Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án thu ngân sách khối tỉnh trên địa bàn tỉnh yên bái giai đoạn 2015 2018

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn đang đặt ra hiện nay ở tỉnh Yên Bái còn giúp cho chính quyền địaphương các cấp nâng cao hiệu qu

PHẠM ĐỨC TRUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN THU NGÂN SÁCH

KHỐI TỈNH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH YÊN BÁI

GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

PHẠM ĐỨC TRUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN THU NGÂN SÁCH

KHỐI TỈNH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH YÊN BÁI

GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kếtquả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trongbất kì công trình nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đượccảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Yên Bái, ngày tháng năm

2019

Tác giả luận văn

Phạm Đức Trung

LỜI CẢM ƠN

Mặc dù trong quá trình học tập và thực hiện viết Luận văn còn gặp rất nhiềukhó khăn về thời gian, thông tin, tư liệu nhưng được sự giúp đỡ nhiệt tình, tạo điềukiện thuận lợi, cùng những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của cácthầy cô trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cũng như các đồng chí thuộccác sở ban ngành của tỉnh Yên Bái đã giúp tôi đã hoàn thành Luận văn này

Với tình cảm trân trọng và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn tớiBan giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy cô giáo phòng đào

tạo và các phòng Khoa của nhà trường, đặc biệt là GS.TS Nguyễn Thế Đặng

người trực tiếp tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu vàhoàn thành Luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo, công chức,viên chức Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái; Trung tâm Dịch vụ bán đấugiá tài sản tỉnh Yên Bái; Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh YênBái và các cơ quan ban ngành khác có liên quan đã tạo điều kiện cho tôi thu thập sốliệu, những thông tin cần thiết để thực hiện Luận văn này

Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tậntình, quý báu đó

Trong quá trình làm Luận văn, bản thân tôi đã tìm hiểu tài liệu và thực tiễn

để tổng hợp, đánh giá tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhậnđược sự góp ý của thầy cô giáo và đọc giả

Xin trân trọng cảm ơn!

Yên Bái, ngày tháng năm

2019

Tác giả luận văn

Phạm Đức Trung

1.4.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

33

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài .3

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Một số khái niệm liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Bất động sản .4

1.1.2 Thị trường bất động sản 5

1.1.3 Giá đất 5

1.1.4 Định giá đất 6

1.1.5 Đấu giá, đấu thầu 6

1.2 Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất 8

1.2.1 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất .8

1.2.2 Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất 9

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá Quyền sử dụng đất 16

1.2.4 Trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 18

1.2.5 Quyền và nghĩa vụ của bên tổ chức đấu giá và người trúng đấu giá 26

1.3 Khái quát công tác đấu giá đất của một số nước trên thế giới 28

1.3.1 Trung Quốc 28

1.3.2 Đài Loan 30

1.3.3 Nhật Bản 31

1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 32

1.4.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

33

1.4.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái 44

CHƯƠNG 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 47

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 47

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 47

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 47

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 47

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 47

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 47

2.3 Nội dung nghiên cứu 48

2.3.1 Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất và khái quát về đấu giá đất của tỉnh Yên Bái 48

2.3.2 Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Yên Bái 48

2.3.3 Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đưa ra một số giải pháp 48

2.4 Phương pháp nghiên cứu 48

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 48

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 48

2.4.3 Phương pháp thống kê so sánh 49

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 49

2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu 49

CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 50

3.1 Đánh giá quản lý sử dụng đất và khái quát về đấu giá đất của tỉnh Yên Bái .50

3.1.1 Đánh giá quản lý sử dụng đất 50

3.1.2 Khái quát về đấu giá đất của tỉnh Yên Bái 57

3.2 Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Yên Bái 66

Bái (thu hồi của Nhà khách số 2) 663.2.2 Dự án Quỹ đất Khu 8 thuộc xã Nghĩa Lợi, thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái 713.2.3 Dự án Quỹ đất Khu số 6 đường Âu Cơ thuộc xã Bảo Hưng, huyện TrấnYên, tỉnh Yên Bái 773.2.4 Kết quả khảo sát của người dân và xã hội về tính hiệu quả của hoạt động

đấu giá quyền sử dụng đất 813.2.5 Đánh giá chung về công tác đấu giá đối với các dự án nghiên cứu 833.3 Những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và

đưa ra một số giải pháp 853.3.1 Thành công và tồn tại của công tác đấu giá 853.3.2 Đề xuất giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái 89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91

1 Kết luận 91

2 Kiến nghị 92

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

: Quyền sử dụng: Sử dụng đất: Tài nguyên môi trường: Ủy ban nhân dân: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1 : Phí hồ sơ áp dụng đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất 63Bảng 3.2 : Mức thu phí đấu giá tài sản (trường hợp bán đấu giá tài sản thành) 64Bảng 3.3: Kết quả đấu giá tại dự án Quỹ đất tổ 55, phường Đồng Tâm, thành phốYên Bái 69Bảng 3.4: Kết quả đấu giá tại dự án Quỹ đất Khu 8 thuộc xã Nghĩa Lợi, thị xãNghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái 74Bảng 3.5: Kết quả đấu giá tại dự án Khu số 6 đường Âu Cơ thuộc xã Bảo Hưng,huyện Trấn Yên, tỉnh Yên Bái .80Bảng 3.6: Đánh giá ý kiến của người dân về tính hiệu quả của hoạt động đấu giáQSD đất qua phiếu khảo sát 81Bảng 3.7: Đánh giá sự hài lòng của người dân về hoạt động đấu giá QSD đất quaphiếu khảo sát 83

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 18

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đãban tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môitrường sống Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định,

là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Do

đó nó có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được Nhiều thế

hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo

vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầucủa con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệuquả và đất đai càng trở nên quý giá Ở nước ta đất đai được coi là hàng hoá từ lâu, ởnhững nơi càng phát triển thì đất đai càng quý giá và đem lại giá trị kinh tế cao.Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt làcác chủ sử dụng đất đều biết rõ vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nênviệc mua bán đất đai có nhiều phức tạp, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đấttrái thẩm quyền với giá rẻ cho những người không có nhu cầu ở mà mua đất để bánđược giá cao thu lời cho bản thân vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thấtthoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh Đểphát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoáđất nước

Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sửdụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được một số thành quả nhưlàm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn tại một số việc như việcgiá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp

Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước vẫn dùng cơ chế lấyquỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấugiá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một hướng đi mớicho thị trường bất động sản để đảm bảo sự ổn định thị trường quyền sử dụng đất và

sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thungân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả

nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước.

Qua quá trình nghiên cứu, phân tích và tổng hợp công tác đấu giá quyền sửdụng đất của một số dự án trên địa bàn tỉnh Yên Bái trong những năm qua cho thấynhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế Tuy nhiên, quá trìnhphát triển, quản lý đất đai, có nhiều khu quy hoạch và tổ chức nhiều dự án đấu giáthành công nhưng cũng có những dự án không thành công do tác động ảnh hưởngcủa nhiều yếu tố thể chế, giá đấu giá, cơ chế thông tin, cách thức tổ chức… việckhai thác quỹ đất hiện tại ở địa phương như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữaNhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự pháttriển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa

Xuất phát từ thực trạng nêu trên, tác giả đã lựa chọn đề tài “Đánh giá công

tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án thu ngân sách khối tỉnh trên địa bàn tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2018” làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành

Quản lý đất đai nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện vàhiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thựctiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất,hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngânsách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sựnghiệp phát triển kinh tế, xã hội

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất và khái quát về đấu giá đất của tỉnhYên Bái

- Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự ánnghiên cứu trên địa bàn tỉnh Yên Bái

- Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụngđất và đưa ra một số giải pháp vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước,giúp bảo vệ và sử dụng tối ưu tài nguyên đất đai đồng thời bảo vệ môi trường sinhthái, quy hoạch đô thị tại địa phương gắn mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội củatỉnh với mục tiêu tăng trưởng, ổn định, bền vững

3 Ý nghĩa của đề tài

- Phân tích đặc điểm thu ngân sách theo khối tỉnh và khối huyện tại tỉnh YênBái, từ đó đánh giá một số quỹ đất thu ngân sách của khối tỉnh trong giai đoạn 2015

- 2018

- Ý nghĩa khoa học: Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đềtài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn

đề thực tiễn đang đặt ra hiện nay ở tỉnh Yên Bái còn giúp cho chính quyền địaphương các cấp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai nói chung và côngtác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng

Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất qua các dự án khácnhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy địnhchung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệuquả cao

Các dự án chuẩn bị thực hiện trên địa bàn tỉnh có thể lấy kết quả này làmnguồn tham khảo trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Một số khái niệm liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và độngsản Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thốngnhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015

đã quy định “BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quyđịnh của pháp luật”

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau

về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trườngnhư Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia,Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hànghoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trênđất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nướckhông được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất Ở nước ta cũngvậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do

có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Đất đai là BĐS theo pháp luật vềchế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ làquyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sửdụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đốitượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và đượcđưa vào lưu thông thị trường BĐS

Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trịquyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất Trong

đó thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất:

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọngcủa nền kinh tế Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thôngqua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữangười với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơidiễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luậtgiá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu

tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS

do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Ví dụ: Pháp luậtAustralia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS

và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật TrungQuốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và chothuê nhà

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến vớinhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cungcầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

1.1.4 Định giá đất

Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, phương pháp địnhgiá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất

có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đấtđối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năngsinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau(Luật Đất đai năm 2013) Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế,tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường Đồng thời, 5 phươngpháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, đó là: Phươngpháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương phápthặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Việc áp dụng các phương phápnày hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so với trước kia chỉ sửdụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập Do đó, giá trị thực của thửa đấtđược xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời

1.1.5 Đấu giá, đấu thầu

- Đấu giá:

Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai

mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bánđấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấugiá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3,Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định

“Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản vàquyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất” Còn đạo luật của Floriada năm

2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầugiá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất.(Chuyên đề về đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản - ẤN PHẨM TUYÊN

TRUYỀN PL, Thứ 5, 10/02/2011).

Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức báncông khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham giatrả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người muađược tài sản”

Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xemxét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thươngmại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể,theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việcbán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185).Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả

và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này Song trên thực tế, hoạt động bánđấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bánhàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận

Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chínhphủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai,

có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật vềbán đấu giá Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây:

+ Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tụcluật định

+ Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên

+ Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất

Theo Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016 thì “Đấu giá tàisản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc,trình tự và thủ tục được quy định ”

- Đấu thầu:

Theo quy định tại khoản 12 Điều 4 Luật đ ấu t hầu 2013:

“Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu để kí kết và thực hiện hợp đồng cungcấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhàđầu tư để kí kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư,

dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch

và hiệu quả kinh tế.”

Như vậy, có thể thấy, đấu thầu là quá trình chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu đápứng các yêu cầu của mình Trong đó, bên mua sẽ tổ chức đấu thầu để bên bán (cácnhà thầu) cạnh tranh nhau Mục tiêu của bên mua là có được các hàng hóa và dịch

vụ thỏa mãn các yêu cầu của mình về kĩ thuật, chất lượng và chi phí thấp nhất Mụcđích của nhà thầu là giành được quyền cung cấp mua hàng hóa, dịch vụ đó với giá

đủ bù đắp các chi phí đầu vào và đảm bảo mức lợi nhuận cao nhất có thể Như vậy,bản chất của đấu thầu đã được xã hội thừa nhận như 1 sự cạnh tranh lành mạnh đểđược thực hiện 1 việc nào đó, một yêu cầu nào đó

1.2 Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất

Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàmthuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuêđất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (vớiđiều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Về bản chất, đây làmột hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân trong nước Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhànước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hộiđồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất

1.2.1 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan,trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia (Điều

117 Luật Đất đai năm 2013)

- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp

luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Điều 117 Luật Đất đai năm 2013).

1.2.2 Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Đối tượng đất được tham gia đấu giá QSD đất

* Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giáquyền sử dụng đất trong các trường hợp sau (Điều 118 Luật Đất đai năm 2013):a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích đểsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ

sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắnliền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,tiền thuê đất

* Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm:

- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch

vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài;

- Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sửdụng trong thời hạn 50 năm;

- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất nông nghiệp tại khu vực

Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng cácthửa đất đem ra đấu giá Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02 lầntổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số thửađất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để tổ chức đấu giá đảm bảo số đốitượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá.

Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lầnlượt từng thửa đất Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đấtkhông có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệhôn nhân là vợ, chồng

1.2.2.2 Điều kiện Quỹ đất để tổ chức đấu giá

Đất đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định Luật đất đai năm 2013:

a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sảnthuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt

1.2.2.3 Giá đất đấu giá

Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá quyền

sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" - Điều 4.

“Giá đất được hình thành trong các trường hợp:

Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khithực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; gópvốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55)

Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định:

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất(Hoàng Văn Cường, 2010)

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối vớimột diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3 Luật Đấtđai 2013)

* Cơ sở khoa học của giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm vàchú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tốcực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất

là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồntài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngânhàng và quan hệ cung cầu

Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn

về vị trí và độ phì Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người

sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho

độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăngsản lượng ruộng đất Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, vàbiến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản “Tuy có nhữngthuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn

một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập).

Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những đám đất như nhau do

đó có được những năng suất khác nhau Đó là địa tô chênh lệch II Như vậy, địa tôchênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là dotrình độ thâm canh quyết định Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởngđến giá đất Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tôthu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàngtrong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thờiđiểm

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất Trong quá trình sử dụng cóthể được kết hợp với các phương pháp khác Việc định giá theo phương pháp này làxác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diệntích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác địnhgiá đất của thửa đất, loại đất cần định giá Có thể nói phương pháp này quan tâmđến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu hay thiếu vắng một số đặctính có trong giá cả, tiền thuê của các tài sản có thể so sánh được Tuy nhiên phương

đất đòi hỏi phải có thông tin rõ ràng về mảnh đất cần được định giá Nhưng thực tếnhững thông tin này luôn bị lạc hậu (chỉ cần trong thời gian ngắn) Do đó không thểđảm bảo phương pháp này sẽ tính được giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế Đây làphương pháp có vẻ đơn giản và trực tiếp nhưng lại dễ mắc sai lầm Khi sử dụngphương pháp này, người định giá muốn so sánh những bất động sản có giá trị ngangnhau trong một vùng hoặc dựa vào các giao dịch được thực hiện trong thời giantrước đó Để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua bốn bước sau:Thứ nhất là thu thập thông tin về bất động sản đã thực hiện giao dịch trước đó.Trong quá trình thu thập chú ý phải thu thập các bất động sản có điểm tương đồngnhư: căn hộ cùng loại, cùng khu vực, cùng mục đích sử dụng…

Thứ hai kiểm tra lại các yếu tố của bất động sản để thấy được khả năng sosánh giữa các bất động sản thu thập được với bất động sản mục tiêu

Thứ ba là quyết định lựa chon những bất động sản thích hợp nhất để đưa vàolàm các bất động sản tham chiếu cho quá trình so sánh Căn cứ vào các đặc tính,điều kiện mà bất động sản đó có thể so sánh được

Thứ tư là so sánh trực tiếp từng yếu tố của bất động sản mục tiêu với các bấtđộng sản tham chiếu để tìm ra các sai lệch giữa bất động sản mục tiêu và bất độngsản tham chiếu

Thứ năm là xác định các cơ sở để đánh giá sự thay đổi giữa các tiêu thức sosánh để tìm ra các yếu tố tiến hành điều chỉnh bao gồm:

+ Tính chất ảnh hưởng: ảnh hưởng ít hay nhiều

+ Đánh giá cảm quan về mức độ xấu- tốt

Thứ sáu là tổng hợp tất cả các yếu tố ảnh hưởng sẽ có được giá xác định chobất động sản mục tiêu, từ đó có được khoảng giá bất động sản mục tiêu

b Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương sốgiữa mức lợi nhuận thuần tuý thu được hàng năm trên một diện tích đất so với lãisuất của tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ cao

nhất kỳ hạn 1 năm trên địa bàn Những khoản lợi nhuận đó nói chung ở dạng tiềncho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi trong tương lai Đây là phương pháp xâydựng trên cơ sở tài chính, là phương pháp mang tính khoa học hơn cả nhưng tài sảnnhà đất không hoàn toàn giống các dạng đầu tư tài chính khác Do đó cần có hiểubiết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác.

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do bất động sản cần định giá mang lại.Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoảnphải nộp theo luật định

Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập Tổng thu nhập Tổng chi phí

thuần tuý = hàng năm tính - đã tính ở

hàng năm được ở bước 1 bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

d Phương pháp thặng dư

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quyhoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụngđất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏitổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

e Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân

(x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

Nhờ các phương pháp này chúng ta có thể xác định được tương đối chính xác giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng

1.2.2.5 Giá khởi điểm

Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giáquyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đấtđấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối vớicác thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi,vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do Sở Tàinguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địaphương do Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng tổ chức thẩm định, trình Ủy bannhân dân cấp tỉnh phê duyệt

Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đấtđược xác định như sau:

Giá khởi điểm đấu giá

quyền sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất cụ thể

- Hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá: đối với thửa đất đem ra

đấu giá nếu có một hệ thống cơ sở hạ tầng tốt sẽ hứu hẹn khả năng sinh lợi khi đầu

tư vào thửa đất đó Chính điều này sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, gópphần nâng cao giá trị của thửa đất, tạo điều kiện ban đầu cho sự thành công của đấugiá, tăng nguồn thu cho Ngân sách

- Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấugiá QSD đất Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư tham dự đấu giá chủ yếu phụthuộc vào chính sách của Nhà nước (quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp vàcải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng,…) Công tác đấu giá QSD đất có phát huy đượchết vai trò và hiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách củaNhà nước Vì vậy, việc hoàn thiện hệ thống luật pháp và các quy định về đấu giá

là hết sức cần thiết

- Các nhà thầu tham dự đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham dựphiên đấu giá sẽ đóng góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá Tuynhiên thực tế các phiên đấu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức củacác nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá (có sự bàn bạc trong phòng đấu giá,trong phiên đấu giá dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chốikhông nhận QSD đất, rút lại giá đã trả Vì vậy việc xác định được tiềm lực, mụcđích của những người tham gia đấu giá trong quá trình xét tư cách người tham giađấu giá là hết sức quan trọng

- Đất đấu giá: Vị trí địa lý của từng thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến giá củathửa đất đem ra đấu giá Nếu vị trí đẹp điều đó đồng nghĩa với việc nếu đầu tư sẽđem lại hiệu quả cao nên sẽ có nhiều nhà đầu tư tham dự đấu giá và giá đất sẽ caohơn Nếu vị trí không đẹp thì chủ đầu tư sẽ không có hứng đối với việc đầu tư vàothửa đất, ảnh hưởng đến số lượng người tham gia đấu giá Vì vậy trước khi đấu giáNhà nước cần quan tâm tới việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu đất đấu giá

để tạo sự thu hút đối với các nhà đầu tư, đồng thời nâng cao giá trị cho khu đất đem

ra đấu giá

- Thị trường Bất động sản: những biểu hiện của thị trường bất động sản cũngảnh hưởng đến đấu giá Khi thị trường trong giai đoạn nóng thì việc đấu giá diễn rarất nhiều nhưng chủ yếu không thành công do giá đất bị đẩy lên quá cao và nhà thầusau khi trúng đấu giá không có khả năng tài chính vì vậy từ chối không nhận QSDđất Khi thị trường ảm đạm việc đấu giá cũng chững lại có rất ít các nhà đầu tư đăng

ký tham gia đấu giá, không đủ số lượng người để tiến hành đấu giá

- Ngoài ra các chủ thể tổ chức đấu giá: về sự chuyên nghiệp, cách thức tổ chức

đấu giá, công tâm (sự khách quan, trung thực…) cũng ảnh hưởng tới giá đất và côngtác đấu giá QSD đất.

1.2.4 Trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Lập danh mục kế hoạch sử dụng đấtLập dự án, lập hồ sơ thu hồi đất, thực hiện bồi thường, CMĐGiao đất, thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuậtLập phương án đấu giá, quyết định phương án đấu giáQuyết định đấu giá, xác định giá khởi điểm và bước giáLựa chọn và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá QSDĐ

Thông báo đấu giá tài sản, bán hồ sơ tham gia đấu giá,

tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá

Tổ chức phiên đấu giá và xét giáPhê duyệt kết quả trúng đấu giáNộp tiền sử dụng đấtCấp GCN QSDĐ, bàn giao đát trên thực địa

Hình 1.1 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

- Theo quy định tại Điều 6 - Thông tư liên tịch số BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, căn cứ kếhoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của cácđơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc PhòngTài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các đơn vịđang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủyban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

14/2015/TTLT-BTNMT Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung chính sauđây: danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với cácthửa đất đấu giá (nếu có); Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn

sử dụng của các thửa đất khu đấu giá quyền sử dụng đất; Dự kiến thời gian tổ chứcthực hiện đấu giá các thửa đất; Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá, mứcphí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá; Hìnhthức đấu giá được áp dụng khi thực hiện việc đấu giá; Kinh phí, nguồn chi phí tổchức thực hiện việc đấu giá; Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồnthu từ kết quả đấu giá; Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá(đấu thầu rộng rãi hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành lập Hộiđồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt (đối với trường hợp đượcthành lập Hội đồng đấu giá đặc biệt theo quy định); Đề xuất đơn vị được giao tổchức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ

dung chính sau: Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định; Danh mục, vị trí, diện tíchthửa đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có), mục đích, hình thức

và thời hạn sử dụng đất được quyết định đấu giá; Các thông tin về quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng thửađất được quyết định đấu giá; Tên, địa chỉ của đơn vị được giao tổ chức thực hiệnviệc đấu giá quyền sử dụng thửa đất

- Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môitrường tổ chức thực hiện xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất,

hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật vàtrình Ủy ban nhân dân cáp tỉnh phê duyệt Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm củathửa đất bao gồm: Tờ trình về phương án giá khởi điểm của thửa đất được đấu giá,giá hạ thầng kỹ thuật, tài sản trên đất (nếu có); Dự thảo phương án giá khởi điểm;Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm; Văn bản thẩm địnhphương án giá khởi điểm

- Căn cứ hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấptỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm của thửađất đấu giá đã dược phê duyệt là căn cứ để thực hiện việc bán đấu giá quyền sửdụng đất

* Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sửdụng đất:

- Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trongphương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, đơn vị tổ chức thực hiệnviệc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồngthuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

- Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấugiá quyền sử dụng đất được thực hiện theo phương án đã được phê duyệt Đơn vị tổchức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình Ủy ban nhhân dân cấp cóthẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây dựng và đánh giá hồ sơ

mời thầu, thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thôngtin đại chúng ít nhất 02 lần, thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu theo nguyên tắc kháchquan, trung thực và xác định đơn vị trúng thầu theo thang điểm, tiêu chí quy địnhcủa pháp luật về đấu thầu và quy định cụ thể tại địa phương (nếu có).

Đối với trường hợp đấu thầu rộng rãi, khi hết thời gian mời thầu mà chỉ cómột đơn vị đăng ký dự thầu thì đơn bị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụngđất báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền quyết định giao cho một đơn vị cụ thể có chức năng bán đấu giá tài sản theoquy định của pháp luật để thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc tiếp tục tổ chức lại việcđấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đấttheo quy định

* Quy chế cuộc đấu giá, niêm yết đấu giá tài sản, đăng ký tham gia đấu giá,nộp tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước (Luật Đấu giá 2016,)

- Quy chế cuộc đấu giá: Theo quy định tại Điều 34 - Luật Đấu giá tài sảnnăm 2016 quy định:

+ Tổ chức đấu giá tài sản ban hành Quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từngcuộc đấu giá trước ngày niêm yêt việc đấu giá tài sản

+ Quy chế cuộc đấu giá bao gồm những nội dung chính sau: Tên tài sản hoặcdanh mục tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá nơi có tài sản đấu giá,giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản; Thời gian, địa điểm xem tàisản đấu giá; Thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá; Giá khởi điểm của tàisản trong trường hợp công khai giá khởi điểm; Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá,tiền đặt trước; Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá;Thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá; Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá;Các trường hợp bị truất quyền tham gia đấu giá, các trường hợp không được nhậnlại tiền đặt trước

- Niêm yết việc bán đấu giá tài sản: quy định tại Điều 35 - Luật Đấu giá tàisản năm 2016

+ Tổ chức đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản là bất động sản như

sau: tổ chức đấu giá phải niêm yết tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chứccuộc đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15ngày trước ngày mở cuộc đấu giá.

+ Các thông tin chính phải niêm yết: Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản

và người có tài sản đấu giá; Thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá; Thời gian, địađiểm bán hồ sơ tham gia đấu giá; Giá khởi điểm của tài sản trong trường hợp côngkhai giá khởi điểm; Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước; Thời gian, địađiểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá; Thời gian, địa điểm tổ chứccuộc đấu giá; Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá

+ Tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết đấu giá tàisản Đối với trường hợp niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sảnđấu giá thì tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết hoặc lậpvăn bản có xác nhận về việc niêm yết của Ủy ban nhân dân cấp xã

- Đăng ký tham gia đấu giá:

+ Các cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơtham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản theo quy địnhcủa Luật Đấu giá và quy định khác của pháp luật có liên quan Trong trường hợppháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giáphải đáp ứng điều kiện đó Người tham gia đấu giá có thể ủy quyền bằng văn bảncho người khác thau mặt mình tham gia đấu giá

+ Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ thamgia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sảncho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày

- Tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước: Người tham gia đấu giá phải nộp tiềnđặt trước Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giáthỏa thuận nhưng tối tiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá

Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toan riêng của tổ chưucsđấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại, chi nhành ngân hàng nước ngoài tạiViệt Nam

* Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá

- Tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọnmột trong các hình thức để tiến hành cuộc đấu giá:

a) Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá;

b) Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá;

c) Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;

d) Đấu giá trực tuyến;

- Phương thức đấu giá:

a) Phương thức trả giá lên;

b) Phương thức đặt giá xuống

* Trình tự mở phiên đấu giá:

1) Giới thiệu thành viên, khách mời, người điều hành và người giúp việc(nếu có);

2) Điểm danh những người đã đăng ký tham gia đấu giá và đủ tư cách;

3) Công bố chương trình mở phiên đấu giá;

4) Người điều hành phiên đấu giá công bố nội quy phòng đấu giá;

5) Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan, giải đáp thắc mắc của ngườitham gia đấu giá;

6) Có thể lựa chọn các hình thức sau:

- Phát phiếu đấu giá cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá (Đấu giábằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai/ Đấu giá bằng bỏ phiếukin trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng/ Đấu giá theo hìnhthức trả giá công khai bằng lời) Nếu tổ chức đấu nhiều vòng hoặc trả giá bằng lờitrực tiếp thì thời gian bỏ giá của mỗi vòng là 5 phút, đấu một vòng thời gian viết và

bỏ giá không quá 20 phút

- Công bố phiếu đấu giá (theo hình thức bỏ phiếu gián tiếp)

* Tiêu chuẩn đánh giá và trúng giá:

Việc đánh giá người tham gia đấu giá dựa trên hai tiêu chí: có phiếu đấu giáhợp lệ và bỏ giá hợp lệ (giá bằng hoặc lớn hơn giá sàn)

* Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất:

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ

và biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thựchiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giáquyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường để trình Ủy bannhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất ban hànhquyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

* Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khu có quyết định công nhận kếtquả trúng đấu giá quyền sử dụng đất:

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết địnhcông nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quanthuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người

đã trúng đấu giá

Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhànước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làmthủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định