Luận văn: Nghiên cứu phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai cho một số khu đô thị tại thành phố Hà Nội

Mục tiêu chính của đề tài là: Trên thực tế,chưa phổ biến rộng rãi những nghiên cứu về tính toán giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai trong tình hình hiện tại của Việt Nam,cho nên mục đích thứ nhất của luận văn này là triển khai những tìm hiểu cơ bản đầu tiên cho tính toán giá trị tài nguyên đất đai một cách khoa học và có hệ thống dựa trên những thành tựu nghiên cứu đã có của các nhà kinh tế khắp nơi trên thế giới và Việt Nam.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 7

I.Tính cấp thiết của đề tài 7

II.Mục đích của đề tài 7

III.Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 8

IV.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8

V.Những kết quả dự kiến đạt được 8

C I I I I U C U 10

T nh h nh ụng tài ngu ên đất đai t ên thế gi i 10

T nh h nh ụng tài ngu ên đất đai i t nam 14

3 Các chương t nh kế hoạch và các chính ách về ụng đất tại i t Nam 17

C II C SỞ LÝ UYẾ CỦA MÔ P Á RIỂ ĐẤ

ĐAI ĐÔ Ị 19

Lý thu ết và khái ni m 19

2.1.1.Ý nghĩa của từ “đô thị” 20

2.1.2 Không gian đô thị 20

2.1.3 Vị trí đô thị 21

2.1.4 Khu vực xung quanh 21

Phân tích đô thị 23

2.2.1 Các tiếp cận khác nhau 23

2.2.2 Hình thái học đô thị 26

2.2.3 Các mức phân tích 27

3 Phát t iển đô thị 29

4 Đủ chỗ _ đủ khu đô thị 31

5 Nhận xét về ULDM 31

6 Phát t iển đất đai 31

7 Các mô h nh phát t iển đất và bất động ản 34

2.7.1 Các mô hình chuỗi hoặc mô tả và chuỗi-sự kiện 36

2.7 2 Các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và cơ quan 38

2.7 3 Cấu trúc cung cấp hoặc các mô hình cấu trúc 39

2.7 4 Các mô hình dựa vào sản xuất 40

2.7 5 Các mô hình cân bằng 41

2.7 6 Tài liệu tham khảo bổ sung về các mô hình phát triển đất đai 42

8 Phát t iển đất đai và quản lý hành chính đất đai 46

9 Phương pháp luận của mô h nh ULDM 49

2.9.1 Phương pháp luận và nguồn số liệu 49

2.9.2 Đặt khung mô hình thể chế ULDM 49

0 Kết luận 50

C III ÁP DỤ CÁC IẾP CẬ LÝ UYẾ VÀ IẾP CẬ I ĐẠI RO P Â ÍC MÔ P Á RIỂ ĐẤ ĐAI ĐÔ Ị ẠI MỘ SỐ K U ĐÔ Ị À ỘI 52

3 Các nghiên cứu t nh huống 52

3.1.1 Các khu vực nghiên cứu 54

3.1.2 Đối tượng nghiên cứu 56

3 Tiếp cận nghiên cứu 60

3.2.1 Quan sát hiện trường 60

3.2.2 Phỏng vấn 60

3.2.3 Phân tích số liệu đồ thị 61

3.3 Các ngu ên tắc cho qu ết định phương pháp luận 61

3.4 Nhận xét vế ULDM 61

3.5 Nghiên cứu t nh huống Hà Nội 62

3.5.1 Giới thiệu 62

3.5.2 Khu đô thị 1, Nhân Chính 1 63

3.5.3 Khu đô thị 2, Nhân Chính 2 69

3.5.4 Khu đô thị 3, Làng Yên Xá 77

3.5.5 Khu đô thị 4, Triều khúc 84

3.6 Phân tích 91

3.6.1 Mô hình thể chế và ULDM 91

3.6.1.1 Xem xét chi tiết mô hình thể chế 91

3.6.1.2 Mô hình thể chế và ULDM 95

3.6.2 Phân tích nghiên cứu tình huống 99

3.7 Điều t a ố li u thực tế tại 4 khu đô thị minh hoạ cho mô h nh ULDM 101

3.7.1 Phương pháp tính toán 101

3.7.2 Lập bảng tính 102

3.8 Kết luận 104

3.8.1 ULDM và mô hình thể chế 104

3.8.2 Các nghiên cứu tình huống 105

C 4 KẾ LUẬ VÀ KIẾ Ị 108

4 Kết luận 108

4 Các kiến nghị 108

ÀI LI U AM K ẢO 112

DA MỤC CÁC VẼ

1 Hình 2.1 Quá trình phát triển đô thị (dựa trên Madanipuor 1996,tr.135-137)

2 Hình 2.2 Quá trình phát triển đất đai và gia tăng trong giá trị đất đai

(dựa trên Williamson,Enemark 2010,tr 196-197)

3 Hình 2.3 Hệ thống quyền của người sử dụng của Buitelaar (2004)

4 Hình 2.4 Mối quan hệ giữa quản trị đất và phát triển đất

5 Hình 2.5 Biểu đồ luồng nghiên cứu toàn cục

6 Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại Hà Nội

7 Hình 3.2 Quy hoạch chi tiết thành phố Hà Nội đến 2020

DA MỤC CÁC BẢ BIỂU

1 Bảng 1.1 Diện tích của các lục địa

2 Bảng 1.2 Các loại đất không sử dụng được cho nông nghiệp

3 Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên toàn thế giới

4 Bảng 1.4 Diện tích đất và sử dụng đất trên Trái Đất (Bouwman 1988)

5 Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên và đất có thể trồng trọt được ở các khu vực (FAO,1989)

6 Bảng 1.6: Diện tích đất khô hạn trên thế giới và ở các khu vực (106 ha)

7 Bảng 1.7 Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam(Theo Tổng cục Địa chính - 1994)

8 Bảng 2.1 Các viễn cảnh triết học nằm bên dưới _ lý thuyết trong địa lý học

đô thị và các ví dụ nghiên cứu (dựa trên Pacione 2005, tr 27-33)

9 Bảng 2.2 Các mức phân tích đô thị (dựa trên Pacione 2005, tr 32-34)

10 Bảng 2.3 Các nhóm mô hình phát triển đất đai và các mô tả của chúng bởi

Gore&Nicholson (1991) và Healey (1991)

11 Bảng 3.1 Các thủ tục cho lựa chọn vùng nghiên cứu

11 Bảng 3.2 Các chỉ số và các thuộc tính của ‘khu đô thị đầy đủ’ cần được thu thập

12 Bảng 3.3 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 1, Hà Nội

13 Bảng 3.4 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết của chúng, Khu đô thị 1, HN

14 Bảng 3.5 Các kết quả của việc thu thập số liệu, Khu đô thị 1, Hà Nội

15 Bảng 3.6 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội

16 Bảng 3.7 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội

17 Bảng 3.8 Các kết quả thu thập số liệu, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội

18 Bảng 3.9 Danh sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội

19 Bảng 3.10 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá,

Hà Nội

20 Bảng 3.11 Các kết quả của thu gom số liệu, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá,

23 Bảng 3.14 Các kết quả thu gom số liệu, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội

24 Bảng 3.15 Các phần tử của mô hình đã được củng cố (được tạo ra dựa trên Healey 1992)

25 Bảng 3.16 Các phần tử và khía cạnh được xem xét trong ULDM trong khung mô hình thể chế

26 Bảng 3.17 Đầu tư công cộng và tư nhân tóm tắt và các tác động của chúng tới phát triển đất đai

27 Bảng 3.18 Bảng tính giá đất từ giá cho thuê nhà và giá thị trường

LỜI MỞ ĐẦU

I ính cấp thiết của đề tài

Việt nam là quốc gia đông dân với nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm cho nên

sử dụng đất đai hiệu quả là một nhu cầu cấp thiết cho phát triển kinh tế cũng như phát triến xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trọng khác.Một trong những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh tế của sử dụng tài nguyên đất đai là tiếp cận kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường.Để thực hiện nhiệm vụ này,một điều không thể thiếu là xác định giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai cho các sử dụng đất đai khác nhau.Tuy nhiên, việc nghiên cứu tìm hiểu,phân tích các tiếp cận đánh giá giá trị kinh tế của sử dụng đất đai còn gặp rất nhiều khó khăn trong điều kiện Việt Nam Mặt khác, đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trong điều kiện môi trường ngày càng có nhiều diễn biến phức tạp là một nhiệm vụ cấp bách không chỉ của Việt Nam hiện nay nói riêng mà còn của cộng đồng quốc tế nói chung.Do vậy, việc hoàn thiện

và phát triển các tiếp cận nghiên cứu đánh giá giá trị tài nguyên đất đai là cấp thiết cho các nhà nghiên cứu kinh tế khắp nơi trên thế giới.Nghiên cứu tình huống trong điều kiện Việt Nam là cần thiết không chỉ cho những người đang sống và làm việc ở Việt Nam mà nó còn có thể đóng góp thông tin cho những người có quan tâm tới tình hình phát triển tài nguyên đất đai trong khu vực và trên thế giới.Luận văn nàylà một trong những đóng góp vào quá trình nghiên cứu thực tế tại khu vực miền Bắc Việt Nam (cụ thể là khu vực nội thành Hà Nội)

II Mục đích của đề tài :

Trên thực tế,chưa phổ biến rộng rãi những nghiên cứu về tính toán giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai trong tình hình hiện tại của Việt Nam,cho nên mục đích thứ nhất của luận văn này là triển khai những tìm hiểu cơ bản đầu tiên cho tính toán giá trị tài nguyên đất đai một cách khoa học và có hệ thống dựa trên những thành tựu nghiên cứu đã có của các nhà kinh tế khắp nơi trên thế giới và Việt Nam

Thứ hai tìm hiểu điều kiện thực tế ở các khu đô thị của Hà Nội,Việt Nam để có thể ứng dụng những tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại của khoa học lý thuyết kinh tế về đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trên thế giới nhằm phát triển phương pháp luận nghiên cứu và đánh giá giá trị kinh tế của đất đai trong điều kiện Việt Nam.Trên cơ sở đó,luận văn có mục đích triển khai các mô hình phân tích phát triển

đất đai đô thị và đánh giá giá trị của đất đai ứng dụng trong phát triển đô thị Hà Nội Việt Nam

III Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu:

-Để phục vụ mục đích nghiên cứu một cách đầy đủ,luận văn sử dụng tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại của các nhà kinh tế tài nguyên môi trường quốc tế,dựa trên cơ sở của khoa học kinh tế phúc lợi truyền thống

