Tai lieu dao tao boi duong nghiep vu dinh gia xay dung

Tài liệu đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng, viện khoa học kinh tế xây dựng

VIỆN KHOA HỌC KINH TẾ XÂY DỰNG

TÀI LIỆU ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG

NGHIỆP VỤ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

Hà Nội - tháng 10 năm 2009

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 2

Chuyên đề 1 QUảN Lý Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG CÔNG TRìNH

THEO QUY ĐịNH HIệN HμNH

I NHữNG NộI DUNG CƠ BảN CủA Hệ THốNG PHáP LUậT Có LIÊN QUAN ĐếN ĐầU TƯ XÂY DựNG CÔNG TRìNH (LUậT XÂY DựNG, LUậT ĐầU TƯ, LUậT ĐấU THầU, LUậT ĐấT ĐAI)

1 Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng

Kỳ họp thứ 4, khoá XI (tháng 11/2003), Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật Xây dựng Việc thể chế hoá Luật nhằm

đáp ứng yêu cầu vận hành các hoạt động xây dựng theo hướng vừa bảo đảm tính cạnh tranh, hội nhập của ngành xây dựng vào nền kinh tế trong khu vực, vừa bảo

đảm tuân thủ các quy định đã được Chính phủ và các Bộ, ngành cụ thể hóa trong các Nghị định, Quyết định, Thông tư hướng dẫn Hệ thống các văn bản trên, lần

đầu tiên đã xác lập khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh, đồng bộ nhằm điều tiết hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt nam

1.1 Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và kết cấu của Luật Xây dựng

1.1.1 Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng

Luật Xây dựng điều chỉnh các quan hệ xã hội nảy sinh trong hoạt động

xây dựng giữa các tổ chức, cá nhân; quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức,

cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng Các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam phải tuân thủ các quy định của Luật Xây dựng Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác với Luật Xây dựng thì áp dụng quy định của

điều ước quốc tế đó

1.1.2 Kết cấu Luật Xây dựng

Luật Xây dựng với 9 chương, 123 điều gồm những quy định chung về hoạt

động xây dựng; quy hoạch xây dựng; dự án đầu tư xây dựng công trình; khảo sát, thiết kế xây dựng; xây dựng công trình; lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng; quản lý nhà nước về xây dựng; khen thưởng, xử lý vi phạm và điều khoản thi hành

1.2 Hoạt động xây dựng

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 3

Trong các dự án đầu tư xây dựng, hoạt động xây dựng là việc tạo lập nên sản phẩm xây dựng theo thiết kế được duyệt Các hoạt động xây dựng cụ thể có mối liên quan chặt chẽ với nhau; mặt khác, các hoạt động xây dựng có thể thực hiện đan xen với nhiều chủ thể đồng thời tham gia Để hiểu rõ Luật Xây dựng, cần tiếp cận, nắm bắt được các nguyên tắc, nội dung, yêu cầu và quy định của pháp luật đối với từng hoạt động xây dựng cụ thể Hoạt động xây dựng bao gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình

1.2.1 Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng

Để hoạt động xây dựng thực sự phát huy hiệu quả, khi tham gia các hoạt

động xây dựng, các chủ thể cần thiết phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau

b Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng

Quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn xây dựng là các công cụ quan trọng để quản lý hoạt động xây dựng Quy chuẩn xây dựng là các quy định bắt buộc áp dụng trong hoạt động xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành còn tiêu chuẩn xây dựng là các quy định về chuẩn mực kỹ thuật, định mức kinh tế - kỹ thuật, trình tự thực hiện các công việc, các chỉ tiêu, các chỉ số kỹ thuật và các chỉ số tự nhiên được tổ chức, cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc công nhận để áp dụng trong hoạt động xây dựng Việc tuân thủ quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn xây dựng là cơ sở tăng cường hiệu quả quản

lý Nhà nước và xây dựng; giúp các chủ đầu tư, nhà thầu sử dụng tiết kiệm, hợp lý các nguồn lực, đảm bảo chất lượng, tiến độ, an toàn công trình và tính đồng bộ trong từng công trình, toàn dự án

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 4

c Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng con người và tài sản

Chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng con người và tài sản là

các yêu cầu quan trọng khi đầu tư xây dựng công trình Do công trình xây dựng thường có quy mô lớn, đòi hỏi huy động nhiều nguồn lực, có khả năng tác động,

ảnh hưởng lớn tới khu vực không gian xung quanh….nên vấn đề chất lượng, tiến

độ và an toàn trong xây dựng có ý nghĩa rất lớn Việc đảm bảo chất lượng, tiến

độ, an toàn khi xây dựng công trình không những là yêu cầu mà còn là trách nhiệm của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng, đặc biệt đối với chủ đầu tư

và nhà thầu

d Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng công trình, trong toàn dự án

Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng công trình là vấn đề quan trọng cần

được xem xét trước khi quyết định đầu tư Mục tiêu tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, tạo lập tính đồng bộ trong từng công trình, toàn dự án đòi hỏi các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng phải thực hiện theo những phương pháp khoa học về tính toán hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án, về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, về giám sát thi công, về quản lý dự án…

1.2.2 Lập quy hoạch xây dựng

- Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản

vẽ, mô hình và thuyết minh Quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

Trong toàn bộ các hoạt động xây dựng thì quy hoạch xây dựng là hoạt động diễn ra trước tiên, mang tính định hướng, là cơ sở để quản lý và thực hiện các hoạt

động xây dựng tiếp theo Quy hoạch xây dựng do Chính phủ và ủy ban nhân dân các cấp tổ chức lập và phê duyệt

- Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch xây dựng trong địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp, làm cơ sở quản lý các hoạt động xây dựng, triển khai các dự án đầu tư xây dựng và xây dựng công trình Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân các cấp không đủ điều kiện năng lực

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 5

thực hiện lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng, nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, phê duyệt quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch xây dựng thì mời chuyên gia, thuê tư vấn để thực hiện Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:

+ Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an

ninh, tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội;

+ Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước trong từng giai đoạn phát triển;

+ Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi trường, di sản văn hoá, bảo tồn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hoá dân tộc

- Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến

việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tại những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình quy mô nhỏ, đơn giản và các công trình tôn giáo thì chỉ lập Báo cáo Kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình trong đó bao gồm các yêu cầu, nội dung cơ bản theo quy định

- Các dự án đầu tư xây dựng công trình được phân loại như sau:

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 6

+ Theo quy mô và tính chất, bao gồm: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C;

+ Theo nguồn vốn đầu tư, bao gồm: Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;

dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước;

dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn

- Việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổng

thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan Tuỳ theo nguồn vốn sử dụng cho

dự án, nhà nước thực hiện việc quản lý các dự án theo các quy định sau:

+ Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước kể cả các dự án thành phần, Nhà nước quản lý toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập dự án, quyết định đầu tư, lập thiết kế, tổng dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác sử dụng Người quyết định đầu tư có trách nhiệm bố trí đủ vốn theo tiến

độ thực hiện dự án, nhưng không quá 2 năm đối với dự án nhóm C, 4 năm đối với

dự án nhóm B

Các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quyết định theo phân cấp, phù hợp với quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước;

+ Đối với dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng

đầu tư phát triển của nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước thì Nhà nước chỉ quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư Doanh nghiệp có

dự án tự chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo các quy định của pháp luật có liên quan;

+ Đối với các dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân, chủ đầu tư tự quyết định hình thức và nội dung quản lý dự án Đối với các dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn khác nhau thì các bên góp vốn thoả thuận về phương thức quản lý hoặc quản lý theo quy định đối với nguồn vốn có tỷ lệ % lớn nhất trong tổng mức đầu tư

b Mối liên quan giữa công trình xây dựng và dự án; loại, cấp công trình xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, thi công xây dựng công trình

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 7

- Dự án đầu tư xây dựng công trình có thể có một hoặc nhiều công trình xây dựng; các công trình thuộc dự án có thể khác nhau về loại và cấp công trình Trường hợp dự án có một công trình thì dự án đồng thời là công trình Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm cả phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế

- Các công trình xây dựng được phân thành loại và cấp Loại công trình xây dựng được xác định theo công năng sử dụng, bao gồm công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác Cấp công trình

được xác định theo loại công trình căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu xây dựng công trình và tuổi thọ công trình xây dựng Mỗi loại công trình được chia thành 5 cấp gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV

- Luật Xây dựng còn quy định về hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cụ thể như sau:

+ Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống giao thông, thông

tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước,

xử lý các chất thải và các công trình khác

+ Hệ thống công trình hạ tầng xã hội bao gồm các công trình y tế, văn hoá,

giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên, mặt nước và các công trình khác

- Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình bao gồm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ Thiết bị công trình là các thiết bị được lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế xây dựng Thiết bị công nghệ là các thiết bị nằm trong dây chuyền công nghệ được lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ

Việc quản lý, thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình được thực hiện từ các công trình xây dựng của dự án đến toàn bộ dự án Các quy định cụ thể về tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công,

