Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở việt nam hiện nay từ thực tiễn huyện vân đồn, tỉnh quảng ninh

Điều này cho thấy việc lập hồ sơ đầy đủ của từng thửa đất không chỉ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả đất đai mà còn bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đối với tài sản đấ

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ THOA

ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC

TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI - 2019

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ THOA

ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC

TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH

Ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng Kết quả nghiên cứu của luận văn không có sự trùng lặp với bất kỳ công trình nào đã công bố.

Hà Nội, tháng 06 năm 2019

Tác giả

Hà Thị Thoa

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ

VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.1 Nội dung cơ bản của pháp luật về đang ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 31 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 54

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ

VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH 65

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quang Ninh 65 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 67

KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

1 Tính cấp thiết của đề tài

MỞ ĐẦU

Lời nói đầu của Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định: “Đất đai là tài

nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” Trong nền kinh tế thị

trường, đất đai còn đóng vai trò là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đấtnước Như vậy, đất đai không chỉ là tài sản quý giá của quốc gia mà còn là tài sảncủa mỗi cá nhân trong xã hội Việc bảo hộ quyền tài sản của tổ chức, cộng đồng dân

cư, hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng Trong tácphẩm “Bí ẩn của vốn” lý giải vì sao chủ nghĩa tư bản thành công ở phương Tây và

thất bại ở mọi nơi khác, Hernando De Soto viết: “Ở phương Tây mọi mảnh đất, mọi

ngôi nhà, mọi thiết bị hoặc lượng hàng trong kho đều được thể hiện bằng hồ sơ sở hữu tài sản Hồ sơ ấy là dấu hiệu hữu hình của một quá trình rộng lớn đằng sau, gắn kết tất cả các tài sản này với phần còn lại của nền kinh tế Nhờ có quá trình biểu hiện này, các tài sản có thể có một cuộc sống vô hình, song hành cùng với sự tồn tại vật chất của chúng Chúng có thể dùng làm tài sản thế chấp cho tín dụng Cho vay thế chấp trên cơ sở nhà ở của người chủ khởi nghiệp là nguồn vốn quan trọng nhất cho các doanh nghiệp mới ở Hoa Kỳ Các tài sản này cũng cung cấp một mối liên kết tới quá trình hình thành tín dụng của người chủ, một địa chỉ tin cậy để thu nợ và thu thuế, cơ sở cho việc thiết lập các tiện ích công cộng và một nền tảng cho việc tạo ra chứng cứ (như các trái phiếu có bảo đảm bằng thế chấp: mortgage - backed bond), những thứ mà sau đó có thể được chiết khấu và bán trên thị trường thứ cấp Với qua trình này, phương Tây làm cho các tài sản sống động và tạo ra tư bản” Điều này cho thấy việc lập hồ sơ đầy đủ của từng thửa đất không chỉ giúp

Nhà nước quản lý hiệu quả đất đai mà còn bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của

tổ chức, cá nhân đối với tài sản đất đai và biến đất đai trở thành vốn (tư bản).Muốn lập hồ sơ đầy đủ đối với mỗi mảnh đất thì không thể không thực hiện hoạtđộng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ) Pháp luật về đăng ký, cấp

GCNQSDĐ là chế định cơ bản của pháp luật đất đai Ưu điểm nổi bật nhất củaviệc thực hiện chế định này trong nền kinh tế thị trường là góp phần xây dựng hệthống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai ngày càng đầy đủ; xáclập và bảo hộ quyền tài sản về đất đai hợp pháp của người sử dụng; đồng thờithúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khaiminh bạch, lành mạnh … Tuy nhiên, tổng kết tình hình thực thi chế định này của

Luật Đất đai năm 2003 cho thấy: “Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng

nhưng công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai cũng còn một số tồn tại, hạn chế trong đó nổi lên là: i) Còn xảy ra tình trạng tranh chấp trong việc sử dụng đất bãi bồi ven biển và mặt nước ven bờ biển ở một số địa phương mà không có cơ

sở giải quyết; ii) Việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu đến nay chưa hoàn thành, nhu cầu cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động lớn còn rất lớn; iii) Hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa được thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy định; nhiều nơi đã cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính nhưng chưa ổn định, còn phải làm lại do việc dồn điền đổi thửa sau khi cấp Giấy chứng nhận hoặc

do chưa có bản đồ địa chính nên phải cấp theo tự khai báo của người dân hoặc cấp theo các loại bản đồ cũ có độ chính xác thấp; iv) Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính triển khai còn chậm và phân tán, thiếu đồng bộ, chưa được kết nối giữa các cấp và các cơ quan có liên quan nên chưa được cập nhật đầy đủ, thường xuyên, hiệu quả sử dụng chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản; v) Công tác thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ của các địa phương thường hoàn thành chậm, chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu thông tin đất đai cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các cấp, các ngành; chất lượng số liệu thống kê định kỳ hàng năm của nhiều địa phương chưa cao do việc đo vẽ bản đồ địa chính chậm và việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa thực hiện tốt” Muốn đưa ra giải pháp góp phần

khắc phục những yếu kém này thì cần phải nghiên cứu, đánh giá các quy định vềđăng ký, cấp GCNQSDĐ một cách hệ thống, toàn diện tham chiếu với thực tiễn của

một địa phương cụ thể cho dù đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được

công bố Với lý do trên, học viên lựa chọn đề tài: “Đăng ký và cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh” làm luận văn thạc sĩ luật học.

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Đăng ký và cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung cơ bản của pháp luậtđất đai Đề tài này thu hút sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước ta Thờigian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố ở mức độ vàphạm vi khác nhau mà tiêu biểu là một số công trình cụ thể sau: i) Trường Đại học

Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội; ii) Lê Thị Thủy (2016), “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn

tỉnh Quảng Nam”, luận văn thạc sĩ luật, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; iii)

Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực

tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; iv) Tạp chí Dân chủ và Pháp luật - Bộ Tư

pháp (2005), Số chuyên đề về đăng ký bất động sản, Hà Nội; v) Nguyễn Ngọc Điện (2009), Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về bất động sản, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 1; vi) Nguyễn Quang Tuyến (2004), Địa vị pháp lý của

người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, luận án tiến

sĩ luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; vii) Đặng Anh Quân (2011),

“Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển”, Luận án

tiến sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển và Trường Đại học Luật TP

Hồ Chí Minh; viii) Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo số

193/BC-BTNMT ngày 06/09/2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội; ix) Trần Quốc Toản (chủ biên) (2013), Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;

x) Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương (2015), Pháp luật về giao

dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà

Nội; xi) Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội v.v Các

công trình trên đây đã phân tích hệ thống cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và cấpGCNQSDĐ; đánh giá chế định pháp luật về đăng ký, cấp GCNQSDĐ và đưa ra giảipháp hoàn thiện Tuy nhiên, một số nội dung của các công trình nêu trên đã lạc hậu

do chế định này được sửa đổi, bổ sung với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 vàcác văn bản hướng dẫn thi hành Hơn nữa, dường như còn ít các công trình nghiêncứu, đánh giá pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn củahuyện Vân Đồn Để khắc phục khiếm khuyết này, luận văn đi sâu tìm hiểu về đăng

ký và cấp GCNQSDĐ theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễnhuyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh trên cơ sở kế thừa và phát triển những kết quảnghiên cứu, những phát hiện của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đãcông bố

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích cơ bản của luận văn là nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi hànhpháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh QuảngNinh Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký vàcấp GCNQSDĐ; nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện tại huyện Vân Đồn, tỉnhQuảng Ninh

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu

cụ thể sau đây:

Một là, phân tích một số vấn đề lý luận về đăng ký và cấp GCNQSDĐ bao

gồm khái niệm, đặc điểm; ý nghĩa; yêu cầu của đăng ký, cấp GCNQSDĐ

Hai là, phân tích một số vấn đề lý luận pháp luật về đăng ký và cấp

GCNQSDĐ, bao gồm cơ sở hình thành; khái niệm và đặc điểm; vai trò, cấu trúc củapháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ và các điều kiện đảm bảo thực hiện chếđịnh pháp luật này

Ba là, bình luận thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ; đánh giá

thực tiễn thi hành chế định này tại huyện Vân đồn, tỉnh Quảng Ninh

Bốn là, đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp

GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu tập trung vào một số vấn đề cụ thểsau đây:

- Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luậtđất đai nói chung và pháp luật về đăng ký, cấp GCNQSDĐ nói riêng

- Nội dung các quy định về đăng ký và cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đainăm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như quy định về đăng ký BĐScủa Bộ luật dân sự năm 2015; các quy định của một số đạo luật có liên quan

- Quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết khoa học về đăng ký BĐS nóichung và đăng ký đất đai nói riêng

- Quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết khoa học về cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu BĐS nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng

- Thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện VânĐồn, tỉnh Quảng Ninh

- Các kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tàiluận văn đã công bố …

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạnphạm vi nghiên cứu vào các vấn đề cụ thể sau đây:

i) Giới hạn về nội dung Luận văn chủ yếu đi sâu phân tích nội dung các quy

định về đăng ký và cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bảnhướng dẫn thi hành

Pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng,bởi lẽ mọi chủ thể sử dụng đất đều có nghĩa vụ đăng ký đất đai và có quyền đượccấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, trong khuôn khổ của bản luận văn này, học viên giớihạn phạm vi nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký đất đai và

cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư sử dụng đất tham chiếu từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

ii) Giới hạn về phạm vi Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về

đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

iii) Giới hạn về thời gian Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định về đăng

ký

và cấp GCNQSDĐ từ năm 2003 (năm ban hành Luật Đất đai năm 2003) đến nay

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu khoa học duy vậtbiện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin

Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phương pháp phân tích được sử dụng để giải mã các khái niệm, đặc điểmcủa đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; khái niệm và đặc điểm của pháp luật về đăng

ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; cơ sở xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai và cấpGCNQSDĐ v.v

- Phương pháp đánh giá được sử dụng để đánh giá thực tiễn thi hành phápluật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh; đánh giácác điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ …

- Phương pháp so sánh, phương pháp bình luận không chỉ được sử dụng đểnghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ mà còn sửdụng đánh giá thực tiễn thi hành chế định này

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng để đưa ra định hướng và giải pháphoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

- Phương pháp nghiên cứu hệ thống, liên ngành được sử dụng trong suốt quátrình nghiên cứu các chương của luận văn

- Phương pháp diễn giải, quy nạp, lập luận lô gic được sử dụng trong suốtquá trình nghiên cứu các chương của luận văn v.v

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Với việc nghiên cứu đề tài “Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở

Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh”, luận văn có ý

nghĩa lý luận và thực tiễn như sau:

- Ý nghĩa lý luận Luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý

luận về pháp luật đăng ký và cấp GCNQSDĐ thông qua việc phân tích các kháiniệm và đặc điểm về đăng ký, cấp GCNQSDĐ; pháp luật về đăng ký và cấpGCNQSDĐ; luận giải cơ sở xây dựng chế định pháp luật này; phân tích cấu trúccủa chế định đăng ký và cấp GCNQSDĐ; đề xuất định hướng và giải pháp hoànthiện, nâng cao hiệu quả thi hành v.v

- Ý nghĩa thực tiễn Luận văn đánh giá một cách hệ thống, toàn diện pháp

luật hiện hành về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn huyện VânĐồn, tỉnh Quảng Ninh với những số liệu, ví dụ thực tiễn cụ thể để nhận diện những

ưu điểm và những hạn chế, bất cập; chỉ ra nguyên nhân của hạn chế, bất cập làm cơ

sở đề xuất kiến nghị hoàn thiện …

Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với những chuyên gialàm công tác xây dựng chính sách, pháp luật đất đai; cho đội ngũ cán bộ quản lý nhànước về đất đai nói chung và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Vân Đồnnói riêng mà còn phục cho công tác giảng dạy, nghiên cứu khoa học chuyên ngànhpháp luật đất đai trong các cơ sở đào tạo luật ở nước ta

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các từ viết tắt, kết luận, danh mục tàiliệu tham khảo, phụ lục; luận văn gồm 3 chương với các nội dung cụ thể sau:

- Chương 1 Một số vấn đề lý luận pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;

- Chương 2 Thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh;

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnhQuảng Ninh

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.1 Lý luận về đăng ký và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Lý luận về đăng ký đất đai

1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai

i) Khái niệm về đăng ký

Trong đời sống hàng ngày, đăng ký là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến;

ví dụ: Đăng ký hộ khẩu, đăng ký nhập học, đăng ký đi du lịch v.v Vậy đăng ký làgì?