-Cụ thể,với tiếp cận truyền thống,luận văn sẽ sử dụng phương pháp đánh giá giá trị tài nguyên đất đai dựa vào luồng giá trị mà tài nguyên đất đai tạo ra cho nền kinh

tế thông qua các dịch vụ cụ thể như phục vụ làm nơi cư trú(các khu đô thị,các khu dân cư….),phục vụ sản xuất nông nghiệp và công nghiệp cũng như xây dựng,thương mại,du lịch…với các cơ cấu chiết khấu khác nhau

-Hơn nữa để đáp ứng điều kiện hiện đại,cần phải chú ý tới những tác động môi trường phức tạp,cho nên luận văn cũng cần thiết phát triển những tiếp cận hiện đại hơn,như các mô hình đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trong điều kiện bị ảnh hưởng của tác động môi trường.Các tiếp cận này dựa trên các nghiên cứu của các nhà nghiên cứu kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường trong những thập kỷ gần đây

-Trong luận văn này tôi sẽ đi sâu vào nghiên cứu phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai cho một số khu đô thị tại thành phố Hà Nội vì luồng giá trị mà loại hình đất đai đô thị mang lại cho nền kinh tế quốc dân có

tỷ trọng lớn so với các mục đích sử dụng đất khác

-So sánh,phân tích các kết quả phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai

đô thị và giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai của các khu vực đô thị của Hà Nội mà luận văn đi sâu nghiên cứu

-Tuy nhiên việc đánh giá luồng giá trị mà tài nguyên đất đai mạng lại của các loại hình sử dụng đất khác như :nông nghiệp,công nghiệp,lâm nghiệp đều có chung một phương pháp và mô hình đánh giá như mô hình đánh giá giá trị đất đai cho các khu đô thị.Do đó các vấn đề vừa nêu tôi sẽ tiếp tục nghiên cứu và thực hiện trong các đề tài tiếp theo trong tương lai

IV Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Với những mục đích đã nêu ở phần trên của luận văn này,tôi tập trung nghiên cứu vào mô hình phát triển đất đai của các khu đô thị đã và đang xây dựng ở Hà

Nội.Dựa vào các số liệu quan sát thực tế và phương pháp luận của mô hình phân tích đã chọn ra được 4 khu đô thị đặc trưng cho 4 loại mô hình phát triển đất đai phổ biến nhất của Hà Nội,bao gồm :

1 Phát triển tự phát được bổ sung với hỗ trợ(KĐT Nhân Chính 2)

2 Phát triển tự phát không có hỗ trợ(Làng Triều Khúc-Thanh Trì)

3 Đã được quy hoạch và phát triển ở mức độ nhất định(Làng Yên Xá-Hà Đông)

4 Đã được quy hoạch và phát triển tốt(KĐT Nhân Chính 1)

V hững kết quả dự kiến đạt được

1.Sưu tầm tài liệu và các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước để có các báo cáo tổng quan về tình hình nghiên cứu và ứng dụng các tiếp cận đánh giá giá trị đất đai theo các tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại

2.Phân tích và nghiên cứu tình hình,đặc điểm,thông tin…về hiện trạng sử dụng đất đai trong khu vực nghiên cứu

3.Triển khai các phương pháp áp dụng tiếp cận truyển thống và thực hành đánh giá giá trị kinh tế của đất đai theo phương pháp truyền thống

4.So sánh phân tích các kết quả đạt được giữa các mô hình phát triển đất

ULDM,mô hình thể chế và các đánh giá thực tế có được từ quan sát tại 4 khu đô thị nghiên cứu và kiến nghị cho các cơ quan quản lý có trách nhiệm

C I I I I U C U

1.1 nh h nh dụng tài ngu ên đất đai t ên thế gi i:

Quả đất có bán kính trung bình 6.371 km, chu vi theo đường xích đạo 40.075 km

và diện tích bề mặt của quả đất ước tính khoảng 510 triệu km2 (tương đương với 51

tỉ hecta) trong đó biển và đại dương chiếm khoảng 36 tỉ hecta, còn lại là đất liền và các hải đảo chiếm 15 tỉ hecta

Tổng diện tích đất tự nhiện trên thế giới chia thành 5 nhóm phổ biến nhất

- Những vùng có khí hậu rét, lượng mưa dồi dào và điều kiện thoát nước tốt có nhóm đất podzol

- Những vùng khí hậu ôn hòa với rừng rụng lá theo mùa có nhóm đất alfisols có màu nâu hoặc xám

- Những vùng khí hậu ôn hòa và đồng cỏ bán khô hạn hình thành nhóm đất mollisols có màu đen giàu mùn và có tầng dày

- Nhóm đất khô hạn aridosols phát triển ở những vùng khô hạn Bắc Mỹ và Châu Phi, nơi gần hoang mạc hoặc ở hoang mạc Nhóm đất này rất xấu chỉ để chăn nuôi

và phát triển nông nghiệp nếu có nguồn nước tưới

- Ở những vùng nhiệt đới và á nhiệt đới với lượng mưa phong phú, có nhóm đất

đỏ oxisols nghèo chất dinh dưỡng

Hiện trạng sử dụng đất của thế giới theo FAO như sau:

20% diện tích đất ở vùng quá lạnh không sản xuất được

20% diện tích đất ở vùng quá khô, hoang mạc cũng không sản xuất được 20% diện tích đất ở vùng quá dốc không canh tác nông nghiệp được

10% diện tích đất ở vùng có tầng đất mỏng (núi đá, đất bị xói mòn mạnh) 10% diện tích đang trồng trọt

20% đang làm đồng cỏ, gồm những đồng cỏ chăn thả tự nhiên và đồng cỏ thâm canh

Hiện nay, diện tích đất đang trồng trọt chiếm khoảng 10% nghĩa là khoảng 1.500 triệu ha và được FAO đánh giá là:

- Đất có năng suất cao: 14%

- Đất có năng suất trung bình: 28%

- Đất có năng suất thấp: 58%

Trong tương lai, có thể khai phá và đưa vào sử dụng nông nghiệp khoảng 15 ÷ 20% Nhưng rõ rang, trên phạm vi toàn thế giới, đất tốt thì ít, đất xấu nhiều và quỹ đất ngày càng bị thoái hóa

Bảng 1.1 Diện tích của các lục địa

Theo P Buringh, toàn bộ đất có khả năng canh tác nông nghiệp của thế giới 3,3 tỉ hecta (chiếm 22% tổng số đất liền), còn 11, 7 tỉ hecta (chiếm 78% tổng số đất liền) không dùng cho sản xuất nông nghiệp được là do:

Bảng 1.2 Các loại đất không sử dụng được cho nông nghiệp

Về mặt chất lượng đất nông nghiệp thì:

Đất có năng suất cao chỉ chiếm 14%,

Đất có năng suất trung bình chiếm 28% và

Đất có năng suất thấp chiếm tới 58%

Ðiều này cho thấy đất có khả năng canh tác nông nghiệp trên toàn thế giới có hạn, diện tích đất có năng suất cao lại quá ít

Châu Nam Cực Châu Âu Châu Úc

14.245.000 km29.699.550 km2 7.687.120 km2

Mặt khác mỗi năm trên thế giới lại bị mất 12 triệu hecta đất trồng trọt cho năng suất cao bị chuyển thành đất phi nông nghiệp và 100 triệu hecta đất trồng trọt bị nhiễm độc do việc sử dụng phân bón và các loại thuốc sát trùng

Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên toàn thế giới

Như vậy, trên toàn thế giới diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp càng ngày càng giảm dần trong khi đó dân số càng ngày càng tăng.Vì vậy, để có đủ lương thực

và thực phẩm cung cấp cho nhân loại trong tương lai thì việc khai thác số đất có khả năng nông nghiệp còn lại để sử dụng là vấn đề cần được đặt ra.Theo các chuyên gia trong lĩnh vực trồng trọt cho rằng, với sự phát triển của khoa học và kỹ thuật như hiện nay thì có thể dự kiến cho đến năm 2075 thì con người mới có thể khai phá hết diện tích đất có khả năng nông nghiệp còn lại đó.Tỷ trọng đất đang canh tác trên đất

có khả năng canh tác ở các nước phát triển là 70%; ở các nước đang phát triển là 36%.Nguyên nhân dẫn đến việc chưa khai thác hết diện tích có khả năng canh tác bao gồm: Thiếu nước, khí hậu không phù hợp, tiến vốn đầu tư

Diện tích đất toàn cầu và quy mô sử dụng đất trên Trái Đất xem bảng 1.4

Bảng 1.4 Diện tích đất và sử dụng đất trên Trái Đất (Bouwman 1988)

T

T

3 Rừng thường xanh vùng khí hậu ôn hòa 7,306

9 Đồng cỏ vùng khí hậu ôn hòa 10,467

ở Châu Âu và Châu Đại Dương.Trong đó đất có thể trồng trọt chỉ chiếm 24,4%,Châu Âu và Nam Mỹ có đất trồng trọt lớn hơn cả(36,8-38,8%)

Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên và đất có thể trồng trọt được ở các khu vực (FAO,1989)

Liên Xô cũ 2.227 17,1 356 16,0

Đất có thể trồng trọt được,có một phần diện tích thuận lợi vì đó là đát tốt và ở nơi có điều kiện khí hậu thuận lợi.Phần diện tích còn lại là đất khó khăn cho trồng trọt do hạn,đất xấu…v.v…

Diện tích đất khô hạn được phân bố ở các khu vực như bảng 1.6

Bảng 1.6: Diện tích đất khô hạn trên thế giới và ở các khu vực (10 6

ha)

Loại Thế

giới

Châu Phi

Tổng diện tích đất khô hạn thế giới là 6150 triệu ha(41% đất tự nhiên),trong đó

có 978 triệu ha là hoang mạc rất khô hạn và 5172 triệu ha là khô hạn,nửa khô hạn

và khô ẩm

1.2 nh h nh dụng tài ngu ên đất đai Vi t nam

Tổng số đất đai tự nhiên của Việt Nam là 33 triệu ha, đứng hàng thứ 58 trên thế giới, nhưng dân số đông cho nên bình quân đất theo đầu người thấp, khoảng 0,6 ha, trở thành 40 nước có bình quân đất theo đầu người thấp nhất hiện nay trên thế giới Trong tổng số vốn đất, đất vùng đồi núi, dốc cụ thể từ đất đỏ vàng trở xuống chiếm 70% Trên vùng đồi núi, đất loại tốt (đất bazan) có diện tích 2,4 triệu ha chiếm 7,2% tổng diện tích Trên vùng đồng bằng, đất phù sa loại tốt chiếm gần 3 triệu ha (8,7%

tổng diện tích) Tổng diện tích đất tốt ở các vùng khác nhau của nước ta khoảng 20%, các lại là các loại đất có nhiều trở ngại cho sản xuất như khô hạn, úng, mặn, phèn, nghèo chất dinh dưỡng, quá mỏng…

Tình hình sử dụng tài nguyên đất ở Việt Nam được thể hiện qua bảng 1.7

Bảng 1.7 Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam(Theo Tổng cục Địa chính -1994)

2.4 Đất khu dân cư 0,77 2,33

3 Đất chưa sử dụng 14,22 42,96

Qua số liệu này có thể thấy tình hình sử dụng tài nguyên đất ở Việt Nam còn nhiều điều chưa hợp lý.Quỹ đất Nông nghiệp mới được sử dụng khoảng 70% và quỹ đất Lâm nghiệp mới được sử dụng khoảng 50%

Chẳng hạn, Tiềm năng đất có khả năng canh tác nông nghiệp của cả nước khỏang từ 10-11 triệu ha, trong đó mới chỉ sử dụng được 6,9 triệu ha đất nông nghiệp gồm 5,6 triệu ha là đất trồng cây hàng năm (lúa: 4,144 triệu ha; màu, cây công nghiệp ngắn ngày: 1,245 triệu ha) và 1,3 triệu ha là đất trồng cây ăn quả và cây lâu năm khác (cà phê, cao su, dâu tằm, hồ tiêu, cam, chanh, quít ) Tất cả các diện tích là đất tốt thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp đã được sử dụng,nếu ta muốn khai hoang mở rộng diện tích đất nông nghiệp mà lại không muốn phạm vào đất rrừng thì phải chấp nhận sử dụng đất xấu.Tuy nhiên,diện tích đất nông nghiệp cũng

chỉ có thể nâng lên tối đa tới 11 triệu ha,tức khoảng 30 % diện tích đất tự nhiên

Đánh giá chung về tài nguyên đất Việt Nam thấy rằng, đất Việt Nam phong phú

và đa dạng Do ở vùng nhiệt đới ẩm nên đất cho phép trồng nhiều vụ Cũng do khí

hậu nhiệt đới ẩm đất dễ bị xói mòn, mùn dễ khoáng hóa, các chất dinh dưỡng dễ bị hòa tan và rửa trôi nên đất thoái hóa nhanh, đất xấu nhiều hơn đất tốt Tài nguyên đất Việt Nam là rất có hạn, vì vậy mấy năm gần đây việc khai thác, sử dụng cải tạo

và bảo vệ đất trở thành vấn đề quan tâm lớn, vấn đề chiến lược trong hoàn cảnh thiếu hụt về lương thực và tăng nhanh về dân số Do sự phát tiển của quá trình đô thị hóa và sự phát triển của nền kinh tế thị trường nên nơi có đất phì nhiêu thì cũng đồng thời là nơi có mật độ dân số cao và tốc độ xây dựng lớn, dẫn đến ô nhiễm môi trường đất ngày càng gia tăng

Hiện nay, ở Việt Nam nguồn tài nguyên đất đang bị ô nhiễm, hủy hoại do phương thức canh tác lạc hậu và lạm dụng hóa chất, các loại chất bảo vệ thực vật trong nông nghiệp Những tiến bộ kỹ thuật thân thiện với môi trường chưa được phổ biến và áp dụng rộng rãi trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp Chất thải rắn trong khu vực đô thị là rất lớn, những biện pháp chủ yếu là chôn lấp chưa đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật vệ sinh môi trường Chất thải bệnh viện, trong đó có khoảng 20% là chất thải độc hại, ngoài một số bệnh viện lớn ở một số thành phố lớn là do đốt rác cục bộ, còn lại là thu gom và đổ chung với rác thải sinh hoạt, gây nguy cơ bùng phát dịch bệnh Chất thải công nghiệp cho đến nay hầu hết các đô thị cũng chưa thể kiểm soát được, phần lớn chất thải nguy hại công nghiệp cũng được chôn lấp chung với rác thải sinh hoạt, gây ô nhiễm đất rất trầm trọng Ngoài ra còn có các nguyên nhân gây suy thoái đất rất phổ biến đó là xói mòn và hoang mạc hóa

Các nguyên nhân gây ô nhiễm đất chủ yếu do sự yếu kém trong sản xuất, công nghệ lạc hậu và công tác quản lý còn nhiều bất cập của các ngành, cụ thể như sau:

-Đất đô thị:Việt Nam là một đất nước đang trong thời kỳ xây dựng và phát triển

các khu đô thị mới (quá trình đô thị hoá) do vậy việc nghiên cứu các phương án quy hoạch tổng thể cũng như quy hoạch chi tiết cho các khu vực có liên quan đến phát triển đô thị,định hướng quy hoạch không gian xanh,định hướng quy hoạch giao thông,cấp thoát nước,vệ sinh môi trường,di sản kiến trúc,hạ tầng kỹ thuật.Tất cả những việc này quyết định đến mô hình phát triển đất đai đô thị ổn định bền vững không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bất định (sự sai lệch thông tin trong quy hoạch,khả năng đầu cơ…)

-Đất thương mại: Các điều tra về sử dụng đất ở các khu vực đô thị chỉ ra rằng

trung bình cứ mỗi 3% đất sử dụng là cho các mục đích thương mại Thông tin trong việc đánh giá bất động sản cũng đưa ra một kết quả tương tự

Trong việc tính toán đất sử dụng cho các mục đích thương mại ở các khu vực dân

cư thưa thớt, nó được cho rằng dân số tạo ra hoạt động kinh doanh, thấp hơn một chút so với dân số ở các khu vực đô thị tạo ra.(nguồn WorldBank)

- ông nghi p: do ruộng đất ít, bị chia nhỏ, manh mún, khó sản xuất tập trung;

cơ giới hóa và áp dụng các quy trình công nghệ mới còn chậm; chưa có sự hỗ trợ tích cực, nhất là trong lĩnh vực chế biến nông sản; thị trường không ổn định, giá cả biến động theo hướng bất lợi cho nông nghiệp; nguy cơ suy giảm nguồn gen, đa dạng sinh học do sự ô nhiễm đất bởi thuốc trừ sâu và phân bón hóa học Diện tích đất bình quân đầu người thấp, đặc biệt là đất canh tác nông nghiệp; thoái hóa đất phổ biến ở nhiều vùng do xói mòn, rửa trôi, bạc màu, mất cân bằng dinh dưỡng, chua hóa, mặn hóa, phèn hóa, hạn, úng, lũ, đất trượt và xói lở…; nhân dân còn nghèo,trình độ canh tác thấp dẫn đến đất bị khai thác và sử dụng quá tải, không được bảo vệ và tái tạo đúng mức

- Công nghi p: do phát triển nhanh, phải đẩy mạnh công nghiệp hóa, trong khi

đó năng lực sản xuất còn yếu, trình độ công nghệ thấp, quy mô nhỏ và vừa, sức cạnh tranh yếu; mức độ chế biến thấp; phần lớn công nghiệp là tác nhân ô nhiễm môi trường đất (điển hình là nhiệt điện, hóa chất, luyện kim, thực phẩm, giấy, dệt nhuộm, da…); quy hoạch và quản lý theo vùng chưa có hiệu lực

- Lâm nghi p: tuy diện tích che phủ của rừng đã được tăng lên, nhưng do công

nghệ khai thác và chế biến gỗ còn lạc hậu dẫn đến hiệu quả sử dụng rừng thấp; chất lượng rừng tiếp tục suy giảm do khai thác trái phép và phá rừng làm nông nghiệp và nuôi trồng thủy hải sản; còn xảy ra nạn cháy rừng, thậm chí có nơi còn để nạn cháy rừng xảy ra nghiêm trọng; rừng mới trồng phát triển nhanh nhưng hiệu quả môi trường thấp dẫn đến nguy cơ của các hiểm họa về môi trường và ô nhiễm đất ngày

một nghiêm trọng

-Dịch vụ xã hội và ức khỏe:Phạm trù này bao gồm đất sử dụng cho việc quản

lý công cộng, chăm sóc sức khỏe, vườn trẻ, trung tâm giải trí cho thanh niên và các tòa nhà cho các sự kiện văn hóa, như nhà hát, bảo tàng … Ngoài ra, đất dành cho nhà thờ và các tòa nhà dành cho các hoạt động tôn giáo, nghĩa trang, nhà của cha sứ

và các tòa nhà được dùng cho việc thi hành pháp luật và nội quy công cộng cũng được tính vào

1.3 Các chương t nh kế hoạch và các chính ách về dụng đất tại Vi t am:

- Từ năm 1994 Chính phủ đã cho triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 Quốc hội khóa IX, Kỳ họp thứ 11 đã có Nghị quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất đai cả nước 5 năm 1996 – 2000 Chính phủ đã chỉ đạo rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, đến nay đã hoàn thành trên phạm vi cả nước Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 đã được Quốc hội khóa

XI phê duyệt tại kỳ họp thứ 5

- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh:đến nay, hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: tính đến năm 2005, có trên 400 huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất (chiếm trên 60% số đơn vị cấp huyện), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của các huyện, còn quy hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố chưa được lập

- Tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng đất ở trong nước giai đoạn từ 1994 đến nay đã cơ bản hoàn thành quy hoạch sử dụng đất của nước, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

Tồn tại chủ yếu:

- Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta mới thực hiện ở mức độ khái quát, mang tính định hướng (quy hoạch sử dụng đất cả nước; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và trên 60% quy hoạch sử dụng đất cấp huyện); còn thiếu quy hoạch chi tiết (quy hoạch sử dụng đất cấp xã mới đạt 40%)

- Về phương pháp và quy trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập, đặc biệt chưa có quy trình quy hoạch sử dụng mang tính đặc thù đối với đô thị

- Sự phối hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội các cấp, quy hoạch các ngành chưa đồng bộ, đặc biệt là quy hoạch đô thị chi tiết

- Do những nguyên nhân nên chất lượng và hiệu quả quy hoạch sử dụng đất được đánh giá thấp, quy hoạch sử dụng đất treo còn tồn tại phổ biến

C II C SỞ LÝ UYẾ CỦA MÔ P Á RIỂ

ĐẤ ĐAI ĐÔ Ị

Việt Nam là một trong những quốc gia có nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm nên yêu cầu sử dụng đất đai hiệu quả là một nhu cầu quan trọng đối với phát triển kinh tế cũng như phát triển xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trọng khác.Do đó việc nghiên cứu phân tích các mô hình phát triển đất đai để tìm hiểu đánh giá được các luồng giá trị do các loại hình sử dụng đất đai mang lại cho nền kinh tế quốc dân Ngoài việc hiểu biết về quản lý hành chính đất đai cần thiết phải nghiên cứu về đô thị là nghiên cứu quan tâm tới phát triển đất đai về các vùng đô thị.Các lý thuyết và khái niệm đô thị đã cung cấp một hiểu biết toàn cục về các nghiên cứu đô thị là điều

đã giúp cho việc nhận biết phân tích đô thị và phát triển đô thị là các lĩnh vực cần phải khám phá tiếp để hỗ trợ cho nghiên cứu.Nghiên cứu phân tích đô thị cung cấp

cơ sở lý thuyết cho lựa chọn phương pháp nghiên cứu, mức độ nghiên cứu và xác định đối tượng nghiên cứu khu đô thị.Việc đọc tài liệu về phát triển đô thị đã hỗ trợ cho việc hiểu biết đất đai, phát triển bất động sản và đã cung cấp cơ sở nền tảng tốt cho khám phá chi tiết thêm về các mô hình phát triển đất đai

2 1 Lý thu ết và khái ni m:

Các tài liệu nghiên cứu về đô thị cho rằng phân tích đô thị là lĩnh vực đa ngành liên quan đến các vấn đề xã hội kinh tế chính trị môi trường trong các thành phố và thị trấn Ngoài những thứ khác nó bao gồm cả kinh tế, địa lý, xã hội học, nhân khẩu học, lịch sử, quy hoạch kiến trúc, chính trị ,v v Việc nghiên cứu địa lý học đô thị này sẽ làm nòng cốt cho sơ sở lý thuyết vì :

i)Cho phép tổng hợp các đặc tính của các phát hiện và kiến thức từ nhiều chuyên ngành khác nhau bên ngoài địa lý

ii)Các đặc tính khác nhau cho tập trung một viễn cảnh không gian khi thực hiện phân tích đô thị Địa lý đô thị làm việc với phân tích đô thị từ viễn cảnh không gian xã hội và mang lại những hiểu biết sâu sắc cho hiện tượng phức tạp của các

vị trí đô thị và cung cấp hiểu biết về các môi trường sống đô thị(Pacione

2005,trang 20-21)Các khái niệm về không gian, vị trí diện tích và ý nghĩa của đô thị là trọng tâm của nghiên cứu đô thị khi mà khái niệm “khu đô thị” là trung tâm của nghiên cứu này.Do vậy những khái niệm này sẽ được giới thiệu trong các mục sau

Ý nghĩa của từ “đô thị”

Ý nghĩa của từ đô thị có nghĩa là liên quan tới đặc tính của, xảy ra ở, định hình nên, thực hiện chủ quyền đối với, cư trú ở, có bất động sản trong một thành phố hoặc thị trấn (OED 2009) (Pacione 2005,trang 20-24) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phân biệt giữa đô thị như một thực thể hiện vật và như một thực thể xã hội trừu tượng vì điều này giúp cho nhận thức được tính phức tạp và xác định các tiếp cận khác nhau đối với hiện tượng ”đô thị” Đô thị như một thức thể hiện vật,với các công trình nhân tạo của nó, được nhận biết dựa trên kích thước của dân số một vùng diện tích được coi là đô thị khi nó có hơn một số lượng xác định cư dân; cấu trúc kinh tế tỷ lệ phần trăm xác định của dân số được gắn các hoạt động phi nông nghiệp; biên giới hành chính cơ sở này được sử dụng nhiều hơn cho các mục đích chính phủ và nó không thực sự thích hợp cho mục đích nghiên cứu; các định nghĩa chức năng-khái niệm này xác định diện tích đô thị dựa trên phạm vi ảnh hưởng của

nó Đô thị như một thực thể xã hội trừu tượng làm việc với nhận thức chủ quan của mọi người về các thành phố và các quan hệ xã hội và các hoạt động của chúng Đối với việc nghiên cứu về thực thể xã hội trừu tượng này, lập bản đồ nhận thức và chủ nghĩa đô thị như là một phong cách sống là 2 tiếp cận chính Lập bản đồ nhận thức

là một kỹ thuật lập bản đồ trí tuệ để nghiên cứu đô thị, trong mối quan hệ với hành

vi con người và chất lượng cuộc sống.Tiếp cận thứ 2 bao gồm những viễn cảnh khác nhau để nghiên cứu ảnh hưởng của đô thị tới những người sống trong đó.Ví dụ kích thước thay đổi như thế nào, mật độ và tính không đồng nhất ảnh hưởng đến nền kinh tế như thế nào,và hệ thống vốn sản xuất tác động đến các đô thị như thế nào.Các khái niệm được thảo luận trong mục này liên hệ khá chặt chẽ với khái niệm được giới thiệu trong mục tiếp theo khái niệm về không gian

Không gian đô thị

Mặc dù định nghĩa về không gian là một trong những định nghĩa gây tranh cãi nhất là mở cho các cuộc tranh luận triết học, đối với luận văn nàykhông gian được

hiểu là một đối tượng một không gian vật lý với các khía cạnh xã hội và tâm lý với các đặc điểm động học về thời gian Không gian đô thị là một không gian được chiếm hữu bởi các thành phố hoặc thị trấn hoặc không gian đang được tạo lập, một môi trường được xây dựng so với không gian tự nhiên(Madanipour 1996,trang 28-30), không gian là có ở khắp nơi nhưng trong hoàn cảnh đô thị nó bị giới hạn vào phạm vi vật lý và bị ảnh hưởng của các thành phố và trị trấn

là các nơi mà các quan hệ xã hội xảy ra.Các cá nhân,các hộ gia đình,các công ty,các công đồng,các cơ quan công cộng với các mối quan hệ kinh tế chính trị của họ,tồn tại và vận hành tại các vị trí riêng(Pacione 2005,trang 25-26)

4 Khu vực xung quanh

(Pacione 2005, trang 672) định nghĩa vùng xung quanh như là “một quận đô thị được định nghĩa một cách nghiêm ngặt,trong đó có một nền văn hoá nhỏ,nhận biết được mà phần lớn các cư dân tuân thủ theo”.Tiếp theo ông đã phát biểu 5 nguyên tắc về phát triển vùng xung quanh trong một chủ nghĩa đô thị mới như sau:

-Các vùng xung quanh cần phải là một thoả thuận ,một sử dụng hỗn hợp và thân thiện đồng hành

-Nhiều hoạt động của cuộc sống hàng ngày sẽ diễn ra bên trong những khoảng cách có thể đi bộ,cho phép tính độc lập cho những cư dân không đi xe,đặc biệt là những người cao tuổi và trẻ nhỏ.Các mạng lưới kết nối của phố xá cần được thiết

kế để khuyến khích đi bộ làm giảm số lượng và chiều dài của các tuyến xe và bảo tồn năng lượng

-Bên trong các khu đô thị,một dải rộng có sự phân loại nhiều kiểu nhà ở và các mức giá cả có thể thu hút mọi người từ lứa tuổi,chủng tộc và thu nhập khác nhau tới

sự tương tác hàng ngày,củng cố mối quan hệ cá nhân và công dân,là thực chất cho một công đồng xác thực

-Mật độ xây dựng và sử dụng đất thích hợp sẽ nằm bên trong các khoảng cách đi

bộ giữa các bến giao thông cho phép giao thông cộng cộng trở thành một phương án khả thi

-Độ tập trung của hoạt động công dân,thể chế thương mại cần được gắn chặt trong các vùng xung quanh và các quận, không cô lập trong các tổ hợp xa cách và

sử dụng đơn”

Dựa trên những nguyên tắc ở trên, khái niệm đơn vị khu đô thị, là đơn vị “có các biên giới rõ ràng, có chứa các mạng giao thông đi bộ kết nối(liên kết) đến các khu dân cư tới trường phổ thông cơ sở, các trang thiết bị tái tạo, và các cơ hội bán lẻ địa phương hạn chế, và kết hợp thành một mang lưới không gian mở, tất cả bên trong một chu vi có thể đi bộ được” (Berke 2006, tr 388) đã được chấp nhận một cách rộng rãi và được ứng dụng trong quy hoạch sử dụng vật lý/đất đai Jhonston (1981,

tr 231) xác định vùng xung quanh, tương tự như Pacione, là một quận, thường trong một khu vực đô thị, nơi mà mọi người có các mối quan hệ mặt đối mặt, bên trong một diện tích hạn chế, và nơi mà có nền văn hóa còn tách biệt hình thành lên các ý tưởng và các hoạt động của những người sống ở đó Tuy nhiên, ông lý luận rằng trong các thành phố hiện đại kiểu được định nghĩa rõ ràng này, cả theo nghĩa cộng đồng lẫn không gian, các khu đô thị tồn tại một cách nghèo nàn, vì “cộng việc, cửa hàng và bạn bè thường nằm bên ngoài khu đô thị và việc gắn bó với nó phản ánh các cá nhân cảm như thấy ở nhà giữa mọi người với các cơ sở nền tảng tương

tự, là những người sẵn có tiềm năng cho tương tác xã hội Ranh giới địa lý chính xác là khó nhưng không quan trọng một cách tương đối cho các cư dân” Khái niệm

“khu đô thị” được nhận biết như một đối tượng thích hợp cho mục đích của nghiên cứu này, vì đối tượng này là thích hợp với khảo sát khi xem xét các mục đích và tính khả thi của nghiên cứu này Nó sẽ được thảo luận tiếp theo và nó được hiểu như thế nào cho luận văn nàyđược xác định trong chương sau

2 2 Phân tích đô thị

Các tiếp cận, kiểu và mức phân tích đô thị khác nhau, quan điểm về phát triển đô thị và phát triển đô thị phi chính thức đã được nghiên cứu để hỗ trợ lựa chọn các phương pháp cần được áp dụng khi kiểm tra mô hình phát triển đất đô thị (viết tắt là ULDM)

Các tiếp cận khác nhau

Có hai tiếp cận cơ bản tạo khung cho phân tích thành phố, một tiếp cận là nghiên cứu các hệ thống thành phố và tiếp cận kia là nghiên cứu thành phố như một hệ thống Tiếp cận trước quan tâm tới phân phối các thành phố và mối quan hệ của chúng, trong khi tiếp cận sau làm việc với cấu trúc bên trong của bản thân thành phố hoặc các vị trí đô thị Một số học giả lý luận cho dù các thành phố có thể là các đối tượng phân tích do sự kiện là xã hội là đô thị, trong các quốc gia đã phát triển, bất

kể mọi người sống ở đâu hoặc khái niệm đô thị như một khối của những vị trí gối nhau và có quan hệ với nhau không có nghĩa do những lợi thế kỹ thuật như viễn thông v.v Mặt khác, các thành phố như các chỗ của cuộc sống xã hội, kinh tế, chính trị văn hóa, và các tương tác vật lý vẫn còn có tầm quan trọng căn bản như các đối tượng của phân tích (Pacione 2005, tr 20-26)

Phạm vi địa lý của đô thị đang mở rộng khi thời gian thay đổi và do phát triển xã hội, công nghệ và kinh tế Các hệ thống của tiếp cận thành phố đã bắt đầu với các nghiên cứu về các nguyên bản đô thị và tăng trưởng trong thời kỳ đầu những năm

1900 và đã mở rộng tới định cư cấp vùng lãnh thổ và phân loại của chúng, lý thuyết chỗ trung tâm, các phong trào dân chúng, di cư, đô thị và quy hoạch vùng lãnh thổ, vai trò của các thành phố trong kinh tế chính trị, các thành phố ở bờ cạnh, phản đô thị hóa, di cư nông thôn đô thị trong các quốc gia thế giới thứ ba, toàn cầu hóa và các thành phố, các thành phố khổng lồ (megacity) và trung tâm công nghệ thông tin (technopoles) Thành phố như một tiếp cận hệ thống bắt đầu làm việc với vị trí và tình huống định cư, cũng bắt đầu khoảng 1900, và được mở rộng với hình thái học

và sinh thái học đô thị, và phân tích vùng xã hội, sinh thái tăng nhanh, giới hạn quận thương mại trung tâm, chuyển động của dân cư, buôn bán lẻ và tiêu dùng, quyền lực

và chính trị, các dịch vụ, các vấn đề đô thị trong hoàn cảnh cơ cấu, tái xây dựng kinh tế, nghèo và đói, thị trường nhà cửa và bất động sản, các vấn đề giao thông đi

lại, môi trường vật lý đô thị, nhà ở, sức khỏe và nền kinh tế trong các thành phố thế giới thứ ba, tác động toàn cầu hóa, công bằng xã hội, khả năng sống đô thị, các thành phố bền vững và dạng đô thị tương lai (Pacione 2005, tr 27-28) Tất các những tiếp cận khác nhau này có các viễn cảnh triết học ẩn bên dưới của chúng là các lý thuyết, được tóm tắt trong Bảng 2.1

Madanipour (1996, tr 87-88) tóm tắt ba khái niệm trong nghiên cứu của ông về các tiếp cận khác nhau trong phân tích đô thị “Khái niệm thứ nhất, không gian đô thị là không gian hiện vật với các khía cạnh xã hội tâm lý của nó, và dạng đô thị là hình học của không gian này” Khái niệm này được mở rộng tiếp theo là sự hiểu biết thành phố sẽ là sự gối nhau của hình học vật lý, xã hội, tâm lý tại cùng một thời điểm và cho thấy mối quan hệ qua lại tác động của những khía cạnh này Khái niệm thứ hai nhấn mạnh hai viễn cảnh, một có tầm quan trọng về kinh tế chính trị với thị trường và các khía cạnh chính sách của nó và tiếp cận khoa học, khái niệm kia có tầm quan trọng của cuộc sống hàng ngày, tức là để hiểu không gian đô thị như cụ thể, chứ không phải một nhà quan sát, và tính tới kinh nghiệm đòi hỏi tính thích hợp của phân tích kinh tế-chính trị nếu nó đủ để giải thích cuộc sống xã hội Khái niệm sau là cần phải theo các quá trình phát triển đô thị trong khi tính đến các khía cạnh

xã hội, chính trị, vật lý và tâm lý Khi nhìn vào những khái niệm này, rõ ràng là chúng thực tế là giống hệt như các viễn cảnh lý thuyết được liệt kê trên bảng 2.1

Môi trường : phản ánh mối quan tâm

địa lý tổng quát hơn trong mối quan hệ

giữa con người và môi trường

Các nguyên bản và tăng trưởng đô thị, các mẫu hình định cư của vùng lãnh thổ, lý thuyết chỗ trung tâm, các chỗ

và tình huống đô thị, hình thái học đô thị, sinh thái đô thị

Vị thế : được đặc trưng bởi sự gắn kết

với phương pháp điều tra khoa học dựa

trên kiểm định giả thiết, suy luận thống

kê và xây dựng lý thuyết

Phân loại định cư, xả thải tăng lên, cơ cấu đô thị, tạo lập chuyến đi và mẫu hình du lịch

Hành vi: tìm cách khắc phục các giới

hạn của phân tích không gian bằng

cách nhấn mạnh vào vai trò của hành

vi con người ở môi trường đô thị

Di dân, hành vi người tiêu dùng, tính lưu động của cư dân, ưa thích cư trú, các diện tính khu đô thị nhận được, hình ảnh của thành phố

Nhân văn : mang lại tầm quan trọng

trung tâm của nhận thức con người, cơ

quan, ý thức và tính sáng tạo và điều

nó có mục đích để hiểu hành vi xã hội

con người dựa trên kinh nghiệm chủ

quan của mọi người về thế giới, Nó sử

dụng nghiên cứu tình huống riêng sử

dụng các phương pháp như dân tộc học

và áp dụng nguyên tắc suy luận lô gic

chứ không phải thống kê

Hành vi xã hội con người trong các thành phố, xây dựng xã hội và không gian đô thị

Cấu trúc: được đặc trưng bởi một tập

các nguyên tắc và thủ tục được thiết kế

để làm rõ các nguyên nhân nằm bên

dưới của mẫu hình được bộc lộ của

hành vi con người, tức là giải thích

hiện tượng quan sát được không thể

được thấy thông qua chỉ nghiên cứu

thực nghiệm nhưng phải được bộc lộ

bằng cách kiểm tra các cơ cấu xã hội,

kinh tế và chính trị hiện hành Điều

này về căn bản được dựa trên tiếp cận

kinh tế chính trị hoặc tiếp cận Marx

Các thành phố được nghiên cứu như

bộ phận tổng hợp của chế độ sản xuất

tư bản, thay đổi thị trường đất đai đô thị, đô thị hóa, phục hồi đô thị, tái phát triển, các vấn đề đô thị trong hoàn cảnh xây dựng, quyền lực và chính trị, các thị trường đất đai và nhà ở, các mẫu hình định cư

Quản lý: khái niệm của sự gắn kết xã

hội một quá trình theo đó các nhóm xã

hội tìm cách tối đa lợi ích của họ bằng

cách hạn chế truy cập vào tài nguyên

Quyền lực của các nhà quản lý đô thị

và ảnh hưởng của chúng lên cơ cấu không gian xã hội của đô thị, phân vùng, quyền lực và xung đột trong xã

và các cơ hội cho chu trình hạn chế hội, truy cập khác nhau tới các dịch vụ Nhận dạng được đặc trưng bởi sự phản

đối lý thuyết tổng quát và nhấn mạnh

vào sự khác biệt của con người Nó

nhận thức tính đa dạng và nhấn mạnh

nhu cầu cho các quan điểm phức tạp

của các cá nhân và nhóm đa dạng

Khác biệt, tính thống nhất và tính cá nhân trong các thành phố, các nghiên cứu về khác biệt giới trong các thị trường lao động đô thị của các không gian loại bỏ bị xâm chiếm bởi các nhóm nhỏ được xác định bởi giai cấp, tình trạng hôn nhân, giới tính, chủng tộc, tuổi tác và thiểu năng, đa dạng văn hóa trong các thành phố

Triết học đạo đức: tìm kiếm kiểm tra

một cách nghiêm ngặt các cơ sở đạo

đức của xã hội, trung tân của viễn cảnh

đạo đức là khái niệm công bằng chuẩn

tắc, là điều tập trung vào cái gì cần

phải có chứ không phải cái gì đang có

Bình đẳng trong phân phối các dịch vụ phúc lợi, các cơ hội sử dụng nhân công

và nhà ở đẹp cho vô số các nhóm xã hội, giải thích về bất động sản bên trong-đô thị, khả năng chấp nhân xã hội của các điều kiện đô thị hiện có như ô nhiễm không khí hoặc tỷ lệ tử vong trẻ sơ sinh

Bảng 2.1 Các viễn cảnh triết học nằm bên dưới _ lý thuyết trong địa lý học

đô thị và các ví dụ nghiên cứu (dựa trên Pacione 2005, tr 27-33)

các kết quả hữu hình của các lực kinh tế-xã hội, tức là họ nghiên cứu các kết cục của các ý tưởng và các ý định như chúng lấy hình dáng trên nền đất và định dạng lên thành phố Các ngôi nhà, vườn tược, đường phố, công viên, tượng đài, và trong những thứ khác, là cá đối tượng của nghiên cứu Phân tích hình thái đô thị được dựa trên ba nguyên tắc:

1 Các khối nhà và các không gian mở liên quan của chúng, các mảnh đất và các đường phố là ba phần tử vật lý căn bản xác định lên dạng của đô thị

2 Bốn mức giải pháp chung được xác định để nghiên cứu dạng đô thị Chúng là: i) ngôi nhà/khối nhà, ii) đường phố/khối phố, iii) thành phố và iv) vùng

3 Khía cạnh tức thì phải được nghiên cứu vì dạng đô thị chỉ có thể đượchiểu về mặt lịch sử do biến chuyển và thay thế liên tục của các phần tử đô thị

Do vậy, dạng, giải pháp và thời gian là ba cấu phần căn bản trong nghiên cứu hình thái đô thị ‘Miếng đất và các tòa nhà trên đó’ và ‘các không gian mở’ được coi

là những lô nhỏ nhất của thành phố Các thuộc tính của ô và các phần tử của nó là những phản ánh của giai đoạn thời gian và các điều kiện kinh tế-xã hội đã được trình bày tại thời điểm phát triển đất Một trọng tâm khác của nghiên cứu là cái-được-gọi-là “đơn vị kế hoạch”, là các nhóm nhà, các không gian mở, các mảnh đất,

và các đường phố, “ là những thứ hình thành nên tổng thể gắn kết nước vì chúng tất

cả đều được xây dựng tại cùng một thời điểm hoặc bên trong các ràng buộc, hoặc vì chúng cùng trong một quá trình chung của sự biến đổi” Đơn vị kế hoạch là một khái niệm hữu ích cần được nghiên cứu khi quyết định xác định đối tượng nghiên cứu cho nghiên cứu này

3 Các mức phân tích

Thậm chí mặc dù các nhân tố đô thị và các quá trình được phân tích không bị bao chặt bó hẹp trong một phạm vi không gian xác định, khái niệm “mức phân tích” được giới thiệu cho khung tổ chức để đơn giản hóa thế giới thực phức tạp và biểu diễn mục tiêu của nghiên cứu tại các phạm vi không gian khác nhau, hoặc khá thích hợp về mặt không gian Có năm mức phân tích (Pacione 2005, tr 32-34) như được chỉ ra trong Bảng 2.2

Các mức phân tích Mô tả

Khu đô thị Đó là một diện tích trực tiếp xung quan ngôi nhà

của một cá nhân, các đặc tính của nó thường bao gồm tính đồng nhất về kiểu nhà ở, dân tộc hoặc các giá trị xã hội-văn hóa, các vấn đề thích hợp bao gồm: các quá trình suy giảm hoặc phục hồi kinh tế địa phương, sự tách biệt cư trú, các mức cung cấp

và sử dụng dịch vụ của tổ chức chính trị khu đô thị

để kiểm soát không gian đô thị, …

Thành phố Các thành phố là các trung tâm của các hoạt động

xã hội, chính trị, văn hóa, quản lý hành chính và kinh tế Các nghiên cứu đô thị phân tích vai trò của một thành phố trong nền kinh tế vùng lãnh thổ, quốc gia và quốc tế, và dạng xã hội-không gian của thành phố bị ảnh hưởng như thế nào bởi vai trò, quyền lực phân phối trong thành phố, ảnh hưởng của các lợi ích công cộng và tư nhân lên các quyết định chính phủ …

Vùng Sự trải rộng đô thị ảnh hưởng tới các vùng nông

thôn xung quanh của nó, đặc biệt như một sự mở rộng không gian của các thành phố, đã giới hiệu khái niệm vùng đô thị Phân tích bao gồm dấu chân sinh thái của thành phố, xung đột sử dụng đất tới vùng ngoại ô đô thị, quản lý tăng trưởng và các dạng quản lý

Hệ thống các thành phố

cấp quốc gia

Các mục tiêu được xác định ở tầm quốc gia có các tác động lên các thành phố Các học giả đã phải hiểu các chính sách quốc gia và các ảnh hưởng của chúng và các tác động lên các chỗ, giữa vị trí và bên trong đô thị để hiểu được những khía cạnh

khác nhau của các quá trình và mẫu hình thay đổi

Bảng 2.2 Các mức phân tích đô thị (dựa trên Pacione 2005, tr 32-34)

2 3 Phát t iển đô thị

Theo một nghĩa rộng hơn phát triển đô thị có thể được định nghĩa như các mẫu hình thay đổi của các vùng đô thị như các kết quả của i) đô thị hóa, một gia tăng trong tỷ lệ phần trăm của tổng số người sống trong các vùng đô thị; ii) tăng trưởng

đô thị, một gia tăng trong dân số của các thị trấn và các thành phố; iii) chủ nghĩa đô thị, phạm vi của các đặc tính xã hội và hành vi của cuộc sống đô thị qua xã hội như một tổng thể (Pacione 2005, tr 71) Williamson, Enemark et al (2010, tr 200-201) định nghĩa phát triển đô thị nói chung như một dải rộngtiêu chí của các hoạt động của các quy mô khác nhau, từ thiết lập các vùng đô thị mới hoặc các thị trấn, như các vùng định cư mới Ở mức thành phố phát triển đô thị có thể được hiểu như quá trình sản xuất các chỗ đô thị Một mô hình đơn giản biểu diễn quá trình này như sự tạo lập môi trường xây dựng, các tổ chức khu vực công cộng và tư nhân, sử dụng môi trường vật lý và xã hội qua các nhân tố phát triển của chúng như các nguồn lực, quy tắc và các ý tưởng (Madanipour 1996, tr 135-137) Nó có thể được mô tả như được chỉ ra trên Hình 2.1

* Phát triển đô thị phi-chính thức

Một điều quan trọng là nhận thức được phát triển đô thị, như từ phát triển đề

xuất, không luôn là một phát triển tích cực Một nửa số người trong các thành phố của quốc gia đang phát triển sống trong các khu ổ chuột được coi như phát triển phi chính thức hoặc thậm chí là phát triển bất hợp pháp và không được truy cập vào các dịch vụ cơ bản và cơ sở hạ tầng như nước, đường, vệ sinh và cống rãnh (UN-HABITAT 2004) “Nói chung, phát triển đô thị xảy ra bên trong phạm vi của hệ thống quản lý hành chính đất đai nhà nước và tuân thủ các yêu cầu pháp luật và điều chỉnh của nó được gán nhãn là “chính thức” và toàn bộ phát triển không tuân thủ với yêu cầu này hoặc yêu cầu khác được gọi là “phi chính thức” Các phát triển đô thị phi chính thức thường xảy ra trong các vùng không thích hợp cho phát triển do các thảm họa thiên nhiên hoặc các thảm họa khác, hoặc trong những vùng được bảo

vệ hoặc hạn chế cho phát triển tương lai Tuy nhiên, có cả những khu vực phi chính thức trong phát triển các khu đô thị cư trú thu nhập cỡ trung cấp và cao cấp Điều này xảy ra thông qua việc có được đất và giấy phép xây dựng trong các vùng không được quy hoạch cho phát triển hoặc trong các vùng đã được quy hoạch, nhưng thường phát triển không đáp ứng các yêu cầu (UN-HABITAT 2009a) Cần nhận xét rằng cũng có những vùng “chính thức” không đủ truy cập các dịch vụ cơ bản, cơ sở

hạ tầng và một tôn trọng những kiểu này sẽ được xem xét kỹ lưỡng trong các nghiên cứu tình huống trong chương sau

2 4 Đủ chỗ đủ khu đô thị

UN-HABITAT (2009b) cảnh báo trừ khi các biện pháp thiết thưc được sử dụng

để cung cấp các tùy chọn nhà ở đủ khả năng thanh toán và đất đai hợp pháp và an ninh, số lượng các nhà ổ chuột sẽ tăng tới 2 tỷ vào năm 2020 Để đề cập tới điều này và những vấn đề đô thị khác UN-HABITAT đã xác định sứ mệnh của nó theo cách sau đây: “… xúc tiến các thị trấn và các thành phố bền vững về xã hội và môi trường với mục tiêu cung cấp đủ chỗ ở cho tất cả mọi người” Tiếp theo, nó làm rõ nghĩa của từ ‘có đủ chỗ ở’ không phải chỉ là một mái nhà trên đầu của một cá nhân,

mà “nó có nghĩa là đủ sự cách biệt riêng tư cá nhân, đủ không gian, khả năng truy cập vật lý, đủ an ninh, an toàn thuê mướn, ổn định và lâu bền về xây dựng, đủ ánh sáng, đồ sưởi và thông gió, đủ cơ sở hạ tầng cơ bản, như cung cấp nước, vệ sinh và các trang thiết bị quản lý chất thải, chất lượng môi trường bền vững và các nhân tố liên quan tới sức khỏe và các vị trí đủ và có thể truy cập đối với công ăn việc làm và các trang thiết bị cơ bản” Một khía cạnh khác, tổ chức này đã nhấn mạnh là những thứ ‘đủ’ này cần là sẵn có với các chi phí có thể và được xác định cùng với nhân dân quan tâm tới xem xét triển vọng cho phát triển dần dần Các đặc tính của chỗ ở đầy đủ được xúc tiến bởi UN-HABITAT là thích hợp cho mục đích của nghiên cứu này, khi tính tới các mục tiêu của ULDM và trong mối quan hệ với khu đô thị Tuy nhiên, những ‘đầy đủ’ này cần được nghiên cứu tỉ mỉ sao cho nó sẽ là hữu ích ở mức khu đô thị và cho mục đích của nghiên cứu này Điều này sẽ được thảo luận sau trong chương sau

2.5 hận xét về ULDM

Các nghiên cứu đô thị là đa ngành và điều này quan tâm tới tất cả các khía cạnh của xã hội và thành phố, tức là các khía cạnh xã hội, kinh tế, môi trường, vật lý và chính trị Khi xem xét bản chất của ULDM, và sau khi nhìn vào các viễn cảnh lý thuyết và các nghiên cứu đặc biệt có liên quan, nghiên cứu sẽ sử dụng hình thái đô thị và nguyên tắc ‘đủ chỗ ở’ để nghiên cứu ‘khu đô thị’ ở các vùng đô thị

2.6 Phát t iển đất đai

Trong phần phát triển đất đai này, các môi trường trong nghiên cứu đô thị, các

mô hình phát triển đất đai, là các mô hình đã được khám phá một cách rộng rãi để

so sánh với ULDM sau này, và liên kết giữa phát triển đất đai và quản lý hành chính đất đai, được nghiên cứu Một định nghĩa trước đây về phát triển đất đai đã nói rằng phát triển đất đai là một hoạt động theo đó cơ sở hạ tầng và các dịch vụ được thiết lập và đất đai được chuẩn bị sẵn sàng cho phát triển, tức là cho xây dựng các tòa nhà (Abrams 1971) Phát triển đất đai là một quá trình thông qua đó xây dựng đô thị mới, vì dụ các khu đô thị dân cư, các quận thương mại và các tổ hợp công nghiệp và các cơ sở hạ tầng hiện vật mới, ví dụ như các tuyến đường điện, đường giao thông

và hệ thống cống rãnh, được thiết lập bằng cách áp dụng sử dụng đất đai hoặc các

kế hoạch phát triển Cũng vậy, quá trình này có thể được xác định như quản lý thay đổi trong sử dụng đất đai đô thị và nông thôn hiện có bởi các cơ chế điều chỉnh như quy hoạch hoặc giấy phép sử dụng đất Đó là một hoạt động đa ngành và được dựa trên phạm vi và bản chất của phát triển, quá trình này bao gồm các hoạt động như chiếm hữu đất đai, phân chia, đánh giá về mặt pháp luật và chấp thuận quy hoạch, thiết kế dự án, công trình xây dựng, phân phối các động cơ phát triển và chi phí Nó liên quan tới các tác nhân như các chủ sở hữu đất, các nhà phát triển và các nhà đầu

cơ, các nhà kiến trúc sư, các cơ quan tiếp thị, các tổ chức công cộng, các nhà thầu xây dựng, các bên thứ ba và các thể chế tài chính Một định nghĩa khác về phát triển đất đai là nó được coi là quá trình biến đổi đất chưa được phát triển thành đất đã được phát triển và trong quá trình giá trị của đất bị tác động tức là giá trị thường tăng lên như được chỉ ra trên Hình 2.2

Hình trên cho thấy quá trình phát triển có bốn giai đoạn cho tình trạng đất, cụ thể

là nông thôn, đô thị, đô thị được dịch vụ và đô thị phát triển Giá đất và tình trạng vật lý của nó bị tác động bởi các quyết định và các hành động như khởi xướng kế hoạch phát triển, phê chuẩn kế hoạch, và xây dựng cơ sở hạ tầng và các tòa nhà Ở

đây một điều quan trọng là nhận xét sự gia tăng trong giá trị đất đai từ giai đoạn 1 tới 2 là kết quả của quyết định chuyển đất nông thôn thành đất đô thị, tức là kết quả của phát triển xã hội, nhưng không là kết quả của bất kỳ phát triển vật lý nào (Williamson, Enemark et a 2010) Healey đã đưa ra định nghĩa sau cho quá trình phát triển Healey (1992) là “biến đổi dạng vật lý, gói các quyền: vật liệu, giá trị tượng trưng của đất và các tòa nhà từ một trạng thái này tới một trạng thái khác, thông qua nỗ lực của các người đại diện quan tâm và có mục đích trong việc có được và sử dụng nguồn lực, các quy tắc vận hành và áp dụng và phát triển các ý tưởng và giá trị” Định nghĩa này khá là chi tiết và hẹp cho nghiên cứu phát triển đất đai và bất động sản Trước khi bắt đầu khám phá các mô hình phát triển đất đai và bất động sản, cần thiết phải nhắc lại một cách tóm lược các mô hình liên quan tới đô thị được nghiên cứu trong Địa lý Đô thị của Pacione

* Sử dụng đất đô thị đối chọi với các mô hình phát triển đất đai và bất động sản

Để hiểu rõ các mô hình mà chúng ta đang quan tâm, cần phải thảo luận vắn tắt về các mô hình phát triển đô thị Phê phán chính đối với Pacione là ông đã giới thiệu tăng trưởng đô thị hoặc các mô hình của thành phố hoặc các mô hình của sử dụng đất đô thị cùng chỗ với mô hình lưu thông vốn Các mô hình trước, được nói tới như

là các mô hình sử dụng đất đô thị, trước tiên quan tâm tới tăng trưởng dân số và phạm vi không gian của thành phố Chúng làm việc với những vấn đề như các mẫu hình tăng trưởng thành phố giống như đường vành đai và chu trình đất đai, độ tập trung và tăng trưởng hướng ngoại, tăng trưởng hướng ngoại theo ngành từ trung tâm, tăng trưởng đa trung tâm chứ không phải xung quanh một trung tâm, và v v Những vấn đề này định hình lên chủ đề cổ điển đối với các mô hình sử dụng đất đô thị và các mô hình khác được xây dựng lên trên những mô hình này để cải thiện và mở rộng các mô hình trước Những mô hình này là ví dụ về mô hình vùng trung tâm Burgess của sử dụng đất đô thị, mô hình ngành của Hoyt về sử dụng đất đô thị Mô hình Harris và Ullman đa trung tâm về sử dụng đất đô thị Các mô hình khác được xây dựng trên các mô hình ở trên là mô hình của Mann về thành phố Liên hợp Anh cỡ trung điển hình, mô hình Burgess được sửa đổi của Kearley,

mô hình các vương quốc đô thị của Vance v.v Mô hình sau, mô hình của Harvey

về lưu thông vốn tập trung vào chỗ của thành phố, hoặc vị trí của đô thị, và tìm

kiếm nó như chế độ sản xuất tư bản (Pacione 2005, tr 139-153) Ở đây mô hình này

sẽ không được thảo luận vì nó sẽ được giải thích phần sau Tuy nhiên, người ta quan sát thấy có một phân biệt rõ ràng trong phạm vi, bản chất của hai kiểu mô hình

và cho mục đích của luận văn nàycác kiểu mô hình sau là quan trọng, nhưng các mô hình kiểu trước thì không Một quan sát khác là một số mô hình có đặc tính tổng quát do vây, khi được nghiên cứu từ một góc nhìn này hay góc nhìn khác, phạm vi

và bản chất của nó có thể thích hợp để giải thích các hiện tượng khác nhau tại quy

mô khác, như trong trường hợp này mô hình lưu thông vốn thể hiện

Có thể thấy cả hiện tượng phát triển đô thị lẫn đất đai là những quá trình liên quan tới các sự kiện, các hoạt động, các tác nhân và các quan hệ phức tạp khác nhau Các mô hình thường được tạo ra khác nhau, ít nhất, để giải thích và mô tả, do vậy để hiểu các quá trình và bản chất của phát triển và các nguyên nhân của nó Mục tiếp theo sẽ nghiên cứu về các mô hình phát triển đất và bất động sản hiện đang tồn tại

2.7 Các mô h nh phát t iển đất và bất động ản

Các quá trình phát triển và phát triển đất đai, xem Hình 2.1 và 2.2, và các mô hình khác trong nghiên cứu đô thị được thảo luận trước đây trong phần này cung cấp một hiểu biết sâu sắc về hiện tượng phát triển và các mô hình trong hoàn cảnh

đô thị Mục này làm việc với các mô hình các đại diện của thực tế, tức là các mô hình phát triển đất đai và bất động sản Trong tài liệu tham khảo về phát triển đất và bất động sản các thuật ngữ phát triển, phát triển đất đai hoặc phát triển bất động sản được sử dụng một cách thay thế lẫn cho nhau (Healey và Barrett 1990; Gore và Nicholson 1991; Guy và Henneberry 2000; Williamson, Enermark et al 2010), và cả nghiên cứu này, trừ phi nó chỉ rõ một trường hợp đặc biệt Để khám phá ra các mô hình phát triển đất đai sẵn có các nghiên cứu tổng quan đã được sử dụng để để hiểu thấu phạm vi và các khái niệm then chốt về mẫu hình phát triển đất đai Hai nghiên cứu, Gore và Nicholson (1991) và Healey (1991) và một mô hình từ Harvey (1985) được nghiên cứu như các điểm khởi đầu để khám phá ra các mô hình khác Sau đó một số mô hình khác sẽ được nghiên cứu một cách vắn tắt, dựa vào các thể chế mô hình hóa được nghiên cứu đã được nhắc tới ở trên Tất cả các nghiên cứu tổng quan chỉ ra các mô hình khác nhau và đặt chúng vào bốn nhóm phụ thuộc vào các tính

tương tự trong tiếp cận của chúng tới các quá trình phát triển Viêc nhóm và mô tả chúng được chỉ ra trên Bảng 2.3

Có thể quan sát thấy là các định nghĩa được cho bởi hai nghiên cứu tổng quan về các mô hình chuỗi hoặc mô tả, các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và mô hình

cơ quan, cấu trúc của cung cấp và các mô hình cấu trúc là có thể so sánh một cách hợp lý, và có thể được nói tới, trong một hoàn cảnh rộng rãi hơn, xấp xỉ như cùng các nhóm Như đối với các mô hình dựa vào sản xuất và cân bằng, như được định nghĩa bởi các tác giả, các tiếp cận mô hình hóa và nhóm như được chỉ ra bởi hai nghiên cứu tổng quan này sẽ được nghiên cứu và thảo luận trong các đoạn sau

Các nhóm tiếp cận mô h nh hóa

Các mô h nh chuỗi hoặc mô tả mô

tả quá trình phát triển như một chuỗi

theo thứ tự thời gian của các giai đoạn,

tại mỗi một giai đoạn có các sự kiện cụ

thể

Các mô h nh chuỗi- ự ki n tập

trung vào quản lý các giai đoạn trong quá trình phát triển Chúng được rút ra trước hết từ ngành quản lý bất động sản với việc quản lý quá trình phát triển

Các mô h nh hành vi hoặc

làm-qu ết định nhấn mạnh vào các vai trò

của các tác nhân khác nhau trong quá

trình và tầm quan trọng của các quyết

định mà họ làm trong việc bảo đảm

vận hành trơn chu công việc mặc dù

họ thường giữa lại một định dạng

chuỗi, các sự kiện nói chung được

trình bày như là thứ cấp cho các quyết

định

Các mô h nh cơ quan tập trung vào

các tác nhân trong quá trình phát triển

và các mối quan hệ của chúng Những

mô hình này đã được phát triển trước hết là bởi các nhà nghiên cứu tìm cách

mô tả quá trình phát triển từ quan điểm hành vi hoặc thể chế

Các mô h nh dựa-vào ản xuất mô

tả quá trình phát triển như một dạng

chuyên môn hóa của hoạt động kinh tế

Các mô h nh cân bằng giả thiết

hoạt động phát triển được cấu trúc bởi các tín hiệu kinh tế về cầu hiệu quả,

sản xuất, và có xu hướng nghiên cứu

nó từ viễn cảnh của nền kinh tế như

trong kinh tế học

Các mô h nh cơ cấu hoặc cung

cấp tranh luận rằng các kiểu phát triển

khác nhau được đặc trưng bởi các

khung thể chế, tài chính, và pháp lý

khác nhau, và theo nghĩa đen nghiên

cứu cho mô hình có thể áp dụng chung

của quá trình phát triển là không hiệu

quả Thay vào đó mỗi kiểu phát triển

được nhìn nhận là có “cấu trúc cung

cấp” riêng của mình, mà các đặc điểm

của nó có thể được xây dựng vào mô

hình riêng Điều này hàm ý rằng cuối

cùng sẽ chỉ có một mô hình của quá

trình phát triển, nhung có một tập đầy

đủ các mô hình cá biệt

Các mô h nh cơ cấu tập trung vào

các lực tổ chức lên các mối quan hệ của quá trình phát triển và tạo động lực cho chúng Những mô hình này được đặt nền móng trong nền kinh tế chính trị đô thị

Bảng 2.3 Các nhóm mô hình phát triển đất đai và các mô tả của chúng bởi

Gore&Nicholson (1991) và Healey (1991)

2.7.1 Các mô h nh chuỗi hoặc mô tả và chuỗi ự ki n

Các mô hình chuỗi hoặc mô tả và chuỗi sự kiện, sau đây sẽ được gọi là các mô hình “chuỗi”, có thể mô tả càng đơn giản càng tốt bốn giai đoạn của phát triển, là tính toán, chuẩn bị, ứng dụng và đề xuất Kiểu phổ thông của một mô hình như vậy

là biểu đồ luồng, nó có thể chỉ ra các quá trình chung, hoặc đặc biệt, của phát triển, trong khi chuỗi tuyến tính các sự kiện và quyết định được mô tả Quá trình phát triển không luôn là chuỗi các sự kiện đơn giản, thậm chí không nhất thiết là chuỗi

có trật tự chặt chẽ Các biểu đồ luồng đã giới hạn các khả năng để chỉ ra khía cạnh động, tức là bản chất chu trình của phát triển, tách biệt phát triển khỏi những thứ còn lại của môi trường xây dựng và tác nhân bên ngoài khác, như chính sách, cung cấp tài chính và thay đổi nhân khẩu (Gore và Nicholson, 1991) Mặc dù, các mô hình chuỗi cung cấp một sự hiểu biết sâu sắc cho các hoạt động được thực hiện khắp cả quá trình phát triển, chúng không đưa ra định dạng của các tác nhân và các mối quan tâm do vậy ít giúp cho việc giải thích tại sao quá trình phát triển được hình thành theo một cách thức cụ thể trong những tình huống cụ thể (Healey 1991) Bản chất phức tạp của quá trình phát triển và việc mô hình hóa nó có thể được hiểu theo cách chúng được nhóm lại bởi hai nghiên cứu tổng quan này như thế nào Healey (1991) đã sử dụng các mô hình Goodchild và Munton, là “một mô hình mô

tả của quá trình phát triển đất đai” để giải thích các mô hình kiểu chuỗi, trong khi Gore và Nicholson (1991) đã sử dụng cùng một mô hình này để mô tả các mô hình hành vi hoặc làm quyết định Cả hai giải thích từ quan điểm của chúng đều đúng, vì

cả hai mô hình đều mô tả các chuỗi, giống như Healey (1991) trích dẫn Goodchild

và Munton:

Quá trình phát triển bắt đầu khi một mảnh đất được coi là thích hợp cho sử dụng khác hoặc thâm canh hơn, được hoàn thiện khi các thay đổi cần thiết được tiến hành

và đất được tái chiếm hữu …

1) “Sự chín muồi của các tình huống” là điều làm cho một thay đổi có

thể xảy ra trong sử dụng đất, ví dụ xây dựng một con đường mới hoặc

lựa chọn một khu định cư hoặc mở rộng

2) Mua một khoảnh đất bởi một cá nhân được chuẩn bị để phát triển nó

3) Việc chiếm dụng nó hoặc bởi nhà phát triển, một chủ sở hữu mới hoặc

một người thuê đất

Và các hành vi hoặc các quyết định như Gore và Nicholson phát biểu rằng Goodchild và Munton đã đưa mô hình của họ lên “hai điểm quyết định then chốt, cụ thể là:

1) Nhận biết đất đai như là thích hợp cho phát triển

2) Khởi xướng xây dựng công trình trên khu đất đó”

Đối với sự rõ nghĩa và hiểu biết tốt hơn, và biểu diễn mục đích qua các mô hình khác nhau Ví dụ về mô hình chuỗi hoặc mô hình mô tả, là mô hình “mô tả của quá trình phát triển đất đai” được xây dựng bởi Goodchild và Munton, được nhóm lại dưới tiếp cận chuỗi bởi Gore và Nicholson (1991) và trong tiếp cận cơ quan bởi Healay (1991) Tiếp theo các mô hình hành vi và làm quyết định và cơ quan được thảo luận

2.7 2 Các mô h nh hành vi hoặc làm qu ết định và cơ quan

Các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và cơ quan tiếp theo sẽ được coi là các

mô hình cơ quan Những mô hình này là các mô hình nơi mà các tác nhân, vai trò của họ, các quyết định, các quan hệ và các lợi ích là những điểm trung tâm Tiếp cận của các mô hình kiểu này có thể được phân chia thành hai phân loại, một phân loại là tiếp cận cá nhân, là tiếp cận tìm kiếm các tác nhân như các tác nhân độc lập không có các tương quan với các tác nhân khác trong quá trình, tiếp cận kia là tương tác, tức là, các tương tác và các quan hệ giữa các tác nhân được mô hình hóa Việc xem xét nhanh chóng và có chất lượng về tính cá nhân có thể được thấy từ Bryant và quá trình bảo tồn đất của những người khác,nói về chuyển đổi từ đất đai nông thôn sang đô thị và cho thấy những giai đoạn khác nhau với các tác nhân tham gia Một ví dụ của mô hình tương tác là mô hình từ Drewett được trình bày trong dạng đồ thị và bảng gắn kèm với nó, nơi mà nó đưa ra thông tin nhiều hơn về các giai đoạn của phát triển, mô tả của các sự kiện, các quyết định có liên quan, các tác nhân và nguồn có thể của việc cung cấp tài chính Trong mô hình này người phát triển được nhìn nhận như đối thủ chính (Gore và Nicholson 1991) Theo Healey (Healey 1991), nhà phân tích đã cố gắng phát triển các mô hình cơ quan theo ba cách, cách thứ nhất liên quan tới các tác nhân then chốt, nhà phát triển, chủ sở hữu đất và nhà kế hoạch, các vai trò, tới hai sự kiện then chốt, nhận biết và khởi xướng Cách thứ hai nhấn mạnh độ đa dạng của các quan hệ tác nhân-sự kiện Nó làm hài hòa các sự kiện song hành và tính động học của quá trình (như được thông báo trong đoạn trước tiếp cận này được coi là mô hình chuỗi bởi Gore và Nicholson (1991) Tiếp cận cuối cùng là tiếp cận được xây dựng trên các lợi ích của các đại diện, các lợi ích này được liên kết tới các quan hệ xã hội của các tác nhân bên trong chế độ sản xuất và hệ thống xã hội chính trị Ở đây, sự phát triển được nhìn nhận

như quá trình sản xuất, trong đó các tác nhân hành động dựa trên các lợi ích của họ

Ví dụ của mô hình cơ quan dựa trên lợi ích của các tác nhân Thực chất của các mô hình cơ quan là khá đa nguyên và chúng chỉ đưa ra các phương pháp để mô tả các quan hệ phức tạp của quá trình phát triển, và do vậy thiếu đi các viễn cảnh động học thúc đẩy phát triển (Healey 1991) Phần lớn sự chú ý được đưa cho các tác nhân, các quyết định của họ, các vai trò và mối quan hệ, làm yếu đi tầm quan trọng của các lực hoặc các nhân tố khởi xướng và thúc đẩy các quyết định và các hành vi (Gore và Nicholson 1991) Đoạn sau đây sẽ nghiên cứu cấu trúc của cung cấp và các mô hình cấu trúc được coi là cung cấp các hiểu biết sâu sắc hơn so với các mô hình trước đó, vào quá trình phát triển

1) Các quan hệ xã hội, khung luật pháp và các thỏa thuận tài chính,

2) Các đại diện xã hội được xác định bởi mối quan hệ kinh tế với cung cấp,

3) Các kiểu cung cấp tòa nhà khác nhau có các tổ hợp khác nhau của các phần tử

và các quan hệ riêng của chúng,

4) Nội dung của các cấu trúc cung cấp có thể được nhận biết chỉ bởi nghiên cứu thế giới thực với sự chú ý tập trung vào các đại diện xã hội và các quan hệ của họ, 5) Cấu trúc cung cấp là tác động do những thay đổi trong quan hệ xã hội Những

mô hình này có thể được sửa đổi, phù hợp theo các đề nghị nói trên,

Để phân tích các kiểu cung cấp khác, ví dụ như các tòa nhà công nghiệp, bằng cách sửa đổi các phần tử như các quan hệ, các đại diện và các lợi ích (Gore và Nicholson 1991) Các mô hình cấu trúc chủ yếu được rút ra từ nguồn Marxist và chúng quan tâm tới “phân tích các quá trình sản xuất của môi trường xây dựng” Các mô hình cấu trúc đặt những quá trình sản xuất này vào mô hình tổng quát của một nền kinh tế tư bản Một mô hình là sự hỗn hợp nào đó của các mô hình cơ quan

và cấu trúc Nó liên kết nhà nước, các ngành xây dựng, tài chính, mô tả các quan hệ

và một số nhân tố Một số mô hình cấu trúc được dựa trực tiếp lên kinh tế học Marxist, ví dụ mô hình từ Boddy, là mô hình được xây dựng trên sự quay vòng vốn công nghiệp, thương mại và lợi ích (mô hình này được coi là liên quan tất cả ba dạng này của vốn,nhận biết mô hình “mô hình xây dựng trong cấu trúc của các quan

hệ giữa vòng quay nguyên thủy, thứ cấp, và cấp ba của vốn” bởi Harvey như đóng góp của ý nghĩa nhất cho phân tích và hiểu biết sản xuất bất động sản trong nền kinh tế tư bản Dựa trên quay vòng vốn Harvey (1985) đã phát triển mô hình đặt sản xuất của môi trường xây dựng, trong hoàn cảnh của ba vòng quay i) vòng quay nguyên thủy hoặc sản xuất, nơi mà các hàng hóa được sản xuất tiêu dùng, và giá trị thặng dư từ vòng quay này sau đó được đầu tư vào hai lĩnh vực khác nhau, lĩnh vực thứ nhất là vốn cố định, giống như máy móc, các tòa nhà … được sử dụng cho sản xuất, và lĩnh vực thứ hai là quỹ tiêu dùng, tức là hàng hóa người tiêu dùng và những ngôi nhà để ở … Giá trị thặng dư này hoặc đầu tư được dẫn theo kênh qua thị trường vốn được tạo điều kiện thuận lợi bởi các trung gian tài chính và nhà nước tới vòng quay thứ cấp, ii) vòng quay thứ cấp là vũ đài đầu tư của vốn cố định ,quỹ tiêu dùng và nó tạo ra một sự thiết lập làm thay đổi môi trường tự nhiên và xây dựng nơi

mà các hoạt động kinh tế xã hội xảy ra, iii) vòng quay thứ ba rơi vào bầu khí quyển của các công việc công cộng, nơi mà các loại thuế từ các vòng quay nguyên thủy và thứ cấp được đầu tư vào các phát triển công nghệ ,khoa học và phúc lợi xã hội Quan trọng là, mô hình chỉ ra mối quan hệ phức tạp giữa vốn sản xuất, là đất đai và bất động sản cho sử dụng, thị trường vốn (đất đai và bất động sản cho đầu tư) và nhà nước với vai trò của nó cho phát triển kinh tế xã hội và công nghệ khoa học Cả hai nghiên cứu tổng quan đều nhìn mô hình Harvey là rất quan trọng, nhưng khá rộng và tất cả đều chặt chẽ do vậy thiếu đi các đặc tính cho các ứng dụng thực nghiệm (Gore và Nicholson 1991; Healey 1991) Bây giờ các tiếp cận còn lại, đầu tiền là dựa vào sản xuất từ Gore và Nicholson và cuối cùng là mô hình từ Healey sẽ

được thảo luận

2.7 4 Các mô h nh ựa vào ản xuất

Gore và Nicholson (1991) lý luận là các mô hình dựa trên sản xuất được xây dựng, hầu như hoàn toàn, trên nền tảng cơ sở của Marxist về sản xuất trong chủ nghĩa tư bản, như Healey đã làm (1991) Vì các chi tiết của hai mô hình này đã