Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở việt nam

Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán nhà từ trong dự án nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách họ sáng tạo ra một loại “hợp đồng góp vốn” với hình t

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

TRẦN THỊ LÝ

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG

DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 60 38 50

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2012

Công trình được hoàn thành tại:

KHOA LUẬT - ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

Người hướng dẫn khoa học: TS Doãn Hồng Nhung

Vào hồi giờ , ngày tháng năm 20…

Có thể tìm hiểu luận văn tại:

Trung tâm tƣ liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội

Trung tâm tƣ liệu – Thƣ viện Đại học Quốc gia Hà Nội

MỤC LỤC

Lời cam đoan 1

Mục lục 2

Danh mục các ký hiệu, các chữa viết tắt 5

Danh mục các bảng 6

Danh mục các đồ thị 7

MỞ ĐẦU 8

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 13

1.1 Dự án đầu tư bất động sản và các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản 13

1.1.1 Dự án đầu tư bất động sản 13

1.1.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản 16

1.1.3 Điều kiện huy động vốn 19

1.2 Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 22

1.2.1 Khái niệm hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 22

1.2.2 Chủ thể của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 23

1.2.3 Phương thức và hình thức góp vốn 34

1.2.4 Phương thức phân chia lợi nhuận 35

1.2.5 Hiệu lực của hợp đồng góp vốn 36

1.2.6 Sự kiện bất khả kháng 36

1.2.7 Giải quyết tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng góp vốn 37

1.3 Sự khác biệt giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai 39

1.4 Ý nghĩa của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 41

1.4.1 Đối với chủ đầu tư cấp I 41

1.4.2 Đối với chủ đầu tư cấp II 42

1.4.3 Đối với người góp vốn 42

1.4.4 Đối với xã hội và nền kinh tế đất nước 43

Chương 2: THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 44

2.1 Thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản…….44

2.1.1 Thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản 45

2.1.2 Thu hút dự án đầu tư bất động sản 47

2.1.3 Đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân 50

2.2 Khó khăn tồn tại khi giao kết hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 51

2.2.1 Khung pháp lý và hướng dẫn giao kết hợp đồng góp vốn 51

2.2.2 Cơ chế kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước 57

2.2.3 Hiệu quả huy động vốn của chủ đầu tư 60

2.2.4 Khó khăn tiếp cận thông tin của chủ thể 62

2.2.5 Định giá bất động sản trong các giao dịch thực tế 64

2.3 Rủi ro trong việc áp dụng pháp luật về huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản 65

2.3.1 Rủi ro khi người góp vốn không thực hiện việc góp vốn 66

2.3.2 Rủi ro do khi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn 66 2.3.3 Rủi ro khi hợp đồng góp vốn giao kết trái luật 69

2.3.4 Rủi ro khi vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng 72

2.3.5 Rủi ro khi có sự thay đổi phương thức thanh toán hợp đồng 75

2.4 Nguyên nhân của những khó khăn tồn tại khi thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 76

2.4.1 Nguyên nhân chủ quan 77

2.4.2 Nguyên nhân khách quan 79

Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở

VIỆT NAM 83

3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam 83

3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật 83

3.1.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 87

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 88

3.2.1 Giải pháp về cơ chế, chính sách, pháp luật 88

3.2.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 92

3.3 Kiến nghị để thực hiện các giải pháp 97

3.3.1 Nâng cao trình độ của luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản 97

3.3.2 Phát huy hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 99

3.3.3 Phát triển hệ thống thông tin truyền thông 100

3.3.4 Nâng cao vai trò của các Hiệp hội bất động sản 101

3.3.5 Phát triển hệ thống tài chính về bất động sản 101

3.3.6 Hạn chế giao dịch tư lợi trong kinh doanh bất động sản 103

KẾT LUẬN 104

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106

PHỤ LỤC 1 112

PHỤ LỤC 2 116

PHỤ LỤC 3 121

PHỤ LỤC 4 126

PHỤ LUC 5 134

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá nhưng diện tích đất đai lại có hạn, trong khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ở rất cao, do đó đòi hỏi chúng ta phải sử dụng, khai thác và đầu tư đất có hiệu quả và triệt

để, tránh tình trạng lãng phí đất đai mà người dân vẫn không có đất ở

Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở và đất ở của người dân thì có rất nhiều dự án đầu tư xây nhà ở và đất ở đã, đang và sẽ triển khai trên thực tế Tuy nhiên, các dự án đầu tư thường có nhu cầu vốn rất lớn mà chủ đầu tư thường thiếu vốn để triển khai dự án Trong khi người có nhu cầu

về nhà ở và đất ở muốn có tài sản họ mong muốn đầu tư Nếu mua ngay thì

họ không có đủ tiền còn nếu mua sau thì họ càng không có khả năng tài chính để mua Nếu lựa chọn hình thức đầu tư dài hạn thì họ có thể trang trải vì thời gian thực hiện dự án thường kéo dài có thể từ một đến ba năm Đây có lẽ là hình thức đầu tư mà các nhà đầu tư ưa thích

Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán nhà từ trong dự án nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách họ

sáng tạo ra một loại “hợp đồng góp vốn” với hình thức là để huy động vốn

từ các nhà đầu tư nhưng bản chất nó lại là hợp đồng mua bán nhà Các nhà đầu tư không có sự lựa chọn nào khác và cũng không được quyền thỏa thuận thêm điều khoản nào khác ngoài những điều khoản mà chủ đầu tư đã soạn thảo sẵn Đến khi thực hiện hợp đồng trên thực tế thì có rất nhiều tranh chấp phát sinh trong tiến độ góp vốn và triển khai dự án mà phần nhiều lại rủi ro xảy ra đối với người đầu tư

Trước thực tế này, tôi đã chọn đề tài “Hợp đồng góp vốn trong dự

án đầu tư bất động sản ở Việt Nam”, không có tham vọng sẽ giải quyết

toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tu bất động sản mà chỉ dừng lại ở việc hiểu rõ bản chất của các quy định pháp luật hiện hành hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam, thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng góp vốn

và qua đó đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục được phần nào của thực trạng nêu trên

2 Tình hình nghiên cứu

Pháp luật về huy động vốn đầu tư BĐS là một bộ phận pháp luật có

vị trí quan trọng trong pháp luật về đất đai, nhà ở Vấn đề này đã được nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu Đã có một số công trình nghiên cứu đề tài này như: cuốn sách “Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn, Th.S Trần

Nguyên Nam nhà xuất bản Tài Chính năm 2003; TS.Doãn Hồng Nhung

“Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2010; bài viết của Th.S Luật Nguyễn Mai Phương “Mạo hiểm với hợp đồng góp vốn”, tạp chí điện

tử Doanh nhân 3600, cập nhật ngày 04/08/2010; “Sự tiếp cận một số vấn

đề lý luận về vai trò can thiệp và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS theo Luật Đất đai 2003” của TS Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự, tạp chí Luật học số 5, năm 2005; đề tài nghiên cứu khoa học “Một số vấn

đề lý luận và thực tiễn về bảo vệ quyền và lợi ích người mua nhà chung cư hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay” do Lê Gia Tùng, Nguyễn Hoàng Minh, Hoàng Đình Khuê – Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội;

“Báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006” của TS Nguyễn Văn Minh tại Hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS ngày 21/09/2011 do Phòng thương mại và công thương Việt Nam tổ chức… Các công trình nói trên của các tác giả đã tiếp cận nghiên cứu về hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS từ nhiều góc độ khác nhau và đó là nguồn tài liệu quý giá cho tôi trong quá trình nghiên cứu Tuy nhiên, vẫn chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có

hệ thống và đánh giá toàn diện thực trạng các quy định pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS và trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam” trở nên hết sức cấp thiết góp phần làm rõ thêm về mặt lý luận và đáp ứng

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

Khi nghiên cứu đề tài cần tìm hiểu rõ cơ sở lý luận của hợp đồng nói chung và hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản nói riêng, kết hợp với việc nghiên cứu thực trạng tình hình của việc giao kết hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại một số thành phố lớn

ở Việt Nam Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các

dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam; giúp hoạt động quản lý các dự án đầu tư bất động sản được thuận lợi hơn; giúp người dân có thể yên tâm hơn khi đầu tư vào các dự án bất động sản vì quyền lợi của họ được đảm bảo hơn

Xuất phát từ các mục đích cơ bản nêu trên, luận văn có những nhiệm

vụ cơ bản sau:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong đầu tư bất động sản ở Việt Nam và thực trạng tình hình giao kết hợp đồng góp vốn trong một số dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam

- Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay

4 Phạm vi nghiên cứu đề tài

Nghiên cứu các điều khoản của hợp đồng góp vốn trong một số dự

án đầu tư bất động sản ở Việt Nam trên phương diện là hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, không bao gồm nhà chung cư mini do việc xây dựng nhà chung cư mini dưới hình thức nhà ở riêng lẻ chỉ

do hộ gia đình hoặc các nhân xây dựng, không hình thành pháp nhân, không lập dự án Luận văn không nghiên cứu về HĐGV trong đầu tư xây dựng sân gold, resot, bãi biển, khu nghỉ dưỡng Ngoài ra, phạm vi nghiên cứu của luận văn không bao gồm các hợp đồng góp vốn thông qua việc góp công sức, máy móc, thiết bị để đưa vào giá trị góp vốn

Nghiên cứu thực tiễn các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong thời kỳ Việt Nam hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về pháp luật, các quan điểm của Đảng, Nhà nước về chế độ đất đai và các loại hợp đồng dân sự, pháp luật về hợp đồng nói chung và pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, như: phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp điều tra khảo nghiệm tổng kết thực tế và một số phương pháp khác: so sánh, thống kê, hệ thống hóa

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề pháp lý về hợp đồng góp vốn trong các dự án

đầu tư bất động sản ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng giao kết và thực hiện hợp đồng góp vốn trong các

dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu

tư bất động sản ở Việt Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN

TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Tại chương 1, tác giả đề cập đến dự án đầu tư BĐS, các hình thức huy động vốn đầu tư BĐS Sau đó, tác giả vấn đề pháp lý về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật về hợp đồng… Trên cơ sở đó, rút ra nhận định, quan điểm, khái niệm

cơ bản và nêu bật ý nghĩa của loại hợp đồng này Trong chương này được tách thành bốn phần độc lậo với nhau nhưng có quan hệ mật thiết với nhau

Mục thứ nhất đề cập đến dự án đầu tư BĐS và các hình thức huy

động vốn đầu tư BĐS với điều kiện huy động vốn tương ứng với từng hình thức huy động vốn

1 Đối với dự án đầu tư BĐS hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể do đó tác giả đã dựa trên những quan niệm, khái niệm

về “dự án đầu tư”, về “đầu tư bất động sản” để từ đó đưa ra khái niệm “dự

án đầu tư BĐS” theo cách hiểu của tác giả như sau:

Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội

Với việc giới hạn phạm vi nghiên cứu của Luận văn thì dự án đầu tư bất động sản ở đây có thể hiểu đó chính là dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005

Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra sáu đặc điểm cơ bản của đầu tư BĐS như sau:

Thứ nhất, ĐT BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn

Thứ hai, thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án

đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm

Thứ ba, thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân

bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả

Thứ tư, những thành quả đầu tư BĐS tạo dựng tài sản có giá trị sử

dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình

Thứ năm, hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự

nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư

Thứ sáu, Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho

hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư… vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn

2 Các hình thức huy động vốn đầu tư BĐS

Theo quy định tại khoản 1, điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì có năm hình thức huy động vốn đầu tư BĐS

Một là, ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu

tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;

Hai là, ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có

hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;

Ba là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia

góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ

sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận;

Bốn là, ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức

năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận;

Năm là, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng

được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”

3 Điều kiện huy động vốn

Tương ứng với từng hình thức huy động vốn là điều kiện huy động vốn được quy định tại khoản 3, điều 9 – Nghị định 71/2010/NĐ-CP Đối với hình thức huy động vốn đầu tư BĐS thông qua HĐGV thì có 02 nhóm điều kiện:

Nhóm điều kiện thứ nhất: được áp dụng đối với trường hợp chủ đầu

tư ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án

Nhóm điều kiện thứ hai: được áp dụng đối với trường hợp chủ đầu tư

ký hợp đồng với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở sau khi đã có

dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì

chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc

dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

Mục thứ hai nêu lên các vấn đề pháp lý cơ bản của HĐGV trong dự

án đầu tư BĐS, cụ thể:

1 Khái niệm HĐGV trong dự án đầu tư BĐS

Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư BĐS là sự thỏa thuận góp vốn bằng tiền hoặc tài sản giữa chủ đầu tư cấp I với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II hoặc giữa chủ đầu tư cấp I với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận

2 Chủ thể của HĐGV trong dự án đầu tư BĐS

Chủ thể của hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản

gồm 03 đối tượng: + Thứ nhất, chủ đầu tư cấp I

+ Thứ hai, chủ đầu tư cấp II + Thứ ba, người góp vốn hay nhà đầu tư

3 Phương thức và hình thức góp vốn

Ở dạng hợp đồng này chủ đầu tư thường áp dụng hình thức góp vốn bằng tiền Và việc thực hiện góp vốn bằng tiền có thể thực hiện dưới hình thức góp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoản của chủ đầu tư

Phương thức góp vốn chia làm nhiều giai đoạn hoặc nhiều kỳ góp vốn, số tiền góp vốn từng lần là bao nhiêu và vào thời gian nào thì có thể phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án hoặc do chủ đầu tư quy định Phương thức góp vốn sẽ được quy định cụ thể trong hợp đồng và các bên căn cứ vào đó để thực hiện

4 Phương thức phân chia lợi nhuận

Phương thức phân chia lợi nhuận hay chính là hệ quả của việc giao kết hợp đồng góp vốn là nhằm mục đích phân chia lợi nhuận hoặc hướng tới việc giao kết hợp đồng mua bán nhà Điều đó tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể và nhu cầu của từng chủ thể góp vốn khác nhau

5 Hiệu lực của hợp đồng

HĐGV là một dạng của HĐ dân sự và pháp luật không quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép do đó hợp đồng góp vốn có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc do các bên thỏa thuận

Ngoài ra, trong điều khoản hiệu lực của hợp đồng thì các bên có thể thỏa thuận với nhau về trường hợp chấm dứt hợp đồng, trường hợp hợp đồng không có hiệu lực qua đó làm căn cứ để thực hiện hợp đồng và trên

cơ sở đó để giải quyết các tranh chấp có thể nảy sinh sau này

6 Sự kiện bất khả kháng

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện mà nếu có xảy ra thì các bên được miễn trách nhiệm trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của hợp đồng Việc quy định các trường hợp miễn trách nhiệm đối với các bên là cần thiết vì loại hợp đồng này được thực hiện trong một khoảng thời gian khá dài, do đó trong thời gian thực hiện rất có thể sẽ xảy ra các sự kiện ngoài ý muốn của các bên và nó có thể gây cản trở lớn đến việc thực hiện hợp đồng và cũng có thể gây thiệt hại cho các bên

7 Giải quyết tranh chấp giữa các bên trong HĐGV

Có 04 phương pháp giải quyết tranh chấp giữa các bên đó là :

Một là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng

Hai là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải

Ba là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài

Bốn là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua khởi kiện tại tòa

án

Mục thứ ba nêu lên sự khác biệt cơ bản giữa hợp đồng góp vốn và

hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Bảng 1.1: Điểm khác biệt giữa hợp đồng góp vốn

và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương

lai

Tiêu

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

ở, phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng góp vốn

Hợp đồng chỉ được ký sau khi thiết kế kĩ thuật nhà ở đã được phê duyệt,

đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản

và thông báo Sở Xây Dựng nơi có dự án phát

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được ký kết sau khi đã hoàn thành xong thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của Pháp luật về kinh doanh BĐS

số lượng nhà ở trong mỗi dự

án

+ Nếu người tham gia góp vốn là cá nhân hộ gia đình thì chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở: các trường hợp còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu (khoản 5 điều 8 thông tư số:

16/2010 TT-BXD ngày 01/9/2010)

+ Số lượng được mua bán căn hộ không bị hạn chế trong mỗi dự án

+ Số lượng căn hộ được bán cho cùng một đối tượng của cùng một dự án không bị hạn chế

ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

(khoản 5, điều 8 - Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010

Pháp luật cũng quy định, bên mua căn hộ được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho tổ chức cá nhân khác theo đúng quy định của pháp luật

Nguồn: Tác giả tập hợp từ các quy định của pháp luật

Mục thứ tư tác giả nêu lên ý nghĩa của HĐGV trọng dự án đầu tư

BĐS

1 Đối với chủ đầu tư cấp I

Thứ nhất, chủ đầu tư có thể huy động vốn góp dễ dàng hơn so với

các hình thức huy động vốn góp khác như: ký hợp đồng vay vốn ngân hang, tổ chức tín dụng; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng hợp tác kinh doanh; hợp đồng mua nhà từ tiền ứng trước

Thứ hai, với cách thức huy động vốn này thì chủ đầu tư thường

không phải trả lãi hoặc trả lãi theo mức chủ đầu tư quyết định (theo hướng

có lợi cho chủ đầu tư)

Thứ ba, chủ đầu tư thường được sử dụng vốn của nhà đầu tư một

cách chủ động trong thời gian dài

2 Đối với chủ đầu tư cấp II

Một là, chủ đầu tư cấp II sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất có hạ tầng kỹ thuật từ chủ đầu tư cấp I

Hai là, chủ đầu tư cấp II vừa không phải xin cấp phép đầu tư xây

dựng mà vẫn đầu tư vào dự án xây dựng được, vẫn có tư cách như một chủ đầu tư dự án thực sự

3 Đối với người góp vốn

Thứ nhất, đối với người góp vốn nhằm mục đích phân chia lợi nhuận

là nhà ở thì việc giao kết HĐGV có ý nghĩa rất lớn đó là:

- Người góp vốn sẽ có khả năng sẽ sở hữu được nhà, công trình xây dựng sắp hình thành từ dự án

- Đối với người góp vốn mà khả năng tài chính của họ có hạn, không thể cùng một lúc mà có đủ tiền để mua nhà thì việc giao kết HĐGV giúp

họ giải quyết được hai vấn đề đó là nhà ở và tài chính

- Người góp vốn sẽ được mua nhà giá rẻ hơn so với giá trị nhà đã hình thành

Thứ hai, đối với bên góp vốn tuy họ không có mục đích sở hữu nhà,

công trình xây dựng hình thành từ dự án này thì họ vẫn có thể đầu tư kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư này

4 Đối với xã hội và nền kinh tế đất nước

Một là, đối với xã hội HĐGV góp phần giải quyết nhu cầu về nhà và

đất ở đối người có nhu cầu Nơi ăn chốn ở của người dân ngày càng được

mở rộng và hiện đại cùng với hệ thống các công trình công cộng tiện ích Qua đó góp phần xây dựng đất nước đàng hoàng hơn, to đẹp hơn

Hai là, đối với nền kinh tế đất nước thì đầu tư bất động sản là một

phương pháp luân chuyển nguồn vốn trong xã hội, một hình thức đầu tư