Theo TS Nguyễn Minh Tuấn: “Đăng ký có thể hiểu theo nghĩa thông

thường là việc ghi vào sổ những sự kiện, yêu cầu do người khác đưa ra, nhằm chuẩn bị thực hiện công việc được tốt hoặc để giải quyết các yêu cầu đó theo thứ tự

đã ghi vào sổ”.

Theo Từ điển tiếng Việt thì đăng ký là ghi vào sổ của cơ quan quản lý Như

vậy, theo từ điển tiếng Việt, đăng ký bao gồm hai yếu tố cơ bản: Một là, hoạt động

ghi chép của cá nhân vào phương tiện dùng để lưu lại nội dung ghi chép là sổ sách;

Hai là, cơ quan quản lý sổ sách đó đang quản lý sự việc đã ghi trong sổ đó Tùy

theo nội dung đăng ký mà cơ quan có trách nhiệm sẽ giải quyết công việc theo thẩmquyền do pháp luật quy định

Hoạt động đăng ký có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

- Hành vi ghi vào sổ của cơ quan, tổ chức, cá nhân

- Mục đích ghi vào sổ để công nhận một sự việc, quyền lợi đã khai báo, yêucầu

- Để quản lý hoặc giải quyết nội dung đã ghi vào sổ

ii) Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai được ghinhận trong Luật Đất đai năm 2013 Đạo Luật này giải thích về đăng ký đất đai như

sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi

nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.

Bên cạnh các đặc điểm của đăng ký tài sản nói chung, đăng ký đất đai còn cómột số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

Một là, đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai do

cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về đất đai tiến hành Điều này có nghĩa làkhông phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng thực hiện đăng ký đất đai mà chỉ các

cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai mới cóchức năng làm việc này Theo Luật Đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước có thẩmquyền đăng ký đất đai là hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và Chi nhánhVăn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

Hai là, đăng ký đất đai là hoạt động dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước Điều

này có nghĩa là trong hoạt động đăng ký đất đai, cơ quan đăng ký đất đai phải tuânthủ các quy định của pháp luật song cơ quan này có quyền ban hành văn bản hướngdẫn về quy trình, thủ tục thực hiện việc đăng ký đất đai …

Ba là, đăng ký đất đai là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ

thuật nghiệp vụ Có nghĩa là đăng ký đất đai phải tuân thủ các tiêu chí, tiêu chuẩn

kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành dưới hình thức văn bản quyphạm pháp luật là quyết định, thông tư Mặt khác, đăng ký đất đai phải do tổ chức,

cá nhân có đủ năng lực, trình độ chuyên môn thực hiện và tuân theo các biện phápnghiệp vụ, định mức kỹ thuật

Bốn là, đăng ký đất đai không chỉ là một kênh cung cấp thông tin đầy đủ về

thửa đất để xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai phục vụ công tácquản lý nhà nước về đất đai Kết quả của hoạt động đăng ký đất đai là căn cứ, cơ sởrất quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộgia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất - cơ sở pháp lýquan trọng để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụngđất do pháp luật quy định

Năm là, đăng ký đất đai là hoạt động đăng ký xác lập quyền của người sử

dụng đất Có nghĩa là người sử dụng đất khi đăng ký các thông tin, số liệu về thửa

đất vào Sổ địa chính là cơ sở để cơ quan quản lý đất đai bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của họ thông qua việc cấp GCQSDĐ.

1.1.1.2 Mục đích và ý nghĩa của đăng ký đất đai

i) Mục đích của đăng ký đất đai

Một là, đăng ký đất đai nhằm xác nhận hiện trạng của đất đai và xác lập

quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Ở nước ta chưa có đạo luật về đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đất đai nóiriêng Các quy định về đăng ký BĐS (trong đó có đăng ký đất đai) được ban hành ởnhiều văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2103,Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 và Luật Lâm nghiệp năm 2017v.v Pháp luật Việt Nam chưa tách biệt rõ ràng giữa đăng ký đất đai để quản lý nhànước về đất đai và xác lập, hạn chế các quyền đối với đất đai Vì vậy, đăng ký đấtđai nhằm kết hợp cả hai mục đích trên Khi sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cánhân có nghĩa vụ phải đăng ký đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai kê khai cácthông tin về thửa đất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, chủ sử dụng, thời hạn

sử dụng, nguồn gốc đất và các giấy tờ về thửa đất … Những thông tin này được cán

bộ Văn phòng đăng ký đất đai ghi vào Sổ địa chính hoặc nhập vào hệ thống cơ sở

dữ liệu điện tử phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất

Hai là, đăng ký đất đai nhằm xác nhận, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của

chủ sử dụng đất cũng như các chủ thể khác liên quan và đối kháng với người thứ ba

Bất động sản nói chung và đất đai nói riêng cố định về vị trí địa lý, không didời được Khi thực hiện giao dịch chuyển QSDĐ, bên chuyển quyền chuyển giaoquyền quản lý, QSDĐ cho bên nhận chuyển quyền Bên nhận chuyển quyền phảisang tên/ đăng ký đứng tên chủ sử dụng đối với mảnh đất Chỉ đến khi bên nhậnchuyển nhượng thực hiện xong các thủ tục đăng ký sang tên thì họ mới đứng tênchủ sử dụng đất hợp pháp và mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

do pháp luật đất đai quy định

Ba là, đăng ký đất đai là việc ghi vào sổ địa chính các thông tin về đất đai.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành mọi thông tin về đất đai phải đượcghi vào số địa chính Điều này góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất

đai Bởi lẽ, thông qua việc nắm bắt được thông tin về đất đai nói chung và thông tin

về biến động đất đai nói riêng; cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm chắc đượchiện trạng sử dụng đất và những biến động trong quá trình sử dụng đất Trên cơ sở

đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra phương thức quản lý, xây dựng chế độ,chính sách về đất đai phù hợp

ii) Ý nghĩa của đăng ký đất đai

Thứ nhất, đối với việc quản lý nhà nước.

Đăng ký đất đai giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nắm bắt được cácthông tin về đất đai và góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai Bởi

lẽ, đăng ký đất đai giúp Nhà nước có được thông tin chính xác, trung thực về vị trí,diện tích, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ pháp lý và chủ sửdụng của từng thửa đất v.v làm cơ sở xây dựng dữ liệu thông tin ban đầu về đất đai.Hơn nữa, thông qua đăng ký biến động trong quá trình sử dụng đất, Nhà nước nắmđược số lượng, diện tích đất nông nghiệp nói chung và đất trồng lúa nói riêng bịchuyển sang sử dụng vào mục đích khác để trên cơ sở đó kịp thời ban hành các vănbản quản lý chặt chẽ loại đất này đảm bảo an ninh lương thực quốc gia v.v Mặtkhác, thông qua đăng ký đất đai, Nhà nước sẽ động viên nguồn thu từ đất đai vàongân sách nhà nước thông qua thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyểnnhượng BĐS, lệ phí trước bạ về nhà đất v.v Đồng thời, Nhà nước kiểm soát đượccác giao dịch về QSDĐ hợp pháp và bất hợp pháp; từ đó có những biện pháp khốngchế, từng bước đẩy lùi tình trạng “mua bán” đất đai “ngầm” (không chính thức)

Thứ hai, đối với thị trường BĐS.

Đăng ký đất đai nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến BĐS nói chung

và đất đai nói riêng; trên cơ sở đó góp phần phát triển thị trường BĐS theo hướngcông khai minh bạch Thông qua đăng ký đất đai, thông tin về BĐS nói chung vàđất đai nói riêng được cung cấp cho các chủ thể tham gia giao dịch nắm được tìnhtrạng pháp lý của đất đai hoặc BĐS để đưa ra quyết định có tham gia giao dịch haykhông Hay nói cách khác, đăng ký đất đai là một trong những cách thức “đóng gói”đất đai - BĐS hàng hóa trước khi phân phối ra thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu củakhách hàng Mặt khác, đăng ký đất đai nhằm đối kháng quyền với người thứ ba và

làm cho thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh; qua đó hạn chế rủi ro khi chuyểnnhượng, cho thuê, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ …Hơn nữa, đăng ký đất đaigiúp kiểm soát các giao dịch trên thị trường BĐS, đảm bảo đất đai có đầy đủ, chínhxác thông tin trước khi tham gia giao dịch và hạn chế tình trạng “mua bán” đất traotay, không có giấy tờ hợp pháp Đồng thời, đăng ký đất đai góp phần nâng cao tínhcạnh tranh lành mạnh trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và thu hút sự đầu tư của xãhội vào thị trường BĐS.

Thứ ba, đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Đăng ký đất đai nhằm xác lập các quyền của người sử dụng đất và trên cơ sở

đó, Nhà nước sẽ bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông quaviệc cấp GCNQSDĐ Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì thông qua đăng kýđất đai, Nhà nước sẽ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất Hoặckhi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triểnkinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì đăng ký đất đai là một trongnhững căn cứ pháp lý để Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thuhồi đất …

i) Đăng ký đất đai theo hình thức

Một là, đăng ký đất đai trên giấy Đây là hình thức đăng ký đất đai phổ biến

thực hiện trong nhiều năm qua Theo hình thức này, người sử dụng đất đến Vănphòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấphuyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) kê khai tình trạng ban đầu của thửađất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng

đất, nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý (gọi chung là các thông tin đất đai) v.v Trên cơ

sở các thông tin do người sử dụng đất kê khai cán bộ Văn phòng đăng ký đất đaicấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tiếp nhận, đối chiếu,thẩm tra và vào Sổ sách địa chính để theo dõi, quản lý

Hai là, đăng ký đất đai điện tử online Đây là hình thức đăng ký đất đai hiện

đại và mới được thực hiện ở nước ta Theo hình thức này, người sử dụng đất thay vìtrực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai cấp huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) đăng ký thì họ truycập vào trang Website của các cơ quan này để điền thông tin đất đai cần thiết vàomẫu form đăng ký Ưu điểm lớn nhất của hình thức đăng ký này là sự thuận lợi, tiệndụng và tiết kiệm thời gian, công sức cho người sử dụng đất Hình thức đăng ký đấtđai điện tử online góp phần vào việc xây dựng mô hình Chính phủ điện tử ở nước ta

và đang được khuyến khích, hỗ trợ thực hiện tại các địa phương Theo Luật Đất đainăm 2013, hình thức đăng ký đất đai điện tử và hình thức đăng ký đăng ký trên giấy

có giá trị pháp lý như nhau

ii) Đăng ký đất đai theo nội dung

Thứ nhất, đăng ký đất đai ban đầu Theo Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” Các trường hợp đăng

ký đất đai ban đầu được quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 Theopháp luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai ban đầu được hiểu là trường hợp người

sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất; đang sử dụng đất mà chưa đăng ký; đấtđược giao quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưađăng ký nay đăng ký lần đầu tiên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ hai, đăng ký đất đai biến động Đây là trường hợp người sử dụng đất

được cấp GCNQSDĐ hoặc trong quá trình sử dụng đất có sự biến động (thay đổi)

so với các thông tin đăng ký đất đai lần đầu thì họ phải đi đăng ký Các trường hợpđăng ký đất đai biến động được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đainăm 2013

Đăng ký đất đai biến động khác với đăng ký đất đai ban đầu ở một số điểmchủ yếu sau đây:

Một là, đăng ký đất đai ban đầu bao giờ cũng được thực hiện trước, còn đăng

ký đất đai biến động được thực hiện sau Hay nói cách khác, đăng ký đất đai biếnđộng được người sử dụng đất thực hiện trên cơ sở đăng ký đất đai ban đầu

