Tăng cường quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh thái nguyên

Trong quá trình phát triển các khu đô thị mới còn nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, tồn tại cần phải tập trung tăng cường công tác quản lý Nhà nước nhằm khắc phục và giải quyết các tồn tại,

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

TRẦN THỊ MINH TUYẾT

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2019

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

Ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 8.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Người hướng dẫn khoa học: TS PHẠM QUỐC CHÍNH

THÁI NGUYÊN - 2019

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Sau quá trình nghiên cứu và tìm hiểu thực trạng đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, tôi đã nghiên cứu và tập hợp

các tài liệu dưới sự hướng dẫn tận tình của TS Phạm Quốc Chính cùng các

thầy cô trong Khoa Quản lý kinh tế của trường Đại học Kinh tế và Quản trị

Kinh doanh để hoàn thành Luận văn: “Tăng cường quản lý Nhà nước đối với

dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên”

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình khoa học do chính tôi nghiên cứu và làm ra, các số liệu trong báo cáo là hoàn toàn trung thực./

Tác giả

Trần Thị Minh Tuyết

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Để có thể hoàn thành được luận văn này, tôi xin trân trọng gửi lời cảm

ơn chân thành và sâu sắc đến:

Các thầy, cô giáo Viện đào tạo sau đại học nói chung, Khoa Quản lý kinh tế của trường Đại học Kinh tế và Quản trị Kinh doanh nói riêng và đặc biệt là TS Phạm Quốc Chính - người đã trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan chức năng của tỉnh Thái Nguyên: UBND tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng ; các phòng chuyên môn, nghiệp vụ của các cơ quan như: Phòng Đăng ký Kinh doanh, Văn phòng Một cửa liên thông - Sở Kế hoạch và Đầu tư; Phòng Quản lý Kiến trúc Quy hoạch, Phòng Phát triển đầu tư và hạ tầng kỹ thuật - Sở Xây dựng; Phòng Quy hoạch

và Xây dựng, Phòng Tổng hợp, Phòng Hành chính - Tổ chức thuộc Văn phòng UBND tỉnh Thái Nguyên cùng toàn thể các bạn đồng nghiệp nơi tôi đang công tác đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về mọi mặt để tôi hoàn thành luận văn này

Cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và các quý vị Xin kính chúc các thầy cô giáo, các quý vị sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt

Xin trân trọng cảm ơn!

Học viên

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 2

4 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài 2

5 Bố cục của luận văn 3

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ 4

1.1 Cơ sở lý luận về dự án đầu tư Khu đô thị, Khu dân cư, quản lý Nhà nước về dự án đầu tư Khu đô thị, Khu dân cư 4

1.1.1 Dự án đầu tư 4

1.1.2 Dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư 8

1.1.3 Quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư 10

1.1.4 Nội dung quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư 13

1.2 Cơ sở thực tiến về quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư mà một số tỉnh, thành phố và kinh nghiệm rút ra cho tỉnh Thái Nguyên 23

1.2.1 Tình hình quản lý nhà nước của một số tỉnh, thành phố trong nước 23

1.2.2 Kinh nghiệm rút ra cho tỉnh Thái Nguyên 25

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Câu hỏi nghiên cứu 28

2.2 Phương pháp nghiên cứu 28

2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin 28

2.2.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý thông tin 29

Trang 6

2.2.3 Phương pháp phân tích thông tin 29

2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 30

Chương 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN 32

3.1 Khái quát đặc điểm địa bàn nghiên cứu 32

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 32

3.1.2 Vị trí địa lý 33

3.1.3 Điều kiện, đặc điểm kinh tế - xã hội 33

3.2 Thực trạng quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 39

3.2.1 Nội dung quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư: 39

3.2.2 Xây dựng và ban hành cơ chế chính sách phục vụ công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 40

3.2.3 Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 43

3.2.4 Công tác thẩm định và phê duyệt các dự án đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 45

3.2.5 Công tác đôn đốc, kiểm tra, giám sát thực hiện các dự án đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 49

3.2.6 Về công tác thanh kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo đối với dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 58

3.3 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 60

3.4 Đánh giá chung 70

Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN 79

4.1 Quan điểm, định hướng công tác quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới 79

Trang 7

4.2 Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với dự

án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 80 4.2.1 Về hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật 80 4.2.2 Công tác quy hoạch và tuân thủ việc triển khai thực hiện theo quy hoạch

và lựa chọn Chủ đầu tư 82 4.2.3 Đổi mới công tác thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư và quản lý giám sát quá trình thực hiện dự án, tiến độ thực hiện dự án 84 4.2.4 Thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư 90 4.2.5 Tăng cường công tác thu nộp tiền sử dụng đất 91 4.2.6 Kế hoạch thực hiện công tác thanh kiểm tra, giám sát việc triển khai thực hiện các dự án và chế tài xử lý 93

KẾT LUẬN 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

Trang 8

DANH TỪ VIẾT TẮT

Trang 9

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Những chỉ tiêu chung về tỉnh Thái Nguyên được chi tiết ở Bảng 34 Bảng 3.2 Lượng dự án khu dân cư, khu đô thị từ 2014 - 2018 phân theo địa bàn 50 Bảng 3.3 Tổng hợp kết quả triển khai các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư

tính từ 2014-2018 50 Bảng 3.4 Tổng hợp tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính các dự án xây dựng khu

dân cư, khu đô thị và khu tái định cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 57 Bảng 3.5 Tổng hợp danh sách các Dự án Khu dân cư, Khu đô thị, nhà ở trên

địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2018 67 Bảng 3.6 Tổng hợp danh sách các Dự án nhà ở, nhà ở xã hội, Khu dân cư, Khu

đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2018 69

Trang 10

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đô thị hoá là một quá trình tất yếu của bất kỳ quốc gia nào, trong đó có Việt Nam Tuy nhiên, quá trình đô thị hoá tự phát, thiếu quy hoạch khoa học sẽ làm nảy sinh và để lại nhiều hậu quả tiêu cực và lâu dài, cản trở sự phát triển của đất nước Nằm trong bối cảnh chung của sự phát triển đô thị toàn quốc, việc phát triển hệ thống đô thị tỉnh Thái Nguyên cũng nhằm mục tiêu phát triển bền vững, bảo đảm chất lượng môi trường sống và đô thị có vai trò hạt nhân phát triển của các vùng kinh tế - dân cư, tuân thủ những định hướng chung của quy hoạch tổng thể phát triển đô thị của cả nước Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên các khu đô thị, khu dân cư đã và đang được đầu tư xây dựng mới hoặc chỉnh trang dựa trên những khu dân cư hình thành tự nhiên theo sự phát triển của xã hội Việc thực hiện quản lý các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh được áp dụng tại Quyết định số 2186/2007/QĐ-UBND ngày 10/10/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về ban hành quy chế khu dân cư mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Tuy nhiên, nội dung của văn bản này đến nay đã lạc hậu, thiếu toàn diện nên trong quá trình áp dụng gây ra sự thiếu thống nhất, khó khăn khi triển khai thực hiện Trong quá trình phát triển các khu đô thị mới còn nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, tồn tại cần phải tập trung tăng cường công tác quản lý Nhà nước nhằm khắc phục và giải quyết các tồn tại, bất cập, cụ thể: vấn đề ô nhiễm môi trường, tiến độ thi công các dự án chậm làm nảy sinh các vấn đề kinh tế xã hội, công tác quản lý Nhà nước nhiều mặt còn hạn chế như: công tác thẩm định phê duyệt dự án đầu tư, công tác lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án, công tác tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng để giao đất sạch cho nhà đầu tư, công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch, còn tình trạng thực hiện điều chỉnh quy hoạch, trách nhiệm của từng cơ quan, từng doanh nghiệp trong quá trình quản lý thực hiện dự án chưa được quy định cụ thể, rõ ràng

Nhận thức được tầm quan trọng nêu trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Tăng cường quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên” để làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình Việc nghiên cứu đề

Trang 11

tài sẽ có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn, góp phần giải quyết những vấn đề còn

tồn tại nêu trên

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn vừa qua để đưa ra những giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với các dự án này trong thời gian tới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

