Mục đích phát triển nhà chung cư không chỉ để tiết kiệm quỹ đất ngày càng bị thu hẹp do tốc độ tăng dân số ngày càng nhanh mà còn góp phần tạo ra kiến trúc, cảnh quan đô thị khang trang, môi trường xanh, sạch đẹp góp phần tạo nên cuộc sống văn minh, hiện đại, đầy đủ cả vật chất và tinh thần cho người dân trong nhà chung cư tại các đô thị.
Trang 110 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ
Hiện nay, hầu hết các nước có nền kinh tế và xã hội phát triển, trong chính sách phát triển nhà ở cho người dân, đặc biệt là tại khu vực đô thị, đều coi việc phát triển nhà chung cư cao tầng với các trang thiết bị hiện đại để phục vụ nhu cầu ở ngày càng cao của người dân
là một yêu cầu tất yếu Mục đích phát triển nhà chung cư không chỉ
để tiết kiệm quỹ đất ngày càng bị thu hẹp do tốc độ tăng dân số ngày càng nhanh mà còn góp phần tạo ra kiến trúc, cảnh quan đô thị khang trang, môi trường xanh, sạch đẹp góp phần tạo nên cuộc sống văn minh, hiện đại, đầy đủ cả vật chất và tinh thần cho người dân trong nhà chung cư tại các đô thị Công tác xây dựng nhà chung cư ở nước
ta đã phát triển tương đối mạnh mẽ và nhanh chóng, nhiều khu đô thị mới đã và đang được đầu tư xây dựng, cùng với đó là các nhà chung
cư cao tầng, hiện đại cũng được ra đời như: Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính, Ciputra, Linh Đàm, Royal city, Times City, Thủ Thiêm, Phú
Mỹ Hưng…
Ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2127/
QĐ-TTg về việc Phê duyệt chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn
đến năm 2030, theo đó mục tiêu đến năm 2015 thì tỷ lệ nhà ở chung cư trong
các dự án phát triển nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) sẽ
đạt trên 80%, tại các đô thị từ loại I đến loại II sẽ đạt trên 50% và tại đô thị loại
III sẽ đạt trên 30%; mục tiêu đến năm 2020 tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự
án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) sẽ
đạt trên 90%, tại đô thị từ loại I đến loại II sẽ đạt trên 60% và tại đô thị loại III sẽ
phấn đấu đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới Để thực hiện mục
tiêu nêu trên, Luật Nhà ở 2014 cũng quy định tại khu vực đô thị thì việc phát
triển nhà ở chủ yếu được thực hiện theo dự án và tại đô thị loại đặc biệt, loại 1
và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư
Qua thống kê sơ bộ, đến nay cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư,
trong đó tập trung chủ yếu tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Phát biểu tại
NHỮNG KẾT QUẢ TÍCH CỰC
Hội thảo “Công tác quản lý, vận hành,
sử dụng nhà chung cư”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá:
“Chiến lược phát triển nhà ở, trong đó việc phát triển các khu nhà chung cư, tạo nên quy mô mới về nhà ở, đáp ứng được nhu cầu cao về nhà ở của người dân Về căn bản, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, cải thiện điều kiện ở và tạo được môi trường sinh sống cho người dân văn minh hơn Thời gian qua cũng xảy
ra tranh chấp, khiếu nại giữa người dân
và chủ đầu tư, người dân và Ban quản trị, Ban quản trị và chủ đầu tư, Nguyên nhân tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; xác định diện tích sở hữu chung
- riêng; một số cơ quan chức năng còn buông lỏng quy định quản lý, vận hành chung cư tại địa phương; quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì; phòng cháy chữa cháy chung cư, ảnh hưởng đến công tác an ninh, an toàn xã hội”
Có thể nói, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ và toàn diện để điều chỉnh các hoạt động
có liên quan đến quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư đảm bảo cho nhà chung cư được an toàn trong quá trình
TĂNG CƯỜNG
CÔNG TÁC QUẢN LÝ,
VẬN HÀNH
NHÀ CHUNG CƯ
Nguyên Hương (Thực hiện)
Trang 2Số 64.2019 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ
sử dụng, được dư luận xã hội và cộng đồng dân cư trong nhà chung cư đánh
giá cao Các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Thông tư số 02/2016/TT-BXD đã
điều chỉnh tương đối đầy đủ, toàn diện các hoạt động liên quan đến quản lý,
sử dụng nhà chung cư
Các quy định của Luật Nhà ở 2014 cũng như quy định của Thông tư số
02/2016/TT-BXD đã cơ bản khắc phục được những tồn tại, vướng mắc trong
quản lý, sử dụng nhà chung cư ở giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở 2014, có thể
kể đến như: Nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải
để ở để bảo đảm cho nhà chung cư được sử dụng đúng công năng mục đích;
Quy định cụ thể về chỗ để xe, cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện
tích khác trong nhà chung cư (theo đó, thống nhất 01 cách tính là thông thủy)
nhằm khắc phục những tranh chấp trong việc xác định quyền sở hữu chỗ để
xe cũng như tranh chấp về cách xác định, đo diện tích sử dụng căn hộ trong
hợp đồng mua bán Quy định cụ thể trình
tự, thời gian, cách thức tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị nhà chung cư; Quy định cụ thể điều kiện, hồ sơ công nhận Ban quản trị gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương (quận, huyện) trong việc công nhận Ban quản trị như là một tổ chức có tư cách pháp nhân để thực hiện quyền và nghĩa
vụ đại diện cho các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư; Quy định cụ thể thời điểm bàn giao, cách thức bàn giao, trình tự bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% của nhà chung cư; thủ tục, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Quy định này nhằm khắc phục tình trạng trước đây khi Chủ đầu tư không chịu bàn giao kinh phí bảo trì phần sởhữu chung 2% cho Ban quản trị sau khi Ban quản trị được thành lập
Các quy định mới đã được sửa đổi
bổ sung tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ,
Bộ Xây dựng đã tạo hành lang pháp lý khá đầy đủ để điều chỉnh các mối quan
hệ giữa các chủ thể có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, tạo nếp sống văn minh, hiện đại bảo đảm
an toàn cho người dân trong các khu nhà chung cư tại các đô thị, giữ gìn cảnh quan, kiến trúc, mỹ quan khu vực nhà chung cư… góp phần hạn chế các tranh chấp, khiếu nại so với thời điểm trước khi có Luật Nhà ở 2014
Theo tổng hợp báo cáo của 43 địa phương tại thời điểm tháng 5/2018, trong tổng số 108 dự án có tranh chấp thì có 71
dự án chiếm tỷ lệ khoảng 66% dự án có tranh chấp xảy ra trước ngày Luật Nhà ở
2014 có hiệu lực thi hành
Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ và
toàn diện để điều chỉnh các hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư
Trang 312 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ
NHỮNG TỒN TẠI TRONG QUÁ TRÌNH XỬ LÝ
Mặc dù đã có hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt
động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng vẫn còn
xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu nại như: Tranh chấp về phần diện tích
sở hữu chung, sở hữu riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản
lý, vận hành; chất lượng công trình; tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu
Bên cạnh đó, còn xảy ra các tranh chấp khác liên quan đến trách nhiệm,
nghĩa vụ của các chủ thể liên quan trong giai đoạn quản lý, vận hành nhà
chung cư, cụ thể: Chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định
(không bàn giao phần diện tích sở hữu chung, hồ sơ nhà chung cư cho Ban
quản trị theo quy định; không mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định
của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm…);
Ban quản trị không đủ năng lực hoạt động, không thực hiện các nhiệm vụ
được giao theo quy định, có dấu hiệu không minh bạch, vụ lợi trong việc thu
chi tài chính; Đơn vị quản lý vận hành không có chức năng, không đủ điều kiện
để quản lý, vận hành chung cư theo quy định, không thực hiện đúng các cam
kết theo Hợp đồng dịch vụ đã ký, không công khai tài chính theo quy định…
Theo báo cáo của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng, tính đến hết quý
II/2018, trên phạm vi cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa
cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, sử dụng, vận
hành nhà chung cư, chủ yếu xảy ra tại các dự án trên địa bàn TP Hà Nội và TP
Hồ Chí Minh
Trong đó, việc xảy ra các khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chính là do một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung – riêng…
mà các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng; một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự
án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà
ở, kinh doanh BĐS, pháp luật về phòng cháy chữa cháy…
Mặt khác, người dân khi mua nhà
ở đã không xem xét hết các nội dung
đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, chưa nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật liên quan
Bên cạnh đó, vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một
số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư…
Trên cơ sở báo cáo của Bộ Xây dựng
về thực trạng tranh chấp trong các dự án nhà chung cư cũng như các kiến nghị, đề xuất, ngày 09/10/2018, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg
về việc tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành,
sử dụng nhà chung cư với mục tiêu bảo đảm quá trình quản lý, sử dụng nhà chung
cư được an toàn, hạn chế các tranh chấp, khiếu kiện, bảo đảm trật tự an toàn xã hội Trong đó, Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan phối hợp rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản
MỘT SỐ GIẢI PHÁP
Hiện có 108 chung cư đang xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân
Trang 4Số 64.2019 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ
quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ
đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở
hữu, chủ sử dụng chung cư; Nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định về phần
diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn
xây dựng có liên quan; đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về
xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, các quy định của Luật Phòng cháy
chữa cháy và các văn bản hướng dẫn thi hành…
Đồng thời, thực hiện rà soát việc sử dụng đất xây dựng chung cư đảm
bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi
tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Rà soát việc chấp hành Giấy phép xây
dựng các dự án chung cư liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ảnh hưởng
đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người dân mua nhà, nhằm giải quyết dứt
điểm những tranh chấp, khiếu kiện trong thời gian vừa qua
Đối với các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, cần tiếp tục đẩy
mạnh việc tổ chức phổ biến tuyên truyền các quy định của pháp luật về nhà
ở, pháp luật về phòng cháy chữa cháy, đặc biệt là các quy định liên quan đến
việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn; Công bố quy hoạch
chi tiết xây dựng, quy hoạch đô thị, dự án đầu tư xây dựng chung cư, trong đó
xác định rõ phạm vi, ranh giới phần diện tích xây dựng chung cư, phần diện
tích đất sử dụng chung trong khu đô thị Đồng thời đánh giá công tác quản lý,
sử dụng nhà chung cư trên địa bàn; nêu rõ những khó khăn, vướng mắc trong
quá trình tổ chức thực hiện Quy chế quản
lý, sử dụng nhà chung cư, đề xuất với Bộ Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền các giải pháp tháo gỡ
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương có nhiều vụ tranh chấp chung cư phải giải quyết dứt điểm
Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu để sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật; phối hợp với các địa phương tăng cường thanh tra, kiểm tra đôn đốc thực hiện; tăng cường chế tài xử phạt với những vi phạm trong công tác này
Nguồn: Báo cáo Hội thảo “Công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư”, BXD.
Cần thực hiện rà soát việc sử dụng đất xây dựng chung cư đảm bảo phù hợp với quy hoạch