Hai là, xét về bản chất Đăng ký đất đai ban đầu là việc đăng ký nhằm xác

lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Có nghĩa là thông qua việc đăng kýđất đai ban đầu, cơ quan quản lý đất đai thu thập, phân loại, đánh giá, kiểm chứngđầy đủ thông tin về một thửa đất làm cơ sở để Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho người

sử dụng đất Đây là căn cứ pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền về tài sản đối với đấtđai của người sử dụng đất Người sử dụng đất được hưởng quyền và nghĩa vụ trongquá trình sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định Trong khi đó, đăng ký đất đaibiến động không làm thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

đã được xác lập mà nó chỉ cung cấp thông tin biến động trong quá trình sử dụng đấtcủa một thửa đất một cách chính xác, đầy đủ và kịp thời cho cơ quan quản lý nhànước về đất đai nhằm quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả

1.1.1.4 Nguyên tắc đăng ký đất đai

Một là, đăng ký đất đai đảm bảo sự công khai minh bạch.

Công khai minh bạch là một tiêu chí cơ bản mang tính bắt buộc đối với hệthống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật đất đai nói riêng trong điều kiệnnước ta tham gia đàm phán, ký kết các hiệp định thương mại song phương và đaphương với các nước, các tổ chức quốc tế Đăng ký đất đai cũng không phải là mộttrường hợp ngoại lệ

Đăng ký đất đai công khai được hiểu là trình tự, thủ tục và các giấy tờ cầnthiết mà người sử dụng đất cần phải có khi thực hiện công việc này phải được niêmyết rõ ràng, tường minh tại trụ sở Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánhVăn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; đồng thời, những nội dung này phải đượcchuyển tải lên trang điện tử Website của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chinhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để người dân nói chung và tổ chức, hộgia đình, cá nhân nói riêng được biết, dễ dàng truy cập Hơn nữa, các cơ quan có

thẩm quyền đăng ký đất đai phải công bố công khai rộng rãi địa chỉ, thời gian, sốđiện thoại đường dây nóng; công khai các nghĩa vụ tài chính phải thực hiệntheo quy định … để người dân biết khi có nhu cầu đăng ký đất đai; đặt hòm thưgóp ý, phản ánh; lắp đặt camera để giám sát việc thực hiện công khai khi thựchiện đăng ký đất đai của cán bộ, công chức v.v

Đăng ký đất đai minh bạch được hiểu là Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh,Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện phải hướng dẫn cụ thể về quytrình, thủ tục các bước thực hiện đăng ký đất đai; thời hạn thực hiện cácbước, người có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra và giải quyết trả kết quả;công bố số điện thoại của người có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo củangười sử dụng đất về đăng ký đất đai v.v

Việc thực hiện công khai minh bạch sẽ ngăn ngừa tình trạng nhũng nhiễu,phiền hà, quan liêu, hách dịch, cửa quyền, tham nhũng, tiêu cực … trong đăng kýđất đai góp phần nâng cao chỉ số, mức độ hài lòng của người dân vào quá trình cảicách thủ tục hành chính về đất đai Hơn nữa, thực hiện nguyên tắc này tạo điềukiện để người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng theo dõi, giám sát hoạtđộng

của các cơ quan công quyền dựa trên quy định của Luật Đất đi năm

2013

Hai là, đăng ký đất đai đảm bảo tính chính xác, đầy đủ, trung thực về thông

tin

Tính chính xác, đầy đủ, trung thực không chỉ là một tiêu chí bắt buộc mà còn

là mục đích cần đạt được của đăng ký đất đai Bởi lẽ, không đảm bảo nguyên tắcnày, thông tin về đất đai cập nhật được thông qua hoạt động đăng ký đất đai sẽ

bị sai lệch, không có giá trị và nguy hại hơn nó tác động đến cơ quan quản lý nhànước về đất đai đưa ra giải pháp, cơ chế, chính sách … không phù hợp, sát thực vớithực tế Điều này không chỉ làm giảm chỉ số công khai minh bạch của thịtrường bất động sản mà còn làm cho xã hội thiếu tin tưởng vào hệ thống cơ sởthông tin, dữ liệu về đất đai

Tính chính xác, trung thực trong đăng ký đất đai được hiểu các thông tin, sốliệu về đất đai do người sử dụng đất cung cấp khi đăng ký đất đai phải được Vănphòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

phân tích, đánh giá, so sánh, đối chiếu với thực tiễn sử dụng đất; với hệ thống sổsách, bản đồ, tài liệu về đất đai đang lưu giữ v.v đảm bảo phản ánh chính xác vềthực trạng sử dụng đất và những biến động Việc quản lý, lưu giữ hệ thốngthông tin, số liệu về đất đai được sao chụp cẩn thận, số hóa với quy trình bảo mậttuyệt đối không để xảy ra tình trạng tẩy xóa, sửa chữa làm sai lệch tính chính xác.

Tính đầy đủ trong đăng ký đất đai được hiểu là Văn phòng đăng ký đất đaicấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện yêu cầu người sử dụngđất phải kê khai đầy đủ thông tin về thửa đất mà mình đang sử dụng Trên cơ sởđăng ký, cơ quan có thẩm quyền đối chiếu, đánh giá và bổ sung đảm bảo hệ thốngthông tin về đất đai phản ánh đầy đủ về chủ thể sử dụng đất, diện tích đất, vịtrí, hình thể, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, giấy tờpháp lý và những biến động trong quá trình sử dụng đất v.v

Ba là, đăng ký đất đai đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém cho

người sử dụng đất

Đăng ký đất đai không chỉ là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất màcòn là trách nhiệm của Nhà nước; bởi lẽ, khó có thể quản lý đất đai có hiệu quảnếu không nắm bắt chính xác, kịp thời và đầy đủ các thông tin về đất đai Muốnvậy thì một trong những phương thức là phải thực hiện đăng ký đất đai Vì vậy,Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc Tuy nhiên, trên thực

tế không phải bất cứ người sử dụng đất nào cũng tự giác tuân thủ nghĩa vụ này.Hơn nữa, nếu đăng ký đất đai không dựa trên nguyên tắc đảm bảo sự thuận tiện,đơn giản, ít tốn kém thì sẽ khó khuyến khích được người sử dụng đất tự giácthực hiện công việc

này

Đăng ký đất đai đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản được hiểu là Văn phòngđăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện cần xácđịnh thực hiện nhiệm vụ này trước hết là phục vụ và đảm bảo quyền, lợi ích hợppháp của người sử dụng đất Nên quy trình thực hiện đăng ký đất đai phải đơngiản, thuận tiện trách gây phiền hà cho người sử dụng đất Cán bộ, công chức nhà

nước của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đấtđai cấp huyện phải xác định tinh thần, ý thức, thái độ phục vụ người dân chí công,

vô tư

Đăng ký đất đai ít tốn kém được hiểu là người sử dụng đất không mất quánhiều thời gian, công sức, tiền bạc cho việc đăng ký đất đai Họ không mất thờigian, công sức để chờ đợi được đăng ký đất đai; mức thu phí đăng ký đất đai phảiphù hợp với khả năng kinh tế, thu nhập của người lao động, của người làm công

ăn lương Có như vậy mới khuyến khích người sử dụng đất tự giác đăng ký đất đai

Bốn là, đăng ký đất đai phải sử dụng công nghệ tiên tiến hiện đại Muốn

thực hiện nguyên tắc đăng ký đất đai đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kémcho người sử dụng đất thì quá trình thực hiện không thể không sử dụng công nghệtiên tiến hiện đại Bởi lẽ, việc sử dụng công nghệ tiên tiến hiện đại trong đăng kýđất đai sẽ giúp tiết kiệm công sức, thời gian cho cán bộ, công chức được giao thựchiện nhiệm vụ này cũng như người sử dụng đất Điều này lại càng có ý nghĩa trongbối cảnh hội nhập kinh tế và đứng trước ngưỡng cửa của cuộc Cách mạng Côngnghiệp

4.0 Hơn nữa, thực tiễn thực hiện đăng ký đất đai thông qua hình thức online trựctuyến đã cho thấy rõ hiệu quả Nó vừa đảm bảo tính chính xác, đầy đủ; hạn chếđến mức thấp nhất những sai sót vừa đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kémcho người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký đất đai

1.1.2 Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

i) Quan niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời kể từ khi banhành Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ (nay làChính phủ) về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lýruộng đất trong cả nước và được kế thừa trong các đạo Luật Đất đai năm 1987,năm

1993, năm 2003, năm 2013 Thuật ngữ này được giải thích trong các văn bản phápluật, các sách, báo pháp lý cụ thể như sau:

- Theo Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

- Giáo trình Luật Đất đai xuất bản năm 2010 của Trường Đại học Luật Hà

Nội quan niệm: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp

cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai

và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm”.

- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn

năm 2006: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận do cơ quan nhà

nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ” v.v.

Như vậy, các quan niệm trên đây về GCNQSDĐ đều thống nhất với nhau ởviệc xác định GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụngđất để công nhận QSDĐ của họ là hợp pháp

1.1.1.2 Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tìm hiểu về GCNQSDĐ có thể thấy loại giấy này có một số đặc điểm cơ bảnsau đây:

Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm

quyền - được pháp luật quy định - đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường (BộTN&MT) chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước Giấy nàyđược Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khácgắn liền với đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ hai, GCNQSDĐ là kết quả hay là sản phẩm “đầu ra” của quá trình kê

khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địachính Điều này có nghĩa là cấp GCNQSDĐ là công việc không hề đơn giản Để cóthể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩmquyền phải thẩm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụngđất; diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới,

vị trí, hình thể thửa đất, tọa độ gốc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụngđất v.v nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đấtđai với các chủ sử dụng đất lân cận Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ cácthông tin về thửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp

GCNQSDĐ nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủthể Do đó,

GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp vụ của quá trình

kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa

chính

Thứ ba, cấp GCNQSDĐ là một biểu hiện của việc thực hiện quyền đại diện

chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước Điều này có nghĩa là không phải bất

cứ tổ chức, cá nhân nào cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mà theo quy định củapháp luật đất đai chỉ có cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai có thẩm quyền mới được cấp GCNQSDĐ Các cơ quan này bao gồm Ủyban nhân dân cấp tỉnh (UBND cấp tỉnh) và UBND cấp huyện Hơn nữa, việc cấpGCNQSDĐ phải theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng v.v đượcpháp luật quy định rất chặt chẽ

Thứ tư, việc cấp GCNQSDĐ là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang

tính kỹ thuật, nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Tính pháp lý thể hiện khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩmquyền phải tuân thủ các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩmquyền, trình tự, thủ tục v.v do pháp luật quy định

- Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thể hiện để có thể cấp GCNQSDĐ cho người sửdụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ,nguồn gốc và quá trình sử dụng đất v.v cũng như các quy trình kỹ thuật, định mức

kỹ thuật được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là cơ quantài nguyên và môi trường Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được BộTN&MT ban hành dưới dạng văn bản quy phạm pháp luật là thông tư, quyết định

để áp dụng thống nhất giữa các địa phương trong cả nước

1.1.1.3 Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

i) Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Nhà nước

Tìm hiểu về GCNQSDĐ cho thấy loại giấy này có ý nghĩa quan trọng đốivới Nhà nước trên các khía cạnh cơ bản sau đây:

Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý

đối với đất đai

Cấp GCNQSDĐ là một hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai nhằmbảo vệ lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích cộng đồng Ý nghĩa này được nhìnnhận ở các khía cạnh khác nhau.

Một là, cấp GCNQSDĐ là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước

xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện nội dung quản lý nhànước về đất đai Thông qua hoạt động xem xét và cấp GCNQSDĐ, Nhà nước nắmbắt được thông tin về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc, từ đóphân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý

và sử dụng đất có hiệu quả

Hai là, hoạt động này giúp cho công tác quy hoạch sử dụng đất, thống kê đất

đai diễn ra thuận lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian Chưa làm tốt công tác cấpGCNQSDĐ thì không thể phân biệt được diện tích đất nào thuộc quyền sử dụnghợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, phần diện tích nào là do lấn, chiếm v.v Chưaxác định được một cách cụ thể trường hợp nào là sử dụng đất hợp pháp, trườnghợp nào thuộc diện không hợp pháp để có cơ chế xử lý thích hợp Chính điều nàygây không ít khó khăn cho Nhà nước khi thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằngkhi thu hồi đất

Thứ hai, hoạt động cấp GCNQSDĐ tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà

nước, đặc biệt là ngân sách địa phương

Cấp GCNQSDĐ là hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Có thể khẳng định rằng, qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có đầy đủ thông tinphục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân,tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất và lệ phí địa chính v.v Đây là một khoản thukhông nhỏ cho ngân sách nhà nước trong điều kiện hằng năm Nhà nước phải chi ramột khoản tài chính khá lớn để đầu tư cho công tác quản lý đất đai Quy định cụthể về cấp GCNQSDĐ sẽ góp phần khắc phục tình trạng thu từ đất ít hơn đầu tưcho đất, thể hiện rõ định hướng “lấy đất nuôi đất” của Nhà nước

Thứ ba, hoạt động cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước theo dõi và kiểm soát các

giao dịch đất đai của người sử dụng đất nhằm minh bạch và công khai hóathị trường BĐS

Nhà nước thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ, sẽ kiểm soát được các giaodịch đất đai của các chủ thể sử dụng đất Hiện nay các giao dịch đất đai diễn ramột cách sôi động, đặc biệt ở các thành phố lớn Thực tế có sự tồn tại hai loại giaodịch: giao dịch hợp pháp và giao dịch bất hợp pháp, ví dụ như: chuyển nhượngQSDĐ không làm thủ tục nhằm mục đích trốn thuế; chuyển QSDĐ không đủ điềukiện; chuyển nhượng QSDĐ nhằm mục đích kiếm lời v.v Các giao dịch ngầm đó đãtạo nên những cơn sốt đất ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, dẫn đến sự tích tụđất đai và phân hóa giàu nghèo trong xã hội Chính vì vậy cần phải có sự quản lý,điều tiết kịp thời của Nhà nước để từng bước đưa các giao dịch đất đai ngầm nằmdưới sự kiểm soát của pháp luật Hơn nữa, cấp GCNQSDĐ được xem như một cơchế do Nhà nước đề ra nhằm xác lập sự an toàn pháp lý cho cả hai phía: Nhànước với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau

ii) Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất

Thứ nhất, việc cấp GCNQSDĐ là đảm bảo pháp lý để người sử dụng đất yên

tâm khai thác, đầu tư lâu dài trên đất

Trong một thời gian dài nền kinh tế nước ta được quản lý bởi cơ chế kếhoạch hóa, tập trung nên đất đai không được thừa nhận có giá Kể từ khi chuyểnđổi sang nền kinh tế thị trường thì đất đai mới được trả lại những giá trị ban đầuvốn có của nó Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sửdụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổnđịnh lâu dài Để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động và làm chongười sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai thì Nhà nước phải có cơ chếpháp lý bảo hộ QSDĐ của người sử dụng thông qua việc cấp GCNQSDĐ

Thứ hai, cấp GCNQSDĐ cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện đầy

đủ các quyền năng mà pháp luật đất đai quy định

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Người sử dụng đất được thực

hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều

kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này …"

Như vậy, chỉ người có QSDĐ hợp pháp mới được thực hiện các giao dịch vềQSDĐ Điều này là hợp lý; bởi lẽ, đất sử dụng hợp pháp có nghĩa là có đầy đủ, rõràng thông tin về nguồn gốc, diện tích, hình thể, mục đích sử dụng và chủ sử dụngđất v.v thì mới được đem ra trao đổi trên thị trường nhằm bảo vệ quyền và lợi íchhợp pháp của người nhận chuyển nhượng, người thuê do họ phải bỏ ra một khoảntiền không nhỏ cho người sử dụng đất để được quyền tiếp cận, sử dụng đất đai.Tuy nhiên do việc quản lý và sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ rất phức tạpcộng với việc cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai chưa hoàn thiện, đầy đủ nên trênthực tế việc xác định tính hợp pháp của người sử dụng đất rất khó khăn Nay vớiviệc người sử dụng đất được Nhà nước cấp GCNQSDĐ sẽ là cơ sở pháp lý để xácđịnh họ là người sử dụng đất hợp pháp một cách dễ dàng hơn

Thứ ba, GCNQSDĐ là một trong những điều kiện để người sử dụng đất được

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, một trong những điều kiện để người

sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sửdụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốcgia, công cộng là họ phải có GCNQSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ)

Về nguyên tắc, người không có GCNQSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vàomục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, côngcộng không được bồi thường mà chỉ có thể được xem xét hỗ trợ một phần thiệthại

Thứ tư, GCNQSDĐ là một trong những căn cứ pháp lý để người sử dụng đất

tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Theo Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những quyền chung củangười sử dụng đất là được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền,lợi ích hợp pháp về đất đai của mình (khoản 5) Điều này có nghĩa là người sử dụng

đất hợp pháp khi bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp của mình thì cóquyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyềnbảo vệ.

Tuy nhiên, họ phải chứng minh trước các cơ quan nhà nước mình là người sử dụngđất hợp pháp Cơ sở pháp lý để xác định QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân làhợp pháp khi họ được Nhà nước cấp GCNQSDĐ.

1.1.2 Yêu cầu của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa và tầm quan trọng không chỉđối với người sử dụng đất mà còn đối với quản lý nhà nước về đất đai như phầntrên đã phân tích Vì vậy, việc cấp GCNQSDĐ phải đáp ứng được một số yêu cầu

cơ bản sau đây:

Một là, GCNQSDĐ được cấp cho từng thửa đất.

Do đất đai cố định về vị trí địa lý không di dời được; vì vậy, việc quản lý đấtđai được xác lập theo từng thửa đất Mỗi thửa đất có vị trí địa lý, diện tích, hìnhthể, kích thước, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất và chủ sử dụng khácnhau v.v Tất cả các thông tin này của thửa đất cần phải được ghi nhận và lưu trữđộc lập trong hệ thống sổ sách, tài liệu về đất đai phục vụ cho việc quản lý, sử dụngđất Có như vậy thì việc quản lý đất đai mới chặt chẽ, chính xác Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện đầy đủ, chính xác nhất các thôngtin về chủ sử dụng đất, về từng thửa đất Muốn vậy việc cấp GCNQSDĐ phải đượcthực hiện đối với từng thửa đất

Hai là, cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.

Đây là yêu cầu mang tính phổ quát đối với bất kỳ hoạt động, đối với bất kỳhành vi nào trong xã hội Việc cấp GCNQSDĐ cũng không phải là một ngoại lệ.Cấp GCNQSDĐ tuân thủ các quy định của pháp luật sẽ phòng ngừa tình trạng saixót, thiếu chính xác, đầy đủ ở mức thấp nhất và ngăn ngừa tình trạng GCNQSDĐcấp bừa bãi, không đúng đối tượng, sai thẩm quyền v.v Bởi lẽ, pháp luật quy địnhtrình tự, thủ tục; nguyên tắc, căn cứ và thẩm quyền cấp GCNQSDĐ … Hơn nữa,cấp GCNQSDĐ đúng pháp luật đảm bảo tính hợp pháp của QSDĐ, sự tin cậy,chính xác, trung thực, đầy đủ của các thông tin, số liệu về đất đai ghi nhận trongnội dung GCNQSDĐ

Ba là, cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo nguyên tắc công khai minh bạch.

Cấp GCNQSDĐ đảm bảo nguyên tắc công khai được hiểu là cơ quan nhànước có thấm quyền cấp giấy phải công bố địa điểm, thời gian, người cótrách nhiệm tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ; các loại giấy tờ, hồ sơ xincấp GCNQSDĐ; trình tự, thủ tục; thời gian tiếp nhận, xét duyệt, cấp giấy; thẩmquyền cấp GCNQSDĐ và các nghãi vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp khicấp GCNQSDĐ; công bố công khai số điện, thọa, đường dây nóng tiếp nhận, giảiquyết khiếu nại, tố cáo về cấp GCNQSDĐ v.v.

Minh bạch trong cấp GCNQSDĐ được hiểu là các quy định về trình tự, thủtục tiếp nhận, xét duyệt và cấp GCNQSDĐ được niêm yết công khai Các quy định

về thời gian cấp giấy, nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ v.vđược biên soạn đơn giản, ngắn gọn, dễ hiểu thành các tờ rơi, cẩm nang đặt tại nơitiếp nhận hồ sơ, trả kết quả cấp GCNQSDĐ để người dân có nhu cầu tiếp cận dễdàng

Bốn là, cấp GCNQSDĐ phải nhanh chóng, đơn giản, thuận tiện cho người sử

dụng đất

Nhanh chóng, đơn giản, thuận tiện luôn là nhu cầu mà người sử dụng đấtđòi hỏi trong quá trình tiếp nhận, xét duyệt hồ sơ và cấp GCNQSDĐ Bởi nhu cầunày nếu được đáp ứng sẽ không chỉ tiết kiệm chi phí của xã hội mà còn giảm thiểuđến mức thấp nhất sự hao phí thời gian, công sức, tiền bạc cho người sử dụng đất;đồng thời, nâng cao hiệu quả của công tác cấp GCNQSDĐ

Nhanh chóng được hiểu là cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ đúng quy định củapháp luật về thời hạn; không được trì hoãn, dây dưa kéo dài thời hạn cấp giấy

Đơn giản, thuận tiện được hiểu là việc cấp GCNQSDĐ được thực hiện vớitrình tự, thủ tục không gây rắc rối tốn kém về thời gian, công sức cho người sửdụng đất trong một thời hạn ngắn nhất

1.1.3 Mối quan hệ giữa đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ có mối quan hệ gắn bó, tác động lẫnnhau thể hiện:

Một là, cấp GCNQSDĐ là kết quả của quá trình đăng ký đất đai Cấp

GCNQSDĐ là sự công nhận của Nhà nước về tính chất hợp pháp của QSDĐ Để cóđược sự công nhận này, cơ quan quản lý đất đai phải theo dõi, rà soát, đánh giáquá

trình sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từ nguồn gốc đất, biến động trong

sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất v.v Những thông tin nàychỉ có được thông qua hoạt động đăng ký đất đai, chỉnh lý biến động về sử dụngđất trong hồ sơ, bản đồ địa chính Như vậy, cấp GCNQSDĐ là sự ghi nhận kết quảcủa hoạt động đăng ký đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai

Hai là, thông qua cấp GCNQSDĐ, một lần nữa Nhà nước rà soát, kiểm tra

tính xác thực, đầy đủ của hoạt động đăng ký đất đai; phát hiện những hạn chế,thiếu xót của hoạt động đăng ký đất đai để đưa ra biện pháp khắc phục Mặt khác,thông qua việc cấp GCNQSDĐ góp phần nâng cao nhận thức của người sử dụngđất về vai trò, ý nghĩa của hoạt động đăng ký đất đai - một trọng những cơ sở củaviệc cấp GCNQSDĐ

1.2 Lý luận pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1 Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tìm hiểu pháp luật về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ cho thấy lĩnh vựcpháp luật này ra đời dựa trên các cơ sở chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, do ý nghĩa quan trọng của GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác

lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất - kết quả của việcđăng ký đất đai Điều này có nghĩa là, người được cấp GCNQSDĐ là người đượcNhà nước thừa nhận có QSDĐ hợp pháp Họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợiích hợp pháp trong sử dụng đất; đồng thời, được thực hiện các giao dịch về QSDĐcũng như được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi bị thu hồi đất sửdụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốcgia, công cộng v.v Do đó, không loại trừ tình trạng tiêu cực, lợi ích nhóm trongđăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Để ngăn ngừa và xử lý những vấn nạn này thìcần thiết phải ban hành pháp luật về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ nhằm tạo

cơ sở pháp lý để xử lý các hành vi tham nhũng, tiêu cực v.v trong khâu tổ chức thựchiện

Thứ hai, thực tế cho thấy đất đai là lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng

cao nhất ở nước ta; trong lĩnh vực đất đai thì đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ lại làmột