Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật việt tt

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đ h à hệ thống các quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước; các quy định của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở iệt Nam và

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ HƯỜNG

QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO

PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 9 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2019

Công trình được hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã hội thuộc

Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hà Thị Mai Hiên

Phản biện 1: GS.TS Nguyễn Thị Mơ

Phản biện 2: PGS.TS Vũ Thị Lan Anh

Phản biện 3: TS Đặng Vũ Huân

Luận án được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện tại Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, số 477 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội

Vào hồi……giờ…….phút, ngày ……tháng……năm 20

Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện:

- Thư viện Học viện Khoa học xã hội

- Thư viện Quốc gia Việt Nam

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trước sự ra đời của nhiều văn bản pháp luật mới trong thời gian gần đây liên quan trực tiếp tới bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng Thì các quan niệm về tạo lập và sở hữu bất động sản, các quyền của chủ

sở hữu đối với bất động sản và đặc biệt là Quyền đối với bất động sản liền kề

đã có những sự thay đổi lớn Theo đó, các quan điểm khoa học, các kết quả nghiên cứu trước đây ở một chừng mực nào đó đã thực sự không còn phù hợp hoặc đang thiếu những tư duy mới, những xu hướng mở rộng hơn trong việc nhận diện Quyền đối với bất động sản liền kề cho phù hợp với quy định của pháp luật thực định Đặc biệt, nghiên cứu Quyền đối với bất động sản liền kề đặt trong mối quan hệ giữa những vấn đề mang tính chất nguyên tắc chung trong Bộ luật Dân sự với những chế định cụ thể, điều chỉnh đối với từng loại bất động sản riêng lẻ trong các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà

ở, Luật Xây dựng Nhằm tìm ra những nguyên lý chung nhất, phù hợp nhất, chính xác nhất về Quyền đối với bất động sản liền kề là vấn đề không hề đơn giản, nhất là trong điều kiện các luật chuyên ngành nêu trên về việc xác lập quyền sở hữu đối với từng loại bất động sản đang vô cùng khác nhau, tồn tại ở nhiều dạng khác nhau và với hình thức pháp lý công nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản rất khác nhau, sự đan xen của nhiều chủ thể cùng sở hữu và

sử dụng đối với bất động sản Là những rào cản khó để nhận ra đối với việc xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề Với thực trạng như vậy, một số công trình nghiên cứu khoa học đã công bố có liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề sẽ là khiêm tốn và trở nên chật hẹp, không thể nhận diện hết được những vấn đề liên quan và tác động, ảnh hưởng tới việc xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề một cách toàn diện, đầy đủ và thấu đáo Do vậy,

một công trình nghiên cứu ở cấp độ tiến sĩ về “Quyền đối với bất động sản liền

kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay” là thực sự cần thiết và tất yếu khách

quan ở cả khía cạnh lý luận, pháp luật thực định và thực tiễn thực thi về Quyền đối với bất động sản liền kề

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và

thực tiễn của Quyền đối với bất động sản liền kề Từ đó, đề xuất các định

hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề

ở Việt Nam hiện nay

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đ h à hệ thống các quan điểm, đường lối, chính

sách của Đảng và Nhà nước; các quy định của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở iệt Nam và một số nước trên thế giới; các vụ việc giải quyết thực tế về Quyền đối với bất động sản liền kề; các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật có liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam

Phạm vi nghiên c u: Với tính chất là một luận án tiến sĩ luật học, luận

án nghiên cứu về Quyền đối với bất động sản liền kề dưới góc độ khoa học

pháp lý Luận án đi sâu nghiên cứu bốn nhóm quy định pháp luật cơ bản nhất

có liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề trong mối quan hệ giữa Pháp luật dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành khác như: uật Đất đai, uật Xây dựng, Luật Nhà ở… Đó là: Nhóm quy định pháp luật về căn cứ xác lập và chấm dứt Quyền đối với bất động sản liền kề; nhóm quy định pháp luật về các trường hợp phổ biến của Quyền đối với bất động sản liền kề; nhóm quy định pháp luật về giới hạn Quyền đối với bất động sản liền kề và nhóm quy định pháp luật về bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề

Về không gian nghiên cứu: Luận án chỉ tập trung nghiên cứu ở Việt Nam Tất nhiên, để phục vụ cho việc so sánh, đối chiếu cơ sở pháp lý và thực tiễn thi hành pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam, luận

án sẽ tìm hiểu các quy định của pháp luật quốc tế và các văn bản pháp luật trước đây của Việt Nam có liên quan đến chế định Quyền đối với bất động sản liền kề để đánh giá lịch sử, để so sánh

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

uận án được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác- ênin, phương pháp biện chứng duy vật về mối quan hệ giữa các hiện tượng, sự vật, giữa con người với xã hội, đồng thời dựa trên quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng xã hội tự do, dân chủ, công bằng và bảo đảm quyền con người Bên cạnh đó, uận án đã sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản khác sau đây:

- Ph ơ pháp ổng h p: Phương pháp tổng hợp được sử dụng chủ yếu

trong Luận án từ chương 2 đến chương 4 Qua việc thu thập các tài liệu, tổng hợp các ý kiến khác nhau để giải quyết các vấn đề về mặt lý luận nhằm nhận diện bản chất của Quyền đối với bất động sản liền kề và đưa ra cấu trúc pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề Chương 3 của Luận án sử dụng phương pháp tổng hợp

để cung cấp bức tranh toàn diện, đa chiều về thực trạng pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay

- Ph ơ pháp phâ í h: Phương pháp này dùng để phân tích, giải thích

và hệ thống hóa các quy định cụ thể của các hệ thống pháp luật được nghiên cứu Mục đích của việc sử dụng phương pháp này là cung cấp một cái nhìn toàn diện, đầy đủ về các quy định liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề

- Ph ơ pháp so sá h Phương pháp này được dùng để xác định những

điểm giống nhau và khác nhau của các quy định trong các hệ thống pháp luật được nghiên cứu liên quan đến chế định Quyền đối với bất động sản liền kề giữa pháp luật Việt Nam và pháp luật quốc tế và giữa các quy định pháp luật Việt Nam với nhau Qua đó, thấy được sự tương đồng, khác biệt của Việt Nam

và quốc tế làm luận cứ xác thực cho việc đưa ra các giải pháp khắc phục những bất cập của pháp luật hiện nay về Quyền đối với bất động sản liền kề

- Ph ơ pháp h u phân tích tình hu ng thực tiễn: Một số các

tình huống, vụ việc thực tiễn liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề

sẽ được lựa chọn để phân tích Việc phân tích các tình huống nhằm tìm hiểu và đánh giá việc áp dụng các quy định liên quan trên thực tiễn, tìm ra những điểm chưa đầy đủ, những điểm còn bất hợp lý trong các quy định của pháp luật

Ðồng thời việc sử dụng phương pháp nghiên cứu tình huống thực tiễn sẽ bổ trợ cho những lý lẽ, luận giải và kiến nghị mà nghiên cứu đưa ra

- Ph ơ pháp d ễn giải, quy nạp: Phương pháp này được sử dụng chủ

yếu trong chương 4 của luận án để đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở nước ta hiện nay

- Ph ơ pháp b ệ h lị h sử: Phương pháp này được sử dụng

nhằm nghiên cứu, tổng hợp các vấn đề của luận án mà đã được đề cập, nghiên cứu, hình thành trong lịch sử từ trước đến nay

5 Đóng góp mới về khoa học của luận án

Ngoài việc kế thừa một số vấn đề liên quan đến luận án của các công trình khoa học đã công bố, luận án có những đóng góp mới về các nội dung sau:

- Th nhất, về cách tiếp cận: Luận án tiếp cận chế định Quyền đối đối

với bất động sản liền kề không chỉ dưới góc nhìn của pháp luật dân sự, mà còn nghiên cứu trong các quy định của pháp luật kinh tế Pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề sẽ được nhìn nhận một cách toàn diện theo các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, uật Xây dựng… ấn đề này được tác giả nghiên cứu, đánh giá tại hầu hết các chương của luận án nhưng cụ thể nhất

là ở chương 3 của luận án

- Th hai, luận án là công trình nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề lý

luận liên quan đến pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề, luận án đã phân tích làm sáng tỏ khái niệm bất động sản liền kề; khái niệm Quyền đối với bất động sản liền kề; khái niệm pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề; các nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề; các nội dung cơ bản cũng như hình thức của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề

- Th ba, luận án là công trình nghiên cứu công phu thực trạng pháp luật

về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay Đặc biệt, luận án

đã phát hiện và chỉ ra: Những khiếm khuyết, hạn chế của pháp luật dân sự, pháp Luật Xây dựng, pháp Luật Đất đai… và các văn bản liên quan, đồng thời

đã chỉ ra những khiếm khuyết, bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về Quyền đối với bất động sản liền kề trên thực tế hiện nay

- Th , luận án là công trình nghiên cứu một cách hệ thống các định

hướng và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

- Về mặt lý luận, luận án đưa ra góc nhìn đa chiều, toàn diện về chế định

Quyền đối với bất động sản liền kề; xây dựng khung lý thuyết cơ bản về Quyền đối với bất động sản liền kề và pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề; cung cấp những luận cứ khoa học cơ bản cho việc nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề

- Về mặt thực tiễn, Luận án là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu

và giảng dạy trong khoa học luật dân sự, luật kinh tế cũng như các cơ quan áp

dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề

7 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận án được chia thành 4 chương:

- Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu

- Chương 2: Những vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề

- Chương 3: Thực trạng pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề

ở Việt Nam hiện nay

- Chương 4: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1.1 Tình hình nghiên cứu đề tài luận án

Qua việc điểm lại các công trình nổi bật liên quan đến chủ đề nghiên cứu, có

thể thấy được những kết quả đã đạt được của hoạt động nghiên cứu, cụ thể như sau:

Th nhất, hầu hết các nghiên cứu đều cho rằng: Quyền đối với bất động

sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác Do vậy, những quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề có ý nghĩa quan trọng trong nghiên cứu khoa học cũng như ở góc độ thực tiễn

Th hai, các công trình khoa học đã có sự đồng tình trong việc khẳng

định tầm quan trọng của chế định Quyền đối với bất động sản liền kề và đã coi quyền này là một loại vật quyền phái sinh từ chế định quyền sở hữu và đặc điểm cơ bản của Quyền đối với bất động sản liền kề là gắn liền với bất động sản và là loại quyền không thể phân chia cho dù các bất động sản có thể phân chia thành nhiều phần…

Th ba, hầu hết các công trình đã công bố đều cho rằng, thực trạng quy

định pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở nước ta trên thực tế còn nhiều bất cập, hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu của hội nhập quốc tế và cải cách tư pháp Đồng thời, chưa đáp ứng được các nhu cầu cần thiết trong việc sử dụng bất động sản liền kề là những nhu cầu của chủ sở hữu bất động sản được hưởng địa dịch nhằm bảo đảm tốt nhất cho việc khai thác bất động sản thuộc sở hữu của mình mà cần phải sử dụng bất động sản liền kề

Th , hầu hết các nghiên cứu đều cho rằng trong giải pháp hoàn thiện

các quy định pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay

là: Cần phải xem xét lại cách sử dụng thuật ngữ “Quyề đ i với bấ động sản liền kề”, cần bổ sung, hoàn thiện hơn các quy định về phạm vi của Quyền đối với bất

động sản liền kề; nguyên tắc xác định đề bù và mức bồi thường thiệt hại xảy ra; hướng dẫn cụ thể vấn đề đăng ký Quyền đối với bất động sản liền kề; bổ sung các quy định pháp luật quyền về lối đi qua, quyền cấp thoát nước, quyền tưới tiêu nước, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc…

1.2 Những vấn đề chưa được giải quyết thấu đáo

Th nhất, về việc sử dụng thuật ngữ “địa dịch” hay “Quyề đ i với bất động sản liền kề” í dụ: Có nghiên cứu đồng ý với việc sử dụng thuật ngữ

“Quyề đ i với bấ động sản liền kề” theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhưng có nghiên cứu lại cho rằng nên sử thuật ngữ “địa dịch” thay cho “Quyền

đ i với bấ động sản liền kề” Hay có ý kiến cho rằng: B DS năm 2005, uật Đất đai năm 2013 sử dụng thuật ngữ “q yề sử dụ hạ hế bấ độ sả l ề kề” còn B DS năm 2015 chuyển sang sử dụng thuật ngữ “Q yề đ vớ bấ

độ sả l ề kề”, sự thay đổi này là không hợp lý…

Th hai, về bản chất của địa dịch (hay Quyền đối với bất động sản liền

kề) Mặc dù hầu hết các công trình nghiên cứu đều khẳng định Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác nhưng về bản chất của quyền này thì có một số quan điển trái ngược nhau Ví dụ: có nghiên cứu cho rằng: địa dịch là quan hệ giữa hai bất động sản với nhau và nó tồn tại không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản, có nghiêu cứu lại cho rằng: địa dịch là quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản với nhau chứ không phải là quan hệ giữa các bất động sản với nhau…

Th ba, thực trạng áp dụng pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền

kề ở Việt Nam còn nhiều đánh giá chưa thực sự thống nhất, các đánh giá cũng có những mức độ khác nhau tùy thuộc vào cách tiếp cận của từng tác giả Ví dụ: có nghiên cứu cho rằng: Hệ thống pháp luật về bất động sản ở Việt Nam hiện nay

“quá nhiều” Chính điều này, đã tạo nên một thực tế “lộn xộn”, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn Có nghiên cứu thì cho rằng: Hệ thống pháp luật về bất động sản ở Việt Nam quy định không cụ thể, chung chung… nên khi phát sinh tranh chấp thì việc áp dụng các quy định về bất động sản để xử lý còn nhiều “bàn cãi”

…

Th , các nghiên cứu cũng đề xuất nhiều giải pháp khác nhau để hoàn

thiện các quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam Ví dụ: Có ý kiến đề xuất: Cần quy định về lối đi qua không những chỉ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt mà còn đáp ứng cả nhu cầu về sản xuất, kinh doanh Có ý kiến lại đề xuất: Địa dịch được thực hiện theo nguyên tắc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng địa dịch phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản, việc đề ra

nguyên tắc phải đáp ứng nhu cầu “phù h p với mụ đí h sử dụng bấ động sả ” có

thể là quá nhiều Bản chất ở đây là sự phiền lụy chủ sở hữu chịu địa dịch, là ngoại

lệ của nguyên tắc bảo vệ chủ sở hữu, nên chỉ cần đáp ứng nhu cầu tối thiểu của chủ

sở hữu hưởng địa dịch là được…

1.3 Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu trong Luận án

Th nhất, hầu hết các công trình nghiên cứu đều tập trung, luận bàn các

vấn đề xoay quoanh Quyền đối với bất động sản liền kề như: Khái niệm, đặc điểm, căn cứ xác lập, căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liên kề trong luật dân sự thuần túy mà chưa có công trình nào nghiên cứu tổng thể về pháp luật Quyền đối với bất động sản liền kề, nội dung, hình thức cũng như nguyên tắc điều chỉnh pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề trên cơ sở của

luật dân sự và các luật khác có liên quan như uật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai…

Th hai, các nghiên cứu mới chỉ tiếp cận một cách đơn lẻ một vài giới

hạn của Quyền đối với bất động sản liền kề mà chưa có sự nghiên cứu một cách toàn diện cũng như đánh thực trạng các giới hạn của Quyền đối với bất động sản liền kề trên thực tế hiện nay, đặc biệt là các giới hạn liên quan đến xây dựng, bảo vệ môi trường…

Th ba, vấn đề bảo vệ vật quyền nói chung và Quyền đối với bất động

sản liền kề nói riêng là rất quan trọng trong các giao dịch về bất động sản hiện nay Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu mới chỉ tập trung vào việc bảo vệ các quan hệ vật quyền mà chưa có công trình nghiên cứu nào đề cập trực tiếp tới việc bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề cũng như đánh thực trạng quy định pháp luật về nhóm quy định này trên thực tế

Th , có nhiều công trình kiến nghị các giải pháp hoàn thiện các quy định

về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam nhưng mới chỉ ở việc gợi mở các vấn đề đặt ra về mặt pháp lý mà chưa xem xét, luận giải một cách tổng thể, toàn diện các định hướng cũng như giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề dựa trên yêu cầu của thực tế đời sống ở nước ta hiện nay

CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

2.1 Khái niệm, đặc điểm Quyền đối với bất động sản liền kề

2.1.1 Khái niệm bấ động sản liền kề

Qua các nghiên cứu về bất động sản liền kề, có thể hiểu khái niệm bất động sản liền kề như sau: Bất động sản liền kề là các bất động sản có sự tiếp giáp với nhau, việc tiếp giáp đó là sự tiếp giáp kế tiếp nhau và vị trí của các bất động sản được xác định bởi sự tiếp giáp với các bất động sản khác

2.1.2 Khái niệm Quyề đ i với bấ động sản liền kề

Từ những phân tích, đánh giá về Quyền đối với bất động sản liền kề, có thể đưa ra khái niệm Quyền đối với bất động sản liền kề như sau: Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản trong những điều kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản của người khác trong phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu của mình

2.1.3 Đặ đ ểm của Quyề đ i với bấ động sản liền kề

Th nhất, Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền đối với tài sản (một quyề đ i vật) của người khác

Th hai, Quyền đối với bất động sản liền kề chủ yếu được xác lập giữa

các bất động sản liền kề nhau hoặc rất gần nhau

Th ba, Quyền đối với bất động sản liền kề mang tính tổng quát và không

thể phân chia, cho dù bất động sản hưởng quyền có thể chia nhỏ thành nhiều phần

Th , Quyền đối với bất động sản liền kề luôn gắn liền với bất động sản

và nó chỉ có thể được thiết lập trên bất động sản do bản chất không di dời được

Th ăm, Quyền đối với bất động sản liền kề tạo ra nghĩa vụ bị động cho

chủ sở hữu bất động sản chịu quyền

Th sáu, Quyền đối với bất động sản liền kề là quan hệ giữa các bất

động sản với nhau chứ không phải quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản

2.2 Pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề

2.2.1 Khái niệm pháp luật về Quyề đ i với bấ động sản liền kề

Pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng một bất động sản liền kề thuộc sở hữu của một chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý

2.2.2 Nguyên tắ đ ều chỉnh pháp luật về Quyề đ i với bấ động sản liền

kề

2.2.2.1 Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận

Nguyên tắc này thể hiện rõ ràng và sinh động nhất bản chất của pháp luật dân sự nói chung và pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng đó là tính tự do định đoạt Giống như tính chất điển hình của các quan hệ dân sự khác, việc thực hiện quyền giữa các chủ thể dân sự với nhau sẽ theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội

2.2.2.2 Nguyên tắc c định

Theo nguyên tắc này thì, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng chỉ được phép thụ hưởng Quyền đối với bất động sản liền kề trong giới hạn nhu cầu chính đáng và nhất là trong giới hạn của quyền thụ hưởng địa dịch của mình Quyền đối với bất động sản liền kề vận hành nhằm bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền và luật cũng cấm việc lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu địa dịch Ngoài ra, nguyên tắc

cố định cũng không cho phép chủ sở hữu thay đổi hiện trạng của bất động sản chịu địa dịch nhằm mục đích gây khó khăn cho việc thụ hưởng địa dịch của người khác, chủ sở hữu bất động sản phục vụ bảo tồn tất cả các quyền của chủ

sở hữu, đặc biệt là quyền sử dụng và quyền định đoạt với điều kiện tôn trọng các quyền của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng

2.2.2.3 Nguyên tắc tuyệ đ i

Quyền đối với bất động sản liền kề được coi là quyền có tính chất tuyệt đối Có hiệu lực đối với tất cả mọi người và mọi người phải tôn trọng Quyền đối với bất động sản liền kề được bảo vệ một cách tuyệt đối, không bị xâm phạm bởi bất kỳ chủ thể nào khác Nguyên tắc này nhằm chống lại tác động, gây rối loạn của người khác đối với vật

2.2.2.4 Nguyên tắc công khai

Nguyên tắc công khai nhằm ghi nhận quyền cho người có Quyền đối với bất động sản liền kề, vừa nhằm tránh rủi ro cho các bên thứ ba Công khai Quyền đối với bất động sản liền kề cũng là nguyên tắc cần thiết nhằm mục đích

an toàn trong giao dịch

2.2.3 Nội dung của pháp luật về Quyề đ i với bấ động sản liền kề

Nội dung của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm các nhóm quy định pháp luật cơ bản sau đây:

2.2.3.1 Nhóm q y định pháp luật về că xác lập và chấm d t Quyền

đ i với bấ động sản liền kề

- Că xác lập Quyề đ i với bấ động sản liền kề

Th nhất, Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa

Th , Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc

- Că chấm d t Quyề đ i với bấ động sản liền kề

Th nhất, Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt khi bất động sản

hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của một người

Th hai, Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt khi việc sử dụng,

khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền

Th ba, Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt theo thoả thuận

của các bên

Th , Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp

khác theo quy định của pháp luật

2.2.3.2 Nhóm q y định pháp luật về cá r ờng h p phổ biến của Quyền

đ i với bấ động sản liền kề

- Quyền về l đ q a

Chủ sở hữu bất động sản không thể tự giam mình bên trong ranh giới của bất động sản cho đến cuối cuộc đời Là một thực thể sống cao cấp có những nhu cầu vật chất và tinh thần, đồng thời là một thành viên của một cộng đồng có tổ chức với những quan hệ xã hội phức tạp và đa dạng, chủ sở hữu phải thường xuyên ra, vào bất động sản của mình để xác lập giao dịch Vì vậy, mọi bất động sản đều phải thông thương với cộng đồng và trong điều kiện bất động sản không tiếp xúc trực tiếp được với đường công cộng, thiết bị công cộng, việc thông thương được bảo đảm bằng quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được sử dụng hạn chế lối đi qua bất động sản khác Người phải dành một lối đi qua cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sẽ được trả một khoản tiền đền bù, nếu không có thỏa thuận khác

- Quyền về cấp, hoá ớc

Do vị trí tự nhiên mà một bất động sản không tiếp giáp trực tiếp với nguồn nước tự nhiên hay nước máy thì chủ sở hữu bất động sản có thể áp dụng đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản khác cho sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của họ để xây dựng đường ống dẫn nước Vị trí đặt đường ống do các bên tự thỏa thuận

- Quyền về ới ớ , ớc trong canh tác

Sản xuất nông nghiệp đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế của nước ta Trồng lúa nước hay canh tác các loại cây khác đã xuất hiện từ lâu đời nay Bởi vậy, trong các loại Quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác là một dạng quyền được quy định sớm nhất cùng với quyền về lối đi Đây là một dạng dịch quyền đã được quy định trong

luật La Mã cổ đại, khi mà nông nghiệp chiếm vị trí chủ yếu, quan trọng nhất trong nền sản xuất xã hội Trong trường hợp nước tưới có thể lấy được từ dòng chảy tự nhiên tiếp cận bất động sản thì chủ sở hữu bất động sản được sử dụng dòng nước tưới theo nhu cầu của mình Trong trường hợp cần tạo dòng chảy để dẫn dắt nước tưới mà không thể lấy được nước tưới lấy từ dòng chảy tự nhiên thì bất động sản cần nước tưới có thể được hưởng địa dịch tưới nước do luật hoặc theo thỏa thuận

- Quyền mắ đ ờng dây tả đ ện, thông tin liên lạc qua bấ động sản khác

Xuất phát từ thực tiễn và yêu cầu của việc mắc đường dây tải điện và thông tin liên lạc Bởi, những đường dây này phải xuất phát từ nơi cung cấp điện, nguồn thông tin liên lạc nên việc mắc đường dây bắt buộc phải qua nhiều bất động sản của người khác mà không chỉ có qua bất động sản liền kề Nếu chủ sở hữu các đường dây này gây thiệt hại cho các chủ sở hữu bất động sản liền kề trong quá trình mắc đường dây, do các đường dây bị đổ, va quệt… thì chủ sở hữu các đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải bồi thường thiệt hại trên cơ sở lỗi và mức độ thiệt hại do mình gây ra

2.2.3.3 Nhóm q y định pháp luật về giới hạn Quyề đ i với bấ động sản liền kề

- N hĩa vụ bảo vệ mô r ờng

Trong khi thực hiện quyền sở hữu nói chung và Quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng, chủ thể gây thiệt hại cho môi trường, tức là đã xâm phạm đến lợi ích chung, lợi ích công cộng – đây là một nguyên tắc đã được nhà làm luật quán triệt Các biện pháp bảo vệ môi trường được áp dụng như: Chủ thể có Quyền đối với bất động sản liền kề làm ô nhiễm môi trường thì phải chấm dứt hành vi gây ô nhiễm, thực hiện các biện pháp để khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại ngay cả khi những chủ thể này không có lỗi trong việc gây ra thiệt hại

- Tr ờng h p xảy ra tình thế cấp thiết

Tình thế cấp thiết là tình thế của người vì muốn tránh một nguy cơ đang thực tế đe dọa trực tiếp lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác mà không còn cách nào khác là phải có hành động gây một thiệt hại nhỏ hơn thiệt hại cần ngăn chặn Trong tình thế cấp thiết, chủ thể có Quyền đối với bất động sản liền kề không được cản trở người khác dùng tài sản của mình hoặc cản trở người khác gây thiệt hại đối với tài sản đó để ngăn chặn, làm giảm mối nguy hiểm hoặc thiệt hại lớn hơn có nguy cơ xảy ra

- N hĩa vụ bảo đảm trật tự, an toàn xã hội; tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh Khi đào giếng, đào

ao hoặc xây dựng công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định hay khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa chất độc hại và các công trình khác mà việc

sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường thì chủ sở hữu tài sản đó phải xây

cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản khác Trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh thì phải bồi thường

- Về việc thiết lập lỗ thông khí, khe sáng, tầm nhìn

Lỗ thông khí là khoảng trống trên vách tường để thông thoáng phần bên trong vật kiến trúc, còn khe sáng là khoảng trống trên vách tường để ánh sáng

tự nhiên đi vào bên trong vật kiến trúc mà không có tác dụng thông thoáng Khe sáng là một kỹ thuật riêng của kiến trúc ở các nước xứ lạnh, có tác dụng giúp cho phần bên trong của vật kiến trúc vừa nhận được ánh sáng tự nhiên từ bên ngoài, và vừa chống được sự xâm nhập của cái lạnh từ bên ngoài Luật hiện hành của Việt Nam có nhắc tới lỗ thông khí tại khoản 3 Điều 176 nhưng lại chưa có quy định về khe sáng

Tầm nhìn là một khái niệm trong luật bất động sản, được xây dựng nhằm đặt cơ sở cho các quy tắc liên quan đến quyền của chủ sở hữu một bất động sản được nhìn ra bên ngoài Các phương tiện nhìn thông dụng ở Việt Nam bao gồm: Cửa sổ và ban công Việc trổ cửa trước hết là để tạo sự thông thương giữa bên trong và bên ngoài căn nhà, giúp cho không gian bên trong căn nhà được thoáng đãng, đồng thời cho phép chủ sở hữu nhà tiếp xúc với không gian bên ngoài Trên nguyên tắc, việc trổ cửa được tự do Chủ sở hữu có quyền quyết định vị trí, khoảng cách so với mặt đất, bề rộng, bề cao, kiểu dáng… của cửa

sổ

2.2.3.4 Nhóm q y định pháp luật về bảo vệ Quyề đ i với bấ động sản liền kề

- Đă ký Quyề đ i với bấ động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ thể trên tài sản của người khác, tức là cùng một lúc có hai chủ thể cùng có quyền đối với tài sản Trong khi đó, thì tài sản thường nằm trong sự chiếm hữu thực tế hoặc được sự ghi nhận quyền về mặt pháp lý của chủ sở hữu Chính vì vậy, để tạo niềm tin cho người thứ ba về việc chủ thể cũng có quyền đối với tài sản của người khác

là một việc làm cần thiết Đây sẽ là cơ sở pháp lý đảm bảo cho việc công nhận

và bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề một cách hiệu quả và đó cũng là công cụ bảo đảm cho việc thực hiện các giao dịch liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề được thực hiện trên thực tế Hơn nữa, việc công khai Quyền đối với bất động sản liền kề là rất quan trọng vì nó góp phần làm giảm bớt các tranh chấp dân sự giống như nhiều trường hợp mua bán bất động sản nhưng lại không có ngõ đi hoặc phải tranh chấp liên quan đến lối đi

- Tự bảo vệ

Biện pháp tự bảo vệ là biện pháp được áp dụng rất phổ biến trong đời sống Lý do chính là quan niệm truyền thống của nhân dân ta là “dĩ hòa vi quý”, “vô phúc đáo tụng đình” Người dân rất ngại phải liên quan đến việc kiện tụng Chỉ trong những trường hợp bất đắc dĩ, không có cách giải quyết nào

khác họ mới đưa nhau ra tòa Tự bảo vệ chính là phương thức mà mỗi chủ thể

quyền (sở hữu, khác đối với tài sản) có thể tự tư duy và áp dụng nhằm bảo vệ quyền của mình một cách phù hợp và hiệu quả nhất

- Yêu cầu Tòa án, ơ q a hà ớc có thẩm quyền khác bảo vệ

+ Kiệ đò lại tài sản

Phương thức kiện này được gọi phổ biến là kiện vật quyền (kiện đòi lại tài sản) Trên cơ sở các quy định này, chủ thể có Quyền đối với bất động sản

liền kề có quyền yêu cầu trả lại tài sản (ví dụ: yêu cầu trả lại lối đi, trả lại lối

+ Kiện yêu cầu bồ h ờng thiệt hại

Kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là một trong những phương thức được

áp dụng rất phổ biến và thường xuyên nhằm bảo vệ quyền của chủ thể đối với tài sản, trong những trường hợp nhất định khi không áp dụng được phương thức kiện đòi lại tài sản, hay có thể đòi lại tài sản nhưng giá trị tài sản đã giảm sút, tài sản bị hư hỏng, cần thiết phải sửa chữa để có thể khai thác được giá trị

sử dụng của tài sản hoặc đã yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền của chủ sở hữu, chủ thể có Quyền đối với bất động sản liền kề nhưng hành vi xâm phạm đã gây ra thiệt hại… thì chủ thể mang quyền có thể kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại để bù đắp những tổn thất nhất định mà họ phải gánh chịu

+ Yêu cầ ơ q a hà ớc có thẩm quyền khác bảo vệ

Th nhất, thực hiện quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo

vệ Quyền đối với bất động sản liền kề độc lập hoặc trước khi áp dụng các phương thức kiện dân sự Hoạt động này có thể được các chủ thể lựa chọn ngay khi phát hiện có hành vi xâm phạm và hướng đến hiệu quả trong khoảng thời gian ngắn, như đối với các vụ việc liên quan đến quyền về lối đi qua, các bên có thể yêu cầu

Ủy ban nhân dân cấp cơ sở giải quyết trong thẩm quyền mà pháp luật cho phép… hay yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử phạt hành chính đối với những hành vi trái pháp luật như: xây dựng lấn chiếm sang đất liền kề hay việc xả nước thải không đúng quy định làm ô nhiễm môi trường…

Th hai, thực hiện quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo

vệ Quyền đối với bất động sản liền kề với vai trò hỗ trợ sau khi thực hiện các phương thức kiện dân sự Đó là việc yêu cầu cơ quan Thi hành án giải quyết trong trường hợp Tòa án đã giải quyết nhưng chủ thể xâm phạm quyền vẫn ngang nhiên cản trở trái pháp luật, không thực hiện việc bồi thường…

Ngoài các biện pháp bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề nêu trên, pháp luật Việt Nam còn quy định các biện pháp khác để bảo vệ quyền sở hữu nói chung và Quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng như: Biện pháp hành chính, biện pháp hình sự Tuy nhiên, so với các phương thức bảo vệ này thì phương thức kiện dân sự phương thức mang tính thực tế rất lớn; được áp dụng một cách rộng rãi hơn các biện pháp khác và tạo điều kiện rất thuận lợi và dễ dàng cho mọi chủ thể

có quyền sở hữu bị xâm phạm tự mình chủ động thực hiện phương thức này