Sau hơn 30 năm thực hiện đường lối “đổi mới”, đất nước ta đã thu được những thành tựu rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong đó có đóng góp quan trọng của công tác quy hoạch và phát triển đô thị. Theo đó, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển đô thị Việt Nam bởi đây là một trong những đầu kéo của nền kinh tế đô thị, có tác động thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển.
Trang 1Số 60.2018 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM
Công nghiệp hóa luôn gắn liền với quá trình đô thị hóa, không chỉ
ở Việt Nam mà trên bình diện thế giới Cùng với xu thế toàn cầu hóa,
đô thị hóa diễn ra với tốc độ chóng mặt, theo thống kê vào năm 2007 dân số đô thị của thế giới đã vượt dân số nông thôn, dự kiến đến năm
2030 dân số đô thị thế giới xấp xỉ 5
tỷ người Trong 20 năm qua, ở Việt Nam, quá trình đô thị hoá cũng đã diễn ra nhanh chóng trên phạm vi
cả nước, tỷ lệ đô thị hóa năm 1999
là 23,5%, đến năm 2009 là 29,6%
và hiện nay là khoảng 37,5% Năm
1999 dân số đô thị Việt Nam khoảng
18 triệu người, đến năm 2009 là khoảng 25,4 triệu người, tăng 7,4 triệu người, năm 2017 khoảng 35 triệu người, với mức tăng khoảng
1 triệu người ở khu vực mỗi năm trong 10 năm qua
Cùng với gia tăng dân số tại khu vực đô thị là nhu cầu về nhà ở, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, cấp thoát nước…), các công trình dịch
vụ đô thị như bệnh viện, trường học, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại… đòi hỏi phải được
*Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Sau hơn 30 năm thực hiện
đường lối “đổi mới”, đất nước ta
đã thu được những thành tựu
rất quan trọng trong phát triển
kinh tế - xã hội và sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong
đó có đóng góp quan trọng của
công tác quy hoạch và phát triển
đô thị Theo đó, thị trường bất
động sản có vai trò quan trọng
trong quá trình phát triển đô thị
Việt Nam bởi đây là một trong
những đầu kéo của nền kinh tế
đô thị, có tác động thúc đẩy các
ngành kinh tế khác phát triển.
VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
SỰ NGHIỆP PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ VIỆT NAM
Nguyễn Mạnh Hà*
Trang 2cung cấp kịp thời, với giá cả phù hợp,
đảm bảo đô thị phát triển một cách
bền vững Chúng ta đã có nhiều bài
học ở các nước đang phát triển trên
thế giới (Châu Phi, Nam Mỹ, Châu
Á) có tốc độ tăng dân cư đô thị rất
nhanh, nhưng hạ tầng đô thị phát
triển không theo kịp đã dẫn đến xuất
hiện nhiều khu ổ chuột, đô thị phát
triển thiếu bền vững, ảnh hưởng
nghiêm trọng đến tốc độ phát triển
kinh tế, thậm chí thụt lùi
VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG SỰ NGHIỆP
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM
Thị trường bất động sản tạo lập
cơ sở vật chất của đô thị, đặc biệt là
cung cấp nhà ở, tạo điều kiện nâng
cao chất lượng nhà ở của các dân cư
đô thị cũ và đáp ứng nhu cầu nhà
ở cho người dân từ các vùng nông
thôn ra thành thị sinh sống Như
chúng ta đã biết, 70% công
trình kiến trúc đô thị là
nhà ở, nếu không có
thị trường nhà ở phát
triển sẽ dẫn đến đô
thị phát triển thiếu
bền vững, giá nhà
tăng cao do thiếu
hụt nguồn cung,
làm cho người
nghèo đô thị càng
nghèo thêm Tại Việt Nam, từ những năm đầu thập niên 90 của thế kỷ trước, nhà nước đã thực hiện chính sách xóa bao cấp về nhà ở, nhà nước không bỏ ngân sách đầu tư mà thực hiện chính sách phát triển nhà ở theo
cơ chế thị trường Tuy vậy, thị trường nhà ở của Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ, đáp ứng cơ bản nhu cầu của người dân đô thị, góp phần bình
ổn giá nhà ở Năm 1999 diện tích bình quân đầu người tại khu vực đô thị của chúng ta xấp xỉ 10 m2/người, đến nay diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đã là 26 m2/người
Chất lượng nhà ở đô thị ngày càng được nâng cao, nhiều khu chung
cư cao tầng được xây dựng, tạo xu hướng sống mới của đô thị hiện đại
Thị trường bất động sản cung cấp
cơ sở vật chất cho các dịch vụ đô thị thiết yếu như: Văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, kể cả các công trình hạ tầng xã hội mà trước đây chủ yếu do nhà nước đầu tư như: Trường học, bệnh viện, khu vui chơi, giải trí … Thị trường bất động sản phát triển tạo điều kiện để thay đổi bộ mặt kiến trúc đô thị với nhiều công trình kiến trúc đa dạng, hiện đại
Thị trường bất động sản là một trong những đầu kéo, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế đô thị,
có tác động thúc đẩy các ngành kinh
tế khác phát triển, đặc biệt là sản xuất vật liệu xây dựng và thị trường lao động Lĩnh vực bất động sản tại các nước đang phát triển đóng góp 7-10% GDP Tại Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản năm 2016 đóng góp 6,9% GDP Tại Mỹ, riêng lĩnh vực nhà
ở đóng góp cho GDP trung bình
15 - 18% Tại Việt Nam, hàng năm tổng các khoản thu liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách nhà nước Từ đó, thúc đẩy sự phát triển của đô thị với phương thức lấy đô thị nuôi đô thị
Một số vấn đề cần được lưu ý trong phát triển đô thị thời gian tới
Trong quá trình quy hoạch và thực hiện quy hoạch phát triển đô thị trong thời gian qua, vai trò của thị trường bất động sản ở lúc này, lúc khác, nơi này, nơi kia còn chưa được thực sự quan tâm và được coi là một phần quan trọng của tiến trình phát triển đô thị
Một là, trong
quá trình lập quy
Cùng với gia tăng dân số tại khu vực đô thị là nhu cầu về nhà ở, hạ tầng kỹ thuật,
các công trình dịch vụ đô thị
Chất lượng nhà ở đô thị ngày càng
được nâng cao
52 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ
Trang 3hoạch đô thị, khía cạnh thị trường bất
động sản, cũng như khía cạnh kinh
tế đô thị chưa được quan tâm đúng
mức so với khía cạnh về kiến trúc, đôi
khi làm cho quy hoạch đô thị chậm
được triển khai hoặc thiếu động lực
để triển khai Ví dụ, trong quy hoạch
đô thị một số vị trí sinh lời cao thì lại
bố trí công sở, trường học, công trình
công cộng, trong khi các công trình
này có thể bố trí ở những vị trí khác
nhưng công năng và tiện ích cũng
không thay đổi
Hai là, quy trình lập, phê duyệt
quy hoạch đô thị được quy định
rất chặt chẽ, có nghiên cứu, khảo
sát, lấy ý kiến cộng đồng, công khai trước và sau khi phê duyệt quy hoạch, nhưng quy trình thay đổi, điều chỉnh quy hoạch lại đơn giản, thậm chí tùy tiện, không những ảnh hưởng đến sự phát triển của cả một khu vực đô thị mà còn ảnh hưởng đến giá cả bất động sản của khu vực lân cận Những thay đổi, điều chỉnh quy hoạch của khu vực đô thị
cũ còn có thể có lý do, nhưng điều chỉnh quy hoạch, tăng thêm dân cư vào những khu đô thị mới vừa được quy hoạch 5, 10 năm trước thì khó
có lý do hợp lý Những thay đổi, điều chỉnh quy hoạch này, nhiều trường
hợp làm giảm sút điều kiện sinh hoạt, đi lại của cộng đồng dân cư trước điều chỉnh mà còn làm giá cả bất động sản giảm sâu sau khi điều chỉnh quy hoạch Điều đó có nghĩa, nhà nước có thể thu thêm được tiền
từ việc điều chỉnh, nhà đầu tư mới thì có thể có thêm lợi nhuận, nhưng giá nhà của người dân giảm do điều chỉnh thì người dân gánh chịu, không được bồi thường
Công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, cùng với đó
là tiến trình đô thị hóa sẽ được thực hiện mạnh mẽ hơn trong thời gian tới, chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội để phát triển, Hiệp hội bất động sản Việt Nam mong rằng các nhà hoạch định chính sách và các nhà quy hoạch đô thị quan tâm hơn đến thị trường bất động sản trong quá trình quy hoạch
và thực hiện quy hoạch đô thị sắp tới, đồng thời những doanh nghiệp bất động sản sẽ là những người đưa quy hoạch đô thị vào cuộc sống một cách sáng tạo, góp phần để hệ thống đô thị của Việt Nam phát triển bền vững
Thị trường bất động sản là một trong những đầu kéo, đóng vai trò quan trọng trong nền
kinh tế đô thị
53
Số 60.2018 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