Đánh giá việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện đông anh, thành phố hà nội

Sau khi Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, Luật đã quy định toàn diện, cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư TĐC khi Nhà nước thu hồi đ

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

LÊ HỮU LONG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI

NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

LÊ HỮU LONG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI

NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Hải

Thái Nguyên - 2019

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Hữu Long

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn nhiệt tình, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này

Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn TS Hoàng Hải đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên và phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính - Tổng cục Quản lý đất đai; Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, UBND huyện Đông Anh; Phòng Tài nguyên và Môi trường và Hội đồng bồi thường GPMB huyện Đông Anh và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân

Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện về tài chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Lê Hữu Long

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài 2

2.1 Mục tiêu của đề tài 2

2.2 Ý nghĩa của đề tài 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Những vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 3

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 3

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 5

1.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 6

1.1.4 Vai trò của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 10

1.2 Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài trợ và một số nước trên thế giới 12

1.2.1 Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới 12

1.2.2 Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài trợ 16

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam 19

1.3.1 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 2003 19

Trang 6

1.3.2 Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay 21

1.4 Nhận xét và đánh giá chung phần tổng quan tài liệu 26

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 28

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 28

2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, tổng hợp, phân tích 29

2.4.4 Phương pháp so sánh 29

2.4.5 Phương pháp kế thừa 29

2.4.6 Phương pháp chuyên gia 29

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội 30

3.1.2 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 41

3.1.3 Thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Đông Anh 44

3.2 Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 53

3.2.1 Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội 53

3.2.2 Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án 59

3.5 Đánh giá và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện, nâng cao tính khả thi của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất phù hợp với thực tiễn địa bàn nghiên cứu 80

3.5.1 Thuận lợi 80

Trang 7

3.5.2 Khó khăn, tồn tại 81

3.5.3 Đề xuất một số giải pháp 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

1 Kết luận 83

2 Kiến nghị 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

Trang 8

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

2 BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng

5 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trang 9

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội 44 Bảng 3.2: Tổng quan về 02 dự án nghiên cứu 61 Bảng 3.3: Xác định các đối tượng bồi thường và không được bồi thường 62 Bảng 3.4: Tổng hợp ý kiến cá nhân, tổ chức về đối tượng được bồi thường và

không được bồi thường 64 Bảng 3.5: Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại dự án 66 Bảng 3.6: So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 02 dự án và giá

đất thị trường tại thời điểm thu hồi đất 67 Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường 68 Bảng 3.8: Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản, công trình hoa màu gắn liền

trên đất 70 Bảng 3.9: Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu 71 Bảng 3.10: Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ của

dự án bị thu hồi đất 73 Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện

các chính sách hỗ trợ 74 Bảng 3.12: So sánh giá đất bồi thường và tái định cư đối với đất ở tại dự án 75 Bảng 3.13: Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân bị thu hồi đất 76 Bảng 3.14: Những ảnh hưởng của việc bị thu hồi đất và tình hình hỗ trợ việc làm

đến đời sống của người dân bị thu hồi đất tại Dự án I và Dự án II 77 Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến của người dân bị thu hồi đất tại dự án nghiên cứu 79

Trang 10

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Đông Anh 30

Trang 11

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn cư trú, xây dựng và phát triển kinh tế sản xuất cũng như an ninh quốc phòng của con người

Theo Điều 54 Hiến pháp 2013: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”

Sau khi Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm

2014, Luật đã quy định toàn diện, cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và phục vụ yêu cầu củng cố an ninh quốc phòng bảo vệ tổ quốc Tuy nhiên, vấn đề bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư (TĐC) kéo dài vẫn đang là vấn đề nổi cộm tại nhiều địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, đến người có đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trường đầu tư của nước ta Nguyên nhân gây nên tình trạng này ngoài vấn đề về giá đất tính bồi thường chưa hợp lý, còn nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC còn nhiều vướng mắc, bất cập Mặt khác, một số địa phương đã đơn giản trong việc thu hồi đất, chưa gắn công tác thu hồi đất với TĐC, đặc biệt là hỗ trợ việc làm, dạy nghề cho lao động Hơn nữa, công tác TĐC cũng chưa được chuẩn bị chu đáo, thiếu các điều kiện đảm bảo cho người dân có điều kiện sinh hoạt bình thường tại nơi ở mới Vì vậy, tình trạng thất nghiệp và thiếu việc làm, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt tại nơi TĐC hiện đang là vấn đề bức xúc diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương, gây ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB)

Huyện Đông Anh là huyện kinh tế trọng điểm của thành phố Hà Nội Để thực hiện nhiệm vụ xây dựng huyện Đông Anh theo hướng hiện đại, văn minh, giàu đẹp, trong thời gian qua trên địa bàn huyện đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, dự án đường giao thông, các khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ Cũng như các địa phương khác trong cả nước, công tác bồi

Trang 12

thường, GPMB để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện cũng gặp một số khó khăn vướng mắc về mặt chính sách, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC và cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự đồng

ý của Phòng đào tạo sau đại học, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự

hướng dẫn trực tiếp của TS Hoàng Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài

2.1 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

- Đánh giá được kết quả của công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện, nâng cao tính khả thi của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phù hợp với thực tiễn

2.2 Ý nghĩa của đề tài

* Ý nghĩa khoa học

Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp cho ta hiểu được các chính sách pháp luật của nhà nước từ đó nghiên cứu vận dụng vào thực tiễn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ tại địa phương

* Ý nghĩa thực tiễn

Công tác bồi thường GPMB và tái định cư giai đoạn hiện nay có một ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc triển khai thực hiện các dự án Công tác bồi thường GPMB và tái định cư còn nhiều khó khăn vướng mắc, chính sách bồi thường còn nhiều bất cập chưa tạo được sự đồng thuận của người dân Qua nghiên cứu để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, từ đó đưa ra các giải pháp đúng và toàn diện hơn

Trang 13

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Những vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1.1 Khái niệm thu hồi đất

Theo khoản 11 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất

là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.1.2 Khái niệm bồi thường

Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường: Là đền bù những tổn hại

đã gây ra” Ngoài ra "bồi thường" có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác (Hoàng Phê, 1998)

Theo khoản 12 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.1.3 Khái niệm hỗ trợ

Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: Hỗ trợ: Giúp đỡ nhau, giúp thêm vào Theo khoản 14 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.1.4 Khái niệm tái định cư

Theo Từ điển Tiếng Việt: Tái định cư được hiểu là đến một nơi nhất định để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa)

Theo khoản 1 điều 86 Luật đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức làm nhiệm

vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở

Trang 14

thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định

cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Từ quy định trên của Luật Đất đai hiện hành, ta có thể đưa ra quan niệm về tái định cư như sau: Tái định cư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn

bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định cho người bị Nhà nước thu hồi đất ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống

* Một số khái niệm khác:

Theo điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định:

- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất;

- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất;

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định;

- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định;

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Trang 15

1.1.1.5 Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định

Chính sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết được thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi một phần đất, tài sản trên đất của người dân (phần còn lại vẫn

có thể tiếp tục sử dụng), cùng với đó là một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất

Mặt khác chính sách tái định cư đa phần được thực hiện khi Nhà nước thu hồi toàn bộ phần đất và nhà cửa, tài sản trên đất ( hoặc nếu cón lại thì không thể tiếp tục sử dụng được) Cùng với chính sách tái định cư là các chính sách hỗ trợ để phát triển nghề nghiệp, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

Nói cách khác tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản trên đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống cho người bị thu hồi đất Ngoài ra tái định cư còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ cho người bị tác động

do việc thực hiện các dự án đầu tư gây ra nhằm khôi phục và cải thiện mức sống

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính

đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác

nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

Trang 16

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong

đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

1.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1.1.3.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

Mỗi chính sách của Nhà nước đều hàm chứa những nội dung và mức độ tác động đến quá trình thực thi chính sách, các nội dung này tác động trực tiếp đến cách giải quyết vấn đề bằng chính sách như thế nào và quá trình thực thi chính sách phụ thuộc rất nhiều vào nội dụng chính sách muốn hướng tới để giải quyết Đối với chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư cũng như thế, nếu nội dung chính sách bồi thường, hỗ trợ tại định cư đơn giản, liên quan đến ít đối tượng thì công tác tổ chức thực hiện chính sách sẽ thuận lợi hơn nhiều so với các vấn đề phức tạp có quan hệ lợi ích với nhiều đối tượng trong xã hội Bên cạnh đó, tính chất cấp bách của hoạt động bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng tác động rất lớn đến quá trình thực thi chính sách Nếu các nội dung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là những vấn đề bức xúc đối với địa bàn, địa phương đó thì sẽ được Nhà nước và xã hội ưu tiên các nguồn lực cho thực hiện chính sách

1.1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước

Trang 17

mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

1.1.3.3 Công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các

Trang 18

quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

1.1.3.4 Yếu tố về giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể

đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng

Trang 19

phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện,

đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại

về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

1.1.3.5 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên một

số nội dung chủ yếu sau:

- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa

mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường

Trang 20

Khi thị trường bất động sản phát triển, sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng nhờ việc nhanh chóng xác định được

hệ số K thông qua giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, việc xác định được tính hợp pháp hay không hợp pháp, thời gian mua bán, chuyển nhượng, giá nhà và đất Trong thị trường bất động sản các quan

hệ mua bán nhà đất được công khai và các thông tin này luôn được kiểm soát

và cập nhật ở cơ quan quản lý thuế

Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ được xác định trên cơ sở giá đất do UBND thành phố ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh K

Hệ số điều chỉnh K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND thành phố ban hành hoặc trên

cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất

do UBND thành phố ban hành Việc xác định hệ số K có chính xác hay không tùy thuộc vào sự phát triển của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp còn chưa phát triển.Việc xác định khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi nhuận cũng gặp nhiều khó khăn phức tạp Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven

đô Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến nhưng

nó diễn ra với một quá trình “ngầm” nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản, đưa các quan hệ giao dịch về nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) công khai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính bồi thường, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân

1.1.4 Vai trò của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm lợi ích công cộng Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hòa lợi ích

Trang 21

của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội

Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, hỗ trợ việc ổn định và khôi phục đời sống cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế

và văn hoá - xã hội Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chung của toàn xã hội Vì vậy, các dự án tái định cư cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác Ngân hàng và các nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội chứ không phải là trở ngại Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn

về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét

Thông thường việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một khoản tiền nhất định Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã

có những người mắc các tệ nạn xã hội Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị

Trang 22

thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân được hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển

1.2 Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài trợ và một số nước trên thế giới

1.2.1 Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới

Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số lượng Đặc biệt,

ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng

1.2.1.1 Thái Lan

Giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá ở Thái Lan diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường

Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản Quá trình bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt

Việc chuẩn bị khu TĐC được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng mức, luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư, cho nên họ chủ động được công tác này

Trang 23

Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, GPMB rất được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này

Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề, cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, GPMB

1.2.1.2 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để SDĐ một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật

Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm hai thể chế:

- Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng

đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật

- Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công đất” đã được xây dựng vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt hại cho đến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian

có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên Do đó luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:

- Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Trang 24

- Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi

- Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Chế độ này được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện

di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó Còn nếu như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh

1.2.1.3 Trung Quốc

Việc lựa chọn Trung Quốc để so sánh bởi lẽ chính sách pháp luật đất đai của

Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam Tuy nhiên xét về tổng thể thì việc ý thức chấp hành pháp luật của người Trung Quốc luôn cao hơn ở Việt Nam Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Với Trung Quốc, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư

Về trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm

Trang 25

Về phương thức bồi thường, người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường lấy tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo

đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường sử dụng đất đai; tiền bồi thường hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Về TĐC, thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, các khu TĐC được quy hoạch tổng thể với nhiều hạng mục hạ tầng nhà ở, trường học …, bố trí hệ thống giao thông động và tĩnh Nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải

di chuyển đều được chính quyền quan tâm tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách ưu tiên đặc biệt

Khi thực hiện việc bồi thường GPMB phải xây dựng các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó là khiếu tố

Bên cạnh những thành công, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà TĐC

1.2.1.4 Đánh giá chung về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của một số nước

Thu hồi đất để phát triển công nghiệp và đáp ứng nhu cầu đô thị hóa diễn ra

ở hầu hết các nước trên thế giới Mỗi quốc gia có quan điểm, cách làm riêng của mình để bảo đảm lợi ích các bên, nhưng đều chú trọng bảo đảm lợi ích của người dân bị thu hồi đất

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:

Trang 26

- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường GPMB nói riêng

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định

về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo việc làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hoà mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư

1.2.2 Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài trợ

Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển châu Á (ADB) và các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo cho người bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng Để thực hiện được phương châm đó thì trong công tác bồi thường và TĐC phải nhìn nhận con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất Từ quan điểm đó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá thay thế, sao cho đời sống của người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít nhất phải đạt được ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án

Các biện pháp phục hồi được cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích được người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao đất TĐC với thời hạn ngắn nhất Đối với đất đai và tài sản được đền bù chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi

Trang 27

thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi đất, WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của dự án phải thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thỏa mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Kế hoạch giải toả thu hồi đất được thực hiện sau khi đã hội ý với người bị thu hồi đất Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được WB

và ADB coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án

Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn được chuẩn bị sẵn

Một số nguyên tắc giảm thiểu thiệt hại cho những người bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án mà WB đang áp dụng tại Việt Nam (Ngân hàng thế giới, 2011)

- Mất các phương tiện sản xuất, bao gồm đất đai, thu nhập và sinh kế:

Được đền bù theo giá thay thế, hoặc thay thế những thu nhập và nguồn thu nhập bị mất Thay thế thu nhập và những chi phí chuyển đổi trong thời gian tái thiết cộng với các biện pháp khôi phục thu nhập trong trường hợp bị mất sinh kế

- Mất nhà cửa, có thể là mất toàn bộ các cấu trúc và các hệ thống cộng đồng

và các dịch vụ:

Được đền bù nhà cửa bị thiệt hại và những tài sản gắn liền với nó theo giá thay thế; các phương án di chuyển, kể cả xây dựng khu TĐC nếu cần; cộng với các biện pháp khôi phục mức sống

- Mất các tài sản khác:

Được đền bù theo giá thay thế hoặc thay thế

- Mất các tài nguyên của cộng đồng, môi trường sống tự nhiên, các điểm văn hoa và động sản:

Trang 28

Được thay thế nếu có thể được, hoặc đền bù theo giá thay thế; các biện pháp khôi phục

1.2.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB)

Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của ngân hàng thế giới (WB) đều

có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do các dự án này đưa ra Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật, quy định, chính sách của nhà nướ Việt Nam nên có những khó khăn nhất định, nhưng bên cạnh cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu đất của Việt Nam (Ngân hàng thế giới, 2009)

Tất cả mọi vấn đề kinh tế, xã hội phát sinh từ việc thu hồi đất gây ra cho người

bị thu hồi đất đều được chính sách của WB quan tâm Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nời ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư

1.2.2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Khung chính sách của Ngân hàng phát triển thế giới được xây dựng với mục tiêu tránh việc tái định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể được hoặc giảm thiểu tái định cư nếu không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di chuyển được giúp đỡ để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc như lẽ họ sẽ có được nếu không

có dự án hoặc tốt hơn

Với các nguyên tắc cơ bản là:

- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hại về đất đai, công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi

- Tất cả các hộ đều được quyền đền bù theo giá thay thế cho tài sản, thu nhập

và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục đủ để cải thiện

Trang 29

hay ít nhất cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng lực sản xuất của

họ như trước khi có dự án

- Trong các trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối đa

để duy trì các thể chế văn hóa và xã hội của những người phải di chuyển và của cộng đồng dân cư nơi chuyển đến

- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (được coi như một phần trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ được tiến hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng

- Phải hoàn tất việc chi trả đền bù các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết thúc di dân tới nơi ở mới trước khi thi công tuyến tiểu dự án

- Việc đền bù cho người dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữa làm chủ, gia đình có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ được thực hiện với sự tôn trọng các giá trị văn hóa cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ

Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ADB quan tâm đến hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng, nguồn thu nhập của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong diện chính sách hay không và cả trình độ học vấn cùng tính pháp lý của đất đai, tài sản trên đất

Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu tối đa tái định cư và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005)

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam

1.3.1 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 2003

- Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 2003

- Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm

1987 và có hiệu lực thi hành từ 01 tháng 01 năm 1988 Luật này không thừa nhận giá trị đất cũng như giá trị của quyền sử dụng đất, không được tự do chuyển quyền

sử dụng đất theo nhu cầu của thị trường Nhà nước quyết định thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp có nhu cầu sử dụng đất của

Trang 30

Nhà nước hoặc của xã hội (Điều 14) Người được giao đất có nghĩa vụ phải đền bù thiệt hại thực tế cho người có đất bị thu hồi, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất (Điều 48) Người đang sử dụng đất mà bị Nhà nước thu hồi do nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác (Điều 49) (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1987) Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186-HĐBT về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, trong Quyết định này có quy định mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào các mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng mà người được Nhà nước giao đất phải nộp được điều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách địa phương để sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo đất nông nghiệp và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị lấy đất Người sử dụng đất hợp pháp bị thu hồi chỉ được bồi thường thiệt hại tài sản trên đất và tài sản trong lòng đất

1993 và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 (thay thế Luật Đất đai 1987) Với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất

đai năm 1993 Tại Điều 27 Luật Đất đai năm 1993 đã quy định “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993) và

sau đó Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994, quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; tiếp đến năm 1998 chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định 90/CP được thay thế sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hơn tại Nghị định số 22/1998/NĐ-

CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước

Trang 31

thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Chính sách bồi thường, GPMB theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP được áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất Đây là một điểm khác so với Nghị định số 90/CP và người sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất và tài sản cho người có đất bị thu hồi để giao hoặc cho mình thuê

2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 (thay thế Luật Đất đai 1993), đầy đủ hơn về các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; để hướng dẫn quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai, ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất (thay thế cho chính sách đền bù quy định tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP) đã quy định toàn diện hơn, đầy đủ hơn, cụ thể hơn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và từ năm 2004 đến nay để phục vụ yêu cầu củng

cố an ninh, quốc phòng bảo vệ tổ quốc và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Chính phủ đã tiếp tục sửa đổi, bổ sung hoàn thiện thêm chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong các Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày

27 tháng 01 năm 2006, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ

1.3.2 Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu của

giai đoạn mới Luật Đất đai sửa đổi đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan

điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa

số nhân dân

Luật đất đai năm 2013 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể hiện đầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật Đất đai đã ban hành trước đó

Trang 32

Luật có rất nhiều nội dung mới, trong đó đáng chú ý tập trung vào các vấn đề đang đặt ra trong quản lý sử dụng đất đai sau:

- Quy định một cách cụ thể hơn quyền và trách nhiệm Nhà nước, những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất và điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai đối với khu vực nông nghiệp nhằm tạo điều kiện đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn theo hướng nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp;

mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; khuyến khích nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để tập trung đất đai; quy định chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng nhằm đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường

- Hoàn thiện quy định về điều tra, đánh giá đất đai nhằm khắc phục bất cập hiện nay đó là chỉ mới quan tâm về điều tra số lượng đất, chưa quan tâm đến vấn đề chất lượng đất Làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch, kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của địa phương; quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp

để vừa đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, vừa đáp ứng được yêu cầu quản lý của từng cấp Quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

để làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu sử dụng đất trong năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

- Tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai, khắc phục tình trạng “xin - cho” trong sử dụng đất thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển

Trang 33

cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; thực hiện định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước; quy định cụ thể về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất và tư vấn xác định giá đất

- Hoàn thiện cơ chế nhằm phát huy nguồn lực từ đất đai thông qua quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất; lập Quỹ phát triển đất, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất; mở rộng các đối tượng thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nói chung, để thực hiện dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo nói riêng nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, khắc phục một cách

có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất tràn lan, kém hiệu quả trong thời gian vừa qua Bổ sung và hoàn thiện quy định về chế độ sử dụng đối với đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế, đất để xây dựng công trình ngầm để đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

- Tăng cường hơn công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất, góp phần phòng, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và làm giảm các khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước

về đất đai thông qua các quy định cụ thể về những trường hợp thật cần thiết Nhà nước phải thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, thực hiện đăng ký đất đai trên mạng điện tử; khung pháp lý về thông tin đất đai, cơ

sở dữ liệu đất đai, quyền tiếp cận thông tin đất đai Quy định việc tham gia của người dân, trách nhiệm giải trình của Nhà nước trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong việc bố trí tái định cư, đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm Quy định cụ thể

về việc giám sát đối với công tác quản lý, sử dụng đất của các cơ quan dân cử, của công dân; hình thành hệ thống theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước và các địa phương

Trang 34

- Thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa

vụ sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở

- Quan tâm hơn đến việc đảm bảo quyền sử dụng đất cho nhóm người dễ bị tổn thương như phụ nữ, người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số Luật quy định cụ thể trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; quy định việc cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp quyền

sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng; bổ sung quy định chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số

- Đã luật hóa và quy định cụ thể trong Luật nhiều nội dung, đặc biệt là các nội dung có liên quan đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai 2013 Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành nhiều văn bản dưới Luật như Nghị định, Thông

tư cụ thể hóa các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất và tái định cư,

cụ thể như: Nội dung cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất là các trường hợp không được bồi thường về đất Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù

Trang 35

hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết, đó là chi phí san lấp mặt bằng, chi phí cải tạo làm tăng độ mầu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh

và các chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất Những chi phí đầu tư vào đất còn lại phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất, nếu không có thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để xác định (Nghị định số 47/2014/NĐ-CP) Giá đất tính bồi thường là giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chỉ được áp dụng đối với các dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhay hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp khác (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP)

Để có cở sở pháp lý xác định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, tại Nghị định

số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ có quy định những trường hợp này đã được giao không đúng thẩm quyền nhưng có giấy tờ chứng minh

về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất Tuy nhiên, đối với trường hợp được giao không đúng thẩm quyền trong giai đọan từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì những giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất cần phải xác định lại, nếu sau khi xác định lại mà số tiền đã thu đúng với mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì người sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Trang 36

1.4 Nhận xét và đánh giá chung phần tổng quan tài liệu

Qua nghiên cứu cho thấy chính sách bồi thường, hỗ trợ và GPMB của một số nước, Việt Nam chúng ta cần học hỏi một số kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại và GPMB ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường thiệt hại và GPMB nói riêng

- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi khôi phục thu nhập, ổn định đời sống

Trang 37

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng do việc Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số

dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

- Cơ chế chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thời điểm nghiên cứu

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

- Phạm vi cụ thể: Nghiên cứu cụ thể 02 dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

+ Dự án 1: Dự án Cải tạo, nâng cấp đường Nam Hà: Dự án có tổng chiều dài khoảng 3,7 km nằm trên địa bàn 4 xã: Việt Hùng, Liên Hà, Vân Hà, Dục Tú huyện Đông Anh diện tích đất thu hồi khoảng 66.775 m2

+ Dự án 2: Dự án cầu Nhật Tân: Dự án có tổng chiều dài khoảng 8,9 km, trong đó cầu Nhật Tân dài 3,7 km, mặt cắt ngang 33,2m theo quy mô cầu thiết kế vĩnh cửu Cầu chính là cầu dây văng liên tục 5 trụ tháp với tổng chiều dài 1.500m (các nhịp chính có chiều dài 300m) Đường hai đầu cầu có tổng chiều dài là 5.2 km nằm trên địa bàn 04 xã huyện Đông Anh: xã Vĩnh Ngọc, Tiên Dương, Uy Nỗ, Thị trấn Đông Anh với diện tích thu hồi 770.550 m2

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Từ tháng 6 năm 2016 đến tháng 10 năm 2017

2.3 Nội dung nghiên cứu

- Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

+ Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội;

+ Đánh giá về tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Trang 38

- Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

+ Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội;

+ Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố

Hà Nội

- Đánh giá và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện, nâng cao tính khả thi của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với thực tiễn địa bàn nghiên cứu

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

- Tại phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện Đông Anh: Thu thập

số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, chế độ thuỷ văn, tài nguyên thiên nhiên, dân số, lao động, tình hình sản xuất của các ngành

- Tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội: Thu thập các tài liệu, văn bản pháp luật của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Tại Tổng cục Quản lý đất đai: Thu thập các tài liệu, văn bản pháp luật của

cơ quan Trung ương; tài liệu, số liệu trong và ngoài nước có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Tại Ban bồi thường GPMB huyện Đông Anh: Thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến 02 dự án: Các văn bản quy phạm pháp luật áp dụng cho dự án; hồ sơ, tài liệu về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khác có liên quan

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

- Lập phiếu điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong phạm

vi thu hồi đất (Mẫu phiếu điều tra, phỏng vấn các hộ dân ở Phụ lục)

- Dự án 1: Dự án Cải tạo, nâng cấp đường Nam Hà có tổng số 467 hộ bị thu hồi, tiến hành điều tra phỏng vấn 20 hộ gia đình;

Trang 39

- Dự án 2: Dự án cầu Nhật Tân có tổng số 913 hộ bị thu hồi, tiến hành điều tra phỏng vấn 50 hộ gia đình;

- Phương pháp chọn hộ điều tra: Chọn ngẫu nhiên 70 hộ trong danh sách các

hộ có đất bị thu hồi của tại 02 dự án đã nêu trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

- Nội dung điều tra: Hỏi các câu hỏi về xác định đối tượng và điều kiện bồi thường, giá bồi thường về đất; tài sản; chính sách hỗ trợ và một số các ý kiến cũng như mong muốn của người dân sau khi nhà nước thu hồi đất

2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, tổng hợp, phân tích

- Sau khi thu thập tài liệu, số liệu được kiểm tra tính đầy đủ, chính xác và kịp thời Trên cơ sở đó, chọn lọc các số liệu độ tin cậy cao nhất để tổng hợp, thống kê các số liệu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tin thu được được xử lý chủ yếu bằng phần mềm Excel Hệ thống hoá các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu

2.4.4 Phương pháp so sánh

- Là phương pháp so sánh các trường hợp khác nhau, những tổng kết đánh giá từ thực tiễn hoạt động trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại hai dự án nêu trên

2.4.5 Phương pháp kế thừa

- Kế thừa các tư liệu nghiên cứu trước đây về lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố hoặc một số địa bàn lân cận

2.4.6 Phương pháp chuyên gia

- Tham vấn các chuyên gia trong lĩnh vực về bồi thường, GPMB về những kết quả đạt được trong quá trình điều tra (thuận lợi, khó khăn) và những đề xuất, giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB

Trang 40

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

3.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý

Huyện Đông Anh là huyện ngoại thành ở phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô 15 km theo đường quốc lộ số 3 (Hà Nội - Thái Nguyên), có tổng diện tích tự nhiên là 18.561,72 ha, với 24 đơn vị hành chính, trong đó 23 xã và

1 thị trấn

Huyện Đông Anh có địa giới hành chính tiếp giáp, cụ thể:

- Phía Bắc, Đông Bắc giáp huyện Sóc Sơn (Hà Nội) và Thị xã Từ Sơn (tỉnh Bắc Ninh);

- Phía Đông giáp huyện Gia Lâm (Hà Nội);

- Phía Tây giáp huyện Mê Linh (Hà Nội);

- Phía Nam giáp quận Tây Hồ và quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội)

Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Đông Anh

Định dạng
Số trang	100
Dung lượng	2,03 MB