điều kiện năng lực, lập và quản lý chi phí đều gắn với từng loại và cấp công trình xây dựng Do vậy, hiệu quả quản lý, thực hiện dự án bắt nguồn từ việc quản

lý, thực hiện tốt từng công trình của dự án

Công trình xây dựng có thể bao gồm các hạng mục như phần ngầm, phần thân, hệ thống kỹ thuật của công trình và hệ thống thiết bị của công trình Các bộ phận của công trình gồm cột, dầm, sàn, nền, mái Việc hiểu và thực hiện thống nhất giữa các chủ thể về dự án, công trình, hạng mục công trình, bộ phận công

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 8

trình có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý, thực hiện và đảm bảo hiệu quả dự

án

c Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng công trình

+ Chủ đầu tư xây dựng công trình có quyền được tự thực hiện lập dự án đầu tư xây dựng công trình khi có đủ điều kiện năng lực lập dự án đầu tư xây dựng công trình; đàm phán, ký kết, giám sát thực hiện hợp đồng; yêu cầu các tổ chức liên quan cung cấp thông tin, tài liệu phục vụ cho việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình; đình chỉ thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng khi nhà thầu tư vấn lập

dự án vi phạm hợp đồng và các quyền khác theo quy định của pháp luật

+ Chủ đầu tư xây dựng công trình có nghĩa vụ thuê tư vấn lập dự án trong trường hợp không có đủ điều kiện năng lực lập dự án đầu tư xây dựng công trình

để tự thực hiện; xác định nội dung nhiệm vụ của dự án đầu tư xây dựng công trình; cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến dự án đầu tư xây dựng công trình cho tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình; tổ chức nghiệm thu, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; thực hiện đúng hợp đồng đã cam kết; lưu trữ

hồ sơ dự án đầu tư xây dựng công trình; bồi thường thiệt hại do sử dụng tư vấn không phù hợp với điều kiện năng lực lập dự án đầu tư xây dựng công trình, cung cấp thông tin sai lệch; thẩm định, nghiệm thu không theo đúng quy định và những hành vi vi phạm khác gây thiệt hại do lỗi của mình gây ra và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu tư vấn lập dự án

+ Nhà thầu tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình; từ chối thực hiện các yêu cầu trái pháp luật của chủ đầu tư và các quyền khác theo quy định của pháp luật

+ Nhà thầu tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình chỉ được nhận lập

dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với năng lực hoạt động xây dựng của mình; thực hiện đúng công việc theo hợp đồng đã ký kết; chịu trách nhiệm về chất lượng dự án đầu tư xây dựng công trình được lập; không được tiết lộ thông tin, tài liệu có liên quan đến việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình do mình

đảm nhận khi chưa được phép của bên thuê hoặc người có thẩm quyền; bồi thường thiệt hại khi sử dụng các thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, các giải pháp kỹ thuật không phù hợp và các hành vi vi phạm khác gây

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 9

thiệt hại do lỗi của mình gây ra và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của người quyết định đầu tư xây dựng công trình

+ Người quyết định đầu tư xây dựng công trình có quyền không phê duyệt

dự án đầu tư xây dựng công trình khi dự án không đáp ứng mục tiêu và hiệu quả;

đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt hoặc

đang triển khai thực hiện khi thấy cần thiết; thay đổi, điều chỉnh mục tiêu, quy mô của dự án đầu tư xây dựng công trình và các quyền khác theo quy định của pháp luật

+ Người quyết định đầu tư xây dựng công trình có nghĩa vụ tổ chức thẩm

định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; kiểm tra việc thực hiện dự án

đầu tư xây dựng công trình; chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, quyết định đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình và các quyết định khác thuộc thẩm quyền của mình và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

1.2.4 Khảo sát xây dựng

a Khái niệm

Khảo sát xây dựng gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất công trình, khảo sát địa chất thuỷ văn, khảo sát hiện trạng công trình và các công việc khảo sát khác phục vụ cho hoạt động xây dựng Khảo sát xây dựng chỉ được tiến hành theo nhiệm vụ khảo sát đã được phê duyệt Tài liệu về khảo sát xây dựng là một trong các căn cứ để lập các loại đồ án quy hoạch xây dựng và thiết kế xây dựng công trình

Vì vậy, phải thực hiện khảo sát xây dựng để thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên của vùng địa điểm xây dựng; các số liệu về hiện trạng công trình; hiện trạng của vùng, địa điểm xây dựng, nhằm phục vụ các công tác: Lập đồ án quy hoạch xây dựng; Lựa chọn, xác định địa điểm xây dựng; vạch tuyến công trình; lập thiết kế công trình; lập giải pháp kỹ thuật thi công xây dựng công trình;

dự đoán ảnh hưởng qua lại giữa công trình xây dựng và môi trường thiên nhiên xung quanh trong quá trình xây dựng và sử dụng công trình

b Yêu cầu đối với khảo sát xây dựng

Khảo sát xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu sau đây: Nhiệm vụ khảo sát phải phù hợp với yêu cầu từng loại công việc, từng bước thiết kế; Bảo đảm tính trung thực, khách quan, phản ánh đúng thực tế; Khối lượng, nội dung, yêu cầu kỹ

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 10

thuật đối với khảo sát xây dựng phải phù hợp với nhiệm vụ khảo sát, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; Đối với khảo sát địa chất công trình còn phải xác định độ xâm thực, mức độ dao động của mực nước ngầm theo mùa để đề xuất các biện pháp phòng, chống thích hợp Đối với những công trình quy mô lớn, công trình quan trọng phải có khảo sát quan trắc các tác động của môi trường đến công trình trong quá trình xây dựng và sử dụng

d Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong khảo sát xây dựng

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư: Phê duyệt nhiệm vụ khảo sát do nhà thầu thiết kế hoặc nhà thầu khảo sát xây dựng lập và giao nhiệm vụ khảo sát cho nhà thầu khảo sát xây dựng; điều chỉnh nhiệm vụ khảo sát theo đề nghị hợp lý của nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế và nhà thầu thi công xây dựng; lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng có đủ điều kiện năng lực để thực hiện công tác khảo sát; phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát do nhà thầu khảo sát xây dựng lập; Bàn giao mặt bằng cho nhà thầu khảo sát xây dựng; tổ chức thực hiện

và giám sát việc thực hiện hợp đồng đã ký kết Tổ chức nghiệm thu kết quả khảo sát và thanh toán đầy đủ kinh phí cho nhà thầu khảo sát theo hợp đồng đã ký kết

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thiết kế trong việc khảo sát xây dựng công trình do mình thiết kế: Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng phục vụ cho công tác thiết kế khi có yêu cầu của chủ đầu tư; đề xuất khảo sát bổ sung và lập nhiệm

vụ khảo sát bổ sung khi phát hiện những yếu tố khác thường ảnh hưởng trực tiếp

đến giải pháp thiết kế; hoặc phát hiện tài liệu khảo sát không đáp ứng được yêu cầu thiết kế; sử dụng thông tin, tài liệu khảo sát xây dựng phục vụ công tác thiết

kế phù hợp với nhiệm vụ thiết kế theo các bước được quy định; bồi thường thiệt hại khi xác định sai nhiệm vụ khảo sát xây dựng do mình thực hiện gây ảnh hưởng đến thiết kế công trình và các hành vi vi phạm khác gây thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu khảo sát xây dựng: Chỉ được nhận thực hiện công việc khảo sát xây dựng phù hợp với điều kiện năng lực theo quy định;

cử chủ nhiệm khảo sát có đủ điều kiện năng lực theo quy định, bố trí cán bộ có

đủ năng lực thực hiện khảo sát; lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng khi có yêu cầu của chủ đầu tư; lập phương án khảo sát; thực hiện công tác khảo sát theo đúng nhiệm vụ khảo sát xây dựng được giao, phương án khảo sát được duyệt và hợp

đồng đã ký kết; đề xuất, bổ sung nhiệm vụ khảo sát xây dựng khi phát hiện các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giải pháp thiết kế; theo dõi, kiểm tra việc thực hiện quy trình khảo sát theo phương án đã được chủ đầu tư phê duyệt; ghi chép kết quả theo dõi, kiểm tra vào nhật ký khảo sát xây dựng; bảo vệ môi trường và các công trình xây dựng trong khu vực khảo sát; chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về kết quả khảo sát

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 11

1.2.5 Thiết kế xây dựng công trình

a Khái niệm

- Thiết kế xây dựng công trình có thể được thực hiện một bước, hai bước hoặc ba bước Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình quy định chỉ phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; thiết kế hai bước bao gồm bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình ( trừ các công trình trong dự án có yêu cầu thiết kế 3 bước) ; thiết kế ba bước bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đồng thời là những công trình cấp đặc biệt, cấp I và công trình cấp II có yêu cầu kỹ thuật phức tạp do người quyết định đầu tư quyết định

Sở dĩ thiết kế được phân thành các bước như vậy là vì các công trình có quy mô, tính chất và độ phức tạp khác nhau, mức độ yêu cầu kỹ thuật và quản lý cũng khác nhau Các công trình nhỏ, đơn giản thì không nhất thiết phải thực hiện tất cả các bước thiết kế vì các yêu cầu thiết kế có thể được xác định rõ ràng ngay

từ đầu Các công trình có quy mô lớn, các yêu cầu thiết kế chưa thể xác định

được đầy đủ ngay từ đầu nên thiết kế cần được chuẩn xác và cụ thể dần qua các bước

b Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng công trình

Thiết kế xây dựng công trình phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây: Phù hợp với quy hoạch xây dựng, cảnh quan, điều kiện tự nhiên và các quy định

về kiến trúc; phù hợp với thiết kế công nghệ trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng công trình có thiết kế công nghệ; nền móng công trình phải bảo đảm bền vững, không bị lún nứt, biến dạng quá giới hạn cho phép làm ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình, các công trình lân cận; nội dung thiết kế xây dựng công trình phải phù hợp với yêu cầu của từng bước thiết kế, thoả mãn yêu cầu về chức năng

sử dụng; bảo đảm mỹ quan, giá thành hợp lý; an toàn, tiết kiệm, phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng; các tiêu chuẩn về phòng, chống cháy,

nổ, bảo vệ môi trường và những tiêu chuẩn liên quan; đối với những công trình công cộng phải bảo đảm thiết kế theo tiêu chuẩn cho người tàn tật; đồng bộ trong từng công trình, đáp ứng yêu cầu vận hành, sử dụng công trình; đồng bộ với các công trình liên quan

c Các nội dung cơ bản của từng bước thiết kế

Do mỗi bước thiết kế có yêu cầu khác nhau nên nội dung thiết kế của bước thiết kế đó khác nhau

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 12

- ở bước thiết kế cơ sở: Thiết kế cơ sở phải thể hiện được các giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp sau

- ở bước thiết kế kỹ thuật: thiết kế kỹ thuật phải phù hợp với thiết kế cơ

sở đã được thẩm định, phê duyệt Tuy nhiên, phải tính toán cụ thể, làm rõ và thể hiện chi tiết các giải pháp thiết kế, các nội dung đã nêu trong thiết kế cơ sở Phần bản vẽ thể hiện chi tiết về kích thước, thông số kỹ thuật chủ yếu đủ điều kiện để lập dự toán, tổng dự toán và lập thiết kế bản vẽ thi công công trình xây dựng

- ở bước thiết kế bản vẽ thi công: thuyết minh thiết kế bản vẽ thi công phải giải thích đầy đủ các nội dung mà bản vẽ không thể hiện được để hướng dẫn người trực tiếp thi công thực hiện theo đúng thiết kế Các bản vẽ phải thể hiện chi tiết tất cả các bộ phận công trình, các cấu tạo với đầy đủ các kích thước, vật liệu và thông số kỹ thuật để thi công chính xác và đủ điều kiện để lập dự toán thi công xây dựng công trình

d Thẩm định, thẩm tra thiết kế

- Cơ quan quản lý nhà nước phải thẩm định thiết kế cơ sở để đánh giá sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch xây dựng, với thuyết minh của dự án về quy mô xây dựng, công nghệ, công suất thiết kế, cấp công trình, các số liệu sử dụng trong thiết kế, các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng; sự hợp lý của các giải pháp thiết kế, các tiêu chuẩn được áp dụng trong các giải pháp thiết kế, điều kiện năng lực của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của các cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở

- Chủ đầu tư phải thẩm định thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công

để kiểm tra sự phù hợp của thiết kế so với các bước thiết kế trước đã được phê duyệt, sự tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, đánh giá mức độ an toàn công trình, bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ

Trường hợp chủ đầu tư không đủ điều kiện năng lực thẩm định thì được thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế làm cơ sở cho thẩm định và phê duyệt Tuỳ theo yêu cầu của chủ đầu tư, việc thẩm tra thiết kế có thể thực hiện một phần hoặc toàn bộ các nội dung thẩm định thiết kế

Sau khi thẩm tra, nếu kết quả thẩm tra không mâu thuẫn với thiết kế thì chủ đầu tư căn cứ vào kết quả thẩm tra để phê duyệt thiết kế Trường hợp kết quả thẩm tra mâu thuẫn với thiết kế thì chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu thiết kế làm rõ

để sửa chữa (nếu cần) trước khi phê duyệt

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 13

Thẩm định thiết kế theo từng bước thiết kế để làm cơ sở thực hiện các bước thiết kế sau, tránh những sai sót dẫn đến phải sửa đổi thiết kế từ đầu

Sự khác nhau giữa thẩm định thiết kế của cơ quan nhà nước với chủ đầu tư

là ở chỗ, cơ quan quản lý nhà nước chỉ thẩm định thiết kế cơ sở theo những nội dung liên quan đến quy hoạch xây dựng, sự hợp lý của giải pháp thiết kế, an toàn cộng đồng, an ninh quốc gia còn chủ đầu tư thẩm định thiết kế các bước sau nhằm đảm bảo phù hợp với bước thiết kế trước đã được phê duyệt, sự hợp lý của giải pháp thiết kế, đảm bảo tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, an toàn công trình, an toàn trước khi thi công

đ Quyền và nghĩa vụ trong thiết kế xây dựng

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư

+ Quyền của chủ đầu tư: Được tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình khi có đủ điều kiện năng lực hoạt động thiết kế xây dựng công trình theo quy

định, đàm phán, ký kết và giám sát việc thực hiện hợp đồng thiết kế; yêu cầu sửa

đổi, bổ sung thiết kế và các quyền khác theo quy định của pháp luật

+ Nghĩa vụ của chủ đầu tư: Lựa chọn nhà thầu thiết kế xây dựng công trình trong trường hợp không đủ điều kiện năng lực hoạt động thiết kế xây dựng công trình; xác định nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình; cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu cho nhà thầu thiết kế; thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết; thẩm định, phê duyệt hoặc trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt thiết kế theo quy định; tổ chức nghiệm thu hồ sơ thiết kế; lưu trữ hồ sơ thiết kế và các nghĩa

vụ khác theo quy định của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thiết kế xây dựng công trình

+ Quyền của nhà thầu thiết kế xây dựng công trình: Từ chối thực hiện các yêu cầu ngoài nhiệm vụ thiết kế; yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu phục vụ cho công tác thiết kế; quyền tác giả đối với thiết kế công trình và các quyền khác theo quy định của pháp luật

+ Nghĩa vụ của nhà thầu thiết kế xây dựng công trình: Chỉ được nhận thầu thiết kế xây dựng công trình phù hợp với điều kiện năng lực hoạt động thiết kế xây dựng công trình, năng lực hành nghề thiết kế xây dựng công trình; thực hiện

đúng nhiệm vụ thiết kế, bảo đảm tiến độ và chất lượng; chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế do mình đảm nhận; giám sát tác giả trong quá trình thi công xây dựng; lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng phục vụ cho công tác thiết kế phù hợp với yêu cầu của từng bước thiết kế; không được chỉ định nhà sản xuất vật liệu, vật tư

và thiết bị xây dựng công trình; mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; bồi

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 14

thường thiệt hại khi đề ra nhiệm vụ khảo sát, sử dụng thông tin, tài liệu, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, giải pháp kỹ thuật, công nghệ không phù hợp gây

ảnh hưởng đến chất lượng công trình và các hành vi vi phạm khác gây thiệt hại

do lỗi của mình gây ra và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

e Các hành vi bị cấm trong thiết kế xây dựng: Cải tạo, mở rộng, sửa chữa

lớn, trùng tu, tôn tạo công trình không có thiết kế xây dựng công trình được duyệt theo quy định hoặc xây dựng sai thiết kế được duyệt; hoạt động thiết kế xây dựng sai hoặc không phù hợp với chứng chỉ hành nghề, vượt quá năng lực theo quy định, cho thuê mượn danh nghĩa; hoạt động thiết kế không có chứng

chỉ hành nghề

1.2.6 Thi công xây dựng công trình

Thi công xây dựng công trình bao gồm xây dựng và lắp đặt thiết bị đối với các xây dựng công trình mới, sửa chữa, cải tạo, di dời, tu bổ, phục hồi; phá dỡ công trình; bảo hành và bảo trì công trình

a Điều kiện để khởi công xây dựng công trình

Công trình xây dựng chỉ được khởi công khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

Có mặt bằng xây dựng; có giấy phép xây dựng đối với những công trình theo quy

định phải có giấy phép xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục, công trình đã được phê duyệt (đối với công trình lập Báo cáo Kinh tế- Kỹ thuật thì sau khi Báo cáo được phê duyệt); có hợp đồng xây dựng; đủ nguồn vốn để bảo đảm tiến độ xây dựng công trình theo tiến độ đã được phê duyệt trong dự án đầu tư xây dựng công trình; có biện pháp để bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công xây dựng;

b Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình

Việc giải phóng mặt bằng xây dựng phải được lập thành phương án Phương

án giải phóng mặt bằng xây dựng được thể hiện trong dự án đầu tư xây dựng

công trình và được phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Đối với dự án có nhu cầu tái định cư thì phải lập phương án hoặc dự

án tái định cư và phải thực hiện trước khi giải phóng mặt bằng xây dựng Phạm

vi giải phóng mặt bằng xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng

và dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt Thời hạn giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng theo yêu cầu tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc quyết định của người có thẩm quyền

Việc đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo đảm lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn định, có điều kiện

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 15

chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển, trừ trường hợp có thoả thuận khác giữa các bên liên quan Trong trường hợp đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trong đô thị thì phương án giải phóng mặt bằng phải bảo đảm vừa xây dựng được công trình mới, vừa chỉnh trang được các công trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; bảo đảm Nhà nước điều tiết được giá trị chênh lệch về đất sau khi giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng công trình

c Giấy phép xây dựng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 62 của Luật Xây dựng thì trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng Quy định việc cấp giấy phép xây dựng là để quản lý xây dựng công trình theo quy hoạch xây dựng đã được duyệt, tránh tình trạng xây dựng lộn xộn, tuỳ tiện không theo các chỉ giới xây dựng, kiến trúc đô thị đã được duyệt, đảm bảo các yêu cầu về an toàn cho các công trình lân cận, bảo đảm hành lang bảo vệ đối với các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử,

đồng thời quản lý việc xây dựng không ảnh hưởng đến cảnh quan thiên nhiên, môi trường, cháy nổ, an ninh, quốc phòng

- Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng công trình

Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, kể cả công trình đã được cơ quan Nhà nước thẩm định thiết kế cơ sở, trừ trường hợp xây dựng những công trình sau đây:

+ Công trình thuộc bí mật Nhà nước; công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp; công trình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính, bao gồm công trình tạm của chủ đầu tư và công trình tạm của nhà thầu nằm trong sơ đồ tổng mặt bằng công trường xây dựng đã được phê duyệt;

+ Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;

+ Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ công trình chỉ lập Báo cáo Kinh tế-Kỹ thuật Tuy nhiên, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ

sở cho cơ quan cấp phép xây dựng để theo dõi, quản lý;

+ Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 16

+ Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình;

+ Công trình hạ tầng kỹ thuật (bao gồm các công trình: nhà máy xử lý rác thải, bãi chôn lấp rác, cấp nước, thoát nước, đường, kênh, mương, … ) có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng thuộc các xã vùng sâu, vùng xa không vi phạm các khu vực bảo tồn di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hoá

+ Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị; điểm dân cư

nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt

- Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình: ủy ban nhân dân cấp tỉnh

uỷ quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I theo phân cấp công trình; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hoá; công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính đô thị do ủy ban nhân dân cấp tỉnh đó quy định ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do huyện quản lý, trừ các công trình nêu trên ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những

điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do xã quản lý theo quy định của ủy ban nhân dân huyện

d Yêu cầu đối với công trường xây dựng

Tất cả các công trình xây dựng phải được treo biển báo tại công trường thi công Nội dung biển báo bao gồm: Tên chủ đầu tư xây dựng công trình, tổng vốn

đầu tư, ngày khởi công, ngày hoàn thành; tên đơn vị thi công, tên người chỉ huy trưởng công trường; tên đơn vị thiết kế, tên chủ nhiệm thiết kế; tên tổ chức hoặc người giám sát thi công xây dựng công trình; chủ đầu tư xây dựng công trình, chỉ huy trưởng công trường, chủ nhiệm thiết kế, tổ chức hoặc người giám sát thi công xây dựng công trình ngoài việc ghi rõ tên, chức danh còn phải ghi địa chỉ liên lạc, số điện thoại

e.Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong thi công xây dựng công trình

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư:

+ Quyền của chủ đầu tư: Được tự thực hiện thi công xây dựng công trình khi có đủ năng lực hoạt động; đàm phán, ký kết, giám sát việc thực hiện hợp

đồng; đình chỉ thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng; dừng thi công, yêu cầu khắc phục hậu quả khi nhà thầu vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn và vệ sinh môi trường; yêu cầu tổ chức, cá nhân có liên quan phối hợp để

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 17

thực hiện các công việc trong quá trình thi công xây dựng công trình và các quyền khác theo quy định của pháp luật

+ Nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng công trình: Lựa chọn nhà thầu có đủ

điều kiện năng lực hoạt động phù hợp để thi công xây dựng công trình; tham gia

với Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc chủ trì phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải phóng mặt bằng xây dựng để giao cho nhà thầu thi công xây dựng công trình; tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình; kiểm tra biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường; tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán công trình; thuê tổ chức tư vấn có đủ năng lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng công trình khi cần thiết; xem xét và quyết định các đề xuất liên quan đến thiết kế của nhà thầu trong quá trình thi công xây dựng công trình; mua bảo hiểm công trình; lưu trữ hồ sơ công trình; bồi thường thiệt hại, chịu trách nhiệm về các quyết định của mình; bảo đảm công trình thi công

đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thi công xây dựng công trình

+ Quyền của nhà thầu thi công xây dựng công trình: Từ chối thực hiện những yêu cầu trái pháp luật; đề xuất sửa đổi thiết kế cho phù hợp với thực tế để bảo đảm chất lượng và hiệu quả công trình; yêu cầu thanh toán theo đúng hợp

đồng; dừng thi công xây dựng công trình nếu bên giao thầu không thực hiện

đúng cam kết trong hợp đồng đã ký kết gây trở ngại và thiệt hại cho nhà thầu; yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê xây dựng công trình gây ra và các quyền khác theo quy định của pháp luật

+ Nghĩa vụ của nhà thầu thi công xây dựng công trình: Thi công xây dựng

theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn và

vệ sinh môi trường; có nhật ký thi công; kiểm định vật liệu, sản phẩm xây dựng; quản lý công nhân xây dựng trên công trường, bảo đảm an ninh, trật tự, không gây ảnh hưởng đến các khu dân cư xung quanh; lập bản vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thu công trình; bảo hành công trình; mua các loại bảo hiểm theo quy

định của pháp luật về bảo hiểm; bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng; chịu trách nhiệm về chất lượng thi công xây dựng công trình do mình đảm nhận và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thiết kế trong việc thi công xây dựng công trình

+ Quyền của nhà thầu thiết kế trong việc thi công xây dựng công trình: yêu cầu chủ đầu tư xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công trình thực hiện theo đúng thiết kế; từ chối những yêu cầu thay đổi thiết kế bất hợp lý

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 18

của chủ đầu tư xây dựng công trình; từ chối nghiệm thu công trình, hạng mục công trình khi thi công không theo đúng thiết kế

+ Nghĩa vụ của nhà thầu thiết kế trong việc thi công xây dựng công trình:

cử người có đủ năng lực để giám sát tác giả theo quy định; tham gia nghiệm thu công trình xây dựng theo yêu cầu của chủ đầu tư xây dựng công trình; xem xét

xử lý theo đề nghị của chủ đầu tư xây dựng công trình về những bất hợp lý trong thiết kế; phát hiện và thông báo kịp thời cho chủ đầu tư xây dựng công trình về việc thi công sai với thiết kế được duyệt và kiến nghị biện pháp xử lý

g Các hành vi bị cấm khi thi công xây dựng công trình

- Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét, trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này;

- Nhà thầu xây dựng bố trí cán bộ quản lý, người trực tiếp chỉ huy thi công không đủ năng lực hành nghề xây dựng tương ứng với loại, cấp công trình;

- Nhận thầu thi công xây dựng công trình vượt quá năng lực hoạt động xây dựng theo quy định;

- Cho mượn danh nghĩa nhà thầu; sử dụng danh nghĩa nhà thầu khác để hoạt động xây dựng;

- Triển khai thi công xây dựng công trình không đúng với các cam kết theo

hồ sơ dự thầu và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng công trình;

- Thi công xây dựng bộ phận công trình, công trình không có giấy phép xây dựng hoặc sai giấy phép xây dựng; không có thiết kế xây dựng được duyệt hoặc sai thiết kế xây dựng được duyệt;

- Thực hiện không đúng quy trình, quy phạm xây dựng gây lún, rạn nứt các công trình lân cận;

- Không có biển báo công trường theo quy định; không có biển báo an toàn; không có phương tiện che, chắn an toàn; không có hàng rào bảo vệ an toàn;

- Nhà thầu xây dựng có hành vi sử dụng kết quả kiểm tra vật liệu xây dựng hoặc cấu kiện xây dựng của các phòng thí nghiệm chưa được hợp chuẩn;

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 19

- Sử dụng vật liệu xây dựng; sử dụng cấu kiện xây dựng; sử dụng thiết bị công nghệ nhưng không có chứng chỉ xuất xứ, chứng nhận đủ tiêu chuẩn chất lượng theo quy định;

- Không có hệ thống quản lý chất lượng; không tổ chức giám sát thi công xây dựng; thi công không đúng thiết kế; thi công không đúng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình hoặc gây sự

cố công trình;

- Nghiệm thu khống; nghiệm thu sai khối lượng; làm sai lệch giá trị thanh toán, quyết toán

1.2.7 Giám sát thi công xây dựng công trình

Mọi công trình xây dựng trong quá trình thi công phải được thực hiện chế

độ giám sát Việc giám sát thi công xây dựng công trình được thực hiện để theo dõi, kiểm tra về chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và vệ sinh môi trường trong thi công xây dựng công trình Chủ đầu tư xây dựng công trình phải thuê tư vấn giám sát hoặc tự thực hiện khi có đủ điều kiện năng lực hoạt động giám sát thi công xây dựng Người thực hiện việc giám sát thi công xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng phù hợp với công việc, loại, cấp công trình

a Yêu cầu của việc giám sát thi công xây dựng công trình

Việc giám sát thi công xây dựng công trình phải được thực hiện ngay từ khi

khởi công xây dựng công trình một cách thường xuyên, liên tục, trung thực, khách quan, không vụ lợi trong quá trình thi công xây dựng Việc giám sát phải căn cứ vào thiết kế được duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng

b Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng công trình:

+ Quyền của chủ đầu tư: Được tự thực hiện giám sát khi có đủ điều kiện năng lực giám sát thi công xây dựng; đàm phán, ký kết hợp đồng, theo dõi, giám sát việc thực hiện hợp đồng; thay đổi hoặc yêu cầu tổ chức tư vấn thay đổi người giám sát trong trường hợp người giám sát không thực hiện đúng quy định; đình chỉ thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng và các quyền khác theo quy định của pháp luật

+ Nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng công trình: Thuê tư vấn giám sát trong trường hợp không đủ điều kiện năng lực giám sát thi công xây dựng để tự

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 20

thực hiện; thông báo cho các bên liên quan về quyền và nghĩa vụ của tư vấn giám sát; xử lý kịp thời những đề xuất của người giám sát; thực hiện đầy đủ các nghĩa

vụ đã thoả thuận trong hợp đồng giám sát thi công xây dựng; lưu trữ kết quả giám sát thi công xây dựng; bồi thường thiệt hại khi lựa chọn tư vấn giám sát không đủ điều kiện năng lực, nghiệm thu khối lượng không đúng, sai thiết kế và

các hành vi vi phạm khác gây thiệt hại và các nghĩa vụ khác theo quy định của

pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình

+ Quyền của nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình: Nghiệm thu xác nhận khi công trình đã thi công bảo đảm đúng thiết kế, theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và bảo đảm chất lượng; yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng thực hiện theo đúng hợp đồng; bảo lưu các ý kiến của mình đối với công việc giám sát

do mình đảm nhận; từ chối yêu cầu bất hợp lý của các bên có liên quan và các quyền khác theo quy định của pháp luật

+ Nghĩa vụ của nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình: Thực hiện công việc giám sát theo đúng hợp đồng đã ký kết; không nghiệm thu khối lượng không bảo đảm chất lượng và các tiêu chuẩn kỹ thuật theo yêu cầu của thiết kế công trình; từ chối nghiệm thu khi công trình không đạt yêu cầu chất lượng; đề xuất với chủ đầu tư xây dựng công trình những bất hợp lý về thiết kế để kịp thời

sửa đổi; mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; các hành vi vi phạm khác gây

thiệt hại và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

c Các hành vi bị cấm trong giám sát thi công xây dựng công trình: Thực

hiện giám sát không đúng với cam kết trong hồ sơ dự thầu; giám sát khi không

đủ điều kiện năng lực hoặc năng lực không phù hợp; thông đồng, móc ngoặc với nhà thầu trong việc nghiệm thu khối lượng, chất lượng; làm sai lệch hồ sơ, thông tin, dữ liệu trong quá trình giám sát và các hành vi bị cấm của pháp luật có liên quan

1.2.8 Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng, khối lượng, chi phí, tiến độ, an toàn lao động và môi trường xây dựng

Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình do người quyết định

đầu tư quyết định và được ghi trong Quyết định phê duyệt dự án Hình thức quản

lý dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm: thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án

đầu tư xây dựng công trình hoặc trực tiếp quản lý dự án Pháp luật xây dựng nghiêm cấm việc quản lý dự án không phù hợp với điều kiện năng lực; nghiêm cấm việc thông đồng, móc ngoặc giữa chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân tham gia

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 21

quản lý dự án để làm sai lệch các nội dung quản lý dự án; lựa chọn nhà thầu tư vấn quản lý dự án không đủ năng lực

Các nội dung cụ thể về tổ chức quản lý dự án được trình bày tại mục III Chuyên đề này

1.3 Nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng

Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng bao gồm:

- Xây dựng và chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển các hoạt

động xây dựng

- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng

- Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng

- Quản lý chất lượng, lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng

- Cấp, thu hồi các loại giấy phép trong hoạt động xây dựng

- Hướng dẫn, kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng

- Tổ chức nghiên cứu khoa học và công nghệ trong hoạt động xây dựng

- Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động xây dựng

- Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động xây dựng

Chính phủ là cơ quản thống nhất quản lý nhà nước về xây dựng trong phạm vi cả nước Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về xây dựng Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm

vụ, quyền hạn của mình phối hợp với Bộ Xây dựng để thực hiện quản lý nhà nước về xây dựng Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về xây dựng trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ

2 Những vấn đề của Luật Đất đai liên quan tới hoạt động xây dựng

2.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật

Luật Đất đai quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý

và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đối tượng áp dụng

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 22

Luật này bao gồm: Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai; người sử dụng đất và các các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất

2.2 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai Việc gắn quy hoạch sử dụng

đất và kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng và thực hiện, triển khai các

dự án đầu tư xây dựng công trình là yêu cầu quan trọng để xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng và phát triển công nghiệp, đô thị, khu dân cư một cách bền vững

ở cấp quốc gia và địa phương, quy hoạch sử dụng đất xác định tổng nhu cầu đất cho mục đích phát triển kinh tế-xã hội, trong đó có đất phục vụ mục đích

đầu tư xây dựng công trình và phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất nêu rõ kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và đô thị, khu dân cư… Đối với các công trình, dự án đã có chủ đầu tư thì trong kế hoạch sử dụng đất sẽ có danh mục nêu rõ quy mô sử dụng đất, địa điểm, dự kiến tiến độ thực hiện và tiến độ thu hồi đất Sự gắn kết, đồng bộ, phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng tạo thuận lợi rất lớn trong việc đầu tư xây dựng các công trình

Chính phủ là cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước trình Quốc hội quyết định ủy ban nhân dân các cấp tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý Chính phủ là cơ quan xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; UBND các cấp xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan hành chính cấp dưới trực tiếp

2.3 Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư xây dựng công trình

2.3.1 Khái niệm

Giao đất để đầu tư xây dựng công trình là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án đầu tư xây dựng công trình Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình, thông thường Nhà nước sẽ thực hiện thủ tục giao đất có thu tiền sử dụng đất

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 23

Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho

đối tượng có nhu cầu sử dụng đất với thời hạn ổn định là 5 năm Trường hợp có nhu cầu điều chỉnh thời hạn thuê thì đơn giá thuê đất sẽ được điều chỉnh

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép chuyển đổi mục

đích sử dụng các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở hồ sơ đề nghị chuyển đổi theo quy định

2.3.2 Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất

Đất đai là loại tài sản đặc biệt, có hạn, giữ vai trò là tư liệu sản xuất của nhiều ngành kinh tế, trong đó có việc đầu tư xây dựng công trình nên căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định rất chặt chẽ nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện đúng đối tượng, tăng hiệu quả sử dụng đất

Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Trên thực tế, việc thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu tư đang gây khó khăn rất lớn khi đầu tư xây dựng công trình vì khi chưa được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì chủ đầu tư không có mặt bằng để điều tra, khảo sát, đo đạc, xác định diện tích đất phục vụ việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình Để tháo gỡ vướng mắc này, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết

số 59/2007/NQ-CP ngày 30/11/2007 về một số giải pháp xử lý những vướng mắc trong hoạt động đầu tư xây dựng và cải cách một số thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, trong đó nêu rõ: Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép Chủ đầu tư các dự án khi có chủ trương đầu tư hoặc sau khi được đăng

ký đầu tư hoặc sau khi được cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà phù hợp với quy hoạch: quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của khu vực dự án, quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành hoặc quy hoạch sản phẩm thì được vào khu vực đó để tiến hành việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 24

- Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của

tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án

có vốn đầu tư nước ngoài do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt;

- Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

có xác nhận của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao đất làm nhà ở;

2.3.3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao

đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao

đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư

ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Điều đáng lưu ý là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được ủy quyền

2.4 Tài chính về đất đai và giá đất

2.4.1 Tài chính về đất đai

Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có nghĩa vụ nộp Ngân sách nhà nước các khoản kinh phí, phí, lệ phí, thuế theo quy định, bao gồm: tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ

đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao

có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng

đất đai

a Tiền sử dụng đất

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 25

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước

được tính trên cơ sở diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất

được giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy

định của Chính phủ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá

đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất

- Miễn, giảm tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao; thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch; sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai

Người sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được giảm tiền sử dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; khi được nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch

b Tiền thuê đất

- Tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước theo hợp đồng thuê đất Tiền thuê đất thu một năm bằng diện tích thuê nhân với

đơn giá thuê đất

- Miễn, giảm tiền thuê đất

Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất được miễn tiền thuê đất đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp; dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước; dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y

tế, văn hoá, thể dục, thể thao, khoa học - công nghệ; dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian tạm ngừng xây dựng cơ bản, tạm ngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp đăng ký kinh doanh

Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 26

kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối khi bị thiên tai, hoả hoạn, tai nạn bất khả kháng được giảm tiền thuê đất

c Thuế sử dụng đất

Cơ sở pháp lý của vấn đề này hiện nay vẫn là Pháp lệnh Thuế nhà đất ban hành năm 1992 và được sửa đổi, bổ sung năm 1994 Bất hợp lý lớn nhất là thuế

đối với đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất Tuy nhiên, thuế sử dụng đất đối với đất ở tính theo thuế nhà đất còn ở mức thấp Về mặt kinh tế, cùng với việc xóa bỏ bao cấp nhà ở thì khi đưa bất động sản (nhà, công trình) vào kinh doanh thì mức thuế

đó đang khuyến khích đầu cơ, tích trữ Việc đánh thuế lũy tiến chưa thực hiện

được, đặc biệt là việc đánh lũy tiến ở mức cao vào diện tích đất được giữ nhưng không sử dụng

d Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp thực tế ở địa phương Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng

đất được quy định theo nhiều trường hợp phù hợp với mục đích sử dụng đất

2.4.2 Giá đất

Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn

vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Giá đất được hình thành trong các 03 trường hợp:

- Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá: Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương Giá

đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng

đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp

đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương quy định

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 27

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng

đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

2.5 Thu hồi đất; bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án đầu tư xây dựng công trình

2.5.1 Khái niệm

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

2.5.2 Các trường hợp thu hồi đất

a) Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong các trường hợp: Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh; sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn; sử dụng đất cho các cơ

sở tôn giáo;

b) Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp: sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; sử

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 28

dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép

đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất không

được chuyển mục đích sử dụng đất Hơn nữa, pháp luật về đất đai nghiêm cấm không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã giao để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở

2.5.3 Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình thì có mục đích kinh doanh thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình chủ trì phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt bằng; đối với dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh doanh, phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng công trình tổ chức giải phóng mặt bằng

Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới

có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn với điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó

Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựng công trình; thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện của dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 29

Khi dự án đầu tư đã được chấp thuận, xét duyệt theo quy định của pháp luật về đầu tư, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được vào khu vực dự án

để thực hiện các công việc liên quan đến lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư cho dự án Phương án này sẽ được chuẩn xác lại sau khi thiết kế kỹ thuật

của dự án được duyệt để làm căn cứ trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định

thu hồi đất Trình tự, thủ tục liên quan đến lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án đầu tư xây dựng công trình thực hiện theo các hướng dẫn

do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành Chủ đầu tư dự án được tạm ứng tiền chi cho bồi thường, giải phóng mặt bằng theo đề nghị của Hội đồng bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư Trình tự, thủ tục và mức tạm ứng cho Chủ đầu tư dự án để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng do Bộ Tài chính hướng dẫn Theo quy định về quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư là một khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư của dự án

2.6 Quản lý Nhà nước về đất đai

Bộ Tài nguyên và môi trường giúp Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước

về đất đai Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình phối hopự với Bộ Tài nguyên và môi trường tổ chức thực hiện việc quản lý nhà nước về đất

đai

ủy ban nhân dân các cấp thực hiện thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp của Chính phủ

và hướng dẫn của các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương

3 Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan tới hoạt động xây dựng

3.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư Luật Đầu tư quy định

về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh doanh; quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; khuyến khích và ưu đãi đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài Hoạt động đầu tư được hiểu là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình

đầu tư bao gồm các khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện và quản lý dự án đầu tư

Đối tượng áp dụng Luật Đầu tư là các nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài và các tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 30

3.2 Hình thức đầu tư

Theo cách phân loại phổ biến hiện nay dựa trên cách thức tham gia của nhà đầu tư thì hoạt động đầu tư bao gồm đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư

Hoạt động đầu tư xây dựng công trình chủ yếu liên quan tới hoạt động đầu tư trực tiếp, đặc biệt là việc đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế và đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT

Theo quy định của Luật Đầu tư, các hình thức đầu tư trực tiếp liên quan tới hoạt động xây dựng được thể hiện ở các hình thức đầu tư cụ thể sau:

- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (Hợp đồng BOT): Hợp đồng BOT là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước

có thẩm quyền và Nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, Nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam

- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh (Hợp đồng BTO): Hợp đồng BTO là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước

có thẩm quyền và Nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, Nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho Nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận

- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT): Hợp đồng BT là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền

và Nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, Nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam Chính phủ tạo

điều kiện cho Nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho Nhà đầu tư theo thoả thuận trong Hợp đồng BT

- Đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài; thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài để triển khai các dự án

- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 31

Tùy thuộc hình thức và quy mô đầu tư của các dự án, các quy định củaLuật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn đòi hỏi nhà đầu tư thực hiện các thủ tục khi đề xuất và triển khai các dự án như đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư…

3.3 Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án đầu tư

3.3.1 Đăng ký đầu tư

Theo quy định của Luật Đầu tư, trước khi triển khai dự án (trong đó có dự

án đầu tư xây dựng công trình), chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư hoặc xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư dưới 15 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm thủ tục đăng ký đầu tư Lĩnh vực

đầu tư có điều kiện là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện cụ thể

do pháp luật quy định

Các dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư từ 15 tỷ đồng Việt Nam

đến dưới 300 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có

điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh Trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận

Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu tư dưới 300 tỷ

đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà

đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh

để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư Hồ sơ đăng ký đầu tư bao gồm: Văn bản về tư cách pháp lý của nhà đầu tư; mục tiêu, quy mô, địa điểm dự án; vốn đầu tư và tiến độ thực hiện dự án; nhu cầu sử dụng đất và cam kết bảo vệ môi trường; báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư; hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng BCC,

Điều lệ doanh nghiệp (nếu có)

3.3.2 Thẩm tra dự án đầu tư cấp Giấy chứng nhận đầu tư

a) Thời điểm thực hiện thủ tục thẩm tra: Thủ tục thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư được tiến hành trước khi thực hiện dự án đầu tư

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 32

b) Đối tượng và nội dung thẩm tra

- Đối với dự án đầu tư trong nước, dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu tư từ 300 tỷ đồng Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án

đầu tư có điều kiện thì phải thực hiện cấp Giấy chứng nhận đầu tư Nội dung

thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư bao gồm xem xét sự phù hợp với quy hoạch kết cấu hạ tầng - kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác; nhu cầu sử dụng đất; tiến độ thực hiện dự án và giải pháp về môi trường

- Đối với dự án có quy mô vốn đầu tư dưới 300 tỷ đồng Việt Nam và thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì kiện thì cũng phải thực hiện cấp Giấy

chứng nhận đầu tư Riêng nội dung thẩm tra để cấp Giấy chứng nhận đầu tư có

những yêu cầu khác so với quy định trên, phù hợp với từng loại dự án theo quy

định Các Bộ, ngành liên quan có trách nhiệm thẩm tra khả năng đáp ứng các

điều kiện mà dự án đầu tư phải đáp ứng đối với dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có

điều kiện quy định tại Điều 29 của Luật Đầu tư và Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư

Trên thực tế, việc thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng công trình rất phiền phức, làm mất nhiều thời gian và thủ tục Từ phản ánh của các doanh nghiệp và kiến nghị của các địa phương, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 59/2007/NQ-CP ngày 30/11/2007 về một số giải pháp

xử lý những vướng mắc trong hoạt động đầu tư xây dựng và cải cách một số thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, trong đó nêu rõ: Đối với các dự án đầu tư xây dựng trong nước sử dụng vốn nhà nước thì Quyết định đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư của cấp có thẩm quyền đồng thời là Giấy chứng nhận đầu tư

3.3.3 Thẩm quyền thực hiện đăng ký đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Hiện nay, hầu hết các dự án đầu tư không phân biệt quy mô đều do ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện đăng ký đầu tư (tiếp nhận hồ sơ đăng ký đầu tư, lập

và bổ sung danh mục các dự án đầu tư do chủ đầu tư đăng ký) hoặc cấp Giấy chứng nhận đầu tư Việc phân cấp này nhằm nâng cao vai trò trách nhiệm của

ủy ban nhân dân các địa phương trong quản lý hoạt động đầu tư

- Theo quy định hiện hành về đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ

trương đầu tư các dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn, quy mô đầu tư thuộc

một số lĩnh vực quan trọng, nhạy cảm như xây dựng và kinh doanh cảng hàng không; xây dựng và kinh doanh cảng biển quốc gia; thăm dò, khai thác, chế biến dầu khí; xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt, đường bộ, đường thuỷ nội địa

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 33

Riêng đối với các dự án đầu tư nằm trong quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc ủy quyền phê duyệt thì cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư

- ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư đối với các dự án dự án đầu tư ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, bao gồm cả các dự án đầu tư đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư và các dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối với những địa phương chưa thành lập Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối tiếp nhận hồ sơ dự án đầu tư thực hiện trên địa bàn tỉnh

- Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh

tế thực hiện việc đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư đối với các dự án

dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh

tế, bao gồm cả các dự án đầu tư đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư và các dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Cơ quan tiếp nhận hồ sơ dự án đầu tư là bộ phận trực thuộc Ban Quản lý

3.4 Trách nhiệm quản lý nhà nước về đầu tư

Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đầu tư trong phạm vi cả nước

Bộ Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư Các Bộ, cơ quan ngang Bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về đầu tư đối với lĩnh vực được phân công Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về đầu tư trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ

4 Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan tới hoạt động xây dựng

4.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Luật Đấu thầu quy định về các hoạt động đấu thầu để lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, mua sắm hàng hoá, xây lắp đối với gói thầu thuộc các

dự án sau:

- Dự án sử dụng vốn nhà nước từ 30% trở lên cho mục tiêu đầu tư phát triển, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng mới, nâng cấp mở rộng các dự án đã đầu tư xây dựng; dự án đầu tư để mua sắm tài sản kể cả thiết bị, máy móc không cần

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 34

lắp đặt; dự án quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn; dự án nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hỗ trợ kỹ thuật và các dự án khác cho mục tiêu đầu tư phát triển;

- Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội,

tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân;

- Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm phục vụ việc cải tạo, sửa chữa lớn các thiết bị, dây chuyền sản xuất, công trình, nhà xưởng đã đầu tư của doanh nghiệp nhà nước

Các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài tham gia hoạt động đấu thầu của các dự án nêu trên và các tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đấu

thầu phải thực hiện theo quy định của Luật Đấu thầu Khuyến khích các tổ chức,

cá nhân trong nước và nước ngoài áp dụng Luật Đấu thầu đối với các dự án không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này

Trường hợp có đặc thù về đấu thầu quy định ở luật khác thì áp dụng theo quy định của luật đó Đối với dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức (gọi tắt là ODA), việc đấu thầu được thực hiện trên cơ sở nội dung điều ước quốc tế

mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên hoặc thỏa thuận quốc tế

mà cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã

ký kết

4.2 Quy định chung về đấu thầu

4.2.1 Một số khái niệm

Gói thầu là một phần của dự án, trong một số trường hợp đặc biệt gói thầu

là toàn bộ dự án; gói thầu có thể gồm những nội dung mua sắm giống nhau thuộc nhiều dự án hoặc là khối lượng mua sắm một lần đối với mua sắm thường xuyên

Gói thầu trong hoạt động xây dựng là một phần công việc tương đối độc lập của dự án như công trình, hạng mục công trình, công việc hoặc toàn bộ dự án Gói thầu trong hoạt động xây dựng bao gồm gói thầu tư vấn xây dựng, gói thầu thi công xây dựng công trình (xây lắp) và gói thầu tổng thầu xây dựng (tổng thầu thiết kế; tổng thầu thi công; tổng thầu thiết kế và thi công; tổng thầu EPC và tổng thầu chìa khóa trao tay)

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 35

Giá gói thầu là giá trị gói thầu được xác định trong kế hoạch đấu thầu trên

cơ sở tổng mức đầu tư hoặc tổng dự toán, dự toán được duyệt và các quy định hiện hành

Kế hoạch đấu thầu là tài liệu được lập cho toàn bộ dự án để phân chia dự án

thành các gói thầu và xác định nội dung cho từng gói thầu bao gồm tên gói thầu, hình thức lựa chọn nhà thầu, phương thức đấu thầu, giá gói thầu và nguồn vốn sử dụng, thời gian tổ chức lựa chọn nhà thầu, hình thức hợp đồng và thời gian thực hiện hợp đồng

Hồ sơ mời thầu là toàn bộ tài liệu sử dụng cho đấu thầu rộng rãi hoặc đấu

thầu hạn chế bao gồm các yêu cầu cho một gói thầu làm căn cứ pháp lý để nhà thầu chuẩn bị hồ sơ dự thầu và để bên mời thầu đánh giá hồ sơ dự thầu nhằm lựa chọn nhà thầu trúng thầu; là căn cứ cho việc thương thảo, hoàn thiện và ký kết hợp đồng Hồ sơ mời thầu trong hoạt động xây dựng là tài liệu do chủ đầu tư lập để

sử dụng cho đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế với các nội dung: thông tin cung cấp cho nhà thầu, các yêu cầu nhà thầu kê khai, đề xuất và chỉ dẫn đối với nhà thầu

Hồ sơ mời thầu do người quyết định đầu tư phê duyệt và được sử dụng cho một lần

đấu thầu Trong trường hợp chỉ định thầu, chủ đầu tư không lập hồ sơ mời thầu mà chỉ lập hồ sơ yêu cầu

Hồ sơ dự thầu là toàn bộ tài liệu do nhà thầu lập theo yêu cầu của hồ sơ

mời thầu và được nộp cho bên mời thầu theo quy định nêu trong hồ sơ mời thầu

Hồ sơ dự thầu trong hoạt động xây dựng là tài liệu do nhà thầu lập theo yêu cầu của

hồ sơ mời thầu để tham dự đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế Trong trường hợp chỉ định thầu, nhà thầu không lập hồ sơ dự thầu mà chỉ lập hồ sơ đề xuất

Bên mời thầu là chủ đầu tư hoặc tổ chức chuyên môn có đủ năng lực và

kinh nghiệm được chủ đầu tư sử dụng để tổ chức đấu thầu theo các quy định của

pháp luật về đấu thầu Bên mời thầu trong hoạt động xây dựng là chủ đầu tư xây

dựng công trình Chủ đầu tư có thể thành lập tổ chuyên gia đấu thầu ( khi có đủ năng lực theo quy định) hoặc thuê tư vấn đấu thầu để thực hiện một số công việc thuộc nhiệm vụ của bên mời thầu Khi tổ chức lựa chọn nhà thầu phụ, bên mời thầu là tổng thầu xây dựng, nhà thầu chính

Nhà thầu chính trong hoạt động xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng

nhận thầu trực tiếp với chủ đầu tư để thực hiện phần việc chính của một loại công việc của dự án đầu tư xây dựng công trình

Tổng thầu xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư để

nhận thầu toàn bộ một loại công việc hoặc toàn bộ công việc của dự án đầu tư xây dựng công trình Tổng thầu xây dựng có thể là một pháp nhân hoặc một số pháp nhân tham gia lựa chọn nhà thầu Các loại tổng thầu xây dựng là tổng thầu

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 36

thiết kế; tổng thầu thi công xây dựng công trình; tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình; tổng thầu thiết kế, cung cấp vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình (tổng thầu EPC); tổng thầu lập dự án đầu tư xây dựng công trình, thiết kế, cung cấp vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình (tổng thầu chìa khóa trao tay)

Chi phí trên cùng một mặt bằng bao gồm giá dự thầu do nhà thầu đề xuất

để thực hiện gói thầu sau khi đã sửa lỗi và hiệu chỉnh sai lệch, cộng với các chi phí cần thiết để vận hành, bảo dưỡng và các chi phí khác liên quan đến tiến độ, chất lượng, nguồn gốc của hàng hóa hoặc công trình thuộc gói thầu trong suốt thời gian sử dụng Chi phí trên cùng một mặt bằng dùng để so sánh, xếp hạng hồ sơ dự thầu và được gọi là giá đánh giá

4.2.2 Nguyên tắc đánh giá, lựa chọn nhà thầu

Bản chất của việc lựa chọn nhà thầu là khi một người có nhu cầu về mua sắm, cung cấp một loại hàng hóa, dịch vụ nào đó (trong đó có dịch vụ xây dựng)

và trên thị trường thì đã có sẵn nhiều người có khả năng cung cấp được các hàng hóa, dịch vụ này theo yêu cầu của người mua và thông qua việc tổ chức đấu thầu, người mua có thể chọn ra được người khả năng đáp ứng tốt nhất các nhu cầu về hàng hóa, dịch vụ của mình Ngoài ra, người mua cũng có thể được đáp ứng

đồng thời về nhu cầu đối với nhiều loại hàng hóa, dịch vụ khác nhau từ một người cung cấp do mình lựa chọn Điều này đưa đến các khái niệm về lựa chọn nhà thầu (người cung cấp một loại hàng hóa, dịch vụ) và lựa chọn tổng thầu (người cung cấp toàn bộ hoặc đồng thời nhiều loại hàng hóa, dịch vụ khác nhau) trong quản lý đầu tư và xây dựng

Đối với gói thầu tư vấn xây dựng, do bản chất là việc lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ chất xám nên yếu tố giá không phải lúc nào cũng mang tính quyết định Nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn sẽ được lựa chọn trúng thầu khi có

hồ sơ dự thầu hợp lệ; có đề xuất về mặt kỹ thuật bao gồm năng lực, kinh nghiệm, giải pháp và nhân sự được đánh giá là đáp ứng yêu cầu; có điểm tổng hợp về mặt

kỹ thuật và mặt tài chính cao nhất Đối với gói thầu tư vấn xây dựng có yêu cầu

kỹ thuật cao thì nhà thầu có điểm về mặt kỹ thuật cao nhất; có giá đề nghị trúng thầu không vượt giá gói thầu được duyệt sẽ được lựa chọn trúng thầu Bên mời thầu sẽ tiến hành đàm phán với nhà thầu được lựa chọn trúng thầu các nội dung

về tiến độ, giải pháp thực hiện gói thầu, tạm ứng, thanh toán trước khi ký kết hợp đồng Trường hợp không thành, nhà thầu xếp hạng liền kề sẽ được bên mời thầu mời vào đàm phán, thương thảo

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 37

Đối với gói thầu thi công xây dựng, do tính phức tạp cao, thường có quy mô lớn nên cần coi trọng đầy đủ các yếu tố về năng lực, kinh nghiệm, giải pháp

kỹ thuật của nhà thầu Đối với gói thầu xây lắp, nhà thầu có hồ sơ dự thầu hợp lệ;

được đánh giá là đáp ứng yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm; có giải pháp kỹ thuật, đề xuất về tiến độ, giá dự thầu đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời thầu; có chi phí thấp nhất trên cùng một mặt bằng (giá đánh giá thấp nhất); có giá đề nghị trúng thầu không vượt giá gói thầu được duyệt sẽ được kiến nghị trúng thầu và

được mời đàm phán, ký kết hợp đồng

4.2.3 Chi phí, lệ phí trong đấu thầu

Chi phí liên quan đến việc chuẩn bị hồ sơ dự thầu và tham gia đấu thầu thuộc trách nhiệm của nhà thầu Chi phí liên quan đến quá trình lựa chọn nhà thầu được xác định trong tổng mức đầu tư hoặc tổng dự toán của dự án Các chi phí, lệ phí trong đấu thầu bao gồm:

- Chi phí tổ chức lập hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu; chi phí tổ chức đánh giá, lựa chọn nhà thầu

- Lệ phí thẩm định kế hoạch đấu thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu

- Một số khoản chi phí khác

4.3 Các chủ thể tham gia đấu thầu

Trong hoạt động đấu thầu các dự án sử dụng vốn Nhà nước, các chủ thể liên quan đến quá trình lựa chọn nhà thầu bao gồm: Người quyết định đầu tư (người có thẩm quyền), chủ đầu tư, bên mời thầu, nhà thầu và các cơ quan có liên quan (gồm cơ quan thẩm định, các nhà tài trợ và tổ chức cho vay vốn)

định đầu tư các dự án nhóm B, C cho cơ quan cấp dưới trực tiếp là các Cục trưởng, giám đốc Sở, Chủ tịch UBND huyện….Khi đó người quyết định đầu tư hay người có thẩm quyền sẽ là các Cục trưởng, Chủ tịch UBND cấp huyện (được phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư) Tuy nhiên, cũng cần lưu ý

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 38

rằng, đối với các dự án sử dụng vốn khác (không phải vốn Ngân sách nhà nước) thì chủ đầu tư có thể đồng thời là người quyết định đầu tư; khi đó, họ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của cả hai chủ thể này

Người quyết định đầu tư có trách nhiệm phê duyệt kế hoạch đấu thầu, phê

duyệt hoặc ủy quyền phê duyệt hồ sơ mời thầu, phê duyệt hoặc uỷ quyền phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu, quyết định xử lý tình huống trong đấu thầu, giải quyết kiến nghị trong đấu thầu, xử lý vi phạm pháp luật về đấu thầu theo quy

định và các quy định khác của pháp luật có liên quan Người quyết định đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về các quyết định của mình

4.3.2 Chủ đầu tư

Chủ đầu tư là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình Chủ đầu tư có trách nhiệm quyết định trực tiếp các nội dung liên quan đến công việc sơ tuyển nhà thầu; phê duyệt danh sách các nhà thầu tham gia đấu thầu; thành lập tổ chuyên gia đấu thầu; phê duyệt danh sách nhà thầu đạt yêu cầu về mặt kỹ thuật và danh sách xếp hạng nhà thầu; phê duyệt kết quả chỉ định thầu đối với các trường hợp quy định; đưa ra yêu cầu

đối với gói thầu chỉ định thầu; ký kết hợp đồng với nhà thầu được lựa chọn và thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đã ký; chịu trách nhiệm trước pháp luật

về quá trình lựa chọn nhà thầu; giải quyết kiến nghị trong đấu thầu và bảo mật các tài liệu về đấu thầu Chủ đầu tư là chủ thể trung tâm, có vai trò quan trọng, mang tính quyết định tới hiệu quả, chất lượng của việc lựa chọn nhà thầu

4.3.3 Bên mời thầu

Bên mời thầu có trách nhiệm chuẩn bị đấu thầu, tổ chức đấu thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu; tổng hợp quá trình lựa chọn nhà thầu và báo cáo chủ đầu tư về kết quả sơ tuyển, kết quả lựa chọn nhà thầu; tham gia thương thảo, hoàn thiện hợp đồng trên cơ sở kết quả lựa chọn nhà thầu được duyệt; trung thực, khách quan, công bằng trong quá trình đấu thầu và các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật

4.3.4 Nhà thầu

Nhà thầu là các cá nhân hoặc tổ chức đáp ứng được các yêu cầu của gói thầu tham gia đấu thầu Đây là các chủ thể được lựa chọn để thực hiện gói thầu Nhà thầu trong hoạt động xây dựng có thể bao gồm tổng thầu, thầu chính và thầu phụ Khi tham gia đấu thầu, nhà thầu phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Đối với nhà thầu là tổ chức: phải có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; hoạt động hạch toán độc lập; không bị cơ quan có thẩm quyền kết luận về tình hình tài chính không lành mạnh, đang lâm vào tình trạng phá sản hoặc nợ

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 39

không có khả năng chi trả, đang trong quá trình giải thể Nhà thầu xây dựng còn phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với loại, cấp công trình

- Đối với nhà thầu là cá nhân: Có đủ năng lực hành vi dân sự, không bị truy cứu trách nhiệm hình sự, có chứng chỉ hành nghề xây dựng phù hợp với loại, cấp công trình

Các nhà thầu khi tham gia đấu thầu và thực hiện gói thầu phải đảm bảo các

điều kiện cạnh tranh lành mạnh, không thực hiện các hành vi bị cấm trong Luật

Đấu thầu, Luật Xây dựng và các quy định khác mà pháp luật quy định

Nhà thầu có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Tham gia đấu thầu với tư cách

là nhà thầu độc lập hoặc nhà thầu liên danh; yêu cầu bên mời thầu làm rõ hồ sơ mời thầu; thực hiện các cam kết theo hợp đồng với chủ đầu tư và cam kết với nhà thầu phụ (nếu có); kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong đấu thầu; tuân thủ các quy

định của pháp luật về đấu thầu; bảo đảm trung thực, chính xác trong quá trình tham gia đấu thầu, kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong đấu thầu; bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo quy định của pháp luật

4.4 Nội dung quản lý nhà nước về đấu thầu

Nội dung quản lý nhà nước về đấu thầu bao gồm việc ban hành, phổ biến, hướng dẫn và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật và chính sách về

đấu thầu; đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức làm công tác đấu thầu; tổng kết,

đánh giá, báo cáo tình hình thực hiện hoạt động đấu thầu; quản lý hệ thống thông tin về đấu thầu trên phạm vi cả nước bao gồm tờ báo về đấu thầu, trang thông tin điện tử về đấu thầu và hệ thống mạng đấu thầu quốc gia; hợp tác quốc

tế về đấu thầu; kiểm tra, thanh tra, giải quyết kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong

đấu thầu và xử lý vi phạm pháp luật về đấu thầu theo quy định của Luật Đấu thầu

và quy định của pháp luật có liên quan

văn phòng phía nam - viện khoa học kinh tế xây dựng 40

II TRìNH Tự LậP, THẩM ĐịNH, PHÊ DUYệT Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG CÔNG TRìNH

1 Đối với dự án quan trọng Quốc gia, dự án nhóm A, B, C

định như sau:

* Đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì chủ đầu tư

có thể là một trong các cơ quan, tổ chức sau: Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan quản lý tài chính của Đảng, cơ quan Trung ương của tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức chính trị, xã hội – nghề nghiệp (gọi chung là cơ quan cấp Bộ), ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung

là UBND cấp tỉnh) và doanh nghiệp nhà nước

* Đối với các dự án do cơ quan cấp Bộ quyết định đầu tư thì chủ đầu tư có thể là một trong các cơ quan, tổ chức sau: cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc Bộ gắn với việc quản lý, sử dụng công trình

* Đối với các dự án do Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư thì chủ

đầu tư có thể là cơ quan nhà nước, đơn vị trực thuộc gắn với quản lý, sử dụng công trình hoặc doanh nghiệp nhà nước có dự án đầu tư xây dựng tại địa phương

* Trường hợp đơn vị quản lý, sử dụng công trình chưa đủ điều kiện làm chủ

đầu tư thì người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị làm chủ đầu tư Đơn vị quản

lý, sử dụng công trình có trách nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư để quản

lý đầu tư xây dựng công trình và tiếp nhận quản lý, sử dụng khi công trình hoàn thành Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình thì

người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị làm chủ đầu tư

Các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là chủ đầu tư Các dự án

sử dụng vốn khác thì chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì chủ đầu tư do các thành viên góp vốn thoả thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất