Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2015 2017

khiếu kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội,thực thi chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyềntrong việc quản lý nhà nước v

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

LÊ VĂN KIỆM

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015-2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

LÊ VĂN KIỆM

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015-2017

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ HUẤN

THÁI NGUYÊN - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trungthực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Nội dung đề tài này là nhữngkết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiêncứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện.Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn

và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Lê Văn Kiệm

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhậnđược sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên củabạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng vàbiết ơn sâu sắc tới thầy TS Nguyễn Thế Huấn - Giảng viên Khoa Nông học đã tậntình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốtquá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đàotạo, Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạomọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng kýđất đai thành phố Hồ Chí Minh, phòng Tài nguyên và Môi trường quận 1, Chi nhánhVăn phòng Đăng ký đất đai quận 1 đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gianhọc tập và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND quận 1, UBNDphường Bến Thành, Bến Nghé, Tân Định đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra vàthu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn

Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp

đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Lê Văn Kiệm

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH .vii MỞ ĐẦU .1

1 Sự cần thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận và cơ sở khoa học của giá đất .3

1.1.1 Cơ sở lý luận 3

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 20

1.2 Công tác định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam 24

1.2.1 Công tác xác định giá đất trên thế giới 24

1.2.2 Công tác xác định giá đất tại Việt Nam và trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 27

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35

2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 35

2.2 Nội dung nghiên cứu .35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 35

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 36

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 36

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .37

2.3.5 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính 37

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 40

3.1.3 Kinh tế - xã hội 41

3.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật 48

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh 51

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận 1 năm 2017 51

3.2.2 Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất .52

3.2.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52

3.2.4 Công tác quản lý tài chính về đất đai 53

3.2.5 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 53

3.2.6 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai 54

3.3 Giá đất ở một số khu vực đại diện tại địa bàn nghiên cứu 54

3.3.1 Giá đất ở quy định của môt số khu vưc đại diện trên đia bàn nghiên cứu 54

3.3.2 Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu 59

3.4 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại quận 1 71

3.4.1 Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 71

3.4.2 Phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố 75

3.4.3 Đánh giá chung về công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận 1 85

3.5 Giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại quận 1 phù hợp với giá đất ở trên thị trường 87

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC 94

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Mục đích định giá đất của một số quốc gia trên thế giới 24

Bảng 1.2 Hình thức giá đất của một số quốc gia trên thế giới 25

Bảng 1.3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất ở một số quốc gia trên thế giới .26

Bảng 1.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá ở một số quốc gia trên thế giới 27

Bảng 1.5 Khung giá đất ở tại đô thị 28

Bảng 3.1 Giá trị sản xuất và doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp theo loại hình doanh nghiệp qua các năm 2015 - 2017 42

Bảng 3.2 Các ngành sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2017 43

Bảng 3.3 Thống kê số cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ tư nhân cá thể 45

Bảng 3.4 Thống kê số lượng doanh nghiệp ngoài nhà nước phân theo từng năm 45

Bảng 3.5 Dân số, mật độ dân số Quận 1 (tính tới thời điểm 31/12/2017) 46

Bảng 3.6 Dân số biến động tự nhiên 47

Bảng 3.7 Tình hình mức sống dân cư Quận 1 qua các năm (2015 - 2017) 48

Bảng 3.8 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 51

Bảng 3.9 Giá đất ở quy định tại quận 1 áp dụng cho Khu vực 1 từ năm 2015 - 2017 55

Bảng 3.10 Giá đất ở quy định tại quận 1 áp dụng cho Khu vực 2 từ năm 2015 - 2017 56

Bảng 3.11 Giá đất ở quy định tại quận 1 áp dụng cho Khu vực 3 từ năm 2015 - 2017 57

Bảng 3.12 Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực I qua các năm (2015 - 2017) 63

Bảng 3.13 Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực II qua các năm (2015 - 2017) 67

Bảng 3.14 Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực 3 qua các năm (2015 - 2017) 70

Bảng 3.15 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn quận 1 71

Bảng 3.16: Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực III 77

Bảng 3.17: Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực I 79

Bảng 3.18: Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực II 81

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu về đất đai 22

Hình 1.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 23

Hình 3.1 Đường Đồng Khởi 60

Hình 3.2 Đường Công Trường Lam Sơn 61

Hình 3.3 Đường Lê Duẩn 62

Hình 3.4 Đường Nguyễn Thị Minh Khai 64

Hình 3.5 Đường Cách Mạng Tháng 8 65

Hình 3.6 Đường Bùi Thị Xuân 66

Hình 3.7 Đường Hai Bà Trưng 68

Hình 3.8 Đường Trần Quang Khải 69

Hình 3.9 Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 73

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọiquá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là nguồn nội lực,nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội,

an ninh quốc phòng Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất

kì một tư liệu sản xuất nào Nó là nguồn tài nguyên có giới hạn về diện tích, có vị trí

cố định trong không gian không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người.Đất đai là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được

Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi làmột loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trườngđáp ứng nhu cầu của con người

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý củaNhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giáđất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trườngđồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, đểngười sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệđất đai theo quy hoạch và pháp luật

Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lànhmạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản

lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

Quận 1 là nơi trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị của thành phố Hồ ChíMinh Tại các phường của Quận 1 có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lýnhà nước về đất đai cũng nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhângây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhànước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa

vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiệncác quyền của người sử dụng đất Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc

khiếu kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội,thực thi chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyềntrong việc quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương và càng có ý nghĩa quantrọng và cấp bách nhằm góp vào sự thành công của công cuộc đổi mới, phát triểnkinh tế - xã hội của đất nước.

Xuất phát từ thực tế trên và để giúp phần làm sáng tỏ trong công tác định giáđất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, tôi thực hiện đề tài:

“Nghiên cứu một sổ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2017”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số khuvực chính của Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh;

- Xác định được một số yếu tố chi phối đến giá đất ở tại Quận 1, thành phố

Hồ Chí Minh;

- Đề xuất một số giải pháp định giá giá đất ở phù hợp với giá thị trường trênđịa bàn Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến giá đất ở theo

quy định của Luật đất đai 2013, Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của UBND thànhphố Hồ Chí Minh và các ngành hữu quan

- Ý nghĩa thực tiễn: Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định

thực trạng về giá đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, trên cơ sở đó

đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở nói chung vàđịa bàn nghiên cứu nói riêng

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận và cơ sở khoa học của giá đất

1.1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá đất làphạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng,cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn và có liên quan đến lợi ích của cácđối tượng liên quan Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịchcho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất

Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thulợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó

có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đếnđâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cảquyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tếthị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giáđất thị trường và giá đất do nhà nước quy định Giá đất thị trường được hình thànhtrên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên có liên quan trong điều kiệnthị trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trườngnhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Cả hailoại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tácđộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thườngđược xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ởtrạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiệnmặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giábán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khônggian và thời gian xác định (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tíchđất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013).

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối vớimột diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước

quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt cáthể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnhhưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao haythấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩmlao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vịtrí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thốngnhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Trong cùng một thành phố, vị trí củacác thửa đất khác nhau cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng (NguyễnThanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở

Giá đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) cũng giống như các loại hàng hóa thôngthường khác trong kinh tế thị trường, được hình thành và vận động theo quy luậtkinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị Tuy nhiên, đấtđai là một loại hàng hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và được sử dụng vào đa mụcđích, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về đất ở ngày càng tăng nêngây áp lực rất lớn đến các quan hệ sử dụng đất Do đó, giá đất ở chịu sự chi phốicủa rất nhiều nhân tố bao gồm:

* Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh hưởngcủa nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên hệ mật thiết với mật độ nhân khẩu, tốchất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng

vì thế giá đất tăng lên Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956

~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956, năm

1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủ yếu ở Nhật Bản

là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩucao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thànhthị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu

so với Nhật Bản thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tănggiá đất tương đối nhỏ

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình

độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung cóảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất caothường là xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấntượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nênthúc đẩy giá đất tăng lên

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt

truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại giađình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏlấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làmtăng nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên,

từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xãhội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, anninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn

định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tưvào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu vềđúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giáđất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận

là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy antoàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ởmức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diệnchính trị

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi

dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này cóảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp

hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóahoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là khôngđổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặtsau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăngcao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh thìmức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

* Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnhhưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tớigiá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trịtrong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi

và gây tác động tới giá đất

- Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc

không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc

ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trườngthế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên sự thịnhsuy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh

tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ Ví dụ, khi bùngphát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 rớt thẳng xuống theo đường thẳngđứng, đến năm 1933 thì rớt xuống điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phụchồi thì giá đất mới tăng trở lại

- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường

là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này vớiquốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòahoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩynhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tìnhtrạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đấtrớt theo (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dânsinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủtích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụngđều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để

đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dântăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơhội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh

tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giáđất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động

về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại là thể thốngnhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăngtrưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý “tính thống nhất giữa dựtrữ và đầu tư” trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dựtrữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức

độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ vànguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữcàng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độtích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác,cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khádài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khảnăng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành

vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liênquan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường làthời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu độtnhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăngvọt

- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: phản ánh thực lực kinh tế tổng hợpquốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền

tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiềnmặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăngvốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quáthừa sẽ dẫn tới quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhàđất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúcđẩy giá đất tăng lên không ngừng

- Mức độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập củadân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùngmới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở Dẫn đếntăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từngngười Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện đượctính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thịtrường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúngcùng chung xu thế “nước lên thuyền lên” Điều cần nói rõ là: Giá nhà đất tăng vọtchỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít,thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất cònxuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thịtrường nhà đất đô thị đối với giá đất

- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhàđất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liênquan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường khôngthể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặcđem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viênđịnh giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệhiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến độngmức lãi suất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Nhân tố hành chính

Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất thông qua các văn bảnluật, chính sách Nhà nước đóng vai trò điều tiết vĩ mô nhằm đảm bảo lợi ích chotoàn xã hội Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố cơ bản sau ảnh hưởng tới giáđất: Chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế,chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính trong đó ta đặc biệt quantâm tới các yếu tố sau:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất chế độ vềđất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá đất Ở ViệtNam một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán đấtđai, do đó giá đất không tồn tại về mặt pháp lý Tuy nhiên trước yêu cầu của nềnkinh tế mở cửa và hội nhập, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưuthông và có giá

- Quy hoạch đô thị: Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá đất bởi quyết địnhtới mục đích sử dụng đất và do đó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của đất Ngoài ratrong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ suất dung tích và mật độkiến trúc cũng làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống

- Chính sách thuế: Mức thuế tăng thì mức độ đầu tư giảm do tích lũy của nhàkinh doanh giảm và do đó giá cả đất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ thấp thìgiá đất sẽ tăng lên Điểm yếu của hệ thống thuế ở Việt Nam là vẫn nguyên như thờibao cấp đã không còn phù hợp với nền kinh tế phát triển cao như hiện nay và do đó

tính bất công bằng trong thị trường BĐS vẫn chưa có công cụ hữu hiệu để điều tiết.Bởi vậy, hiện tượng đầu cơ đất vẫn xảy ra và góp phần làm giá đất tăng cao độtbiến Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng cótính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của nhữngnhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giáđất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữacác thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do đó cầnphân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt (Hồ ThịLam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

* Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của nơi

có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnhhưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất đượcxếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến cáctrung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loạitrung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất - Điều kiện cơ

sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấphạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện

cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địaphương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể củamạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng giao thông côngcộng và mật độ lưới giao thông

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng tới giá đất chủyếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiệnmôi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ônhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghềnghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu cótính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sửdụng đất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tínhchất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đôthị Ví dụ: Khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thươngnghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khucông nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứngđiện nước (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thânthửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả củatừng thửa đất

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụngđất, lớn quá hay nhỏ quá đều không rõ ràng trong quá trình sử dụng và khả năng tàichính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệuquả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất nếu đất đó dùng cho mục đích kinhdoanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so vớimặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụngnào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật còncác dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều khôngthuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá caonên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân

tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xâydựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay gócphố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng vàthu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất Ngoài những nhân tốchủ yếu trên còn có các nhân tố khác cũng ảnh hưởng đến giá đất như về tâm lý,mục đích sử dụng đất, tính pháp lý của thửa đất (Hồ Thị Lam Trà và NguyễnVăn Quân, 2006).

1.1.1.4 Các nguyên tắc xác định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của

ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Những nhân tốnày lại luôn ở thế biến động

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyêntắc kinh tế có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếpđến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cáchriêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liềnvới nhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo cácnguyên tắc cơ bản sau:

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số

đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái vớicác quy định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thunhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn

ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đấtbao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớnnhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sửdụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểmđịnh giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thunhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trongtương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tụctrong một khoảng thời gian nhất định

đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp

lý của thửa đất và những quy định về quy hoạch của chính quyền địa phương đểđánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng đượcđánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đápứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giaiđoạn được dự tính tuỳ theo

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắnliền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chungvới nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn

bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Mộtvấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất độngsản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các

sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụngmang tính độc lập đó

Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữuchung của 4 người Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố Người sở hữu 3phòng tầng 1 đã lợi dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòngcòn lại để ở Khi định giá, người định giá không được sử dụng kết quả ước tính thunhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng 1 để tính toán cho sốphòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà

Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kếtquả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụnghiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lâncận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳ

xem xét và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệuquả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụnghiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn.

Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhậpròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhậpkhó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là

có lợi nhất Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tấtyếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinhdoanh để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập Vận dụng nguyêntắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa,cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất

Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thìkhông nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoánchính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khixem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cầnphải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phươngthức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thìkhả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức

sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phánđịnh tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng,

vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trongtương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhấtcần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa

là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đếntương lai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó

là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất sosánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bántrong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynhhướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và cáctiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoảthuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu

sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khảnăng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông quacác điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đấtđai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tranhững giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năngthay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác địnhgiá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùngtrong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặcđiểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giáđất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhaunhư thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian

và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác địnhgiá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế Có thể thấy rằngnguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tếhợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dungtrung tâm của nguyên tắc định giá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó làkết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hìnhthành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hìnhthành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến độngchung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cábiệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biếnđộng của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững

mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiệntại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dựtính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dựtính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theonguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn củathời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mốiquan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cầnphải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữachúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác (Hồ ThịLam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Theo Điều 112 - Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm cácnguyên tắc:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi

có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giánhư nhau (Quốc hội, 2013)

1.1.1.5 Các phương pháp xác định giá đất

Hiện nay theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, theo đó Chính phủ banhành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; ngày 30/06/2014 Bộ Tàinguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiếtphương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tưvấn xác định giá đất thì có 5 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánhtrực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư vàphương pháp hệ số điều chỉnh

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Việc định giá đất theo phương pháp so

sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự(thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụngđất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nộidung thông tin thu thập bao gồm:

+ Giá đất;

+ Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thờiđiểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnhhưởng đến giá đất

- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn:

+ Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

+ Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

+ Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượnghoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp

- Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thậpthông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xãhội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá

* Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt củacác thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửađất so sánh với thửa đất cần định giá;

- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửađất cần định giá

* Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất ước tính củathửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất

so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giátheo công thức sau:

Mức điều chỉnh về giá docác yếu tố khác biệt của

±từng thửa đất so sánh vớithửa đất cần định giá

* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đốivới các mức giá ước tính của thửa đất cần xác định giá đã xác định tại bước 3; Giáđất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giáđát ước tính không quá 10%

- Phương pháp chiết trừ: Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất

cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

* Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bấtđộng sản so sánh theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài

sản gắn liền với đất của =

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải

tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

* Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

* Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:Thu nhập ròng bình

=quân một năm

Thu nhập bìnhquân 1 năm - Chi phí bình quân 1 năm

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:Giá trị của thửa

=đất cần định giá

Thu nhập dòng bình quân 1 nămLãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

* Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:Giá trị của thửa

=đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giáDiện tích thửa đất cần định giá

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Trình tự, nội dung xác định giá đấttheo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin;

* Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất;

* Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất;

* Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất trong

bảng giá đất

Hệ số điều

*chỉnh giá đất

- Phương pháp thặng dư: Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất phải

tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; cácthông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mụcđích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất;

* Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS;

* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của BĐS;

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

dự án

Ci là chi phí năm thứ i của dự án; r là tỷ lệ chiết khấu; n là số năm thực hiện

Giá trị của thửa đất

= Giá trị của thửa đất cần định giá

* Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu

phát triển

Tổng chi phí-

phát triểnGiá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

tô tư bản chủ nghĩa là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuêtạo ra, địa chủ tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bảnkinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tưbản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thuđược trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữagiá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấunhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình

Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa Địa tô độcquyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đấttrong thành thị Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất có tính chấtđặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt

Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng khai thác các kim loại,khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khaithác chúng Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợicho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê

có khả năng thu lợi nhuận cao Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuậnsiêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tưbản phải nộp cho địa chủ

Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệptuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần Địa tôtuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thànhnên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn

là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tôtuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệchdưới chủ nghĩa tư bản

Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan trọngtrong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênhlệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị theohướng văn minh, hiện đại Như vậy, chênh lệch địa tô hiện nay có được là do sự đầu

tư vào cơ sở hạ tầng mang lại (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2.3 Lãi suất ngân hàng

Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất cóthể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sựảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào

Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi,nếu không thì mang tiền vào ngân hàng gửi sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô.Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên

do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơnthu thập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lênngười bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phảixác định giá cả

Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do giá đấtngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãixuất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi xuất phổbiến và có tính bình quân trong khoản thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởngcủa nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi xuất của mỗingân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thảnh thị Như vậy, lãi xuất ngânhàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị caohơn đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).

1.1.2.4 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu về đất đai

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cânbằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung vàcầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tănglên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ Esang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường đượcquyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăngcao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cânbằng cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đềucạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự

do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đaicũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loạihàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vậnhành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cungcầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trongđịnh giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trongmột khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mứctăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khảnăng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng (Hồ Thị Lam Trà vàNguyễn Văn Quân, 2006)

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến cóphần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đềnày có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thịtrường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi nàysang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương docác yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư

Hình 1.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trongthời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cốđịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổitheo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giátăng từ điểm G lên G1

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực

đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùngven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểuhiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về sốlượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cố định, giá trịcủa đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giaothông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữacác vùng (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2 Công tác định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam

1.2.1 Công tác xác định giá đất trên thế giới

Bảng 1.1 Mục đích định giá đất của một số quốc gia trên thế giới

Tajikistan Để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế,cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát

triển, tăng năng suất của đất

Malaysia Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản

Thụy Điển Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù

Singapore

- Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp

để tính;

- Để tính thuế và giá cho thuê đất;

- Để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển;

- Thực hiện quản lý bất động sản

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012a)

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụthể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thếgiới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồngthời đã từng bước đi vào ổn định

Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước cómục đích định giá đất khác nhau

Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: (i) làm cơ sở để tínhthuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhànước thu hồi đất cho mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng caogiá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai

- Hình thức giá: hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường

làm cơ sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ

về hình thức giá của một số nước

Bảng 1.2 Hình thức giá đất của một số quốc gia trên thế giới

Belize Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)

Hungari Giá mua bán trên thị trường

Coroatia Giá thị trường của bất động sản

Phần Lan Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.Ireland Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012a)

Từ bảng trên, có thể thấy Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích

- Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất

Bảng 1.3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất ở một số quốc gia trên thế giới Nước Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất

Úc

Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản

lý hành chính chung của mỗi bang Quy định cụ thể về chuyên môn,nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá

Bộ máy định giá từ trung ương đến địa phương, trong mỗi cơ quan cóhai bộ phận: bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lưu trữ Bộphận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theonhu cầu của khách hàng, công việc được tiến hành bởi các định giáviên, bộ phận lưu trữ thu thập thông tin, kết quả từ các định giá viênđưa vào trung tâm lưu trữ Khi khách hàng có nhu cầu mua đất có thểđến các trung tâm lưu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất

Hungari Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước.Israel

Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩmđịnh giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người Trong đó Chủ tịchHội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm

Tajikistan Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ phê

duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực

Singapore

Việc định giá đất được tiến hành tại văn phòng đất đai Văn phòng đấtđai trực thuộc cơ quan Thuế (Bộ Tài Chính), có chức năng nhiệm vụtham mưu giúp Nhà nước xây dựng chiến lược quản lý đất đai; thựchiện quản lý đối với việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tưnhân; cho thuê đất công; ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nướcbất hợp pháp

Thái Lan

Hệ thống tổ chức định giá của nhà nước được tổ chức theo ngành dọc,không có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp huyện, chỉ có một cơquan duy nhất giữ chức năng quản lý nhà nước về định giá được tổchức ở Trung ương gọi là cơ quan “Định giá Trung ương”

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012a)

- Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 5 phương pháp định giá cơbản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương phápthu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư(ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)

Bảng 1.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá ở một số quốc gia trên thế giới

Nước Nguyên tắc và phương pháp xác định giá

Albania Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và

các bộ phận cấu thành trên đất

Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ

được xác định theo giá địa chính của đất

Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi

trên thị trường

Belize Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có

trách nhiệm thực hiện theo Luật

Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa,

phương pháp chi phí và kết hợp được sử dụng trong đánh giá.Hungri Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.Phần Lan Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa

người mua và người bán

Thụy Điển

Phải định giá đối với những bất động sản đóng thuế hoặc khảnăng đóng thuế theo quy định của pháp luật Những bất động sảnkhông có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giádựa trên những yếu tố quyết định giá trị

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012a)

1.2.2 Công tác xác định giá đất tại Việt Nam và trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1.2.2.1 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 ngày 14/07/1993 đã đánh dấu bướcchuyển mình của thị trường nhà đất sang giai đoạn mới Luật Đất đai 1993, lần đầutiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng tại điều 12 quy định: “Nhà nước xácđịnh giá của các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đấthoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thuhồi

Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003, có hiệu lực ngày 01/07/2004, tại khoản

23 Điều 4 có quy định “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diệntích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sửdụng đất Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp đó là: Do UBND tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương quy định; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự

án có sử dụng đất; do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người cóliên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) Theo đó hệthống các văn bản được ban hành như: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Ngày26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫnthực hiện Nghị định số

188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá cácloại đất; trong đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánhtrực tiếp và phương pháp thu nhập Ngày 06/12/2007, Bộ tài chính ban hành Thông

tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị địnhsố

123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều củaNghị định số 188/2004/NĐ-CP Khung giá đất ở được thể hiện qua bảng

Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực ngày 01/07/2014 có quyđịnh rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với mộtdiện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 19, 20 Điều 3).Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm mới như:

- Điều 113: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đốivới từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giáđất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20%trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giáđất cho phù hợp

- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy bannhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảnggiá đất trước khi ban hành Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, bảnggiá đất cũng được xây dựng 5 năm một lần và được công bố công khai vào ngày01/01 của năm đầu kỳ thay cho việc xây dựng hằng năm và công bố ngày 01/01 hằng năm (Điều 114 - Luật đất đai 2013)

- Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụngcho nhiều mục đích như quy định của Luật Đất đai 2003

Vào ngày 15/05/2014 Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP vềgiá đất Hướng dẫn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường cóban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiếtphương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, tưvấn định giá đất

Thực tế cho thấy giá đất trên thị trường luôn diễn ra sôi động, biến đổi mạnh

mẽ theo thời gian và không gian, vì thế mà Nhà nước khó nắm bắt kịp thời và chínhxác Nhà nước quy định khung giá chuẩn cho các loại đất tại Nghị định số104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ

* Thực trạng thực hiện chính sách, pháp luật về xây dựng bảng giá đất vànăng lực định giá đất trong xây dựng bảng giá đất.

a) Những kết quả đạt được

Sau gần 10 năm thực hiện cơ chế, chính sách giá đất theo quy định của LuậtĐất đai 2003 với nguyên tắc “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường”, đã được cụ thể hóa trong các văn bản: “Nghị định số 188/2004/NĐ-

CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch BTC và các văn bản hướng dẫn liên quan, theo đánh giá của Bộ TNMT qua tổng kếttình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì chính sách về giá đất đã liên tục đượcđiều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, góp phần tạo chuyểnbiến tích cực trong quản lý Nhà nước về đất đai, từng bước phát huy nguồn lực đấtđai để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyềnlợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản

02/2010/TTLT-BTNMT-lý, sử dụng đất Trong đó, việc thực hiện chính sách, pháp luật về xây dựng bảng giáđất đã đạt được những kết quả chủ yếu như sau:

- Hành lang pháp lý về xây dựng bảng giá đất bao gồm: quy định về trình tự,thủ tục, nội dung xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất; định mức kinh tế kỹthuật xây dựng bảng giá đất; chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức làm công tác giáđất thuộc Sở TNMT, Phòng TNMT đã được quy định đồng bộ, tạo thuận lợi choUBND cấp tỉnh trong việc ban hành bảng giá đất công bố công khai vào ngày 01/01hàng năm

- Việc xây dựng bảng giá đất hằng năm đã được các địa phương chú trọngban hành nghiêm về mặt thời gian; công tác xây dựng bảng giá đất ngày càng đượcchuyên nghiệp hóa, chuyển từ cơ quan hành chính sang giao cho đơn vị sự nghiệpthuộc Sở TNMT hoặc doanh nghiệp có chức năng tư vấn giá đất; một số địa phương

đã quy định giá đất đến từng thửa đất gắn với bản đồ địa chính, làm căn cứ để tínhthu các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Việc điều tra, khảo sát giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường đãtăng tính khách quan trong xây dựng bảng giá đất; việc tính toán các mức giá bằngcác phương pháp khoa học phù hợp với thông lệ quốc tế (phương pháp so sánh trựctiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư); Cácmức giá đất trong bảng giá đất đã sát hơn với giá đất thị trường, nhất là đất ở tại khuvực nông thôn (Hoàng Văn Cường, 2010)

b) Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân

- Việc phân vùng, phân vị trí đất không thống nhất giữa các địa phương vàkhông tuân thủ đúng quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; bảng giá đấtcủa nhiều tỉnh còn mang tính chung chung khó áp dụng cho từng lô, thửa đất cụ thểdẫn tới tình trạng tại một số vị trí thửa đất có thể vận dụng nhiều cách để xác địnhgiá mà giá trị tính được từ các cách đó lại cho các kết quả khác nhau dẫn đến sựthiếu công bằng, tạo kẽ hở cho tiêu cực

- Giá đất ở Việt Nam đang chứa đựng nhiều mâu thuẫn và nguyên nhân tạo ranhững nghịch lý: trong điều kiện nền kinh tế thị trường đang phát triển, mức thunhập của người dân thuộc hàng thấp, mức sinh lợi của nền kinh tế chưa cao nhưnggiá đất ở Việt Nam liên tục tăng lên và thuộc vào nhóm cao nhất thế giới Đất đaithuộc sở hữu toàn dân nhưng giá đất tăng lên Nhà nước phải bỏ ra nhiều tiền hơn khithu hồi đất, phần giá trị đất tăng lên người sử dụng hoặc người nhận sử dụng đượchưởng là động lực thúc đẩy gia tăng hoạt động đầu cơ về đất đai Người có đất bị thuhồi dù có nhận được mức tiền bồi thường lớn hơn mức sinh lợi của đất mang lại,song vẫn không hài lòng với lợi ích sau khi thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụngđất không được phân chia thỏa đáng là nguyên nhân làm nảy sinh khó khăn trongthực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng và làm phát sinh khiếu kiện (HoàngVăn Cường, 2010)

- Giá các loại đất trong bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá đất thịtrường, đặc biệt là đối với đất ở tại các đô thị lớn (có nơi chỉ bằng 25% giá đất thịtrường), dẫn đến thất thu NSNN đối với các địa phương áp dụng bảng giá đất chotất cả các mục đích và gây khiếu nại kéo dài trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.Đồng thời với giá đất trong bảng giá đất thấp, cùng với quy định của Luật thuế thunhập cá nhân là đánh thuế khoán mức 2% giá đất trong bảng giá đất đã dẫn đến giá

kê khai trong hợp đồng giao dịch chuyển quyền SDĐ thường thấp hơn hoặc chỉbằng giá đất trong bảng giá đất để giảm thuế thu nhập Theo báo cáo tình hình thihành Luật Đất đai năm 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai thì bảng giá công

bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so với giá đất thị trường (Bộ Tàinguyên và Môi trường, 2012b)