Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện quang bình, tỉnh hà giang giai đoạn 2016 2018

Một trong các nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được đưa ra trong Luật Đất Đai 2013 là: “Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ VĂN ĐIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN QUANG BÌNH, TỈNH HÀ GIANG

GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ VĂN ĐIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN QUANG BÌNH, TỈNH HÀ GIANG

GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN THẾ ĐẶNG

Thái Nguyên - 2019

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Vũ Văn Điệp

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp

đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS Nguyễn Thế Đặng

là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài

và hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Giang và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này

Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó!

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Vũ Văn Điệp

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT x

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết đề tài 1

2 Mục tiêu đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất 4

1.1.2 Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.1.3 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11

1.2 Cơ sở pháp lý 16

1.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất một số nước trên Thế giới 17

1.3.1 Thụy Điển 17

1.3.2 Trung Quốc 18

1.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam 19

1.4.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Đồng Nai 19

1.4.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Hà Nội 20

Trang 6

1.4.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài

sản khác gắn liền với đất trên cả nước 22

1.4.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang……… 22

1.5 Đánh giá chung về tổng quan 23

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24

2.2 Nội dung nghiên cứu 24

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang 24

2.2.2 Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2016 – 2018 24

2.2.3 Đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2016 - 2018 25

2.2.4 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang 25

2.3 Phương pháp nghiên cứu 25

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 25

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp 26

2.3.3 Phương pháp thống kê so sánh, phân tích và tổng hợp số liệu 28

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang năm 2018 36

Trang 7

3.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang giai đoạn

2016 - 2018 38

3.2.1 Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình năm 2016 38

3.2.4 Tổng hợp kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 – 2018 54

3.2.5 Tình hình thu nộp ngân sách từ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 - 2018 60

3.3 Đánh giá của người dân về công tác cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 - 2018 66

3.3.1 Tổng hợp ý kiến của người dân về thực trạng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 – 2018 66

3.3.2 Đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình 69

3.4 Thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình 72

3.4.1 Thuận lợi 72

3.4.2 Khó khăn, hạn chế 73

3.4.3 Đề xuất một số giải pháp 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

1 Kết luận 77

2 Kiến nghị 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

Trang 8

PHỤ LỤC

Trang 9

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng tài nguyên đất trên địa bàn huyện Quang Bình 32 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Quang Bình năm 2018 37 Bảng 3.3: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình năm 2016 39 Bảng 3.4: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 – 2018 55 Bảng 3.7: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo thời gian trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 – 2018 57 Bảng 3.8: Kết quả thu lệ phí cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 - 2018 60 Bảng 3.9: Kết quả thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 - 2018 62 Bảng 3.10: Kết quả thu lệ phí địa chính thông qua cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 - 2018 63

Trang 10

Bảng 3.11: Kết quả thu tiền sử dụng đất thông qua cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 - 2018 64 Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình 67 Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình 70

Trang 11

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất 11 Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Quang Bình, Hà Giang 30 Hình 3.2: Cơ cấu kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang năm 2016 44 Hình 3.3: Cơ cấu kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2016 - 2018 59

Trang 12

DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Trang 13

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Có thể nói đất đai có vai trò

vô cùng quan trọng, có ảnh hưởng to lớn đến sự tồn tại và phát triển của con người Những năm gần đây, do chính sách mở cửa của nền kinh tế Việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh Trong khi đó nhu cầu về lương thực ngày càng tăng nhanh gây áp lực đối với nhà quản lý đất đai, đồng thời nó đã làm cho giá trị quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

là phải có những biện pháp quản lí chặt chẽ và hiệu quả Nhằm nâng cao hiệu quả

sử dụng đất cũng như tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội

Một trong các nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về

đất đai được đưa ra trong Luật Đất Đai 2013 là: “Công tác đăng ký quyền sử dụng

đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận)” Ý nghĩa nội dung này được thể hiện

qua việc nó đã xác lập được mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng, là chứng thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở để người sử dụng đất được đảm bảo khi khai thác, sử dụng và bảo vệ đất, cũng như việc đầu tư kinh doanh vào đất Vì thế đăng ký quyền sử dụng đất, trở thành vấn đề cấp thiết đòi hỏi các cấp phải tiến hành nhanh chóng nhưng phải đúng luật định

Là một địa phương trẻ nhất trong tỉnh do mới được thành lập, mặc dù gần như phải gây dựng và phát triển từ đầu, song với sự nỗ lực, đoàn kết, thống nhất của Đảng bộ và nhân dân, huyện Quang Bình đã không ngừng vươn lên, đạt được nhiều thành tích đáng khích lệ trong sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội và giữ vững an ninh, quốc phòng Công tác cải cách thủ tục hành được triển khai mạnh

Trang 14

mẽ trên tất cả mọi lĩnh vực tuy nhiên thay đổi mạnh mẽ nhất và rõ nét nhất phải kể đến lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường với tỷ lệ hồ sơ được tiếp nhận và giải quyết chiếm trên 70% tổng số các thủ tục hành chính Trong đó công tác cấp giấy chứng nhận đã đạt được những kết quả nhất định Tuy nhiên công tác cấp giấy chứng nhận ở Quang Bình nói riêng và trên cả nước vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc nguyên nhân là do lấn chiếm đất đai, xây dựng các công trình trên đất trái phép, tranh chấp đất đai,… vẫn còn xảy ra ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung (UBND huyện Quang Bình, 2010)[22]

Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề tôi

tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2016 - 2018”

2 Mục tiêu đề tài

- Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn

2016 – 2018;

- Nghiên cứu ý kiến của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 – 2018;

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Giúp học viên củng cố được những kiến thức đã học trong nhà trường

- Giúp cho học viên nắm thực trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương Qua đó liên hệ với phần lý luận ở nhà trường nhằm đưa ra giải pháp trong công tác quản lý, sử dụng đất của đơn vị, củng cố thêm nhận thức và nâng cao tay nghề chuyên môn

Trang 15

- Giúp cho học viên tiếp cận, học hỏi và đưa ra những cách xử lý đối với những tình huống trong thực tế, tính tổ chức, kỷ luật trong nghề nghiệp, tinh thần trách nhiệm đối với công việc được giao, tinh thần khắc phục mọi khó khăn, phát huy tính tích cực trong học tập

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình từ đó đề xuất những giải pháp để nâng cao hiệu quả công việc

- Đưa ra những đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương

Trang 16

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất

1.1.1.1 Khái niệm

Theo Luật Đất đai 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào

hồ sơ địa chính (Quốc hội, 2013)

Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

1.1.1.2 Phân loại

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành hai loại:

* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:

- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu

để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây (Quốc hội, 2013): + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

* Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

Trang 17

- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Trang 18

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

1.1.1.3 Đặc điểm của đăng ký đất đai

* Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện

Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật Luật Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ

TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng

TN & MT tương ứng; Cấp xã, phường, thị trấn là bộ phận địa chính

* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai

Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất Điều 17, Luật Đất đai

2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký

Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản

Trang 19

* Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã

Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc quản lý và sử dụng đất đai thì các thông tin về đất đai cần được quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao

1.1.1.4 Vai trò của đăng ký đất đai

* Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật

Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai HSĐC và GCN cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ

sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả…

* Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ (Quốc hội, 2013)

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử

Trang 20

dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất

Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:

- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý

- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất

* Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai (Quốc hội, 2013)

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCN với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó

là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác, như:

- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

- Công tác điều tra, đo đạc

- Công tác giao đất, cho thuê đất

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Công tác phân hạng và định giá đất

- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCN, trước hết đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng, định giá đất…

Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề mà còn

là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Trang 21

1.1.1.5 Quy định về đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai 2013 bao gồm :

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo

- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình

- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó

1.1.2 Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Khái niệm

Điều 3 Luật Đất đai 2013:”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp

Trang 22

của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

1.1.2.2 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Thông tư 23/2014/TT – BTNMT, Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên

và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi

cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục

"I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được

in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Trang 23

Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3.1 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Trang 24

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

* Điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận

UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN & MT cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở TN & MT khi có các điều kiện sau:

1, Đã thành lập VPĐK quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN & MT;

2, VPĐK quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận

1.1.3.2 Quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được quy định tại Điều 106, Luật Đất đai 2013:

- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

+ Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

+ Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận

- Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

+ Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

Trang 25

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai

- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm

d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai

1.1.3.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nguyên tắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Trang 26

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

Trang 27

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013

1.1.3.4 Quy định về đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013 [18]:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

Trang 28

* Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai

- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của

xã, phường, thị trấn

- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh

Trang 29

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định

về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về

hồ sơ địa chính

- Luật Phí và lệ phí ngày 25/11/2015;

- Nghị định số 120/2016/NĐ-CP ngày 23/8/2016 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật phí và lệ phí;

- Thông tư 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của bộ Tài chính hướng dẫn

về phí và lệ phí thuộc thảm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phó trực thuộc Trung ương;

- Nghị quyết số 124/2014/NQ-HĐNT ngày 30/9/2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh Hà Giang về việc quy định mức thu, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Hà Giang

- Nghị quyết 72/2017/NQ – HĐND của Hội Đồng nhân dân tỉnh Hà Giang quy định về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang

- Nghị quyết 74/2017/NQ – HĐND của Hội Đồng nhân dân tỉnh Hà Giang quy định về phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang

1.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất một số nước trên Thế giới

1.3.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,

Trang 30

bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án

sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng

ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất

cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi

có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Bùi Thị Thúy Hường, 2015)

1.3.2 Trung Quốc

Đối với Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 Quá trình này được tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nông thôn” (1963– 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978) Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản

lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist people’s ownership) Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết,

Trang 31

nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo đó người sử dụng đất (SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình Tuy nhiên, họ cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng Đất đai lúc bấy giờ được coi

là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí (Bùi Thị Thúy Hường, 2015)

1.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam

1.4.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Đồng Nai

Tính lũy kế từ trước đến nay, toàn tỉnh Đồng Nai đã cấp được 655.679 giấy chứng nhận với 1.235.521 thửa đất, tương ứng diện tích 474.984 ha (đạt 99,2% thửa đất và 99,2% diện tích đủ điều kiện) Trong đó, hộ gia đình, cá nhân cấp được 626.683 giấy, với 1.180.934 thửa, tương ứng diện tích 254.045 ha (đạt 99,3% diện tích đủ điều kiện) và tổ chức cấp được 28.996 giấy, với 55.092 thửa, tương ứng diện tích 223.366 ha (đạt 99,1% diện tích đủ điều kiện cấp)

Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức họp Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận định kỳ để rà soát kết quả, đôn đốc thực hiện và tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp giấy đối với đất hộ gia đình, cá nhân và đất tổ chức; làm việc với UBND các huyện, thị xã, thành phố nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp giấy và phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; thực hiện kiểm tra thực tế tại các đơn vị có số lượng giấy tồn lớn như: Biên Hòa, Trảng Bom, Vĩnh Cửu, Thống Nhất, Định Quán để có chỉ đạo xử lý

Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã hoàn thành công tác thống kê đất đai năm 2013, Nghị quyết điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) tỉnh Đồng Nai; tăng cường công tác thanh, kiểm tra tham mưu UBND tỉnh xử lý nghiêm các trường hợp đã được Nhà nước

Trang 32

giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, chậm đưa đất vào sử dụng; hoàn thành tham mưu UBND tỉnh trình HĐND tỉnh thông qua 311 dự

án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp giấy và phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ông Nguyễn Ngọc Thường cho hay, trong thời gian tới, Sở sẻ tiếp tục tổ chức giám sát, kiểm tra, đôn đốc các huyện, thị xã Long Khánh và thành phố Biên Hòa xử lý những tồn tại, vướng mắc liên quan đến công tác xét cấp giấy chứng nhận; xử lý các khó khăn, vướng mắc trong công tác phát giấy chứng nhận

để tập trung phát số lượng giấy chứng nhận còn lại

Sở Tài nguyên và môi trường cũng sẽ thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016-2020) cấp tỉnh; lập

kế hoạch sử dụng đất năm 2016 cấp huyện; lập danh mục các công trình thu hồi đất năm 2016; lập danh mục các công trình, dự án có chiếm dụng đất lúa trình HĐND tỉnh thông qua làm căn cứ thu hồi đất (Trần Mạnh Hiển, 2018)

1.4.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Hà Nội

Trên địa bàn thành phố Hà Nội có 410 dự án phát triển nhà ở, trong đó có

223 dự án đã được thành phố giao đất có 216.580 căn chung cư và thấp tầng với 112.150 căn đã xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã hướng dẫn thủ tục và triển khai cấp 36.110 Giấy chứng nhận cho người mua nhà, còn lại 76.040 căn chủ đầu tư chưa làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định, 104.430 căn đang trong quá trình xây dựng

Năm 2014, thành phố Hà Nội giao chỉ tiêu cấp 40.000 giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở Từ 01/01 – 31/7/2014, Văn phòng Đăng ký Đất đai thành phố Hà Nội nhận được 15.321 hồ sơ, trong đó: thẩm định chuyển quận huyện 10.711 hồ sơ; Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Nội đang thụ lý 4.971 hồ sơ; Trình Sở ký cấp cho tổ chức: 2.097 giấy chứng nhận

Nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự

án phát triển nhà ở, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị các chủ đầu tư

Trang 33

các dự án chưa nộp hồ sơ hoặc đã nộp hồ sơ và có văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ khẩn trương hoàn thiện hồ sơ pháp lý nộp về Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trước ngày 20/8/2014; Nộp thay người mua nhà hoặc cung cấp hồ sơ để người mua nhà nộp ngay hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trong tháng 8/2014

Kể từ ngày 05/8/2014, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội tổ chức tiếp nhận

hồ sơ, thẩm định hồ sơ và làm thủ tục trình Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, thực hiện theo Điều 32 Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố quy định các nội dung thuộc thẩm quyển của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố

Đối với các hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà

ở cho người mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở đã được Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thẩm định, đã chuyển UBND các quận, huyện, thị xã trước ngày 5/8/2014 thì UBND các quận, huyện, thị xã ký cấp Giấy chứng nhận xong trước ngày 31/8/2014 Sau thời điểm trên, nếu không giải quyết xong hồ sơ, UBND các quận, huyện, thị xã chuyển trả lại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội để báo cáo Sở

ký cấp Giấy chứng nhận (Cao Trung Kiên, 2014)

1.4.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cả nước

Thông tin từ Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, tính đến nay, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu trên

cả nước đã đạt trên 96,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp (Tổng cục Quản lý đất đai, 2018)

Trang 34

Trong số đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%; đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tôn giáo đạt 83,6%

Ngoài ra, Tổng cục Quản lý đất đai cũng đã tổng hợp các trường hợp còn tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu và phân tích nguyên nhân vướng mắc, để

đề xuất giải pháp thực hiện, hoàn thành cấp giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước

Theo đó, việc tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu, chủ yếu là

do người dân chưa kê khai đăng ký (chiếm 34,1%); nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 trở về sau, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chiếm 10,7%); phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không nộp và không có nhu cầu ghi nợ (chiếm 5,4%); hồ sơ chưa hoàn thành thủ tục chia thừa kế (chiếm 5,2%);

Tại một số địa phương như Hải Phòng, tác giả Phạm Văn Sơn (2012), đã nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở Đánh giá, phân tích thực trạng công tác đăng

ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, lập, quản lý, chỉnh

lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố, từ đó chỉ ra được những mặt mạnh và những tồn tại yếu, kém Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà ở trên địa bàn thành phố Hải Phòng

1.4.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang

Theo Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ năm 2016, phương hướng nhiệm

vụ năm 2017 của Sở Tài nguyên và Môi trường (2016), tính đến ngày 31/11/2016

đã tiếp nhận 15.832 hồ sơ; trong đó: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho tổ chức với 245 giấy chứng nhận (hiện nay Văn phòng Đăng ký đất đai đang hoàn thiện 575 giấy chứng nhận cho các tổ chức, cộng đồng dân cư trên địa bàn toàn tỉnh theo kế hoạch), hộ gia đình với 365 giấy chứng nhận, đăng ký biến động được cho 1.274 hộ gia đình, đăng ký giao dịch đảm bảo cho 5.133 hộ gia đình, cá nhân, chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân 3.934 hồ sơ, tách, hợp thửa đất cho các hộ gia đình cá nhân 1.492 hồ sơ, gia hạn cho các hộ gia đình cá nhân 2303 hồ sơ, cấp đổi lại cho các hộ gia đình cá nhân 567 hồ sơ, Thẩm định hồ

Trang 35

sơ cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất theo dự án 10.752 hồ sơ (huyện Vị Xuyên, TP

Hà Giang); hướng dẫn vận hành cơ sở dữ liệu 10 xã huyện Bắc Mê; thực hiện chỉnh

lý biến động 3.343 thửa đất và thực hiện chỉnh lý biến động trên hồ sơ 8.306 hồ sơ (bao gồm cả hộ gia đình cá nhân và tổ chức)

Công tác đo đạc bản đồ địa chính theo dự án tổng thể: Thực hiện đo đạc lập

hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại 12 xã thuộc địa bàn các huyện Hoàng Su Phì, Vị Xuyên, các phường thuộc thành phố Hà Giang và 02 xã điểm tại huyện Đồng Văn kết quả đo đạc 10.376 ha (đạt 100% kế hoạch tỉnh giao năm 2016); đăng ký kê khai được 40.455 hồ sơ (đạt 126,4 % kế hoạch tỉnh giao năm 2016) trong đó cấp mới 23.772 GCN, cấp đổi 16.683 GCN nâng tổng số GCN toàn tỉnh đến nay đã cấp được 477.972 giấy chứng nhận với diện tích cấp 418.231/504.436 ha đạt 82,9% diện tích cần cấp trong đó đất nông nghiệp cấp được 338.411 giấy chứng nhận với diện tích cấp 406.418/489.188 ha chiếm 83% diện tích cần cấp, số diện tích cần cấp còn lại chủ yếu của các Ban Quản lý rừng

1.5 Đánh giá chung về tổng quan

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 - 2018 là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình nói riêng, tỉnh Hà Giang và cả nước nói chung

Qua nghiên cứu đề tài đã thu được một số kết về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 – 2018 như sau: Giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn huyện Quang Bình tỉnh Hà Giang có 3.930 hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, với

Quang Bình, tỉnh Hà Giang đã thu được 409.298.000 đồng từ công tác cấp giấy chứng nhận

Trang 36

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu trên địa bàn 15 xã, thị trấn của huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2016 - 2018

- Thời gian thực hiện đề tài: Tháng 10/2018 – Tháng 4/2019

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang

- Hiện trạng sử dụng đất huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang năm 2018

2.2.2 Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2016 – 2018

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang năm 2016

Trang 37

- Tổng hợp kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2016 – 2018

- Tình hình thu nộp ngân sách từ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 – 2018

2.2.3 Đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2016 – 2018

- Tổng hợp ý kiến của người dân về thực trạng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 – 2018

- Đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình

2.2.4 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang

- Thuận lợi

- Khó khăn

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang

2.3 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài vận dụng các phương pháp nghiên cứu bao gồm: phương pháp logic kết hợp với phương pháp kế thừa lịch sử, phương pháp điều tra, khảo sát thu thập tài liệu kết hợp với phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phân tích và phương pháp thống kê Sau đây là một số phương pháp cụ thể được vận dụng để nghiên cứu:

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp

Là các số liệu từ các công trình nghiên cứu trước được lựa chọn sử dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiên cứu Nguồn gốc của các tài liệu này được thu thập từ các cơ quan điều tra, cụ thể như sau:

Trang 38

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang

- Thu thập, nghiên cứu các văn bản pháp lý của Trung ương, địa phương liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, các loại phí thu từ công tác cấp giấy chứng nhận tại các phòng ban có liên quan

- Thu thập tài liệu từ báo chí, các phương tiện thông tin đại chúng

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp

- Phương pháp phỏng vấn trực tiếp: Nắm bắt một cách tương đối chi tiết về

tình hình quản lý, sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình

+ Phỏng vấn người dân: Để đánh giá được khách quan thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quang Bình Đề tài tiến hành lập và phát phiếu điều tra cho

100 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận trên địa bàn

3 xã được chọn làm điểm nghiên cứu Đây là 3 xã đại diện cho toàn huyện về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể được chia ra tỷ lệ các hộ điều tra theo mức độ hoàn thành công tác cấp giấy như sau:

++ 30% số phiếu cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

++ 30% số phiếu cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

++ 40% số phiếu cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức đã nộp hồ sơ xin cấp nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn và chuyên gia: Để làm rõ những khó khăn, hạn chế, cũng như tìm ra những nguyên nhân tồn tại trong các quy định về trình tự, thủ tục, thời gian, đối tượng,… của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đề tài tiến hành điều tra các cán bộ chuyên môn trực tiếp thực hiện cấp giấy chứng nhận và các chuyên gia

Trang 39

về công tác cấp giấy chứng nhận Cụ thể là cán bộ trực tiếp thực hiện cấp giấy chứng nhận của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (2 người), cán bộ phòng Tài nguyên và môi trường huyện Quang Bình (2 người) và 3 cán bộ địa chính trên địa bàn 3 xã chọn làm điểm nghiên cứu Với nội dung điều tra cán bộ chuyên môn và chuyên gia đề tài không xây dựng phiếu điều tra mà chỉ tiến hành phỏng vấn trực tiếp, ghi chép lại ý kiến của các cán bộ, chuyên gia về thực trạng, khó khăn, nguyên nhân tồn tại và những giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận của địa phương

- Phương pháp chọn điểm, xây dựng phiếu điều tra và điều tra

Phương pháp chọn điểm: Chọn điểm nghiên cứu là vấn đề quan trọng vì nó ảnh hưởng đến tính khách quan, tính chính xác và tính thực tiễn kết quả nghiên cứu của đề tài

Việc chọn xã phải đảm bảo yêu cầu đại diện cho tình hình cấp giấy chứng nhận Để rút ra các bài học cho công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện

Để đánh giá hiệu quả, cũng như tìm ra những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân trong công tác cấp giấy chứng nhận đề tài đã chọn:

+ 1 xã, thị trấn trên địa bàn huyện cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hiệu quả cao nhất

+ 1 xã, thị trấn trên địa bàn huyện cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có hiệu quả trung bình

+ 1 xã, thị trấn trên địa bàn huyện cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có hiệu quả thấp nhất

Theo kết quả nghiên cứu và đánh giá về công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ giá đình, cá nhận và các tổ chức trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2016 – 2018 đề tài đã chọn ra được 3 đơn vị cấp xã đáp ứng yêu cầu chọn điểm nghiên cứu Đó là:

+ Thị trấn Yên Bình là đơn vị hành chính có số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp nhiều, tuy nhiên đây cũng là đơn vị hành chính có tỷ lệ hồ sơ được giải quyết thấp nhất trên địa bàn huyện Quang Bình

Trang 40

+ Xã Xuân Giang là đơn vị hành chính cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khá trên địa bàn huyện Quang Bình

+ Xã Yên Thành là đơn vị hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tuy ít nhưng lại là đơn vị hành chính có tỷ lệ hồ sơ được giải quyết nhiều nhất trên địa bàn huyện Quang Bình

- Phương pháp quan sát trực tiếp: Phương pháp này giúp tất cả các giác quan

của người phỏng vấn đều được sử dụng: mắt nhìn, tai nghe qua đó các thông tin được ghi lại trong trí nhớ, qua ghi chép, chụp lại một cách cụ thể

2.3.3 Phương pháp thống kê so sánh, phân tích và tổng hợp số liệu

- Phương pháp thống kê so sánh: Sau khi dùng phương pháp điều tra, thu

thập tài liệu số liệu hiện có, tiến hành thống kê, so sánh một số chỉ tiêu về cơ cấu các loại đất để phân tích đưa ra kết luận

- Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu bằng phần mềm Excel

+ Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: Dữ liệu được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau bằng những phương pháp khác nhau, để làm cơ sở so sánh và tìm

ra các xu thế trong khi phân tích Dữ liệu được tổng hợp từ một đơn vị phân tích nhỏ lên một đơn vị phân tích lớn hơn

+ Phương pháp xử lý dữ liệu: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu, kết hợp phần thuyết minh Các số liệu đầu vào thu thập được phân tích, xử lý với sự hỗ trợ của các phần mềm vi tính nhằm đưa ra kết quả nhanh gọn và chuẩn xác hơn

Định dạng
Số trang	97
Dung lượng	1,8 MB