TRÌNH tự, THỦ tục THU hồi đất để PHÁT TRIỂN KINH tế xã hội vì lợi ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG THEO PHÁP LUẬT đất ĐAI từ THỰC TIỄN QUẬN gò vấp, THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

Thực trạng các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.. 53 CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ “Trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh” này là công trình nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Phạm Hữu Nghị

Các thông tin, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực

và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, khách quan của các kết quả nghiên cứu trong Luận văn

Tác giả luận văn

Đinh Thị Hồng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG 7

1.1 Những vấn đề chung về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 7

1.1.1 Khái niệm “thu hồi đất” và “trình tự, thủ tục thu hồi đất” 7

1.1.2 Mục đích, ý nghĩa và sự cần thiết về thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 11

1.2 Thực trạng các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 15

1.2.1 Thực trạng các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 15

1.2.2 Các quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 16

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG TẠI QUẬN GÒ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 21

2.1 Thực trạng trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được thực hiện trong thời gian vừa qua tại quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh 21

2.1.1 Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi 22

2.1.2 Thông báo về việc thu hồi đất 25

2.1.3 Quyết định thu hồi đất 27

2.1.4 Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi 28

2.1.5 Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai 29

2.1.6 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 30

2.1.7 Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 34

2.1.8 Thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư 34 2.1.9 Thời điểm bàn giao đất đã thu hồi 36 2.1.10 Cưỡng chế thu hồi đất 36 2.2 Kết quả thực hiện trình tự, thủ tục về thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh 39 2.2.1 Khái quát tình hình thực hiện trình tự, thủ tục về thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại quận Gò Vấp, thành phố

Hồ Chí Minh 39 2.2.2 Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh 53 CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ TRÌNH

TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG TỪ THỰC TIỄN QUẬN GÒ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 61 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh 61 3.1.1 Hoàn thiện định chế phân cấp, phân quyền, ủy quyền trong thủ tục thu hồi đất phục vụ trình tự, thủ tục thu hồi đất đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh 61 3.1.2 Yêu cầu phát huy dân chủ, công khai, minh bạch trong hoạt động quản

lý của Nhà nước 62 3.1.3 Yêu cầu cải cách hành chính mà trọng tâm là cải cách thủ tục hành chính, xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong sạch, vững mạnh 64 3.1.4 Nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất 65 3.2 Các giải pháp sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đất đai về trình

tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 67 3.2.1 Cần xem xét lại các quy định về trường hợp cho phép các tổ chức kinh

tế thoả thuận để nhận chuyển nhượng, thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 67

3.2.2 Nêu quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất trong một văn bản của Chính phủ về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất 69

3.2.3 Cần có quy định áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo đúng cơ chế thị trường 69

3.3 Các giải pháp tổ chức thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng từ thực tiễn quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh 72

3.3.1 Nhóm giải pháp về nhận thức 72

3.3.2.Giải pháp về tổ chức và cán bộ 75

3.3.3 Các giải pháp khác 76

KẾT LUẬN 78

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1

PHỤ LỤC 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được hơn

30 năm, lấy điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp Tiếp theo, chính sách đất đai đã được liên tục đổi mới theo hướng xác lập và hoàn thiện thị trường QSDĐ mà trọng tâm là khu vực đất phi nông nghiệp Bước đi của những năm qua đã phản ánh một quá trình nhận thức về vai trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội Đến nay, nước ta đã đạt được nhiều thành tựu trong thực hiện chính sách đất đai, nhưng thực tế đời sống kinh tế- xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập

Thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

có ý nghĩa tầm quan trọng rất lớn đối với bất kỳ địa phương nào trên cả nước

và là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối ở nước ta hiện nay Thực tiễn thực hiện quá trình này còn gặp phải rất nhiều khó khăn Ở hầu hết các địa phương, hàng loạt các đơn thư khiếu nại của người dân liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi THĐ diễn ra rất căng thẳng Nhiều dự án treo, nhiều công trình xây dựng dang dở, ngổn ngang vẫn còn đang tiếp tục chờ đợi được tháo gỡ, gây nên sự lãng phí Trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang mỏi mòn mong đợi có một cơ chế đầu

tư thông thoáng, một hành lang pháp lý an toàn dễ chịu để nhanh chóng có

“đất sạch” đầu tư

Để quá trình thu hồi đất diễn ra theo đúng qui định của pháp luật, đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng đất, lợi ích cho toàn xã hội, đồng thời đảm bảo hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai thì cần phải có quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực này Hiện nay, cải cách thủ tục hành chính đang là một vấn đề thời sự được Đảng, Nhà nước

và toàn dân quan tâm Bởi lẽ, cải cách thủ tục hành chính không chỉ là yêu cầu mà còn là điều kiện để chúng ta phát triển bền vững trong tương lai

Trong thực tiễn giải quyết các vụ án hành chính mà người dân khởi kiện yêu cầu huỷ các quyết định thu hồi đất cho thấy trình tự, thủ tục thu hồi đất là một vấn đề cốt lõi ảnh hưởng đến tiến độ, sự thành công của công tác giải phóng mặt bằng Nguyên nhân dẫn đến việc người dân không thống nhất với quyết định của cơ quan nhà nước về thu hồi đất có nhiều bao gồm cả nguyên nhân từ việc áp dụng pháp luật của cơ quan nhà nước chưa đúng hoặc

do sự thiếu hiểu biết về pháp luật của người dân nên đưa ra những yêu cầu không phù hợp, những vấn đề bất cập của pháp luật trong quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Thực tiễn quận Gò Vấp đã có nhiều cố gắng, đạt được nhiều thành tựu quan trọng trên các lĩnh vực, trong đó, có việc thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng đạt nhiều kết quả tích cực Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khó khăn, phức tạp, làm ảnh hưởng nhất định đến phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và trật tự an toàn xã hội Vì vậy, việc nghiên cứu, vận dụng lý luận, đề ra các giải pháp để giải quyết phù hợp là rất cần

thiết trong điều kiện hiện nay Với những lý do trên, tôi chọn đề tài: “Trình

tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Gò Vấp, thành phố

Hồ Chí Minh”

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Bước đầu tìm hiểu, tôi xin nêu ra một số tài liệu phản ánh tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài này như Đỗ Quang Dương “thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước THĐ giải phóng mặt bằng ở quận Thanh Xuân, Hà Nội” Luận văn thạc sĩ năm 2013; Phan Hoài

Thức “Pháp luật về tái định cư khi nhà nước THĐ, phát triển kinh tế xã hội qua thực tiễn tại tỉnh Bình Định” Đinh Thị Huê “Thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở tình Hà Nam hiện nay” Luận văn thạc sĩ năm 2011; Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất – thực trạng và hướng hoàn thiện” Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng Cộng sản Việt Nam

Tuy vậy, chưa có công trình nào nghiên cứu một cách đầy đủ và riêng biệt về trình tự thủ tục thu hồi đất tại quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh Trong phạm vi Luận văn này, tôi xin được đi sâu nghiên cứu vấn đề lý luận và thực tiễn về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo qui định của pháp luật về đất đai từ thực tiễn quận

Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh”, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đã và đang triển khai trên địa bàn quận Gò Vấp

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

3.1 Mục đích của luận văn

Mục đích của luận văn là xây dựng luận cứ cho các đề xuất nhằm thực hiện trình tự, thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng một cách có hiệu quả trên địa bàn quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và ở nước ta nói chung

3.2 Nhiệm vụ của luận văn

Nghiên cứu những vấn đề chung và cơ sở thực tiễn về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trên địa bàn quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh

Đánh giá thực trạng thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của các cơ quan hành chính nhà

nước ở quận Gò Vấp; chỉ ra ưu điểm, hạn chế; nguyên nhân của ưu điểm, hạn chế và một số kinh nghiệm thực tiễn

Phân tích các yêu cầu, xác định quan điểm và đề xuất giải pháp đảm bảo thực hiện tốt hơn nữa các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn: Các quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện các quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế-

xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Không gian: quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh

Thời gian: Nghiên cứu từ năm 2013 đến năm 2018

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Các quan điểm, đường lối của Đảng cộng sản Việt Nam về pháp chế và xây dựng nhà nước pháp quyền của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân, nhất là quan điểm chỉ đạo của Đảng về chính sách quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể là trình tự thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử Mác – Lênin

Ngoài ra luận văn còn sử dụng một số phương pháp như: Phương pháp

so sánh, phân tích, thống kê, đánh giá bình luận…để làm sáng tỏ về mặt khoa học các vấn đề tương ứng được nghiên cứu trong chương 1

Phương pháp tổng hợp, diễn giải, quy nạp, đối chiếu tìm hiểu pháp luật

về thu hồi đất trong chương 2

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Về mặt lý luận, luận văn đã nghiên cứu và tập hợp hệ thống các vấn đề

về lý luận liên quan đến quyền và nghĩa vụ của Nhà nước, cá nhân tổ chức khi thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất, phân tích những điểm bất cập và đề xuất những giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam về đất đai

Về mặt thực tiễn, trên cơ sở phân tích, tổng hợp, đánh giá về thực trạng giải quyết trình tự thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo pháp luật đất đai từ thực tễn quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh

Luận văn góp phần nâng cao nhận thức lý luận về quyền của cá nhân,

tổ chức trong việc chấp hành pháp luật đất đai về trình tực thủ tục thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, về trách nhiệm, thẩm quyền, quy trình, thủ tục… do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện liên quan đến giải quyết khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

7 Kết cấu luận văn

Chương 1: Những vấn đề chung về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát

triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và thực trạng pháp luật đất

đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc

gia, công cộng

Chương 2: Thực tiễn thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất

để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện và tổ chức thực hiện các

quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển

kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng từ thực tiễn quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT

ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ

LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG 1.1 Những vấn đề chung về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1.1.1 Khái niệm “thu hồi đất” và “trình tự, thủ tục thu hồi đất”

Khái niệm thu hồi đất

Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về khái niệm thu hồi đất về cơ bản đã hợp lý hơn so với Luật Đất đai năm 2003: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” Như vậy, có thể hiểu một cách khái quát thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất đã giao cho các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai

Hiện nay, trong quy định của pháp luật hiện hành, nội dung về thu hồi đất, thẩm quyền thu hồi đất là những nội dung được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Trên cơ sở khái niệm thu hồi đất được xác định ở trên, có thể hiểu, khi xảy ra sự kiện thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất

có nghĩa vụ phải trả lại phần đất thuộc diện thu hồi mà họ đang sử dụng cho Nhà nước Tuy nhiên, không phải trường hợp nào Nhà nước cũng có thể tự lấy đất từ phía người dân, mà hiện nay, theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Điều 16 và các điều từ Điều 61 đến Điều 65 Luật đất đai năm

2013 thì Nhà nước chỉ được thực hiện việc thu hồi đất nếu việc thu hồi đất thuộc một trong những trường hợp mà pháp luật quy định

Khái niệm về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

LĐĐ năm 2013 quy định hai hình thức bảo đảm cho nhà đầu tư có đất thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị mới… đó là: Nhà nước THĐ theo Điều 62 hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ để sản xuất, kinh doanh theo Điều 73 Ở góc độ quản lý, thu hồi đất giao cho nhà đầu tư là một trong những biện pháp cần thiết, thu hút đầu tư, tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội Nghiên cứu về các hình thức THĐ của người khác giao cho nhà đầu tư là vấn đề cần thiết, có ý nghĩa thiết thực trong quản lý nhà nước về đất đai, nhất là bảo đảm sự hài hòa giữa mục đích phát triển kinh tế, lợi ích của nhà đầu tư và người bị thu hồi đất

Trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước ta giai đoạn

2011-2020, Đảng ta nhận định “Đất đai chưa được quản lý tốt, khai thác và sử dụng kém hiệu quả, chính sách đất đai có mặt chưa phù hợp” (khoản 1 Mục I Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước ta giai đoạn 2011-2020)

Trên cơ sở đó, cùng với việc phân tích bối cảnh quốc tế và quan điểm phát triển, Đảng ta xác định, một trong những nhiệm vụ quan trọng cho mục tiêu định hướng phát triển kinh tế - xã hội, đổi mới mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, đó là: “Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, của NSDĐ, của người giao lại QSDĐ và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai.” (Khoản 1 Mục IV Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước

ta giai đoạn 2011-2020)

Có thể nói những quan điểm chỉ đạo nói trên của Đại hội XII là một trong những cơ sở để Nhà nước tiếp tục duy trì quy định của LĐĐ năm 2013

về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội nhưng có sự điều chỉnh, sửa đổi

Mặt khác, lợi ích công cộng là điều có lợi thuộc về mọi người hoặc phục vụ chung cho mọi người trong xã hội Nói cách khác, theo tác giả, đó là những giá trị (vật chất, tinh thần) mà mọi người, xã hội đều được hưởng

Theo cụm từ “phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” trong Điều 62, Luật Đất đai 2013 có thể áp dụng vào bất kỳ dự án nào Do đó,

dự án phát triển kinh tế cần được tách biệt rõ ràng với những dự án công cộng

vì lợi ích quốc gia, điểm này cần được sửa đổi trong Luật Đất đai mới" - Luật

sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Từ những điều trình bày trên đây, dựa trên khái niệm thu hồi đất, ta có thể đưa ra khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc

gia, công cộng như sau: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm lợi ích quốc gia, lợi ích cho mọi người trong xã hội.[24]

Khái niệm về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ

về hướng dẫn luật đất đai, Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng

05 năm 2018 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về thủ tục thu hồi đất là văn bản quy phạm pháp luật, quy định trình tự, thủ tục trong thu hồi đất nói chung và thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia công cộng nói riêng; do dố quy trình, thủ tục này được xem như là một thủ tục hành chính, nên cần thể hiện

và xây dựng thành bộ thủ tục hành chính nhằm thực hiện chung đồng bộ, thống nhất

Trên thực tế khi giải quyết một công việc nhất định, các cơ quan nhà nước cần phải thực hiện theo những nguyên tắc pháp lý được xác định một cách cụ thể - các quy phạm thủ tục Cho nên, thủ tục có thể được hiểu là những quy tắc, chế độ, phép tắc hay quy định chung phải tuân theo khi làm những việc nhất định Như vậy, trình tự, thủ tục hành chính là thứ tự thực hiện thẩm quyền trong quản lý nhà nước, là cách thức Nhà nước áp dụng để làm cho các quy định của pháp luật có được sự đảm bảo thống nhất trong quá trình thực thi Đây là một bộ phận cấu thành thể chế hành chính giúp cho các cơ quan nhà nước thực hiện chức năng của mình, đồng thời giúp cho các cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền của mình một cách dễ dàng

Từ những điều trên, có thể hiểu trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là cách thức giải quyết công việc về THĐ về thời gian, không gian của cơ quan có thẩm quyền được ghi nhận trong các quy phạm pháp luật nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng

Yêu cầu đặt ra hiện nay là trình tự, thủ tục hành chính thực hiện THĐ phải góp phần là bước tiếp theo của chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục Tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể đầu tư thuận lợi dễ dàng trong việc tìm kiếm địa điểm đầu tư và nhanh chóng có “đất sạch” thực hiện đầu tư, không phải tốn thời gian, công sức một cách khó khăn và không có hướng đúng đắn hoặc lại phải thông qua những “cò đất” không mấy tin cậy Việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế lần đầu tiên được quy định trong Luật Đất đai năm

2003 với những quy tắc xử sự còn đơn giản về các trường hợp thu hồi đất như

để đầu tư xây dựng công nghiệp, khu công nghệ, khu kinh tế và các dự án đầu

tư lớn do Chính phủ quy định Đối với các trường hợp khác mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được tự thoả thuận với chủ đang sử dụng để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức kinh tế và cá nhân khác” Hơn nữa, không nhất thiết cứ phải thông qua các quyết định hành chính trong khi họ có thể thiết kế với nhau các quan hệ dân sự Thời gian là tiền bạc, các nhà đầu tư có thể đi bằng con đường nhanh nhất và ngắn nhất có thể để có QSDĐ như mong muốn

1.1.2 Mục đích, ý nghĩa và sự cần thiết về thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Trên thực tế, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội mang lại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư cơ hội phát triển từ việc được giao đất thực hiện dự

án, nhưng đồng thời làm mất đi tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất Tuy nhiên, từ góc độ hiệu quả kinh tế, quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế

- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời, để tạo động lực cơ sở vật chất cho quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội là cần thiết, xuất phát từ những lý do sau đây:

Thứ nhất, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI khẳng định:

“Phấn đấu đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo

đại diện chủ sở hữu (Hiến pháp năm 2013) Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất, hoặc người được trao quyền sử dụng đất tạo ra Như vậy, thu hồi đất là phạm trù không thể

thiếu trong toàn bộ các quyền của chủ sở hữu đất đai do Nhà nước làm đại diện

Thực tế, để làm tăng giá trị cao nhất của đất, Nhà nước cần phải điều tiết việc quản lý, SDĐ thông qua nhiều hình thức, trong đó có THĐ, đây là một trong những nội dung quan trọng của chức năng quản lý nhà nước về đất đai, nhưng phải bảo đảm lợi ích quốc gia và nhu cầu phát triển chung của toàn

xã hội Xuất phát từ yêu cầu này, các vấn đề liên quan đến thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải được luật hóa nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất Bởi vì, đây không chỉ là một phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước,

mà còn là trách nhiệm của Nhà nước trong việc làm cho đất đai trở thành tư liệu sản xuất hiệu quả vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Thứ hai, THĐ để thực hiện các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, dự án tái định cư… sẽ làm tăng thêm giá trị của đất, không chỉ những nơi có đất bị thu hồi, mà còn những khu vực “vệ tinh” của

dự án Đây là trách nhiệm của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách quản

lý đất đai, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất thông qua việc dịch chuyển vị trí đất trong các dự án phát triển kinh tế - xã hội, chuyển các loại đất khác thành đất thực hiện dự án

Ở góc nhìn này, việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các

dự án phát triển kinh tế - xã hội sẽ mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư

và người có đất bị thu hồi Cụ thể:

Đối với Nhà nước, chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội mang đến nhiều lợi ích cho công tác quản lý nhà nước như: Một là, giúp Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhằm làm tăng tối đa hiểu quả sử dụng của từng loại đất; Hai là, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia thực hiện các

dự án có sử dụng đất, từ đó kích thích nền kinh tế phát triển; Ba là, Nhà nước

không phải bỏ ra một khoản kinh phí rất lớn để xây dựng cơ sở hạ tầng phục

vụ cho nền kinh tế hoặc nhu cầu của xã hội, nhà đầu tư sẽ thay Nhà nước làm việc này, thậm chí việc này còn tạo ra nguồn thu cho Nhà nước từ tiền giao đất, cho thuê đất, thuế…

Đối với nhà đầu tư, Nhà nước THĐ để giao hoặc cho các tổ chức kinh

tế thuê để thực hiện các dự án Xét về mặt kinh tế, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt nên người nào nắm trong tay nhiều đất đai sẽ có nhiều lợi thế hoạt động sản xuất, kinh doanh

Đối với người có đất bị thu hồi, trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tất yếu phải THĐ để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, bản thân việc này cũng tác động rất lớn đến người bị THĐ Để bù đắp cho họ về những thiệt hại mà họ phải gánh chịu, trước khi ban hành LĐĐ năm 2003, Nhà nước ta đã có những quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người bị THĐ Trên thực tế, những chính sách này ngày càng hoàn thiện và bảo đảm tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất, họ được bồi thường QSDĐ trên cơ sở có

sự thỏa thuận theo khung giá quy định và thị trường

Thứ ba, ngoài mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, việc THĐ còn phải bảo đảm sự ổn định về chính trị, an ninh, trật tự, an toàn xã hội Muốn vậy, Nhà nước cần phải điều tiết, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu

tư và người bị thu hồi đất, đây là động lực của sự phát triển, nếu giải quyết tốt lợi ích kinh tế giữa ba chủ thể này thì sẽ tạo động lực cho sự phát triển của xã hội; ngược lại, chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội sẽ là nguyên nhân của những đối kháng và mâu thuẫn xã hội

Thực tiễn cho thấy, ở nhiều nơi, THĐ diễn ra không rõ ràng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về thông báo cho người sử dụng đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di

chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

Có nhiều trường hợp, người bị THĐ không nhận được quyết định THĐ mà chỉ có thông báo, không xây dựng khu TĐC trước khi thu hồi hoặc tiến hành THĐ mà chưa có quyết định THĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Chính những điều này đã gây nên sự nghi ngờ về sự công tâm của các cán bộ thực thi, trong một số trường hợp quá trình thu hồi đất không công khai, minh bạch là nguyên nhân làm phát sinh tham nhũng, tiêu cực, bớt xén làm “xói mòn” lòng tin của người dân đối với Đảng và Nhà nước

Thu hồi đất là một quá trình diễn ra trong một thời gian tương đối dài

và ảnh hưởng không nhỏ tới các chủ thể có liên quan Quá trình này bao gồm nhiều thủ tục, trải qua nhiều giai đoạn Thủ tục nào pháp luật quy định trước thì thực hiện trước, nó là cơ sở để tiến hành những bước tiếp sau Trong quá trình thực hiện, không được bỏ qua, lãng quên hay đốt cháy giai đoạn Bởi vì chính bản thân các thủ tục này sẽ tạo nên một khung pháp lý, một trật tự ổn

định trong quá trình thực hiện chức năng quản lý của cơ quan nhà nước Ví dụ: trước khi ra quyết định thu hồi, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải

xác định và công bố chủ trương THĐ, chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi; lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư và cần phải thông báo về quyết định thu hồi Đồng thời, các giai đoạn này cũng được quy định cụ thể về chủ thể tiến hành, cần những công việc gì, thời gian cụ thể cho quá trình thực hiện Chỉ khi có một trình tự, thủ tục hành chính tốt thì việc thực hiện quyền mới diễn ra nhanh chóng, an toàn Tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất hợp pháp được thực hiện các quyền của mình một cách thuận lợi, dễ dàng, giúp cho người sử dụng đất có cơ hội

để được biết, được bàn, được làm, được kiểm tra công việc của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, nghiêm túc chấp hành thủ tục và nhanh chóng bàn giao đất để thực hiện dự án đầu tư Đồng thời hạn chế quan liêu, cửa

quyền của một bộ phận cán bộ quản lý đất đai, nâng cao tinh thần trách nhiệm cũng như tính chuyên nghiệp của các ngành, các cấp trong quá trình thực hiện thu hồi đất

1.2 Thực trạng các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1.2.1 Thực trạng các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Điều 69 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể:

Xây dựng và thực hiện kế hoạch THĐ, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau: UBND có thẩm quyền THĐ ban hành thông báo THĐ

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; NSDĐ

có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Trường hợp NSDĐ trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi

rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền; Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định THĐ

1.2.2 Các quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Trên cơ sở Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành của chính phủ và các bộ ngành trung ương, UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành nhiều văn bản có liên quan đến công tác THĐ, bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố như:

Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 08 năm 2018 về ban

hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước THĐ trên địa bàn thành phố hồ chí minh;

Các quy định này, chủ yếu là cụ thể hóa các quy định pháp luật và đưa vào những nét đặc thù mà chỉ thành phố Hồ Chí Minh mới có như chế độ ủy quyền một số dự án THĐ được giao cho các quận, huyện; đơn giá đất thành phố sẽ khác đơn giá đất của các tỉnh, thành phố khác,…Nhìn chung, nội dung các quy định liên quan đến: Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước THĐ; việc xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường về đất khi Nhà nước

THĐ; điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

Hỗ trợ đối với trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất; Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở; bồi thường về đất, chi phí đầu

tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất

ở của hộ gia đình, cá nhân; bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được SDĐ

mà chưa được cấp Giấy chứng nhận; bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước THĐ đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất; Về bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất còn lại nhỏ ngoài ranh Dự án; bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ; Bồi thường về đất đối với những người đang đồng QSDĐ; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người; Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ để

thực hiện Dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; bồi thường, hỗ trợ diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao; trường hợp Nhà nước THĐ không được bồi thường về đất

Ngoài ra, tùy theo từng dự án mà UBND thành phố phê duyệt phương

án khác nhau nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, khách quan như vị trí dự án,

nguồn vốn và ý kiến góp ý của người dân

Kết luận chương 1

Thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một trong những giải pháp lớn tạo động lực cho việc phát triển kinh tế - xã hội thông qua các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới; các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp… Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế được quy định từ Luật Đất đai năm 2003, hoàn thiện theo Luật Đất đai năm 2013 Những quy định này là cơ sở pháp lý quan trọng cho quá trình hoàn thiện pháp luật theo hướng phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, việc tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước nhằm tạo quỹ “đất sạch” phục vụ cho các dự án đầu tư, cũng như khuyến khích nhà đầu tư tạo quỹ đất thông qua việc tự thỏa thuận với người

bị thu hồi đất đã bảo đảm ngày càng tốt hơn lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất Tuy nhiên, quá trình thu hồi đất để phát triển kinh tế đến nay đã bộc

lộ nhiều hạn chế, vướng mắc, như nhiều doanh nghiệp không có năng lực tài chính, lợi dụng quy định này để “chạy dự án”, đầu cơ “giữ đất”, làm phát sinh những “dự án treo” ở nhiều nơi, gây lãng phí tài nguyên đất Vì vậy, cần phải hoàn thiện các quy định pháp luật chưa bảo đảm mục đích phát triển kinh tế -

xã hội Ở phương diện này, các quy định hiện hành về thu hồi đất có thể được coi là hợp lý

Tuy nhiên, quan trọng hơn, xét ở góc độ quản lý kinh tế, thu hồi đất là phương tiện hỗ trợ đắc lực cho quá trình điều phối đất đai Ở mặt này, thu hồi đất có thể được xem như một loại “giao dịch” của thị trường quyền sử dụng đất Dù giao dịch này mang tính “cưỡng bức” nhưng vẫn có thể là một loại quan hệ “hàng hóa - tiền tệ”, khi mà Người sử dụng đất được bồi thường những thiệt hại do việc THĐ gây ra Để thu hồi đất không còn là một sự “cản trở” đối với giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch (đặc biệt là trường hợp sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội), các quy định về trường hợp THĐ, bồi thường cho người có đất bị thu hồi phải được quy định phù hợp Điều này pháp LĐĐ vẫn chưa làm được, ngay cả các quy định mới nhất trong LĐĐ năm 2013 và các văn bản quy định thi hành

Hiện nay, quy định pháp luật đã điều chỉnh hầu hết các quan hệ liên quan đến công tác thu hồi đất, nhất là các nhà đầu tư vi phạm trong thực hiện

dự án; tuy nhiên việc thu hồi các dự án từ những nhà đầu tư này thường diễn biến phức tạp, do công tác quản lý Nhà nước chưa chặt chẽ, một số nhà đầu tư chưa hoàn thiện dự án đã chuyển nhượng, hợp tác, kinh doanh, … Do vậy để khách quan, minh bạch chúng ta cần tổ chức đấu thầu, chọn nhà đầu tư phù hợp

Tóm lại, trong điều kiện kinh tế thị trường, chúng ta không nên nhầm lẫn thu hồi đất chỉ là một công cụ hành chính thuần túy, mà phải nhận thấy được nó còn là một công cụ kinh tế quan trọng của chủ sở hữu Nhà nước Sử dụng công cụ THĐ cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội một cách rộng rãi không có nghĩa là “lạm dụng” quyền lực nhà nước gây tổn hại đến quyền tài sản của NSDĐ Lợi ích của người bị thu hồi đất là lợi ích riêng của từng chủ thể sử dụng đất, nhưng phát triển bền vững kinh tế - xã hội chính lại là lợi ích chung của xã hội Chỉ khi nào Nhà nước có quy định phù hợp và vận dụng tốt công cụ THĐ cho phát triển kinh tế - xã hội thì hai lợi ích này mới có thể hài hòa được Trên cơ sở lý luận, người viết đề tài đã phân tích đánh giá những

ưu khuyết điểm, nguyên nhân chủ quan, khách quan ảnh hưởng đến thủ tục thu hồi đất; đó là tiền đề để so sánh, làm rõ hơn trình tự thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trên địa bàn quận Gò Vấp

Chương 2 THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH

QUỐC GIA, CÔNG CỘNG TẠI QUẬN GÒ VẤP,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế-

xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được thực hiện trong thời gian vừa qua tại quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh

Quá trình quản lý, điều hành nhằm thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất

để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của UBND quận

Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh đã thể hiện trong nhiều văn bản Có thể nêu

ra một số văn bản gần đây như sau:

Báo cáo số 996/UBND-BBT ngày 01 tháng 3 năm 2018 của Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp về xác định lộ trình thực hiện các nhiệm vụ nhằm hoàn thành 04 mục tiêu tại Chỉ thị số 17-CT/TU ngày 12/01/2018 của Thành

ủy về tăng cường lãnh đạo, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các dự án có thu hồi đất, góp phần ổn định tình hình chính trị - kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2018 - 2020

Báo cáo số 5781/UBND-BBT ngày 17 tháng 12 năm 2018 của UBND quận Gò Vấp Về báo cáo tổng kết kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Gò Vấp năm 2018

Văn bản số 5113/UBND-BBT ngày 15 tháng 10 năm 2018 về góp ý

dự thảo Quy định về quy chế phối hợp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Văn bản số 6272/UBND-BBT ngày 07 tháng 11 năm 2017 về việc nội dung họp giao ban Quý 3 về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với UBND 24 quận, huyện

Trên thực tế, trong thời gian qua có rất nhiều vi phạm pháp luật liên quan đến việc công bố chủ trương THĐ Vấn đề công khai dân chủ khi tiến hành thu hồi chưa được quan tâm đúng mức gây nhiều bức xúc trong dân cư Qua vụ việc thu hồi 6000m2 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh như trên đã phân tích, khi cơ quan này có chủ trương thu hồi đất, giao đất cho công ty cổ phần BOT xây dựng cầu Phú Mỹ, nếu làm đúng theo những trình tự, thủ tục này, nếu các cơ quan chức năng xác định rõ chủ trương thu hồi và công bố công khai, thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại các trụ sở UBND thì đơn vị đang được giao quản lý sử dụng (Công ty Tàu thuỷ Sài Gòn) có thể nắm bắt được thông tin chính xác bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của mình, đồng thời hạn chế được những sai phạm nghiêm trọng có thể xảy ra sau đó Các công trình của công ty tàu thuỷ Sài Gòn đã không phải để dang dở, chậm tiến độ ảnh hưởng lớn đến dây chuyền sản xuất, gây thất thoát tài sản Nhà nước như vậy [26].

2.1.1 Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

Thẩm quyền và các công việc cần thiết khi thực hiện giai đoạn này được pháp luật quy định cụ thể:

Căn cứ các dự án do Hội đồng nhân dân thành phố chấp thuận mà phải thu hồi đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện tiến hành khảo sát, điều tra, thống kê sơ bộ trên cơ sở tài liệu hồ sơ địa chính và đề xuất quỹ đất dự kiến thu hồi; dự thảo văn bản để Sở Tài nguyên

và Môi trường trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, chấp thuận chủ trương thu hồi tạo quỹ đất và giao Ủy ban nhân dân quận, huyện cập nhật và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Trên cơ sở văn bản chấp thuận chủ trương thực hiện dự án của UBND Thành phố, UBND quận giao phòng Tài Nguyên môi trường quận chủ trì, phối hợp với phòng quản lý đô thị văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,

UBND phường nơi có đất bị thu hổi; Ban bồi thường giải phóng mặt bằng chuẩn bị hồ sơ địa chính nhà đất, thành phần hồ sơ chuẩn bị gồm có:

 Bản đồ địa chính chính quy qua các thời kỳ 2000, 2001…

 Trích sao, điền thổ khu đất xác định nguồn gốc đất, chủ thể sử dụng đất

 Bản đồ quy hoạch đô thị tỷ lệ 1/5000, 1/2000, 1/500

 Bản đồ ranh quy hoạch chỉ giới đường đỏ qua các thời kỳ

 Bản đồ kèm theo kế hoạch sử dụng đất qua các thời kỳ

 Trích sao điền thổ, địa chính, hồ sơ pháp lý liên quan, đến mua bán, chuyển nhượng, thuế, phí…

 Thống kê thửa đất, diện tích đất, số hộ gia đình, cá nhân tổ chức bị thu hồi

Việc quy định chi tiết như thế nhằm hạn chế sai sót trong quá trình thu hồi đất, giúp UBND quận lựa chọn quyết định thu hồi một cách phù hợp, đúng quy định, hạn chế việc khiếu nại, khiếu kiện về sau Điển hình thực hiện

dự án mở rộng đường Phạm Văn Bạch phường 12 quận Gò Vấp: Dự án mở rộng đường Phạm Văn Bạch có quy mô thu hồi đất tại hai quận Tân Bình và

Gò Vấp, do đó công tác chuẩn bị hết sức quan trọng vì dự án này có nguồn gốc đất thuộc quốc phòng quản lý Các hộ tại thời điểm thu hồi đất đa số là chuyển nhượng bằng giấy tay qua các thời kỳ; trong khi pháp lý cao nhất là giấy cấp đất do đơn vị quốc phòng cấp không đúng thẩm quyền

Điều thuận lợi nhất là đa số các hộ thuộc diện thu hồi đất, một phần (phần đất thu hồi chủ yếu là sân, hiên mái….)

UBND quận Gò Vấp đã chuẩn bị hồ sơ tương đối tốt nên khi thực hiện thu hồi đất được sự đồng thuận của người dân; Riêng phần đất thuộc quận Tân Bình cho đến nay chưa thực hiện xong, dẫn đến quy hoạch nham nhỡ

thiếu đồng bộ (đoạn Gò Vấp sạch đẹp, Tân Bình đường đất + sỏi mất mỹ quan

đô thị)

Việc Tân Bình không thu hồi được có nhiều nguyên nhân; nguyên nhân lớn nhất là công tác vận động mà công tác vận động thì rất cần tính chính xác pháp lý của từng hồ sơ như diện tích, số tờ, sô thửa, quy hoạch qua các thời

kỳ

Nói như thế để thấy rằng công tác chuẩn bị hồ sơ địa chính là quá trình chuẩn bị đóng vai trò quan trọng, quyết định sự thành bại của các quá trình thu hồi đất phục vụ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Với các quy định trên, nghị định đã gián tiếp quy định cho các cơ quan chức năng không được “đốt cháy giai đoạn” khi tiến hành thu hồi đất Chuẩn

bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi là một giai đoạn khá quan trọng, nó ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhiều người Vấn đề này từ trước đến nay pháp luật còn “bỏ ngỏ” chưa thực sự coi trọng, chưa được quan tâm đúng mức Cho nên, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều sai phạm, dẫn đến nhiều quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa hợp lòng dân Qua vụ việc trên, có thể nhận thấy rằng chính quyền cần quan tâm hơn đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân, ngoài việc xác định trên sổ lâm bạ

và các giấy tờ liên quan, thì rất cần phải có khâu kiểm đếm đo đạc thực tế khi thu hồi đất, xác định đúng hạng đất, mục đích sử dụng đất, nhằm giải quyết quyền lợi cho người dân một cách thấu tình, đạt lý

Trong hồ sơ địa chính, cần xác định cụ thể tên NSDĐ, mục đích sử dụng làm cơ sở cho công tác bồi thường sau này được chính xác, tránh tình trạng bồi thường sai đối tượng, tình trạng xác định sai hạng đất, diện tích đất, mục đích sử dụng đất Bởi vì, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều sai phạm liên quan đến bản đồ địa chính, xác định hạng đất, số thửa đất, xác định mục đích

sử dụng đất cả từ phía người sử dụng đất, cả từ phía các cơ quan chức năng

Vì vậy, chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi là công việc rất quan trọng, là bước đệm cho việc thực hiện các bước tiếp sau

2.1.2 Thông báo về việc thu hồi đất

Thông báo về việc THĐ là công việc cần thiết và phải được tiến hành

cụ thể nghiêm túc

Việc thông báo thu hồi đất, thành phần Ban thực hiện cưỡng chế thu hồi đất, kinh phí cưỡng chế thu hồi đất, giải quyết khiếu kiện phát sinh từ việc cưỡng chế thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thực hiện theo quy định sau đây:

1 Cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, gồm các nội dung sau đây:

a) Lý do thu hồi đất;

b) Diện tích, vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất;

c) Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

d) Dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư;

đ) Giao nhiệm vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2 Thông báo thu hồi đất bao gồm các nội dung quy định tại các Điểm

a, b, c và d Khoản 1 Điều này

3 Thành phần Ban thực hiện cưỡng chế thu hồi đất gồm:

a) Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là trưởng ban;

b) Các thành viên gồm đại diện các cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường, thanh tra, tư pháp, xây dựng cấp huyện; Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã; tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và một số thành viên khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định

4 Lực lượng Công an căn cứ vào phương án cưỡng chế thu hồi đất để xây dựng kế hoạch bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất

5 Khi thực hiện cưỡng chế thu hồi đất mà người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản theo quy định tại Điểm c Khoản 4 Điều 71 của Luật Đất đai thì Ban thực hiện cưỡng chế giao tài sản cho Ủy ban nhân dân cấp xã bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật

6 Người có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan có quyền khiếu nại về việc thu hồi đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại

Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại

do quyết định thu hồi đất gây ra (nếu có)

Đối với trường hợp việc thu hồi đất có liên quan đến quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân khác trong việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật khác có liên quan thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất, cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định mà không phải chờ cho đến khi giải quyết xong quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất giữa người có đất thu hồi và tổ chức, cá nhân đó theo quy định của pháp luật có liên quan

2.1.3 Quyết định thu hồi đất

Hiện nay, căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, không phải cơ quan nào cũng có thẩm quyền thu hồi đất mà theo quy định tại Điều

66 Luật đất đai năm 2013 thì chỉ có Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất Trong đó: Ủy ban nhân dân thành phố hoặc huyện là cấp có thẩm quyền chịu trách nhiệm xem xét và ký quyết định thu hồi đất sau khi được cơ quan Tài nguyên và Môi trường gửi tờ trình Trong thời hạn 15 ngày, UBND cấp huyện quyết định THĐ thuộc thẩm quyền của mình Các quy định này hoàn toàn phù hợp với thẩm quyền thu hồi đất tại LĐĐ năm 2013

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền để thu hồi đất trong các trường hợp sau:

– Thu hồi đất mà người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài cụ thể là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao trừ trường hợp thu hồi đất của cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

– Thu hồi đối với phần đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

Còn Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư (không có yếu tố nước ngoài) hoặc thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Ngoài ra, trong trường hợp đặc biệt, trong khu vực thu hồi đất vừa

có đối tượng bị thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vừa có đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của Ủy ban nhân dân cấp huyện

thì trường hợp này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định việc thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất

Như vậy, thu hồi đất là một hình thức mà Nhà nước thu hồi lại quyền

sử dụng đất từ người sử dụng đất Việc thu hồi dù được thực hiện trong trường hợp này thì chỉ được xác định là hợp pháp nếu thuộc vào một trong các trường hợp theo quy định tại Điều 16, Điều 61 đến Điều 65 Luật đất đai năm 2013, và được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo Điều 66 Luật đất đai năm 2013

2.1.4 Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi

Người có đất bị thu hồi có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước nhằm bảo vệ quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người dân theo quy định của Luật khiếu nại

Việc khiếu nại về quyết định bồi thường thu hồi đất được thực hiện như sau:

Đầu tiên, bạn gửi đơn khiếu nại về quyết định bồi thường, thu hồi đất lên chủ tịch UBND cấp huyện Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại, chủ tịch UBND cấp huyện xem xét và thụ lý giải quyết và thông báo quyết định này cho bạn

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu: 30 ngày kể từ ngày thụ lý, trong trường hợp vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài nhưng không quá 45 ngày Trong trường hợp vùng sâu vùng xa thì thời hạn giải quyết khiếu nại là 45 ngày có thể kéo dài đến 60 ngày

Trong thời hạn 3 ngày làm việc, quyết định về giải quyết khiếu nại sẽ được gửi đến cho bạn kể từ ngày có quyết định

Trong trường hợp bạn không đồng ý với quyết định này thì có thể nộp đơn khiếu nại lần hai lên chủ tịch UBND tỉnh trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hoặc từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần

đầu mà không được giải quyết Thời hạn này có thể kéo dài đến 45 ngày ở vùng sâu, vùng xa

Đơn khiếu nại lần hai phải kèm theo quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu (nếu có) và một số tài liệu liên quan.Trong trường hợp hết thời hạn khiếu nại lần hai mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết mà bạn không đồng ý với quyết định này thì bạn có thể khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa theo luật tố tụng hành chính

2.1.5 Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai

Nội dung của quá trình tự kiểm kê cần thể hiện được đầy đủ các thông tin như: diện tích, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng, số lượng nhà, loại nhà, cấp nhà, số lượng cây, diện tích, năng suất sản lượng nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, số nhân khẩu, số lao động chịu ảnh hưởng do việc THĐ gây ra, nguyện vọng TĐC, chuyển đổi nghề nghiệp, số lượng mồ mả phải di dời… Những quy định này chứng tỏ rằng, người dân được tham gia vào quá trình thu hồi đất tạo điều kiện cho họ thể hiện ý chí nguyện vọng của mình, việc người bị THĐ tự nguyện và trung thực trong quá trình kê khai tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng thực hiện tốt nhiệm vụ, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân

Tiếp theo, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc kiểm tra xác định nội dung kê khai và thực hiện kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự:

a) Kiểm tra tại hiện trường về diện tích đất đối với trường hợp có mâu thuẫn, khiếu nại về số liệu diện tích; kiểm đếm tài sản bị thiệt hại và so sánh với nội dung người sử dụng đất đã kê khai Việc kiểm tra, kiểm đếm tại hiện trường phải có sự tham gia của đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và người có đất bị thu hồi Kết quả kiểm đếm phải có chữ ký của người trực tiếp thực hiện kiểm đếm tại hiện trường, người bị thu hồi đất (hoặc người

được ủy quyền theo quy định của pháp luật), người bị thiệt hại tài sản (hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật), cán bộ địa chính cấp xã, đại diện của Phòng Tài nguyên và Môi trường, đại diện của lãnh đạo tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

b) Làm việc với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và UBND cấp

xã nơi có đất để xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định các trường hợp được bồi thường, được hỗ trợ, được tái định cư Cũng theo Nghị định 84 nói trên, trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ

sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong

đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

2.1.6 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Căn cứ vào các Điều 85 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất

2 Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền

3 Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư

4 Chính phủ quy định chi tiết điều này

Theo đó tại Điều 26 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thì điều kiện phương án tái định cư cần đảm bảo một số yếu tố như sau:

- Việc lập và thực hiện dự án tái định cư quy định tại Điều 85 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định như sau đây:

1 Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất

2 Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai

3 Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư

4 Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng

dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

5 Việc bảo đảm kinh phí để thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này

- Trình tự thực hiện:

* Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng nộp hồ sơ đề

nghị thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Chủ đầu tư nộp hồ

sơ đề nghị thu hồi đất tại Bộ phận giao dịch một cửa của Sở Tài nguyên và Môi trường

* Bộ phận giao dịch một cửa kiểm tra hồ sơ, vào sổ theo dõi và viết

phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ, chuyển hồ sơ đến lãnh đạo Sở giao Phòng Quy hoạch – Kế hoạch kiểm tra, giải quyết Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tổ chức họp thẩm định phương án, bồi thường hỗ trợ, tái định cư; kiểm tra hồ sơ thu hồi đất Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo trả lại hồ sơ và nêu rõ lý do trả lại hồ sơ hoặc hướng dẫn bổ sung, hoàn chỉnh lại hồ sơ để nộp theo quy định

*Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng các cơ quan có liên quan tổ

chức họp thẩm định phương án án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình UBND tỉnh xem xét, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quyết định thu hồi đất Trường hợp sau khi thẩm định mà phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần phải bổ sung, chỉnh sửa lại theo ý kiến thống nhất của Hội đồng thẩm định thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính được tính từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh lại hồ sơ

* Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét,

ký quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quyết định thu hồi đất trong cùng một ngày gửi kết quả cho các sở, ban, ngành, địa phương có liên quan và chủ đầu tư

- Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục hành chính:

* Cơ quan có thẩm quyền quyết định: UBND tỉnh

* Cơ quan trực tiếp thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường

* Cơ quan phối hợp: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; UBND cấp huyện; UBND cấp xã; các tổ chức, cá nhân có liên quan

Cụ thể trong từng trường hợp cụ thể mà phương án hỗ trợ tái định cư được thực hiện theo Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Về thẩm quyền phê duyệt, theo Khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm

2013 quy định:

- Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định

cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện