Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 chỉ đề cập đến chuyển mục đích sử dụng đất gián tiếp qua quy định tại Điều 12 về việc quyết định giao đấtphải quyết định vào kế hoạch hàng năm chuyển loạ
Trang 1ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HÀ QUANG HUẤN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2019
Trang 2ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HÀ QUANG HUẤN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS Dư Ngọc Thành
THÁI NGUYÊN - 2019
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõnguồn gốc
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 8 năm 2019
Tác giả luận văn
Hà Quang Huấn
Trang 4đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoànthành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo UBND và tập thể phòngTài nguyên và Môi trường, chi cục Thống kê, phòng Kinh tế, phòng Tài chính
- kế hoạch thị xã Phổ Yên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi để học tập vànghiên cứu đề tài trên địa bàn Tôi xin cảm ơn các tập thể, cơ quan, ban,ngành đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu vànghiên cứu Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các đồng nghiệp và bạn
bè đã động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình nghiên cứu
để hoàn thành Luận văn này
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 8 năm 2019
Tác giả luận văn
Hà Quang Huấn
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3
1.1 Tổng quan về giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất 3
1.1.1 Giao đất 3
1.1.2 Thuê đất 3
1.1.3 Thu hồi đất 4
1.1.4 Chuyển mục đích sử dụng đất 6
1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 7
1.2.1 Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất 7
1.2.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất 9
1.3 Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước 11
1.3.1 Tình hình sử đất trên Thế giới 11
1.3.2 Tình hình sử dụng đất trong nước 16
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24
2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 24
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24
Trang 62.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24
24
Trang 72.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Phổ Yên ảnh
hưởng đến sử dụng đất 24
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 24
2.2.3 Đánh giá thực trạng tình hình quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017 25
2.2.4 Đánh giá sự hiểu biết tới công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyền nhượng đất 25
2.2.5 Giải pháp đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên 25
2.3 Phương pháp nghiên cứu 25
2.3.1 Thu thập số liệu 25
2.3.2 Phương pháp xử lý số liệu 27
2.3.3 Phương pháp chuyên gia 28
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thị xã Phổ Yên ảnh hướng đển sử dụng đất 29
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2 Điều kiện kinh tế và xã hội 32
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên 34
3.2 Thực trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất của thị xã Phổ Yên 35
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2017 35
3.2.2 Biến động sử dụng đất của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 38
3.3 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2014 -2017 40
3.3.1 Đánh giá công tác giao đất 40
Trang 83.3.2 Đánh giá công tác cho thuê đất 48
Trang 93.3.3 Đánh giá công tác thu hồi của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 -2017 53
3.3.4 Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 56
3.4 Đánh giá sự hiểu biết tới công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyền nhượng đất 60
3.4.1 Đánh giá của người dân trong công tác giao đất 60
3.4.2 Đánh giá của người dân trong công tác thuê đất 62
3.4.3 Đánh giá của người đân trong công tác thu hồi đất 64
3.4.4 Đánh giá của ngưới dân trong công tác chuyển mục đích sử dụng đất 65
3.5 Giải pháp đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên 68
3.5.1 Các giải pháp chính sách pháp luật 68
3.5.2 Nhóm giải pháp quản lý 69
3.5.3 Nhóm giải pháp cụ thể 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73
1 Kết luận 73
2 Kiến nghị 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO 75
PHIẾU ĐIỀU TRA 78
Trang 11DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 của
cả nước 21
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2017 35
Bảng 3.2: Biến động đất đai thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 38
Bảng 3.3: Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 41
Bảng 3.4: Kết quả giao đất theo mục đích sử dụng của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 42
Bảng 3.5: Kết quả giao đất ở các xã phường của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 -2017 45
Bảng 3.6: Kết quả giao đất so với nhu cầu xin giao đất của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 48
Bảng 3.7: Kết quả cho thuê đất theo đối tượng sử dụng của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 49
Bảng 3.8: Kết quả cho thuê đất qua các năm của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 50
Bảng 3.9: Số hồ sơ thuê đất qua các năm tại thị xã Phổ Yên 52
Bảng 3.10: Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi tại thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 54
Bảng 3.11: Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2014 - 2017 57
Bảng 3.12: Diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên do chuyển từ đất nông nghiệp giai đoạn 2014 - 2017 tại thị xã Phổ Yên 58
Bảng 3.13: Ý kiến của người dân về công tác giao đất 60
Bảng 3.14: Ý kiến của người dân về công tác thuê đất 63
Bảng 3.15: Đánh giá của người dân về công tác thu hồi đất 64
Bảng 3.16: Đánh giá của người dân về công tác chuyển mục đích sử dụng 65
Trang 12DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 1.1: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của cả nước 21 Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị xã Phổ Yên 30 Hình 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2017 37 Hình 3.2: Diện tích 3 nhóm đất chính tại thị xã Pổ Yên giai đoạn 2014 - 2017 39 Hình 3.3: Cơ cấu kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng đất của thị xã Phổ
Yên giai đoạn 2014-2017 42 Hình 3.4: Cơ cấu dện tích giao đất theo mục đích sử dụng thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2014 - 2017 43 Hình 3.5: Số cá nhân hộ gia đình được giao đất ở tại các xã phưởng thị xã
Phổ Yên 46 Hình 3.6: Cơ cấu kết quả cho thuê đất theo đối tượng sử dụng giai đoạn 2014 - 2017 49
Hình 3.7: Tổng hợp các trường hợp cho thuê đất qua các năm giai đoạn 2014 - 2017
tại thị xã Phổ Yên 51 Hình 3.8: Tổng diện tích thuê đất qua các năm giai đoạn 2014 - 2017 tại thị
xã Phổ Yên 51 Hình 3.9: Cơ cấu các loại đất thu hồi các loại đất tại thị xã Phổ Yên giai đoạn
2014 - 2017 55 Hình 3.10: Các nhóm đất chuyển mục đích sử dụng giai đoạn 2014 - 2017 56 Hình 3.11: Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất phi nông nghiệp tăng lên trong
giai đoạn 2014 - 2017 59
Trang 131
Trang 141 Tính cấp thiết của đề tài
MỞ ĐẦU
Từ xưa đến nay đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của tất
cả các quốc gia, là điều kiện tiên quyết cho sự tồn tại và phát triển của conngười và các sinh vật, đây cũng là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế.Đất đai còn gắn liền với chủ quyền lãnh thổ của mỗi quốc gia mỗi dântộc, vì vậy quản lý đất đai luôn là yêu cầu và nhiệm vụ hàng đầu của mỗiquốc gia trong bất cứ giai đoạn lịch sự phát triển nào
Ngày nay khi xã hội ngày càng phát triển, quá trình công nghiệp hóahiện đại hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ, dân số gia tăng, nhu cầu sử dụng đấtlàm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất ngày càng lớn thì áp lực đối với vấn đềquản lý đất đai lại càng đè nặng và sát sao Yêu cầu quản lý để sử dụng đấtđai một cách tiết kiệm, hiệu quả là vô cùng cần thiết
Ở nước ta sự ra đời của hiến pháp 1992 là một dấu mốc đầu tiên vô cùngquan trọng, đưa việc quản lý quỹ đất thực hiện theo đúng quy định của nhànước, Luật Đất đai và những văn bản pháp lý có tính liên quan Việt Nam cótổng diện tích 32.924.061 ha, xếp thứ 59 trong tổng số 200 nước trên thế giới,nhưng dân số lại rất đông vào khoảng gần 90 triệu dân, đứng thứ 13 trên thếgiới Vì vậy, kéo theo đó bình quân diện tích tự nhiên trên đầu người ở nước
ta là rất thấp, chỉ bằng 1/7 mức bình quân của thế giới Mặt khác 3/4 diện tích
ở nước ta là đồi núi và đất dốc, vì vậy việc sử dụng đất đai hiệu quả, kết hợpvới những biện pháp cải tạo, bảo vệ đất đai đã trở thành một trong nhữngnhiệm vụ hàng đầu của nước ta
Thực tế đã cho thấy những sai lầm của chúng ta trong quá trình sử dụngđất đã nẩy sinh nhiều mâu thuẫn giữa phát triển và môi trường ngày càng gaygắt, đang làm hủy hoại tài nguyên thiên nhiên nói chung và tài nguyên đất đainói riêng Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tếkhu vực và thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ, mộttrong các nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội, đất đai luôn đặc biệt đượcquan tâm
Trang 15Thị xã Phổ Yên là một đơn vị hành chính cấp huyện trung du miền núicủa tỉnh Thái Nguyên, là cửa ngõ phía nam của tỉnh Quá trình công nghiệphóa và đô thị hóa của Phổ Yên diễn ra ngày càng mạnh mẽ, nên nhu cầu sửdụng đất cũng như vấn đề sử dụng và quản lý đất đai đã và đang đặt ra chocho ngành Tài Nguyên và Môi Trường của thị xã nhiều khó khăn và tháchthức cần được thực hiện và giải quyết Xuất phát từ yêu cầu yêu cầu của thựctiễn, được sự đồng ý của phòng Đào tạo , trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS Dư Ngọc Thành, tôi tiến hành
nghiên cứu và thực hiện đề tài “Đánh giá công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất ở thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017”.
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Điều tra, phân tích về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thị xã Phổ Yên
- Đánh giá được tình hình công tác việc quản lý việc giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh TháiNguyên trong giai đoạn 2014 - 2017
- Xác định những khó khăn và hạn chế còn tồn tại
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản
lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thị
xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn mới
Trang 16Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan về giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất
1.1.1 Giao đất
a Khái niệm
Theo quy định tại khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 [11]: “Nhànước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhànước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất” Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền
sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sửdụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Quyết định giao đất làquyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật vềgiao đất mang tính mệnh lệnh [11]
b Mục đích
Giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiềunăm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạothành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hìnhkinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường Công tácgiao đất nhằm mục đích sau:
- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp
lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật
- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệuquả Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của ngườiđược nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích vàtuân thủ các quy định của pháp luật đất đai [14]
1.1.2 Thuê đất
a Khái niệm
Trang 17Cho thuê đất là một hình thức thực hiện quyền định đoạt của Nhà nướcđối với đất thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định củapháp luật Việc thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất mộtđộng lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai [10], [12].
Theo khoản 8, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước chothuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhànước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đấtthông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” [12]
b Mục đích
Việc cho thuê đất nhằm các mục đích sau:
- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa ngườitrực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh
- Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai,thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai Nguồn tài nguyên đất đai đượcxác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người
sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn [9]
1.1.3 Thu hồi đất
a Khái niệm
Hoạt động thu hồi đất lần đầu tiên được quy định trong Quyết định201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng chính phủ về thống nhất quản lý ruộngđất và tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước (điểm 2 Mục I) Đây làmột trong những nội dung quan trọng quản lý nhà nước về đất đai quan trọng.Hoạt động này thể hiện quyền sở hữu của chủ thể thu hồi đất - Nhà nước -mặc dù lúc này chưa có một văn bản pháp luật nào ghi nhận điều này cho đếnkhi Hiến pháp 1980 được thông qua vào ngày 18/12/1980 Thu hồi đất sau đótiếp tục được quy định trong các Luật Đất đai 1987 (khoản 4 Điều 9), LuậtĐất đai 1993 (khoản 4 Điều 13) sau khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đãđược chính thức xác lập [10]
Tuy vậy, mãi đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời thì thu hồi đất mới có mộtđịnh nghĩa chính thức Theo đó, “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định
Trang 18hành chính để thu lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc thu lại đất đã giao cho
tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của phápluật” (khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai 2003) Như vậy, theo quy định này, đốitượng mà Nhà nước áp dụng biện pháp thu hồi đất hiện nay là người sử dụngđất (SDĐ) và một số chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý Có thể nói,thu hồi đất vừa là một công cụ hỗ trợ, vừa là một công đoạn quan trọng củaquá trình điều phối đất đai, đặc biệt là việc điều chỉnh việc SDĐ theo quyhoạch, kế hoạch SDĐ của Nhà nước [10], [12]
b Mục đích
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trườnghợp sau đây:
1 Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc
2 Xây dựng căn cứ quân sự;
3 Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặcbiệt về quốc phòng, an ninh;
4 Xây dựng ga, cảng quân sự;
5 Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa,thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6 Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7 Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8 Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà andưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
9 Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10 Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, BộCông an quản lý
Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã thực hiện thu hồi đất vì mụcđích quốc phòng an ninh thì phải có một trong những căn cứ trên theo Điều
61 Luật đất đai năm 2013 thì mới được tiến hành thu hồi đất [15], [16]
Trang 191.1.4 Chuyển mục đích sử dụng đất
Việc chuyển mục đích sử dụng đất đã được đề cập từ Luật đất đai năm
1987 và tiếp tuc được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm
2003, và đã được Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát huy các quyđịnh này Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 chỉ đề cập đến chuyển mục đích
sử dụng đất gián tiếp qua quy định tại Điều 12 về việc quyết định giao đấtphải quyết định vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ mục đích sử dụngnày sang mục đích sử dụng khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnxét duyệt theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 1987 mà chưa có mộtquy định riêng nào về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất Luật đất đainăm 1993 cũng chưa đưa ra khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất màchỉ quy định rất sơ sài và gián tiếp về chuyển mục đích sử dụng đất thông quaquy định về thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại Điều 23, quy định tại Điều 33 về việc người
sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cơ quannhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất mà chưa đăng ký Luật sửađổi, bổ sung năm 2001 quy định bổ sung Điều 24a, 24b về các trường hợp chophép chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng cũng chưa đưa
ra khái niệm nào về chuyển mục đích sử dụng đất Trong Luật đất đai năm
2003 cũng chưa có một khái niệm chính thức về chuyển mục đích sử dụng đất[17], [3]
Tại quy định mới nhất hiện hành là Luật đất đai năm 2013 cũng khôngđưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cấpđến các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợpchuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phépchuyển mục đích sử dụng đất thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích
Trang 20- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nướcmặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang
sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đíchcông cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệpkhông phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyểnđất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sảnxuất phi nông nghiệp [10]
1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1 Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất
Trang 21- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ ngày05/07/2014)
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (có hiệu lực từ ngày05/07/2014)
- Thông tư 26/2014/TT-BTNMT về quy trình và định mức kinh tế - kỹthuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường do Bộ trưởng Bộ Tàinguyên và Môi trường ban hành (có hiệu lực từ 15/07/2014)
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điềuchỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ( có hiệu lực từ ngày 17/07/2014)
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giaođất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (có hiệu lực từ17/07/2014)
- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khaithác hệ thống thông tin đất đai
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương án định giáđất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác địnhgiá đất
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 45 về thu tiền sử dụngđất (có hiệu lực từ ngày 01/08/2014)
- Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 46 về thu tiền thuêđất, thuê mặt nước (có hiệu lực 01/07/2014)
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định Quy định chi tiết về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổsung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
* Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16/9/2005 của UBND tỉnhThái Nguyên ban hành quy định về hạn mức đất ở khi giao đất và hạn mức
Trang 22công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao khi cấp GCN QSDđất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh [20];
- Quyết định số 326/2006/QĐ- UB ngày 27/2/2006 của uỷ ban nhân dântỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy trình về thu hồi đất, quản lý quỹ đất
đã thu hồi, trình tự thủ tục xin giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSD đất trênđịa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 868/2007/QĐ-UBND ngày14/5/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên V/v ban hành quy định về cấp GCNQSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [21]
- Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10 tháng 8 năm 2007 củaUBND tỉnh Thái Nguyên về việc điều chỉnh cấp đổi GCN QSD đất, GCNquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất có vườn, ao đãcấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không tách diện tích đất ở và đấtvườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [22]
- Quyết định số 12 /2011/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định về cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền vớiđất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (Quyết định này thay thế Quyết định số868/2007/QĐ-UBND, ngày 14 tháng 5 năm 2007 của Ủy ban nhân dân tỉnhThái Nguyên) [23]
- Quyết định 36/2013/QĐ-UBND Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàntỉnh Thái Nguyên năm 2014
Quyết định 57/2014/QĐUBND về Bảng giá đất trong giai đoạn 2015
-2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định 31/2014/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
1.2.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất
1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây [18], [19]:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
tổ chức;
Trang 23b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thươngmại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuậncủa Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư
3 Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sửdụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
4 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều nàykhông được ủy quyền"
Dựa vào điều 59 luật đất đai tai thấy ở khoản 3, UBND xã có thẩmquyền cho thuê đất thuộc quy đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công íchcủa xã, tuy nhiên ở đây luật không quy định rõ rằng UBND xã chỉ được cho
hộ gia đình, cá nhân thuê quỹ đất này hay còn được phép cho cả tổ chức thuêphần quỹ đất công ích này
Theo khoản 1 điều 59 luật đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh cóthẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức Như vậy chỉ có UNBD cấp tỉnh mới
có thẩm quyền cho thuê đất đối với người có nhu cầu thuê là tổ chức cònUBND cấp xã và cấp huyện thì không có thẩm quyền này mà chỉ có thẩmquyền cho thuê đất đối với hộ gia đình và cá nhân [12]
Trang 24Từ những phân tích trên ta thấy UBND xã không có thẩm quyền cho tổchức thuê đất nhưng lại vẫn ký quyết định cho công ty du lịch Hùng Cườngthuê 30 hecta đất lâm nghiệp dù đây vẫn thuộc quỹ đất công ích của xã Vậy
có thể thấy UBND xã đã thực hiện việc cho thuê đất sai với thẩm quyền, vìđối tượng là tổ chức không là đối tượng mà UBND xã được phép cho thuêđất Như vậy UNBD xã ra quyết định cho thuê đất này là sai
Thứ hai: người có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất là chủ tíchUBND cấp xã, tuy nhiên, chủ tịch UBND cấp xã có thể ủy quyền cho phó chủtịch ký quyết định cho thuê đất này
1.3 Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước
1.3.1 Tình hình sử đất trên Thế giới
Trong những bước đi ban đầu của công nghiệp hóa, chính nông thôn vừa
là nguồn cung cấp lao động, vừa là thị trường của công nghiệp Nhưng càngvào giai đoạn cuối của công nghiệp hóa và đô thị hóa, vai trò của nông nghiệpngày càng giảm sút Trước tác động của quy luật thị trường, nhiều nước đã cốgắng phát triển nông nghiệp, nhưng vẫn không giữ được an ninh lương thực,nên ngày càng phải lệ thuộc vào thị trường bên ngoài Điều đó đặc biệt nguyhiểm đối với những nước đông dân Một số nước đến lúc công nghiệp đã đạttrình độ phát triển cao, thì chính phủ lại phải hỗ trợ nông nghiệp rất nhiều.Việc bảo hộ nông nghiệp đã trở nên cần thiết tới mức các nước giàu khó lòngcắt bỏ được và đây cũng chính là vấn đề gây nhiều tranh cãi trong các vòngđàm phán của WTO (Tổ chức Thương mại Thế Giới), mà 5 năm gần đây thếgiới đã chứng kiến những thất bại liên tiếp trong các vòng đàm phán Đô-Ha
Ở các nước Đông Á, trong thời kỳ công nghiệp hóa do có ít đất (đất nôngnghiệp chỉ còn dưới ngưỡng 400 m2 /người) nên phải nhập thức ăn ngày càngnhiều Ở Nhật Bản có dự báo rằng, trong 10 năm tới sẽ không còn nôngnghiệp nữa, vì hiện nay chỉ có người già làm ruộng Nông dân Hàn Quốcđang gặp nhiều khó khăn trong điều kiện toàn cầu hóa, nên họ đang đấu tranhchống lại quá trình này rất mãnh liệt Chỉ có Đài Loan chú ý đến nông nghiệphơn cả, nhưng đến nay cũng đã phải nhập thức ăn ngày càng nhiều TrungQuốc đang phải đối mặt với nhiều vấn đề trong nông nghiệp, vì sản xuất
Trang 25lương thực có xu hướng giảm dần và đang lo thiếu lương thực vì việc cungcấp cho hơn 1,3 tỉ người [17].
Theo tài liệu của Tổ chức Lương Nông Thế giới (FAO) thì diện tích củaphần đất liền của các lục địa là 13.400 triệu ha, với 1.527 triệu ha đất đóngbăng và 13.251 triệu ha đất không phủ băng Trong đó có 1.500 triệu ha(11%) là đất canh tác, 3.200 triệu ha (24%) là đồng cỏ chăn nuôi gia súc,4.100 triệu ha (31%) là diện tích rừng và đất rừng; 4.400 triệu ha (34%) cònlại là diện tích đất dùng vào các việc khác (dân cư, đầm lầy, đất ngập mặn ).Diện tích đất có thể dùng cho canh tác được đánh giá vào khoảng 3.200 triệu
ha, hiện mới khai thác khoảng 1.500 triệu ha Tại các vùng khác nhau, cácnước khác nhau, tỉ lệ đất đã sử dụng canh tác so với đất có tiềm năng canh táccũng khác nhau Đáng chú ý là khu vực Châu Á, tỉ lệ này rất cao, đạt đến92%; trái lại, ở Châu Mỹ Latinh con số này chỉ đạt 15%, các nước phát triển
là 70%, các nước đang phát triển là 36% Trong diện tích đất canh tác, đất chonăng suất cao chiếm 14 %, năng suất trung bình là 28% và năng suất thấp là58% [17]
Hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nôngnghiệp trở nên khó khăn hơn Hoang mạc hoá hiện đang đe doạ 1/3 diện tíchtrái đất, ảnh hưởng đời sống ít nhất 850 triệu người Một diện tích lớn đấtcanh tác bị nhiễm mặn không canh tác được một phần cũng do tác động giántiếp của sự gia tăng dân số Một số nước có quỹ đất hạn hẹp như Hà Lan, Mỹ,Nhật, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore (chỉ 0,3ha/người) Diện tích nước ta làtrên 33 triệu ha diện tích bình quân đầu người khoảng 0,4 ha Quỹ đất trồngtrọt tăng không đáng kể trong khi dân số tăng nhanh nên diện tích đất trên đầungười ngày càng giảm
Đất ngày bị sa mạc hóa, bạc màu… do sự khai thác của con người.Khoảng 2/3 diện tích đất nông nghiệp trên thế giới đã bị suy thoái nghiêmtrọng trong 50 năm qua do xói mòn rửa trôi, sa mạc hoá, chua hoá, mặn hoá, ônhiễm môi trường, khủng hoảng hệ sinh thái đất Khoảng 40% đất nôngnghiệp đã bị suy thoái mạnh hoặc rất mạnh, 10% bị sa mạc hoá do biến độngkhí hậu bất lợi và khai thác sử dụng không hợp lý Sa mạc Sahara mỗi năm
mở rộng lấn mất 100.000 ha đất nông nghiệp và đồng cỏ Thoái hoá môi
Trang 26trường đất có nguy cơ làm giảm 10 - 20% sản lượng lương thực thế giới trong
25 năm tới Tỷ trọng đóng góp gây thoái đất trên thế giới như sau: mất rừng30%, khai thác rừng quá mức (chặt cây cối làm củi, ) 7%, chăn thả gia súcquá mức 35%, canh tác nông nghiệp không hợp lý 28%, công nghiệp hoá gây
ô nhiễm 1% Vai trò của các nguyên nhân gây thoái hoá đất ở các châu lụckhông giống nhau: ở Châu Âu, Châu Á, Nam Mỹ mất rừng là nguyên nhânhàng đầu, Châu Đại Dương và Châu Phi chăn thả gia súc quá mức có vai tròchính yếu nhất, Bắc và Trung Mỹ chủ yếu do hoạt động nông nghiệp Xóimòn rửa trôi: Mỗi năm rửa trôi xói mòn chiếm 15% nguyên nhân thoái hoáđất, trong đó nước đóng góp 55,7% vai trò, gió đóng góp 28% vai trò, mấtdinh dưỡng đóng góp 12% vai trò Trung bình đất đai trên thế giới bị xói mòn1,8 - 3,4 tấn/ha/năm Tổng lượng dinh dưỡng bị rửa trôi xói mòn hàng năm là5,4 - 8,4 triệu tấn, tương đương với khả năng sản sinh 30 - 50 triệu tấn lươngthực Hoang mạc hoá là quá trình tự nhiên và xã hội Khoảng 30% diện tíchtrái đất nằm trong vùng khô hạn và bán khô hạn đang bị hoang mạc hoá đedoạ và hàng năm có khoảng 6 triệu ha đất bị hoang mạc hoá, mất khả năngcanh tác do những hoạt động của con người Tính tổng diện tích bề mặt củatoàn thế giới thì đại dương chiếm 71%, còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm29% Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu Diện tíchđất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%,Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6% Bình quân đấtnông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2 Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năngsản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưađược khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổngdiện tích tự nhiên, được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14% Đất có năngsuất TB: 28% Đất có năng suất thấp: 28% Nguồn tài nguyên đất trên thế giớihàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sangmục đích khác Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân
số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người [11]
Như vậy, với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nôngnghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm Đứng trước những khó khăn rất lớn đóthì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử
Trang 27dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết Dân số ngày một tăng cùng vớinhững phát hiện mới về thiên nhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thứcsản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyểnmục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới.Tuy nhiên, có sự khác nhau về mức độ đô thị hóa cũng như diện tích đất đượcchuyển mục đích hàng năm Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn rasớm hơn, với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nướcphát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản v.v…thì tốc độ đô thịhóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đấtnông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hoá,chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lý đã giúp nền kinh tế của cácnước này phát triển khá nhanh trong những năm qua Để đạt được nhữngthành tựu đó thì công tác quản lý đất đai ở các quốc gia này được thực hiệnkhá tốt [12].
Ở Pháp: Một trong những nước điển hình về công tác quản lý nhà nước
về đất đai đó là nước Pháp Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốcgia tư bản chủ nghĩa, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnhhưởng của phương pháp tổ chức quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai khá
rõ của Cộng hòa Pháp Vấn đề này dễ lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đangkhai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại,đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ néttrong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Quản lý đất đai củaNước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau: Về chế độ sở hữu tàisản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khácphải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện nay tồn tại hai hình thức sởhữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước (đối với đất đai vàcông trình xây dựng công cộng) Tài sản công cộng (bao gồm cả đất đai côngcộng) có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụngđất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tưnhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cáchcông bằng Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tưnhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan
Trang 28tâm chú ý từ rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, ởPháp đã ban
Trang 29hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trởlên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy địnhcác quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản
lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong côngtác quản lý của nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã [3]
Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liênquan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn củanhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đấtđai, quản lý quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việcđiều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng
và quy hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trìchế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý nhà nước về đất đaicủa Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xâydựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy
củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tinlãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước,
vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thựctrạng pháp lý của thửa đất Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiệntrạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đápứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động củangân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng
- Ở Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đairất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng vàphức tạp nhất Luật Đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khíchquyền sở hữu tư nhân về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rấtchặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy cácquy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đấtnước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai vàlàm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội Tuy côngnhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Luật Đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vaitrò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của nhà nước trong quản lý đất đai
Trang 30Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị vàcông trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lýcác tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tàichính đất (thu thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặcthuê bất động sản…) Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ cáclợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bảnchất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền bất độngsản ở Việt Nam [18]
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế
độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cườngvai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự pháttriển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàncầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệuquả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ caonhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xuthế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa cácquốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫngiữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia
1.3.2 Tình hình sử dụng đất trong nước
1.3.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộnghoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh cácquan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chínhsách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)khẳng định đất đai thuộc sở SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luậtbảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay cóthể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triểnkinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị củađất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định
Trang 31vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản líđất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định vềquy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc
đô thị và công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất;quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quyđịnh về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đấthoặc thuê BĐS…) Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi íchcông cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chấtquyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở ViệtNam [13]
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế
độ sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cườngvai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sựphát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xuhướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặtchẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, đểphục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy địnhphù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu
tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mởnhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia [15]
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủCộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953.Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điềuchỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoáđường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980(Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nướcthống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước
ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này cónhiều chính sách mở cửa Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai
1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất,người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họkhông có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khácnhau Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn
Trang 32chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao màkhông sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông
Trang 33nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [11].
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảysinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đốivới mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉđược chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vàohoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác
xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để
tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đãchết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luậtchỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sửdụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncông nhận quyền sở hữu đối với nhà ở [14]
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời giannày Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tưkhông chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt,Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII:
“Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng địnhcho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điềukiện cụ thể do pháp luật quy định
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụngđất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Do đó,Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng phápluật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đấtđai
1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sửdụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất[16]
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xãhội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm choquan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử
Trang 34lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vìvậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số
Trang 35quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụngđất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhânđược Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuêcũng được thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp,góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất [8], [9].
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính
và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gianqua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tạiViệt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụQuốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổsung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửađổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai [9]
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đấtnhư sau:
- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sửdụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùngsang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nướcchuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụngđất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn
cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trịquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằnggiá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đótại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
- Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa,tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi
2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tụcsửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết vàtất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý,
sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịpthời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới
Trang 36Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệulực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003
đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyềntặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải
là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyềnchuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệptrồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụđất đai theo định hướng của Nhà nước
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đangdần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhậnnhững thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụngđất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân [1], [2]
1.3.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam
Thực hiện Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011của Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất
5 năm (2011 - 2015) cấp quốc gia, Chính phủ đã tổ chức xét duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Trên cơ
sở Nghị quyết của Quốc hội, của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất, các địa phương đã tiến hành tổ chức giao đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được duyệt để đáp ứng nhu cầu đất đai cho các mục tiêu pháttriển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước và các địa phương [1]
Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011 - 2015 như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp: 26.791.580 ha, chiếm 80,87% diện tích tựnhiên, vượt 0,91% so với chỉ tiêu Quốc hội duyệt;
- Nhóm đất phi nông nghiệp: 4.049.110 ha, chiếm 12,22% diện tích tựnhiên, đạt 91,03% so với chỉ tiêu Quốc hội duyệt;
- Nhóm đất chưa sử dụng: 2.288.000 ha, chiếm 6,91% diện tích tựnhiên, đạt 91,66% so với chỉ tiêu Quốc hội duyệt
Trang 37STT Chỉ tiêu
Diện tích (nghìn ha)
Tỷ lệ thực hiện
(%)
Năm 2010
NQ duyệt đến năm 2015
II NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 3.705,07 4.448,13 4.049,11 91,03
2 Đất phát triển hạ tầng 1.181,42 1.430,13 1.338,32 93,58
Trong đó:
Hình 1.1 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của cả nước
Bảng 1 1: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015
của cả nước
Quốc hội
Trang 38STT Chỉ tiêu
Diện tích (nghìn ha)
Tỷ lệ thực hiện
(%)
Năm 2010
NQ duyệt đến năm 2015
(Nguồn Báo cáo thuyết minh tổng hợp Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp quốc gia) 1.3.2.3 Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên
Tổng diện tích đất tự nhiên của tỉnh Thái Nguyên là 353.171,60 ha gồmcó: Diện tích đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp là rất lớn với diện tích29.3378,12 ha chiếm 83,7% so với tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó: diệntích đất sản xuất nông nghiệp là 109.277,74 ha chiếm 30,94% so với tổng diệntích đất tự nhiên, diện tích đất lâm nghiệp là 179.813,30 ha chiếm 50,91% sovới tổng diện tích đất tự nhiên, diện tích đất nuôi trồng thủy sản 4.186,66 hachiếm 1,19% so với tổng diện tích đất tự nhiên, diện tích đất nông nghiệpkhác là 100,42 ha chiếm 0,03% so với tổng diện tích đất tự nhiên; Diện tíchđất phi nông nghiệp là 43.429,42 ha chiếm 12,30% so với tổng diện tích đất
tự nhiên, trong đó: Diện tích đất ở 12.985,17 ha chiếm 3,68% so với tổng diệntích đất tự nhiên, diện tích đất chuyên dùng là 19.684.69 ha chiếm 5,57% sovới tổng diện tích đất tự nhiên, diện tích đất tôn giáo, tín ngưỡng là 101,76 hachiếm 0,03% so với tổng diện tích đất tự nhiên, diện tích đất nghĩa trang,nghĩa địa 814,98 ha chiếm 0,23% so với tổng diện tích đất tự nhiên, diện tích
Trang 39đất sông suối mặt nước chuyên dùng 9.794,50 ha chiếm 2,77% so với tổngdiện tích đất tự nhiên, diện tích đất phi nông nghiệp khác 48,32 ha chiếm0,01% so với tổng diện tích đất tự nhiên; Diện tích đất chưa sử dụng16.364,06 ha chiếm 4,63% so với tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó: diệntích đất đất bằng chưa sử dụng 1.444,66 ha chiếm 0,41% so với tổng diện tíchđất tự nhiên, diện tích đồi núi chưa sử dụng 4.688,22 chiếm 0,33% so vớitổng diện tích đất tự nhiên, diện tích núi đá không có rừng cây 10.231,18chiếm 2,90% so với tổng diện tích đất tự nhiên.
Như vậy, tiềm năng đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho mục đích sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp còn tương đối lớn Trong thời gian tới Tỉnh cầnquy hoạch đưa phần diện tích này vào sử dụng, tránh để lãng phí nguồn tàinguyên quý giá này
Qua kết quả rà soát, kiểm tra, xử lý các vi phạm pháp luật đất đai trên địabàn tỉnh Thái Nguyên theo Chỉ thị số 134/2010/CT-TTg ngày 20/1/2010 củaThủ tướng Chính Phủ cho thấy toàn tỉnh Thái Nguyên có 1.635 tổ chức đượcnhà nước giao đất, cho thuê đất (không tính các đơn vị quân đội và công antrên địa bàn) với diện tích 3.569,53ha Trong đó, có 140 tổ chức vi phạm phápluật đất đai chiếm 8,09% so với tổng số tổ chức được nhà nước giao đất, chothuê đất với diện tích vi phạm 117,22 ha chiếm 3,07% diện tích được nhànước giao đất, cho thuê đất Phân theo loại hình tổ chức thì có 349 tổ chứckinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất với diện tích 2.300,16 ha đã cótới 72 doanh nghiệp vi phạm pháp luật đất đai chiếm 20,63% với diện tích viphạm là 101,32 ha chiếm 4,275% so với diện tích đã giao, thuê Các hình thức
vi phạm chủ yếu là: sử dụng đất không đúng mục đích, để dự án “treo” chưa
sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng, cho mượn đất trái pháp luật, để đất bị lấnchiếm và lấn chiếm đất…(Sở Tài nguyên và Môi trường,2011)
Trang 40Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu
Tình hình công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi, chuyểnmục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi thời gian: Từ 10/2016 đến tháng 9/2017
Phạm vi không gian: thực hiện tại Thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên
2.2 Nội dung nghiên cứu
2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Phổ Yên ảnh hưởng đến sử dụng đất
- Điều kiện tự nhiên:
+ Vị trí địa lý
+ Địa hình, địa mạo
+ Khí hậu
+ Tài nguyên đất
- Điều kiện kinh tế
- Điều kiện xã hội
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2017
- Hiện trạng sử dụng đất
- Biến động sử dụng đất