4 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài

Thông qua việc nghiên cứu, phân tích, làm sáng tỏ trong luận văn những vấn

đề lý luận về công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị,

Trang 12

khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; vận dụng những lý luận cơ bản về kinh

tế đầu tư vào giải quyết các vấn đề tồn tại trong thực tế của công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư Đề xuất một số giải pháp với chính quyền tỉnh Thái Nguyên để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư Bên cạnh đó, luận văn còn

có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo trong công tác giảng dạy, nghiên cứu khoa học về lĩnh vực tài nguyên môi trường, quy hoạch đô thị đồng thời góp phần giúp các nhà đầu tư khi thực hiện đầu tư xây dựng dự án trên địa bàn tỉnh Thái

Nguyên nghiên cứu, tham khảo

5 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 4 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu

đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Chương 4: Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Trang 13

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ

1.1 Cơ sở lý luận về dự án đầu tư Khu đô thị, Khu dân cư, quản lý Nhà nước

về dự án đầu tư Khu đô thị, Khu dân cư

1.1.1 Dự án đầu tư

Theo Đại bách khoa toàn thư, từ “Dự án (Project) được hiểu là điều có ý

định làm” hay “Đặt kế hoạch cho một ý đồ, quá trình hành động”

Như vậy, dự án có khái niệm vừa là ý tướng, ý đồ, nhu cầu vừa có ý năng động, chuyển động hành động Chính vì lẽ đó mà có khá nhiều khái niệm về thuật ngữ này, cụ thế như:

Theo Tổ chức điều hành dự án – VIM: Dự án là việc thực hiện một mục đích hay nhiệm vụ công việc nào đó dưới sự ràng buộc về yêu cầu và nguồn lực đã định

Thông qua việc thực hiện dự án để cuối cùng đạt được mục tiêu nhất định đã đề ra

và kết quá của nó có thể là một sản phẩm hay một dịch vụ mà bạn mong muốn

Theo trường Đại học Quàn lý Henley: Dự án là một quá trình mang đặc thù riêng bao gồm một loạt các hoạt động được phối hợp và kiểm soát, có định ngày khởi đầu và kết thúc, được thực hiện với những hạn chế về thời gian, chi phí và nguồn lực nhằm đạt được mục tiêu phù hợp với những yêu cầu cụ thể

Theo nghĩa hiểu thông thường: Dự án là “điều mà người ta có dự định làm”

Theo Cẩm nang các kiến thức cơ bản về QLDA của Viện nghiên cứu QLDA

quốc tế: “Dự án là một nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra một sản phẩm

hoặc dịch vụ độc nhất”

- Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2014: “Dự án đầu tư là tập hợp đề

xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định” [18]

Về mặt lý thuyết, dự án được hiểu là một công việc với các đặc tính sau: Cần tới nguồn lực (con người, máy móc, vật tư và tiền vốn); có mục tiêu cụ thể; phải được hoàn thành với thời gian và chất lượng định trước; có thời điểm khởi đầu và

Trang 14

kết thúc rõ ràng; có khối lượng công việc cần thực hiện cụ thể; có ngân sách hạn chế và sự kết nối hợp lý của nhiều phần việc lại với nhau

Tóm lại: Dự án là một nhiệm vụ mang tính chất một lần, có mục tiêu rõ ràng (trong đó bao gồm chức năng, số lượng và tiêu chuẩn chất lượng), yêu cầu phải được hoàn thành trong một khoảng thời gian quy định, có dự toán tài chính từ trước

và nói chung không được vuợt qua dự toán đó

Như vậy, Dự án là đối tượng của quản lý và là tập hợp của những hoạt động khác nhau có liên quan với nhau theo một logic, một trật tự xác định nhằm vào những mục tiêu xác định, được thực hiện bằng những nguồn lực nhất định trong những khoảng thời gian xác định Dự án bao gồm dự án đầu tư và dự án không có tính chất đầu tư

- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài

- Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuôc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, làm tiền

đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ Xét theo góc độ này dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực hiện nhiều dự án)

- Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định

để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai Như vậy, một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính:

- Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức:

+ Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các mục tiêu chung của một quốc gia Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội

Trang 15

+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: Đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được của việc thực hiện dự án Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án

- Các kết quả: Đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện được các mục tiêu của dự án

- Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong

dự án để tạo ra các kết quả nhất định Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoạch làm việc của dự án

- Các nguồn lực: Về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần cho dự án

1.1.1.1 Đặc điểm, nội dung của dự án đầu tư

* Đặc điểm của dự án đầu tư:

- Dự án đầu tư có mục đích, kết quả xác định Tất cả các dự án đều phải có kết quả được xác định rõ Mỗi dự án lại bao gồm một tập hợp nhiều nhiệm vụ cần được thực hiện Mỗi nhiệm vụ cụ thể lại có một kết quả riêng, độc lập Tập hợp các kết quả cụ thể cảu các nhiệm vụ hình thành nên kết quả chung của dự án Nói cách khác, dự án là một hệ thống phức tạp, được phân chia thành nhiều bộ phận, phân hệ khác nhau để thực hiện và quản lý nhưng đều phải thống nhất đảm bảo các mục tiêu chung về thời gian, chi phí và việc hoàn thành với chất lượng cao

- Dự án có chu kì phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn Dự án là một sự sáng tạo Giống như các thực thể sống, dự án cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu và kết thúc… Dự án không kéo dài mãi mãi Khi dự án kết thúc, kết quả dự án được trao cho bộ phận quản lý vận hành

- Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo Khác với quá trình sản xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án không phải là sản phẩm sản xuất hàng loạt, mà có tính khác biệt cao Sản phẩm và dịch vụ do dự án đem lại là duy nhất, hầu như không lặp lại Tuy nhiên ở nhiều dự án tính duy nhất ít rõ ràng hơn và bị che đậy bởi tính tương tự giữa chúng

Trang 16

- Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án Dự án nào cũng có sự tham gia của nhiều bên hữu quan như chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà nước Tùy theo tính chất của dự án và yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia của các thành phần trên cũng khác nhau Giữa các bộ phận quản lý chức năng và bộ phận quản lý dự án thường xuyên có quan hệ với nhau và cùng phối hợp thực hiện nhiệm vụ nhưng mức độ tham gia của các bộ phận không giống nhau Để thực hiện thành công mục tiêu của dự án, các nhà quản lý dự

án cần duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận quản lý khác

- Môi trường hoạt động “va chạm” Quan hệ giữa các dự án là quan hệ chia

nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của tổ chức Dự án “cạnh tranh” lẫn nhau và

với các hoạt động tổ chức sản xuất khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị… Trong

quản lý, nhiều trường hợp, các thành viên ban quản lý dự án lại có “hai thủ trưởng”

nên không biết phải thực hiện mệnh lệnh của cấp trên trực tiếp nào nếu hai mệnh lệnh mâu thuẫn nhau… Do đó, môi trường quản lý dự án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động

- Tính bất định và độ rủi ro cao Hầu hết các dự án đòi hỏi qui mô tiền vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định Mặt khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu tư phát triển thường cáo độ rủi ro cao

1.1.1.2 Nội dung của dự án đầu tư

- Quá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu tư được trải qua ba giai đoạn: chuẩn bị đầu tư; thực hiện đầu tư; kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác

sử dụng Lập dự án đầu tư chỉ là một phần việc của quá trình chuẩn bị đầu tư Quá trình này bao gồm các nội dung: lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình và xin phép đầu tư hoặc Lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập Báo cáo kinh tế –

kỹ thuật xây dựng công trình

- Các dự án quan trọng quốc gia phải Báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư; các dự án nhóm A không phân biệt nguồn vốn phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trình Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư

Trang 17

- Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ

về sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình, trừ trường hợp công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình và các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân

- Chủ đầu tư không phải lập dự án mà chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình để trình người quyết định đầu tư phê duyệt đối với các trường hợp sau:

+ Công trình xây dựng cho mục đích tôn giáo;

+ Công tình cải tạo, sửa chữa, nâng cấp, xây dựng mới trụ sở cơ quan có tổng mức đầu tư dưới ba tỷ đồng;

+ Các dự án hạ tầng xã hội có tổng mức đầu tư dưới bẩy tỷ đồng sử dụng vốn ngân sách không nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh

tế - xã hội, quy hoạch xây dựng và đã có chủ trương đầu tư hoặc đã được bố trí trong kế hoạch đầu tư hàng năm

1.1.2 Dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư

1.1.2.1 Khái niệm

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị: Khu đô thị mới là

một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở [15]

Theo quy định tại Khoản 9 Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày

14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị: Dự án đầu tư xây

dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị [4]

Theo QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng Việt Nam Điều 1.2

Chương I quy định: Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng

của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng”; trong đó đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở [20]

Trang 18

Dự án dân cư, khu đô thị mới trên thực tế có nhiều quy mô khác nhau từ vài héc ta đến hàng trăm héc ta (thậm chí hàng nghìn héc ta) và là một loại hình của dự

án đầu tư phát triển diện tích đất ở, có tính chất đa dạng thuộc phạm vi điều chỉnh của nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước

Hiện nay, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể về quy

mô của khu đô thị, khu đô thị mới Do đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư cần nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan và tham khảo ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai làm cơ sở để thực hiện thu hồi đất triển khai dự án

Bộ Xây dựng đang xây dựng dự án Luật Quản lý phát triển đô thị trình Chính phủ để trình Quốc hội xem xét ban hành Trong quá trình thực hiện, Bộ Xây dựng

sẽ nghiên cứu, quy định cụ thể nội dung này

1.1.2.2 Mục tiêu, vai trò của việc thực hiện đầu tư khu đô thị, khu dân cư

- Đối với Nhà nước: Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư Vốn ngân sách Nhà nước sử dụng

để đầu tư phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công trình, kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà nước, các dự án đầu tư quan trọng của quốc gia trong từng thời kỳ Dự án sẽ được phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư khi mục tiêu của dự án phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, khi hoạt động của dự án không gây ảnh hưỏng đến môi trường và mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội Dự án được phê duyệt thì các bên liên quan đến dự

án phải tuân theo nội dung, yêu cầu của dự án Nếu nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên liên quan thì dự án là một trong những cơ sở pháp lý để giải quyết

- Đối với chủ đầu tư: Dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ vốn đầu tư Dự án đầu tư được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ sở nghiên cứu đầy đủ về các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý Do đó, chủ đầu tư sẽ yên tâm hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án vì có khả năng mang lại lợi nhuận và ít rủi ro Mặt khác, vốn đầu tư của một dự án thường rất lớn, chính

vì vậy ngoài phần vốn tự có các nhà đầu tư còn cần đến phần vốn vay ngân hàng

Dự án là một phương tiện rất quan trọng giúp chủ đầu tư thuyết phục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng xem xét tài trợ cho vay vốn Dự án đầu tư cũng là cơ sở

Trang 19

để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện đầu tư Quá trình này là những kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị, kế hoạch thi công, xây lắp, kế hoạch sản xuất kinh doanh Ngoài ra, dự án còn là căn

cứ để đánh giá và điều chỉnh kịp thời những tồn đọng vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư, khai thác công trình

- Đối với nhà tài trợ: Khi tiếp nhận dự án xin tài trợ vốn của chủ đầu tư thì họ

sẽ xem xét các nội dung cụ thể của dự án đặc biệt về mặt kinh tế tài chính, để đi đến quyết định có đầu tư hay không Dự án chỉ được đầu tư vốn nếu có tính khả thi theo quan điểm của nhà tài trợ Ngược lại khi chấp nhận đầu tư thì dự án là cơ sở để các

tổ chức này lập kế hoạch cấp vốn hoặc cho vay theo mức độ hoàn thành kế hoạch đầu tư đồng thời lập kế hoạch thu hồi vốn

Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật

Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng

bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở

Sự phát triển khu đô thị, khu dân cư có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của nền sản xuất xã hội, dịch vụ nhu cầu xã hội và việc nâng cao hiệu quả của nó Với sự phát triển của dân số, xu hướng đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ thì vai trò của đầu tư khu đô thị, khu dân cư sẽ không ngừng tăng lên, trở thành một trong những nhân tố quyết định cho sự hoạt động, vận hành của một đô thị

1.1.3 Quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư

1.1.3.1 Khái niệm

Là sự tác động có mục đích của chủ thể vào các đối tượng quản lý nhằm đạt được mục tiêu quản lý đã đề ra Hiện nay, có rất nhiều cách hiểu về hoạt động quản lý

Trang 20

đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư: Có thể hiểu sơ lược “là sự tác động liên

tục, có tổ chức, định hướng rõ mục tiêu vào quá trình quản lý đầu tư và các yếu tố có liên quan đến hoạt động đầu tư bằng một hệ thống các biện pháp quản lý bằng văn bản chính sách pháp luật (Luật, Nghị định, Thông tư, và các quy định hướng dẫn thực hiện) nhằm mục đích đem lại hiệu quả tốt nhất trong quá trình quản lý” [32]

Quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư là một trong những lĩnh vực có yếu tố đặc biệt quan trọng góp phần hoàn thiện các quy định quản lý hoạt động đầu tư về xây dựng trong thực tế; Hoạt động quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư còn là một trong những vấn đề quan trọng có sự tác động không nhỏ thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; vì vậy, hoạt động quản lý nhà nước đối với dự án khu đô thị, khu dân cư luôn được chú trọng, sửa đổi, bổ sung để dần đầy đủ, hoàn thiện hơn

Quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư cũng có thể hiểu

là quá trình nhà nước sử dụng quyền lực của mình tác động có tổ chức và điều chỉnh các quan hệ nảy sinh trong hoạt động quản lý nhằm đảm bảo cho dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư diễn ra theo đúng quy định của pháp luật, đúng mục tiêu đầu tư và đúng định hướng Quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư còn

là một quá trình xem xét, hoạch định và xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật có nội dung liên quan đến định hướng quy hoạch, quy hoạch, kết hợp quản

lý, kiểm tra, tuyên truyền, phổ biến, chế độ, chính sách pháp luật; tổ chức thực hiện cũng như thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về hoạt động đầu tư xây dựng

và tổ chức thực hiện của dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư

Việc quản lý nhà nước về dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển của kinh tế - xã hội nước ta, nhất là trong lĩnh vực xây dựng nói chung Trong quan hệ pháp luật về đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư hiện nay thuộc lĩnh vực xây dựng đã xây dựng các quy phạm pháp luật quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong bảo đảm hoạt động này; điều kiện hoạt động trong xây dựng Với các quy định như trên thì hoạt động quản lý nhà nước về đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư đã điều chỉnh một cách tương đối hợp lý các vấn đề liên quan đến việc áp dụng những quy định về xây dựng cơ bản từ lý luận đến thực tiễn Tạo ra nền tảng pháp lý cơ sở cho các hoạt

Trang 21

động có liên quan đến đầu tư xây dựng ở nước ta trong tiến trình hội nhập kinh tế - quốc tế

1.1.3.2 Vai trò

Quản lý nhà nước về các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư thông qua việc thực hiện chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn

và quản lý của nhà nước Có thể nói, đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng mà Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định Ta khẳng định được điều trên trước hết là vì đầu tư dự án khu dân cư, khu đô thị mới, khu

nhà ở “dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản” là một trong những ngành

kinh tế mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân Thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung

- cầu nhà ở, nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển của mỗi quốc gia, mỗi vùng Trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinh doanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu dùng của dân cư; đặc trưng của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS (chủ yếu là nhà, đất và kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa như: Về mặt kinh tế: Nó là tài sản quan trọng nhất của mỗi gia đình và xã hội; Về giá trị sử dụng: Nó

là nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp, của con người; Về mặt môi trường: Nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnh không gian, mỹ quan và cảnh quan môi trường đô thị Ngoài ra, thị trường BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trường Bởi vậy, sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành các loại thị trường, kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thị trường lao động, cùng phát triển Trên cơ sở đó,

cơ chế thị trường mới được vận hành và phát huy tác dụng

Trang 22

Thông qua hoạt động QLNN đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư sẽ góp phần tính toán cho toàn bộ nền kinh tế Việc tạo hành lang pháp lý nhằm giải quyết và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư, trong đó có đầu tư công như ban hành Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước, Luật Quản lý nợ công, trong đó

có các dự án đầu tư trong thực tế

Chính những nỗ lực này đã góp phần hạn chế đầu tư dàn trải, nâng cao hiệu quả đầu tư về khu đô thị, khu dân cư để từ đó tạo tiền đề quan trọng nhằm góp phần quan trọng để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, tăng năng suất trong xây dựng cơ bản Do vậy, trong những năm gần đây, tỷ lệ vốn đầu

tư công chiếm trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội đang có xu hướng thấp đi, tăng tỷ

lệ vốn đầu tư từ khu vực tư nhân và khu vực đầu tư nước ngoài, đầu tư công sẽ đóng

vai trò là nguồn vốn mồi, dẫn dắt các thành phần kinh tế khác tham gia đầu tư

Như vậy có thể thấy, việc tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với các khu dân cư, khu đô thị là một tất yếu khách quan, nhưng ngược lại, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà

ở cũng như các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế xã hội khác và giải quyết tranh chấp về BĐS Thêm vào đó, thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ của các lợi ích: lợi ích nhà nước lợi ích chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người lao động Nó sẽ tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước, xoá bỏ các hoạt động ngầm, kinh doanh trái pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

Cuối cùng, quản lý nhà nước về dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư hình thành và phát triển sẽ tạo điều kiện huy động nguồn vốn phục vụ cho sản xuất, xã hội vận động dẫn đến quá trình sản xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy; tạo điều kiện cho việc sản xuất, chuyển tài sản đến người sử dụng, tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả và thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh

1.1.4 Nội dung quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư

- Quản lý tiến độ thực hiện dự án

Hiện nay, đa phần chất lượng dự án xây dựng ở Việt Nam bị ảnh hưởng bởi tiến độ dự án không được đảm bảo, nhất là đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư do nhiều lý do khác nhau Chính vì vậy, để có thể đảm bảo chất

Trang 23

lượng và tiến độ công trình, cần phải có được những phương pháp quản lý tiến độ

dự án hiệu quả, cụ thể:

+ Lập kế hoạch tiến độ dự án xây dựng trong từng giai đoạn cụ thể;

+ Phân công công việc cụ thể;

+ Theo dõi thời gian, hiệu quả làm việc của công trình xây dựng;

+ Linh hoạt xử lý những vấn đề nảy sinh;

+ Sử dụng công cụ trợ giúp quản lý hiệu quả

Xét về góc độ quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư, cần thực hiện tốt các nội dung sau:

+ Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng kế hoạch, tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng, hoàn thành từng hạng mục công trình và toàn bộ dự án đăng ký tại Sở Xây dựng và gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính,

Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện nơi có dự án trước khi triển khai thực hiện dự

án để phối hợp thực hiện

+ Chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo khởi công và định kỳ 06 tháng có báo cáo tình hình, tiến độ thực hiện dự án đến Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án để theo dõi, quản lý

+ UBND cấp huyện chịu trách nhiệm trực tiếp theo dõi, quản lý tiến độ thực hiện dự án trên địa bàn quản lý

+ Việc thay đổi tiến độ thực hiện dự án, hạng mục công trình, công trình dự

án nếu làm ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao đưa vào khai thác sử dụng và tiến độ tổng thể của dự án phải được UBND tỉnh chấp thuận

- Quản lý thực hiện quy hoạch và cấp phép xây dựng trong đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư [8]:

+ Chủ đầu tư phải tổ chức xây dựng dự án theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị, các quy định về quản lý kiến trúc và quy hoạch đã được phê duyệt

+ Trước khi xây dựng công trình có thực hiện chuyển giao, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với Sở Xây dựng, đơn vị nhận chuyển giao để tổ chức định vị, nghiệm thu định vị công trình theo đúng quy hoạch được duyệt Việc tổ chức định

vị cho các công trình nhà ở trong dự án do chủ đầu tư tổ chức quản lý thực hiện

Trang 24

+ Trong quá trình thực hiện dự án, nếu có khó khăn vướng mắc cần phải điều chỉnh quy hoạch thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ báo cáo, trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương điều chỉnh quy hoạch Quy hoạch điều chỉnh phải đảm bảo các chỉ tiêu

về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định

+ Việc cấp phép xây dựng các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng khu

đô thị, khu dân cư cần phải được thực hiện theo đúng các quy định hiện hành Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập thiết kế mẫu, thiết kế điển hình các công trình nhà ở trong dự án trình thẩm định theo dự án để thực hiện đầu tư xây dựng theo quy hoạch Đối với những công trình nhà ở thuộc khu vực được phép chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở thì phải thực hiện cấp giấy phép xây dựng Đối với các công trình nhà ở có thay đổi so với thiết kế mẫu làm ảnh hưởng đến chỉ tiêu quy hoạch thì phải xin chấp thuận của Sở Xây dựng và phải thực hiện cấp giấy phép xây dựng Các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục cấp phép xây dựng các công trình thuộc dự án khu đô thị, khu dân cư mới được thực hiện theo Luật Xây dựng năm 2014, Nghị định số 59/2016/NĐ-CP của Chính phủ; Thông tư số 15/2017/TT-BXD ngày 30/6/2017 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng và quy định của UBND tỉnh

- Quản lý chất lượng công trình trong đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân

cư [19], [6]:

+ Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức và thực hiện theo các nội dung quy định tại Nghị định số 46/2015/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng và chịu trách nhiệm toàn diện về chất lượng công trình thuộc dự án kể từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến khi nghiệm thu bàn giao đưa vào khai thác sử dụng

+ Đối với các công trình chuyển giao, bên nhận chuyển giao có trách nhiệm

cử cán bộ có năng lực phù hợp tham gia quản lý chất lượng và nghiệm thu công trình đảm bảo chất lượng, hồ sơ theo quy định trong suốt quá trình xây dựng đến khi hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng Trước khi thực hiện đầu tư dự án, chủ đầu tư

có văn bản gửi tới bên nhận chuyển giao để bên nhận chuyển giao phân công, cử cán bộ phụ trách dự án theo đúng quy định

Trang 25

+ Chủ đầu tư chịu sự giám sát, quản lý nhà nước về chất lượng công trình xây dựng của Sở Xây dựng, Sở quản lý xây dựng chuyên ngành và các cơ quan quản lý có liên quan theo quy định

1.1.3.3 Những nhân tố ảnh hưởng

- Những yêu cầu đặt ra đối với quản lý nhà nước trong đầu tư xây dựng khu

đô thị, khu dân cư

Quản lý nhà nước trong đầu tư xây dựng đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu

dân cư là nhằm thực hiện chức năng quản lý của Nhà nước các cấp trong quá trình xây dựng và phát triển đô thị Quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư là sự

thiết lập và thực thi những khuôn khổ thể chế cùng với những quy định có tính chất pháp quy để duy trì, bảo tồn và phát triển các công trình, dự án khu đô thị, khu dân

cư trong một môi trường và cảnh quan tốt đẹp của xã hội Vì thế, việc quản lý khai

thác cải tạo và đầu tư xây dựng các công trình khu đô thị, khu dân cư nói chung

phải tuân theo quy hoạch đô thị đã được duyệt UBND tỉnh, huyện, thành phố, thị

xã giao cho các cơ quan chuyên trách sử dụng và khai thác các công trình Trong quá trình quản lý phải tuân theo những yêu cầu nhất định

Nhìn chung, trong quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư, công tác

quản lý nhà nước cần phải đảm bảo thực hiện được các yêu cầu sau:

Thứ nhất, tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng

Việc đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư phải được thực hiện đúng nguyên tắc, đúng quy hoạch, kế hoạch quản lý đô thị Tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị, các điều luật quy định có liên quan Tiến hành lập hồ sơ và lưu trỡ hồ sơ sau khi hoàn thành xây dựng mới, xây dựng lại, sửa chữa lớn, cải tạo hiện đại hoá công trình cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu dân cư

Thứ hai, giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng xây dựng

Đây là một vấn đề khó khăn nhất đối với tất cả các địa phương, kể từ khi thực hiện quy hoạch và thực hiện đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư Do đó, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương phải thực sự tập trung giải quyết mới

có thể đảm bảo có mặt bằng “sạch” cho các nhà đầu tư xây dựng

Trang 26

Thứ ba, lựa chọn nhà thầu và tạo điều kiện về các thủ tục hành chính

Đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư đòi hỏi sự đầu tư vốn lớn, cũng như kinh nghiệm trong xây dựng, quản lý, vì các công trình đô thị ngoài tính bền vững còn đòi hỏi yêu cầu mỹ quan và các yếu tố khác Vì vậy, mặc dù phải thực hiện việc đấu thầu xây dựng theo quy định nhưng các cơ quan quản lý cũng phải có xác minh

để lựa chọn các nhà thầu có đủ năng lực xây dựng Việc làm các thủ tục hành chính

và cấp phát vốn cho nhà thầu cũng phải tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư

Thứ tư, quản lý đúng quy định và có hiệu quả

Khi đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư phải thực hiện nghiêm ngặt công tác giám sát theo đúng quy định Giữ gìn, bảo vệ và khai thác các công trình cơ sở

hạ tầng đô thị hiện có Tiết kiệm chi phí đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư có hiệu quả

Thứ năm, xử lý vi phạm

Đối với các chủ đầu tư phải chấp hành nghiêm chỉnh các quy định và sự hướng dẫn của các cơ quan quản lý, nếu xảy ra vi phạm thì tổ chức và cá nhân vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật và phải đền bù thiệt hại

- Những mối quan hệ cần giải quyết để thực hiện vai trò quản lý nhà nước trong đầu tư xây dự ng khu đô thị, khu dân cư

+ Quan hệ giữa tập trung dân chủ và phân cấp quản lý trong đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư:

Đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị, khu dân cư là một loại hàng hoá công cộng, có tầm quan trọng về kinh tế - xã hội, được sử dụng chung, mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho một quốc gia, hoặc một tỉnh, một huyện, thành phố, thị xã, một địa phương

Việc thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị, khu dân cư phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới và được cấp có thẩm quyền phê duyệt, từng bước nâng cao chất lượng chỗ ở của các tầng lớp nhân dân, góp phần phát triển đô thị, nông thôn bền vững văn minh, hiện đại phù hợp với bản sắc của từng địa phương Do hạn chế trong quản lý cũng như nguồn lực tài chính nên việc khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế

Trang 27

tham gia đầu tư phát triển nhà ở; đảm bảo hài hoà lợi ích của nhà nước, của chủ đầu

tư và người dân trong phát triển nhà ở là cần thiết nhằm thu hút mọi nguồn vốn, tăng thêm hiệu quả quản lý và hình thành, phát triển thị trường bất động sản theo nguyên tắc của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Việc thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị, khu dân cư phải bảo đảm

an toàn và đáp ứng các điều kiện về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi và môi trường; đủ khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu, thảm họa thiên tai,

sử dụng tiết kiệm năng lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành

Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, xuất phát từ thực tiễn sự tăng trưởng kinh tế phát sinh nhu cầu phát triển khu đô thị, khu dân cư cũng như việc dân số tại một số khu vực đô thị tăng nhanh, áp lực nhà ở tại khu vực đô thị và đặc biệt là nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung ngày càng lớn; tại khu vực nông thôn, còn nhiều hộ gia đình nghèo, có hoàn cảnh khó khăn cần được hỗ trợ để nâng cấp, cải tạo nhà ở đảm bảo ổn định cuộc sống Ở Việt Nam, điều này càng trở nên gay gắt và cấp bách hơn, do nhu cầu phát triển sau thời kỳ đổi mới

và việc đẩy nhanh sự tăng trưởng kinh tế Điều đó đòi hỏi sự quản lý và phát triển cơ sở hạ tầ ng khu đô thị, khu dân cư phải theo kịp với tốc độ phát triển đô thị, tốc độ tăng trưởng kinh tế Tăng trưởng kinh tế phải gắn với phát triển hạ tầng và hạ tầng là tác nhân chính của sự tắc nghẽn phát triển kinh tế - xã hội Để giải quyết vấn đề này cần phải có sự quản lý của nhà nước từ khâu quy hoạch đến xây dựng cơ sở hạ tầng

+ Quan hệ giữa quy mô đô thị với hệ thống các phương tiện vật chất, cơ sở

hạ tầng đô thị phục vụ cho sự phát triển đô thị:

Đây là nguyên tắc hệ thống để làm sao các đặc trưng và mục tiêu của hệ thống cơ sở hạ tầng được thực hiện một cách tốt đẹp Tính hệ thống đòi hỏi, trong việc đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị, khu dân cư, nhà quản lý phải căn cứ vào quy mô đô thị, quy mô hoạt động sản xuất và dịch vụ, quy mô dân cư để bố trí hệ thống các phương tiện đi lại, các thiết bị phục vụ sinh hoạt của dân cư, sao cho mọi

cơ quan, tổ chức, mọi người dân sống trên phạm vi đô thị, có được sự phục vụ đồng

Trang 28

bộ, thuận tiện Khi quy mô đô thị thay đổi, hệ thống phục vụ phải thay đổi kịp thời Điều này rất quan trọng đối với quản lý sự phát triển của các đô thị du lịch, bởi lẽ, quy mô dân số của các đô thị này thường có sự biến động cơ học Do vậy, việc tính toán hệ thống các phương tiện phục vụ phải sao cho đạt được ở mức tối đa Tất nhiên, việc phát triển cơ sở hạ tầng của các đô thị cũng phải tính tới thời kỳ quy mô dân số giảm cơ học để có phương án sử dụng hiệu quả nhất các phương tiện vật chất

hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nhưng chủ yếu và quan trọng là quy hoạch, luật pháp, hành chính, kinh tế, tổ chức, tuyên truyền, giáo dục thuyết phục

+ Quy hoạch cơ sở hạ tầng đô thị:

Đây là công cụ quan trọng để đảm bảo sự quản lý thống nhất của nhà nước trong đầu tư xây dựng và phát triển khu đô thị, khu dân cư

Quy hoạch phát triển khu đô thị, khu dân cư là việc tổ chức, sắp xếp không gian đô thị sao cho bố trí và sử dụng hợp lý và đảm bảo cho sự phát triển bền vững

về kinh tế - xã hội, môi trường của đô thị

Quy hoạch xây dựng khu đô thị, khu dân cư được thực hiện thông qua các yêu cầu, quy định của nhà nước đối với mọi hoạt động xây dựng và mọi hoạt động khác có liên quan đến việc sử dụng không gian, cơ sở hạ tầng, tài nguyên của đô thị

đã được xác định

Quy hoạch xây dựng khu đô thị, khu dân cư được thể hiện dưới dạng các bản vẽ

và các quy chế Trên cơ sở quy hoạch được phê duyệt, nhà nước tăng cường công tác quản lý phát triển đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư lâu dài, bền vững

Trang 29

+ Các công cụ hành chính trong đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư

Đây là công cụ quan trọng nhất thể hiện quyền lực của Nhà nước trong quản

lý kinh tế, xã hội nói chung, trong xây dựng và phát triển các khu đô thị, khu dân cư

ở một đô thị nói riêng thực hiện được ý chí của Nhà nước

Công cụ này được thực hiện thông qua việc Nhà nước các cấp xây dựng hệ thống các văn bản pháp quy để tạo môi trường thể chế nhằm quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư

Việc sử dụng công cụ hành chính luôn mang tính mệnh lệnh, cưỡng chế dưới các hình thức văn bản pháp luật và có tính pháp luật buộc các nhà đầu tư và mọi người phải tuân theo Qua đó, các cơ quan hành chính, thủ trưởng và các nhà chức trách thực hiện quyền hạn và nghĩa vụ của mình, yêu cầu mọi nhà đầu tư, mọi công dân tuân thủ theo pháp luật và các văn bản hành chính để quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư

Thực hiện phương pháp hành chính, đòi hỏi phải tiến hành một loạt các khâu liên hoàn, trong đó có:

+ Công việc phê duyệt, cấp phép xây dựng phương án;

+ Cấp chứng chỉ quy hoạch, cấp giấy phép xây dựng:

+ Thực hiện thanh tra, kiểm tra và xử phạt vi phạm

- Quản lý cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu dân cư thông qua hệ thống chính sách kinh tế

Đây là hệ thống các công cụ chủ yếu để thực hiện vai trò Nhà nước trong đầu

tư xây dựng và phát triển các khu đô thị, khu dân cư Việc thực hiện công cụ này thông qua chính sách đầu tư vốn và các chính sách khác nhằm tạo nguồn vốn đầu tư cho xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị

Như đã nói, đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị, khu dân cư là một loại hàng hoá công cộng, có tầm quan trọng về kinh tế - xã hội, được sử dụng chung, mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho một quốc gia, hoặc một tỉnh, một huyện, thành phố, thị

xã, một địa phương Trong điều kiện chuyển sang kinh tế thị trường, mở cửa và hội nhập, xu hướng đa dạng hoá sở hữu, đa dạng hoá kinh doanh trong kinh tế cũng cần được quán triệt trong đầu tư xây dựng và phát triển các khu đô thị, khu dân cư Vì vậy, Nhà nước cần có chính sách thu hút nguồn đầu tư từ toàn xã hội

Trang 30

Xuất phát từ đó, Nhà nước cần sử dụng các công cụ kinh tế, trước hết là chính sách đầu tư, tài chính, tín dụng, các ưu đãi vật chất khác để đảm bảo việc thực hiện đầu tư xây dựng và phát triển các khu đô thị, khu dân cư có hiệu quả Có thể nêu lên các công cụ chính sách kinh tế chủ yếu để đầu tư xây dựng và phát triển các khu đô thị, khu dân cư là:

+ Vốn đầu tư

+ Thuế và lãi suất tín dụng ưu đãi

+ Chính sách ưu tiên thu hút đầu tư

+ Đất đai xây dựng cơ sở hạ tầng: chẳng hạn chủ trương, chính sách của nhà nước về nhằm đổi đất lấy cơ sở hạ tầng hoặc BT, hoặc BOT, đầu tư xây dựng đô thị

- Xây dựng bộ máy tổ chức quản lý nhà nước trong phát triển cơ sở hạ tầng

đô thị

Vai trò Nhà nước trong phát triển và xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị chỉ được thực hiện tốt khi có được bộ máy quản lý đầy đủ và có hiệu lực Theo quy định hiện hành, Bộ máy quản lý Nhà nước để phát triển đô thị nói chung, phát triển cơ sở hạ tầng đô thị nói riêng được hình thành theo một hệ thống, từ Trung ương tới cấp xã, phường Cụ thể như sau:

+ Trên phạm vi toàn quốc: Công tác quản lý của Chính phủ bao gồm nhiều

cơ quan và các Bộ, ngành, chia thành: Bộ phận chỉ đạo phối hợp, cơ quan chức năng và các cơ quan có liên quan

Cơ quan chỉ đạo phối hợp gồm có Chính phủ và Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Cơ quan chức năng gồm Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó Bộ Xây dựng thực hiện chức năng quản lý nhà nước về xây dựng, kiến trúc, quy hoạch phát triển đô thị nói chung và cơ sở hạ tầng đô thị nói riêng Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, theo dõi quản lý sử dụng đất đai và cung cấp các thủ tục hành chính về đất đai

Cơ quan phối hợp là các bộ phận thuộc Bộ Tài chính Thi hành các văn bản quản lý nhà nước về thu và phân bổ ngân sách; về điều chỉnh giá cả đất đai, giá cho thuê đất, tỷ suất thuế, lệ phí, và thực hiện việc thu thuế, lệ phí

Trang 31

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các cấp trực thuộc tỉnh, thành phố xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chung, trong đó có quy hoạch phát triển và xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị trình Hội đồng nhân dân (HĐND) đồng cấp thông qua UBND tỉnh, thành phố xây dựng các văn bản pháp quy, tổ chức kiểm tra, thanh tra các cơ quan cấp dưới thực thi Việc xây dựng quy hoạch chi tiết

do văn phòng Kiến trúc sư trưởng hoặc các cơ quan chức năng trợ giúp

Cơ quan thanh tra chỉ đạo việc thanh tra, giám sát thực thi pháp luật trên địa bàn đô thị trong việc phát triển và xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị

- Công tác thu hút đầu tư, tuyên truyền, vận động

Đây là việc sử dụng các phương pháp tác động tới tinh thần, tư tưởng đối với mọi tầng lớp dân cư đô thị cũng như các nhà đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân

cư nhằm nâng cao ý thức tư tưởng, chính trị, chấp hành pháp luật và các quy định

về xây dựng và sử dụng có hiệu quả cơ sở hạ tầng đô thị

Công tác thu hút đầu tư được thực hiện tốt sẽ giúp các nhà đầu tư quan tâm đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu dân cư nhằm giải quyết tốt vấn đề nhà ở, qua

đó góp phần trực tiếp nâng cao đời sống của người dân, tạo điều kiện để thực hiện công cuộc xoá đói giảm nghèo, từng bước ổn định xã hội, tiến tới phát triển bền vững đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Bên cạnh đó việc phát triển nhà ở góp phần thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chung của đất nước

1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư

* Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà nước các dự án đầu tư khu

đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

 Nhân tố khách quan

- Bộ máy chính quyền các cấp được tăng cường hiệu lực, hiệu quả hoạt động

- Công tác cải cách thủ tục hành chính và thu hút đầu tư được quan tâm trong

đó đặc biệt quan tâm tới đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu dân cư

- Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư và nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như: đường giao thông, điện, nước, bưu chính viễn thông được quan tâm đầu tư,

có hiệu quả

Trang 32

- Tỉnh Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực vùng trung du và miền núi phía bắc, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc thủ đô Hà Nội, một trung tâm kinh tế đang lên ở miền Bắc Bên cạnh đó, quỹ đất còn dồi dào,

do vậy nhu cầu đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư là rất lớn

 Nhân tố chủ quan

- Thủ tục hành chính được cải cách tuy nhiên thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư còn nhiều đầu mối, còn phiền hà và mất nhiều thời gian của nhà đầu tư

- Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư được

phê duyệt nhưng chậm triển khai, nhiều dự án quy hoạch treo, dẫn đến nhiều vấn đề

xã hội nảy sinh, gây bức xúc

- Một số dự án, việc bồi thường giải phóng mặt bằng còn khó khăn dẫn tới chậm triển khai, một số dự án do nghiên cứu, khảo sát chưa kỹ, thiếu đồng bộ nên quy hoạch phải điều chỉnh nhiều lần gây khó khăn cho công tác quản lý quy hoạch chung

- Chủ đầu tư các dự án chủ yếu quan tâm đến các diện tích quy hoạch để chia

lô, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn phần thực hiện xây dựng các công trình công cộng, cây xanh chưa được quan tâm đúng mức Việc điều chỉnh quy hoạch dự

án có ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân trong khu dân cư, việc đấu nối giao thông, đấu nối hệ thống thoát nước thường thực hiện chậm tiến độ so với phê duyệt

- Việc thực hiện nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách của các doanh nghiệp thiếu kịp thời Đặc biệt có những dự án đã phê duyệt phương án tài chính trên 3 năm nhưng chủ dự án chưa nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách

- Tiến độ xây dựng các dự án không đạt tiến độ theo yêu cầu, một số dự án quá thời gian cấp phép vẫn còn dở dang, thậm chí có dự án chưa triển khai thực hiện

- Trách nhiệm quản lý của các cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương chưa được cụ thể hóa trong các văn bản quy phạm pháp luật dẫn

1.2 Cơ sở thực tiến về quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư khu đô thị, khu dân

cư mà một số tỉnh, thành phố và kinh nghiệm rút ra cho tỉnh Thái Nguyên

1.2.1 Tình hình quản lý nhà nước của một số tỉnh, thành phố trong nước

* Tỉnh Bắc Giang:

- Tổ chức lập Chương trình phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh, làm cơ sở cho công tác quản lý, kêu gọi đầu tư, khắc phục tình trạng tự phát, đầu tư dàn trải và

Trang 33

lãng phí tài nguyên đất Đề xuất số lượng, vị trí, quy mô dự án kêu gọi đầu tư phù hợp với nhu cầu thực tế tại địa phương, đảm bảo hài hòa hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội

Tập trung cao cho công tác giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để bàn giao cho các chủ đầu tư khởi công xây dựng theo tiến độ đã được chấp thuận Thường xuyên kiểm tra, rà soát, đôn đốc chủ đầu tư thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận đầu tư; quan tâm đến công tác giữ gìn trật tự xây dựng, có biện pháp ngăn ngừa không để xảy ra các trường hợp công trình xây dựng không phép, sai phép hoặc không đúng với quy hoạch Làm rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân trong triển khai thực hiện các dự án, đề xuất xử lý với các chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện tiến độ chậm, vi phạm theo quy định

Các chủ đầu tư dự án cần bố trí đủ kinh phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án Trường hợp tiến độ dự án chậm so với quy định thì phải phối hợp với chính quyền địa phương làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm để báo cáo cấp

có thẩm quyền xem xét, giải quyết Việc huy động vốn và kinh doanh các sản phẩm

dự án phải tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở và các quy định khác có liên quan Nghiêm cấm việc kinh doanh, chuyển nhượng các sản phẩm từ dự án khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật…

Các sở, ngành liên quan có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc, phối hợp với các địa phương, chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án đảm bảo đúng theo các quy định và nội dung cam kết Giao cho Sở Xây dựng chủ trì, phối, hợp với các ngành và UBND các huyện, thành phố tăng cường đôn đốc, kiểm tra, tổng hợp thực hiện các dự án kịp thời báo cáo, đề xuất với Chủ tịch UBND tỉnh

* Thành phố Đà Nẵng: Thực hiện ban hành các văn bản chỉ đạo cụ thể đối

với việc triển khai các dự án khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn Ngoài ra, để tạo môi trường cạnh tranh minh bạch, bình đẳng, nâng cao chất lượng các khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh, Chủ tịch UBND thành phố yêu cầu các Sở, ngành, UBND quận, huyện, thành phố trong quá trình tổ chức thực hiện, tham mưu hoặc quyết định chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu dân cư phải đảm bảo các yêu cầu như: Khuyến khích các thành phần kinh tế khác đầu tư khu đô thị mới, khu dân cư với quy mô diện tích từ 02ha trở lên

Trang 34

Giao Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố, quận, huyện, thành phố đầu tư các khu dân cư cơ bản đã có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có diện tích dưới 02ha (nhưng phải chịu trách nhiệm về hiệu quả kinh tế và đáp ứng mục tiêu đề ra) để tạo nguồn thu ngân sách và đảm bảo hoạt động cho các Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, huyện, thành phố

Rà soát, chấn chỉnh việc quy hoạch và tổ chức thực hiện các quy hoạch được phê duyệt để đảm bảo các khu đô thị mới, khu dân cư được đầu tư có chất lượng, đồng bộ, hiện đại; khắc phục tình trạng manh mún, phân tán, không đồng bộ giữa các khu đô thị, giữa khu đô thị mới với các khu dân cư hiện hữu, … Chỉ cho phép các chủ đầu tư khu đô thị mới, khu dân cư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà khi đã đầu tư hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng, công viên

- cây xanh - mặt nước,… theo quy hoạch được phê duyệt

Đồng thời, lưu ý, trong quá trình tham mưu điều chỉnh, bổ sung quy hoạch tại địa phương phải đảm bảo tỷ lệ cây xanh, mặt nước, giao thông, đất công cộng theo định hướng loại thành phố, đô thị mà địa phương đó hướng tới, khắc phục tình trạng bị động trong điều chỉnh cục bộ, manh mún theo từng dự án làm phá vỡ tổng thể quy hoạch chung của toàn vùng

Đồng thời, rà soát, đánh giá toàn diện việc thực hiện các dự án khu đô thị mới, khu dân cư đã cấp quyết định chủ trương đầu tư; tham mưu UBND thành phố sớm ban hành: các chủ trương, giải pháp để tăng cường công tác quản lý nhà nước trong quá trình thực hiện đầu tư, khai thác các khu dân cư, khu đô thị, tạo môi trường cạnh tranh minh bạch, bình đẳng; nâng cao chất lượng các khu đô thị mới; khắc phục các hạn chế, bất cập (nếu có)

1.2.2 Kinh nghiệm rút ra cho tỉnh Thái Nguyên

Thông qua việc nghiên cứu các kinh nghiệm của một số tỉnh thành phố ở nước ta trong công tác quản lý nhà nước về đầu tư khu dân cư, khu đô thị, ta có một

số bài học kinh nghiệm đối với hoạt động này như sau:

Thứ nhất, các ngành chức năng cần rà soát hoàn thiện hệ thống văn bản pháp

lý có liên quan tới công tác quản lý các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư ở nước

ta trong giai đoạn hiện nay

Trang 35

Thứ hai, đẩy nhanh công tác quy hoạch các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân

cư tập trung quy mô lớn Để việc Quy hoạch hệ thống các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư ở nước ta đi vào thực tiễn có hiệu quả, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tập trung triển khai thực hiện một số nhiệm vụ trọng tâm trong việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án (thẩm định kỹ về năng lực tài chính chủ đầu tư, kinh nghiệm của chủ đầu tư trong lĩnh vực thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ); Nghiên cứu và tham mưu để chính quyền địa phương ban hành cơ chế, chính sách bổ sung nhằm hỗ trợ khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư trên địa bàn Ngoài ra, phải tiếp tục chủ trì, phối hợp với các Sở, Ngành và các huyện, thị xã

rà soát, điều chỉnh, bổ sung Quy hoạch các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn thành phố và đề xuất chính quyền địa phương xem xét về nguồn kinh phí đối với các dự án đang thực hiện; Đồng thời thành lập đoàn kiểm tra liên ngành thẩm định đánh giá, phân loại dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư theo tiêu chí được quy định trình các cơ quan Nhà nước ban hành

Thứ ba, có sự phối hợp chặt chẽ đồng bộ giữa các bên liên quan: Sở Xây dựng, trật tự đô thị, Công an môi trường, Quản lý thị trường trong việc thanh tra giám sát việc thực hiện quy định của pháp luật về các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư ở nước ta hiện nay Từng bước nâng cao trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ quản lý; đào tạo, bổ sung nguồn nhân lực chuyên trách cho lĩnh vực quản lý, đảm bảo các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư nói chung và hoạt động xây dựng nói riêng

Thứ tư, tổ chức thường xuyên các hoạt động tuyên truyền nâng cao nhận thức của chủ các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn

Tăng cường công tác tuyên truyền, đào tạo, tập huấn cho các cán bộ quản lý

về các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư, gia cầm trên địa bàn các quận, huyện, thị xã Có thể nói, các quy định về các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư được pháp luật quy định là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc thiết lập hành lang pháp lý trong công tác quản lý và thực hiện một cách hợp lý trong xã hội hiện nay Việc xác định đặc điểm có liên quan đến các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư sẽ hỗ trợ một phần lớn trong việc thiết lập các quy phạm pháp luật chặt chẽ nhằm hoàn thiện

Trang 36

hơn nữa hệ thống pháp luật về xây dựng tại Việt Nam Đây việc làm cần thiết cho nước ta khi các các cá nhân, tổ chức trong việc đầu tư các dự án nói chung Đồng thời, khẳng định tính tất yếu khách quan của công tác đầu tư các dự án khu đô thị, khu dân cư nói riêng Ngoài ra, với những quy định về vấn đề này đã góp phần bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể khi tham gia vào quan hệ được pháp luật điều chỉnh Hy vọng, những quy định trong lĩnh vực đầu tư dự án khu đô thị, khu dân cư nói chung sẽ được áp dụng một cách tốt hơn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân, hình thành nên một nền tảng pháp lý trong lĩnh vực

về hoạt động đầu tư nói riêng và pháp luật nói chung, giúp nền kinh tế nước ta phát triển, phù hợp với xu thế phát triển trong khu vực và trên thế giới

Trang 37

Chương 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Câu hỏi nghiên cứu

- Thực trạng công tác quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong thời gian qua được tổ chức thực hiện ra sao?

- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị?

- Các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên?

2.2 Phương pháp nghiên cứu

2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin

2.2.1.1 Thu thập thông tin thứ cấp

Từ các tài liệu, thông tin đã được công bố chính thức của các cơ quan Nhà nước trong tỉnh Thái Nguyên, các nghiên cứu của cá nhân, tổ chức về quản lý các

dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên… Những thông tin về điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, tình hình thực hiện công tác quản lý Nhà nước các dự án đầu tư xây dựng khu dân

cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và các vấn đề có liên quan đến đề tài

do các cơ quan chức năng của tỉnh Thái Nguyên cung cấp: UBND tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng ; các phòng chuyên môn, nghiệp vụ của các cơ quan như: Phòng Đăng ký Kinh doanh, bộ phận Một cửa liên thông - Sở Kế hoạch

và Đầu tư; Phòng Quản lý Kiến trúc Quy hoạch, Phòng Phát triển đầu tư và hạ tầng

kỹ thuật - Sở Xây dựng; Phòng Quy hoạch và Xây dựng, Phòng Tổng hợp, Phòng Hành chính - Tổ chức thuộc Văn phòng UBND tỉnh Thái Nguyên Thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu từ Internet, một số sách báo, tạp chí, báo cáo kết quả thực hiện của các cơ quan liên quan

Trang 38

2.2.1.2 Thu thập thông tin sơ cấp

Được sử dụng nhằm thu thập thêm các thông tin liên quan đến thực trạng, những điểm yếu kém trong chính sách và thực hiện công tác quản lý Nhà nước đối với thông tin của các nhà đầu tư có liên quan đến các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Lựa chọn các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh

Thái Nguyên (trong đó tập trung vào giai đoạn từ năm 2014-2018 với tổng số 65

dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, cấp Quyết định chủ trương đâu tư từ nguồn vốn đầu tư ngoài ngân sách) để thực hiện

thu thập các thông tin liên quan đến thực trạng, những điểm yếu kém trong chính sách và thực hiện công tác quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng khu dân

cư, khu đô thị từ các cơ quan, các chuyên gia, các nhà lãnh đạo và nhà đầu tư có dự

án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, cấp Quyết định chủ trương đâu tư từ nguồn vốn đầu tư ngoài ngân sách

Việc thu thập thông tin sơ cấp được thực hiện thông qua hình thức: Gửi văn bản, yêu cầu 65 nhà đầu tư có dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh (giai đoạn 2014-2018) thực hiện việc báo cáo bằng văn bản (theo mẫu) theo quy

định về tiến độ triển khai dự án (các số liệu cơ bản có liên quan đến các thông tin

đề tài luận văn cần thu thập)

2.2.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý thông tin

Sau khi các thông tin được thu thập sẽ tiến hành phân loại, lựa chọn, sắp xếp lại thông tin theo thứ tự ưu tiên về độ quan trọng để đưa vào sử dụng trong nghiên cứu đề tài

Thông tin và các số liệu sau khi thu thập được sẽ được cập nhật và tính toán tổng hợp thông qua hệ thống các bảng biểu Đề tài sử dụng công cụ Microsoft Excel 2010 và một số chương trình ứng dụng khác để tính toán

2.2.3 Phương pháp phân tích thông tin

2.2.3.1 Phương pháp phân tổ thống kê

Những thông tin sau khi thu thập sẽ được phân tổ theo các tiêu chí như: đối tác đầu tư, khu vực đầu tư, lĩnh vực đầu tư Sử dụng phương pháp phân tổ sẽ giúp nhìn nhận rõ ràng các sự kiện, từ đó có được những đánh giá chính xác đối với tình

Trang 39

hình công tác quản lý Nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu

đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.2.3.2 Phương pháp so sánh

So sánh là việc đối chiếu các chỉ tiêu, các hiện tượng kinh tế, xã hội đã được lượng hóa có cùng một nội dung, tính chất tương tự nhau So sánh các chỉ tiêu sử dụng đất, cơ cấu các loại đất; so sánh mật độ dân số và lao động với thực trạng sử dụng đất nhằm mục đích đánh giá hiệu quả sử dụng đất ở đô thị, đất khu dân cư cũng như mật độ dân số trên địa bàn để thực hiện đầu tư đúng mục đích, có hiệu quả

- Biểu hiện bằng số: Số lần hay phần trăm

- Phương pháp so sánh gồm các dạng: So sánh các nhiệm vụ kế hoạch; so sánh qua các giai đoạn khác nhau; so sánh các đối tượng tương tự; so sánh các yếu

tố, hiện tượng cá biệt với trung bình hoặc tiên tiến Là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong công tác nghiên cứu

Thông qua phương pháp này mà ta rút ra được các kết luận về hiệu quả công tác quản lý Nhà nước các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong từng dự án, từng giai đoạn

2.2.3.3 Phương pháp thống kê mô tả

Dựa trên các số liệu thống kê về thực trạng quản lý nhà nước các dự án đầu

tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nhằm mô tả sự biến động cũng như xu hướng phát triển của một hiện tượng kinh tế xã hội để từ đó có những giải pháp hợp lý, sát thực tiễn, hiệu quả Mô tả quá trình thực hiện công tác quản lý Nhà nước các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.2.3.4 Phương pháp chuyên gia

Sử dụng phương pháp này nhằm thăm dò ý kiến của các chuyên gia, các lãnh đạo có kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị trong những năm qua Từ đó đưa ra những dự báo về tình hình phát triển các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới

2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu

Đề tài đã sử dụng hệ thống thông tin nghiên cứu chủ yếu sau:

* Nhóm chỉ tiêu đánh giá hiện trạng của địa phương

Trang 40

- Chỉ tiêu đánh giá hiện trạng sử dụng đất, cơ cấu các loại đất

- Chỉ tiêu đánh giá hiện trạng dân số và lao động

- Chỉ tiêu đánh giá hiện trạng cơ sở hạ tầng: Giao thông, điện, nước, thông tin liên lạc, y tế, giáo dục

- Chỉ tiêu phản ánh tổng thu nhập nội tỉnh

- Chỉ tiêu phản ánh cơ cấu kinh tế của tỉnh qua các năm

- Chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của kinh tế xã hội: thu nhập bình quân đầu người; thu nhập lương thực bình quân đầu người; tỷ lệ hộ nghèo

- Chỉ tiêu phản ánh tiềm năng về phát triển cơ sở hạ tầng

* Nhóm chỉ tiêu phản ánh công tác quản lý Nhà nước dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị

- Nhóm chỉ tiêu về lập kế hoạch, tổ chức thực hiện việc quản lý Nhà nước dự

án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị

- Nhóm chỉ tiêu về công tác lãnh đạo, chỉ đạo tổ chức thực hiện và kiểm tra, giám sát việc quản lý Nhà nước dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị

- Các chỉ tiêu về quy mô dân số đô thị, diện tích, chức năng và phân loại đô thị

- Số lượng các dự án quy hoạch đô thị được phê duyệt, số lượng các dự án được thực hiện

- Số tiền nộp sử dụng đất xây dựng đô thị

- Số tiền đóng góp cho ngân sách

- Số việc làm được tạo ra khi xây dựng khu dân cư, khu đô thị

- Số tiền đựợc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thực hiện dự án

- Số vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo phát sinh khi thực hiện dự án

Định dạng
Số trang	110
Dung lượng	1,29 MB