QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC GIANG

Năm 1996, trên cơ sở quy định về bán đấu giá tài sản của Bộ luật dân sự, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP ngày 19/12/1996 về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản, từ đó

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ LOAN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH

HÀ NỘI, 2019

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ LOAN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC GIANG

Ngành : Luật Hiến pháp và Luật Hành chính

Mã số : 8.38.01.02

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN MINH SỬ

HÀ NỘI, 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan những nội dung nghiên cứu trình bày trong luận văn

thạc sĩ chuyên ngành Luật Hiến pháp và Luật Hành chính với đề tài “Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang”

là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, không sao chép của bất cứ ai Nếu có sự thiếu trung thực, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước Hội đồng chấm luận văn và Ban Giám đốc Học viện Khoa học xã hội

Tác giả

Nguyễn Thị Loan

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN

LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.1 Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất 81.2 Vai trò và các nguyên tắc quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất 151.3 Chủ thể quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất 211.4 Nội dung quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất 221.5 Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẮC GIANG 61

3.1 Quan điểm và phương hướng nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang 613.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 633.3 Các biện pháp đảm bảo nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 71

KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

HĐND: Hội đồng nhân dân UBND: Uỷ ban nhân dân

XHCN: Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đấu giá là một trong những hình thức mua bán tài sản phổ biến trong nền kinh tế thị trường Tại nhiều nước trên thế giới, hoạt động đấu giá tài sản

đã có lịch sử hình thành và phát triển hàng trăm năm Ở Việt Nam, việc đấu giá tài sản do các hỗ giá viên thực hiện đã hình thành và tồn tại trong thời kỳ Pháp thuộc Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, chức danh hỗ giá viên tiếp tục được quy định trong Nghị định số 37 ngày 01/12/1945 về tổ chức Bộ

Tư pháp Trong giai đoạn tiếp theo, hoạt động đấu giá tài sản chủ yếu liên quan đến việc phát mại tài sản để thi hành án, được quy định tại Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/5/1950 quy định về việc phát mại tài sản theo lệnh của Tòa án

và Thông tư 04-NCPL ngày 14/4/1966 của Tòa án nhân dân Tối cao quy định

về việc Tòa án kê biên, phát mại tài sản để thi hành án

Năm 1989, Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh Thi hành án dân

sự, trong đó có một số quy định về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản đã kê biên

để thi hành án Năm 1996, trên cơ sở quy định về bán đấu giá tài sản của Bộ luật dân sự, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP ngày 19/12/1996 về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản, từ đó hoạt động đấu giá tài sản được điều chỉnh riêng trong một văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước, từng bước phát triển thành dịch vụ bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp và ngoài việc quản lý trực tiếp Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thì Sở Tư pháp còn thực hiện việc quản lý về nghiệp vụ của các tổ chức kinh doanh dịch vụ bán đấu giá chuyên nghiệp

Sau khi Quốc hội ban hành Luật Thương mại quy định việc bán đấu giá tài sản của thương nhân thì Chính phủ đã ban hành các Nghị định quy định về lĩnh vực này (như Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005, Nghị định

số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản) và từ đây hoạt

động quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản đã được quy định cụ thể nhiệm

vụ cho các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh

Ngày 17/11/2016, tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XIV đã thông qua Luật Đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017), dấu mốc quan trọng trong việc hoàn thiện, thống nhất khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đấu giá tài sản Trên cơ sở thể chế hoá các Nghị quyết của Đảng, Bộ luật dân

sự năm 2015, Luật Đấu giá tài sản có nhiều nội dung mới nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá viên, bảo đảm đầy đủ trách nhiệm của tổ chức đấu giá tài sản đối với Nhà nước và khách hàng, hạn chế tình trạng “quân xanh, quân đỏ”, thông đồng, dìm giá trong hoạt động đấu giá tài sản, bảo đảm việc xử lý tài sản khách quan, minh bạch, hiệu quả, bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước

Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang, tổ chức đấu giá tài sản bắt đầu được thành lập từ năm 2003 với sự ra đời của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp, đến năm 2010 mới có doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập trên địa bàn Trong thời gian qua, hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

đã đạt được những kết quả nhất định, tạo nguồn thu chủ yếu cho ngân sách địa phương; tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được thì hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất vẫn còn những hạn chế nhất định:

Thứ nhất: Quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá tài sản là quyền

sử dụng đất chưa đồng bộ, thống nhất, đầy đủ: Luật Đất đai quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật

về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản; Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đã quy định thống nhất trình tự, thủ tục đấu giá các loại tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật về đất đai; tuy nhiên, trong đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp ban hành Thông

tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (sau đây gọi là Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP), hiện nay một số quy định của Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP không còn phù hợp với Luật Đấu giá tài sản, tuy nhiên Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa sửa đổi, bổ sung hoặc bãi

bỏ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Đồng thời, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017 nhưng Nghị định 110/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi hành án dân sự; phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã (sau đây gọi là Nghị định 110/2013/NĐ-CP) chưa được sửa đổi, bổ sung cho nên trong các đợt thanh tra, kiểm tra của Sở Tư pháp phát hiện một số vi phạm của đấu giá viên và tổ chức đấu giá tài sản nhưng không thể xử lý được vì không có chế tài xử lý, ví

dụ tổ chức đấu giá tài sản đặt thêm điều kiện cho người đăng ký tham gia đấu giá, thu tiền đặt trước không đúng quy định, không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho đấu giá viên, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá không đúng quy định của Luật Đấu giá tài sản

Thứ hai: Chất lượng của đội ngũ đấu giá viên tuy đã được cải thiện

nhưng vẫn còn hạn chế, bất cập và chất lượng dịch vụ đấu giá nhìn chung hiệu quả còn chưa cao Các doanh nghiệp đấu giá cơ bản đều mới thành lập, nhiều đấu giá viên thuộc trường hợp được miễn đào tạo nghiệp vụ và nhiều đấu giá viên còn trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động đấu giá tài sản

Thứ ba: Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản

nói chung và đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng đôi lúc, đôi nơi

còn chưa sát sao, kịp thời; công tác thanh tra, kiểm tra còn chưa thực hiện thường xuyên; chế tài và việc xử lý các vi phạm trong hoạt động đấu giá còn chưa có, chưa nghiêm, chưa kịp thời, dẫn đến hiệu quả quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất chưa cao

Thứ tư: Nhận thức của một số cán bộ, công chức, người lao động của

các địa phương có tài sản là quyền sử dụng đất đấu giá và các doanh nghiệp đấu giá trên địa bàn tỉnh còn hiểu chưa đầy đủ, thực hiện chưa nghiêm túc các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản Qua công tác kiểm tra hoạt động đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh do Sở Tư pháp chủ trì thực hiện vẫn còn có những tồn tại, sai phạm kể cả

cơ quan nhà nước là người có tài sản đấu giá và doanh nghiệp đấu giá tài sản

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất và khắc phục những tồn tại hạn chế trong quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh

Bắc Giang, học viên chọn đề tài “Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền

sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang” làm đề tài luận văn nhằm đưa ra

các khuyến nghị khoa học góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng và công tác quản lý nhà nước lĩnh vực đấu giá tài sản nói chung

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Liên quan đến đề tài luận văn cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài báo đăng trên các tạp chí chuyên ngành luật như:

Luận văn thạc sĩ của Doãn Quang Hùng - Trường Đại học Nông nghiệp

Hà Nội về: “Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một

số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định”

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Trung Đạt - Trường Đại học Khoa học tự nhiên về: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử

dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”

Đề tài của thạc sĩ Phùng Ngọc Phương - Văn phòng tổng cục quản lý đất đai về “Nghiên cứu thực tại và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa”

Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế của các tác giả: Dương Thị Thu Hà, Nguyễn Thị Nhật Linh, Lê Hữu Ngọc Thanh, Hoàng Thế Tiến, Võ Lê Thủy Tiên, Đinh Thị Thắm đăng trên tạp chí Khoa học và Công nghệ nông nghiệp

Bài viết: “Công tác quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản và một số

kiến nghị” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Hà, đăng trên Trang thông tin điện

tử của Sở Tư pháp Thừa Thiên Huế

Bài viết: “Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đông Sơn, huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An” của tác giả Xuân Thị Thu Thảo, Hồ Văn Hóa, Trần Xuân Miễn - Trường Đại học Lâm nghiệp đăng trên tạp chí kinh tế và ngân sách

Tác giả Nguyễn Đình Bồng, “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước

Các công trình nêu trên đã nghiên cứu nhiều vấn đề khau nhau về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng và quản

lý nhà nước về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất như: Đánh giá thực trạng, hiệu quả của công tác đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở một số xã, huyện trên địa bàn các tỉnh từ đó các tác giả đưa ra các giải pháp hoặc kiến nghị để nâng cao hiệu quả đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất; nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng Cũng như nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Tuy nhiên, trên địa bàn tỉnh Bắc Giang chưa có công trình nghiên cứu chuyên sâu ở tầm luận văn thạc sĩ luật học về vấn đề quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất; đồng thời từ ngày 01/7/2017, Luật Đấu giá tài sản

có hiệu lực thi hành, Luật Đấu giá tài sản có nhiều nội dung mới so với Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản (sau đây gọi là Nghị định số 17/2010/NĐ-CP), trong đó có quản lý nhà nước về đấu giá tài

sản Vì vậy, học viên chọn đề tài “Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền

sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang” để làm luận văn thạc sĩ của mình

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu lý luận và thực tiễn hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nâng cao hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng

đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng và trên phạm vi cả nước nói chung

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Phân tích làm rõ cơ sở lý luận, pháp lý liên quan đến quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang

Đề xuất các giải pháp nâng cao hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn về hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang; làm rõ những tồn tại, hạn chế, khó khăn và các giải pháp nâng cao hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến nay trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh Đồng thời, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử; phương pháp tổng hợp, so sánh, thống kê

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Đề tài làm sáng tỏ thêm một số nội dung lý luận hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Luận văn góp phần làm cơ sở lý luận cho các cơ quan nhà nước ở Trung ương và tỉnh Bắc Giang, các nhà làm luật trong việc hoạch định cơ chế, chính sách về đấu giá tài sản cũng như sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá tài sản là quyền

sử dụng đất nói riêng

Về thực tiễn, kết quả nghiên cứu luận văn có thể làm tài liệu tham khảo trong các cơ sở đào tạo, cho những người làm công tác nghiên cứu về hoạt động quản lý nhà nước hoặc áp dụng trong thực tiễn

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được bố cục thành 3 Chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp lý của quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực tiễn quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang

Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái quát về quyền sử dụng đất và đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

- Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng đất Thể chế hóa các quan điểm, chủ trương của Đảng, cụ thể hóa quy định của Hiến pháp về sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và tiếp tục được quy định tại Luật Đất đai năm

2013 đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường trong công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Người

sử dụng đất được trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai, tuy nhiên khi người

sử dụng đất được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Như vậy, quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản, trong đó người

sử dụng đất được hưởng các quyền lợi và phải thực hiện nghĩa vụ phù hợp với các hình thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật

- Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 quy định 02 trường hợp giao đất đó là: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Tại khoản 1 Điều 118 đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp,

cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động giao đất, cho thuê đất là phương pháp phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước Khác với giao đất, cho thuê đất theo hình thức thông thường, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những tổ chức, cá nhân khác và ai trả giá cao nhất sẽ là chủ thể được nhận quyền sử dụng đất

Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá là một trong những chủ trương, định hướng trong chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta Nội dung này góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai, giảm tình trạng đầu cơ đất đai, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể tham gia đấu giá và huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước

1.1.2 Khái niệm đấu giá

Đấu giá là một trong những hình thức mua bán đặc biệt (công khai, bình đẳng, lựa chọn người mua và tuân theo những trình tự riêng biệt) Trên thế giới, đấu giá có lịch sử lâu đời (hình thành từ thời kỳ văn minh Hy Lạp cổ đại - khoảng 500 năm trước công nguyên) và trong nền kinh tế thị trường, bên cạnh các phương thức mua bán thông thường, mua bán tài sản thông qua đấu giá ngày càng phổ biến Có nhiều mục đích được đặt ra khi các bên lựa chọn phương thức mua bán này, nhưng mục đích thường được hướng tới là nhằm đưa tài sản tiếp cận với đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá trị hàng hóa của tài sản hoặc đáp ứng cao nhất mục đích khác mà người bán tài sản đấu giá mong muốn đạt được

Ở Việt Nam, mua bán tài sản thông qua đấu giá là phương thức mua bán không mới, nhưng chưa thực sự phổ biến như là một giao dịch thường xuyên trên thị trường Trong những năm gần đây, cùng với quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường, đấu giá đã có những bước phát triển mạnh mẽ cả

về đối tượng, chủ thể, loại hình và phương thức thực hiện Đồng thời các thiết chế về đấu giá cũng từng bước được củng cố và hoàn thiện Bên cạnh Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản của Nhà nước, đã có nhiều doanh nghiệp bán đấu giá được thành lập theo chủ trương xã hội hóa về hoạt động đấu giá tài sản

Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia thì: “Đấu giá là quá trình mua

và bán tài sản hoặc dịch vụ bằng cách đưa món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người trả giá cao nhất”

Theo Điều 185 Luật Thương mại 2005 thì: “Đấu giá hàng hoá là hoạt

động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá cao nhất”

Theo Quy chế bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Nghị định số

86/CP thì: “Bán đấu giá là hình thức bán tài sản công khai mà có nhiều

người muốn mua tham gia trả giá”

Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán (nhưng người đưa món hàng ra đấu giá vẫn phải trả phí cho người phụ trách việc bán đấu giá) Đấu giá có thể áp dụng cho nhiều loại mặt hàng: đồ cổ, bộ sưu tập (tem, tiền, xe cổ, tác phẩm nghệ thuật, bất động sản, tài sản tịch thu xung công quỹ, các mặt hàng đã qua sử dụng, sản phẩm thương mại (cá, tôm) và các cuộc bán đấu giá cưỡng ép (thanh lý, phát mãi)

1.1.3 Khái niệm đấu giá tài sản

Theo quan niệm truyền thống, đấu giá tài sản là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa Dưới góc độ pháp lý, theo quy định của pháp luật hầu hết các nước, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn Điều 3, Luật về bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà dân chủ nhân dân Trung

Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công

khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất” Đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt

đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá

sẽ được bán cho người trả giá cao nhất Còn Quy chế của Ủy ban đấu giá

bang Alabama (Hoa kỳ) đưa ra khái niệm: “Bán đấu giá là việc bán công

khai một tài sản cho người trả giá cao nhất”

Quan niệm về tài sản hiện nay chưa đồng nhất, tùy theo góc nhìn khác nhau có các khái niệm khác nhau như: Theo định nghĩa của Việt Nam - Từ điển - Nhà xuất bản Khai Trí Tiến Đức thì “tài sản là của cải” [40, tr.504]; theo định nghĩa của từ điển kinh tế, tài chính ngân hàng của Phó giáo sư - Tiến sĩ Lê Văn Tề “Tài sản là một vật thuộc quyền sở hữu cá nhân biểu hiện dưới hình thức giá trị [53]; theo từ điển kinh tế học hiện đại của nhà kinh tế học người anh - David W.Pearce thì: “tài sản là một thực thể có giá trị thị trường hoặc giá trị trao đổi và là bộ phận cấu thành của cải hay tài sản của chủ sở hữu”

Theo Bộ luật dân sự năm 2015, tại Điều 105, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu…) và các quyền tài sản (như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng…; tài sản bao gồm bất động sản và động sản; ngoài ra còn có quyền tài sản, trong quyền tài sản có quyền sử dụng đất

Như vậy, tài sản chính là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng, là vấn đề trọng tâm trong các quan hệ xã hội nói chung và trong quan hệ pháp luật nói riêng

Tài sản đấu giá, theo quy định tại khoản 11 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 là tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật

Tại Việt Nam, Theo Từ điển Luật học: “Bán đấu giá tài sản là hình

thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” [70, tr.31] Trước đây theo quy định tại

khoản 1 Điều 2 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính

phủ về bán đấu giá tài sản thì: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản

công khai, có từ 02 người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và thủ tục

do pháp luật quy định” và theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số

17/2010/NĐ-CP thì: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai

theo phương thức trả giá lên, có từ 02 người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này.” Hiện nay,

theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Đấu giá

tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật Đấu giá tài sản”

Như vậy, từ những quy định và khái niệm trên, chúng ta có thể đưa ra

một khái niệm cơ bản về đấu giá tài sản như sau: “Đấu giá tài sản là một hình

thức bán tài sản đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá thấp nhất do người bán đưa ra Người nào trả giá cao nhất sẽ được quyền mua tài sản đấu giá đó”

1.1.4 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo

đó, người muốn có được quyền sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với nhau

về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đất đấu giá

1.1.5 Khái niệm quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Quản lý là thuật ngữ được dùng khá phổ biến hiện nay và là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học, trong đó có cả tự nhiên và xã hội Mỗi

ngành khoa học nghiên cứu về quản lý ở góc độ riêng của mình và đưa ra định nghĩa riêng Theo Các Mác thì quản lý là một chức năng đặc biệt, nảy sinh từ bản chất xã hội của quá trình lao động: “Bất kỳ lao động xã hội trực tiếp hay lao động chung nào đó mà được tiến hành trên quy mô tương đối lớn đều cần có sự quản lý ở mức độ nhiều hay ít nhằm phối hợp những hoạt động

cá nhân và thực hiện những chức năng chung phát sinh từ sự vận động của toàn bộ cơ thể sản xuất, sự vận động này khác với sự vận động của các cơ quan độc lập của cơ thể đó Một người đọc tấu vĩ cầm tự mình điều khiển lấy mình, còn một dàn nhạc thì cần phải có nhạc trưởng” [23 Tr23]

Theo giáo trình quản lý hành chính nhà nước: “Quản lý nhà nước là sự tác động có tổ chức và điều chỉnh bằng quyền lực Nhà nước đối với các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con người để duy trì và phát triển các mối quan hệ xã hội và trật tự pháp luật nhằm thực hiện những chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước trong công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ

tổ quốc XHCN” [tập1.tr 407]

Như vậy, quản lý nhà nước là hoạt động mang tính chất quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội Quản lý nhà nước được xem là một hoạt động chức năng của nhà nước trong quản lý xã hội và có thể xem là hoạt động chức năng đặc biệt

Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là một bộ phận của quản lý nhà nước Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

là thông qua hoạt động tổ chức, điều hành của cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân được nhà nước giao quyền nhằm tổ chức và phối hợp quản lý trong công tác đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Như vậy, có thể đưa ra khái niệm: “Quản lý nhà nước đấu giá tài sản

là quyền sử dụng đất là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước trong lĩnh vực đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất nhằm tác động có tổ chức và điều chỉnh

đối với hoạt động của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, cá nhân được nhà nước trao quyền thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất”

1.2 Vai trò và các nguyên tắc quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

1.2.1 Vai trò của quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được

thực hiện tốt sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, tài sản là quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp, hạn chế tình trạng “quân xanh, quân đỏ”, việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai,

cơ chế “xin - cho” sẽ được khắc phục, loại bỏ

Thứ hai: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được

thực hiện tốt sẽ góp phần phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất và sát với giá thị trường Trước đây khi chưa thực hiện việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, tình trạng sốt giá đất đã làm cho thị trường bất động sản luôn biến động, có sự chênh lệch lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường với giá đất do Nhà nước định giá, gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong khi định giá đất để làm căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất và các loại lệ phí liên quan đến đất đai v.v…Để khắc phục tình trạng nêu trên, Nhà nước đã thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Việc xác định giá khởi điểm làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai, Nhà nước đã ban hành

nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất làm

cơ sở cho các địa phương ban hành bảng giá các loại đất cụ thể Thông qua hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất đã góp phần hạn chế được những bất cập của giá đất, góp phần nâng cao giá trị quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Quá trình đấu giá luôn có sự cạnh tranh của các chủ thể tham gia đấu giá Vì vậy, giá trúng đấu giá luôn cao và sát với giá giao dịch trên thị trường

Thứ ba: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất góp

phần tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng xã hội: Trong thời kỳ tập trung quan liêu bao cấp công tác quản lý đất đai còn mang nặng cơ chế hành chính; công tác quản lý đất đai, giao đất, cho thuê đất còn khá tùy tiện Hậu quả của nó là hiện nay chúng ta đã và đang giải quyết rất nhiều các vụ việc khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai do công tác giao đất, cho thuê đất không đúng quy định Kể từ khi hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ra đời đã góp phần tạo lập sự ổn định, minh bạch hơn trong công tác giao đất Công tác đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế, nếu đủ điều kiện; các thông tin liên quan đến việc đấu giá được công khai rộng rãi; các chủ thể có điều kiện tham gia đấu giá đều được cạnh tranh bình đẳng, không phân biệt

Thứ tư: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất cũng là

biện pháp tăng cường quản lý đất đai, làm đơn giản các thủ tục về giao đất, cho thuê đất Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với chính sách quản lý đất đai Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất các thông tin về người sử dụng đất, thời điểm giao đất, cho thuê đất được theo dõi, quản lý chặt chẽ Sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất hầu như các thủ tục về giao đất, cho thuê đất đều do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện,

do vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hơn nữa, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần hạn chế các tranh chấp về đất đai Vì trong đấu giá quyền sử dụng đất, các thửa đất đem ra đấu giá thuộc các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc các thửa đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất trong trường hợp đấu giá để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thương mại Các thửa đất đã được xác định ranh giới, chỉ giới trên bản đồ địa chính; được đóng mốc giới cố định rõ ràng trên thực địa Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn yên tâm về tính hợp pháp, tính đầy đủ về diện tích, rõ ràng về ranh giới của lô đất mình đã trúng trong quá trình đấu giá

Thứ năm: Đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là phương thức nhằm

huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước Do công tác quản lý nhà nước về đất đai còn có những hạn chế nên hoạt động giao đất, cho thuê đất ở nhiều địa phương diễn ra khá tùy tiện, phá vỡ quy hoạch đã có nhiều tác động đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội Việc định giá đất để giao đất, cho thuê đất của nhiều địa phương còn thấp so với giá thực tế giao dịch trên thị trường Đây là nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách Việc thực hiện đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ

sở hạ tầng, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, phục vụ dân sinh, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá

đã trở thành nguồn thu chủ yếu cho ngân sách của nhiều địa phương, trong đó

có tỉnh Bắc Giang

Thứ sáu: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tốt sẽ

góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng Ngoài các yếu tố như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện

Việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.2.2 Nguyên tắc quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Nguyên tắc quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là các quy tắc xử sự, những tiêu chuẩn về hành vi mà các cơ quan quản lý nhà nước và những người tham gia vào quan hệ đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải tuân thủ trong quá trình thực hiện

Quản lý nhà nước về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất: Việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải đúng trình tự,

thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản

Khi thực hiện đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, đơn vị có tài sản phải tuân thủ theo các quy định về điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất như: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Tổ chức đấu giá tài sản phải tổ chức đấu giá theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản

Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật đấu giá tài sản

Thứ hai: Đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được thực hiện công

khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

Nguyên tắc này yêu cầu trong hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải công khai tất cả các thông tin liên quan đến tài sản đấu giá, công khai ngay từ giai đoạn lựa chọn tổ chức đấu giá của đơn vị có tài sản, trong quá trình thông báo bán đấu giá về các thông tin như: chủ sở hữu tài

sản, người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản; công khai về giá khởi điểm, thời gian, địa điểm bán đấu giá; công khai về các đặc tính kỹ thuật, tình trạng tài sản, số lượng, chất lượng tài sản Việc công khai trên phải được thực hiện liên tục trong một khoảng thời gian theo quy định Tại cuộc bán đấu giá, người điều hành cuộc đấu giá phải công khai tất cả các thông tin liên quan như: Giới thiệu từng tài sản đấu giá, nhắc lại giá khởi điểm, trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá và yêu cầu người tham gia đấu giá trả giá

Cuộc đấu giá phải được tiến hành liên tục, không bị gián đoạn theo đúng trình tự đấu giá Tính liên tục của đấu giá quyền sử dụng đất thể hiện ở việc từ khi mở đầu cuộc đấu giá đến khi kết thúc phải qua từng bước, từng giai đoạn chặt chẽ không gián đoạn, cuộc đấu giá không thể bị hoãn, hoặc tạm dừng, mọi vấn đề đều phải được giải quyết ngay trong cuộc đấu giá Do vậy, mọi cuộc đấu giá phải được chuẩn bị kỹ lưỡng, có tổ chức chặt chẽ theo quy trình nghiệp vụ

Nguyên tắc này cũng yêu cầu tất cả thông tin liên quan đến cuộc bán đấu giá đều phải trung thực, khách quan, không sai lệch Các thông tin về tài sản, người có tài sản đấu giá, người tổ chức đấu giá, nguồn gốc xuất sứ tài sản, chất lượng tài sản đều chính xác, các bên không được gian dối, không được đăng thông tin sai lệch về việc đấu giá Người đăng ký tham gia đấu giá cũng phải trung thực về các thông tin từ khi đăng ký tham gia đấu giá

Nguyên tắc này còn thể hiện ở yêu cầu bảo đảm cho các bên tham gia hoạt động đấu giá tài sản được tự thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, bảo đảm lợi ích hợp pháp của mình, được yêu cầu các bên liên quan phải thực hiện đúng nội dung công việc như đã công khai thông báo để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

1.3 Chủ thể quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, có nhiệm vụ quyền hạn đưa ra những chủ trương, chính sách, định hướng phát triển và quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tà sản nói chung, trong đó có đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, có nhiệm vụ tham mưu, trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về

tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Bộ Tài chính có trách nhiệm giúp Chính phủ hướng dẫn chế độ tài chính, xác định giá khởi điểm, việc thu, nộp, chi, quản lý và sử dụng tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Tư pháp trong công tác quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

UBND cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản có nhiệm

vụ, quyền hạn: Tổ chức thi hành, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, chính sách phát triển nghề đấu giá tài sản; ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định về hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất; Quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản; đảm biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp công lập có thu; hỗ trợ việc bảo đảm

an ninh, trật tự cho cuộc đấu giá theo đề nghị của tổ chức đấu giá tài sản; kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức, hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Sở Tư pháp là cơ quan tham mưu giúp UBND tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đấu giá tài sản; tham mưu triển khai thực hiện các nhiệm

vụ của UBND tỉnh trong hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, trong

đó có đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tại địa phương

1.4 Nội dung quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Triển khai, tổ chức thi hành, tuyên truyền, phổ biến pháp luật

về đấu giá tài sản, chính sách phát triển nghề đấu giá tài sản

Công tác triển khai, tổ chức thi hành, tuyên truyền, phổ biến các văn bản pháp luật về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là một việc quan trọng trong công tác quản lý nhà nước, do vậy sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hoặc các định hướng, chính sách về tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất thì Sở Tư pháp phải tham mưu, triển khai thực hiện và theo dõi, đánh giá kết quả thực hiện

Thứ hai: Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định về hoạt động

đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất

Để việc tổ chức thực hiện hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được đồng bộ, thống nhất, hiệu quả thì trên cơ sở các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, UBND tỉnh ban hành hoặc trình HĐND tỉnh ban hành các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Thứ ba: Tổ chức đăng ký hoạt động cho các doanh nghiệp đấu giá tài

sản, chi nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản

Theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì các đấu giá viên muốn hoạt động đấu giá tài sản thì phải thành lập doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty đấu giá hợp danh và phải đăng ký hoạt động tại Sở Tư pháp Căn cứ các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định, Sở Tư pháp sẽ cấp Giấy đăng ký hoạt động cho các doanh nghiệp đấu giá tài sản

Thứ tư: Thực hiện kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức, hoạt

động đấu giá tài sản

Trong hoạt động quản lý nhà nước thì nhiệm vụ quan trọng và không thể thiếu đó là kiểm tra, thanh thanh tra và xử lý vi phạm nếu có của các tổ chức đấu giá tài sản nhằm kiểm tra lại việc chấp hành cac quy định của pháp luật trong tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản; đánh giá chất lượng, hiệu quả, mức độ chấp hành pháp luật của các đấu giá viên, các tổ chức đấu giá tài sản, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong hoạt động đấu giá tài sản Qua đó kịp thời phát hiện, xử lý, chấn chỉnh hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý, chấn chỉnh tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản cũng như đề xuất các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật về hoạt động đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Thứ năm: Đào tạo, bồi dưỡng, hướng dẫn nghiệp vụ đấu giá tài sản

Để việc tổ chức thực hiện hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được đúng trình tự, thủ tục, quy định của pháp luật đấu giá tài sản và pháp luật có liên quan thì công tác đào tạo, bồi dưỡng hướng dẫn nghiệp vụ cho đội ngũ đấu giá viên và người giúp việc cho đấu giá viên là vô cùng quan trọng nhằm nâng cao trình độ, chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng hành nghề đấu giá tài sản Đồng thời, cũng phải quan tâm bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý nhà nước cho cán bộ công chức thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản

để nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước nói chung và hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng

1.5 Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền

sử dụng đất

1.5.1 Yếu tố pháp lý

Pháp luật là yếu tố đầu tiên vô cùng quan trọng, là tiền đề, là cơ sở để thực hiện quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất Vì, nếu

không có quy định của pháp luật thì các chủ thể không có cơ sở, không có căn

cứ để tổ chức, điều hành cuộc đấu giá, hoặc có thực hiện đi chăng nữa thì cũng là những hành vi không hợp pháp, không được Nhà nước thừa nhận Pháp luật về quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất là tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức, thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá như: Các trường hợp đấu giá

quyền sử dụng đất, nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục,

cách thức tổ chức đấu giá; điều kiện để các chủ thể tham gia đấu giá; xác định giá khởi điểm, ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá; thu phí, thù lao dịch vụ đấu giá; phê duyệt kết quả trúng đấu giá và quy định trách nhiệm của các tổ chức

và cá nhân trước, trong và sau khi tổ chức đấu giá

Trước khi Luật Đất đai năm 1993 ban hành, theo quy định của pháp luật nước ta, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường Đất đai không có giá, Nhà nước tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng đất Do vậy, giai đoạn này hình thức đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất chưa được Nhà nước thừa nhận và chưa xuất hiện trên thực tế, chưa có một cơ quan, tổ chức và cá nhân nào được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 1993, các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 với nhiều nội dung đổi mới cơ bản so với Luật Đất đai trước đây,

đó là người sử dụng đất nông nghiệp và đất ở đã được Nhà nước giao các quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất và đã xác định đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định Tuy nhiên Trong Luật Đất đai năm 1993 cũng chưa quy định về

việc đấu giá quyền sử dụng đất Đến khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời mới quy định cụ thể về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất Đây là lần đầu tiên Nhà nước thừa nhận hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong một đạo luật

do Quốc hội ban hành, đánh dấu một bước ngoặt mới trong quá trình điều chỉnh pháp luật về đất đai ở nước ta

Với việc quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, để việc tổ chức và hoạt động đấu giá quyền sử dụng theo trình tự, thủ tục theo quy định, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá tài sản làquyền sử dụng đất như: Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

và hiện nay, văn bản quy phạm pháp luật có giá trị pháp lý cao nhất về đấu giá tài sản đó là Luật Đấu giá tài sản năm 2016

Để quy định cụ thể về hoạt động đấu giá tài sản làquyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Bắc Giang, trên cơ sở các văn bản quy phạm pháp luật của trung ương và căn cứ thực tiễn ở địa phương, Sở Tư pháp đã tham mưu UBND tỉnh ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất để áp dụng và thực hiện tại tỉnh Bắc Giang

Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định của pháp luật chưa đồng bộ, chưa đầy đủ, còn chồng chéo cũng ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất

1.5.2 Yếu tố con người

Cùng với yếu tố pháp lý thì yếu tố con người cũng là yếu tố vô cùng quan trọng trong quản lý nhà nước về đấu giá tài sản làquyền sử dụng đất vì xét cho cùng mọi hoạt động đều do con người quyết định Đảm bảo về con người trong quản lý nhà nước về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được hiểu theo nghĩa rộng hẹp khác nhau

Theo nghĩa rộng, quản lý nhà nước về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là lĩnh vực rộng liên quan đến nhiều cơ quan nhà nước, nhiều tổ chức và công dân Kết quả quản lý nhà nước về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

có ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, đến đời sống của cộng đồng dân cư, đến mọi tổ chức và mọi cá nhân

Do vậy, con người trong quản lý nhà nước về đấu giá tài sản làquyền sử dụng đất là bao hàm cả cán bộ, công chức, viên chức trong các cơ quan nhà nước, trong các tổ chức và tất cả các cá nhân trong xã hội

Đối với đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức của cơ quan có tài sản là quyền sử dụng đất để đấu giá thì phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, ý thức trong việc tham mưu, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Đối với đội ngũ đấu giá viên và những người làm việc trong các tổ chức đấu giá tài sản, là người trực tiếp điều hành đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh các tiêu chuẩn về phẩm chất đạo đức, tư tưởng chính trị thì yếu tố quan trọng nhất là về trình độ chuyên môn nghiệp vụ, về tổ chức điều hành cuộc đấu giá quyền sử dụng đất Do vậy, đối tượng này thường xuyên phải được tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ, tăng cường việc tự học tập nâng cao trình độ Bên cạnh đó, là những người trực tiếp điều hành việc đấu giá quyền sử dụng đất nên cần phải có bản lĩnh vững vàng, nếu không dễ sa vào những cám dỗ

do lợi ích vật chất đưa lại

Đối với những người tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, là những người trực tiếp đưa ra giá để cạnh tranh với nhau Những người này cần có ý thức chấp hành tốt các quy định của pháp luật về đấu giá, Nội quy, Quy chế cuộc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, bên cạnh việc thực hiện quyền của mình thì cần tôn trọng quyền của người khác, thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ của mình trong đấu giá tài sản làquyền sử dụng đất

Theo nghĩa hẹp, xét trong quá trình đấu giá tài sản làquyền sử dụng đất

thì con người trong quản lý nhà nước về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

là những người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước có chức năng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất Ngoài việc số lượng con người ảnh hưởng đến việc thực hiện quản lý nhà nước, thì yếu tố năng lực của chủ thể quản lý là yếu tố quan trọng quyết định đến chất lượng, hiệu quả tham mưu,

tổ chức thực hiện quản lý nhà nước Vì họ là những người trực tiếp tham mưu cho cơ quan nhà nước ban hành những quy định về đấu giá tài sản làquyền sử dụng đất, thực hiện công tác tuyên truyền về pháp luật, hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ và thanh tra, kiểm tra xử lý các hành vi vi phạm trong tổ chức

và hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất Do vậy, năng lực, trình độ, tinh thần trách nhiệm, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức này

có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến việc quản lý nhà nước về đấu giá tài sản làquyền sử dụng đất Vì thế, đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức này phải được thường xuyên giáo dục về chính trị, tư tưởng, nâng cao phẩm chất đạo đức, có ý thức trách nhiệm cao, thường xuyên được đào tạo, bồi dưỡng về nghiệp vụ quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, tích cực chủ động tham mưu cho cơ quan nhà nước đưa ra những chủ trương, chính sách đảm bảo cho việc quản lý nhà nước về đấu giá tài sản làquyền sử dụng đất hiệu quả

Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực đã đạt được thì chủ thể quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số điểm hạn chế, đặc biệt là năng lực, trách nhiệm của đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở các đơn vị có tài sản, còn hiểu chưa đúng, chưa đầy đủ về các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất Chưa nâng cao tinh thần trách nhiệm, ý thức trong việc tham mưu, tổ chức thực hiện đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

1.5.3 Yếu tố thị trường

Thị trường bất động sản là yếu tố có tác động tới tâm lý của những

người có nhu cầu sử dụng đất, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư đất Nếu thị trường bất động sản đang ở trong giai đoàn sôi động, nhà đầu tư kỳ vọng vào hiệu quả đầu tư của các dự án hoặc các thửa/lô đất thì sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, đồng thời mức giá trúng cũng

sẽ cao hơn, tạo được nhiều nguồn thu cho ngân sách nhà nước Ngược lại khi thị trường bất động sản đóng băng, đi xuống thì số lượng nhà đầu tư tham gia đấu giá không nhiều, giá trúng đấu giá không cao, nguồn thu của nhà nước thấp không đạt chỉ tiêu theo kế hoạch

Tuy nhiên, yếu tố thị trường cũng gặp nhiều rủi ro khi có nhiều nhà đầu

tư tham gia đấu giá nhằm “lướt sóng”, làm giá, tạo cơn sốt ảo gây áp lực lên thị trường, tiềm ẩn nguy cơ vỡ bong bóng, dẫn tới hệ lụy xấu

Tiểu kết chương 1

Trong chương 1, luận văn đã tập trung phân tích và làm rõ một số vấn

đề lý luận chung về quyền sử dụng đất, quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất như: Khái niệm đấu giá, đấu giá tài sản, đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất; vai trò, nguyên tắc, chủ thể, nội dung của quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đấu giá tài sản

là quyền sử dụng đất Từ đó có thể khẳng định rằng, quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là hoạt động quan trọng trong quản lý nhà nước

về lĩnh vực đất đai Thông qua quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là biện pháp tăng cường quản lý đất đai, làm đơn giản các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, làm hạn chế tối đa tình trạng nhũng nhiễu, tham nhũng, trục lợi bởi những người có thẩm quyền Hơn nữa, đấu giá quyền sử dụng đất cũng góp phần hạn chế các khiếu kiện, tranh chấp về đất đai và là phương thức nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Chương 2 THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN

LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẮC GIANG

2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang

Bắc Giang là tỉnh nằm cách Thủ đô Hà Nội 50 km về phía Bắc, cách cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị 110 km về phía Nam, cách cảng Hải Phòng hơn

100 km về phía Đông Phía Bắc và Đông Bắc giáp tỉnh Lạng Sơn, phía Tây và Tây Bắc giáp Hà Nội, Thái Nguyên, phía Nam và Đông Nam giáp tỉnh Bắc Ninh, Hải Dương và Quảng Ninh Bắc Giang có diện tích tự nhiên 3.823 km², chiếm 1,2% diện tích tự nhiên của Việt Nam Tính đến thời điểm tháng 4 năm

2019, dân số của tỉnh Bắc Giang là 1.803.950người [22,tr21]

Là một tỉnh miền núi nhưng có cả vùng trung du, đồng bằng xen kẽ, lợi thế kinh tế của tỉnh là nông, lâm nghiệp, thương mại, dịch vụ, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp Nông, lâm nghiệp đang có sự chuyển dịch cơ cấu một cách tích cực Công nghiệp là ngành kinh tế có nhiều tiềm năng của tỉnh với

04 khu công nghiệp đang hoạt động gồm: Quang Châu, Vân Trung, Đình Trám, Song Khê - Nội Hoàng; 02 khu công nghiệp đang trong quá trình triển khai đầu tư gồm: Việt Hàn, Hòa Phú và 38 Cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh

đã và đang đi vào hoạt động Các làng nghề truyền thống ngày càng được khôi phục và phát triển như: mây tre đan Tăng Tiến, tơ tằm Song Mai, bún Đa Mai, rượu làng Vân, mì Chũ, bánh đa Kế…

Bắc Giang nằm trong vùng văn hóa Kinh Bắc nổi tiếng, hơn 100 di tích lịch sử văn hoá lớn đang được bảo tồn như chùa Vĩnh Nghiêm, chùa Bổ Đà, đình cổ Lỗ Hạnh, đình Phù Lão và chùa Tiên Lục với cây dạ hương nghìn năm tuổi, thành cổ Xương Giang, thành đất nhà Mạc, đồn Phồn Xương của

nghĩa quân Đề Thám, an toàn khu Hoàng Vân… Các lễ hội cổ truyền vẫn được gìn giữ, ngày càng phát huy và mở rộng thêm

Hiện nay, cơ sở hạ tầng của tỉnh tương đối đồng bộ, việc tuyến đường cao tốc Hà Nội - Bắc Giang đi vào sử dụng và tuyến đường cao tốc Bắc Giang

- Lạng Sơn đang thi công đã và sẽ tạo sức bật to lớn với nền kinh tế của tỉnh Những năm qua, nhờ tận dụng tối đa những tiềm năng sẵn có, kinh tế Bắc

Giang đã có những bứt phá mạnh mẽ thuộc top đầu cả nước Năm 2018, tốc

độ tăng trưởng tổng sản phẩm của tỉnh (GRDP) ước đạt 16,1%, tăng 2,8% so với năm 2017 và đứng thứ 3 so với cả nước Trong đó nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 6,48%; Công nghiệp và xây dựng tăng 24,4%; Dịch vụ tăng 6,52%; Thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tăng 7,73%

Đối với khu vực nông lâm nghiệp và thủy sản tăng 6,48%, khu vực sản xuất công nghiệp và xây dựng có mức tăng 24,4% so với cùng kỳ Trong đó ngành công nghiệp tăng 27,76%; tăng chủ yếu ở ngành công nghiệp chế biến, chế tạo (tăng 28,52% so với cùng kỳ) nguyên nhân do một số ngành công nghiệp chiếm tỷ trọng lớn trong toàn ngành công nghiệp trên địa bàn như: Ngành sản xuất trang phục, ngành sản xuất sản phẩm điện tử, máy tính, Khu vực dịch vụ tăng 6,52%; hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 7,72%; hoạt động kinh doanh bất động sản được cải thiện hơn với mức tăng 3,38%

Quy mô nền kinh tế tỉnh Bắc Giang năm 2018 theo giá hiện hành ước đạt 88.259,1 tỷ đồng; GDP bình quân đầu người ước tính đạt 52,1 triệu đồng, tương đương 2.230 USD Về cơ cấu nền kinh tế năm 2018, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ trọng 18,87%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 51,41%; khu vực dịch vụ chiếm 27,31%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 2,41%

Những điều kiện, đặc điểm về tự nhiên, chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội nêu trên đã có ảnh hưởng tích cực đến hoạt động đấu giá tài sản trên địa

bàn tỉnh như: Kinh tế - xã hội phát triển, đời sống của người dân ngày càng nâng cao, giá trị tích lũy ngày càng nhiều tạo ra nguồn tài chính sẵn có trong nhân dân; cùng với sự đầu tư phát triển của các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn đã thu hút các nhà đầu tư đến Bắc Giang để đầu tư, sản xuất, kinh doanh; các dự án, các khu dân cư đô thị, khu dân cư nông thôn được được quy hoạch

để tổ chức đấu giá cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản hoặc đáp ứng nhu cầu sử dụng đất ở của ngươi dân được quan tâm

Do vậy, những điều kiện, đặc điểm về tự nhiên, chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội ngoài việc ảnh hưởng tích cực đến hoạt động đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh cũng đã có ảnh hưởng mạnh mẽ đến quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang, cụ thể như sau:

Thứ nhất: Với việc phát triển ngày càng mạnh mẽ của nền kinh tế, nhất

là việc thu hút đầu tư hình thành và phát triển của các Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp như hiện này thì hoạt động kinh tế cũng rất sôi động Bên cạnh các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh tại địa phương của các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thì cùng với đó thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh cũng rất sôi động thời gian qua, mỗi cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang thu hút hàng nghìn người tham gia, có những phiên đấu giá tăng 250 tỷ đồng so với giá khởi điểm Ví dụ: Cuộc đấu giá ngày 09/6/2019, tài sản đấu giá là quyền sử dụng 121 lô đất ở khu số 3, Khu

đô thị phía Nam, xã Tân Tiến, thành phố Bắc Giang, có gần 1 nghìn người với gần 2 nghìn hồ sơ tham gia; tất cả các lô đất đều đấu giá thành công, tổng giá trị trúng đấu giá hơn 323,7 tỷ đồng, tăng hơn 125,1 tỷ đồng so với giá khởi điểm; tỷ lệ tăng 63%, trong đó nhiều lô đất được trả giá tăng hơn 2 lần so với giá khởi điểm hoặc cuộc đấu giá ngày 16/6/2019, đấu giá quyền sử dụng đất đối với 84 lô tại Khu đô thị phía Nam, xã Tân Tiến, thành phố Bắc Giang;

mặc dù những lô đất lần này đều có giá khởi điểm khá cao nhưng thông qua đấu giá, 100% các lô đều có người trúng, với tổng giá trị 618,171 tỷ đồng, chênh lệch so với giá khởi điểm là 250,978 tỷ đồng, tăng 68%; trong đó, có lô đất diện tích 592 m2, giá khởi điểm hơn 10,3 tỷ đồng, song qua đấu giá, khách trả gần 22,6 tỷ đồng; lô diện tích 500 m2, giá khởi điểm 8 tỷ đồng, khách trả gần 17,2 tỷ đồng…

Bên cạnh việc tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước thì giá đất tại những phiên đấu giá được đẩy lên quá cao là hiện tượng bất thường, tiềm ẩn nhiều rủi ro Từ đó đặt ra yêu cầu đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải có các giải pháp đối với công tác này

Thứ hai: Tỉnh ủy, HĐND và UBND tỉnh luôn quan tâm đến công tác

tư pháp nói chung và công tác quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng như: Tỉnh ủy có văn bản chỉ đạo, chấn chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn; UBND tỉnh ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh; hàng năm ban hành văn bản tăng cường quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, tăng cường việc chấp hành pháp luật đấu giá tài sản trên địa tỉnh Bắc Giang Bên cạnh đó, quan tâm kiện toàn về tổ chức, bố trí biên chế và cấp một phần kinh phí thường xuyên cho quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất của Sở Tư pháp Tuy nhiên bên cạnh đó thì một số cấp ủy, chính quyền địa phương và lãnh đạo các Sở, ngành cán bộ công chức liên quan cũng chưa thực sự nhận thức đầy đủ về các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản do đó việc tham mưu, tổ chức thực hiện chưa được sâu sát, kịp thời, còn những tồn tại, vi phạm

2.2 Thực trạng quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang

2.2.1 Tổ chức thi hành, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, chính sách phát triển nghề đấu giá tài sản

Công tác triển khai, tổ chức thi hành, tuyên truyền, phổ biến các văn bản pháp luật về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là một việc quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước Thời điểm trước ngày 01/7/2017, việc tuyên truyền, phổ biến các văn bản pháp luật về đấu giá tài sản tập trung vào các văn bản như: Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP; Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP; Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Quyết định số 166/2012/QĐ-UBND ngày 14/6/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang (sau đây gọi là Quyết định số 166/2012/QĐ-UBND); Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP

Thời điểm sau ngày 01/7/2017 (ngày Luật Đấu giá tài sản năm 2016 có hiệu lực), việc tuyên truyền, phổ biến các văn bản pháp luật về đấu giá tài sản tập trung vào các văn bản như: Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều

và biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản (sau đây gọi là Nghị định số 62/2017/NĐ-CP); Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 của Bộ Tài chính quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản (sau đây gọi là Thông tư số 45/2017/TT-BTC); Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính quy định chế độ tài chính