Luận văn tổng kết một số khái niệm cơ bản liên quan đến cơ sở lý luận của việc thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Mời các bạn tham khảo!
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
- -
NGUYỄN THÁI HÀ
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TÓM TẮT LUẬN VĂN
HÀ NỘI - 2013
Trang 2LỜI MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ so với thị trường bất động sản tại nhiều nước trên thế giới nhưng đến nay cũng đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm trong quá trình phát triển Giai đoạn 2007-2008 và 2010-2011 là thời kỳ thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nóng với những cơn sốt đất, sốt giá và tình trạng khan hiếm hàng hóa trên mọi phân khúc của thị trường Hệ quả của tình trạng phát triển quá nóng nêu trên là một số lượng lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập và các dự án bất động sản ra đời Các ngân hàng thương mại Việt Nam cũng bị cuốn theo cơn sốt của thị trường bất động sản với vai trò là nhà đầu tư và nhà tài trợ vốn cho các dự án bất động sản Bộ phận thẩm định của các ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc giúp ngân hàng lựa chọn ra những dự án đầu tư bất động sản có tính khả thi, hiệu quả sinh lời cao nhất
để đầu tư và cho vay Dư nợ cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại sau thời gian phát triển nóng đạt mức 228.000 tỷ đồng (theo ước tính của Ngân hàng Nhà Nước tại thời điểm 31/12/2012), chiếm đến 15%- 25% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)
là một trong những ngân hàng tham gia tài trợ cho nhiều dự án bất động sản có quy
mô lớn với dư nợ bất động sản hơn 66 nghìn tỷ (31/12/2012)
Bên cạnh đó, công tác thẩm định dự án đầu tư của các ngân hàng thương mại chưa đáp ứng kịp với tốc độ phát triển nóng của thị trường bất động sản trong thời gian qua, dẫn đến tình trạng các dự án đầu tư bất động sản mặc dù đã qua thẩm định của ngân hàng nhưng vẫn trở thành nợ quá hạn Vấn đề đặt ra là: phải chăng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của các ngân hàng thương mại vẫn còn nhiều lỗ hổng? Cán bộ thẩm định chưa lường trước được những rủi ro trong đầu tư bất động sản- một lĩnh vực đầu tư có rất nhiều đặc thù? Những quyết định đầu tư, cho vay dự án bất động sản của ngân hàng đã không dựa trên nhu cầu thực tế của thị trường mà đã bị cuốn theo lợi nhuận xuất phát từ những cơn sốt bất động sản? Nhận thấy ảnh hưởng của của các dự án bất động sản trong việc phát triển
Trang 3ii
kinh tế xã hội và hoạt động của các ngân hàng thương mại nêu trên, tác giả đã đề
xuất đề tài nghiên cứu: “Thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng
Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam” để làm luận văn Thạc sỹ kinh
tế
Qua nghiên cứu, ở chương 1 của luận văn, tác giả đã tổng kết một số khái niệm cơ bản liên quan đến cơ sở lý luận của việc thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, cụ thể:
Khái quát chung về dự án đầu tư bất động sán
Dự án đầu tư bất động sản: là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để
tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời
và đáp ứng lợi ích xã hội
Phân loại dự án đầu tư bất động sản: dựa trên mục đích sử dụng của các dự
án bất động sản, người ta phân chia làm 6 loại dự án bất động sản, gồm có:
Dự án xây dựng văn phòng cho thuê
Dự án xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở
Dự án trung tâm thương mại
Dự án khách sạn, nhà hàng
Dự án xây dựng khu du lịch
Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên
- Đặc điểm của các dự án đầu tư bất động sản: Dựa trên những đặc điểm của bất động sản mà các dự án đầu tư bất động sản cũng mang những đặc điểm riêng biệt so với các dự án đầu tư khác Đồng thời qua đó, luận văn cũng đã khái quát 6 đặc điểm chung của dự án đầu tư bất động sản
Thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại
- Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết của việc thẩm định dự án đầu tư bất động sản:
Trang 4Thẩm định dự án đầu tư bất động sản được hiểu là việc tiến hành nghiên cứu,
phân tích, rà soát, kiểm tra lại một cách khách quan, khoa học và toàn diện tất cả các nội dung của dự án và các nội dung liên quan đến dự án để đánh giá mức độ khả thi và tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản trước khi ra quyết định đầu tư (hoặc) tài trợ vốn cho dự án đầu tư bất động sản
- Nội dung thẩm định các dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
Thẩm định dự án đầu tư bất động sản bao gồm 5 nội dung chính: (i)Thẩm
định tính pháp lý của dự án bất động sản và năng lực chủ đầu tư dự án, (ii)Thẩm định mục tiêu và sự cần thiết của dự án bất động sản, (iii)Thẩm định thị trường của
dự án bất động sản, (iv)Thẩm định tài chính và khả năng trả nợ vay của dự án bất động sản, (v)Thẩm định nội dung về mô hình tổ chức quản trị và nhân lực của dự
án
- Phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại: (i) Phương pháp thẩm định theo trình tự, (ii) Phương pháp so sánh đối chiếu, (iii) Phương pháp phân tích độ nhạy, (iv) Phương pháp dự báo
Các nhân tố ảnh hường đến công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại
- Nhân tố chủ quan: (i) chất lượng cán bộ thẩm định, (ii)quy trình, (iii) nội dung và phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản,(iv) chính sách tín dụng của ngân hàng, (v) chất lượng thông tin, (vi) trang thiết bị công nghệ và chi phí thẩm định dự án
- Nhân tố khách quan: (i) môi trường pháp lý, (ii) thị trường bất động sản, (iii) tính trung thực của chủ đầu tư dự án bất động sản
Chương 2, luận văn tập trung vào đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự
án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam Từ đó, luận văn nêu ra những thành tựu và hạn chế
Cụ thể như sau:
Trang 5iv
Thực trạng hoạt động cho vay dự án đầu tư bất động sản của ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam
- Trong cơ cấu tín dụng của BIDV trong những năm qua, chiếm tỷ trọng cao nhất vẫn là công nghiệp chế biến, chế tạo; tiếp đến là mảng bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô xe máy Cho vay BĐS và xây dựng trong những năm qua tại chiếm trung bình khoảng 25% trong cơ cấu dư nợ tín dụng và có sự thay đổi Tỷ trọng này năm
2011 tăng mạnh so với năm 2010 ở mức 26,9% (ngành xây dựng) và 8,86% (kinh doanh bất động sản) Tuy nhiên năm 2012 tỷ trọng cho vay trong 2 ngành này đã có xu hướng giảm đáng kể do ngân hàng cũng đã đặt ra một tỷ trọng hợp lý cho việc đầu tư vào lĩnh vực này và đề ra những giải pháp và chính sách đầu tư thận trọng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS có những diễn biến bất thường trong những năm gần đây Nâng cao hiệu quả thẩm định cho vay các dự án đầu tư BĐS là một trong những giải pháp đó
- Số lượng các dự án bất động sản mới được cho vay tại ngân hàng có xu hướng giảm dần qua 3 năm gần đây: 37 dự án (năm 2010), giảm xuống 30 dự án (2011) và chỉ ở mức 29 dự án (năm 2012)
Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam
- Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản: Theo quy định hiện nay,
toàn bộ các dự án đầu tư bất động sản bao gồm cả các dự án từ dưới chi nhánh đề xuất đều phải thông qua cấp hội sở của ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam phê duyệt Do vậy, quy trình được thực hiện theo các bước cụ thể sau:
o Tại chi nhánh:
(i) Cán bộ quan hệ khách hàng nghiên cứu, phân tích, đánh giá tổng quát về
khách hàng và dự án đầu tư bất động sản Sau đó, cán bộ quan hệ khách hàng lập đề xuất trình lãnh đạo phụ trách quan hệ khách hàng phê duyệt
(ii) Hồ sơ khách hàng và dự án đầu tư bất động sản được phòng quản lý rủi
ro thông qua và đánh giá lại trước khi trình lên cấp phê duyệt của Hội sở ngân hàng
Trang 6(iii) Cán bộ quản lý rủi ro tập hợp hồ sơ bao gồm: hồ sơ dự án, báo cáo đề
xuất tín dụng, báo cáo rủi ro và trình Hội đồng phê duyệt của chi nhánh thông qua
o Tại Hội sở chính của ngân hàng: Các bước thực hiện tương tự như ở cấp
chi nhánh nhưng thẩm quyền thông qua các phòng Ban tại Hội sở
- Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản và ví dụ minh họa:
Công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam cũng bao gồm 6 nội dung cơ bản: (i)Thẩm định tính pháp lý của dự án bất động sản và năng lực chủ đầu tư dự án, (ii)Thẩm định mục tiêu và sự cần thiết của dự án bất động sản, (iii)Thẩm định thị trường của dự án bất động sản, (iv)Thẩm định tài chính và khả năng trả nợ vay của dự án bất động sản, (v)Thẩm định nội dung về mô hình tổ chức quản trị và nhân lực của dự án Trong quá trình thẩm định các nội dung đều được tham chiếu với các văn bản pháp luật và những hồ sơ giấy tờ chứng minh cụ thể theo quy định của ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Dự án minh họa: Dự án tổ hợp văn phòng trung tâm thương mại giáo dục và căn hộ Royal City
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam
- Những thành tựu đạt được: các dự án được thẩm định đều tuân thủ đúng quy trình, nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản do ngân hàng Thương mại Đầu tư và Phát triển Việt Nam đề ra; phương pháp thẩm định linh hoạt, kết hợp đa dạng với nhiều phương pháp khác nhau; thời gian thẩm định đảm bảo đúng tiến độ; cán bộ thẩm định nỗ lực trong việc khai thác nhiều nguồn thông tin khác nhau cho
dự án
- Những hạn chế và nguyên nhân: Vẫn còn những khoản cho vay dự án đầu
tư bất động sản nằm trong nhóm nợ quá hạn; một số khâu trong công tác thẩm định
dự án còn gặp khó khăn; việc phân tích thông tin của cán bộ thẩm định còn bị hạn chế
Nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế trên là do: (i) Nguyên nhân chủ
Trang 7vi
quan: chưa có quy trình/hướng dẫn riêng cho việc thẩm định dự án đầu tư bất động sản; số lượng cán bộ thẩm định còn thiếu và kinh nghiệm còn non trẻ (ii)Ngoài ra, còn một số nguyên nhân khách quan: nguyên nhân xuất phát từ phía chủ đầu tư, các văn bản chính sách còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo; diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản
Chương 3, luận văn tập trung đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam dựa trên những định hướng kinh doanh và mục tiêu cho vay của ngân hàng
Nhóm các giải pháp:
- Giải pháp nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản
- Giải pháp về phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản
- Giải pháp nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định dự án đầu
tư bất động sản
- Giải pháp nâng cao chất lượng thông tin
Các kiến nghị và yêu cầu
- Kiến nghị với Nhà nước và các bộ ngành liên quan
- Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
- Yêu cầu với doanh nghiệp đầu tư bất động sản
Trang 8KẾT LUẬN
Trong thời gian qua nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng suy thoái, kéo theo đó thị trường BĐS bị thiếu vốn đầu tư và thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng
Do vậy công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS – vốn là một vấn đề hết sức phức tạp, cần phải được tiến hành thận trọng hơn bao giờ hết Thông qua việc xem xét về công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại BIDV: từ quy trình, nội dung, phương pháp, cách thức thẩm định và được minh họa thông qua một dự án mẫu cụ thể có thể thấy công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại BIDV đã đạt được nhiều kết quả khả quan qua từng năm Các dự án đầu tư BĐS được tiến hành thẩm định theo một quy trình đồng bộ Số lượng các dự án đầu tư BĐS gia tăng qua các năm và phong phú về mục đích đầu tư Tuy nhiên công tác thẩm định đầu tư BĐS tại BIDV hiện vẫn còn những điểm chưa hoàn thiện, đôi khi vẫn còn gặp những khó khăn, vướng mắc do tính đặc thù của các dự án đầu tư BĐS Hiện tại ngân hàng vẫn chưa có một hướng dẫn riêng cho công tác thẩm định các dự án trong lĩnh vực đặc thù này Bên cạnh đó đội ngũ các bộ làm công tác thẩm định có trình độ, kinh nghiệm, am hiểu sâu về lĩnh vực BĐS còn khá mỏng, nguồn thu thập thông tin về các dự án đầu tư BĐS còn hạn hẹp Vì vậy, trong thời gian tới,
để hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm định các dự án đầu tư BĐS trước những diễn biến khó lường trước của thị trường này thì việc thực hiện các nhóm giải pháp bao gồm nhóm giải pháp liên quan đến nghiệp vụ thẩm định và nhóm các giải pháp chung về chính sách cho vay, nâng cao chất lượng nhân lực, vật lực phục vụ cho công tác thẩm định là điều thực sự cần thiết
Thông qua luận văn này tác giả đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS, nghiên cứu về thực trạng công tác đầu tư dự án BĐS tại ngân hàng BÌDV và qua đó đã đưa ra được một số giải pháp và kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư dự án BĐS tại ngân hàng này Tuy nhiên, do kinh nghiệm, trình độ và thời gian thực hiện đề tài luận văn có hạn do đó không thế tránh khỏi những thiếu sót Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn em hoàn thiện luận văn và em mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để luận văn thạc sĩ của em được hoàn thiện hơn
Trang 98
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
- -
NGUYỄN THÁI HÀ
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
LUẬN VĂN THẠC SỸ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MINH NGỌC
HÀ NỘI - 2013
Trang 10LỜI MỞ Đ