Luận văn thạc sỹ - Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Đất đai là cơ sở quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội loài người. Vì thế, ở bất cứ quốc gia nào, đất đai cũng đều được xem là nguồn tài sản vô giá. Tại Việt Nam, đất đai được xác định là nguồn tài nguyên quan trọng, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần không thể thiếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư và xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Tuy vậy, cùng với sự phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh, cùng với việc dân số ngày một tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, thì thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải thụ lý giải quyết ngày càng nhiều. Tình trạng việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài vi phạm thời hạn xét xử, vẫn còn một số vụ án do áp dụng pháp luật không đúng nên còn bị hủy nhiều lần, kéo dài nhiều năm, qua nhiều cấp xét xử gây ảnh hưởng nhất định đến quyền và lợi ích của đương sự. Vì lẽ đó, việc nghiên cứu và tìm hiểu các qui định của pháp luật về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng các qui định đó vào thực tế và việc áp dụng phát luật trong giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề rất quan trọng từ đó giúp chúng ta dễ dàng phát hiện ra những hành vi vi phạm pháp luật để kịp thời xử lý cũng như những bất cấp, hạn chế trong các qui định của pháp luật để từ đó hoàn thiện hơn nữa các văn bản pháp luật. Đứng trước tình hình đó Đảng và Nhà nước ta đề ra nhiều chủ trương cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định xã hội. Do đó, việc nghiên cứu một cách toàn diện về vấn đề giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là yêu cầu cấp thiết trong công cuộc xây dựng, phát triển đất nước, ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay. Chính vì vậy tác giả chọn đề tài “Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài Làm rõ một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nội dung các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ. Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thủy Nguyên trong thời gian qua. Thông qua việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Thủy Nguyên để nhận diện, phát hiện những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Từ đó, tìm ra các nguyên nhân, các yêu cầu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn: Luận văn nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu những lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; các quy định của Luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thực hiện các quy định tại TAND huyện Thủy Nguyên trong những năm gần đây. 4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật Quá trình nghiên cứu luận văn tác giả cũng đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống như phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh,… để thực hiện. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thủy Nguyên. Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT

PHẠM VĂN HƯỞNG

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kếtquả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy vàtrung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả cácnghĩa vụ tài chính theo quy định của Viện Đại học Mở Hà Nội

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người cam đoan

-Tôi xin chân thành cám ơn các thầy, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nộivàbạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập cũng như trong quá trình hoànthành luận văn này.

Cuối cùng, tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình đã luôn tạo điềukiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học cũng như thực hiện luận văn

Học viên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 4

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất13 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14

1.2.3.1 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

1.2.3.2 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

1.3 Nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23

1.3.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23

1.3.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24

1.3.3 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26

Chương 2 28

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN 28

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụngđất 282.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sửdụng đất ở huyện Thủy Nguyên giai đoạn hiện nay 362.2 2.1 Kết quả đạt được trong việc thực hiện pháp luật về giải quyết tranhchấp hợp đồng về quyền sử dụng đất 402.2.3 Những hạn chế, vướng mắc trong việc thực hiện pháp luật về giải quyếttranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thủy Nguyên 42

Chương 3 53 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 53

3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả pháp luật về giải quyết tranhchấp hợp đồng quyền sử dụng đất 533.1.2 Tăng cường thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự 573.1.3 Một số giải pháp đảm bảo thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợpđồng về quyền sử dụng đất 61

3.1.3.1.Giải pháp đảm bảo áp dụng pháp luật tố tụng giải quyếtcác tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61

3.1.3.2 Giải pháp đảm bảo áp dụng pháp luật về đất đai tronggiải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 633.2 Một số kiến nghị về cải cách tư pháp để nâng cao hiệu quả pháp luật giảiquyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66

KẾT LUẬN 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

6 TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao

DANH MỤC BẢNG BIỂU BẢNG

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 4

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

Chương 2 28

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN 28

Chương 3 53

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 53

KẾT LUẬN 70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là cơ sở quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho xã hộiloài người Vì thế, ở bất cứ quốc gia nào, đất đai cũng đều được xem là nguồntài sản vô giá Tại Việt Nam, đất đai được xác định là nguồn tài nguyên quantrọng, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần không thể thiếucủa môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư và xây dựng cơ sởkinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Tuy vậy, cùng với sự pháttriển kinh tế, tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh, cùng với việc dân số ngàymột tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, thì thị trường chuyển nhượngQSDĐ cũng diễn ra rất sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh,những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải thụ

lý giải quyết ngày càng nhiều Tình trạng việc giải quyết các tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài vi phạm thời hạn xét xử, vẫn còn một

số vụ án do áp dụng pháp luật không đúng nên còn bị hủy nhiều lần, kéo dàinhiều năm, qua nhiều cấp xét xử gây ảnh hưởng nhất định đến quyền và lợiích của đương sự

Vì lẽ đó, việc nghiên cứu và tìm hiểu các qui định của pháp luật về vấn đềchuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng các qui định đó vào thực tế

và việc áp dụng phát luật trong giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề rất quan trọng từ đó giúp chúng

ta dễ dàng phát hiện ra những hành vi vi phạm pháp luật để kịp thời xử lý cũngnhư những bất cấp, hạn chế trong các qui định của pháp luật để từ đó hoàn thiệnhơn nữa các văn bản pháp luật

Đứng trước tình hình đó Đảng và Nhà nước ta đề ra nhiều chủ trương cầnhoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định xã hội Do

đó, việc nghiên cứu một cách toàn diện về vấn đề giải quyết tranh chấp liên quanđến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là yêu cầu cấp thiết trong công cuộc xâydựng, phát triển đất nước, ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước ta trong giai

đoạn hiện nay Chính vì vậy tác giả chọn đề tài “Pháp luật giải quyết tranh

chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” làm đề tài nghiên cứu

cho luận văn thạc sĩ của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

Làm rõ một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nội dung các quy định của pháp luật vềgiải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ

Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thủy Nguyên trong thời gian qua

Thông qua việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Thủy Nguyên để nhận diện,phát hiện những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành cóliên quan tới hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ đó, tìm ra các nguyên nhân,các yêu cầu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu luận văn: Luận văn nghiên cứu pháp luật về giảiquyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu những lý luận cơ bản về giải quyết tranhchấp hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ, khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấphợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; các quy định của Luật tố tụng dân sự, phápluật đất đai và pháp luật dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thực hiện các quy định tại TAND

huyện Thủy Nguyên trong những năm gần đây

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩaMác - Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ ChíMinh về Nhà nước và pháp luật

Quá trình nghiên cứu luận văn tác giả cũng đã sử dụng các phương phápnghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống như phương pháp phân tích, tổng hợp,

so sánh,… để thực hiện

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungluận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại huyện Thủy Nguyên

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả pháp luật giải quyết

tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP

ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của conngười, do đó đất đai luôn là mối quan quan tâm của các quốc gia trên thế giới,đặc biệt là sự xác lập hình thức pháp lý sở hữu đất đai phù hợp với điều kiện củamỗi quốc gia Có hai hình thức pháp lý sở hữu đất đai đang tồn tại ở các nướctrên thế giới đó là đất đai sở hữu đa thành phần và đất đai sở hữu của nhà nước

Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định

rõ đất đai là một loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diệnchủ sở hữu và thống nhất quản lý Trên thực tế đất đai được xem là tài nguyênđặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trong để phát triển đất nước và cầnđược quản lý đặc biệt theo quy định của pháp luật

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai đểphục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước Theo Từ điểnLuật học (2006) khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) được định nghĩa là:

“Quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc

sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ các chủ thể khác thông qua viêc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nólàm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trongquá trình sử dụng đất

Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sửdụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dàinhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình Bời vì Nhà nước

thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: thông qua việc xâydựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ban hành các quy định buộccác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất.Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các

ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ thành hiện thực, đồng thời người sử dụngđất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được choNhà nước thông qua các hình thức thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất

Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày29/12/2013 và có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014 quy định tại: “ Người sử dụng đấtđược thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” Qui định này cho thấy,đất đai được xác định là tài sản có giá và giá đó được xác định thông qua cácgiao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường

Theo khoản 10, điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sửdụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang ngừi khácthông qua hình thước chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển

quyền sử dụng đất Theo đó, người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình chongười khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền Thông qua đó mà tìmcho đất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và nănglực sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho đất đai được tích tụ và tập trung mộtcách hợp lý để phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa,thúc đẩy sự phát triển của kinh tế trang trại Điều này phù hợp với quy luật mangtính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối vớimột tài sản có giá trị

Khởi đầu cho các quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất,Luật đất đai năm 1993 và Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã tỏ ra khá thận trọng khiquy định về quyền chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, đã chia

thành hai trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và quyền chuyểnnhượng sử dụng đất ở với những quy định về điều kiện ràng buộc cho cả 2 bên:bên chuyển nhượng và bên nhận quyền chuyển nhượng Với những quy địnhchặt chẽ nhằm giới hạn đối tượng được phép chuyển nhượng và đối tượng đượcnhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp Trong điều kiện lịch sử cụ thể khi cơ

sở kinh tế - xã hội còn ở mức độ nhất định thì những quy định đó là cần thiếtnhằm hạn chế sự phân hóa giàu nghèo ở nông thôn và đảm bảo cho người nôngdân có đất để sản xuất Luật đất đai 2013 đã thể hiện rất rõ sự tiến bộ khi tạo racho quá trình vận hành của thị trường bất động sản ở Việt Nam Bước đầu thểhiện một xu thế tất yếu trong việc hoàn thiện những quy định của pháp luật theohướng hạn chế dần sự tham gia của các cơ quan công quyền vào việc định đoạttài sản tư của công dân Theo đó, tất cả những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đấtnông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thutiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, được Nhànước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận tặng cho,nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều được phép chuyển QSDĐ mà không có sựphân biệt về QSDĐ nông nghiệp hay QSDĐ phi nông nghiệp và không có ràngbuộc về điều kiện đối với bên chuyển nhượng và điều kiện với bên nhận chuyểnnhượng

Tuy nhiên, để đảm bảo cho sự phát triển lành mạnh của thị trường QSDĐ,Nhà nước cũng có những quy định về sự hạn chế đối với quyền chuyển nhượng,Nhà nước có thể điều tiết quan hệ chuyển nhượng QSDĐ giữa các hộ gia đình,

cá nhân để thực hiện chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp có đất đểsản xuất đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực của việc chuyển QSDĐtrái phép

1.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyểnnhượng là chủ yếu, hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất củachuyểnquyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý

được thể hiện qua việc qui định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bộ luật Dân sự năm 2015 không qui định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng vànhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các điều kiện này do pháp luật đất đaiqui định (Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Nghị định 01/2017/NĐ-CP – Nghịđinh sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai).Theo đó, pháp luật qui định điều kiện chuyển nhượng cho cả hai bên (bênchuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng), điều kiện nhận chuyển nhượngcủa từng loại đất khác nhau

1.1.2.1 Điều kiện của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi muốn thực hiện các giao dịch

về chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện chung của bên chuyểnquyền sử dụng đất đã được qui định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Đó là:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất;

- Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền, nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc thuê đất trước ngày01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc đã trảtiền thuê cho một số năm mà thời hạn thuê đã được trả tiền còn lại ít nhất là nămnăm mà các nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay tiền nhận chuyểnnhượng trong các trường hợp nêu trên không có nguồn gốc từ ngân sách nhànước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hoặc tổ chức kinh tế sử dụngđất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất từ không thu tiền sang có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồngốc từ ngân sách nhà nước.

- Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê hoặc sửdụng đất thuê phát sinh trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất một lầncho toàn bộ quá trình thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiêu năm mà thời hạnthuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; hoặc hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụngđất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền thì được quyền chuyển nhượngcho người khác

- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thựchiện các dự án đầu tư mà lựa chọn phương thức trả tiền một lần cho cả thời hạnthuê hoặc đất do tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc tổchức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong các khu công nghiệp, khukinh tế, khu côngnghệ cao thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất chongười khác

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Namđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất mà trả tiền thuêđất cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trong cáckhu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao thì được chuyển nhượngquyền sử dụng đất cho người khác

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện được muanhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo qui định khoản 1 Điều 121 thì cũng

có quyền bàn nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cho người khác

1.1.2.2 Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bên nhậnchuyển nhượng tùy vào từng loại đất khác nhau mà pháp luật qui định phải đảmbảo các điều kiện khác nhau

 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanhphi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:

- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợpvới qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnxét duyệt;

- Được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sửdụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sửdụng đất;

- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sửdụng đất theo qui định của luật đất đai và qui định của chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nôngnghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nôngnghiệp trước ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưngtrong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất, thì thời hạn sử dụng đất

là 50 năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cóhiệu lực thi hành

Trong những năm gần đây, Nhà nước đã có nhiều chủ trương đổi mới kinh

tế, do đó phạm vi ngành nghề trong xã hội ngày càng được mở rộng Vì vậy, cánhân, tổ chức, hộ gia đình có thể tự do lựa chọn ngành nghề phùhợp với điềukiện, trình độ, tiền vốn, phù hợp các qui định của pháp luật Người được giao đấtnông nghiệp thì nghề nghiệp của họ là làm nông nghiệp nhưng nghề này khôngđem lại hiệu quả kinh tế hoặc có nhưng ở mức thấp thì họ có quyền chuyển sangnghề khác và tất yếu dẫn đến nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp Đặc biệt,hiện nay do quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh, giá trị chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ngày một tăng đã làm cho diện tích đất nông nghiệp ngày càng bịthu hẹp, thay vào đó là các dự án đầu tư thương mại, các khu công nghiệp

Do vậy, việc Nhà nước qui định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanhphi nông nghiệp đối với bên nhận chuyển nhượng là rất hợp lý, đảm bảo sảnxuất nông nghiệp, ổn định chính sách phát triển kinh tế của đất nước

 Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xâydựngkinhdoanh nhà ở để bán hoặc cho thuê được qui định như sau:

- Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị

xã hoặc các khu đô thị mới được qui hoạch phát triển thành thành phố, thị xã,không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhândưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở Chủ đầu tư được chuyểnnhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoànthành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt, hoặctheo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nộidung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó;

- Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất củacác dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định trên, trường hợp

có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoànthành đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới được chuyển nhượngquyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự

án thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giátrị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theoqui định của pháp luật

Có thể nói, trong những năm gần đây việc giải quyết nhà ở cho người dân,

đặc biệt là nhà ở cho người dân ở các thành phố lớn tập trung quá nhiều dân cư

là một trong những vấn đề được Đảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu Cơquan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy phép thực hiện rất nhiều dự án đầu tưxây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê Trong quá trình thực hiện dự

án, chủ đầu tư vì nhiều lý do khác nhau nên có thể có nhu cầu chuyển nhượngquyền sử dụng đất - dự án này cho chủ thể khác Do vậy, buộc pháp luật phải đặt

ra các qui định về nhận chuyển nhượng trong trường hợp này (như phải đảm bảođúng mục đích, đúng nội dung xây dựng, đúng tiến độ thực hiện dự án ), bởi lẽ,nếu không qui định thì sẽ xảy ra hiện tượng chuyển nhượng tràn lan, chủ thểnhận chuyển nhượng có thể tự mình thay đổi toàn bộ dự án dẫn đến những hậuquả pháp lý vô cùng nghiêm trọng, phá vỡ qui hoạch phát triển tổng thể của khuvực cũng như quốc gia, kéo theo đó là những hệ lụy về mặt kinh tế và xã hội, đặcbiệt là vấn đề nhà ở cho người dân sẽ không được giải quyết

Có thể nói, pháp luật đã đặt ra các điều kiện khá cụ thể để chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanhnhà ở để bán hoặc cho thuê Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại khá nhiều

vi phạm, đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở sau khi được cơ quan cóthẩm quyền cấp phép thực hiện đã “ đắp chiếu” nhiều năm để cho cỏ dại mọc

um tùm Mặc dù Nhà nước đã ban hành qui định về việc thu hồi đất đối vớicác dự án này, nhưng qui định này vẫn chưa đủ mạnh, và chưa phát huy hiệuquả cao trên thực tế Nên chăng, cần phải có chế tài xử phạt đủ mạnh như phạttiền với giá trị lớn, tước Giấy phép kinh doanh của doanh nghiệp có dự ánchậm triển khai có như vậy pháp luật mới được thực thi, hành vi vi phạmmới được chấm dứt

 Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầutư nước ngoài, tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài (gọi chung là tổchức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận chuyển nhượng dự

án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước trong các trường hợp

Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công

nghiệp và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất; Dự án đầu

tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao; Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đôthị, khu dân cư nông thôn; Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh; Dự án đầu tư xâudựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùngchung của dự án

Việc nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo qui định trên đượcthực hiện theo qui định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo các quiđịnh sau:

-Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng

là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhànước thì giá trị quyền sử dụng đất được tính chung trong tổng giá trị hợp đồngchuyển nhượng dự án; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuêđất của Nhà nước nhưng không phải trả tiền thuê đất;

- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng

là tổ chức kinh tế trongnước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nướchoặc đất thuê của nhà nước hoặc đất được nhà nước giao không thu tiền sửdụngđất để góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất không đượctính trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức kinh tế có vốnđầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất của Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuêđất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đấtđược sử dụng có thời hạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tưnước ngoài là thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyểnnhượng; trường hợp đất có nguồn gốc là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì

thời hạn thuê đất là 70 năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được kýkết và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70năm; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất chothời gian được gia hạn.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án xâydựng kinh doanh nhà ở của tổ chức kinh tế trong nước đã được Nhà nước giaođất sử dụng ổn định lâu dài và đã nộp tiền sử dụng đất mà khoản tiền đã nộpkhông có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, thì khi bán nhà ở không phải nộpcho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất qui địnhtại khoản 2 Điều 81 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; người mua nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở được sử dụngđất ở ổn định lâu dài

1.2 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hìnhthức chuyển nhượng là chủ yếu Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểuhiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất

Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chungluôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước

về đất đai

Khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện

kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước tatại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức

sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “ mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “ mua bán, chuyển

nhượng ruộng đất” Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân vềđất đai Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước,khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xácđịnh trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhànước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi làchủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhànước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sửdụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượngquyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 là:“ Hợp đồng về quyền

sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền

sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”

 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo qui định tại Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất phải có các nội dung cơ bản sau đây:

- Thông tin của bên chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển quyền

sử dụng đất, gồm: Tên, địa chỉ liên hệ, số chứng minh nhân dân và số hộ chiếu

của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, tức là

quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo giấy chứngnhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền

sử dụng đất ở, xác định cụ thể về số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diệntích thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc

sử dụng; những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có); tài sản gắn liền với đất,giấy tờ về quyền sở hữu tài sản (nếu có).

- Thỏa thuận cụ thể về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Đối với vấn đề này, các bên có thể thỏa thuận phương thức thanh toán

một lần hoặc nhiều lần tại các thời điểm khác nhau; có thể thanh toán bằng tiềnđồng Việt Nam, cũng có thể thanh toán theo giá vàng hoặc ngoại tệ Việc thanh toáncũng có thể thực hiện trực tiếp hoặc thông qua ngân hàng

- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ qui định cụ thể thời

điểm bàn giao đất cùng tài sản gắn liền với đất, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụngđất và tài sản gắn liền với đất, thời điểm cùng bên nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất thực hiện công chứng hợp đồng, cung cấp thông tin liên quan đến quyền

sử dụng đất và các hạn chế về quyền sử dụng đất Bên nhận chuyển nhượng cónghĩa vụ phải thanh toán tiền đúng thời điểm thỏa thuận cho bên chuyển nhượng.Ngoài ra, các bên còn phải thỏa thuận về nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất,nghĩa vụ nộp thuế và các khoản lệ phí khác

Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

- Thỏa thuận các phương thức giải quyết tranh chấp Thông thường, nếu

trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp các bên phải cùng nhauthương lượng để giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau, nếu cácbên không thương lượng được thì một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án nhândân có thẩm quyền giải quyết theo qui định của pháp luật

Các thỏa thuận khác

Ngoài ra, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyểnnhượng và bên nhận chuyển chuyển còn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật vềnhững lời cam đoan của mình như tính trung thực, chính xác về những thông tin đãghi trong hợp đồng, sự tự giác, tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa, cam kết thựchiện đúng các thỏa thuận…

1.2.2 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin thì giải quyết tranh chấp là xuhướng tất yếu của quá trình mâu thuẫn, xung đột và đấu tranh của các mặt đốilập Khi những mâu thuẫn, xung đột căng thẳng, gay gắt tất yếu phải xảy ra sựđấu tranh của những mặt đối lập để dung hòa, tháo gỡ những mâu thuẫn xungđột, đó chính là cách thức giải quyết tranh chấp [3] Theo Từ điển Giải thíchthuật ngữ luật học: “Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâuthuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợppháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạmpháp luật về đất đai” [34]

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết tranh chấp đất đai là mộttrong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai tròtrong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nướcđiều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xãhội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi côngdân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra Giải quyết tranh chấp đấtđai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, đượchiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giảipháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữacác bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lý đối với cáchành vi vi phạm pháp luật đất đai Theo đó, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ chính là giải quyết sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyểnnhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc với bên thứ ba liên quantới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết như bên chuyểnnhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn cơ chế tựgiải quyết, tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những bất đồng mâuthuẫn, hoặc có thể giải quyết thông qua một tổ chức thứ ba có thể là tổ hòa giảihay trọng tài và cũng có trường hợp là tố giác để khởi tố, truy tố, xét xử vụ án

hình sự giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nếu một trong các bên vi phạmhợp đồng có dấu hiệu của tội phạm như có hành vì lừa đảo, làm dụng tín nhiệm

để chiếm đoạt tài sản… Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ bằng phương pháp tự thỏa thuận và hòa giải nếu thành rất có ýnghĩa và hiệu quả để làm chấm dứt sự xung đột, mâu thuẫn Qua đó, hai bêntranh chấp giữ được sự hòa thuận, tình cảm và cùng nhau tháo gỡ những mâuthuẫn về quyền và lợi ích một cách tự nguyện Tại Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấphành Trung ương Đảng khoá IX có quan điểm chỉ đạo về tiếp tục đổi mới chínhsách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá:

“Việc giải quyết tranh chấp đất đai trước hết cần tiến hành hoà giải, nếu hoà giảikhông thành thì đưa ra toà án giải quyết Nhà nước quy định thời hiệu và thờihạn giải quyết các khiếu nại, không để kéo dài” [6] Tuy nhiên, thực tế thì việc tựthỏa thuận và hòa giải thành là rất ít Do QSDĐ là tài sản có giá trị kinh tế cao,tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi đồng Càng ngày càng giatăng các vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diễn biến vô cùnggay gắt và bức xúc đối với xã hội Do đó, Nhà nước cần phải có một cơ chế đểgiải quyết tranh chấp về đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp về hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ nói riêng Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ươngĐảng khoá XI về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩymạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bảntrở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại: “Các cơ quan có thẩm quyềnphải tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vềđất đai theo đúng quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính,

tố tụng dân sự; công bố công khai kết quả giải quyết” Như vậy, là Nhà nước tachủ trương đặt ra nhiều cơ quan giải quyết về tranh chấp đất đai đó là cơ quan vềquản lý hành chính (Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp, Bộ Tài nguyên và Môitrường) và Cơ quan tư pháp (TAND) Việc giải quyết tranh chấp đất đai thôngqua UBND bằng con đường khiếu nại tới cơ quan, người có thẩm quyền theoquy định của pháp luật Còn giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án bằng

con đường khởi kiện tại Tòa án Việc khởi kiện vụ án hành chính được giải quyếttheo trình tự thủ tục tố tụng hành chính, khởi kiện vụ án dân sự được Tòa án giảiquyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất chính là tranh chấpcủa một hợp đồng dân sự Đó chính là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữabên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết vàthực hiện hợp đồng Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết Tòa án giải quyết tranh chấphợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự với một trình tự thủtục chặt chẽ do pháp luật tố tụng dân sự quy định Nội dung giải quyết là Tòa áncăn cứ vào các quy định của luật dân sự và luật đất đai xác định tính hợp pháp,hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên cơ sở đó mà côngnhận các quyền và nghĩa vụ do hai bên xác lập và thực hiện và xác định hậu quảpháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm

Từ những phân tích trên có thể kết luận giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự như sau: “ Giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là hoạt động xét xử của Tòa án có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo một trình từ do luật

tố tụng dân sự quy định trên cơ sở pháp luật đất đai và luật dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân và xã hội”.

1.2.3 Đặc điểm và ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.3.1 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tốtụng dân sự là một loại việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tố tụngdân sự khác nhau nhằm chấm dứt tranh chấp Qua nghiên cứu cho thấy giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự

các đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ

tục tố tụng dân sự mang tính quyền lực của nhà nước Bởi lẽ, đó là phương thứcgiải quyết thông qua Tòa án Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức

là quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử Điều 102 Hiến pháp

2013 quy định:

Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công

lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa,bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân[22]

Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏathuận hay thông qua trọng tài Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bênphải thi hành, nếu không thì hành thì bị cưỡng chế phải thi hành Kết quả giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự cóthể là bằng quyết định hay bản án Quyết định, bản án có hiệu lực các bên phảinghiêm túc chấp hành

Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục

tố tụng dân sự được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ Tòa

án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo một trình tự thủtục do pháp luật quy định, đó chính là pháp luật tố tụng dân sự Trình tự giảiquyết được thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, đến giai đoạn chuẩn bịxét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở phiên tòa sơ thẩm, giai đoạnhỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủtục giám đốc thẩm, tái thẩm Tất cả các trình tự thủ tục đều phải được thực hiệntheo quy định của pháp luật tố tụng dân sự Yêu cầu đặt ra là người tiến hành tốtụng và người tham gia tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật tốtụng dân sự trong từng giai đoạn này

Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục

tố tụng dân sự đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trình giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự,các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuậnvới nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Khác vớipháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ giữa một bên là Nhà nước một bên

là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng đương sự

có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải quyết như giải quyết thông quahòa giải, giải quyết qua phiên tòa bằng bản án Trong quá trình giải quyết đương

sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh choyêu cầu của mình; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đã đưa

ra Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép,như không được thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có tráchnhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình

Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ không buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Đây là đặc điểm riêngbiệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòagiải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở không giải quyết được thì giảiquyết tại UBND Điều 203 luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giảiquyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giảitại UBND cấp xã Hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp về hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ cũng là một loại của tranh chấp đất đai Thế nhưng thực tế xét xửthì khởi kiện, thú lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì khôngcần có hòa giải Theo LĐĐ mục đích hòa giải đất đai là nhằm giữ ổn định đoànkết nội bộ trong nhân dân, mục đích này chỉ có ý nghĩa đối với những tranh chấp

về ranh đất, về việc ai là người có QSDĐ Còn đối với tranh chấp về hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân sự, tức làtranh chấp giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng Do

đó, việc giải quyết cần phải có một cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, LĐĐ,yêu cầu này khó có thể thực hiện đối với tổ chức hòa giải cơ sở và UBND cấp

xã Dẫn đến sự ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việchòa giải kéo dài có thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệukhởi kiện.

Năm là, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước Khi bản ánhoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệulực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện Nếu các bên không

tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự cácbên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổ chứcthi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thihành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do phápluật quy định [37]

1.2.3.2 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Pháp luật là phương tiện quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội, quản lýnền kinh tế, nhưng nếu nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà không có nhữngbiện pháp bảo đảm được thực hiện thì pháp luật cũng không thể phát huy đượcvai trò tác dụng của mình Vì thế, cùng với việc ban hành pháp luật, nhà nướccòn bảo đảm cho pháp luật được thi hành

Việc xem xét giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theothủ tục tố tụng dân sự là một nội dung quan trọng trong hoạt động xét xử trongtình hình kinh tế thị trường QSDĐ như một hàng hóa giao dịch sôi động, vừa là giảiquyết tranh chấp dân sự vừa là hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai và làbiện pháp để pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật tố tụng dân sự pháthuy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, mà các quan hệ chuyểnnhượng QSDĐ được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội củangười sử dụng đất, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa những

vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là tìm ra cơ sởđúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội

bộ nhân dân Trên cơ sở đó phục hồi các quyền hợp pháp bị xâm hại, đồng thời bắtbuộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của mình gây

ra Đó cũng là công việc có ý nghĩa quan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnhvực giao lưu dân sự và quản lý đất đai

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tốtụng dân sự có ý nghĩa đảm bảo chế độ sở hữu đất đai thuộc toàn dân, nhà nướcthực hiện vai trò là người đại diện quản lý cho chủ sở hữu Khi giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì phải luôn đảm bảo nguyên tắc đất đaithuộc sở hữu toàn dân Các cá nhân tổ chức không có quyền được mua bán, màchỉ có quyền chuyển nhượng QSDĐ, không được chuyển nhượng đất Nhà nướccấm chuyển nhượng Không chuyển nhượng đất nhằm sử dụng trái mục đíchhoặc hủy hoại đất Tất cả các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều cầmđều bị Tòa án tuyên vô hiệu để khắc phục lại tình trạng ban đầu của đất

Như chúng ta đã biết, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là mộthiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội Đặc biệt là khi nền kinh tế nước tachuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai được trả lại giá trị thực vốn cócủa nó thì tranh chấp đất đai phát sinh có xu hướng ngày càng gia tăng cả về sốlượng và tính chất phức tạp là một tất yếu khách quan, vậy thì việc giải quyết cáctranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phát sinh một cách có hiệu quả là vôcùng cần thiết Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủtục tố tụng có ảnh hưởng tới sự ổn định tình hình chính trị, kinh tế - xã hội Nếutình hình chính trị xã hội không ổn định sẽ không tạo ra tiền đề phát triển kinh tế

Về phương diện chính trị, các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐđược giải quyết triệt để sẽ đảm bảo được an ninh, trật tự xã hội, ổn định về mặttâm lý cho người dân yên tâm làm ăn, sinh sống đem lại lòng tin của người dânđối với chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước Trên thực tế, nhiềutrường hợp việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa

án kéo dài khiến cho nhiều người dân không thực hiện được QSDĐ gây thiệt hại

về kinh tế, mất ổn định xã hội Tình trạng kháng cáo, khiếu nại vượt cấp, khiếunại tập thể đến các cơ quan Trung ương gây mất trật tự, an ninh xã hội

Về phương diện xã hội, các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐđược giải quyết có hiệu quả sẽ đảm bảo được sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân,không gây phương hại đến tình hình nội bộ gia đình, họ hàng, dòng tộc Nếutranh chấp không được giải quyết kịp thời thì những xung đột, xô xát phát sinhgiữa các bên sẽ chuyển tính chất từ "dân sự" sang thành "hình sự"

Về phương diện kinh tế, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đượcgiải quyết sẽ đáp ứng lợi ích kinh tế của các bên, đảm bảo cho các bên yên tâmsản xuất kinh doanh, giảm chi phí tốn kém trong việc khiếu kiện Ngược lại, nếutranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được giải quyết thì các bênkhông những không thực hiện được quyền của mình mà còn không thực hiệnđược nghĩa vụ của họ đối với Nhà nước [35]

1.3 Nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Theo nghĩa rộng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là mộtdạng của tranh chấp đất đai Nhưng thẩm quyền giải quyết tranh chấp này kháchẳn so với một số loại tranh chấp đất đai khác là luôn thuộc “ thẩm quyền dân

sự của Tòa án” [Điều 26, bộ luật tố tụng dân sư 2015] Xuất phát từ bản chất

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hợp đồng dân sự, nên tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ chính là tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộcthẩm quyền theo loại việc của Tòa án được quy định tại khoản 9, điều 26, Bộluật tố tụng dân sự 2015

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc thẩm quyền của Tòa

án theo loại việc Nhưng cụ thể là của Tòa án nào thì ta phải căn cứ vào nhưngquy định của pháp luật tố tụng dân sự về xác định thẩm quyền giữa các Tòa án

Xuất phát từ việc đối tượng tranh chấp là QSDĐ, chính là tranh chấp về bất độngsản Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐchính là thuộc Tòa án nơi có đất tranh chấp (điểm c khoản 1 Điều 35 BLTTDS).Việc xét xử vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng hiện hành được xét xử theo hai cấp

là cấp sơ thẩm và phúc thẩm Tòa sơ thẩm và tòa phúc thẩm được thành lập từtrung ương tới địa phương theo địa giới hành chính Tòa án cấp huyện xét xử sơthẩm, Tòa án cấp tỉnh xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đối với vụ án của Tòa án cấphuyện xử sơ thẩm, Tòa phúc thẩm TANDTC thực hiện xét xử phúc thẩm đối với

vụ án do Tòa án cấp tỉnh xử sơ thẩm (hoặc trong tương lai hệ thống Tòa án cóthể được thành lập gồm Tòa án sơ thẩm khu vực xét xử sơ thẩm, Tòa án cấp tỉnh

xử sơ thẩm và phúc thẩm đối với tòa sơ thẩm khu vực xử sơ thẩm, Tòa án cấpcao xử phúc thẩm đối với vụ án do Tòa án cấp tỉnh xử sơ thẩm) [37] Do đó, Tòa

án cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng sẽ thực hiện quyền xét xử sơ thẩm vụ ántranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, còn Tòa án cấp tỉnh nơi có đất sẽthực hiện xét xử phúc thẩm vụ án này Trong một số trường hợp theo quy địnhcủa pháp luật như vụ án có yếu tố nước ngoài, vụ án có tính chất phức tạp thìTòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp thực hiện việc xét xử sơ thẩm và tòa phúcthẩm TANDTC sẽ thực hiện quyền xét xử phúc thẩm

1.3.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tưtưởng chỉ đạo, định hướng quá trình giải quyết tranh chấp Việc giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và theo thủ tục tốtụng dân sự nói riêng đều phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:

Một là, bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện vai

trò đại diện chủ sở hữu Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai khôngthuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào Các tổ chức, cộngđồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất Đấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sở hữu toàn

dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất và tuyệtđối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đóđang do ai sử dụng Việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cưphải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, cóhiệu quả và bảo vệ môi trường Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quátrình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đốivới đất đai Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hànhnguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ Từ đó cần quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước

về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trongquá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa,Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nướcCộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Hai là, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng

QSDĐ, bảo về lợi ích của người thứ ba liên quan tới QSDĐ do người khácchuyển nhượng, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộquần chúng nhân dân Thực hiện nguyên tắc này, có nghĩa là hoạt động giảiquyết tranh chấp về QSDĐ đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trìnhNhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Trên thực tế, bất cứ cá nhân,

tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đều mongmuốn đạt được một lợi ích nhất định, trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy,vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên,nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc chuyển nhượngQSDĐ không thể đạt được hiệu quả mong muốn Do vậy, khi giải quyết cáctranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, điều đầu tiên cần phải chú ý làgiải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên Đấy cũng là điểm mấu chốt đểgiải quyết các tranh chấp đất đai Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiệnhành, trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm

quyền thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải tranh chấp Nếu tự hòa giảiđược thì đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp về chuyển nhượngQSDĐ Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên,lại vừa giảm được áp lực cho Tòa án tiến hành giải quyết tranh chấp.

Ba là, giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế,

xã hội Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nảy sinh nhiều sẽ gâytác động lớn đến các mặt của đời sống kinh tế - xã hội, gây nên sự căng thẳngtrong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng cho Tòa án khi giải quyết tranhchấp Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phảitriệt để thực hiện nguyên tắc này

Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, khi giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ chúng ta còn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như:Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp;bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọngtruyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôntrọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế;thông qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự vànhững người khác; thực hiện nghị quyết của Đảng Cộng sản Việt Nam

1.3.3 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được thựchiện theo trình tự quy định của luật tố tụng dân sự, bao gồm các giai đoạn khởikiện, thụ lý, chuẩn bị xét xử, hòa giải, đưa vụ án ra xét xử, xét xử sơ thẩm, khángcáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, giải quyết đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm

Khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì ngườikhởi kiện là bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng hoặc bên thứ baliên quan tới giá pháp lý của hợp đồng Người khởi kiện phải có đơn khởi kiện

và nộp kèm theo đơn là tài liệu chứng cứ, bao gồm hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ, giấy tờ về đất, các biên bản giao nhận tiền, đất và các chứng cứ khác có

giá trị chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình Sau khi có đơn khởi kiện thìngười khởi kiện có quyền nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện cho Tòa án đểthực hiện việc khởi kiện của mình.

Thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là việc Tòa ánnhận đơn khởi kiện của người khởi kiện và vào sổ thụ lý vụ án dân sự Tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiểu theo nghĩa rộng là một dạng củatranh chấp đất đai Nhưng khác với một số loại tranh chấp đất đai khác là khithụ lý không cần phải có hòa giải của UBND làm điều kiện để thụ lý Theo quyđịnh tại Điểm c, khoản 2, Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC thì: “ Tranh chấp quyền sửdụng đất là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó” nên những việc chia tài sảnchung khi ly hôn, tranh chấp về thừa kế, tranh chấp về giao dịch liên quan tớiđất…không phải là tranh chấp QSDĐ nên không bắt buộc hòa giải ở cơ sở khikhởi kiện Do đó, khi nhận được đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo Tòa ánphải xem xét thụ lý vụ án

Chuẩn bị xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quá trìnhbao gồm nhiều công việc khác nhau như đo đạc, thẩm định, định giá đất tranhchấp, lập hồ sơ vụ án, tiến hành hòa giải vụ án,… Căn cứ vào đơn khởi kiện củangười khởi kiện, Tòa án xác định các chứng cứ, tài liệu liên quan tới vụ án, yêucầu các cá nhận cơ quan tổ chức có liên quan cung cấp hoặc tự mình tiến hànhthu thập, trong một số trường hợp như đương sự không thể thu thập được và cóđơn yêu cầu; tất cả các cách thu thập chứng cứ nêu trên đảm bảo nghĩa vụ chứngminh của đương sự và việc đánh giá khách quan toàn diện khi giải quyết vụ áncủa Tòa án Khi chứng cứ tài liệu đầy đủ đã đảm bảo cho việc giải quyết thìThẩm phán phần công xét xử phải đưa vụ án ra xét xử

Các giai đoạn khác của trình tự tố tụng được thực hiện theo quy địnhchung như giải quyết một vụ án dân sự [48]

Chương 2 PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hiện nay khái niệm tranh chấp về đất đai chưa được làm rõ, nhất là việc xácđịnh tranh chấp đất đai gồm những loại nào, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ có phải là một dạng của tranh chấp đất đai hay không, còn có nhiều quanđiểm khác nhau Theo quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 thì tranh chấp đấtđai được hòa giải tại UBND cấp xã, nếu như đất tranh chấp có các giấy tờ theo quyđịnh tại điều 100 LĐĐ năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộcTAND Theo quy định của LĐĐ 2013, đối với tranh chấp mà đất chưa có giấy tờ

về đất thì đương sự có quyền lựa chọn TAND hoặc UBND để giải quyết

Như vậy, vấn đề đặt ra là khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ có bắt buộc phải qua hòa giải tại UBND xã, phường (gọi chung

là UBND xã) không và những tranh chấp mà đất chuyển nhượng chưa có giấy tờ

về đất theo quy định thì UBND có thẩm quyền giải quyết không? là những vấn

đề trong thực tiễn có nhiều cách hiểu chưa thống nhất, nên việc áp dụng phápluật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất còn nhiều sai sót

Ngày 03/12/2012, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã ban hành NghịQuyết số 03/2012/NQ-HĐTP tại điểm c khoản 2 Điều 23 đã quy định: “ Tranhchấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai

có quyền sử dụng đất đó” [32] Theo quy này thì chỉ có những tranh chấp đất đai

mà mục đích tranh chấp xác định ai có QSDĐ thì khi khởi kiện bắt buộc phải cóhòa giải tại UBND xã làm điều kiện thụ lý vụ án và nếu như đất tranh chấpkhông có giấy tờ về đất theo quy định thì đương sự có thể khiếu kiện tới UBND

có thẩm quyền giải quyết Còn đối với các tranh chấp đất đai khác như tranhchấp tài sản trên đất, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,góp vốn… QSDĐ thì thẩm quyền giải quyết thuộc thẩm quyền của Tòa án theoloại việc Do đó, khi giải quyết đối với các tranh chấp loại này việc khởi kiện,thụ lý, giải quyết theo quy định chung của luật tố tụng dân sự, không yêu cầuphải có hòa giải cơ sở, hòa giải tại UBND xã.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng tranh chấp vềhợp đồng dân sự Do đó, thẩm quyền giải quyết giải quyết của Tòa án theo loạiviệc theo quy định tại khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015 Việc xác định cụ thểTòa án nào có thẩm quyền giải quyết được xác định theo quy định tại điểm ckhoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015 nguyên tắc: “ Tòa án nới có bất động sản

có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản” [18]

- Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủtục tố tụng dân sự:

Theo Điều 184 BLTTDS năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự làthời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ ándân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúcthì mất quyền khởi kiện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Thời hiệukhởi kiện vụ án dân sự được thực hiện theo quy định của pháp luật Trường hợppháp luật không có quy định về thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự thì thực hiệnnhư sau:

Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do ngườikhác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về QSDĐ theo quy định của pháp luật đấtđai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện Tranh chấp không thuộc trường hợpnêu trên thì thởi hiệu khởi kiện vụ án dân sự là hai năm, kể từ ngày cá nhân, cơquan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm

Theo các quy định của luật chuyên ngành và luật tố tụng, thời điểm phátsinh thời hiệu khởi kiện thường ấn định tại thời điểm quyền và lợi ích bị xâmphạm bởi người có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ của họ hoặc thông qua một sự

kiện pháp lý Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp về hợpđồng dân sự theo quy định tại Điều 427 BLDS 2015 thì thời hiệu khởi kiện đểyêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngàyquyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâmphạm Như vậy, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất cóthời hiệu khởi kiện là 2 năm kể từ ngày các bên có vi phạm nghĩa vụ Việc ápdụng thời hiệu khởi kiện được tuân thủ theo nguyên tắc chung quy đinh tạiChương IX BLDS về thời hiệu.

- Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủtục tố tụng dân sự:

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được tiếnhành theo quy định chung đối với giải quyết một vụ án dân sự từ thủ tục bắt đầu

là khởi kiện thụ lý vụ án tới giải đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, hòa giải, phiêntòa sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, phiên tòa phúc thẩm, thủ tục đặc biệt xemxét lại bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực theo trình tự giám đốc thẩm

và tái thẩm được quy định tại BLTTDS năm 2015 Khi tiến hành xét xử một vụ

án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải tuân thủ đúng cácnguyên tắc chung của BLTTDS, BLDS, BLĐĐ

- Thu thập chứng cứ và chứng minh khi giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự:

Tài liệu quan trọng nhất khi giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ chính là hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

là căn cứ để xác định các nội dung của các bên thỏa thuận khi chuyểnnhượng QSDĐ, hợp đồng chứa đựng các điều khoản về quyền và nghĩa vụcủa các bên phải thực hiện, hợp đồng cũng thể hiện việc giao kết giữa cácbên có hợp pháp không có đúng quy định về hình thức không Do đó, khikhởi kiện các bên phải xuất trình hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để chứngminh có việc chuyển nhượng và đây cũng là điều kiện để thụ lý vụ án Cácchứng cứ chứng minh việc giao nhận đất chính là biên bản, sơ đồ hiện trạng

giao đất, tình trạng đất Chứng cứ chứng minh việc thanh toán chính là cácgiấy tờ thể hiện việc giao nhận tiền gồm hóa đơn, biên lại, biên nhận…Chứng cứ chứng minh cho việc thực hiện làm thủ tục đăng ký, kê khai, thủtục sang tên trước bạ gồm hóa đơn, chứng từ do cơ quan quản lý hành chính

về đất đai cung cấp

Để xác định vị trí, diện tích và giá trị thực tế của đất chuyển nhượng Tòa

án cấn phải tiến hành thẩm định, đo đạc, định giá đất chuyển nhượng Đây làhoạt động vô cùng quan trong và cần phải được tiến hành khi Tòa giải quyếttranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Việc thẩm định đo đạc đất chuyểnnhượng giúp Tòa án giải quyết tranh chấp đúng đối tượng, đúng kích thước,đảm bảo cho quyết định tại bản án được thì hành đúng đắn Việc định giáQSDĐ được thực hiện theo quy định tại Điều 92 BLTTDS và hướng dẫn tạiThông số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 doTANDTC, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp và Bộ Tài chính banhành Các bên tranh chấp có quyền tự thỏa thuận về việc xác định giá đất tạithời điểm xét xử, nhưng không được thỏa thuận thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụvới nhà nước, nếu không tự thỏa thuận về giá thì một trong các bên có đơn yêucầu Tòa án định giá thì Tòa án cần thành lập hội đồng định giá với các thànhphần theo quy định của pháp luật Việc xác định giá có vai trò quan trong đểxác định án phí theo giá ngạch, xác định thiệt hại do chênh lệch giá khi hợpđồng bị hủy, bị tuyên bố vô hiệu

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất trongmột số trường hợp cụ thể (được hướng dẫn tại mục 2 phần II Nghị quyết số02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC):

Thứ nhất, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xáclập trước ngày 01/7/1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hànhQuyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường côngtác quản lý ruộng đất trong cả nước) mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranhchấp được quy định tại tiểu mục 2.1 mục 2 phần II Nghị quyết

Ở thời điểm này chưa có LĐĐ, chưa xác lập chế độ sở hữu đất đai thuộctoàn dân Do đó, đất đai được xem như tài sản thuộc sở hữu của nhiều thànhphần khác nhau, gồm các tổ chức, cá nhân, những thành phần này có thế đem đấtđai ra mua bán, trao đổi Về hình thức và nội dung hợp đồng giao dịch đấtthường được lập với tên gọi là “ Văn tự đoạn mãi bất động bản”, việc đoạn mãi

có chính quyền địa phương xác nhận Nội dung của văn tự đoạn mãi thể hiện vịtrí, số lô, diện tích, kích thước, giá bán và nghĩa vụ các bên Đất chuyển nhượngthời điểm này được thực hiện theo nguyên tắc chung của pháp luật tại thời điểm

đó như đối với tải sản khác Khi đã phù hợp về nội dung và hình thức thì việc xử

lý hợp đồng loại này được thực hiện theo nguyên tắc sau: nếu hợp đồng đã thựchiện xong thì công nhận hợp đồng; nếu một bên đã thực hiện xong nghĩa vụ củamình như đã nhận đất hoặc đã trả tiền xong thì Tòa án cũng công nhận hợp đồng,buộc các bên tiếp tục hoàn tất thủ tục như: nếu chưa giao đất thì phải giao đất,chưa trả tiền phải trả tiền và buộc các bên làm thủ tục sang tên trước bạ tại cơquan nhà nước có thẩm quyền

Nếu nội dung của hợp đồng phù hợp với pháp luật nhưng hình thức viphạm mà các bên chưa thực hiện nghĩa vụ thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu

và hủy hợp đồng Nếu các bên mới chỉ thực hiện một phần nghĩa vụ thì tùy từngtrường hợp mà tòa án quyết định, trường hợp nếu các bên có thể thực hiện phầnnghĩa vụ bù trừ nghĩa vụ của bên kia đã thực hiện thì tòa án cho thực hiện

Nếu đối tượng đất không còn như bị thu hồi, bì hủy hoại hoặc hợpđồng có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức thì Tòa ánphải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệutheo thủ tục chung

Thứ hai, Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đượcxác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đếntrước ngày 15/10/1993 (ngày LĐĐ năm 1993 có hiệu lực) quy định tại tiểu mục2.2 mục 2 phần II Nghị quyết