất sắc chỉ tiêu đề ra ,và đạt nhiều giải thưởng của toàn hệ thốngTechcombank về chi nhánh xuất sắc và cá nhân lao động điển hình

- Chiết khấu giấy tờ có giá

- Làm dịch vụ mở tài khoản ATM, dịch vụ chuyển tiền qua mạng vi tính trongphạm vi toàn tỉnh và toàn quốc, đồng thời còn thực hiện dịch vụ chi trả kiều hốinhanh chóng thuận tiện, an toàn cho khách hàng

- Thực hiện các nghiệp vụ cầm cố bất động sản, đầu tư dưới hình thức như gópvốn, liên doanh, liên kết, góp cổ phần và các hình thức đầu tư tín dụng khác với cácdoanh nghiệp và các tổ chức tín dụng

- Làm trung tâm thanh toán cho khách hàng và các dịch vụ khác của ngân hàng.

Để thực hiện tốt nhiệm vụ nêu trên, đảm bảo cho hoạt động kinh doanh tiền tệcủa Ngân hàng phát triển thì vấn đề cơ bản phải quan tâm là: Các thị trường mà

Ngân hàng triển khai đã và đang có sự hoạt động của các tổ chức khác như quỹ tín

dụng nhân dân, kho bạc nhà nước, dịch vụ tiết kiệm bưu điện, các Ngân hàng

thương mại khác… thị trường kinh doanh tiền tệ trên địa bàn đã có sự cạnh tranh

nên muốn tồn tại và phát triển thì Ngân hàng phải có chiến lược kinh doanh phù hợp

với sự bố trí sắp xếp bộ máy tổ chức quản lý phù hợp, trang thiết bị hiện đại, đội ngũ cán

bộ có trình độ đáp ứng với yêu cầu ngày càng cao của công nghệ Ngân hàng

PRi 1 PRI 2 ASO

CSO CV tư vấn tài chínhGiám đốc chi nhánh

2.1.4.2 Chức năng và nhiệm vụ các phòng ban

 Giám đốc: Vũ Văn Sơn

Giám đốc chi nhánh là người có quyền cao nhất của chi nhánh, chịu chỉ tiêu vềkinh doanh, lợi nhuận, rủi ro trước Giám đốc Vùng và ngân hàng Có trách nhiệmchỉ đạo, thúc đẩy các phòng ban trong chi nhánh hoàn thành các chỉ tiêu được giao,quản lý, đào tạo chuyên viên và tiếp nhận ý kiến của chuyên viên, quản trị và phòngngừa tối đa rủi ro, quản lý vận hành trong chi nhánh, thúc đẩy chi nhánh phát triển

về chất lượng và hình ảnh, tạo lợi nhuận và sự phát triển chi nhánh trong hệ thống

 Phòng quan hệ khách hàng doanh nghiệp_ Khối BB

Giám đốc khách hàng doanh nghiệp: Nguyễn Văn Vinh

- Bán chéo các sản phẩm như huy động, bảo hiểm, khách hàng vay vốn là cá nhân

- Quản lý và duy trì mối quan hệ với khách hàng là doanh nghiệp đã và đanggiao dịch với hệ thống, phục vụ các nhu cầu về giao dịch hàng ngày, phát vay, bảolãnh, thanh toán quốc tế…

- Quản lý khoản vay và công tác thu hồi nợ

 Phòng khách hàng cá nhân_ Khối PFS

Giám đốc khách hàng cá nhân: Nguyễn Khắc Dũng

Phòng khách hàng cá nhân thuộc khối bán lẻ (PFS) chịu chỉ tiêu liên quan đếnkhách hàng là cá nhân, hộ kinh doanh cá thể, chịu sự quản lý chung của Giám đốcchi nhánh

Nhiệm vụ của phòng Khách hàng cá nhân:

- Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu vay vốn và hướng dẫn khách hàng sử dụngdịch vụ tài chính cá nhân

- Trực tiếp thầm định khách hàng có nhu cầu vay vốn và làm hồ sơ cho vaytheo quy định của ngân hàng

- Quản lý khoản đã phát vay, thu hồi nợ, các giao dịch liên quan đến tài sản thếchấp, cầm cố như tất toán khoản vay và giải tỏa tài sản

- Bán chéo các sản phẩm như thẻ tín dụng, casa, huy động, banca, E Product

 Phòng dịch vụ khách hàng

Nhiệm vụ của phòng DVKH:

- Chịu chỉ tiêu về huy động

- Tiếp nhận nhu cầu của khách hàng hàng ngày về dịch vụ ngân hàng điện tử,thẻ, tiền gửi tiết kiệm, giao dịch chuyển tiền, mua bán ngoại tệ, các nghiệp vụ vềchứng từ có giá, xử lý các giao dịch liên quan đến tài khoản thanh toán và thẻ

- Bán các sản phẩm như thẻ tín dụng, bảo hiểm nhân thọ, E-Banking, và giớithiệu KH có nhu cầu vay cho phòng Kinh doanh

- Hỗ trợ kết hợp các phòng Kinh doanh trong quá trình tương tác

- Kiểm quỹ cuối ngày

- Quản lý tài sản, đề xuất cung cấp công dụng cụ phục vụ cho hoạt động chi nhánh

 Phòng khách hàng ưu tiên

Phòng khách hàng ưu tiên_Priority là phòng phục vụ khách hàng VIP, kháchhàng tiềm năng Phòng KHUT chịu sự quản lý của Giám đốc chi nhánh và Giámđốc DVKH

Nhiệm vụ của chuyên viên cao cấp Pri:

- Chịu chỉ tiêu về khách hàng huy động

- Chịu chỉ tiêu về thẻ tín dụng

- Chịu chỉ tiêu bán các sản phẩm là Trái phiếu, Bảo hiểm nhân thọ

- Bán chéo khách hàng có nhu cầu vay vốn cho các phòng kinh doanh

2.1.5 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân Hàng Techcombank Trần Thái Tông

2.1.5.1 Hoạt động huy động vốn và cho vay

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn và cho vay tại Techcombank Trần Thái

(Nguồn: Báo cáo của Techcombank Trần Thái Tông năm 2014 – 2016)

Nhìn vào bảng 2.1 có thể thấy tình huy động vốn của Chi nhánh TechcombankTrần Thái Tông giai đoạn 2014 – 2016 diễn ra theo chiều hướng tích cực Trong 3năm từ 2014-2016, tổng nguồn vốn huy động liên tục tăng Tổng nguồn vốn huyđộng năm 2015 đạt 849600 triệu đồng tăng 129600 triệu đồng so với năm 2014, vànăm 2016 đạt 1036512 triệu đồng tăng 186912 triệu đồng so với năm 2015

Doanh số cho vay của Techcombank Trần Thái Tông trung bình tăng qua cácnăm từ năm 2014 đến năm 2016 Năm 2015, doanh số cho vay đạt 366685 triệuđồng tăng 18% so với năm 2014 Năm 2016 doanh số cho vay đạt 595,58 triệu dồngtăng 62,42% so với năm 2015 Năm 2016 để đạt được kết quả như thế là do hoạtđộng tín dụng của Chi nhánh đi theo định hướng sự phát triển của Ngân hàngTMCP Kỹ Thương đó là: phát triển ngân hàng bán lẻ, ưu tiên phát triển khách hàng

cá nhân, khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ, chú trọng khách hàng doanh nghiệplớn tầm trung, phát triển tín dụng theo định hướng của Ngân hàng nhà nước, ưu tiênxuất nhập khẩu, công nghiệp phụ trợ, gói tín dụng ưu đãi dành cho doanh nghiệpvừa và nhỏ, sản phẩm cho vay VND lãi suất ưu đãi