Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP hồ chí minh

LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan Luận văn “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” là công trình nghiên cứu

-TRẦN THỊ KIM CHI

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Mã số ngành: 60340102

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN NGỌC DƯƠNG

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 03 năm 2017

Cán bộ hướng dẫn khoa học :TS NGUYỄN NGỌC DƯƠNG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP HCM ngày

… tháng … năm 2017

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: TRẦN THỊ KIM CHI Giới tính: Nữ

Ngày,tháng, năm sinh: 26/07/1990 Nơi sinh: Gia Lai

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV:

I- TÊN ĐỀ TÀI:

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

Nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho ngườithu nhập thấp tại quận 2

Phân tích các số liệu đo lường để tìm ra mức độ tác động của các nhân tố ảnhhưởng đến ý định mua chung cư thu dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 củangười dân TP Hồ Chí Minh

Từ kết quả phân tích, đề xuất các kiến nghị cho chủ đầu tư tham gia vào phânkhúc thị trường căn hộ thu nhập thấp tại Quận 2 TP Hồ Chí Minh hiện nay

III- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: Ngày tháng năm 2016

IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: Ngày 25 tháng 2 năm 2017

V- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN NGỌC DƯƠNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI

QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” là công trình

nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu đề tài này thu thập và sử dụng một cách trung thực Kết quả nghiêncứu được trình bày trong luận văn này không sao chép của bất cứ luận văn nào vàcũng chưa được trình bày hay công bố bất cứ công trình nghiên cứu nào khác trướcđây

Học viên thực hiện Luận văn

Trần Thị Kim Chi

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên cho tôi xin gửi lời cảm ơn đến Trường Đại học Công Nghệ ThànhPhố Hồ Chí Minh, Phòng Quản lý khoa học đã truyền đạt cho tôi những kiến thứcquý báu để tôi có thể hoàn thành luận văn này

Tiếp theo tôi xin bày tỏ lòng cám ơn chân thành sâu sắc nhất đến Thầy giáo

TS Nguyễn Ngọc Dương, người hướng dẫn khoa học của luận văn, đã tận tìnhhướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này Thầy đã tận tình động viênhướng dẫn tôi từ định hướng đến chi tiết để tháo gỡ những khó khăn trong quá trìnhnghiên cứu, từ cách viết, cách trình bày, cách thu thập, phân tích và xử lý số liệu

Ngoài ra, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các cô, chú, anh, chị, em và bạn bè

đã giúp tôi trả lời bảng câu hỏi khảo sát và gia đình đã tạo điều kiện về vật chất vàtinh thần để tôi thực hiện nghiên cứu này Tôi cũng muốn gửi lời cảm ơn chân thành

đến những đồng nghiệp của tôi tại Công ty CP Phát triển Bất Động Sản Sunny World đã chia sẻ thông tin và đóng góp ý kiến để Luận văn hoàn chỉnh hơn.

Trân trọng!

Trần Thị Kim Chi

TÓM TẮT

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm: (1) Xác định các nhân tố ảnh hưởngđến ý định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của ngườidân TP Hồ Chí Minh; (2) Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố trên đến ýđịnh mua hàng của khách hàng, kiểm tra xem có sự khác biệt về ý định mua hàngtheo các yếu tố cá nhân (tuổi, giới tính, trình độ học vấn, nơi sinh sống và làm việc,nghề nghiệp); (3) Những giải pháp nhằm nâng cao sức bán của chủ đầu tư và sứcmua của khách hàng

Nghiên cứu định tính được thực hiện nhằm điều chỉnh, bổ sung biến quan sátcho các thang đo Nghiên cứu định lượng thực hiện thông qua phiếu khảo sát ý kiếngửi đến khách hàng để xây dựng mô hình nghiên cứu và kiểm định thang đo

Phần mềm phân tích thống kê SPSS 20.0, excel được sử dụng để phân tích

dữ liệu Kết quả phân tích nhân tố đã đưa ra mô hình các nhân tố tác động đến ýđịnh mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2, Tp.HCM bao gồm 4

yếu tố so với 7 yếu tố ban đầu: Uy tín - chất lượng, Thu nhập, Môi trường sống, Giá cả và Đặc điểm cá nhân Các nhân tố này đều ảnh hưởng ý định mua hàng của khách hàng Kết quả hồi quy cho thấy yếu tố Giá cả có tác động mạnh nhất đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp (0.423) và Uy tín có tác

động thấp nhất (0.121) Kết quả kiểm định cũng cho thấy không có sự khác biệtgiữa các yếu tố cá nhân ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ dành cho người thu nhập

thấp của người dân quận 2 cụ thể là các yếu tố về Độ tuổi, Trình độ học vấn, Nghề nghiệp, Tình trạng hôn nhân, Địa bàn sinh sống và làm việc, và Giới tính.

Về mặt thực tiễn, nghiên cứu giúp cho các chủ đầu tư thấy được những yếu

tố và mức độ tác động của nó đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho người thunhập thấp tại quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh , từ đó đưa ra các giải phápcần thiết, kịp thời và phù hợp để nâng cao hiệu quả kinh doanh để phục vụ chocông ty trong thời kỳ hội nhập và cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp

This study was conducted to: (1) Identify the factors that affect the decision

to buy apartment for low income citizens in D.2 of HCMC; (2) Measure the impact

of these factors on the purchase decision, check if have any difference in purchasingdecisions by personal factors (age, gender, education level, working place andliving place, career); (3) Solutions to enhance the selling ability of the investor andthe purchasing power of customers

Qualitative research was conducted to adjust and add the observationvariables for maesuring scales Quantitative research was conducted by gettingcustomers’ answers for the questionnaire to build research model and validation ofmeasuring scales SPSS 20.0 and excel software was used to analyze the data Theresults of factors analysis suggests the model of the factors affecting the low incomecustomers’ purchase decision of apartments The model consists of 4 factorscomape to the 7 original factors: Prestige - quality, income, living environment,price and personality

All of these factors affect customers' purchase decisions The regressionresults show that price factor has the strongest impact on the purchase decision ofapartment for low income people (0.423) while prestige factor has the weakestimpact (0.161) The testing results also show that there is no difference between theindividual factors (age, education level, career, marital status, working place andliving place) affecting purchase decisions of customer

In practice, the research helsp investors to know these factors and theirimpacts on the low income customers’ purchase decision of apartment in D.2, thusprovide essential, timely and proper solutions to improve company’s businessperformance to compete with other in the very competitive environment of a lot ofcompanies

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ x

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1

1.1 Sự cần thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu đề tài nghiên cứu 2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu 3

1.5 Kết cấu của đề tài 4

1.6 Giá trị thực tiễn của đề tài nghiên cứu 4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 6

2.1 Khái quát về lĩnh vực nghiên cứu 6

2.1.1 Đặc điểm kinh tế, xã hội của Tp Hồ Chí Minh 6

2.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội tại Quận 2, Tp Hồ Chí Minh 7

2.2 Một số khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu 8

2.2.1 Hành vi tiêu dùng 8

2.2.2 Lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng 12

2.2.3 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hàng của người tiêu dùng 13

2.3 Một số nghiên cứu trong và ngoài nước 17

2.3.1 Nghiên cứu trong nước 17

2.3.2 Nghiên cứu nước ngoài 18

2.4 Các giả thuyết và mô hình nghiên cứu của luận văn 21

2.4.1 Các giả thuyết 21

2.4.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất 24

2.4.3 Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 25

2.4.4 Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp 28

2.4.5 Kinh nghiệm về nhà ở cho người thu nhập thấp của một số nước trên thế giới 29

2.5 Thực trạng thị trường căn hộ thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh 31

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 36

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

3.1 Quy trình nghiên cứu 37

3.2 Nghiên cứu định tính 38

3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính 38

3.2.2 Kết quả nghiên cứu định tính 39

3.2.2.1 Kết quả thảo luận nhóm 39

3.2.2.2 Kết quả phát triển thang đo 42

3.2.2.3 Kết quả phỏng vấn sâu 42

3.3 Nghiên cứu định lượng 43

3.3.1 Thiết kế mẫu nghiên cứu 43

3.3.2 Thu thập thông tin mẫu nghiên cứu 43

3.3.3 Phương pháp phân tích dữ liệu nghiên cứu 44

3.3.3.1 Đánh giá thang đo 44

3.3.3.2 Phân tích hồi qui 45

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 47

CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 48

4.1 Đánh giá thang đo 48

4.1.1 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu tư (UT) 49

4.1.2 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Thu nhập (TN0029 50

4.1.3 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường (MT) 50

4.1.4 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Giá cả (GC) 51

4.1.5 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Vị trí (VT) 51

4.1.6 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị (CT) 52

4.1.7 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội (XH) 52

4.1.8 Kết luận 53

4.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh 53

4.2.1 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần thứ 1 54

4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần cuối (lần thứ 14) 58

4.2.3 Kết luận phân tích nhân tố khám phá mô hình đo lường 60

4.3 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến 61

4.3.1 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 1 61

4.3.1.1 Mô hình lần 1 61

4.3.2 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2 62

4.3.2.1 Mô hình lần 2 62

4.3.2.2 Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy 63

4.3.3 Đánh giá mức độ quan trọng của các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh 67

4.3.3.2 Kết quả thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP.Hồ Chí Minh 69

4.3.3.3 Kiểm định giả thuyết H8 71

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 74

CHƯƠNG 5: CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ 75

5.1 Tóm tắt kết quả nghiên cứu 75

5.2 Đề xuất các hàm ý quản trị 78

5.2.1 Đề xuất với chủ đầu tư 78

5.2.2 Kiến nghị với cơ quan ban ngành liên quan 81

5.3 Kết luận 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

PHỤ LỤC 89

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 ANOVA (Analysis Variance): Phân tích phương sai

2 CT: Yếu tố hoạt động chiêu thị

9 EFA (Exporatory Factors Analysis): Phân tích yếu tố khám phá

10 HOREA: Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

11 UBND: Ủy ban nhân dân

12 QĐ: Quyết định

13 BXD: Bộ xây dựng

14 UNDP: Chương trình Phát triển của Liên hợp quốc

15 HDB: Ủy ban phát triển nhà ở Singapore

16 LHQ: Liên Hiệp Quốc

17 KMO: Hệ số Kaiser – Mayer Olkin

18 Sig (Observed significance level): Mức ý nghĩa quan sát

19 SPSS (Statistical Package for the Social Sciences): Phần mềm toán thống kê chokhoa học xã hội

20 Tp HCM: thành phố Hồ Chí Minh

21 VIF (Variance Inflation Factor): Hệ số phóng đại phương sai

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Biểu đồ 2.1 Dự báo nguồn cung mới của thị trường bất động sản Tp HCM năm 2017 34

Biểu đồ 2.2 Thị phần thị trường căn hộ bình dân Tp Hồ Chí Minh năm 2016 35

Bảng 2.1 Bảng thống kê các nghiên cứu trong nước………18

Bảng 2.2 Bảng thống kê các nghiên cứu ngoài nước………20

Bảng 4.1: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu tư 49

Bảng 4.2: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Thu nhập 50

Bảng 4.3: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường 50

Bảng 4.4: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Giá cả 51

Bảng 4.5: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Vị trí 51

Bảng 4.6: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị 52

Bảng 4.7: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội 52

Bảng 4.8: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần thứ nhất 54

Bảng 4.9: Bảng phương sai trích lần thứ nhất 55

Bảng 4.10: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần thứ nhất 56

Bảng 4.11: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần cuối 58

Bảng 4.12: Bảng phương sai trích lần cuối 58

Bảng 4.13: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần cuối 59

Bảng 4.14:Thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter lần 1 62

Bảng 4.15: Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2 65

Bảng 4.16: Kiểm định tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2 66

Bảng 4.17: Các thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter 66

Bảng 4.18: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố uy tín, chất lượng 69

Bảng 4.19 Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố thu nhập 70

Bảng 4.20: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố môi trường 70

Bảng 4.21: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố giá cả 71

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 2.1 Thuyết hành động hợp lý TRA (Ajzen & Fishbein, 1975) 9

Hình 2.2 Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior – TPB) 10

Hình 2.3 Mô hình hành vi người tiêu dùng 11

Hình 2.4 : Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi 13

Hình 2.5: Mô hình nghiên cứu đề xuất về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh 25 Hình 3.1: Qui trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh 37

Hình 3.2: Mô hình nghiên cứu đề xuất về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư thu nhập thấp của người dân Tp Hồ Chí Minh tại Quận 2 (hiệu chỉnh). 41

Hình 4.1 Mô hình ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh (hiệu chỉnh lần 1) 60

Hình 4.2: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư từ hồi qui 63

Hình 4.3: Đồ thị P-P Plot của phần dư – đã chuẩn hóa 64

Hình 4.4: Đồ thị Histogram của phần dư – đã chuẩn hóa 64

Hình 4.5: Mô hình lý thuyết chính thức về ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh (hiệu chỉnh lần 2) 68

Hình 5.1: Mô hình nghiên cứu các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh (cuối cùng) 76

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 Sự cần thiết của đề tài

Là một đất nước đang phát triển với dân số khoảng 90 triệu người, Việt Namđang phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu củangười dân về nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, y tế, giáo dục và môi trường Với dân

số đô thị hiện chiếm khoảng gần 31,5 triệu người và tăng trưởng dân số đô thị dựkiến hàng năm vào khoảng 950-1200 nghìn người trong thập niên tới, vấn đề nhà

ở cho người dân tại các thành phố của nước ta đang ngày càng trở nên bức thiết, đặc biệt là tại các thành phố lớn

“Nhà ở” là nhu cầu cần thiết trong đời sống con người: “An cư” thì mới “Lạcnghiệp” Chưa bao giờ vấn đề nhà ở lại được quan tâm như hiện nay khi mà lượngngười đổ về các thành phố lớn làm ăn, sinh sống ngày một đông Quỹ đất khôngphát triển nhưng dân số ngày một gia tăng kéo theo giá nhà đất không ngừng tănglên đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh

Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, nền kinh tế nước tađang có những chuyển biến tích cực, kèm theo sự gia tăng mức sống của ngườidân Quá trình đô thị hoá ngày càng tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa ngườinghèo và người giàu tại các đô thị khá rõ rệt Những người thu nhập thấp đangphải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và

hệ thống hạ tầng quá tải do họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ởcủa mình

Theo nghiên cứu về thị trường nhà ở của Bộ Xây dựng cho thấy, trong sốnhững người có nhu cầu về nhà ở có đến 80% người dân không đủ khả năng tựmình chi trả theo cơ chế thị trường Đây chính là lý do khiến các dự án nhà ở xãhội được quan tâm hơn bao giờ hết

Thời gian vừa qua, thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hướng tới phục vụcác đối tượng có thu nhập cao, đặc biệt kể từ khi các nhà đầu tư nước ngoài đượctham gia đầu tư bất động sản, hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xâydựng nhà ở thương mại cao cấp để kinh doanh, tình trạng đầu cơ về nhà ở làm

cho giá nhà được đẩy lên rất cao càng làm cho người thu nhập thấp khó có điềukiện giải quyết nhu cầu về nhà ở, chỗ ở kể cả thuê nhà nếu chỉ dựa vào nguồn thunhập hạn hẹp của bản thân và gia đình mà không có sự hỗ trợ, tạo điều kiện củaNhà nước.

Mặc dù trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương,chính sách tạo điều kiện cho người dân mua và xây dựng nhà ở (gói 30.000 tỷ củaThủ Tướng Chính Phủ từ 2013 và kết thúc cuối 2016, vay vốn ưu đãi với lãi suất4,8% từ Ngân hàng chính sách xã hội năm 2016,…) nhưng việc chăm lo, tạo điềukiện cho người thu nhập thấp để họ có chỗ ở ổn định phù hợp vẫn là vấn đề nangiải Nhất là khi đất nước đang chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hộichủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước

Có thể nói nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố HồChí Minh càng trở nên bức bách, rất cần có sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước đểđáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, thực hiện chức năng chăm lo,cải thiện chỗ ở cho mọi tầng lớp nhân dân của Nhà nước xã hội chủ nghĩa

Xuất phát từ vấn đề thực tiễn đó, tác giả đã quyết định chọn đề tài “Các yếu

tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh” làm luận văn tốt nghiệp.

1.2 Mục tiêu đề tài nghiên cứu

a Mục tiêu tổng quát

Các nhân tố khách quan, chủ quan tác động đến ý định mua căn hộ chung

cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh

- Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định mua hàng của

khách hàng.

- Từ kết quả nghiên cứu đề xuất các hàm ý nhằm thúc đẩy sự phát triển thịtrường bất động sản (phân khúc thu nhập thấp) tại địa bàn Quận 2, Tp HCM nóiriêng và có thể tham khảo cho cả nước

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng đến đến ý định mua căn hộchung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP Hồ ChíMinh

- Đối tượng khảo sát: Là những khách hàng đang có ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 thành phố Hồ Chí Minh

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: phạm vi nghiên cứu đề tài này chỉ giới hạn tại Quận 2 và

các Quận lân cận Quận 2: Quận Bình Thạnh, Quận Thủ Đức, Gò Vấp, Quận 9 Tp

Hồ Chí Minh

- Về thời gian: số liệu thu thập từ các báo cáo của các chủ đầu tư căn hộ thunhập thấp tại Quận 2 và các quận lân cận, các kênh bất động sản CBRE,SAVILLS giai đoạn 2014-2016 kết hợp tác giả đi khảo sát thực tế từ tháng 8 đếntháng 10 năm 2016

1.4 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu

- Luận văn sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, điều tra xã hội học,

mô hình hóa trên nguyên tắc gắn lý luận với thực tiễn

- Đề tài sử dụng cả 2 phương pháp định tính và định lượng

Nghiên cứu sơ bộ định tính: Nghiên cứu định tính thường được dùng tìm

hiểu sâu về thái độ và hành vi khách hàng (Lee, 1999) Vì vậy nghiên cứu này sửdụng bước nghiên cứu định tính thông qua thảo luận với các chuyên gia trongngành và một số khách hàng thu nhập thấp đang có nhu cầu mua chung cư thunhập thấp tại Quận 2 Mục đích của nghiên cứu này là khám phá các nhân tố tácđộng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người

dân TP Hồ Chí Minh Từ đó, nghiên cứu xây dựng bảng câu hỏi thăm dò ý kiếncủa khách hàng, làm cơ sở cho thu thập số liệu nghiên cứu định lượng tiếp theo.

Nghiên cứu định lượng: dùng kỹ thuật thu thập thông tin trực tiếp bằng

cách phỏng vấn 300 người dân sinh sống tại tại Quận 2, Quận Bình Thạnh, QuậnThủ Đức, Quận 9 Tp Hồ Chí Minh thông qua bảng câu hỏi khảo sát, cách lấy mẫu

là chọn mẫu thuận tiện phi xác suất thuộc đối tượng khảo sát của đề tài nghiêncứu

- Dữ liệu thu được sẽ được xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS 20.0

- Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha

- Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

- Phân tích hồi quy tuyến tính, qua đó xác định mức độ tác động của cácyếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận

2 của người dân TP Hồ Chí Minh

1.5 Kết cấu của đề tài

Luận văn cấu trúc thành 5 chương bao gồm:

- Chương 1: Tổng quan về nghiên cứu: Giới thiệu tổng quan về nghiên cứu

- Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu: Trình bày cơ sở lýthuyết liên quan đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận

2 của người dân TP Hồ Chí Minh

- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu: Trình bày phương pháp nghiên cứu,quy trình nghiên cứu để kiểm địn thang đo bằng Cronbach’S alpha, EFA,

1.6.Giá trị thực tiễn của đề tài nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu sẽ cho thấy được những những yếu tố nào là yếu tố màkhách hàng quan tâm nhiều nhất và mức độ quan trọng của các yếu tố đó đối với

khách hàng ra sao khi họ có ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấptại quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh.

Kết quả có thể giúp chủ đầu tư hiểu rõ hơn về khách hàng mục tiêu của mình

để từ đó lên ý tưởng thiết kế xây dựng và bán hàng tốt hơn Bên cạnh đó nghiêncứu cũng góp phần giúp các cơ quan chức năng hiểu hơn về nhu cầu thực tế củangười dân mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 để từ đó banhành cơ chế quản lý thị trường đạt hiệu quả hơn

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ

HÌNH NGHIÊN CỨU

Chương 1 đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu Chương 2 nhằm mụcđích giới thiệu cơ sở lý thuyết về sự lựa chọn và các nhân tố ảnh hưởng đến ý địnhmua chung cư thu nhập thấp của người dân Từ đó nghiên cứu đưa ra các thànhphần trong mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành chongười thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh

2.1 Khái quát về lĩnh vực nghiên cứu

2.1.1 Đặc điểm kinh tế, xã hội của Tp Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị, trung tâm tài chính lớn nhất của cả nước;nơi tập trung đầy đủ các Ngân hàng, các công ty tài chính, chứng khoán, các tậpđoàn đa quốc gia Cùng với tốc độ phát triển nhanh của kinh tế, quy mô đô thịcũng được mở rộng Nhiều khu đô thị mới hình thành, các dự án cao ốc vănphòng, nhà ở cao cấp được xây dựng rầm rập Thành phố ngày càng khang trang

và hiện đại hơn Với diện tích tự nhiên chiếm 2.095 km2, năm 2016 mật độ dân sốtrung bình là 4.022 người/km2, thu nhập bình quân đầu người khoảng 5.428 USD.Dân số năm 2016 ở Tp.HCM khoảng 8,43 triệu người (có hộ khẩu thường trú)(Cục Thống kê Tp.HCM, 2016); tổng toàn TP khoảng 13 triệu người Từ năm

1999 – 2005, các quận huyện ngoại thành như Quận 12, Thủ Đức, Bình Tân,… có

tỷ lệ tăng trưởng dân số cao nhất Tp.HCM Nguyên nhân chính là cơ hội việc làm

và thu nhập đối với những người lao động, đặc biệt là lao động không có kỹ năng.Tuy nhiên, mảnh đất này cũng sẽ tiêu tốn số tiền không hề nhỏ do chi phí sống đắt

đỏ Điều kiện nơi ở đối với lao động di cư có trình độ cao, có thu nhập cao thì nhà

ở ổn định Song đa số người lao động đều phải ở nhà trọ, nhà thuê với chất lượng thấp kém, không đảm bảo vệ sinh, ánh sáng, an ninh trật tự kém…

Trước là sóng nhập cư ồ ạt, dân số của Tp.HCM tăng nhanh Theo đó, thịtrường nhà ở cũng phát triển rất nhanh, số lượng và chất lượng nhà ở gia tăngđáng kể Ban đầu, những người dân nhập cư tìm thấy nơi trú ngụ trong các khu

nhà ở cho thuê tạm bợ với giá rẻ có thể chấp nhận được Đây là giải pháp tình thế

để đối phó về chỗ ở và giá cả nhà ở Phát triển tự phát và lấn chiếm đất bất hợppháp gây khó khăn trong quản lý đô thị, công tác quy hoạch và phát triển các khutái định cư Tuy nhiên, trong suốt hơn hai thập kỷ qua, Chính phủ đã ban hànhnhiều chính sách, tạo ra những thay đổi đáng kể về chính sách nhà ở, đặc biệt lànhà ở đô thị như khuyến khích tư nhân phát triển nhà ở; nhà ở cho thuê; phát hànhchứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà,

Giá cả của thị trường nhà đất cũng tác động mạnh đến sự phát triển của đôthị Nhu cầu của người dân về xây dựng nhà ở cùng với sự thoái thác của Nhànước như là người cung cấp nhà ở hay trợ cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp

đã làm gia tăng sự bùng nổ nhà ở tại các đô thị Việt Nam, đặt biệt là Tp.HCM Thịtrường hóa đã dẫn đến sự đa dạng sản phẩm nhà ở với chất lượng, quy mô và giá

cả Với chính sách đất đai không rõ ràng, kinh tế tăng trưởng nhanh, đặc biệt làkhu vực tư nhân, thu nhập được nâng cao đã làm gia tăng nhu cầu bất động sảnkhông chỉ cho mục đích nhà ở mà còn để kinh doanh

Hơn nữa, phát triển thị trường tín dụng bất động sản cũng đã hỗ trợ tích cựccho sự phát triển nhu cầu thị trường nhà ở Thị trường bất động sản đạt đến đỉnhđiểm vào năm 2003, và sau đó năm 2007, thời điểm Việt Nam gia nhập tổ chứcWTO và đầu cơ tài chính đóng vai trò quyết định Kết quả là bùng nổ quá mức thịtrường bất động sản, và Việt Nam (đặc biệt là Hà Nội và Tp.HCM) là một trongnhững nơi có giá nhà ở cao nhất trên thế giới

2.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội tại Quận 2, Tp Hồ Chí Minh

Quận 2 được thành lập ngày 01 tháng 4 năm 1997 trên cơ sở tách ra từ 05 xãBình Trưng, Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái, An Khánh, An Phú thuộc huyện Thủ Đứctheo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ Quận 2 nằm ở phíaĐông của thành phố Hồ Chí Minh, trên tả ngạn sông Sài Gòn Tổng diện tích tựnhiên của quận 2 là 5.017 ha Ngày 27/5/2005 UBND TP đã kí quyết định số6566/ QĐ- UBND về phê duyệt chi tiết quy hoạch chung xây dựng khu đô thị mớithủ thiêm 1/5000 và điều chỉnh quy hoạch chi tiết Trung tâm khu đô thị mới thủ

thiêm tỉ lệ 1/2000 Quy hoạch phát triển.

Cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và thành phố

Hồ Chí Minh, quận 2 có vị trí quan trọng, sẽ là trung tâm mới của thành phố saunày, đối diện khu Trung tâm cũ qua sông Sài Gòn, là đầu mối giao thông về đường

bộ, đường xe lửa, đường thuỷ nối liền thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh: ĐồngNai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu Quận có tiềm năng về quỹ đất xây dựng, mật

độ dân số còn thưa thớt, được bao quanh bởi các sông rạch lớn, môi trường cònhoang sơ nên đã nhân lên lợi thế về vị trí kinh tế của mình

Khi trung tâm hành chính, tài chính và kinh tế ở quận 1 đã thật sự quá tải vàkhông còn khả năng để mở rộng do quỹ đất hạn hẹp, thêm vào đó là chi phí đầu tưquá cao UBND thành phố đã tìm phương án di dời một phần các trung tâm nàyqua một địa bàn khác và Quận 2 chính là sự lựa chọn ưu việt Nhờ vào vị trí địa lýthuận lợi và quỹ đất sạch còn nhiều nên Quận 2 đã trở thành trung tâm hành chính,tài chính, kinh tế mở rộng của thành phố, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoàinước trong tương lai Chính vì vậy số lượng dân cư sẽ ngày một tăng trong tươnglai kéo theo nhu cầu về nhà ở của công nhân viên chức, người lao động, ngườinhập cư, người thu nhập thấp trên địa bàn là rất lớn

2.2 Một số khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu

 Mô hình hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action –TRA)

Niềm tin đối với các

Ý địnhhành vi

Hành vithực sự

Hình 2.1 Thuyết hành động hợp lý TRA (Ajzen & Fishbein, 1975)

Thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of Reasoned Action) được Ajzen &Fishbein xây dựng từ cuối thập niên 60 của thế kỷ XX và được mở rộng trong thậpniên 70 Theo TRA, ý định hành vi (Behavior Intention) là yếu tố quan trọng nhất dựđoán hành vi tiêu dùng Ý định hành vi bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố: thái độ và chuẩnchủ quan Trong mô hình TRA, thái độ được đo lường bằng nhận thức về các thuộctính của sản phẩm Người tiêu dùng sẽ chú ý đến những thuộc tính mang lại các íchlợi cần thiết và có mức độ quan trọng khác nhau Nếu biết trọng số của các thuộc tính

đó thì có thể dự đoán gần kết quả lựa chọn của người tiêu dùng

Yếu tố chuẩn chủ quan có thể được đo lường thông qua những người có liênquan đến người tiêu dùng (như gia đình, bạn bè, đồng nghiệp,…); những ngườinày thích hay không thích họ mua Mức độ tác động của yếu tố chuẩn chủ quanđến xu hướng mua của người tiêu dùng phụ thuộc: (1) mức độ ủng hộ/phản đối đốivới việc mua của người tiêu dùng và (2) động cơ của người tiêu dùng làm theomong muốn của những người có ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng của những người

có liên quan đến xu hướng hành vi của người tiêu dùng và động cơ thúc đẩy ngườitiêu dùng làm theo những người có liên quan là hai yếu tố cơ bản để đánh giáchuẩn chủ quan Mức độ thân thiết của những người có liên quan càng mạnh đốivới người tiêu dùng thì sự ảnh hưởng càng lớn tới quyết định chọn mua của họ.Niềm tin của người tiêu dùng vào những người có liên quan càng lớn thì xu hướngchọn mua của họ cũng bị ảnh hưởng càng lớn Ý định mua của người tiêu dùng sẽ

bị tác động bởi những người này với những mức độ ảnh hưởng mạnh yếu khácnhau

Tóm lại mô hình thuyết hành động hợp lý TRA là một mô hình dự báo về ýđịnh hành vi, xem ý định chính là phần tiếp nối giữa thái độ và hành vi Ý địnhcủa cá nhân để thực hiện hành vi bị tác động bởi 2 yếu tố là thái độ và chuẩn chủquan Thái độ đối với một hành động là chúng ta cảm thấy như thế nào khi làmmột việc gì đó Chuẩn chủ quan được xem như là những ảnh hưởng của môitrường xã hội lên hành vi của cá nhân

Ýđịnh là một chỉ số thể hiện sự sẵn sàng của một người để thực hiện những hành vi nhất định.

Hình 2.2 Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior – TPB)

Thuyết hành vi dự định (TPB) (Ajzen, 1991), được phát triển từ lý thuyếthành động hợp lý (TRA; Ajzen & Fishbein, 1975), giả định rằng một hành vi cóthể được dự báo hoặc giải thích bởi các xu hướng hành vi để thực hiện hành vi đó.Các xu hướng hành vi được giả sử bao gồm các nhân tố động cơ mà ảnh hưởng

đến hành vi, và được định nghĩa như là mức độ nỗ lực mà mọi người cố gắng đểthực hiện hành vi đó (Ajzen, 1991).

Xu hướng hành vi lại là một hàm của ba nhân tố Thứ nhất, các thái độ đượckhái niệm như là đánh giá tích cực hay tiêu cực về hành vi thực hiện Nhân tố thứhai là ảnh hưởng xã hội mà đề cập đến sức ép xã hội được cảm nhận để thực hiệnhay không thực hiện hành vi đó Cuối cùng, thuyết hành vi dự định TPB (Theory

of Planned Behaviour) được Ajzen xây dựng bằng cách bổ sung thêm yếu tố kiểmsoát hành vi cảm nhận vào mô hình TRA Thành phần kiểm soát hành vi cảm nhậnphản ánh việc dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi; điều này phụ thuộc vào

sự sẵn có của các nguồn lực và các cơ hội để thực hiện hành vi Ajzen đề nghịrằng nhân tố kiểm soát hành vi tác động trực tiếp đến xu hướng thực hiện hành vi,

và nếu đương sự chính xác trong cảm nhận về mức độ kiểm soát của mình, thìkiểm soát hành vi còn dự báo cả hành vi

 Mô hình hành vi người tiêu dùng

người mua ra quyết người mua

đị h

- Nhận - Chọn sảnthức vấn phẩm

- Văn hóa đề - Chọn công ty

- Xã hội - Tìm - Chọn đơn vị

- Tâm lý kiếm phân phối

- Cá tính thông tin - Định thời

- Đánh giá gian

- Quyết - Định sốđịnh lượng

Hình 2.3 Mô hình hành vi người tiêu dùng

(Nguồn: Philip Kotler (2001), Quản trị Marketing, Nxb Thống kê, tr.198) Hành vi

người tiêu dùng là những phản ứng của khách hàng dưới tác động của những kíchthích bên ngoài và quá trình tâm lý bên trong diễn ra thông qua quá trình quyết

định lựa chọn hàng hóa, dịch vụ Thông qua nghiên cứu

marketing, các doanh nghiệp sẽ nắm rõ được những thông tin liên quan đến hành

vi mua hàng của người tiêu dùng như sau:

- Mua cái gì? (What)

- Người mua hàng là ai? (Who)

- Mua hàng như thế nào? (How)

- Mua hàng ở đâu? (Where)

- Mua hàng khi nào? (When)

- Tại sao mua hàng? (Why)

2.2.2 Lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng

Theo N Gregory Mankiw, lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng chorằng: “quá trình ra quyết định của cá nhân được định hướng bởi sự tối đa hóatính hữu ích trong một lượng ngân sách hạn chế” Theo đó, với giả thuyết conngười là duy lý và thông tin trên thị trường là hoàn hảo, hành vi của người tiêudùng chịu sự ảnh hưởng bởi hai yếu tố cơ bản sau:

Thứ nhất, sự giới hạn của ngân sách (thu nhập): mọi người đều chịu sự giới

hạn hay ràng buộc về mức thu nhập của họ Khi quyết định mua một loại hàng hóanào đó, người ta thường phải xem xét đến khả năng chi trả của họ, khả năng đánhđổi của họ để có được hàng hóa này thay vì hàng hóa khác hay dùng vào việckhác

Thứ hai, mức hữu dụng cao nhất: người tiêu dùng chỉ lựa chọn những loại

hàng hóa, dịch vụ nào mang lại cho họ lợi ích lớn nhất Lợi ích này là tổng hòanhững giá trị mà người tiêu dùng nhận được khi lựa chọn sản phẩm hay dịch vụđó

Ví dụ về trường hợp lựa chọn căn hộ có mức giá thấp: Khi một cá nhân nào

đó có nhu cầu về nhà ở, anh ta sẽ luôn mong muốn sở hữu cho mình một nơi mà

có các điều kiện tiện nghi là tốt nhất như: không gian rộng rãi, thoáng mát, nội thấthợp lý, môi trường sống thoải mái v.v Tuy nhiên, để có được một nơi như vậy thìanh ta cần phải tích lũy nhiều hơn nữa Mức thu nhập của anh ta bây giờ chỉ phùhợp cho việc sở hữu một căn hộ có mức giá thấp Do đó, trong giới hạn về

ngân sách của mình anh ta sẽ lựa chọn căn hộ ở mức giá thấp nào có các đặc điểmmang lại cho anh ta lợi ích nhiều nhất.

2.2.3 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hàng của người tiêu dùng

Nghiên cứu một cách tổng quát về hành vi người tiêu dùng, Philip Kotler vàGary Armstrong (2009) cho rằng quá trình mua hàng chịu sự tác động bởi cácnhóm yếu tố cơ bản sau: yếu tố văn hoá, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tốtâm lý (hình 2.4)

Văn hóa

Xã hội

Cá nhân

Tâm lý

- Nhóm - Tuổi và giai đoạn - Động cơ

NGƯỜI

- Tầng lớp và địa vị - Nhân cách và tự ý và thái độ

Hình 2.4: Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi

(Nguồn: Philip Kotler, Gary Armstrong (2009), Principles o

Marketing, 13th, Pearson )

 Các yếu tố văn hóa

Các yếu tố văn hóa ảnh hưởng sâu rộng đến hành vi của người tiêu dùng Khinghiên cứu về yếu tố văn hóa ta xem xét vai trò của các yếu tố nền văn hóa, nhánhvăn hóa và tầng lớp xã hội đối với người quyết định mua

Nền văn hóa: là yếu tố quyết định cơ bản nhất những mong muốn và hành vi

của một người Một đứa trẻ khi lớn lên sẽ tích luỹ được một số những giá trị, nhậnthức, sở thích và hành vi thông qua gia đình của nó và những định chế then chốtkhác Những giá trị của văn hóa ảnh hưởng đến hành vi của mọi người mà hầu hếtchúng ta đều không nhận ra chúng

Ví dụ: Nền văn hóa Việt Nam chi phối đến sự lựa chọn mua CHCC Bêncạnh đó, văn hóa phương Tây đặc biệt chi phối giới trẻ trong hành vi mua CHCC.

Nhánh Văn hoá: mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo

nên những đặc điểm đặc thù hơn và mức độ hòa nhập với xã hội cho những thànhviên của nó Các nhánh văn hóa tạo nên những khúc thị trường quan trọng vànhững người làm tiếp thị thường thiết kế các sản phẩm và chương trình tiếp thịtheo các nhu cầu của các phân khúc đó

Tầng lớp xã hội: hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự

phân tầng xã hội Sự phân tầng này đôi khi mang hình thức, một hệ thống đẳngcấp theo đó những thành viên thuộc các đẳng cấp khác nhau được nuôi nấng vàdạy dỗ để đảm nhiệm những vai trò nhất định được xếp theo theo thứ bậc và gồmnhững thành viên có chung những giá trị, mối quan tâm và hành vi

 Các yếu tố xã hội

Nhóm tham khảo: Nhiều nhóm có ảnh hưởng đến hành vi của một người.

Nhóm tham khảo của một người bao gồm những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp(mặt đối mặt) hay gián tiếp đến thái độ hay hành vi của người đó Những nhóm

mà có ảnh hưởng trực tiếp đến một người gọi là những nhóm thành viên

Gia đình: Các thành viên trong gia đình là nhóm tham khảo quan trọng có

ảnh hưởng lớn nhất Ta có thể phân biệt hai gia đình trong đời sống người mua.Gia đình định hướng gồm bố mẹ của người đó Do từ bố mẹ mà một người cóđược một định hướng đối với tôn giáo, chính trị, kinh tế và một ý thức về thamvọng cá nhân, lòng tự trọng và tình yêu Ở những nước mà bố mẹ sống chung vớicon cái đã trưởng thành như Việt Nam thì ảnh hưởng của họ có thể là cơ bản.Một ảnh hưởng trực tiếp hơn đến hành vi mua sắm hàng ngày là gia đìnhriêng của người đó, tức là vợ chồng và con cái Đó là một tổ chức mua hàng tiêudùng quan trọng nhất trong xã hội

Vai trò và địa vị: Trong đời mình một người tham gia vào rất nhiều nhóm –

gia đình, các câu lạc bộ, các tổ chức Vị trí của người đó trong mỗi nhóm có thểxác định căn cứ vào vai trò và địa vị của họ Mỗi vai trò đều gắn với một địa vị

Người ta lựa chọn những sản phẩm thể hiện được vai trò và địa vị của mình trong xã hội.

 Các yếu tố cá nhân

Tuổi tác và giai đoạn của chu kỳ sống: Người ta mua những hàng hóa, dịch

vụ khác nhau trong suốt đời mình và việc tiêu dùng cũng được định hình tùy theogiai đoạn của chu kỳ sống Ví dụ: khi còn trẻ người ta thường thích sống chungvới bố mẹ nhưng đến khi có gia đình thì họ có xu hướng muốn tìm kiếm một nơi ởriêng tư

Nghề nghiệp: Nghề nghiệp của một người cũng ảnh hưởng đến cách thức

tiêu dùng của họ Ví dụ: người công nhân thường chủ yếu sẽ mua những sản phẩmphục vụ cuộc sống hằng ngày và phục vụ công việc họ đang làm, trong khi đóngười chủ tịch doanh nghiệp thường hay sử dụng dịch vụ vui chơi giải trí nhiềuhơn, mua những sản phẩm đắt tiền hơn

Hoàn cảnh kinh tế: Việc lựa chọn sản phẩm chịu tác động rất lớn từ hoàn

cảnh kinh tế của người đó Hoàn cảnh kinh tế của một người gồm thu nhập có thểchi tiêu được của họ (mức thu nhập, mức ổn định và cách sắp xếp thời gian), tiềntiết kiệm và tài sản (bao gồm cả tỷ lệ phần trăm tài sản lưu động), nợ, khả năngvay mượn, thái độ đối với việc chi tiêu và tiết kiệm

Lối sống: Lối sống của một người là một cách sống của họ được thể hiện ra

trong hoạt động, sự quan tâm và ý kiến của người đó Lối sống miêu tả sinh độngtoàn diện một con người trong quan hệ với môi trường xung quanh Những ngườicùng xuất thân từ một nhánh văn hóa, tầng lớp xã hội và cùng nghề nghiệp có thể

có những lối sống hoàn toàn khác nhau

Nhân cách và ý niệm về bản thân: Mỗi người đều có một nhân cách khác

biệt có ảnh hưởng đến hành vi của người đó Ở đây nhân cách có nghĩa là nhữngđặc điểm tâm lý khác biệt của một người dẫn đến những phản ứng tương đối nhấtquán và lâu bền với môi trường của mình Nhân cách thường được mô tả bằngnhững nét như tự tin có uy lực, tính độc lập, lòng tôn trọng, tính chan hòa, tính kínđáo và tính dễ thích nghi Nhân cách có thể là một biến hữu ích trong việc phân

tích hành vi của người tiêu dùng, vì rằng có thể phân loại các kiểu nhân cách và cómối tương quan chặt chẽ giữa các kiểu nhân cách nhất định với các lựa chọn sảnphẩm và nhãn hiệu.

 Các yếu tố tâm lý

Động cơ: Một nhu cầu sẽ trở thành động cơ khi nó tăng lên đến một mức độ

đủ mạnh Một động cơ (hay một sự thôi thúc) là một nhu cầu đã có đủ sức mạnh

để thôi thúc người ta hành động Việc thỏa mãn nhu cầu sẽ làm giảm bớt cảm giáccăng thẳng

Có rất nhiều nhà tâm lý học đã phát triển những lý thuyết về động cơ của conngười Trong đó, Abraham Maslow cho rằng nhu cầu của con người được sắp xếptrật tự theo thứ bậc từ cấp thiết nhất đến ít cấp thiết nhất như sau: Những nhu cầusinh lý (ăn, ở, nghỉ ngơi v.v.), những nhu cầu an toàn (an toàn, được bảo vệ v.v.),những nhu cầu xã hội (giao tiếp, cảm giác thân mật v.v.), những nhu cầu được tôntrọng (tự tôn trọng, được công nhận, có địa vị xã hội v.v.) và những nhu cầu tựkhẳng định mình (tự phát triển và thể hiện mọi tiềm năng v.v.) Con người sẽ cốgắng thỏa mãn trước hết là những nhu cầu quan trọng nhất Khi người ta đã thoảmãn được một nhu cầu quan trọng nào đó thì nó sẽ không còn là động cơ hiện thờinữa và người ta lại cố gắng thỏa mãn nhu cầu quan trọng nhất tiếp theo

Nhận thức: Nhận thức là một quá trình thông qua đó cá thể tuyển chọn, tổ

chức và giải thích thông tin tạo ra một bức tranh có ý nghĩa về thế giới xungquanh

Nhận thức không chỉ phụ thuộc vào những tác nhân vật lý, mà còn phụ thuộcvào cả mối quan hệ của các tác nhân đó với môi trường xung quanh và những điềukiện bên trong cá thể đó Người ta có thể có những nhận thức khác nhau về cùngmột khách thể do có ba quá trình nhận thức: sự quan tâm có chọn lọc, sự bóp méo

có chọn lựa và sự ghi nhớ có chọn lọc

Tri thức: Khi người ta hành động họ cũng đồng thời lĩnh hội được tri thức,

tri thức mô tả những thay đổi trong hành vi của cá thể bắt nguồn từ kinh nghiệm.Hầu hết hành vi của con người đều được lĩnh hội Các nhà lý luận về tri thức cho

rằng tri thức của một người được tạo ra thông qua sự tác động qua lại của nhữngthôi thúc, tác nhân kích thích, những tấm gương, những phản ứng đáp lại và sựcủng cố.

Niềm tin và thái độ: Thông qua hoạt động và tri thức, người ta có được

niềm tin và thái độ Những yếu tố này lại có ảnh hưởng đến hành vi mua sắm củacon người

Niềm tin là một ý nghĩ khẳng định của con người về một sự việc nào đó.Những niềm tin đó tạo nên những hình ảnh của sản phẩm cũng như nhãn hiệu vàngười ta hành động theo những hình ảnh đó

Thái độ diễn tả những đánh giá tốt hay xấu dựa trên nhận thức bền vững,những cảm giác cảm tính và những xu hướng hành động của một người đối vớimột khách thể hay một ý tưởng nào đó Thái độ làm cho người ta xử sự khá nhấtquán đối với những sự vật tương tự Người ta không phải giải thích và phản ứngvới mỗi sự vật theo một cách mới Thái độ cho phép tiết kiệm sức lực và trí óc, vìthế mà rất khó thay đổi được thái độ

2.3 Một số nghiên cứu trong và ngoài nước

2.3.1 Nghiên cứu trong nước

Bảng 2.2 Bảng thống kê mô hình nghiên cứu nước ngoài Và một số nghiên cứu

khác:

1 Nguyễn Đăng Phát triển nhà ở xã hội và -Hiện trạng và những vấn đề

Sơn - Phó nhà ở cho người thu nhập nhà ở ,cho người thu nhập

tầng

2 PGS TS Những vấn đề cho người -Thực trạng vấn đề người

Trần Thị nghèo tại TP Hồ Chí nghèo và nơi ở tại TP Hồ Chí

Kim Xuyến Minh (2012)- Trường Minh

và Th.S Đại Học KHXH & Nhân -Giải pháp vấn đề nhà ở cho

Phạm Thị Văn- ĐH Quốc Gia TP. người nghèo tại TP HCM

Thùy Trang Hồ Chí Minh

-Đề xuất các giải pháp thiết

kế, xây dựng, nâng cấp hạtầng cho việc hoàn thiện nơiNghiên cứu Các giải pháp ở và môi trường ở cho người

3 TS.KTS Lê đồng bộ phát triển nhà ở thu nhập thấp Kết hợp việc

Thị Bích người thu nhập thấp tại xây dựng các khu ở mới với

Thuận các đô thị Việt Nam việc bảo tồn cải tạo và nâng

cấp các khu ở cũ

-Kiến nghị các chính sách, cơchế tài chính cho công tácxây dựng các khu nhà ở chongười thu nhập thấp tại các

đô thị Việt Nam,

2.3.2 Nghiên cứu nước ngoài

Bảng 2.2 Bảng thống kê mô hình nghiên cứu nước ngoài

Và một số nghiên cứu khác:

GIA

- Có sự khácbiệt đáng kểtrong việc ra ýđịnh liên quan

đến việc mua

1 Mwfeq Đại Các yếu tố Kinh tế, thẩm mỹ, căn hộ theo mẫu

Hadda học ảnh hưởng marketing, xã hội, giới tính, tuổi và

Luo và Ninh - mua nhà tại hưởng của nhóm có ảnh hưởng

TJ Quốc Nam Ninh - (2) các yếu tố bên mua nhà đó là:

(2013) thái độ, sự học hỏi, khảo, học hỏi,

cảm xúc, động cơ, nhận thức vànhân cách, lối sống nhân cách

-Yếu tố Vật Lý -Yếu tố vật lý và(Physical): chất liên kết khônglượng xây dựng, giá, quan trọng như

3 Connie, Dilly, Các yếu tố mật độ xây dựng, trường và tiện

Susilaw Đông động cơ và diện tích nhà, khả ích

ati, Timo nhận thức năng thanh toán, lãi -Kết quả đã chỉ

Fernan ảnh hưởng suất, thời hạn thanh ra rằng bạn bè

do đến hành vi toán, khả năng tiếp và đồng nghiệp

Anunu dân ở Dilly, (Linkage): liên hệ trọng nhất

Đông với nơi làm việc, (45%) và mặcTimor gần trường học, giao dù người vợ là

- Môi Trường hưởng đáng kể(Environment): sạch đến quá trình ra

sẽ, an toàn, thẫm mỹ quyết định

- Tiện Ích nhưng người(Utilities): điện, chồng là ngườinước, điện thoại, có ra quyết địnhkhu vực thờ phụng chính

riêng, thể dục thểthao, tiềm năng đầutư

Và một số nghiên cứu khác:

Theo Quigley(1976), chính các tính năng của cấu trúc căn hộ sẽ là một yếu tốquyết định quan trọng của một hộ gia đình khi lựa chọn nơi cư trú Đặc tính của

các hộ gia đình trong cùng khu vực là một trong những yếu tố quyết định sự lựachọn căn hộ ở một hộ gia đình (Gabriel và Rosenthal, 1989) Friedman (1980) khiước lượng vai trò của các dịch vụ công cộng địa phương về sự lựa chọn địa điểm

cư trú đã phát hiện ra rằng các dịch vụ công cộng địa phương và đặc điểm cộngđồng chỉ đóng vai trò nhỏ trong việc xác định lựa chọn địa điểm cư trú Trong khi

số lượng các tiện ích có thể có được trong một cộng đồng đóng một vai trò kháquan trọng theo Hua Kiefer (2007) Nechyba và Strauss (1997) thấy rằng chi tiêucông, thuế, tỷ lệ tội phạm, hoạt động thương mại là những yếu tố ảnh hưởng trựctiếp đến quyết định mua nhà của cộng đồng dân cư và họ cũng phát hiện ra rằngquyết định lựa chọn vị trí căn hộ của người mua bị ảnh hưởng đáng kể bởi cácdịch vụ công cộng địa phương và mặt bằng chi phí sinh hoạt

2.4 Các giả thuyết và mô hình nghiên cứu của luận văn

Thứ nhất, theo Paul Pelleman (1998), con người bao gồm: con người có ý

thức và con người vô thức Con người có ý thức hành động theo lý tính (dựa vàokinh nghiệm, suy nghĩ và có tư duy) và con người vô thức hành động theo cảmtính (chịu sự tác động của các yếu tố tâm lý, tình cảm và các yếu tố bên ngoài -không hoàn toàn theo nguyên tắc nào cả) Hành vi của con người còn chịu ảnhhưởng bởi những yếu tố hoàn cảnh và tâm lý khác chi phối

Như đã được trình bày ở mục 2.1.2, mỗi con người khi lớn lên ở những môitrường văn hóa và ý thức về vai trò - địa vị xã hội khác nhau thì sẽ hình thành cho

họ những quan niệm về lối sống, nhân cách và tự ý thức khác nhau Những quanniệm này sẽ chi phối niềm tin và thái độ của người đó khi thực hiện hành vi

Căn hộ là một tài sản có giá trị lớn, thường đó là tài sản tích lũy của cả giađình trong thời gian dài Khi lựa chọn căn hộ, người quyết định lựa chọn rất ngại

rủi ro và họ thường tìm đến những chủ đầu tư uy tín Chủ đầu tư uy tín tạo cho họniềm tin Uy tín của chủ đầu tư được biểu hiện qua việc chủ đầu tư đó luôn tôntrọng những cam kết với khách hàng hay không, chất lượng của những công trình

đã được thi công, hay tiềm lực của chủ đầu tư v.v Người mua căn hộ sẽ thíchchọn những chủ đầu tư nào có uy tín lớn hơn

Chất lượng công trình thể hiện ở chất lượng xây dựng, chất lượng của hệthống M&E (Mechanical & Electrical), kiến trúc xây dựng, chất lượng của trangthiết bị nội thất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật v.v

Từ lập luận trên, tác giả đưa ra giả thuyết sau:

H 1 : Yếu tố uy tín, chất lượng chủ đầu tư có tác động đến ý định mua chung

cư thu nhập thấp.

Thứ hai, Theo Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad Đại học Albayt và đại học Applied Science thành phố Amman – Jordan với đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân ở Amman, Jordan (2011”) đã chỉ ra “Thu nhập” có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi mua căn

hộ Vấn đề quan tâm của người mua căn hộ đó chính là xem xét xem sản phẩm đó

có phù hợp với mức thu nhập của mình hay không Yếu tố thu nhập thể hiện ởmức ngân sách hiện tại mà người đó dự định mua, khả năng sắp xếp thanh toán,khả năng vay mượn hay những hỗ trợ từ phía người bán v.v Tùy vào mức thunhập khác nhau mà người mua sẽ có ý định lựa chọn cho mình loại căn hộ phùhợp

Từ nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh trên, tác giả đưa ra giả thuyết sau:

H 2 : Yếu tố thu nhập có tác động đến ý định mua chung cư thu nhập

thấp Thứ ba,

Theo Connie, Susilawati, Fernando Baptista và Anunu với đề tài: “Các yếu

tố động cơ và nhận thức ảnh hưởng đến hành vi mua nhà của người dân

ở Dilly, Đông Timor (2001)” chỉ ra yếu tố môi trường (Environment): sạch sẽ, an

toàn, thẫm mỹ và yếu tố tiện ich (Utilities): điện, nước, điện thoại, có khu vực thờ

phụng riêng, thể dục thể thao, tiềm năng đầu tư ảnh hưởng đến hành vi mua nhàcủa người dân Môi trường sống được đề cập ở đây chính là sự an toàn, sự tiện lợivới các dịch vụ tiện tích đi kèm và sự hòa nhập với cộng đồng dân cư chung sốngv.v Từ nghiên cứu và lập luận trên tác giả đưa ra giả thuyết:

H 3 : Yếu tố môi trường sống có tác động đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp.

Trong khoảng giới hạn về mức thu nhập của mình, người mua căn hộ giáthấp sẽ lựa chọn cho mình căn hộ nào mang lại cho họ giá trị lớn nhất Theo PhilipKotler (2001), giá trị dành cho khách hàng là chênh lệch giữa tổng giá trị màkhách hàng nhận được và tổng chi phí khách hàng phải trả cho sản phẩm hay dịch

vụ đó

Trong những yếu tố chi phí mà Philip Kotler (2001) đã đề cập, yếu tố giá cảcủa căn hộ là vấn đề mà khách hàng quan tâm lớn nhất khi quyết định lựa chọncăn hộ cho mình Sự kỳ vọng về giá cả cạnh tranh so với những sản phẩm khác,giá cả trong giai đoạn hiện nay là thấp nhất, giá cả xứng đáng với giá trị nhậnđược v.v là những yếu tố làm gia tăng giá trị dành cho khách hàng mua căn hộ

Từ lập luận trên, tác giả đưa ra các giả thuyết sau:

H 4 : Yếu tố giá cả có tác động đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp

Theo KARSI (2009), giá trị của căn hộ mang lại sự thỏa mãn cho khách hàngnằm ở ba yếu tố chính: hài lòng về vị trí, hài lòng về chất lượng công trình xâydựng và hài lòng môi trường sống

Vị trí của căn hộ bao gồm vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Vị trí của căn hộcàng thuận tiện thì giá trị của căn hộ đó càng cao Ví dụ: những căn hộ nào nằmgần trung tâm thành phố sẽ có giá trị lớn hơn những căn hộ cùng loại nằm ở xa (vịtrí tương đối) và những căn hộ nằm ở những nơi có khí hậu trong lành mát mẽ sẽ

có giá trị cao hơn những nơi bị ô nhiễm bởi khói bụi v.v (vị trí tuyệt đối)

Từ lập luận trên tác giả đưa ra giả thuyết:

H 5 : Yếu tố vị trí có tác động đến ý định mua chung cưdành cho người thu

nhập thấp

Theo nghiên cứu của Qiuxue Luo và Paul TJ James với đề tài “Hành vi mua

nhà tại thành phố Nam Ninh - Trung Quốc (2013)” chỉ ra các yếu tố bên ngoài

gồm: văn hóa, chính sách của nhà nước, các hoạt động marketing, ảnh hưởng củanhóm tham khảo góp phần tác động đến hành vi mua nhà

Từ nghiên cứu trên, tác giả đưa ra các giả thuyết sau:

H 6 : Yếu tố hoạt động chiêu thị có tác động đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp.

Thứ tư, theo Philip Kotler (2001) cho rằng mỗi cá nhân có đặc điểm khác

nhau sẽ có mức độ tiếp nhận và phản ứng đối với những thông tin từ bên ngoàikhác nhau Đặc điểm cá nhân bao gồm: giới tính, độ tuổi, trình độ, tình trạng hônnhân v.v Theo đó, mỗi người có đặc điểm khác nhau sẽ có hành vi lựa chọn khácnhau

Từ lập luận trên, tác giả đưa ra giả thuyết sau:

H 7 : Có sự khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư thu dành cho người nhập thấp đối với các cá nhân có đặc điểm khác nhau.

2.4.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Từ cơ sở lý luận và các giả thuyết được trình bày ở trên, tác giả đề xuất môhình nghiên cứu các nhân tố tác động đến ý định mua chung cư dành cho ngườithu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh như sau (hình 2.5)

Uy tín, chất lượng

chung cư thuThu nhập

Hình 2.5: Mô hình nghiên cứu đề xuất về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua

chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP Hồ Chí

Minh

2.4.3 Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp

 Nhà ở xã hội (social housing):

Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vàonhững năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc.Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc

có nhưng không đáng kể Họ là những người không thể nào và không bao giờ tựmình kiếm được một chỗ ở Những người này thường là người vô gia cư, ngườigià đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những ngườisau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động… Loại nhà này trong nhiềutrường hợp được gọi là nhà từ thiện, đa phần được tài trợ bởi nhà nước, ngoài racòn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc

sống của những người sống trong nhà xã hội (Nguyễn Minh Hòa và Mai Hà, 2012).

Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có thể được miễnphí hoàn toàn hoặc được thuê với giá thấp Phần tiền thuê này thường được các tổ

chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trảqua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có bất cứ quyền sởhữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng có thờihạn trong 10 – 15 năm Những nhà này không làm bằng vật liệu kiên cố (có thểgọi là nhà tạm), nhưng có đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệsinh, nhà bếp, nhà tắm Vị trí của loại nhà này được đặt ở những mảnh đất mà chủ

sở hữu chưa dùng đến Nó không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thôngđông đúc, có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa… Những người sống trong nhà

xã hội phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại đểđưa vào khai thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo.Khi đó tùy tình hình mà nhà nước sẽ bố trí họ vào sống trong các khu nhà ở xã hộikhác Nhưng dù loại hình nhà ở này là của nhà nước hay các tổ chức từ thiện thìcũng được quản lý bởi một tổ chức Chính phủ để đảm bảo các vấn đề về an ninhtrật tự, vệ sinh môi trường và cũng tránh trường hợp bị những người có dụng tâmxấu lợi dụng để kiếm tiền từ những người tốt bụng

 Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp:

Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa khôngphải làm từ thiện mà là để bán Đối tượng mua là người có thu nhập thấp có thể từlương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống vàtích lũy chút ít nhưng không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào.Loại nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác với

lý do: Nhà ở vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bảnnhưng không sử dụng các thiết bị đắt tiền (như không có thang máy, không sửdụng nội thất cao cấp, không đi kèm các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sântennis…); Có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, trong nhiều trường hợpvài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh; Được Chính phủ giảmhoặc miễn một số các loại thuế cho chủ đầu tư (như thuế đất) và hỗ trợ tài chínhthông qua việc can thiệp để được vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần