TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG

Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến lĩnh vực pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất đã có một số công trình khoa học được công bố ở nước ta trong thời gian qua mà tiêu biểu

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

BÙI HOÀNG TRÍ THIÊN

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN

HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2019

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

BÙI HOÀNG TRÍ THIÊN

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN

HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này là công trình nghiên cứu, tổng hợp của cá nhân học viên Bùi Hoàng Trí Thiên và được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Số liệu thể hiện, sử dụng trong luận văn là hoàn toàn trung thực Các kết luận dựa trên những số liệu thực tế, đúc kết dựa vào những lý luận thực tiễn cá nhân Xin cam đoan luận văn này hoàn toàn trung thực

Học viên

Bùi Hoàng Trí Thiên

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM 8

1.1 Lý luận về tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa đất 8

1.1.1 Lý luận về tách thửa đất 8

1.1.2 Lý luận về trình tự, thủ tục tách thửa đất 14

1.2 Lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất 21

1.3.1 Cơ sở hình thành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất 21

1.3.2 Khái niệm pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất 22

1.3.3 Cấu trúc pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất 24

1.3.4 Các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất 24

Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIẾN GIANG 32

2.1 Nội dung pháp luật về trình tự, thủ tục, tách thửa đất 32

2.1.1 Nội dung quy định chung về thủ tục hành chính đất đai nói chung và trình tự, thủ tục tách thửa đất nói riêng 32

2.1.2 Nội dung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất 37

2.1.3 Nội dung quy định trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất 39

2.1.4 Nội dung quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất sau khi thực hiện thủ tục tách thửa đất 40 2.1.5 Nội dung quy định về khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến trình tự, thủ tục về tách thửa đất 43 2.1.6 Nội dung quy định về xử lý vi phạm pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất 44

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 45

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sự tác động đến việc thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 45 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 53 2.2.3 Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 54

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐÂT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG 59

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 59

3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất 59 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 61 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và nâng cao

hiệu quả thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 63

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 64

KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KT-XH Kinh tế - xã hội

SX-KD Sản xuất - kinh doanh

TN&MT Tài nguyên và môi trường

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong thực tiễn sử dụng đất (SDĐ) hiện nay, việc tách thửa đất là điều khó tránh khỏi Bởi lẽ, trong một hộ gia đình khi con cái lớn lên lập gia đình; bố mẹ thường cho vợ chồng người con đất để làm nhà ra ở riêng hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh (SX-KD); có trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng một phần diện tích đất để có tiền trang trải nhu cầu sinh sống, kinh doanh Đối với

tổ chức thì việc chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất nhằm đáp ứng yêu cầu của hoạt động đầu tư, SX-KD v.v Tách thửa đất là một hoạt động mang tính pháp lý, kỹ thuật chuyên môn nghiệp vụ do cơ quan quản lý nhà nước

về đất đai thực hiện trong quá trình quản lý nhằm đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ Hậu quả pháp lý của việc tách thửa đất là diện tích đất được phân chia thành các mảnh nhỏ hơn và xuất hiện chủ thể SDĐ mới (tổ chức, cá nhân được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Để việc tách thửa đất thực hiện khách quan, chính xác, công khai minh bạch; pháp luật đất đai quy định về trình tự, thủ tục về đất đai nói chung và trình tự, thủ tục về tách thửa đất nói riêng So với các chế định pháp luật đất đai khác, chế định về trình tự, thủ tục tách thửa đất dường như chưa nhận được nhiều sự quan tâm, nghiên cứu của giới luật học nước ta Hiện còn ít các công trình khoa học, luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu có

hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật về vấn đề này

Huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang được xác định là một trong ba đơn vị hành chính, kinh tế đặc biệt có nhiều tiềm năng, lợi thế về đất đai, thiên nhiên… để phát triển kinh tế biển, du lịch, thương mại, dịch vụ v.v Trong những năm gần đây, bộ mặt của huyện Phú Quốc thay đổi chóng mặt theo hướng văn minh hiện đại với sự hiện diện của nhiều tập đoàn lớn trong và ngoài nước như Tập Đoàn Vin Group, Tập đoàn Sun Group, Tập đoàn CEO Group, Tập đoàn FLC v.v đầu tư xây dựng các tổ hợp khách sạn 5 sao, resort, căn hộ cao cấp, codotel, officetel, khu nghỉ dưỡng sang trọng… Điều này góp phần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động sôi động, nhộn nhịp Các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ, kinh doanh QSDĐ… phát

triển kéo theo nhu cầu tách thửa đất, chuyển đổi chủ SDĐ ngày càng gia tăng tạo áp lực đối với các cơ quan quản lý đất đai tại huyện Phú Quốc trong việc giải quyết nhanh chóng, thuận tiện, đúng pháp luật hoạt động tách thửa đất Mặc dù đã có nhiều

nỗ lực, cố gắng song trên thực tế việc thực thi pháp luật về tách thửa đất ở địa phương này không tránh khỏi những hạn chế, yếu kém; thậm chí vi phạm pháp luật khiến một

số cán bộ lãnh đạo, công chức của huyện vướng vào vòng lao lý, bị truy cứu trách nhiệm hình sự Hậu quả là quản lý đất đai tại huyện Phú Quốc đạt hiệu quả thấp; làm suy giảm lòng tin của người dân và các nhà đầu tư vào sự quản lý đất đai của Nhà nước Muốn khắc phục những hạn chế này cần phải nghiên cứu, đánh giá một cách

có hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất về phương diện lý luận và thực tiễn để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi Hơn nữa, đặt trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành với những sửa đổi, bổ sung về trình tự, thủ tục chia tách thửa đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thì việc nghiên cứu vấn đề này là cần thiết nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thi hành Luật Đất đai năm 2013 trong cả nước nói chung và tại huyện Phú Quốc nói riêng Từ lý do nêu trên, học viên chọn đề tài:

“Trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực tiễn huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang” làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Liên quan đến lĩnh vực pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất đã có một

số công trình khoa học được công bố ở nước ta trong thời gian qua mà tiêu biểu phải

kể đến một số công trình cụ thể sau: i) Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo

số 193/BC-BTNMT về tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, ngày 06/09; ii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội; iii) Phạm Thị Phương Lan (chủ biên) (2018), Bình luận Khoa học Luật Đất đai năm 2013, Nxb Lao động, Hà Nội; iv) Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diện (2015), Trình tự, thủ tục thu hồi đất và giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2; v) Trần Quang Huy (chủ biên) (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất

đai trong Luật Đất đai 2013, Nxb Tư pháp, Hà Nội; vi) Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2014), Tìm hiểu về Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; vii) Nguyễn Đình Bồng (chủ biên) (2014), Quản lý nhà nước về đất đai từ năm 1945

- nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; viii) Nguyễn Ngọc Minh (2015), Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đai, Luận án tiến sĩ luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội; ix) Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội; x) Viện Khoa học Hành chính - Học viện Hành chính Quốc gia (2011), Từ điển Hành chính học, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội; xi) Nguyễn Đình Cung (2015), Báo cáo nghiên cứu “Đổi mới tư duy và tháo gỡ nút thắt thể chế để chuyển mạnh nền kinh tế nước ta sang kinh

tế thị trường đầy đủ, hiện đại” tại Diễn đàn Kinh tế mùa xuân 2015 “Cải thiện môi

trường đầu tư kinh doanh: Biến lời nói thành hành động” do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khóa XIII tổ chức tại Thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An ngày 21 - 22/04; xii)

Chương trình Phát triển Dự án Mêkông (Ngân hàng Thế giới) - Chuyên đề nghiên cứu kinh tế tư nhân (2001), Kinh doanh dưới Luật doanh nghiệp mới: Khảo sát về

các doanh nghiệp mới đăng ký, (12), Hà Nội; xiii) Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam

(2011), Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai

ở Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; xiv) Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển”,

Luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển và Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; v.v

Các công trình khoa học công bố trên đây đã giải quyết một số vấn đề lý luận

về trình tự, thủ tục tách thửa đất như phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc tách thửa đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất; cơ sở ra đời các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất; khái niệm, đặc điểm; nội dung và các điều kiện đảm bảo thực hiện các quy định về trình tự, thurc tục tách thửa đất…; đánh giá thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện v.v Tuy nhiên, nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật hiện hành về trình tự, thủ tục tách thửa đất tham chiếu với thực tiễn thi hành tại huyện Phú

Quốc, tỉnh Kiên Giang thì dường như còn ít công trình như vậy Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài, luận văn

đi sâu tìm hiểu trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực tiễn huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện

về trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Căn cứ mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

Một là, nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục tách

thửa đất như phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và nội dung của việc tách thửa đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất v.v

Hai là, phân tích một số vấn đề lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa

đất bao gồm: luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất; nội dung và yêu cầu của pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất; các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất …

Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và đánh

giá thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

Bốn là, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định đối tương nghiên cứu gồm những nội dung cụ thể sau đây:

- Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai (trong đó có đổi mới các quy định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai) trong công cuộc đổi mới toàn diện đất nước hiện nay

- Hệ thống cơ sở lý luận, trường phái lý thuyết, quan điểm khoa học về trình

tự, thủ tục tách thửa đất và pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

- Kinh nghiệm của một số nước về cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm

2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Nội dung các quy định về thủ tục hành chính của pháp luật hành chính; pháp luật công nghệ thông tin … có liên quan đến đề tài luận văn

- Thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian qua

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu vào những vấn đề cụ thể sau đây:

Thứ nhất, giới hạn về nội dung Luận văn tập trung nghiên cứu và đánh giá

việc thực thi các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm 2013

và các văn bản hướng dẫn thi hành

Thứ hai, giới hạn về phạm vi Luận văn nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi

hành các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành trong phạm vi huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

Thứ ba, giới hạn về thời gian Luận văn nghiên cứu và đánh giá việc thực thi

các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất từ năm 2003 (năm ban hành Luật Đất đai 2003) đến nay

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, luận văn dựa trên phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin

Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu… được sử dụng để nghiên cứu Chương 1 Một số vấn đề lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ở Việt Nam;

- Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá, bình luận được sử dụng

để nghiên cứu Chương 2 Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và thực tiễn thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;

- Phương pháp bình luận, tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và nâng cao hiệu quả thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

6 Những đóng góp của luận văn

Luận văn có một số đóng góp chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, về lý luận Luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ thống

cơ sở lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất thông qua việc phân tích lý luận về tách thửa đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất và lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ở Việt Nam

Thứ hai, về thực tiễn Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về trình

tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian qua chỉ

ra những kết quả, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp luật này ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho các nhà hoạch định chính sách, pháp luật đất đai; đội ngũ cán bộ quản lý đất đai các cấp nói chung và cán bộ quản lý đất đai tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang nói riêng; phục vụ cho công tác học tập, giảng dạy và nghiên cứu khoa học về lĩnh vực pháp luật đất đai ở các cơ sở đào tạo luật của Việt Nam

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các từ viết tắt, kết luận và danh mục

tài liệu tham khảo; luận văn được kết cấu gồm 3 chương cụ thể như sau:

- Chương 1 Một số vấn đề lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

ở Việt Nam;

- Chương 2 Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và thực tiễn

thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

và nâng cao hiệu quả thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC

TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.1 Lý luận về tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa đất

1.1.1 Lý luận về tách thửa đất

1.1.1.1 Khái niệm về tách thửa đất

Tách thửa đất là một trường hợp cụ thể về biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất Thuật ngữ “tách thửa đất” đối lập với thuật ngữ “sáp nhập thửa đất” Theo ngôn ngữ tiếng Việt “Tách: Làm cho rời hẳn ra khỏi một khối, một chỉnh thể” [22, tr.685]; trong khi đó, “Nhập: Gộp lại, hợp nhất làm một” [22, tr.532] Thuật ngữ “tách thửa đất” được sử dụng khá thông dụng trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành song tại Điều 3 giải thích từ ngữ của đạo Luật này lại không đưa

ra cách hiểu chính thức như thế nào là tách thửa đất Dựa vào cách hiểu của ngôn ngữ tiếng Việt và nội dung các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quá trình tách thửa đất có thể hiểu về khái niệm tách thửa đất như sau: Tách thửa đất là quá trình phân chia quyền chiếm hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng đất từ một người đứng tên chủ sử dụng một mảnh đất cụ thể sang nhiều đối tượng sử dụng đất khác nhau dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận và tuân thủ các quy định của pháp luật

Tách thửa đất có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Một là, hậu quả của việc tách thửa đất là sau khi thực hiện việc tách thửa thì

một mảnh đất được phân chia thành ít nhất hai mảnh đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất ban đầu Đồng thời, mảnh đất có một chủ sử dụng chuyển thành hai hay nhiều chủ sử dụng các thửa đất khác nhau

Hai là, việc tách thửa đất dựa trên sự tự nguyện của người sử dụng đất và thỏa

thuận giữa họ với người nhận phần đất được tách thửa Có nghĩa là việc tách thửa đất

có thực hiện được hay không thì trước hết phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người

sử dụng đất Họ có mong muốn tách thửa đất hay không Mong muốn này được thể hiện thông qua đơn xin tách thửa đất đứng tên người sử dụng đất Hơn nữa, việc tách thửa đất còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và những người

nhận phần đất được tách thửa Những người này có đồng ý đứng tên đối với phần đất sau khi được thách thửa đất hay không

Ba là, đối tượng của việc tách thửa đất là một thửa đất cụ thể được xác định rõ

ràng diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất và chủ sử dụng đất v.v Theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”

Bốn là, việc tách thửa đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về

trình tự, thủ tục tách thửa đất Điều này có nghĩa là tách thửa đất không phải là việc làm tùy tiện, phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất mà phải tuân thủ pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất phải làm đơn xin tách thửa đất, hồ sơ tách thửa đất gồm đầy đủ các giấy tờ theo quy định; tuân thủ các quy định về điều kiện, thẩm quyền, các bước thực hiện việc tách thửa đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi tách thửa đất do pháp luật quy định …

Năm là, sau khi thực hiện việc tách thửa đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền

phải chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và hiệu chỉnh lại các thông tin, số liệu về thửa đất cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; thực tế sử dụng đất v.v

1.1.1.2 Mục đích của việc tách thửa đất

Thứ nhất, đối với người sử dụng đất

Tách thửa đất là kết quả của việc người sử dụng đất thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ); chuyển nhượng QSDĐ; thừa kế QSDĐ Theo đó, khi người sử dụng đất tự nguyện chuyển giao một phần diện tích đất mà mình đứng tên chủ sử dụng sang cho người khác chiếm hữu, quản lý và sử dụng thì phải thực hiện việc tác thửa đất Mục đích của hoạt động này nhằm phân định rõ ranh giới, mốc giới, diện tích, hình thể của từng mảnh đất đối với các chủ sử dụng đất khác nhau, ngăn ngừa tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai có thể xảy ra Hơn nữa, tách thửa đất còn tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ do pháp luật đất đai quy định đối với mảnh đất mình đứng tên chủ sử dụng và góp phần thúc đẩy các

giao dịch dân sự về QSDĐ phát triển

Thứ hai, đối với Nhà nước

Tách thửa đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện Nó khẳng định vai trò và vị trí của Nhà nước về quản

lý đối với đất đai Thông qua hoạt động tách thửa đất, Nhà nước nắm bắt được kịp thời hiện trạng sử dụng đất, mọi biến động trong quá trình sử dụng đất đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất cụ thể Trên cơ sở tách thửa đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và hệ thống thông tin đất đai phù hợp với thực tế sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai Mặt khác, việc thực hiện tách thửa đất, động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như lệ phí đo

vẽ, lệ phí địa chính cấp GCNQSDĐ và nộp tiền sử dụng đất … của người sử dụng đất

1.1.1.3 Các trường hợp tách thửa đất

i) Trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất

Đây là trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất (phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất) Trong trường hợp này, người sử dụng đất

có quyền làm đơn xin tách thửa đất nhằm đáp ứng mong muốn của mình trong sử

dụng đất Các trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất bao gồm:

- Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho, tặng một phần QSDĐ của mình;

- Phân chia thừa kế QSDD theo di chúc

- Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất

mà minh đang sử dụng sang mục đích khác;

- Nhóm người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất cho các thành viên đồng

sử dụng đất;

- Hộ gia đình sử dụng đất muốn cho con cái một phần đất của hộ gia đình; ví dụ: Cho một phần đất ở để làm nhà ở khi con cái lập gia đình ra ở riêng hoặc cho một phần đất nông nghiệp để con cái canh tác khi lập gia đình ra ở riêng v.v;

- Người sử dụng đất muốn cho, tặng cho Nhà nước, cồng đồng dân cư, tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân trong nước một phần diện tích đất đang sử dụng;

- Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết v.v

ii) Trường hợp tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật

Tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật bao gồm các trường hợp cụ thể sau đây:

- Trong trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một phần đất đang sử dụng thì phải thực hiện thủ tục tách thửa trước rồi mới làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên phần đất mới vừa được tách thửa

- Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan nhà nước có trách nhiệm thực hiện tách thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Trường hợp tách thửa đất do phân chia QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn

- Trường hợp tách thửa đất do phân chia QSDĐ theo pháp luật v.v

iii) Các trường hợp không được tách thửa đất

Bên cạnh các trường hợp tách thửa đất, theo quy định của pháp luật có các trường hợp không được tách thửa đất, cụ thể:

- Thửa đất xin tách thửa đã có quyết định thu hồi đất hoặc có văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai

- Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý xem xét giải quyết

- Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền niêm phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của Tòa án nhân dân (có quyết định kê biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án của cơ quan thi hành án)

- Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án, nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án

- Thửa đất sau khi tách thành thửa đất mới sẽ không có đường đi chung

- Diện tích thửa đất nhỏ hơn quy định tối thiểu của một thửa đất được tách thửa Ví dụ: Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (UBND thành phố Hà Nội) quy định không xem xét việc tách thửa đối với thửa đất có diện tích dưới 30 m2 để tránh tình trạng “nhà siêu mỏng” vi phạm quy hoạch kiến trúc đô thị …

1.1.1.4 Nguyên tắc của việc tách thửa đất

Thứ nhất, việc tách thửa đất phải căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy

hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà

ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện

và tập quán tại địa phương [13, khoản 2 điều 143]

Việc tách thửa đất phải dựa trên quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Điều này

có nghĩa là tách thửa đất có được thực hiện hay không trước hết phải căn cứ vào quỹ đất của địa phương Nếu quỹ đất của địa phương không còn hoặc quỹ đất này có diện tích quá nhỏ thì việc tách thửa đất không thực hiện; bởi nó sẽ làm cho đất đai bị phân tán, chia nhỏ (đặc biệt, hiện trạng sử dụng đất canh tác hiện nay ở khu vực đồng bằng

Bắc Bộ và khu IV cũ (Bao gồm các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tình, Quảng Bình, Quảng Trị) manh mún, phân tán) gây khó khăn trong quá trình quản lý và sử dụng

đất Mặt khác, việc tách thửa đất còn phải căn cứ vào quy hoạch phát triển nông thôn

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để tránh tình trạng tách thửa đất bừa bãi phá vỡ quy hoạch sử dụng đất và làm xáo trộn trật tự quản lý, sử dụng đất đã được thiết lập

Trên thực tế, việc tách thửa đất thường diễn ra chủ yếu đối với đất ở do sự phát triển dân số và nhu cầu tặng cho đất của người sử dụng đất ở cho con cái làm nhà khi lập gia đình ra ở riêng Để đảm bảo diện tích đất ở tối thiểu cho mỗi hộ gia đình, tránh tình trạng tách thửa đất ra làm nhiều mảnh quá nhỏ gây trở ngại cho việc quản lý nhà nước về đất đai, các nhà làm luật Việt Nam đã trao quyền xác định hạn mức đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân cho UBND cấp tỉnh phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh cụ

thể của địa phương Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương Điều này là hợp lý, bởi

lẽ, Chính phủ không thể ấn định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn khi không nắm rõ, cụ thể điều kiện, tập quán đặc thù của từng địa phương

Thứ hai, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây

dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”

[13, Khoản 4 Điều 144]

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà

ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở Nguyên tắc này đảm bảo thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất quản lý đất đai ở nước ta

Thứ ba, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối

với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương” [3, Khoản 31 Điều 2]

Có nghĩa là việc tách thửa đất phải dựa trên nguyên tác tuân thủ theo đúng diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định Đây là nguyên tắc rất quan trọng Việc tuân thủ nguyên tắc này thể hiện ý thức chấp hành pháp luật và sự thương tôn pháp luật không chỉ của các cơ quan nhà nước, công chức nhà nước có thẩm quyền

mà còn của người sử dụng đất và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác trong việc tách thửa đất Điều này còn ngăn ngừa tình trạng tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm trong việc tách thửa đất Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp tồn tại nhà “siêu mỏng”, siêu nhỏ không chỉ gây mất mỹ quan đô thị, phá vỡ quy hoạch kiến trúc đô

thị mà còn lại sự minh chứng cho việc quản lý đất đai kém hiệu quả của bộ máy công quyền ở một số địa phương Nguyên nhân sâu xa của tình tragj này là do một số cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền đã cố tình vi phạm quy định về diện tích đất tối thiểu khi tách thửa đất với ý thức thiếu công tâm, khách quan

do nhận tiền lót tay, bôi trơn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

tự, thủ tục là gì? Thuật ngữ trình tự, thủ tục được sử dụng phổ biến trong đời sống

xã hội và trong các văn bản pháp luật Nó được sách báo pháp lý giải nghĩa như sau:

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Thủ tục: Cách thức tiến hành một công việc với nội dung, trình tự nhất định, theo quy định của cơ quan nhà nước” [22, tr.761]; còn “Trình tự: Sự sắp xếp trước sau theo một quy tắc nhất định” [22, tr.816] Trong hoạt động quản lý xuất hiện khái niệm thủ tục hành chính Vậy thủ tục hành chính là gì?

Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học: “Thủ tục hành chính: Trình tự thực hiện thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước hoặc cá nhân, tổ chức được

ủy quyền hành pháp trong giải quyết công việc của Nhà nước, giải quyết kiến nghị, yêu cầu của công dân, tổ chức Thủ tục hành chính do pháp luật quy định Toàn bộ các quy phạm pháp luật về thủ tục hành chính tạo thành chế định thủ tục hành chính,

là chế định quan trọng của luật hành chính Chế định thủ tục hành chính bao gồm các nhóm quy phạm quy định: i) Nguyên tắc thủ tục hành chính và thẩm quyền của các

cơ quan tiến hành thủ tục hành chính; ii) Quyền của các bên tham gia thủ tục hành chính; iii) Trình tự tiến hành thủ tục hành chính và nội dung, hình thức văn bản phù hợp với thủ tục; iv) Việc thông qua quyết định cho từng loại thủ tục, truyền đạt đến người thi hành, việc thực hiện và trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính” [16, tr.115-116]

Theo Giáo trình Luật Hành chính: “Thủ tục hành chính được hiểu là cách thức, trình tự thực hiện thẩm quyền quản lý hành chính nhà nước và cách thức tham gia vào công việc quản lý hành chính của các tổ chức, cá nhân nhằm thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật” v.v [15, tr.144]

Như vậy, cho dù trình tự, thủ tục có nghĩa không hoàn tòan giống nhau nhưng

nó có nhiều điểm tương đồng và được sử dụng đi liền với nhau nhằm biểu đạt sự sắp xếp theo một trật tự trước sau nhất định đối với một quy trình cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện

Trình tự, thủ tục có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Một là, trình tự, thủ tục hình thành nên một quy trình chặt chẽ, hợp lý, lô gic

bao gồm các công đoạn, các bước, công việc cụ thể được thực hiện trước, được thực hiện sau theo một quy tắc nhất định Nó thể hiện sự làm việc chuyên nghiệp, tác phong, nề lối làm việc bài bản, quy củ, chặt chẽ

Hai là, trình tự, thủ tục có thể do cá nhân, cộng đồng xã hội, tổ chức, cơ quan,

đoàn thể hoặc hộ gia đình thiết lập nên dựa trên quy định của pháp luật, quy tắc đạo đức, hương ước, quy ước, gia phong … và có đối tượng và phạm vi áp dụng cụ thể ở các mức độ khác nhau

Ba là, trình tự, thủ tục góp phần tạo nên tính kỷ luật, tổ chức của mỗi cá nhân,

mỗi cộng đồng hoặc mỗi cơ quan, tổ chức Trên cơ sở đó, cấu trúc xã hội được xác lập một cách bài bản, quy củ, chặt chẽ không bị rơi vào tình trạng bừa bãi, lộn xộn,

vô tổ chức, vô chính phủ và thiếu sự kiểm soát, chủ huy, điều hành …

ii) Quan niệm về trình tự, thủ tục tách thửa đất

Trong văn bản pháp luật đất đai song song tồn tại hai khái niệm thủ tục hành chính về đất đai và trình tự, thủ tục tách thửa đất Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại không đưa ra giải thích chính thức về hai khái niệm này

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thủ tục hành chính về đất đai được hiểu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền ban hành nhằm quy định trình tự, cách thực thực hiện thẩm quyền của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình quản lý đất đai và những

công việc mà người sử dụng đất phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất” [14, tr.259-260]

Trên cơ sở khái niệm trình tự, thủ tục nói chung và thủ tục hành chính nói riêng (bao gồm thủ tục hành chính về đất đai); đồng thời, tìm hiểu nội dung các quy định hiện hành về trình tự, thủ tục tách thửa đất có thể hiểu khái niệm trình tự, thủ tục tách thửa đất như sau: Trình tự, thủ tục tách thửa đất là cách thức, trình tự thực hiện thẩm quyền của các tổ chức, cá nhân nhằm thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật đất đai trong việc tách thửa đất của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất

Bên cạnh các đặc điểm của trình tự, thủ tục hành chính, trình tự, thủ tục tách thửa đất còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Một là, trình tự, thủ tục tách thửa đất được áp dụng trong lĩnh vực đất đai đối

với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa đất Điều này có nghĩa là các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất là một nội dung của pháp luật đất đai

do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

Hai là, trình tự, thủ tục tách thửa đất là một hoạt động mang tính chuyên môn,

kỹ thuật nghiệp vụ do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thực hiện trong quá trình quản lý đất đai Có nghĩa là cơ quan quản lý đất đai ban hành các quy định về trình

tự, thủ tục tách thửa đất và cũng chính các cơ quan này lại là chủ thể áp dụng các quy định này trên thực tế để tách thửa đất cho người sử dụng đất

Ba là, mục đích của trình tự, thủ tục tách thửa đất không chỉ đáp ứng nhu cầu

tách thửa đất của người sử dụng đất mà còn phục vụ quá trình quản lý đất đai của Nhà nước Không phải bất cứ cơ quan, tổ chức nào cũng có thẩm quyền thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất mà chỉ các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới được làm việc này Điều này ngằm ngăn ngừa tình trạng tách thửa đất bừa bãi, tùy tiện, không đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khiến việc sử dụng đất vượt khỏi tầm quản lý của Nhà nước

1.1.2.2 Ý nghĩa của trình tự, thủ tục tách thửa đất

Thứ nhất, đối với người sử dụng đất

Một là, trình tự, thủ tục tách thửa đất ra đời giúp người sử dụng đất khi có nhu

cầu tách thửa đất biết được quy trình, các bước cụ thể thực hiện; hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm những loại giấy tờ gì; thế nào là hồ sơ đầy đủ, hợp lệ; hồ sơ này được gửi đến cơ quan nào, ở đâu và trong thời hạn bao lâu sẽ được xem xét, giải quyết; trường hợp không giải quyết thì sẽ khiếu nại như thế nào, đến ai để được giải quyết v.v Từ sự hiểu rõ, nắm bắt đầy đủ trình tự, thủ tục tách thửa đất không chỉ giúp người dân thuận tiện, dễ dàng khi thực hiện thủ tục hành chính về tách thửa đất mà còn góp phần nâng cao ý thức pháp luật đất đai, thực hiện đúng quy định của pháp luật về tách thửa đất Hơn nữa, việc ra đời trình tự, thủ tục tách thửa đất giúp người dân tiết kiệm chi phí về thời gian, công sức, tiền bạc không phải làm đi làm lại hồ sơ, giất tờ và đi lại quá nhiều lần để xin tách thửa đất

Hai là, việc ra đời trình tự, thủ tục tách thửa đất giúp người sử dụng đất theo

dõi, giám sát việc thực hiện pháp luật đất đai của các cơ quan, công chức nhà nước

có thẩm quyền trong việc tách thửa đất Bởi lẽ, người sử dụng đất đối chiếu giữa các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất với việc thực hiện trên thực

tế của các cơ quan, công chức nhà nước có thẩm quyền xem họ có thực hiện đúng hay không?; Có sai xót, vi phạm ở khâu nào, bước nào cụ thể; có phát inh tình trạng tham nhũng, vòi vĩnh, tiêu cực không? v.v để kịp thời góp ý, kiến nghị và tố cáo với

cơ quan, người có thẩm quyền để xử lý Thông qua đón không chỉ phát huy vai trò làm chủ của Nhân dân, thực hiện quyền theo dõi, giám sát được Luật Đất đai năm

2013 quy định mà còn đấu tranh ngăn chặn hành vi tham nhũng, tiêu cực, vi phạm pháp luật trong việc thực hiện tách thửa đất góp phần xây dựng bộ máy cơ quan nhà nước và nền công vụ trong sạch, liêm khiết và công tâm

Thứ hai, đối với Nhà nước

Một là, trình tự, thủ tục tách thửa đất là cơ sở, điều kiện và phương thức cần

thiết để các cơ quan, cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình trong việc tách thửa đất

Hai là, các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất xác lập khung pháp lý góp

phần xây dựng trật tự quản lý nhà nước về đất đai Điều này có nghĩa là nếu các quy

định về trình tự, thủ tục tách thửa đất được thực thi nghiêm chỉnh sẽ khắc phục được tình trạng tách thửa đất bữa bãi, tùy tiện vượt ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; qua

đó góp phần nâng cap hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

Ba là, quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất góp phần nâng cao sự hiểu biết

pháp luật đất đai và ý thức chấp hành pháp luật của đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

Mọi hành vi của con người chịu sự sai khiến, điều khiển của bộ não Khi con người nhận thức đúng thì sẽ có hành động đúng và ngược lại Để thực hiện đúng các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất và hạn chế đến mức thấp nhất những vi phạm

có thể xảy ra thì trước hết cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền phải được bồi dưỡng hoặc tự tìm hiểu các quy định về vấn đề này Thông qua đó, nhận thức và ý thức chấp hành pháp luật của họ được nâng nên

Bốn là, việc quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất sẽ xác định rõ ai, cơ quan

nào làm việc gì, tiến hành công đoạn cụ thể nào và làm trong bao lâu trong quy trình tách thửa đất … Điều này giúp xác định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan nhà nước trong việc tách thửa đất, ngăn ngừa tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo, lấn sân nhau … và tạo lập cơ chế phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng, có hiệu quả trong việc thực hiện tách thửa đất

Năm là, trình tự, thủ tục tách thửa đất góp phần đưa pháp luật đất đai đến gần

với người dân Pháp luật có tính khả thi, phù hợp với thực tiễn hay không phải đáp ứng được nhu cầu của người dân mà một trong các nhu cầu đó là việc tách thửa đất Trình

tự, thủ tục tách thửa đất chính là một nội dung của pháp luật để giải quyết nhu cầu của người sử dụng đất

1.1.2.3 Nguyên tắc của việc xây dựng trình tự, thủ tục tách thửa đất

Thứ nhất, nguyên tắc pháp chế XHCN

Việc tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi khi xây dựng các quy định trình tự, thủ tục tách thửa đất không được trái hoặc mâu thuẫn với Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, các đạo luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành Hơn nữa, các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất phải tuân thủ Luật Ban hành văn bản quy

phạm pháp luật về thẩm quyền, thể thức thời gian, trình tự, thủ tục ban hành; đồng thời, nó không được trái với quy định về hiệu lực pháp lý của văn bản quy phạm pháp luật Điều này có nghĩa là nếu các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất được ban hành dưới hình thức thông tư của Bộ TN&MT hoặc quyết định của Bộ trưởng Bộ TN&MT thì nội dung của nó không được trái với Hiến pháp, nghị quyết của Quốc hội, Luật Đất đai và các đạo luật có liên quan; không được trái với pháp lệnh, nghị quyết

của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Nghị định, nghị quyết, quyết định của Chính phủ …

Thứ hai, nguyên tắc khách quan, công bằng

Xây dựng quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công bằng được hiểu là cơ quan, cá nhân có thẩm quyền xây dựng quy định trình tự, thủ tục tách thửa đất xuất phát từ yêu cầu, đòi hỏi khách quan của thực tiễn quản lý và sử dụng đất không mang tính vụ lợi, lợi ích nhóm Mục đích của trình

tự, thủ tục tách thửa đất là phục vụ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; lấy lợi ích của người sử dụng đất là mục tiêu và đối tượng của quá trình tách thửa đất

Mặt khác, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất phải quán triệt sâu sắc nguyên tắc đối xử công bằng Mọi đối tượng sử dụng đất được đối xử như nhau; có quyền và nghĩa vụ giống nhau trong tách thửa đất Nghiêm cấm mọi hành vi phân biệt, đối xử không công bằng trong thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất

Thứ ba, nguyên tắc công khai, minh bạch

Công khai minh bạch không chỉ là một nguyên tắc cơ bản trong hoạt động quản

lý nhà nước mà còn là một tiêu chí đánh giá hiệu quả nền quản lý công vụ hiện đại Việc xây dựng trình tự, thủ tục tách thửa đất công khai minh bạch có ý nghĩa rất quan trọng Trên thực tế, sự thiếu công khai minh bạch về thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính về đất đai nói riêng để lại những hệ lụy tiêu cực về kinh tế - xã hội

Vì vậy, không phải ngẫu nhiên mà Chính phủ lựa chọn cải cách thủ tục hành chính, nâng cao chỉ số công khai minh bạch là khâu đột phá của toàn bộ quá trình cải cách nền hành chính quốc gia, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước Việc xây dựng quy định

về trình tự, thủ tục tách thửa đất công khai minh bạch góp phần ngăn chặn, kiềm chế tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu và nâng cao tinh thần, thái độ phục vụ của đội ngũ

cán bộ, công chức nhà nước; hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai v.v

Xây dựng quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất công khai được hiểu là các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất đượcc ông bố rộng rãi ra công chúng cho mọi người biết mà không có bất kỳ sự dấu giếm nào trên các phương tiện thông tin đại chúng, mạng xã hội, internet, niêm yết tại trụ sở các cơ quan nhà nước và các điểm dân

cư công cộng v.v

Xây dựng quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất minh bạch được hiểu là các quy định về quy trình, các bước cụ thể thực hiện; các giấy tờ, nơi tiếp nhận hồ sơ, giải quyết, thời hạn nhận, giải quyết và trả kết quả; địa chỉ số điện thoại đường dây nóng, email của người tiếp nhận, giải quyết mọi khiếu nại, góp ý, tố cáo về hành vi vi phạm pháp luật về tách thửa đất v.v phải được niêm yết rõ ràng với sơ đồ, quy trình cụ thể,

rõ ràng, rành mạch Nhà nước tạo điều kiện cho người sử dụng đất đóng góp ý kiến về hiệu quả thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất của tổ chức, cá nhân có thẩm quyền v.v

Thứ tư, nguyên tắc xây dựng và thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất đơn

giản, tiết kiệm, nhanh chóng, kịp thời và hiệu quả

Nghị quyết số 38/CP ngày 4/5/1994 của Chính phủ đặ ra yêu cầu “các quy định

về thủ tục hành chính phải đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện” Đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện được hiểu là thủ tục không rườm rà, chồng chéo, ngôn ngữ dễ hiểu và dễ áp dụng Theo nguyên tắc này, thủ tục hành chính khi ban hành phải có sự giải thích cụ thể, rõ ràng về nội dung, đối tượng và phạm vi áp dụng

Một trong những đánh giá mức độ chưa hài lòng của doanh nghiệp và người dân về chỉ số cải cách hành chính nói chung và chỉ số cải cách thủ tục hành chính về đất đai nói riêng là tính phức tạp rườm rà, gây tốn kém, ít hiệu quả Đối với các doanh nghiệp việc giảm thời gian, các chi phí khi làm thủ tục hành chính về đất đai nói chung

và trình tự, thủ tục về tách thửa đất nói riêng là một trong những vấn đề quan tâm hàng đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm và cơ hội kinh doanh Do đó, việc xây dựng các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất phải đảm bảo tính đơn giản, nhanh chóng, hiệu quả Có như vậy mới góp phần nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu

tư kinh doanh ở nước ta và đảm bảo thực hiện phương châm “Chính phủ kiến tạo, Chính phủ hành động và Chính phủ đồng hành với doanh nghiệp” như lời phát biểu của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc tại buổi tuyên thệ nhậm chức tại kỳ họp thứ 1 Quốc hội Khóa XIV

1.2 Lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

1.3.1 Cơ sở hình thành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

Pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ra đời dựa trên một số cơ sở chủ yếu sau đây:

Một là, trong thực tiễn, người sử dụng đất tặng cho đất ở hoặc đất sản xuất cho

con cái đến tuổi trưởng thành lập gia đình; chuyển nhượng một phần diện tích đất đang sử dụng cho người khác khi không có nhu cầu sử dụng hoặc phân chia di sản thừa kế là nhà đất do cha mẹ, ông bà, tổ tiên để lại v.v Hậu quả dẫn đến việc phát sinh nhu cầu tách thửa đất Tuy nhiên, tách thửa đất như thế nào, quy trình, thủ tục ra sao; thời hạn thực hiện cụ thể trong bao lâu … để không gây cản trở đến việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ của người sử dụng đất; tránh tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực, tham nhũng và đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với mọi biến động trong quá trình sử dụng đất Điều này đòi hỏi phải có các quy định của pháp luật để điều chỉnh vấn đề này Thực tiễn cho thấy nếu không có các quy định về trình tự, thủ tục thì việc tách thửa đất sẽ thực hiện tùy tiện, bừa bãi, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, trật tự quản lý đất đai và phát sinh tham nhũng, tiêu cực v.v

Hai là, đất đai là vấn đề phức tạp, nhạy cảm và có tác động trực tiếp đến sự ổn

định chính trị, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Trên thực tế, việc tách thửa đất không hề đơn giản do nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, nhiều biến động, xáo trộn; công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều yếu kém … nên thiếu hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính để xác định người đứng tên hợp pháp đối với mảnh đất xin tách thửa Việc tách thửa đất đặt trong bối cảnh đó muốn thực hiện được đòi hỏi phải tuân thủ quy trình, thủ tục chặt chẽ, đồng bộ Vì vậy, các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất được ban hành

Ba là, trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày càng trở nên có giá và

có một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

đã lợi dụng việc này để cố tình gây trở ngại, nhũng nhiễu yêu cầu người sử dụng đất phải đưa tiền “lót tay” hoặc “bôi trơn” khi thực hiện tách thửa đất Việc thiếu các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất khiến người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc theo dõi, giám sát hoạt động của cơ quan nhà nước trong tách thửa đất; đấu tranh, ngăn chặn có hiệu quả các hành vi tham nhũng, tiêu cực về vấn đề này

Bốn là, pháp luật có đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực hay không

không chỉ phụ thuộc vào việc soạn thảo, ban hành nội dung các quy định mà còn phải

có các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện Chính những quy định này hướng dẫn các cơ quan thực thi triển khai đưa pháp luật nhanh chóng đi vào cuộc sống Pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất cũng không phải là một ngoại lệ Có một thời gian, các nhà làm luật dường như mới chủ trọng đến việc xây dựng nội dung các quy định (pháp luật về nội dung) mà ít quan tâm đúng mức đến những quy định về trình

tự, thủ tục (pháp luật về hình thức) Điều này gây khó khăn cho việc thực thi pháp luật và tạo điều kiện để các cơ quan công quyền gây khó dễ với người dân, doanh nghiệp nói chung và người sử dụng đất nói riêng

1.3.2 Khái niệm pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

Pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất là một chế định của pháp luật đất đai Pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnh nhóm các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc tách thửa đất

Bên cạnh các đặc điểm của pháp luật về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất còn có một số đặc điểm riêng

cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất là lĩnh vực pháp luật tổng

hợp bao gồm quy phạm pháp luật của một số ngành luật có liên quan mà trước hết là

pháp luật đất đai, pháp luật về thủ tục hành chính, pháp luật dân sự, pháp luật tài chính và pháp luật về nhà ở v.v

Pháp luật đất đai quy định về thẩm quyền, điều kiện tách thửa đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất; đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) sau tách thửa đất …

Pháp luật tài chính quy định về các nghĩa vụ tái chính như nộp lệ phí địa chính, phí sử dụng đất đai, nộp tiền sử dụng đất… khi tiến hành đo vẽ, tách thửa đất; chỉnh

lý bản đồ giải thửa, bản độ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính; đăng ký đất đai

và cấp GCNQSDĐ sau khi tách thửa đất

Pháp luật dân sự quy định về các nguyên tắc, hình thức thực hiện các giao dịch

về tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ… làm phát sinh hậu quả tách thửa đất

Pháp luật hành chính quy định về các nguyên tắc chung, điều kiện, trình tự, thủ tục hành chính nói chung… mà khi thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất pahir tuân theo

Trên thực tế, đa số các trường hợp tách thửa đất ở thường gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất Do đó, khi thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất có liên quan đến một số quy định tương ứng của pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở và pháp luật xây dựng

Thứ hai, pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất thuộc lĩnh vực pháp luật

về hình thức Nó bao gồm các quy phạm pháp luật quy định về quy trình, trình tự, thủ tục thực hiện việc tách thửa đất; hồ sơ giấy tờ tách thửa đất v.v Lĩnh vực pháp luật này dường như ít đề cập đến quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ tách thửa đất; giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp khi tách thửa đất; xử lý vi phạm pháp luật

về tách thửa đất v.v

Thứ ba, pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất thuộc về lĩnh vực pháp luật

công Nó chủ yếu bao gồm các quy định về trách nhiệm, nghĩa vụ, quyền hạn của các

cơ quan nhà nước trong việc thực hiện tách thửa đất Hơn nữa, tách thửa đất không chỉ là một hoạt động mang tính chuyên môn, kỹ thuật nghiệp vụ mà còn mang tính pháp lý

Tính chuyên môn kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện việc tách thửa đất do các cơ quan chuyên môn của ngành tài nguyên và môi trường (TN&MT) tiến hành dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật mang tính chuyên ngành và do đội ngũ kỹ sư, cán bộ chuyên môn

kỹ thuật thực hiện

Tính pháp lý thể hiện vệc tách thửa đất phải tuân thủ các quy định do pháp luật quy định Tách thửa đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện Hơn nữa, các các tiêu chuẩn kỹ thuật mang tính chuyên ngành do Bộ trưởng Bộ TN&MT ban hành mang tính quy phạm dưới hình thức văn bản là quyết định, thông tư

1.3.3 Cấu trúc pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

Nội dung pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất bao gồm các nhóm vấn

đề cơ bản sau đây:

Một là, nhóm các quy định chung Đây là các quy định đề cập đến phạm vi,

nguyên tắc, đối tượng áp dụng việc thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất; các hành

vi bị cấm trong thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất v.v

Hai là, nhóm các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong thực

hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất Nhóm này bao gồm các quy định về quyền và nghĩa vụ của Nhà nước; quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong việc tách thửa đất

Ba là, nhóm quy định về nội dung quản lý nhà nước về tách thửa đất

Bốn là, nhóm các quy định về cơ chế đảm bảo thực hiện thực hiện trình tự, thủ

tục tách thửa đất Nhóm này bao gồm các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất; giải quyết khiếu nại, tố cáo về trình tự, thủ tục tách thửa đất v.v

1.3.4 Các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

1.3.4.1 Yếu tố pháp luật

Muốn thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất có hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào mức độ hoàn thiện của hệ thống văn bản pháp luật về vấn đề này

Bản thân các văn bản pháp luật đó phải có chất lượng thì mới đảm bảo việc thực hiện pháp luật có kết quả tốt Vì thế, văn bản pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất phải đảm bảo các tiêu chí chủ yếu sau:

Một là, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất Nội dung các văn bản pháp luật về

trình tự, thủ tục tách thửa đất không trái với Hiến pháp, không chồng chéo, không mâu thuẫn nhau và không mâu thuẫn với các văn bản pháp luật có liên quan như Luật Hành chính, Luật Đất đai, Luật Công chứng, Bộ luật dân sự v.v Nhưng vẫn phải có đặc điểm riêng biệt của trình tự, thủ tục tách thửa đất Riêng nhưng đều liên quan chặt chẽ với nhau, trong mỗi hoạt động đều có ý nghĩa, tác dụng, ảnh hưởng của hoạt động khác Thông qua việc đảm bảo tính đồng bộ, thông nhất về trình tự, thủ tục tách thửa đất, những quy định cơ bản của pháp luật về đất đai, pháp luật về hành chính, pháp luật về công chứng, pháp luật dân sự được tuyên truyền đến trước hết là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân v.v Hoạt động này cung cấp tri thức, sự hiểu biết về pháp luật, xây dựng tình cảm, thái độ đúng đắn đối với pháp luật, làm cho mọi người nhận thức được quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của họ, hình dung được hành vi xử sự nào là đúng đắn

Hai là, trách nhiệm tổ chức thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa

đất không chỉ của hệ thống chính trị, của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và các tổ chức khác mà còn là trách nhiệm của mọi người dân, cộng đồng dân cư Lâu nay khi đề cập đến vấn đề thực hiện pháp luật, chúng ta thường coi đó là trách nhiệm của các cơ quan hành pháp, tư pháp Thực tiễn tổ chức thực hiện pháp luật về trình

tự, thủ tục tách thửa đất cho thấy, ngoài các cơ quan nhà nước, nếu toàn bộ những thành viên khác của hệ thống chính trị đều nêu cao trách nhiệm, có hình thức tổ chức tuyên truyền, giải thích, vận động phù hợp với vai trò, chức năng của mình thì sẽ đem lại hiệu quả cao hơn trong thực hiện pháp luật Tổ chức Đảng, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các thành viên của Mặt trận các cấp và các đoàn thể quần chúng xã hội khác, nhất là ở cấp cơ sở, phải lồng ghép một cách thích hợp vấn đề trình tự, thủ tục tách thửa đất vào nội dung công tác tuyên truyền, vận động quần chúng sẽ góp phần nâng cao ý thức trách nhiệm và sự đồng thuận của cả xã hội Tổ chức thực hiện pháp luật

về trình tự, thủ tục tách thửa đất với sự tham gia của toàn bộ hệ thống chính trị dưới những hình thức phong phú, sinh động sẽ tạo nên dư luận xã hội ủng hộ, đồng tình với những hành vi xử sự đúng đắn, lên án những hành vi xử sự trái pháp luật, qua đó cũng góp phần định hướng hành vi của công dân tuân thủ đúng pháp luật Tuy nhiên, hiệu quả thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất sẽ không cao nếu mọi người dân không tự giác chấp hành lĩnh vực pháp luật này

Ba là, xử lý nghiêm minh, kịp thời mọi vi phạm pháp luật về trình tự, thủ tục

tách thửa đất Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, giải thích, hướng dẫn, tổ chức vận động thực hiện pháp luật có tác dụng nâng cao ý thức pháp luật cho các chủ thể Tuy nhiên, vai trò này tác động đến các chủ thể không phải lúc nào cũng có kết quả như nhau, trong xã hội vẫn có những người vi phạm pháp luật Để bảo đảm cho pháp luật được thực hiện đòi hỏi phải xử lý nghiêm minh, kịp thời mọi hành vi vi phạm pháp luật Đó là nội dung yêu cầu khách quan trong tổ chức thực hiện pháp luật, bảo đảm cho pháp luật được thực hiện trong thực tế Các văn bản pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất có quy định về khen thưởng và xử lý vi phạm trong lĩnh vực này; tùy theo tính chất, mức độ của vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật

1.3.4.2 Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán

bộ, công chức nhà nước nói chung và cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai nói riêng

Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước nói chung và cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai nói riêng là một trong những yếu tố quyết định bảo đảm thực hiện pháp luật

về trình tự, thủ tục tách thửa đất đạt hiệu quả cao Sinh thời, Bác Hồ đã căn dặn "cán

bộ là cái gốc của mọi công việc"[8, tr.269], "muôn việc thành công hoặc thất bại, đều

do cán bộ tốt hoặc kém"[8, tr.240] Cán bộ, công chức nhà nước nói chung và cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai phải là người có đủ trình độ,

năng lực kiến thức chuyên môn, kỹ năng nghề nghiệp hoàn thành tốt công việc được giao, đồng thời là người có phẩm chất chính trị, đạo đức tốt và có ý thức tôn trọng, lắng nghe người dân Thực tiễn đã chứng minh rằng các chủ thể này mà trình độ, năng lực yếu kém, lại thiếu trách nhiệm, thiếu nhiệt tình trong công việc thì việc thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất đạt hiệu quả thấp hoặc không đạt hiệu quả mong muốn Phẩm chất chính trị, đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước nói chung và cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai nói riêng

có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

Họ phải biết kết hợp giữa quan điểm, đường lối của Đảng, pháp luật, chính sách của Nhà nước với điều kiện kinh tế - xã hội (KT-XH), điều kiện thực tiễn của đất nước, của từng địa phương để thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất có hiệu quả Bản thân đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước và cán bộ, công chức làm nhiệm

vụ quản lý nhà nước về đất đai phải là người gương mẫu trong chấp hành pháp luật,

là người có uy tín, có đạo đức trong cộng đồng thì mới có thể thuyết phục được người khác Như vậy, để bảo đảm thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất đạt hiệu quả cao cần nâng cao kiến thức pháp luật, trình độ chuyên môn, năng lực, kỹ năng nghiệp vụ, bên cạnh đó còn phải tăng cường giáo dục, rèn luyện phẩm chất chính trị, đạo đức, lối sống cho đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước nói chung và cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai nói riêng

1.3.4.3 Ý thức pháp luật của các chủ thể trong thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất

Ý thức pháp luật thể hiện sự nhận thức của các chủ thể và thái độ của họ đối với các quy định của pháp luật Pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất được thực hiện tốt hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó ý thức pháp luật của các chủ thể là yếu tố chủ quan có ý nghĩa rất quan trọng Các chủ thể trong thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất bao gồm: các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo v.v

Trong nhiều trường hợp vi phạm pháp luật, không tuân thủ pháp luật là do trình độ văn hóa thấp, thiếu hiểu biết pháp luật của một bộ phận Nhân dân; nhưng cũng có trường hợp công dân có trình độ văn hóa nhất định, có hiểu biết pháp luật nhưng đạo đức, nhân cách kém nên vẫn cố tình vi phạm pháp luật hoặc một bộ phận cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền lợi dụng chức vụ quyền hạn, công việc được giao để tham nhũng, tiêu cực, trục lợi, thực hiện hành vi trái pháp luật Trong một xã hội ngày càng phát triển, trình độ văn hóa của Nhân dân sẽ ngày càng được nâng cao, tạo cơ sở cho việc nâng cao ý thức pháp luật, vì phải có trình độ văn hóa nhất định thì mới có thể tiếp thu, nhận thức về pháp luật, xây dựng tình cảm, lòng tin vào pháp luật; qua đó chuyển hóa thành hành vi tích cực thực hiện theo yêu cầu của pháp luật Sự bảo đảm thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất không chỉ xuất phát từ ý thức pháp luật của các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức nhà nước

có thẩm quyền, các tổ chức, đoàn thể, cộng đồng dân cư mà còn từ ý thức pháp luật của các chủ thể sử dụng đất Do vậy, nâng cao ý thức pháp luật của các chủ thể trong thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất là một giải pháp hữu hiệu để bảo đảm thực hiện tốt lĩnh vực pháp luật này

1.3.4.4 Các yếu tố về văn hóa, tâm lý truyền thống, phong tục tập quán Thực hiện pháp luật nói chung và thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất nói riêng chịu sự tác động mạnh mẽ của các yếu tố về văn hóa, tâm lý truyền

thống, phong tục tập quán Theo Phạm Duy Nghĩa “Người phương Tây lấy cá nhân làm trung tâm của pháp luật, chủ thể của pháp luật là người - dù là tự nhiên hay pháp nhân Cá nhân lấy khế ước làm công cụ nền tảng để giao dịch, từ việc nhỏ cho đến lớn hết thảy dựa trên khế ước, tổ chức xã hội cũng là khế ước đối với họ - khế ước xã hội Người Việt Nam lấy gia đình làm trung tâm, dường như từ nhà tôi, nhà hàng, nhà tàu cho đến nhà nước - đại sự quốc gia, hết thảy đều bắt nguồn từ nhà Công cụ nền tảng của gia đình không phải là khế ước, mà là tôn ti trật tự Gia đình, họ tộc, xóm làng, quốc gia đều là những cộng đồng từ nhỏ đến lớn, trong đó con người phải biết vị trí của mình thì trật tự mới yên ổn Ngôi thứ trong cộng đồng đôi khi trở nên quan trọng hơn là con người ẩn sau ngôi thứ đó Vì lẽ đó, người Việt Nam quan tâm

nhiều hơn đến bổn phận và nghĩa vụ trong cộng đồng, luật pháp không quen được xem là khế ước giữa những nhóm lợi ích hay cá nhân trong xã hội Hai tư duy Đông, Tây này không dễ hòa vào làm một, chưa rõ bên nào văn minh, bên nào lạc hậu, cũng tựa như đông và tây y đều chữa khỏi bệnh cho người nhưng bằng các triết lý khác nhau” [11, tr.21] Điều này cho thấy nhận thức truyền thống, các yếu tố văn hóa,

phong tục, tập quán chi phối mạnh mẽ đến hành vi ứng xử, cấu trúc tổ chức gia đình,

xã hội ở nước ta Hiệu quả thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất chịu ảnh hưởng mạnh mẽ và sâu sắc của phong tục, tập quán, luật tục, hương ước… Khi phong tục, tập quán, luật tục, hương ước tiến bộ, phù hợp với quan điểm của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước thì việc thực thi pháp luật đạt hiệu quả cao và ngược lại Tiếp cận tìm hiểu về vấn đề này lý giải vì sao pháp luật đi vào cuộc sống lại gặp nhiều khó khăn, trở ngại hơn ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa so với các thành phố, khu đô thị

1.3.4.5 Các đảm bảo về nguồn vốn, cơ sở vật chất

Thực hiện pháp luật nói chung và thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất nói riêng đòi hỏi phải có những chi phí nhất định Trước hết muốn thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất thì Nhà nước phải xây dựng, bổ sung, hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai thông qua điều tra, đo đạc, khảo sát, đăng

ký đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai và cấp giấy chứng nhận QSDĐ; xác định rõ ranh giới sử dụng đất, tọa độ gốc …; đầu tư mua sắm hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện đại để lưu trữ, quản lý và bảo mật hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai v.v Tiếp đó, Nhà nước phải đầu tư, trang bị hệ thống cơ sở công nghệ hiện đại, mạng internet, ứng dụng các mạng xã hội như facebook, zalo, viber v.v để công khai minh bạch thông tin đất đai tạo điều kiện để tổ chức, cá nhân dễ dàng tra cứu, truy cập v.v Muốn vậy, chúng ta không chỉ có ý thức, có quyết tâm chính trị về thực hiện mà phải đầu tư một nguồn vốn rất lớn để chi trả cho các hoạt động này Thực tế đã chứng minh làm bất cứ điều gì mà thiếu kinh phí, cơ sở vật chất thì khó có thể thực hiện được Điều này lại càng đúng với việc xây dựng, quản lý và bảo mật hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai, đo đạc, phân hạng, đang ký đất đai, tách thửa đất… Hiện

nay, phần lớn nguồn kinh phí đầu tư cho hoạt động này dựa vào ngân sách nhà nước Tuy nhiên, trong điều kiện ngân sách nhà nước eo hẹp nên hiệu quả thực thi pháp luật

về trình tự, thủ tục tách thửa đất chưa cao Để khắc phục hạn chế này, Nhà nước cần

nghiên cứu sửa đổi cơ chế khai thác, kêu gọi thêm nguồn vốn đầu tư như: Một là,

nghiên cứu, thực hiện việc “xã hội hóa” công tác đo vẽ, lập hồ sơ giải thửa khi tách

thửa đất để giảm bới gánh nặng chi phí do ngân sách nhà nước chi trả; Hai là, sửa

đổi, bổ sung các quy định về mức thu phí và lệ phí về tách thửa đất để từng bước thực hiện cơ chế tự chủ, tự trang trải chi phí từ hoạt động tách thửa đất; tiến tới không

dùng ngân sách nhà nước để chi trả cho hoạt động này; Ba là, xây dựng cơ chế để

tranh thủ sự giúp đỡ của các tổ chức quốc tế, tổ chức phi Chính phủ và các nước về

kỹ thuật đối với lĩnh vực này v.v

Tiểu kết Chương 1

1 Do đất đai cố định về vị trí địa lý, không di dời được; trong khi đó, nhu cầu

sử dụng đất ngày càng tăng bởi sử bùng nổ dân số Vì vậy, tách thửa đất là một nhu cầu tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất đa dạng, phong phú trong

xã hội Tuy nhiên, việc tách thửa đất thực hiện như thế nào để không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, trật tự quản lý đất đai đã được thiết lập lại là vấn đề cần phải bàn Các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất là “lời giải” cho câu hỏi trên

Trình tự, thủ tục tách thửa đất là một dạng cụ thể của trình tự, thục tục hành chính do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thực hiện dựa trên sự tuân thủ các quy định của pháp luật Do đó, trình tự, thủ tục tách thửa đất tuân thủ các quy định của pháp luật hành chính về nguyên tắc, căn cứ, trình tự, thủ tục hành chính nói chung v.v; đồng thời, nó cũng chịu sự điều chỉnh của pháp luật đất đai về điều kiện, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cụ thể về tách thửa đất …

2 Pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai Nó bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnh nhóm các quan hệ xã hội về trình tự, thủ tục tách thửa đất

Đây là lĩnh vực pháp luật tổng hợp bao gồm quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục của pháp luật hành chính, pháp luật đất đai; các quy phạm pháp luật có liên quan của pháp luật dân sự, pháp luật công chứng, pháp luật đăng ký tài sản v.v

Cấu trúc của pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật: i) Nhóm các quy định chung Đây là các quy định đề cập đến phạm

vi, nguyên tắc, đối tượng áp dụng việc thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất; các hành vi bị cấm trong thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất v.v; ii) Nhóm các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất.; iii) Nhóm quy định về nội dung quản lý nhà nước về tách thửa đất; iv) Nhóm các quy định về cơ chế đảm bảo thực hiện thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất…

3 Xây dựng, ban hành và hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất là điều không hề đơn giản song nếu thực hiện kém hiệu quả việc thực thi thì các quy định về vấn đề này vẫn chỉ “nằm trên giấy” không đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực Tuy nhiên, muốn thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất có hiệu quả phụ thuộc vào các điều kiện đảm bảo thực hiện Các điều kiện chủ yếu này bao gồm: i) Yếu tố pháp luật; ii) Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước nói chung và cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai nói riêng; iii) Ý thức pháp luật của các chủ thể trong thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất; iv) Các yếu tố

về văn hóa, tâm lý truyền thống, phong tục tập quán; v) Các đảm bảo về nguồn vốn,

cơ sở vật chất …

Chương 2 PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIẾN GIANG 2.1 Nội dung pháp luật về trình tự, thủ tục, tách thửa đất

2.1.1 Nội dung quy định chung về thủ tục hành chính đất đai nói chung và trình tự, thủ tục tách thửa đất nói riêng

2.1.1.1 Nội dung quy định về nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về tách thửa đất

Thủ tục về tách thửa đất là một dạng cụ thể của thủ tục hành chính về đất đai

Vì vậy, việc nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về tách thửa đất tuân theo quy định chung về nộp hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chinh về đất đai ban hành tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014); cụ thể:

Một là, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Sở TN&MT tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013;

b) Phòng TN&MT tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013

Hai là, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất

đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN); Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại

Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND cấp xã) thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Ba là, địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan trên đây thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND cấp tỉnh

Bốn là, việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:

a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày

có kết quả giải quyết, trừ trường hợp đề cập tại điểm b dưới đây;

b) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa

vụ tài chính;

c) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

2.1.1.2 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về tách thửa đất

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về tách thửa đất được Nghị định số

43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định lồng ghép trong nội dung thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; cụ thể:

Một là, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất được quy định như sau: