Pháp luật về kinh doanh bất động sản

HỘI ĐỒNG PHỐI HỢP PHỔ BIẾN, GIÁO DỤC PHÁP LUẬT TRUNG ƯƠNG ĐẶC SAN TUYÊN TRUYỀN PHÁP LUẬT Số: 052013 CHỦ ĐỀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI NĂM 2013 CHỦ ĐỀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I. KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ luật cổ La Mã. Cách phân chia này hiện nay vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiều nước trên thế giới. Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai mà còn bao gồm của cải trong lòng đất và tất cả những gì do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất đó, như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…. và những tài sản liên quan đến đất đai, gắn liền với đất. Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật: Dân sự của Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Đức, …. Còn trong Bộ luật dân sự của Nga lại quy định rất cụ thể “mảnh đất” là bất động sản chứ không phải đất đai nói chung. Điều này được lí giải vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ quốc gia, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Đối tượng của những giao dịch đó chỉ là mảnh đất được xác định bởi diện tích, kích thước tại những vị trí nhất định. Nếu trong đa số các Bộ luật Dân sự đều quy định đất đai là bất động sản thì những tài sản gắn liền với đất được coi là bất động sản lại có những quan điểm khác biệt. Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản”. Quan niệm như vậy cũng được thể hiện trong khoản 4 Điều 449 Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Điều 364 Bộ luật Dân sự Sài Gòn năm 1972. Ở một mức độ khái quát hơn, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định bất động sản còn là: “Những vật gắn liền với đất đai”. Sự trùng hợp này là do những quy định về bất động sản trong các bộ luật trên đều được soạn thảo dựa trên cơ sở Bộ luật Dân sự của Pháp. Điều 100 Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Bộ luật Dân sự bang California (Hoa Kỳ) đưa ra khái niệm tương đối khác biệt: Bất động sản bao gồm: đất đai, tất cả những gì liên quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc về đất đai, những tài sản khác do pháp luật quy định. Trong Bộ luật dân sự của Cộng hòa liên bang Nga năm 1994, Điều 134 ghi rõ: Vật bất động bao gồm: (tài sản bất động, bất động sản) khoảng đất, lòng đất, công trình thủy lợi, những gì liên quan tới, nghĩa là các đối tượng nào nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến vật và mục đích sử dụng nó, trong đó gồm rừng cây, cây lâu năm, nhà ở và các công trình xây dựng khác. Bất động sản còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phải đăng ký nhà nước. Các bất động sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, trong các cách phân loại tài sản thì cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được coi là quan trọng nhất. Sự phân loại tài sản như đã phân tích ở trên xuất phát từ 3 cách tiếp cận cơ bản sau: Bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và bởi đối tượng trên bất động sản; Coi đất đai và những tài sản có liên quan tới đất đai là bất động sản; Coi đất và những gì liên quan đến đất đai là bất động sản. Quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Việt Nam đã tiếp cận theo cách thứ ba. Với phương thức này, quan niệm về bất động sản đã có những thay đổi so với sự liệt kê thuần túy theo quan niệm truyền thống về những tài sản nào được coi là bất động sản chuyển sang việc quy định những điều kiện đặc trưng chung. Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. Quy định về bất động sản nói trên là một khái niệm rất mở. Trước hết, bất động sản là tài sản không di dời được. Bất động sản có thể được nhận biết qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó. Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, danh mục về các tài sản khác gắn liền với đất và những “tài sản khác do pháp luật quy định” sẽ được xác định một cách cụ thể hơn. 2. Khái niệm thị trường bất động sản Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ. Từ đó, có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào. Với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê, thế chấp… bất động sản. Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn…giữa các chủ thể có liên quan ( người tạo lập, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng động sản và người thực hiện dịch vụ trung gian môi giới, định giá…). Những giao dịch về bất động sản dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định. Do đó, một thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản và các giao dịch có liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản. II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Cũng như sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trên thế giới, thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng xuất hiện cùng với việc sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau. Trong suốt chiều dài lịch sử ấy, thị trường bất động sản ở Việt Nam mang tính manh nha, tự phát triển tùy thuộc vào mức độ thừa nhận và sự điều chỉnh bằng pháp luật của Nhà nước ở từng giai đoạn nhất định. 1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam Thực chất thị trường bất động sản Việt Nam là một lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa và dịch vụ về bất động sản, trong đó người mua, người bán thỏa thuận với nhau về khối lượng, chủng loại, chất lượng và giá cả hàng hóa bất động sản. Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó. Đặc điểm quan trọng đầu tiên và chi phối tới toàn bộ các yếu tố tạo ra sự nhận diện cho thị trường bất động sản ở Việt Nam là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng quyền sở hữu và các tài sản gắn liền với đất thuộc nhiều hình thức khác nhau. Bởi vậy, chủng loại hàng hóa trong thị trường bất động sản là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất… đã tạo nên những nét đặc thù cho thị trường bất động sản ở Việt Nam. Thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản vẫn là thị trường phi chính thức – Sự song hành tồn tại của hai loại thị trường: thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm). Đa số các chủ sở hữu bất động sản không có điều kiện pháp lý đầy đủ để tham gia các giao dịch dân sự. Bởi vậy các thị trường ngầm vẫn hoạt động mạnh mẽ với những mức độ khác nhau. Hệ thống thông tin cho thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Thị trường bất động sản ở Việt Nam hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, tồn tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu cơ hội, thời vụ, manh mún… Xét một cách tổng thể thì hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta còn thiếu một chiến lược kinh doanh dài hạn, phương thức kinh doanh không mang tính bài bản, chuyên nghiệp, quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản không hoàn toàn phản ánh đúng giá trị thực tế của bất động sản. Do vậy thường xảy ra những cơn sốt nóng, sốt lạnh đòi hỏi phải có sự can thiệp và kiểm soát kịp thời của Nhà nước. 2. Phân loại thị trường bất động sản ở Việt Nam Về cơ bản, thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay được phân thành các loại như sau: Thị trường nhà ở, đất ở; Thị trường bất động sản công nghiệp; Thị trường bất động sản nông nghiệp Thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở, dịch vụ… 3. Vai trò của thị trường bất động sản Với ý nghĩa là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được với bất động sản? Bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vào mục đích gì? Thị trường bất động sản ở Việt Nam trong quá trình vận động đã tác động đến sự tăng trưởng và phát triển của toàn xã hội. Cùng với các loại thị trường khác như thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường khoa học, công nghệ, thị trường tư liệu sản xuất, dịch vụ…, thị trường bất động sản đã góp phần tạo nên hệ thống các thị trường đầy đủ, đồng bộ cho một nền kinh tế đang trên đà phát triển. Trong những giai đoạn nhất định, khi được phát triển lành mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đã tác động, điều tiết các chức năng sử dụng đất đai, bất động sản có giá trị kinh tế xã hội thấp, nhường chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế văn hóa xã hội cao hơn. Từ những chính sách tài chính được Nhà nước sử dụng để tác động vào thị trường bất động sản, ngoài vai trò là công cụ giúp cho Nhà nước điều tiết thị trường, các sắc thuế đã làm tăng nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước. Đây là vấn đề rất có ý nghĩa trong điều kiện ngân sách nhà nước còn khó khăn như hiện nay. Tóm lại, việc phát triển thị trường bất động sản đã góp phần khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai, bất động sản, nâng cao năng lực cạnh tranh cho nền kinh tế, đáp ứng được yêu cầu mở cửa thị trường cho đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản và trên hết nó góp phần tăng khả năng hội nhập của nền kinh tế Việt Nam với nền kinh tế các nước trong khu vực và trên trường quốc tế. Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y ë ViÖt Nam, cïng víi sù t¨ng tr­ëng vÒ kinh tÕ ®• lµm cho nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n nh­ nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng, ®Êt ®ai cña nh©n d©n, doanh nghiÖp thuéc c¸c ngµnh kinh tÕ c«ng nghiÖp, th­¬ng m¹i, dÞch vô gia t¨ng. NhiÒu chÝnh s¸ch quan träng cña nhµ n­íc ®• cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n tham gia vµo viÖc t¹o lËp vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh­ NghÞ ®Þnh 61CP ngµy 0571994 cña ChÝnh phñ vÒ kinh doanh nhµ ë ®• t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia vµo c¸c ho¹t ®éng nh­ mua b¸n nhµ ë, cho thuª nhµ ë; LuËt x©y dùng, LuËt ®Êt ®ai, LuËt nhµ ë cã nh÷ng quy ®Þnh t¹o ®iÒu kiÖn cho tæ chøc, c¸ nh©n nhËn quyÒn sö dông ®Êt x©y dùng nhµ ë, c«ng tr×nh ®Ó b¸n hoÆc cho thuª, ®Çu t­ x©y dùng h¹ tÇng theo quy ho¹ch x©y dùng ®Ó chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt; Bé luËt D©n sù quy ®Þnh vÒ hîp ®ång mua b¸n, cho thuª nhµ, mua b¸n tµi s¶n, cho thuª tµi s¶n vµ dµnh h¼n mét phÇn quy ®Þnh vÒ hîp ®ång chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt, t¹o c¬ së ph¸p lý cho c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n. Nh÷ng quy ®Þnh kh¸ th«ng tho¸ng cña LuËt doanh nghiÖp, LuËt hîp t¸c x•, LuËt th­¬ng m¹i, LuËt đÇu t­ ®• t¹o ra nh÷ng c¬ së ph¸p lý cho c¸c lo¹i h×nh doanh nghiÖp vµ c¸c h×nh thøc ho¹t ®éng kinh doanh trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Thùc tÕ trong thêi gian qua ®• cho thÊy c¸c tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh trªn lÜnh vùc ®Çu t­ t¹o lËp bÊt ®éng s¶n vµ dÞch vô nh­ m«i giíi bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn nhanh chãng víi sè l­îng lín. §©y lµ nh÷ng quy ®Þnh quan träng mang tÝnh ®ét ph¸, t¹o c¬ së ph¸p lý cho sù h×nh thµnh c¸c tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Tuy míi h×nh thµnh nh­ng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam ®• tõng b­íc gãp phÇn c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn sèng cña nh©n d©n, t¨ng c­êng hiÖu qu¶ sö dông vµ kinh doanh ®Êt ®ai, nhµ x­ëng, b­íc ®Çu biÕn bÊt ®éng s¶n trë thµnh nguån lùc quan träng trong viÖc ®æi míi vµ ph¸t triÓn kinh tÕ x• héi cña ®Êt n­íc. ViÖc ph¸t triÓn cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n trong thêi gian qua ®• gãp phÇn ®¸ng kÓ vµo viÖc thóc ®Èy nÒn kinh tÕ, x• héi cña ®Êt n­íc lµm thay ®æi bé mÆt ®« thÞ vµ n«ng th«n, tõng b­íc c¶i thiÖn ®êi sèng cña d©n c­ ®« thÞ. Song bªn c¹nh nh÷ng mÆt tÝch cùc, thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam trong thêi gian qua cßn béc lé nhiÒu mÆt h¹n chÕ, ph¸t sinh nhiÒu vÊn ®Ò g©y bøc xóc trong x• héi. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam cßn ph¸t triÓn mang tÝnh tù ph¸t, thiÕu lµnh m¹nh, giao dÞch ngÇm, giao dÞch kh«ng tu©n theo ph¸p luËt chiÕm tû lÖ lín. Nguyªn nh©n cña t×nh tr¹ng nµy lµ do c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cã liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n do nhµ n­íc ban hµnh cã sù m©u thuÉn, chång chÐo vµ kh«ng phï hîp víi thùc tÕ; thñ tôc vÒ giao dÞch bÊt ®éng s¶n r­êm rµ, khã kh¨n, chi phÝ theo ph¸p luËt vµ c¶ ngoµi quy ®Þnh cao dÉn ®Õn ph¸t triÓn thÞ tr­êng phi chÝnh thøc lín h¬n nhiÒu so víi thÞ tr­êng chÝnh quy; c¸c chÝnh s¸ch vÒ tµi chÝnh kh«ng khuyÕn khÝch được viÖc giao dÞch vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n theo ph¸p luËt, cho nªn kh«ng t¹o ra ®­îc sù lµnh m¹nh trong c¸c ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n. §ã còng lµ nguyªn nh©n cña t×nh tr¹ng ®Çu c¬ nhµ ®Êt, kÝch cÇu ¶o ®Ó t¹o ra nh÷ng c¬n sèt gi¸ nhµ ®• x¶y ra trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y; th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n thiÕu minh b¹ch, khã tiÕp cËn; thñ tôc trong giao dÞch bÊt ®éng s¶n cßn phøc t¹p, quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn tham gia giao dÞch ch­a b¶o ®¶m, cßn cã hiÖn t­îng lõa ®¶o trong kinh doanh vµ dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n. Trong khi ®ã, nh÷ng yÕu tè quan träng cã tÝnh quyÕt ®Þnh ®Õn viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n vµ hç trî cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nh­ dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n, t­ vÊn, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, qu¶n lý bÊt ®éng s¶n… ®• h×nh thanh vµ ph¸t triÓn nh­ng l¹i ch­a ®­îc ph¸p luËt quy ®Þnh vµ Nhµ n­íc ch­a cã biÖn ph¸p qu¶n lý hiÖu qu¶ lµm ¶nh h­ëng ®Õ sù ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ vËn hµnh b×nh th­êng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Tõ thùc tÕ ®ã, ®ßi hái ph¶i cã LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh»m ®iÒu chØnh kÞp thêi c¸c quan hÖ vÒ kinh doanh vµ dÞch vô kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Ngµy 29 th¸ng 6 n¨m 2006 Quèc héi kho¸ XI kỳ häp thø 9 ®• th«ng qua LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n víi 6 ch­¬ng, 81 §iÒu quy ®Þnh vÒ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n; quyÒn, nghÜa vô cña tæ chøc, c¸ nh©n ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ giao dÞch bÊt ®éng s¶n cã liªn quan ®Õn kinh doanh bÊt ®éng s¶n. §©y lµ c¬ së ph¸p lý quan träng cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n. LuËt nµy cã hiÖu lùc kÓ tõ ngµy 01012007. PHẦN II NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và cả nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội, cụ thể như sau: Bất động sản nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân. Thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp, chưa đáp ứng yêu cầu của thực tế. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong một số năm gần đây. Thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch bất động sản còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản... Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và hỗ trợ cho thị trường bất động sản vận hành như dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản... chưa được pháp luật quy định và chưa có biện pháp quản lý làm ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thường của thị trường bất động sản. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường bất động sản phát triển. Pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng còn tản mạn, chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Trước khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành nhà nước ta chưa có văn bản quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Có một số quy định liên quan đến bất động sản nhưng còn rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật thương mại... Các văn bản này mới chỉ quy định về bất động sản, quản lý bất động sản mà chưa có quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Theo các quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai, nhà ở, công trình xây dựng được giao cho nhiều cơ quan khác nhau quản lý. Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa được giao cho một cơ quan thống nhất quản lý. Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư trong kinh doanh bất động sản; đồng thời còn nhiều bất cập, gây trở ngại cho các giao dịch bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và lành mạnh. Từ những vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên và đòi hỏi bức thiết của thực tế xã hội, việc sớm ban hành Luật kinh doanh bất động sản là rất cần thiết. II. QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Luật kinh doanh bất động sản phải thể chế hoá đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Luật kinh doanh bất động sản phải quán triệt các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của nhà nước; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. 2. Luật kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đảm bảo công khai, minh bạch các giao dịch trên thị trường bất động sản; thống nhất với các luật có liên quan đến bất động sản, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tế nước ta. 3. Luật kinh doanh bất động sản phải tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản; tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở và các cơ sở sản xuất, kinh doanh; góp phần bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, thực hiện chính sách xã hội. 4. Luật kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phân định quản lý nhà nước và quản lý kinh doanh đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; thực hiện cải cách hành chính. III. BỐ CỤC LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Luật kinh doanh bất động sản gồm 6 chương, 81 điều. Cụ thể như sau: 1. Chương I: Những quy định chung ( gồm 17 điều từ Điều 1 đến Điều 17) Chương này quy định về Phạm vi điều chỉnh; Đối tượng áp dụng; Áp dụng pháp luật; Giải thích từ ngữ; Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản; Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh; Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước; Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản; Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản; Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần; Hiệp hội bất động sản; Các hành vi bị cấm; Xử lý vi phạm. 2. Chương II: Kinh doanh nhà, công trình xây dựng ( gồm 4 mục và 20 điều từ Điều 18 đến Điều 37) Mục 1. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh gồm 4 điều (từ Điều 18 đến Điều 21): Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh; Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Mục 2. Mua bán nhà, công trình xây dựng gồm 6 điều (từ Điều 22 đến Điều 27): Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng; Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán; Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng; Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng; Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng; Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng. Mục 3. Thuê nhà, công trình xây dựng gồm 5 điều (từ Điều 28 đến Điều 32): Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng; Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng; Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng; Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng; Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng Mục 4. Thuê mua nhà, công trình xây dựng gồm 5 điều (từ Điều 33 đến Điều 37): Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng; Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng; Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng; Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng; Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng. 3. Chương III: Kinh doanh quyền sử dụng đất ( gồm 6 điều từ Điều 38 đến Điều 43) Chương này quy định về Đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất. 4. Chương IV: Kinh doanh dịch vụ bất động sản ( gồm 4 mục, 23 điều từ Điều 44 đến Điều 66) Mục 1. Môi giới bất động sản gồm 7 điều (từ Điều 44 đến Điều 50): Nội dung môi giới bất động sản; Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản; Thù lao môi giới bất động sản; Hoa hồng môi giới bất động sản; Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; Chứng chỉ môi giới bất động sản. Mục 2. Định giá bất động sản gồm 5 điều (từ Điều 51 đến Điều 55): Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản; Chứng thư định giá bất động sản; Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản; Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản; Chứng chỉ định giá bất động sản. Mục 3. Sàn giao dịch bất động sản gồm 7 điều (từ Điều 56 đến Điều 62): Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản; Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản. Mục 4. Các dịch vụ bất động sản khác gồm 4 điều (từ Điều 63 đến Điều 66): Tư vấn bất động sản; Đấu giá bất động sản; Quảng cáo bất động sản; Quản lý bất động sản. 5. Chương V: Hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản ( gồm 13 điều từ Điều 67 đến Điều 79) Chương này quy định về Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản và giá kinh doanh dịch vụ bất động sản; Thanh toán trong giao dịch bất động sản; Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê bất động sản; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng môi giới bất động sản; Hợp đồng định giá bất động sản; Hợp đồng tư vấn bất động sản; Hợp đồng đấu giá bất động sản; Hợp đồng quảng cáo bất động sản; Hợp đồng quản lý bất động sản. 6. Chương VI: Điều khoản thi hành ( gồm 2 điều Điều 80 và Điều 81): Hiệu lực thi hành; Hướng dẫn thi hành. IV. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Những quy định chung về hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1. Khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không đưa ra định nghĩa về hoạt động kinh doanh bất động sản mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, khoản 1 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 trong phần giải thích từ ngữ đã xác định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản”. Như vậy có 2 khái niệm cần làm rõ khi nghiên cứu về hoạt động kinh doanh bất động sản, đó là khái niệm “kinh doanh bất độn sản” và khái niệm “kinh doanh dịch vụ bất động sản”. Khái niệm “kinh doanh bất động sản” theo khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được hiểu “là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”. Khái niệm “kinh doanh dịch vụ bất động sản” theo khoản 3 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 được hiểu “là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”. 1.2. Nguyªn t¾c ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n §iÒu 5 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh nguyªn t¾c ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh­ sau: a) Tæ chøc, c¸ nh©n ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n b×nh ®¼ng tr­íc ph¸p luËt B×nh ®¼ng trong c¬ héi ®Çu t­, kinh doanh kh«ng ph©n biÖt tæ chøc ®ã cã vèn ®Çu t­ nhµ n­íc hay t­ nh©n; lµ nguyªn t¾c sè mét trong ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Tæ chøc, c¸ nh©n kh«ng ph©n biÖt lµ cña ViÖt Nam hay n­íc ngoµi ®Òu cã quyÒn ho¹t ®éng kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n t¹i ViÖt Nam. Tuy nhiªn ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n cña tæ chøc, c¸ nh©n nµy cã kh¸c nhau. Kho¶n 1 §iÒu 9 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc ®­îc ®Çu t­ t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua; mua nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua; thuª nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®Ó cho thuª l¹i; ®Çu t­ c¶i t¹o ®Êt vµ ®Çu t­ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng trªn ®Êt thuª ®Ó cho thuª ®Êt ®• cã h¹ tÇng; nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, ®Çu t­ c«ng tr×nh h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nh­îng, cho thuª; thuª quyÒn sö dông ®Êt ®• cã h¹ tÇng ®Ó cho thuª l¹i. Trong khi ®ã, kho¶n 1 §iÒu 10 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n l¹i quy ®Þnh tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi chØ ®­îc ®Çu t­ t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua vµ ®Çu t­ c¶i t¹o ®Êt vµ ®Çu t­ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng trªn ®Êt thuª ®Ó cho thuª ®Êt ®• cã h¹ tÇng. b) Tæ chøc, c¸ nh©n ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®­îc tù do tho¶ thuËn trªn c¬ së t«n träng quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña c¸c bªn tham gia th«ng qua hîp ®ång, kh«ng tr¸i c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt Còng nh­ c¸c ho¹t ®éng th­¬ng m¹i kh¸c, môc ®Ých cña ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n lµ nh»m t×m kiÕm lîi nhuËn th«ng qua viÖc mua b¸n, chuyÓn nh­îng, cho thuª ®èi víi bÊt ®éng s¶n vµ c¸c ho¹t ®éng dÞch vô cã liªn quan ®Õn viÖc chuyÓn nh­îng, cho thuª ®èi víi bÊt ®éng s¶n. Th«ng qua hîp ®ång, tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®­îc tù do tho¶ thuËn víi c¸c bªn tham gia vÒ bÊt cø nh÷ng néi dung nµo mµ hä thÊy cÇn thiÕt vµ kh«ng tr¸i ph¸p luËt. §ång thêi tæ chøc, c¸ nh©n ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n còng ph¶i t«n träng quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña c¸c bªn tham gia. LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh t¹i Ch­¬ng V vÒ néi dung c¸c hîp ®ång kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ hîp ®ång kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n. Nh÷ng quy ®Þnh ®ã mang tÝnh ®Þnh h­íng đối víi c¸c bªn tham gia. Do vËy, viÖc ký kÕt hîp ®ång bÊt kú mµ thiÕu mét hoÆc mét sè néi dung th× hîp ®ång ®ã cũng kh«ng bÞ coi lµ v« hiÖu. c) Ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n ph¶i c«ng khai, minh b¹ch §©y lµ nguyªn t¾c quan träng ®Ó ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n diÔn ra mét c¸ch lµnh m¹nh, h­íng tíi x©y dùng mét thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n c«ng khai, minh b¹ch. TÝnh c«ng khai, minh b¹ch cña ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®­îc thÓ hiÖn trªn tÊt c¶ c¸c kh©u cña qu¸ tr×nh tõ t¹o lËp, ®Õn mua b¸n, chuyÓn nh­îng cho thuª ®èi víi bÊt ®éng s¶n. §iÒu 11 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã tr¸ch nhiÖm c«ng khai th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®­a vµo kinh doanh. Th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n cã thÓ ®­îc c«ng khai t¹i sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n hoÆc trªn c¸c ph­¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng. Néi dung th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n bao gåm: Lo¹i bÊt ®éng s¶n; vÞ trÝ bÊt ®éng s¶n; th«ng tin vÒ quy ho¹ch cã liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n; quy m«, diÖn tÝch cña bÊt ®éng s¶n; ®Æc ®iÓm, tÝnh chÊt, c«ng n¨ng sö dông, chÊt l­îng cña bÊt ®éng s¶n; thùc tr¹ng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng, c¸c dÞch vô vÒ kü thuËt vµ x• héi cã liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n; t×nh tr¹ng ph¸p lý cña bÊt ®éng s¶n gåm hå s¬, giÊy tê vÒ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông bÊt ®éng s¶n vµ giÊy tê cã liªn quan ®Õn viÖc t¹o lËp bÊt ®éng s¶n; lÞch sö vÒ së h÷u, sö dông bÊt ®éng s¶n; c¸c h¹n chÕ vÒ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông bÊt ®éng s¶n (nÕu cã); gi¸ b¸n, chuyÓn nh­îng, thuª, thuª mua bÊt ®éng s¶n; quyÒn vµ lîi Ých cña ng­êi thø ba cã liªn quan; vµ c¸c th«ng tin kh¸c. d) BÊt ®éng s¶n ®­a vµo kinh doanh ph¶i cã ®ñ ®iÒu kiÖn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt §©y lµ nguyªn t¾c quan träng nh»m t¹o ra mét thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n c«ng khai, minh b¹ch. Trªn c¬ së ®ã gióp cho c¸c ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n c«ng khai, minh b¹ch. §iÒu 7 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh ®iÒu kiÖn ®èi víi bÊt ®éng s¶n ®­a vµo kinh doanh gåm: Nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®­a vµo kinh doanh ph¶i cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau ®©y: + Thuéc ®èi t­îng ®­îc phÐp kinh doanh; + §èi víi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng míi ph¶i b¶o ®¶m chÊt l­îng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ x©y dùng; ®èi víi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®• qua sö dông th× yªu cÇu vÒ chÊt l­îng do c¸c bªn tho¶ thuËn trong hîp ®ång; + Kh«ng cã tranh chÊp vÒ quyÒn së h÷u; + Kh«ng bÞ kª biªn thi hµnh ¸n hoÆc ®Ó chÊp hµnh quyÕt ®Þnh hµnh chÝnh cña c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn; + Kh«ng n»m trong khu vùc cÊm x©y dùng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ x©y dùng; + Cã hå s¬ bao gåm: giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng vµ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc cã giÊy tê hîp ph¸p chøng minh quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®èi víi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®• cã s½n; giÊy phÐp x©y dùng hoÆc hå s¬ dù ¸n vµ thiÕt kÕ b¶n vÏ thi c«ng ®• ®­îc phª duyÖt ®èi víi nhµ, c«ng tr×nh ®ang x©y dùng; thiÕt kÕ b¶n vÏ thi c«ng, hå s¬ hoµn c«ng vµ biªn b¶n nghiÖm thu bµn giao ®­a c«ng tr×nh vµo sö dông ®èi víi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng thuéc dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp ch­a cã giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông; hå s¬ dù ¸n, thiÕt kÕ b¶n vÏ thi c«ng vµ tiÕn ®é x©y dùng nhµ, c«ng tr×nh ®• ®­îc phª duyÖt ®èi víi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng h×nh thµnh trong t­¬ng lai. QuyÒn sö dông ®Êt ®­a vµo kinh doanh ph¶i cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau ®©y: + Thuéc ®èi t­îng ®­îc phÐp kinh doanh; + Cã giÊy tê hîp ph¸p chøng minh quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; + Kh«ng cã tranh chÊp; + Trong thêi h¹n sö dông ®Êt; + Kh«ng bÞ kª biªn ®Ó thi hµnh ¸n hoÆc ®Ó chÊp hµnh quyÕt ®Þnh hµnh chÝnh cña c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn; + Tr­êng hîp chuyÓn nh­îng, cho thuª quyÒn sö dông ®Êt thuéc dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n kü thuËt khu c«ng nghiÖp th× ph¶i cã c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng t­¬ng øng víi néi dung vµ tiÕn bé cña dù ¸n ®• ®­îc phª duyÖt. 1.2. Chñ thÓ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n T¹i kho¶n 1 §iÒu 3 LuËt th­¬ng m¹i n¨m 2005 quy ®Þnh ho¹t ®éng th­¬ng m¹i lµ ho¹t ®éng nh»m môc ®Ých sinh lîi, bao gåm mua b¸n hµng ho¸, cung øng dÞch vô, ®Çu t­, xóc tiÕn th­¬ng m¹i vµ c¸c ho¹t ®éng nh»m môc ®Ých sinh lîi kh¸c. Nh­ vËy, ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n còng ®­îc coi lµ ho¹t ®éng th­¬ng m¹i vµ chñ thÓ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n còng ®­îc coi lµ th­¬ng nh©n. Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 8 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n, chñ thÓ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n chØ cã thÓ lµ c¸c doanh nghiÖp vµ hîp t¸c x•. Bëi ®iÒu LuËt nµy quy ®Þnh tæ chøc, c¸ nh©n khi kinh doanh bÊt ®éng s¶n ph¶i thµnh lËp doanh nghiÖp hoÆc hîp t¸c x•; ph¶i cã vèn ph¸p ®Þnh vµ ph¶i ®¨ng ký kinh doanh bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. T­¬ng tù, chñ thÓ kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n còng ph¶i lµ doanh nghiÖp hoÆc hîp t¸c x• cã ®¨ng ký kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt, trõ tr­êng hîp kinh doanh dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n. Tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n ph¶i cã Ýt nhÊt mét ng­êi cã chøng chØ m«i giíi bÊt ®éng s¶n; khi kinh doanh dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¶i cã Ýt nhÊt hai ng­êi cã chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n; khi kinh doanh dÞch vô sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n ph¶i cã Ýt nhÊt hai ng­êi cã chøng chØ m«i giíi bÊt ®éng s¶n, nÕu cã dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th× ph¶i cã Ýt nhÊt hai ng­êi cã chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. 1.4. BÊt ®éng s¶n ®­îc phÐp kinh doanh Khi dùa trªn nh÷ng ®Æc ®iÓm, tÝnh chÊt vËt lý, tµi s¶n ®­îc ph©n thµnh bÊt ®éng s¶n vµ ®éng s¶n. Kho¶n 1 §iÒu 174 Bé luËt d©n sù năm 2005 quy ®Þnh bÊt ®éng s¶n lµ: §Êt ®ai; Nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã; C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai; C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh. Tuy nhiªn, danh s¸ch bÊt ®éng s¶n ®­îc giao dÞch th­êng ®­îc giíi h¹n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt, do vËy kh«ng ph¶i bÊt kú bÊt ®éng s¶n nµo còng ®­îc phÐp kinh doanh. Ch¼ng h¹n ®èi víi ®Êt ®ai, §iÒu 17 HiÕn ph¸p năm 1992 quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n. §iÒu nµy cã nghÜa ph¸p luËt kh«ng thõa nhËn quyÒn së h÷u cña c¸c chñ thÓ kh¸c ®èi víi ®Êt ®ai. Vµ do ®ã ®Êt ®ai sÏ kh«ng thÓ lµ ®èi t­îng ®Ó trao ®æi, giao dÞch trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Song ®Ó ®¸p øng nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ, trong khi vÉn b¶o ®¶m quyÒn së h÷u cña Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai, LuËt đÊt ®ai n¨m 1993 ®• t¸ch quyÒn sö dông ®Êt ra khái quyÒn së h÷u toµn d©n vµ trao cho ng­êi sö dông ®Êt th«ng qua viÖc giao quyÒn sö dông ®Êt. cho thuª; ®ång thêi cho phÐp tæ chøc, c¸ nh©n ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Theo c¸ch ph©n lo¹i tµi s¶n quy ®Þnh t¹i §iÒu 174 cña Bé luËt d©n sù năm 2005, cã thÓ suy ®o¸n quyÒn sö dông ®Êt còng ®­îc coi lµ bÊt ®éng s¶n. Vµ nÕu hiÓu nh÷ng tµi s¶n cã thÓ trÞ gi¸ ®­îc b»ng tiÒn vµ ®em ra trao ®æi ®Òu ®­îc coi lµ hµng ho¸ th× quyÒn sö dông ®Êt còng ®­îc coi lµ hµng ho¸. Do LuËt th­¬ng m¹i n¨m 2005 chØ giíi h¹n kh¸i niÖm hµng ho¸ trong ph¹m vi vËt h÷u h×nh, cho nªn kho¶n 2 §iÒu 3 LuËt nµy míi chØ dõng l¹i ë quy ®Þnh nh÷ng “vËt g¾n liÒn víi ®Êt ®ai” lµ hµng ho¸, mµ ch­a ghi nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ hµng ho¸. Nh­ vËy, cã thÓ coi quy ®Þnh t¹i §iÒu 6 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n lµ mét sù cô thÓ ho¸ “nh÷ng vËt g¾n liÒn víi ®Êt ®ai” t¹i kho¶n 2 §iÒu 3 LuËt th­¬ng m¹i năm 2005; ®ång thêi quy ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt lµ hµng ho¸ ®­îc mang ra giao dÞch trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét sù hoµn thiÖn quy ®Þnh vÒ hµng ho¸ trong kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Theo ®ã, c¸c lo¹i bÊt ®éng s¶n ®­îc ®­a vµo kinh doanh gåm: a) C¸c lo¹i nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ x©y dùng C¸c lo¹i nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®­îc ®­a vµo kinh doanh gåm: C¸c lo¹i nhµ bao gåm nhµ ë th­¬ng m¹i, nhµ ë riªng lÎ, nhµ ë x• héi, nhµ ë c«ng vô. C¸c c«ng tr×nh x©y dùng bao gåm c«ng tr×nh x©y dùng c«ng céng, nhµ ë, c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, giao th«ng, thuû lîi, n¨ng l­îng vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c. b) QuyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai §iÒu 61 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh ®Êt ®­îc tham gia thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n bao gåm ®Êt mµ LuËt nµy cho phÐp ng­êi sö dông ®Êt cã mét trong c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt; thÕ chÊp, b¶o l•nh, gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt; vµ ®Êt thuª mµ trªn ®ã cã tµi s¶n ®­îc ph¸p luËt cho phÐp tham gia vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. T¹i §iÒu 59 NghÞ ®Þnh số 1812004N§CP ngµy 29102004 cña ChÝnh phñ vÒ thi hµnh LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh ®Êt ®­îc tham gia thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nh­ sau: §Êt mµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt vµ quyÒn sö dông ®Êt ®­îc tham gia thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n bao gåm: + §Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, ®Êt rõng s¶n xuÊt kh«ng ph¶i lµ rõng tù nhiªn ®­îc Nhµ n­íc giao kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n; + §Êt n«ng nghiÖp do hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông æn ®Þnh vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi ®• ®­îc Nhµ n­íc c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt; + §Êt n«ng nghiÖp ®­îc Nhµ n­íc giao cã thu tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi tæ chøc kinh tÕ, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi; + §Êt n«ng nghiÖp ®­îc Nhµ n­íc cho thuª tr¶ tiÒn thuª ®Êt mét lÇn cho c¶ thêi gian thuª ®èi víi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc n­íc ngoµi, c¸ nh©n n­íc ngoµi; + §Êt ë ®­îc Nhµ n­íc giao cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®Ó lµm nhµ ë; ®Êt ë ®­îc Nhµ n­íc giao cho tæ chøc kinh tÕ, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®Ó ®Çu t­ x©y dùng kinh doanh nhµ ë; ®Êt ë ®­îc Nhµ n­íc cho thuª tr¶ tiÒn thuª ®Êt mét lÇn cho c¶ thêi gian thuª ®èi víi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc n­íc ngoµi, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®Ó ®Çu t­ x©y dùng kinh doanh nhµ ë; + §Êt ë do hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông vµo môc ®Ých lµm nhµ ë ®• ®­îc Nhµ n­íc c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt; + §Êt s¶n xuÊt, kinh doanh phi n«ng nghiÖp, ®Êt sö dông vµo môc ®Ých c«ng céng cã môc ®Ých kinh doanh ®­îc Nhµ n­íc giao cã thu tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi; + §Êt s¶n xuÊt, kinh doanh phi n«ng nghiÖp, ®Êt sö dông vµo môc ®Ých c«ng céng cã môc ®Ých kinh doanh ®­îc Nhµ n­íc cho thuª tr¶ tiÒn thuª ®Êt mét lÇn cho c¶ thêi gian thuª ®èi víi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc n­íc ngoµi, c¸ nh©n n­íc ngoµi; + §Êt s¶n xuÊt, kinh doanh phi n«ng nghiÖp, ®Êt sö dông vµo môc ®Ých c«ng céng cã môc ®Ých kinh doanh do hé gia ®×nh, c¸ nh©n, tæ chøc kinh tÕ ®ang sö dông ®• ®­îc Nhµ n­íc c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. §Êt thuª cña Nhµ n­íc tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m mµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®­îc tham gia thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n bao gåm: + §Êt trång c©y l©u n¨m cã v­ên c©y, ®Êt rõng s¶n xuÊt cã rõng, ®Êt lµm muèi vµ ®Êt nu«i trång thuû s¶n ®• ®Çu t­ h¹ tÇng; + §Êt s¶n xuÊt, kinh doanh phi n«ng nghiÖp, ®Êt sö dông vµo môc ®Ých c«ng céng cã môc ®Ých kinh doanh mµ ®• ®Çu t­ h¹ tÇng hoÆc cã c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt. 1.5. Mèi quan hÖ gi÷a LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n víi c¸c luËt liªn quan Trong quan hÖ giao dÞch bÊt ®éng s¶n th­êng cã 2 tr­êng hîp lµ giao dÞch mµ c¸c chñ thÓ tham gia ®Òu kh«ng cã ®¨ng ký ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ giao dÞch mµ Ýt nhÊt mét bªn chñ thÓ tham gia cã ®¨ng ký kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Bé luËt d©n sù quy ®Þnh kh¸ chi tiÕt vÒ c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n nh­ mua b¸n, cho thuª tµi s¶n lµ nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng; chuyÓn nh­îng, cho thuª quyÒn sö dông ®Êt…Song Bé luËt nµy chØ ®iÒu chØnh ®èi víi nh÷ng giao dÞch bÊt ®éng s¶n cã tÝnh chÊt d©n sù. §èi víi c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n cã tÝnh chÊt kinh doanh hoÆc giao dÞch bÊt ®éng s¶n cã liªn quan ®Õn kinh doanh bÊt ®éng s¶n, th× theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n, sÏ thuéc ph¹m vi ®iÒu chØnh cña LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n bao gåm kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n. Kinh doanh bÊt ®éng s¶n lµ viÖc bá vèn ®Çu t­ t¹o lËp, mua, nhËn chuyÓn nh­îng, thuª, thuª mua bÊt ®éng s¶n ®Ó b¸n, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, cho thuª mua nh»m môc ®Ých sinh lîi. Kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n lµ c¸c ho¹t ®éng hç trî kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, bao gåm c¸c dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n, t­ vÊn bÊt ®éng s¶n, ®Êu gi¸ bÊt ®éng s¶n, qu¶ng c¸o bÊt ®éng s¶n, qu¶n lý bÊt ®éng s¶n. Giao dÞch cã liªn quan ®Õn kinh doanh bÊt ®éng s¶n lµ viÖc mua b¸n, chuyÓn nh­îng, thuª, thuª mua bÊt ®éng s¶n gi÷a tæ chøc, c¸ nh©n kh«ng kinh doanh bÊt ®éng s¶n víi tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Nh­ vËy, LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n sÏ ®­îc ¸p dông cho 2 ®èi t­îng lµ tæ chøc, c¸ nh©n ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n t¹i ViÖt Nam vµ tæ chøc, c¸ nh©n cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n t¹i ViÖt Nam. ChØ khi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n kh«ng cã ®¨ng ký kinh doanh bÊt ®éng s¶n tham gia giao dÞch bÊt ®éng s¶n víi tæ chøc, c¸ nh©n cã ®¨ng ký kinh doanh bÊt ®éng s¶n th× míi thuéc ph¹m vi ®iÒu chØnh cña LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n. §èi víi nh÷ng giao dÞch bÊt ®éng s¶n mµ kh«ng cã tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n tham gia th× sÏ thuéc ph¹m vi ®iÒu chØnh cña Bé luËt d©n sù vµ c¸c luËt cã liªn quan. XuÊt ph¸t tõ viÖc x¸c ®Þnh ph¹m vi ®iÒu chØnh, §iÒu 3 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n còng quy ®Þnh viÖc ¸p dông vµ x¸c lËp mèi quan hÖ cña LuËt nµy víi c¸c luËt liªn quan. Theo ®ã, ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n ph¶i tu©n theo quy ®Þnh cña LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ c¸c quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt cã liªn quan. MÆc dï LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n kh«ng quy ®Þnh râ trong tr­êng hîp LuËt nµy kh«ng quy ®Þnh th× ¸p dông luËt nµo, nh­ng mét khi ®• coi hµnh vi kinh doanh bÊt ®éng s¶n lµ ho¹t ®éng th­¬ng m¹i, th× c¨n cø vµo quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 4 LuËt th­¬ng m¹i, sÏ ¸p dông nh÷ng quy ®Þnh cña LuËt th­¬ng m¹i. §èi víi ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n kh«ng ®­îc quy ®Þnh trong LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ LuËt th­¬ng m¹i th× theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 3 §iÒu 4 LuËt th­¬ng m¹i, sÏ ¸p dông nh÷ng quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù. ViÖc x¸c lËp mèi quan hÖ gi÷a LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n víi LuËt th­¬ng m¹i lµm cho nh÷ng quy ®Þnh vÒ kinh doanh bÊt ®éng s¶n thèng nhÊt trong mét hÖ thèng ph¸p luËt. Trong mèi quan hÖ nµy, LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®­îc coi lµ luËt riªng. XÐt trong mèi quan hÖ riªng chung, nh÷ng néi dung ®­îc LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh th× sÏ ®­îc ­u tiªn ¸p dông; nh÷ng néi dung kh«ng ®­îc quy ®Þnh trong LuËt nµy th× sÏ ¸p dông nh÷ng quy ®Þnh cña LuËt th­¬ng m¹i vÒ nh÷ng néi dung ®ã. Trong thùc tÕ còng cã nh÷ng quy ®Þnh cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n n»m ë c¸c luËt kh¸c nh­ LuËt x©y dùng, LuËt ®Êt ®ai, LuËt nhµ ë… §©y ®­îc coi lµ nh÷ng quy ®Þnh ®Æc thï ®iÒu chØnh ®èi víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n cô thÓ. Trong tr­êng hîp LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ c¸c LuËt nµy cã quy ®Þnh kh¸c nhau, hoÆc c¸c LuËt ®ã cã quy ®Þnh cô thÓ th× theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 §iÒu 3 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n, sÏ ­u tiªn ¸p dông nh÷ng quy ®Þnh ®Æc thï ®ã. Tr­êng hîp ®iÒu ­íc quèc tÕ mµ Céng hoµ x• héi chñ nghÜa ViÖt Nam lµ thanh viªn cã quy ®Þnh kh¸c víi quy ®Þnh cña LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n th× c¨n cø vµo kho¶n 3 §iÒu 3 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n, c¸c quy ®Þnh cña §iÒu ­íc quèc tÕ sÏ ®­îc ­u tiªn ¸p dông. 1.6. ChÝnh s¸ch ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n T¹i §iÒu 12 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh Nhµ n­íc cã c¸c chÝnh s¸ch nh­ sau ®èi víi ho¹t ®éng ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n: Nhµ n­íc khuyÕn khÝch tæ chøc, c¸ nh©n thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n phï hîp víi c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ x• héi cña ®Êt n­íc trong tõng thêi kú vµ tõng ®Þa bµn. Nhµ n­íc khuyÕn khÝch vµ cã chÝnh s¸ch hç trî tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Çu t­ t¹o lËp quü nhµ ë ®Ó b¸n tr¶ chËm, tr¶ dÇn, cho thuª, cho thuª mua ®èi víi ng­êi cã c«ng, ng­êi nghÌo, ng­êi cã thu nhËp thÊp; ®Çu t­ h¹ tÇng c¸c khu c«ng nghiÖp ®Ó cho thuª mÆt b»ng phôc vô s¶n xuÊt. Nhµ n­íc ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ngoµi hµng rµo cña dù ¸n; c«ng tr×nh h¹ tÇng x• héi vµ trô së c¬ quan nhµ n­íc n»m trong ph¹m vi dù ¸n; hç trî ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh kü thuËt trong hµng rµo ®èi víi c¸c dù ¸n ®­îc ­u ®•i ®Çu t­. Nhµ n­íc ®Çu t­ vµ khuyÕn khÝch tæ chøc, c¸ nh©n ®Çu t­ dù ¸n dÞch vô c«ng Ých ®« thÞ cã liªn quan ®Õn dù ¸n ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Uû ban nh©n d©n n¬i cã dù ¸n ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã tr¸ch nhiÖm t¹o ®iÒu kiÖn cho chñ ®Çu t­ dù ¸n thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng. Nhµ n­íc miÔn, gi¶m tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt ®èi víi diÖn tÝch ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh h¹ tÇng cã chuyÓn giao cho Nhµ n­íc, c«ng tr×nh h¹ tÇng kh«ng kinh doanh, nhµ chung c­ phôc vô cho c¸c ®èi t­îng chÝnh s¸ch. Tæ chøc tÝn dông nhµ n­íc cho vay ­u ®•i ®Çu t­ ®èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng nhµ ë ®Ó cho thuª, cho thuª mua, b¸n cho ng­êi cã c«ng, ng­êi nghÌo, ng­êi cã thu nhËp thÊp, sinh viªn, c«ng nh©n lµm viÖc trong c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt. Nhµ n­íc cã c¬ chÕ, chÝnh s¸ch b×nh æn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n khi cã biÕn ®éng, b¶o ®¶m lîi Ých cho nhµ ®Çu t­ vµ kh¸ch hµng. 2. Kinh doanh bất động sản 2.1. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng để kinh doanh a) Kh¸i niÖm Trong thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, bÊt kú mét nhµ kinh doanh nµo còng muèn s¶n xuÊt thËt nhiÒu hµng ho¸ víi chÊt l­îng phï hîp ®Ó t×m kiÕm lîi nhuËn th«ng qua viÖc mua b¸n, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thuª mua; tho¶ m•n nhu cÇu cña thÞ tr­êng. ViÖc ®Çu t­ t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng, t¹o lËp quü ®Êt cã h¹ tÇng cña tæ chøc, c¸ nh©n còng chÝnh lµ viÖc t¹o ra hµng ho¸ cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Ho¹t ®éng nµy còng gièng nh­ viÖc s¶n xuÊt hµng ho¸ cña c¸c nhµ kinh doanh kh¸c, nh­ng ®ßi hái mét khèi l­îng vèn lín. §Çu t­ t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng, t¹o lËp quü ®Êt cã h¹ tÇng ®Ó kinh doanh lµ c¸c ho¹t ®éng nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, thuª quyÒn sö dông ®Êt ch­a khai th¸c ®Ó ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, x©y dùng nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng. §èi víi c¸c nÒn kinh tÕ cã thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn, ho¹t ®éng ®Çu t­ t¹o lËp bÊt ®éng s¶n trë thµnh mét nghÒ. Theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 8 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n, c¸c tæ chøc, c¸ nh©n cã quyÒn ®Çu t­ t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng, t¹o lËp quü ®Êt cã h¹ tÇng ®Ó kinh doanh th«ng qua viÖc thµnh lËp doanh nghiÖp, hîp t¸c x•. Nh­ vËy, ®èi víi tæ chøc khi tiÕn hµnh ®Çu t­ t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng, t¹o lËp quü ®Êt cã h¹ tÇng ®Ó kinh doanh ph¶i thµnh lËp doanh nghiÖp nh­ C«ng ty cæ phÇn, c«ng ty tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n hai thµnh viªn trë lªn, c«ng ty tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n mét thµnh viªn lµ tæ chøc, c«ng ty hîp danh. Cßn ®èi víi c¸ nh©n ph¶i thµnh lËp doanh nghiÖp t­ nh©n hoÆc c«ng ty tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n mét thµnh viªn lµ c¸ nh©n. §iÒu 18 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®­îc ®Çu t­ t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®Ó kinh doanh theo c¸c h×nh thøc ®Çu t­ x©y dùng míi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng; vµ ®Çu t­ c¶i t¹o, söa ch÷a nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng cã s½n. §èi víi tæ chøc, c¸ nh©n ®Çu t­ t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®Ó kinh doanh ph¶i phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng ®• ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt. Tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®­îc ®Çu t­ t¹o lËp quü ®Êt cã h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nh­îng, cho thuª theo c¸c h×nh thøc quy ®Þnh t¹i §iÒu 38 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n gồm: §Çu t­ c¶i t¹o ®Êt vµ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nh­îng, cho thuª ®Êt ®• cã h¹ tÇng; ®Çu t­ c¸c c«ng tr×nh trªn ®Êt nhËn chuyÓn nh­îng ®Ó chuyÓn nh­îng, cho thuª ®Êt cã h¹ tÇng; vµ ®Çu t­ h¹ tÇng trªn ®Êt thuª ®Ó cho thuª ®Êt ®• cã h¹ tÇng. ViÖc ®Çu t­ t¹o lËp quü ®Êt ®• cã h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nh­îng, cho thuª ph¶i phï hîp víi quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, quy ho¹ch x©y dùng vµ ph¸p luËt cã liªn quan. b) QuyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c chñ ®Çu t­ dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp HiÖn nay ë n­íc ta rÊt phæ biÕn ph­¬ng thøc ®Çu t­ khu ®« thÞ míi, khu nhµ ë, h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp. Ph­¬ng thøc ®Çu t­ nµy cã t¸c ®éng rÊt lín ®Õn c¸c vÊn ®Ò vÒ kinh tÕ, x• héi, v¨n ho¸ ë khu vùc ®Çu t­ vµ cÇn ph¶i cã c¸c doanh nghiÖp cã kh¶ n¨ng vÒ tµi chÝnh. ChÝnh v× vËy LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®• dµnh mét sè ®iÒu luËt quy ®Þnh vÒ nh÷ng vÊn ®Ò cã liªn quan ®Õn viÖc ®Çu t­ c¸c dù ¸n nµy. Tæ chøc, c¸ nh©n ®Çu t­ x©y dùng khu ®« thÞ míi, khu nhµ ë, h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp ph¶i cã dù ¸n ®Çu t­; chñ ®Çu t­ dù ¸n ph¶i cã n¨ng lùc tµi chÝnh ®Ó thùc hiÖn dù ¸n vµ viÖc lùa chän chñ ®Çu t­ dù ¸n ph¶i ®­îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ x©y dùng vµ ph¸p luËt vÒ ®Êu thÇu. §Ó t¹o c¬ së ph¸p lý cho ph­¬ng thøc ®Çu t­ nµy, LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n còng quy ®Þnh cô thÓ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña chñ ®Çu t­ dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp. Theo ®ã, §iÒu 19 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh chñ ®Çu t­ dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp cã c¸c quyÒn sau ®©y: §Ò xuÊt dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp víi c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn cho phÐp ®Çu t­ ®Ó kinh doanh. §Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng vµ nhµ ë theo ®óng quy ho¹ch chi tiÕt x©y

HỘI ĐỒNG PHỐI HỢP PHỔ BIẾN,

GIÁO DỤC PHÁP LUẬT TRUNG ƯƠNG

ĐẶC SAN TUYÊN TRUYỀN PHÁP LUẬT

Số: 05/2013

CHỦ ĐỀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

HÀ NỘI - NĂM 2013

CHỦ ĐỀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

I KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1

1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ luật cổ

La Mã Cách phân chia này hiện nay vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiềunước trên thế giới Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai mà còn bao gồm của cảitrong lòng đất và tất cả những gì do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất đó,như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và những tài sản liên quan đến đấtđai, gắn liền với đất Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật: Dân sự của Pháp,Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Đức, … Còn trong Bộ luật dân sự của Nga lại quy định rất

cụ thể “mảnh đất” là bất động sản chứ không phải đất đai nói chung Điều này được lí giải

vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ quốc gia, không thể là đối tượng của giaodịch dân sự Đối tượng của những giao dịch đó chỉ là mảnh đất được xác định bởi diệntích, kích thước tại những vị trí nhất định

Giáo trình pháp luật về kinh doanh bất động sản – NXB tư pháp Hà Nội – 2009

Nếu trong đa số các Bộ luật Dân sự đều quy định đất đai là bất động sản thì nhữngtài sản gắn liền với đất được coi là bất động sản lại có những quan điểm khác biệt Điều

520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là

bất động sản” Quan niệm như vậy cũng được thể hiện trong khoản 4 Điều 449 Bộ luật

Dân sự Bắc kỳ và Điều 364 Bộ luật Dân sự Sài Gòn năm 1972 Ở một mức độ khái quát

hơn, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định bất động sản còn là: “Những vật gắn liền

với đất đai” Sự trùng hợp này là do những quy định về bất động sản trong các bộ luật

trên đều được soạn thảo dựa trên cơ sở Bộ luật Dân sự của Pháp

Điều 100 Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những

vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Bộ luật Dân sự bang California (Hoa Kỳ) đưa

ra khái niệm tương đối khác biệt: Bất động sản bao gồm: đất đai, tất cả những gì liên quanđến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc về đất đai, những tài sản khác dopháp luật quy định

Trong Bộ luật dân sự của Cộng hòa liên bang Nga năm 1994, Điều 134 ghi rõ: Vậtbất động bao gồm: (tài sản bất động, bất động sản) khoảng đất, lòng đất, công trình thủylợi, những gì liên quan tới, nghĩa là các đối tượng nào nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đếnvật và mục đích sử dụng nó, trong đó gồm rừng cây, cây lâu năm, nhà ở và các công trìnhxây dựng khác

- Bất động sản còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phảiđăng ký nhà nước

- Các bất động sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, trong các cách phân loại tài sản thì cách phân loại tài sản thành động sản

và bất động sản được coi là quan trọng nhất Sự phân loại tài sản như đã phân tích ở trênxuất phát từ 3 cách tiếp cận cơ bản sau:

- Bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và bởi đốitượng trên bất động sản;

- Coi đất đai và những tài sản có liên quan tới đất đai là bất động sản;

- Coi đất và những gì liên quan đến đất đai là bất động sản

Quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Việt Nam đã tiếp cận theo cách thứ

ba Với phương thức này, quan niệm về bất động sản đã có những thay đổi so với sự liệt

kê thuần túy theo quan niệm truyền thống về những tài sản nào được coi là bất động sảnchuyển sang việc quy định những điều kiện đặc trưng chung Theo quy định tại Điều 174

Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, thì bất động sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Quy định về bất động sản nói trên là một khái niệm rất mở Trước hết, bất độngsản là tài sản không di dời được Bất động sản có thể được nhận biết qua các vật cụ thểnhư đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất màkhông thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng củatài sản đó Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, danh mục về các tài sản khác

gắn liền với đất và những “tài sản khác do pháp luật quy định” sẽ được xác định một cách

cụ thể hơn

2 Khái niệm thị trường bất động sản

Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa thuận,qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ Từ

đó, có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận đượcvới bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào

Với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, theonghĩa hẹp, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bấtđộng sản như mua bán, cho thuê, thế chấp… bất động sản

Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động có liênquan đến giao dịch bất động sản mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạolập bất động sản

Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư

và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới,định giá, tư vấn…giữa các chủ thể có liên quan ( người tạo lập, người đại diện bán bấtđộng sản với người có nhu cầu sử dụng động sản và người thực hiện dịch vụ trung gianmôi giới, định giá…) Những giao dịch về bất động sản dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệdiễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định

Do đó, một thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải là nơi diễn ra các giao dịchmua bán bất động sản và các giao dịch có liên quan đến bất động sản như cho thuê, thếchấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản

II THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Cũng như sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trên thế giới, thịtrường bất động sản ở Việt Nam cũng xuất hiện cùng với việc sản xuất và trao đổi cáchàng hóa khác nhau Trong suốt chiều dài lịch sử ấy, thị trường bất động sản ở Việt Nammang tính manh nha, tự phát triển tùy thuộc vào mức độ thừa nhận và sự điều chỉnh bằngpháp luật của Nhà nước ở từng giai đoạn nhất định.

1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam

Thực chất thị trường bất động sản Việt Nam là một lĩnh vực trao đổi, mua bánhàng hóa và dịch vụ về bất động sản, trong đó người mua, người bán thỏa thuận với nhau

về khối lượng, chủng loại, chất lượng và giá cả hàng hóa bất động sản

Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam là nơi diễn ra cáchoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đấtđai, các hoạt động giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như các hoạtđộng dịch vụ liên quan đến tài sản đó

Đặc điểm quan trọng đầu tiên và chi phối tới toàn bộ các yếu tố tạo ra sự nhận diệncho thị trường bất động sản ở Việt Nam là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng quyền

sở hữu và các tài sản gắn liền với đất thuộc nhiều hình thức khác nhau Bởi vậy, chủngloại hàng hóa trong thị trường bất động sản là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liềnvới đất… đã tạo nên những nét đặc thù cho thị trường bất động sản ở Việt Nam

Thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản vẫn là thị trường phi chính thức – Sựsong hành tồn tại của hai loại thị trường: thị trường bất động sản chính thức và thị trườngbất động sản không chính thức (thị trường ngầm) Đa số các chủ sở hữu bất động sảnkhông có điều kiện pháp lý đầy đủ để tham gia các giao dịch dân sự Bởi vậy các thịtrường ngầm vẫn hoạt động mạnh mẽ với những mức độ khác nhau

Hệ thống thông tin cho thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch vàkhó tiếp cận

Thị trường bất động sản ở Việt Nam hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, tồn tại cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu cơ hội, thời vụ, manh mún…

Xét một cách tổng thể thì hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta còn thiếumột chiến lược kinh doanh dài hạn, phương thức kinh doanh không mang tính bài bản,chuyên nghiệp, quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản không hoàn toàn phản ánhđúng giá trị thực tế của bất động sản Do vậy thường xảy ra những cơn sốt nóng, sốt lạnhđòi hỏi phải có sự can thiệp và kiểm soát kịp thời của Nhà nước

2 Phân loại thị trường bất động sản ở Việt Nam

Về cơ bản, thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay được phõn thành cỏc loạinhư sau:

- Thị trường nhà ở, đất ở;

- Thị trường bất động sản cụng nghiệp;

- Thị trường bất động sản nụng nghiệp

- Thị trường cho thuờ bất động sản văn phũng, cụng sở, dịch vụ…

3 Vai trũ của thị trường bất động sản

Với ý nghĩa là nơi hỡnh thành cỏc quyết định về việc ai tiếp cận được với bất độngsản? Bất động sản đú được sử dụng như thế nào và vào mục đớch gỡ? Thị trường bất độngsản ở Việt Nam trong quỏ trỡnh vận động đó tỏc động đến sự tăng trưởng và phỏt triển củatoàn xó hội

Cựng với cỏc loại thị trường khỏc như thị trường vốn, thị trường sức lao động, thịtrường khoa học, cụng nghệ, thị trường tư liệu sản xuất, dịch vụ…, thị trường bất độngsản đó gúp phần tạo nờn hệ thống cỏc thị trường đầy đủ, đồng bộ cho một nền kinh tếđang trờn đà phỏt triển

Trong những giai đoạn nhất định, khi được phỏt triển lành mạnh, thị trường bấtđộng sản Việt Nam đó tỏc động, điều tiết cỏc chức năng sử dụng đất đai, bất động sản cúgiỏ trị kinh tế - xó hội thấp, nhường chỗ cho chức năng sử dụng cú giỏ trị kinh tế - văn húa

xó hội cao hơn

Từ những chớnh sỏch tài chớnh được Nhà nước sử dụng để tỏc động vào thị trườngbất động sản, ngoài vai trũ là cụng cụ giỳp cho Nhà nước điều tiết thị trường, cỏc sắc thuế

đó làm tăng nguồn thu quan trọng cho ngõn sỏch nhà nước Đõy là vấn đề rất cú ý nghĩatrong điều kiện ngõn sỏch nhà nước cũn khú khăn như hiện nay

Túm lại, việc phỏt triển thị trường bất động sản đó gúp phần khai thỏc tốt hơn nguồnlực đất đai, bất động sản, nõng cao năng lực cạnh tranh cho nền kinh tế, đỏp ứng được yờucầu mở cửa thị trường cho đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bấtđộng sản và trờn hết nú gúp phần tăng khả năng hội nhập của nền kinh tế Việt Nam với nềnkinh tế cỏc nước trong khu vực và trờn trường quốc tế

Trong những năm gần đây ở Việt Nam, cùng với sự tăng trởng về kinh tế đã làmcho nhu cầu sử dụng bất động sản nh nhà ở, công trình xây dựng, đất đai của nhândân, doanh nghiệp thuộc các ngành kinh tế công nghiệp, thơng mại, dịch vụ gia tăng.Nhiều chính sách quan trọng của nhà nớc đã cho các tổ chức, cá nhân tham gia vàoviệc tạo lập và kinh doanh bất động sản nh Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 củaChính phủ về kinh doanh nhà ở đã tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi

thành phần kinh tế tham gia vào các hoạt động nh mua bán nhà ở, cho thuê nhà ở; Luậtxây dựng, Luật đất đai, Luật nhà ở có những quy định tạo điều kiện cho tổ chức, cánhân nhận quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, công trình để bán hoặc cho thuê,

đầu t xây dựng hạ tầng theo quy hoạch xây dựng để chuyển quyền sử dụng đất; Bộluật Dân sự quy định về hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, mua bán tài sản, cho thuê tàisản và dành hẳn một phần quy định về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, chothuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý cho các giao dịch vềbất động sản

Những quy định khá thông thoáng của Luật doanh nghiệp, Luật hợp tác xã, Luậtthơng mại, Luật đầu t đã tạo ra những cơ sở pháp lý cho các loại hình doanh nghiệp và cáchình thức hoạt động kinh doanh trên thị trờng bất động sản Thực tế trong thời gian qua

đã cho thấy các tổ chức, cá nhân kinh doanh trên lĩnh vực đầu t tạo lập bất động sản vàdịch vụ nh môi giới bất động sản phát triển nhanh chóng với số lợng lớn Đây là những quy

định quan trọng mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành các tổ chức, cánhân kinh doanh trên thị trờng bất động sản

Tuy mới hình thành nhng thị trờng bất động sản Việt Nam đã từng bớc góp phầncải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cờng hiệu quả sử dụng và kinh doanh

đất đai, nhà xởng, bớc đầu biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng trongviệc đổi mới và phát triển kinh tế- xã hội của đất nớc Việc phát triển của các doanhnghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian qua đã góp phần đáng kể vào việcthúc đẩy nền kinh tế, xã hội của đất nớc làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn,từng bớc cải thiện đời sống của dân c đô thị Song bên cạnh những mặt tích cực, thịtrờng bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phátsinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội Thị trờng bất động sản Việt Nam cònphát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm, giao dịch không tuântheo pháp luật chiếm tỷ lệ lớn Nguyên nhân của tình trạng này là do các văn bản phápluật có liên quan đến bất động sản do nhà nớc ban hành có sự mâu thuẫn, chồng chéo

và không phù hợp với thực tế; thủ tục về giao dịch bất động sản rờm rà, khó khăn, chiphí theo pháp luật và cả ngoài quy định cao dẫn đến phát triển thị trờng phi chínhthức lớn hơn nhiều so với thị trờng chính quy; các chính sách về tài chính khôngkhuyến khích được việc giao dịch và kinh doanh bất động sản theo pháp luật, cho nênkhông tạo ra đợc sự lành mạnh trong các hoạt động kinh doanh bất động sản

Đó cũng là nguyên nhân của tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để tạo ranhững cơn sốt giá nhà đã xảy ra trong những năm gần đây; thông tin về bất động sảnthiếu minh bạch, khó tiếp cận; thủ tục trong giao dịch bất động sản còn phức tạp,quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch cha bảo đảm, còn có hiện tợng lừa

đảo trong kinh doanh và dịch vụ môi giới bất động sản Trong khi đó, những yếu tố

quan trọng có tính quyết định đến việc hình thành và phát triển thị trờng bất độngsản và hỗ trợ cho thị trờng bất động sản nh dịch vụ môi giới bất động sản, t vấn, địnhgiá bất động sản, quản lý bất động sản… đã hình thanh và phát triển nhng lại cha đợcpháp luật quy định và Nhà nớc cha có biện pháp quản lý hiệu quả làm ảnh hởng đế sựphát triển lành mạnh và vận hành bình thờng thị trờng bất động sản Từ thực tế đó,

đòi hỏi phải có Luật kinh doanh bất động sản nhằm điều chỉnh kịp thời các quan hệ

về kinh doanh và dịch vụ kinh doanh bất động sản

Ngày 29 tháng 6 năm 2006 Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật kinhdoanh bất động sản với 6 chơng, 81 Điều quy định về hoạt động kinh doanh bất độngsản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giaodịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản Đây là cơ sở pháp lýquan trọng của các tổ chức, cá nhân trong hoạt động kinh doanh bất động sản Luật này

có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2007

PHẦN II NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

I SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngàycàng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế Thịtrường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn

và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trườngnhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinhtế- xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và cả nông thôn, góp phần chuyển dịch

cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước

ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong

xã hội, cụ thể như sau:

Bất động sản nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệuquả, còn lãng phí, thất thoát Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sảnđang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân

Thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm”vẫn chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhândân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp, chưa đáp ứng yêu cầu của thực tế Tình trạngđầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thấtthường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong một số năm gần đây Thông tin về bấtđộng sản không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch bấtđộng sản còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giaodịch cao; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn cóhiện tượng lừa đảo trong kinh doanh bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản

Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và hỗ trợ cho thịtrường bất động sản vận hành như dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bấtđộng sản, dịch vụ quản lý bất động sản chưa được pháp luật quy định và chưa có biệnpháp quản lý làm ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thườngcủa thị trường bất động sản Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàngvào các giao dịch và thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp

vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường bất động sản phát triển

Pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng còn tản mạn,chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản

lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Trước khi Luật kinh doanh bất động sản năm

2006 được ban hành nhà nước ta chưa có văn bản quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp

lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản Có một

số quy định liên quan đến bất động sản nhưng còn rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khácnhau như: Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật thương mại Các văn bản này mới chỉ quy định về bất động sản, quản lý bất động sản mà chưa có quyđịnh điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản

Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, kém hiệuquả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế Theo các quy định của pháp luật hiện hànhthì đất đai, nhà ở, công trình xây dựng được giao cho nhiều cơ quan khác nhau quản lý.Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa được giao cho một cơ quan thống nhất quản lý

Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng,chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư trong kinhdoanh bất động sản; đồng thời còn nhiều bất cập, gây trở ngại cho các giao dịch bất độngsản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và lành mạnh

Từ những vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên và đòi hỏi bức thiết của thực tế xã hội,việc sớm ban hành Luật kinh doanh bất động sản là rất cần thiết

II QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1 Luật kinh doanh bất động sản phải thể chế hoá đường lối, chủ trương, chính sáchcủa Đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng côngnghiệp hoá, hiện đại hoá Luật kinh doanh bất động sản phải quán triệt các quan điểm củaĐảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triểnvững chắc thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia củanhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khíchcác thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lýcủa nhà nước; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài

và người nước ngoài tham gia đầu tư

2 Luật kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy đủ vàđồng bộ để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đảm bảo công khai, minh bạchcác giao dịch trên thị trường bất động sản; thống nhất với các luật có liên quan đến bất

động sản, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tếnước ta.

3 Luật kinh doanh bất động sản phải tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọithành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản; tăng khả năng cung cấp hàng hoá bấtđộng sản, nhất là nhà ở và các cơ sở sản xuất, kinh doanh; góp phần bình ổn thị trường theoquy luật cung cầu, thực hiện chính sách xã hội

4 Luật kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước,quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, quyền

và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phân định quản lýnhà nước và quản lý kinh doanh đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; thực hiện cảicách hành chính

III BỐ CỤC LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Luật kinh doanh bất động sản gồm 6 chương, 81 điều Cụ thể như sau:

1 Chương I: Những quy định chung ( gồm 17 điều từ Điều 1 đến Điều 17)

Chương này quy định về Phạm vi điều chỉnh; Đối tượng áp dụng; Áp dụng phápluật; Giải thích từ ngữ; Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản; Các loại bất độngsản được đưa vào kinh doanh; Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh; Điềukiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; Phạm vi hoạt động kinhdoanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước; Phạm vi hoạt động kinh doanh bấtđộng sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Côngkhai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; Chính sách đầu tư kinh doanh bấtđộng sản; Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản; Mua bán,chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần; Hiệp hội bấtđộng sản; Các hành vi bị cấm; Xử lý vi phạm

2 Chương II: Kinh doanh nhà, công trình xây dựng ( gồm 4 mục và 20 điều từ Điều 18

đến Điều 37)

- Mục 1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh gồm 4 điều (từ Điều 18

đến Điều 21): Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh; Quyền của chủ đầu

tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; Nghĩa

vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu côngnghiệp; Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹthuật khu công nghiệp

- Mục 2 Mua bán nhà, công trình xây dựng gồm 6 điều (từ Điều 22 đến Điều 27):Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng; Bảo hành nhà, công trình xây dựng đãbán; Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng; Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trìnhxây dựng; Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng; Nghĩa vụ của bên mua nhà, côngtrình xây dựng.

- Mục 3 Thuê nhà, công trình xây dựng gồm 5 điều (từ Điều 28 đến Điều 32): Nguyêntắc thuê nhà, công trình xây dựng; Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng;Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng; Quyền của bên thuê nhà, công trìnhxây dựng; Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

- Mục 4 Thuê mua nhà, công trình xây dựng gồm 5 điều (từ Điều 33 đến Điều 37):Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng; Quyền của bên cho thuê mua nhà, côngtrình xây dựng; Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng; Quyền của bênthuê mua nhà, công trình xây dựng; Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

3 Chương III: Kinh doanh quyền sử dụng đất ( gồm 6 điều từ Điều 38 đến Điều

43)

Chương này quy định về Đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, chothuê; Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của bên chuyểnnhượng quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất; Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ củabên thuê quyền sử dụng đất

4 Chương IV: Kinh doanh dịch vụ bất động sản ( gồm 4 mục, 23 điều từ Điều 44 đến

Điều 66)

Mục 1 Môi giới bất động sản gồm 7 điều (từ Điều 44 đến Điều 50): Nội dung môigiới bất động sản; Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản; Thù lao môi giới bất độngsản; Hoa hồng môi giới bất động sản; Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản;Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; Chứng chỉ môi giới bất động sản

Mục 2 Định giá bất động sản gồm 5 điều (từ Điều 51 đến Điều 55): Nguyên tắc hoạtđộng định giá bất động sản; Chứng thư định giá bất động sản; Quyền của tổ chức, cánhân định giá bất động sản; Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản; Chứngchỉ định giá bất động sản

Mục 3 Sàn giao dịch bất động sản gồm 7 điều (từ Điều 56 đến Điều 62): Nguyêntắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Điều kiện thành lập sàn giao dịchbất động sản; Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Kinh doanh bất độngsản thông qua sàn giao dịch bất động sản; Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao

dịch bất động sản; Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.

Mục 4 Các dịch vụ bất động sản khác gồm 4 điều (từ Điều 63 đến Điều 66): Tư vấn

bất động sản; Đấu giá bất động sản; Quảng cáo bất động sản; Quản lý bất động sản

5 Chương V: Hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất

động sản ( gồm 13 điều từ Điều 67 đến Điều 79)

Chương này quy định về Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinhdoanh dịch vụ bất động sản; Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

và giá kinh doanh dịch vụ bất động sản; Thanh toán trong giao dịch bất động sản; Hợpđồng mua bán nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;Hợp đồng thuê bất động sản; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; Hợp đồngmôi giới bất động sản; Hợp đồng định giá bất động sản; Hợp đồng tư vấn bất động sản;Hợp đồng đấu giá bất động sản; Hợp đồng quảng cáo bất động sản; Hợp đồng quản lý bấtđộng sản

6 Chương VI: Điều khoản thi hành ( gồm 2 điều Điều 80 và Điều 81): Hiệu lực thi

hành; Hướng dẫn thi hành

IV NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1 Những quy định chung về hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1 Khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không đưa ra định nghĩa về hoạt độngkinh doanh bất động sản mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh doanh bất động sản.Theo đó, khoản 1 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 trong phần giải thích từ

ngữ đã xác định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản

và kinh doanh dịch vụ bất động sản” Như vậy có 2 khái niệm cần làm rõ khi nghiên cứu

về hoạt động kinh doanh bất động sản, đó là khái niệm “kinh doanh bất độn sản” và khái niệm “kinh doanh dịch vụ bất động sản”.

Khái niệm “kinh doanh bất động sản” theo khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được hiểu “là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,

thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”.

Khái niệm “kinh doanh dịch vụ bất động sản” theo khoản 3 Điều 4 Luật kinh

doanh bất động sản năm 2006 được hiểu “là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động

sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất

động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giỏ bất động sản, quảng cỏo bất động sản, quản lý bất động sản”.

1.2 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản

Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản quy định nguyên tắc hoạt động kinhdoanh bất động sản nh sau:

a) Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trớc pháp luật

Bình đẳng trong cơ hội đầu t, kinh doanh không phân biệt tổ chức đó có vốn

đầu t nhà nớc hay t nhân; là nguyên tắc số một trong hoạt động kinh doanh bất độngsản

Tổ chức, cá nhân không phân biệt là của Việt Nam hay nớc ngoài đều cóquyền hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam Tuy nhiên phạm vi hoạt

động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân này có khác nhau Khoản 1 Điều 9Luật kinh doanh bất động sản quy định tổ chức, cá nhân trong nớc đợc đầu t tạo lậpnhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; mua nhà, công trình xâydựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

đầu t cải tạo đất và đầu t các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã cóhạ tầng; nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, đầu t công trình hạ tầng để chuyểnnhợng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại Trong khi đó,khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản lại quy định tổ chức, cá nhân nớcngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài chỉ đợc đầu t tạo lập nhà, công trình xâydựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu t cải tạo đất và đầu t các công trình hạtầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng

b) Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản đợc tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thông qua hợp đồng, không trái các quy định của pháp luật

Cũng nh các hoạt động thơng mại khác, mục đích của hoạt động kinh doanh bất

động sản là nhằm tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc mua bán, chuyển nhợng, cho thuê

đối với bất động sản và các hoạt động dịch vụ có liên quan đến việc chuyển nhợng,cho thuê đối với bất động sản

Thông qua hợp đồng, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đợc tự do thoảthuận với các bên tham gia về bất cứ những nội dung nào mà họ thấy cần thiết vàkhông trái pháp luật Đồng thời tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản cũngphải tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

Luật kinh doanh bất động sản quy định tại Chơng V về nội dung các hợp đồngkinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Những quy

định đó mang tính định hớng đối với các bên tham gia Do vậy, việc ký kết hợp đồngbất kỳ mà thiếu một hoặc một số nội dung thì hợp đồng đó cũng không bị coi là vôhiệu

c) Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch

Đây là nguyên tắc quan trọng để hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ramột cách lành mạnh, hớng tới xây dựng một thị trờng bất động sản công khai, minh bạch.Tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản đợc thể hiện trên tấtcả các khâu của quá trình từ tạo lập, đến mua bán, chuyển nhợng cho thuê đối với bất

động sản

Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản quy định tổ chức, cá nhân kinh doanhbất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đa vào kinh doanh.Thông tin về bất động sản có thể đợc công khai tại sàn giao dịch bất động sản hoặctrên các phơng tiện thông tin đại chúng Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:Loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất

động sản; quy mô, diện tích của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sửdụng, chất lợng của bất động sản; thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹthuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản gồm

hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan

đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; các hạn chế

về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); giá bán, chuyển nhợng, thuê,thuê mua bất động sản; quyền và lợi ích của ngời thứ ba có liên quan; và các thông tinkhác

d) Bất động sản đa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Đây là nguyên tắc quan trọng nhằm tạo ra một thị trờng bất động sản công khai,minh bạch Trên cơ sở đó giúp cho các hoạt động kinh doanh bất động sản công khai,minh bạch Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản quy định điều kiện đối với bất độngsản đa vào kinh doanh gồm:

- Nhà, công trình xây dựng đa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau

đây:

+ Thuộc đối tợng đợc phép kinh doanh;

+ Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lợng theo quy địnhcủa pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêucầu về chất lợng do các bên thoả thuận trong hợp đồng;

+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

+ Không bị kê biên thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chínhcủa cơ quan nhà nớc có thẩm quyền;

+ Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xâydựng;

+ Có hồ sơ bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng

và quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sửdụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấyphép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã đợc phê duyệt đối vớinhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bảnnghiệm thu bàn giao đa công trình vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựngthuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cha

có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công

và tiến độ xây dựng nhà, công trình đã đợc phê duyệt đối với nhà, công trình xâydựng hình thành trong tơng lai

- Quyền sử dụng đất đa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:+ Thuộc đối tợng đợc phép kinh doanh;

+ Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật;

+ Không có tranh chấp;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hànhchính của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền;

+ Trờng hợp chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thịmới, dự án khu nhà ở, dự án kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầngtơng ứng với nội dung và tiến bộ của dự án đã đợc phê duyệt

1.2 Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản

Tại khoản 1 Điều 3 Luật thơng mại năm 2005 quy định hoạt động thơng mại làhoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu

t, xúc tiến thơng mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác Nh vậy, hoạt động

kinh doanh bất động sản cũng đợc coi là hoạt động thơng mại và chủ thể hoạt độngkinh doanh bất động sản cũng đợc coi là thơng nhân.

Theo quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản, chủ thể hoạt động kinhdoanh bất động sản chỉ có thể là các doanh nghiệp và hợp tác xã Bởi điều Luật nàyquy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệphoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và phải đăng ký kinh doanh bất động sản theoquy định của pháp luật

Tơng tự, chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng phải là doanh nghiệphoặc hợp tác xã có đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của phápluật, trừ trờng hợp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tổ chức, cá nhân kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một ngời có chứng chỉ môi giới bất

động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai ng ời cóchứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sảnphải có ít nhất hai ngời có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giábất động sản thì phải có ít nhất hai ngời có chứng chỉ định giá bất động sản

1.4 Bất động sản đợc phép kinh doanh

Khi dựa trên những đặc điểm, tính chất vật lý, tài sản đợc phân thành bất

động sản và động sản Khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định bất độngsản là:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Tuy nhiên, danh sách bất động sản đợc giao dịch thờng đợc giới hạn theo quy

định của pháp luật, do vậy không phải bất kỳ bất động sản nào cũng đợc phép kinhdoanh Chẳng hạn đối với đất đai, Điều 17 Hiến pháp năm 1992 quy định đất đaithuộc sở hữu toàn dân Điều này có nghĩa pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu củacác chủ thể khác đối với đất đai Và do đó đất đai sẽ không thể là đối tợng để trao

đổi, giao dịch trên thị trờng bất động sản Song để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh

tế, trong khi vẫn bảo đảm quyền sở hữu của Nhà nớc đối với đất đai, Luật đất đainăm 1993 đã tách quyền sử dụng đất ra khỏi quyền sở hữu toàn dân và trao cho ngời sửdụng đất thông qua việc giao quyền sử dụng đất cho thuê; đồng thời cho phép tổchức, cá nhân đợc chuyển quyền sử dụng đất

Theo cách phân loại tài sản quy định tại Điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005,

có thể suy đoán quyền sử dụng đất cũng đợc coi là bất động sản Và nếu hiểu nhữngtài sản có thể trị giá đợc bằng tiền và đem ra trao đổi đều đợc coi là hàng hoá thìquyền sử dụng đất cũng đợc coi là hàng hoá Do Luật thơng mại năm 2005 chỉ giới hạnkhái niệm hàng hoá trong phạm vi vật hữu hình, cho nên khoản 2 Điều 3 Luật này mớichỉ dừng lại ở quy định những “vật gắn liền với đất đai” là hàng hoá, mà cha ghinhận quyền sử dụng đất là hàng hoá Nh vậy, có thể coi quy định tại Điều 6 Luậtkinh doanh bất động sản là một sự cụ thể hoá “những vật gắn liền với đất đai” tạikhoản 2 Điều 3 Luật thơng mại năm 2005; đồng thời quy định quyền sử dụng đất làhàng hoá đợc mang ra giao dịch trên thị trờng bất động sản là một sự hoàn thiện quy

định về hàng hoá trong kinh doanh bất động sản Theo đó, các loại bất động sản đợc

đa vào kinh doanh gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Các loại nhà, công trình xây dựng đợc đa vào kinh doanh gồm:

- Các loại nhà bao gồm nhà ở thơng mại, nhà ở riêng lẻ, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ

- Các công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, côngtrình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lợng và các công trình khác

b) Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Điều 61 Luật đất đai năm 2003 quy định đất đợc tham gia thị trờng bất độngsản bao gồm đất mà Luật này cho phép ngời sử dụng đất có một trong các quyềnchuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; và đất thuê mà trên đó cótài sản đợc pháp luật cho phép tham gia vào thị trờng bất động sản Tại Điều 59 Nghị

định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đainăm 2003 quy định đất đợc tham gia thị trờng bất động sản nh sau:

- Đất mà tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đợc tham gia thị trờngbất động sản bao gồm:

+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên đợc Nhànớc giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục

đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã đợc Nhà

n-ớc công nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất nông nghiệp đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh

tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài;

+ Đất nông nghiệp đợc Nhà nớc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thờigian thuê đối với ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức nớc ngoài, cá nhân nớcngoài;

+ Đất ở đợc Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở đợcNhà nớc giao cho tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài để đầu t xâydựng kinh doanh nhà ở; đất ở đợc Nhà nớc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thờigian thuê đối với ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức nớc ngoài, cá nhân nớcngoài để đầu t xây dựng kinh doanh nhà ở;

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã đợcNhà nớc công nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng

có mục đích kinh doanh đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế,

hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích côngcộng có mục đích kinh doanh đợc Nhà nớc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cảthời gian thuê đối với ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức nớc ngoài, cá nhân nớcngoài;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích côngcộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng

đã đợc Nhà nớc công nhận quyền sử dụng đất

- Đất thuê của Nhà nớc trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền với đất

đ-ợc tham gia thị trờng bất động sản bao gồm:

+ Đất trồng cây lâu năm có vờn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối

và đất nuôi trồng thuỷ sản đã đầu t hạ tầng;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích côngcộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu t hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với

đất

1.5 Mối quan hệ giữa Luật kinh doanh bất động sản với các luật liên quan

Trong quan hệ giao dịch bất động sản thờng có 2 trờng hợp là giao dịch mà cácchủ thể tham gia đều không có đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản và giaodịch mà ít nhất một bên chủ thể tham gia có đăng ký kinh doanh bất động sản Bộ luậtdân sự quy định khá chi tiết về các giao dịch bất động sản nh mua bán, cho thuê tàisản là nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất…Song

Bộ luật này chỉ điều chỉnh đối với những giao dịch bất động sản có tính chất dân

sự Đối với các giao dịch bất động sản có tính chất kinh doanh hoặc giao dịch bất

động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản, thì theo quy định tại khoản 1Luật kinh doanh bất động sản, sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất

động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinhdoanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu t tạo lập,mua, nhận chuyển nhợng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhợng, cho thuê,cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ bất động sản làcác hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trờng bất động sản, bao gồm cácdịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tvấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất độngsản Giao dịch có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nh-ợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sảnvới tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Nh vậy, Luật kinh doanh bất động sản sẽ đợc áp dụng cho 2 đối tợng là tổ chức, cánhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và tổ chức, cá nhân có liên quan

đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Chỉ khi các tổ chức, cá nhân không có đăng ký kinh doanh bất động sản thamgia giao dịch bất động sản với tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sảnthì mới thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản Đối với nhữnggiao dịch bất động sản mà không có tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thamgia thì sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của Bộ luật dân sự và các luật có liên quan

Xuất phát từ việc xác định phạm vi điều chỉnh, Điều 3 Luật kinh doanh bất

động sản cũng quy định việc áp dụng và xác lập mối quan hệ của Luật này với các luậtliên quan Theo đó, hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanhbất động sản phải tuân theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và các quy

định khác của pháp luật có liên quan

Mặc dù Luật kinh doanh bất động sản không quy định rõ trong trờng hợp Luậtnày không quy định thì áp dụng luật nào, nhng một khi đã coi hành vi kinh doanh bất

động sản là hoạt động thơng mại, thì căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật

th-ơng mại, sẽ áp dụng những quy định của Luật thth-ơng mại Đối với hoạt động kinh doanhbất động sản không đợc quy định trong Luật kinh doanh bất động sản và Luật thơngmại thì theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật thơng mại, sẽ áp dụng những quy địnhcủa Bộ luật dân sự Việc xác lập mối quan hệ giữa Luật kinh doanh bất động sản vớiLuật thơng mại làm cho những quy định về kinh doanh bất động sản thống nhất trongmột hệ thống pháp luật Trong mối quan hệ này, Luật kinh doanh bất động sản đợc coi

là luật riêng Xét trong mối quan hệ riêng- chung, những nội dung đợc Luật kinh doanhbất động sản quy định thì sẽ đợc u tiên áp dụng; những nội dung không đợc quy địnhtrong Luật này thì sẽ áp dụng những quy định của Luật thơng mại về những nội dung

Trờng hợp điều ớc quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thanhviên có quy định khác với quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì căn cứ vàokhoản 3 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản, các quy định của Điều ớc quốc tế sẽ đợc

u tiên áp dụng

1.6 Chính sách đầu t kinh doanh bất động sản

Tại Điều 12 Luật kinh doanh bất động sản quy định Nhà nớc có các chính sách

nh sau đối với hoạt động đầu t kinh doanh bất động sản:

- Nhà nớc khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tkinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất n ớctrong từng thời kỳ và từng địa bàn

- Nhà nớc khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanhbất động sản đầu t tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuêmua đối với ngời có công, ngời nghèo, ngời có thu nhập thấp; đầu t hạ tầng cáckhu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất

- Nhà nớc đầu t xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự

án; công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nớc nằm trong phạm vi dự án; hỗ trợ

đầu t xây dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án đ ợc u đãi đầut

- Nhà nớc đầu t và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu t dự án dịch vụ côngích đô thị có liên quan đến dự án đầu t kinh doanh bất động sản

- Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu t kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo

điều kiện cho chủ đầu t dự án thực hiện giải phóng mặt bằng

- Nhà nớc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xâydựng công trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nớc, công trình hạ tầng không kinhdoanh, nhà chung c phục vụ cho các đối tợng chính sách.

- Tổ chức tín dụng nhà nớc cho vay u đãi đầu t đối với các dự án xây dựng nhà ở

để cho thuê, cho thuê mua, bán cho ngời có công, ngời nghèo, ngời có thu nhập thấp, sinhviên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất

- Nhà nớc có cơ chế, chính sách bình ổn thị trờng bất động sản khi có biến

động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu t và khách hàng

t tạo lập nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng của tổ chức, cá nhâncũng chính là việc tạo ra hàng hoá cho thị trờng bất động sản Hoạt động này cũnggiống nh việc sản xuất hàng hoá của các nhà kinh doanh khác, nhng đòi hỏi một khối l-ợng vốn lớn Đầu t tạo lập nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng để kinhdoanh là các hoạt động nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng

đất cha khai thác để đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà, công trình xâydựng Đối với các nền kinh tế có thị trờng bất động sản phát triển, hoạt động đầu t tạolập bất động sản trở thành một nghề

Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cánhân có quyền đầu t tạo lập nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng đểkinh doanh thông qua việc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã Nh vậy, đối với tổ chứckhi tiến hành đầu t tạo lập nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng đểkinh doanh phải thành lập doanh nghiệp nh Công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữuhạn hai thành viên trở lên, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên là tổ chức, công tyhợp danh Còn đối với cá nhân phải thành lập doanh nghiệp t nhân hoặc công ty tráchnhiệm hữu hạn một thành viên là cá nhân

Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản quy định tổ chức, cá nhân kinh doanhbất động sản đợc đầu t tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo các hìnhthức đầu t xây dựng mới nhà, công trình xây dựng; và đầu t cải tạo, sửa chữa nhà,công trình xây dựng có sẵn Đối với tổ chức, cá nhân đầu t tạo lập nhà, công trình

xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã đợc cơ quan nhà nớc

có thẩm quyền phê duyệt Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đợc đầu t tạo lậpquỹ đất có hạ tầng để chuyển nhợng, cho thuê theo các hình thức quy định tại Điều 38Luật kinh doanh bất động sản gồm: Đầu t cải tạo đất và xây dựng các công trình hạtầng để chuyển nhợng, cho thuê đất đã có hạ tầng; đầu t các công trình trên đất nhậnchuyển nhợng để chuyển nhợng, cho thuê đất có hạ tầng; và đầu t hạ tầng trên đấtthuê để cho thuê đất đã có hạ tầng Việc đầu t tạo lập quỹ đất đã có hạ tầng đểchuyển nhợng, cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xâydựng và pháp luật có liên quan

b) Quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu t dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,

dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

Hiện nay ở nớc ta rất phổ biến phơng thức đầu t khu đô thị mới, khu nhà ở, hạtầng kỹ thuật khu công nghiệp Phơng thức đầu t này có tác động rất lớn đến các vấn

đề về kinh tế, xã hội, văn hoá ở khu vực đầu t và cần phải có các doanh nghiệp có khảnăng về tài chính Chính vì vậy Luật kinh doanh bất động sản đã dành một số điềuluật quy định về những vấn đề có liên quan đến việc đầu t các dự án này

Tổ chức, cá nhân đầu t xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuậtkhu công nghiệp phải có dự án đầu t; chủ đầu t dự án phải có năng lực tài chính đểthực hiện dự án và việc lựa chọn chủ đầu t dự án phải đợc thực hiện theo quy định củapháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu Để tạo cơ sở pháp lý cho phơng thức

đầu t này, Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định cụ thể về quyền và nghĩa

vụ của chủ đầu t dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu côngnghiệp Theo đó, Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu t dự ánkhu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp có các quyềnsau đây:

- Đề xuất dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu côngnghiệp với cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép đầu t để kinh doanh

- Đầu t xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng vànhà ở theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã đợc cơ quan nhànớc có thẩm quyền phê duyệt

- Tham dự đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu thực hiện các dự án khu đô thịmới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

- Giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ đầu t để thu hút, kêugọi các chủ đầu t khác tham gia đầu t vào dự án

- Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển nhợng, chothuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đã đợc phê duyệt Chủ đầu t cũng cóthể chuyển nhợng toàn bộ dự án cho chủ đầu t khác, nhng phải đợc cơ quan nhà nớc cóthẩm quyền đồng ý bằng văn bản Việc chuyển nhợng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự

án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải đợc lập thành hợp đồng bằngvăn bản Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản quy định trong trờng hợp này chủ đầu

t mới phải là doanh nghiệp, hợp tác xã, có vốn pháp định và phải có đăng ký kinh doanhbất động sản theo quy định của pháp luật Chủ đầu t nhận chuyển nhợng có tráchnhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu t đã chuyển nhợng

- Đợc miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án vatính chất của nhà, công trình xây dựng cụ thể theo quy định của pháp luật

- Quản lý, giám sát các chủ đầu t khác tham gia đầu t vào dự án thực hiện đầu txây dựng đúng dự án đã đợc phê duyệt và các quy định của pháp luật về xây dựng

- Liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhânnớc ngoài, ngời Việt Nam định c tại nớc ngoài để thực hiện dự án

- Huy động vốn theo quy định của pháp luật

Chủ đầu t dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khucông nghiệp cũng có các nghĩa vụ quy định tại Điều 20 Luật kinh doanh bất động sản

nh sau:

- Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án và trình cơ quan nhà nớc

có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng

- Trực tiếp đầu t xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ vàkhớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh theo tiến độ thực hiện dự án; đầu txây dựng nhà, công trình xây dựng theo quy hoạch và nội dung của dự án đã đợc phêduyệt

- Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã đợc phêduyệt Trờng hợp huy động tiền ứng trớc của khách hàng, thì chủ đầu t phải sử dụng

đúng mục đích số tiền đó để tạo lập nhà, công trình xây dựng

- Quản lý xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do mình đầu t và docác chủ đầu t khác tham gia đầu t theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 và cácnội dung khác của dự án đã đợc phê duyệt

- Chịu trách nhiệm về chất lợng nhà, công trình xây dựng theo quy định củapháp luật về xây dựng

- Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhợng, cho thuêquyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự án đã đợc phê duyệt.

- Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xâydựng đã bán, chuyển nhợng cho khách hàng; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạtầng kỹ thuật theo dự án đã đợc phê duyệt

- Lu trữ và và nộp lu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công nhà,công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra;kiểm tra của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền

2.2 Mua bán nhà, công trình xây dựng

a) Khái niệm

Mua bán nhà, công trình xây dựng đợc coi là một trong những hành vi quan trọngcủa các nhà kinh doanh bất động sản trong việc tìm kiếm lợi nhuận Cũng giống với cáchoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng có tính chất dân sự, việc mua bán nhà,công trình xây dựng trong hoạt động kinh doanh bất động sản là việc bên bán chuyểngiao toàn bộ quyền sở hữu cho bên mua nhà, công trình xây dựng đồng thời nhận từ bênmua một khoản tiền nhất định theo thoả thuận Do vậy bắt buộc bên bán phải là chủ sởhữu của nhà, công trình xây dựng

Trong quan hệ mua bán nhà, công trình xây dựng này bắt buộc phải có ít nhấtmột bên là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh về bất động sản Trờng hợp mua bánnhà, công trình xây dựng mà không có bên nào có đăng ký kinh doanh về bất độngsản, thì quan hệ đó không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất độngsản Điều này có nghĩa hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy địnhcủa Luật kinh doanh bất động sản phải là hành vi của doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng

ký kinh doanh bất động sản mua hoặc bán nhà, công trình xây dựng với mục đíchkiếm lời Nhà, công trình xây dựng đợc mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng

đã có sẵn, đang xây dựng hoặc đợc hình thành trong tơng lai theo dự án, thiết kế vàtiến độ đã đợc phê duyệt

Nhằm bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất

động sản, tại khoản 2 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản quy định các doanhnghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản khi bán nhà, công trình xây dựng phải thôngqua sàn giao dịch bất động sản Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồsơ về nhà, công trình xây dựng; hồ sơ về nhà, công trình xây dựng gồm các loại giấy

tờ về việc tạo lập quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, côngtrình xây dựng Việc bán biệt thự, nhà ở riêng lẻ thì phải đồng thời chuyển quyền sử

dụng đất Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật về đất đai Trờng hợp bán căn hộ chung c hoặc một phầnnhà chung c thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trangthiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.

b) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng là sự thoả thuận giữa các bên, theo

đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà, công trình xây dựng và chuyển quyền sở hữu củamình đối với nhà, công trình xây dựng cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiềncho bên bán theo nh đã thoả thuận hoặc theo pháp luật quy định Hợp đồng mua bánnhà, công trình xây dựng là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản theo cáchphân loại của Bộ luật dân sự; là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán hàng hoá theoquy định của Luật thơng mại Tại khoản 1 Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản quy

định hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua nhà, công trình xây dựng

- Các thông tin về nhà, công trình xây dựng

- Giá mua bán nhà, công trình xây dựng

- Phơng thức và thời hạn thanh toán

- Thời gian giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Bảo hành nhà, công trình xây dựng

- Giải quyết tranh chấp

- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

Về hình thức, tại khoản 3 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản quy định hợp

đồng mua nhà, công trình xây dựng phải đợc lập thành văn bản Riêng đối với hợp đồngmua bán nhà ở, theo quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở, phải có chứng nhận củacông chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị,chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trờng hợp bên bánnhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở

c) Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

Bên bán nhà, công trình xây dựng là các doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng kýkinh doanh bất động sản Khi tham gia quan hệ mua bán nhà, công trình xây dựng, bênbán nhà, công trình xây dựng có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 24 và

Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản

Theo đó, họ có quyền yêu cầu bên mua nhà, công trình thanh toán đủ tiền theothời hạn và phơng thức thoả thuận trong hợp đồng Số tiền mà bên bán có quyền yêu cầubên mua nhà, công trình thanh toán gọi là giá bán nhà, công trình xây dựng Tại khoản 1

Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản quy định giá bán nhà, công trình xây dựng cóthể do các bên thoả thuận, thông qua đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật Cácbên trong hợp đồng cũng có thể thoả thuận việc lựa chọn bên thứ ba xác định giá bánnhà, công trình xây dựng Đối với nhà, công trình thuộc dự án đợc hởng u đãi của Nhànớc để phục vụ các đối tợng chính sách thì Nhà nớc quy định khung giá hoặc nguyêntắc hình thành giá nhà, công trình xây dựng chẳng hạn nh bán nhà tái định c

Nếu các bên có thoả thuận phơng thức thanh toán thông qua các tổ chức tín dụnghoạt động tại Việt Nam hoặc thanh toán trực tiếp cho bên bán, thì bên bán nhà, côngtrình xây dựng có quyền yêu cầu bên mua thực hiện đúng thoả thuận đó Trong trờnghợp các bên có thoả thuận về việc ứng trớc hoặc trả chậm, trả dần thì phải tuân theoquy định Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản Nếu các bên có thoả thuận về việcứng tiền trớc đợc thực hiện nhiều lần và việc bán nhà, công trình xây dựng đợc hìnhthành trong tơng lai, thì bên bán nhà, công trình xây dựng chỉ đợc quyền yêu cầu bênmua thực hiện nghĩa vụ khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho nhà, công trìnhxây dựng theo nội dung, tiến độ thực hiện đầu t tạo lập nhà, công trình xây dựng

Bên bán có nghĩa vụ giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến

độ, chất lợng và các điều kiện khác đã thoả thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và ớng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng

h-đất Thời gian giao, nhận nhà, công trình xây dựng có thể đợc tính là một khoảng thờigian hoặc tại một thời điểm nhất định Đến thời hạn nh đã thoả thuận, nếu bên muakhông nhận nhà, công trình xây dựng thì bị coi là đã vi phạm thoả thuận Khoản 4

Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản quy định bên bán nhà, công trình xây dựng cóquyền đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện

đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặctheo quy định của pháp luật Trong trờng hợp nêu trên, nếu các bên có thoả thuận việcbên mua không nhận nhà, công trình xây dựng đúng thoả thuận là điều kiện để đơnphơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng thì bên bán nhà, công trình xây dựng đợcquyền tuyên bố đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng Nếu các bên không có thoảthuận về vấn đề này thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xâydựng theo thoả thuận và yêu cầu bồi thờng thiệt hại, nếu có

Khi bên mua nhà, công trình xây dựng có lỗi gây ra thiệt hại cho bên bán thì bênbán có quyền yêu cầu bồi thờng thiệt hại Ngợc lại, khi bên bán nhà, công trình xây dựng

có lỗi gây ra thiệt hại cho bên mua thì họ cũng phải có nghĩa vụ bồi thờng

Khoản 1 Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản quy định bên bán nhà, côngtrình xây dựng phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, côngtrình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp Thông tin vềnhà, công trình xây dựng mà bên bán phải cung cấp cho bên mua quy định tại Điều 11Luật kinh doanh bất động sản, bao gồm: Loại nhà, công trình xây dựng; vị trí nhà,công trình xây dựng; thông tin về quy hoạch có liên quan đến nhà, công trình xâydựng; quy mô, diện tích của nhà, công trình xây dựng; đặc điểm, tính chất, côngnăng sử dụng, chất lợng của nhà, công trình xây dựng; thực trạng các công trình hạ tầng,các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến nhà, công trình xây dựng; tìnhtrạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền

sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập nhà, công trình xâydựng; lịch sử về sở hữu, sử dụng nhà, công trình xây dựng; các hạn chế về quyền sởhữu, quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng (nếu có); quyền và lợi ích của ngời thứ

ba có liên quan; và các thông tin khác

Bảo hành nhà, công trình xây dựng có ý nghĩa quan trọng đối với việc bảo vệlợi ích của mua nhà, công trình xây dựng đồng thời nó cũng thể hiện trách nhiệm củangời bán nhà, công trình xây dựng đối với hàng hoá do mình bán ra Để bảo đảm chấtlợng nhà, công trình xây dựng, khoản 1 Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản quy

định bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua,trừ trờng hợp hai bên có thoả thuận khác Nội dung, thời gian và phơng thức bảo hành dohai bên thoả thuận trong hợp đồng Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sửachữa, khắc phục những khiếm khuyết, h hỏng của nhà, công trình xây dựng và bảo

đảm các tiêu chuẩn chất lợng theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận tronghợp đồng, kể cả thiết bị công trình và các phần sử dụng chung nếu là nhà chung c Tuy nhiên, đối với nhà, công trình xây dựng mới thì thời hạn bảo hành không ngắn hơnthời hạn bảo hành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng Ví

dụ đối với nhà ở, theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật nhà ở, trờng hợp xây nhà đểbán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung

c từ 9 tầng trở lên và các loại nhà khác đợc đầu t xây dựng bằng ngân sách nhà nớc;không ít hơn 36 tháng đối với nhà chung c từ 4 đến 8 tầng; và không ít hơn 24 tháng

đối với nhà ở thuộc diện còn lại

Bên bán nhà, công trình xây dựng cũng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế, cácnghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật nh nộp thuế chuyển quyền sởhữu nhà, công trình xây dựng; thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanhnghiệp.v.v

d) Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

Tơng ứng với các quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng, bênmua nhà, công trình xây dựng có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 26 và

Điều 27 Luật kinh doanh bất động sản

Theo đó, bên mua nhà, công trình xây dựng có quyền đợc nhận nhà, công trìnhxây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền

sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ có liên quan Quy định này phù hợp với quy định tại khoản

4 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản: Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèmtheo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng; hồ sơ về nhà, công trình xây dựng gồm cácloại giấy tờ về việc tạo lập quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý củanhà, công trình xây dựng

Bên mua nhà, công trình xây dựng cũng có quyền yêu cầu bên bán nhà, côngtrình xây dựng hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng; chuyển giaoquyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất theo quy định.Theo quy định tại khoản 5 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản, bên mua nhà, côngtrình xây dựng có quyền đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng khi bên bán nhà,công trình xây dựng vi phạm điều kiện để đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp

đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật Do vậy,trong trờng hợp trên nếu nh bên bán không hoàn tất các thủ tục mua bán nhà, công trìnhxây dựng trong thời hạn hợp đồng đã quy định thì coi nh họ đã vi phạm hợp đồng Nếu

đây là điều kiện để đơn phơng chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng thì bên mua nhà, côngtrình xây dựng có quyền đơn phơng chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng

Bên bán nhà, công trình xây dựng cũng có quyền yêu cầu bên bán nhà, côngtrình xây dựng bảo hành theo quy định tại Điều 23 của Luật kinh doanh bất động sản.Khi bên bán nhà, công trình xây dựng giao nhà, công trình xây dựng không đúng thờihạn, không bảo đảm chất lợng, không đúng cam kết khác trong hợp đồng thì bên muanhà, công trình xây dựng có quyền yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng bồi th-ờng thiệt hại Ngợc lại, khi họ có lỗi gây ra thiệt hại cho bên bán nhà, công trình xâydựng thì cũng phải có nghĩa vụ bồi thờng cho bên bán nhà, công trình xây dựng

Bên mua nhà, công trình xây dựng có nghĩa vụ phải thanh toán tiền cho bên bánnhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phơng thức thoả thuận trong hợp đồng; nhậnnhà, công trình xây dựng kèm theo hồ sơ theo đúng chất lợng, thời hạn đã thoả thuậntrong hợp đồng và sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế

2.3 Thuê nhà, công trình xây dựng

a) Khái niệm

Khi nền kinh tế ngày càng phát triển thì nhu cầu thuê nhà, công trình xâydựng ngày càng trở nên phổ biến Bởi việc thuê nhà, công trình xây dựng vào mục

đích nhất định nhiều khi có hiệu quả kinh tế hơn so với việc bỏ ra một lợng tàichính lớn để mua nhà, công trình xây dựng sử dụng cho một mục đích nhất định

Bản chất của việc cho thuê nhà, công trình xây dựng là việc bên cho thuêchuyển giao tài sản cho bên thuê trong một thời hạn nhất định để bên thuê khai thác, sửdụng vào mục đích theo thoả thuận, còn bên thuê nhà, công trình xây dựng phải trảcho bên cho thuê một khoản tiền gọi là tiền thuê nhà, công trình xây dựng Do vậy, khácvới quan hệ mua bán, trong quan hệ cho thuê nhà, công trình xây dựng bên cho thuêkhông nhất thiết phải là chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng Bên cho thuê có thể chỉ

là ngời chiếm hữu hợp pháp tài sản đó và đợc sự đồng ý cho thuê lại của chủ sở hữu tàisản đó Ví dụ nh các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản đi thuê nhà,công trình xây dựng để cho thuê lại kiếm lời

Cũng nh đối với việc bán nhà, công trình xây dựng, Điều 28 Luật kinh doanhbất động sản quy định nhà, công trình xây dựng đợc cho thuê phải là nhà, công trình

có sẵn; nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm về chất lợng sử dụng, an toàn,

vệ sinh môi trờng và các dịch vụ cần thiết để nhà, công trình xây dựng đợc vậnhành, sử dụng bình thờng theo công năng, thiết kế và các thoả thuận trong hợp đồng; và

tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thựchiện thông qua sàn giao dịch bất động sản

b) Hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng là sự thoả thuận giữa các bên, theo đóbên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn,còn bên thuê phải trả tiền thuê tơng ứng với thời gian thuê theo giá thoả thuận Hợp đồngthuê nhà, công trình xây dựng là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản theo cáchphân loại hợp đồng của Bộ luật dân sự; là một dạng cụ thể của hợp đồng cho thuê hànghoá theo quy định của Luật thơng mại Theo quy định tại Điều 72 Luật kinh doanh bất

động sản, hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê

- Các thông tin về nhà, công trình xây dựng cho thuê

- Giá thuê nhà, công trình xây dựng

- Phơng thức và thời hạn thanh toán

- Thời hạn cho thuê nhà, công trình xây dựng; thời hạn giao, nhận nhà, công trìnhxây dựng

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có)

- Yêu cầu về tình trạng nhà, công trình xây dựng khi trả lại bên cho thuê

- Giải quyết tranh chấp

- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

Theo quy định tại khoản 3 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản, hợp đồng thuênhà, công trình xây dựng phải đợc lập thành văn bản Đối với hợp đồng thuê nhà thì theoquy định tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở và Điều 492 Bộ luật dân sự, phải có chứngnhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ởtại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn và phải

đăng ký, trừ trờng hợp cá nhân cho thuê nhà dới 6 tháng, bên cho thuê nhà ở là tổ chức cóchức năng kinh doanh nhà ở

c) Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng

Bên cho thuê nhà, công trình xây dựng là doanh nghiệp hợp tác xã do các tổ chức,cá nhân đầu t vốn thành lập theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và có

đăng ký kinh doanh bất động sản Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trìnhxây dựng đợc quy định tại Điều 29 và Điều 30 Luật kinh doanh bất động sản

Khi giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê, bên cho thuê có quyền yêu cầubên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo công năng, thiết kế và thoảthuận trong trong hợp đồng; yêu cầu bên thanh toán tiền theo thời hạn và phơng thức thoảthuận trong hợp đồng Theo quy định tại khoản 1 Điều 68 Luật kinh doanh bất độngsản thỡ giá thuê nhà, công trình xây dựng đợc hình thành do sự thoả thuận giữa các bên,thông qua đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật Các bên cũng có thể thoả thuậnviệc lựa chọn bên thứ ba chẳng hạn nh thông qua t vấn về giá để xác định giá thuê nhà,công trình xây dựng Đối với nhà, công trình thuộc dự án đợc hởng u đãi của Nhà nớc

để phục vụ các đối tợng chính sách thì Nhà nớc quy định khung giá thuê hoặc nguyêntắc hình thành giá thuê nhà, công trình xây dựng Khi đó, các bên trong hợp đồng phảituân theo quy định này Nếu các bên không có thoả thuận về việc thời hạn thanh toántiền thuê nhà, công trình xây dựng thì theo quy định tại khoản 1 Điều 489 Bộ luậtdân sự, thời hạn trả tiền thuê đợc xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thểxác định đợc thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại nhà, công trìnhxây dựng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản, các bên có thểlựa chọn phơng thức thanh toán thanh toán thông qua các tổ chức tín dụng hoạt động tạiViệt Nam hoặc thanh toán trực tiếp cho bên bán Khi đó bên cho thuê nhà, công trình

xây dựng có quyền yêu cầu bên thuê nhà phải thanh toán theo đúng phơng thức thoảthuận.

Bên cho thuê nhà, công trình xây dựng có quyền yêu cầu bên thuê giao lại nhà,công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê Trong trờng hợp các bên không có thoả thuận

về thời hạn thuê nhà, công trình xây dựng thì căn cứ vào Điều 482 Bộ luật dân sự năm

2005, thời hạn thuê đợc xác định theo mục đích thuê Trong trờng hợp các bên không thoảthuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định đợc theo mục đích thuêthì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt đợc mục đích thuê

Khi bên thuê nhà, công trình xây dựng có lỗi và gây ra thiệt hại thì bên thuê cóquyền yêu cầu bồi thờng thiệt hại hoặc sửa chữa phần h hỏng Nhng nếu, bên cho thuênhà, công trình xây dựng có lỗi và gây ra thiệt hại cho bên thuê thì họ cũng có nghĩa

vụ phải bồi thờng

Bên cho thuê nhà, công trình xây dựng có quyền đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ

bỏ hợp đồng khi bên thuê vi phạm điều kiện đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp

đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật Theoquy định tại khoản 1 Điều 103 Luật nhà ở và Điều 498 Bộ luật dân sự, bên cho thuênhà có quyền đơn phơng chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê nhà có một trongcác hành vi sau đây: Không trả tiền thuê nhà theo thoả thận trong hợp đồng liên tiếptrong 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; sử dụng nhà không đúng mục

đích nh đã thoả thuận; cố ý làm h hỏng nhà cho thuê; sửa chữa, cải tạo, đổi nhà đangthuê hoặc cho ngời khác thuê lại nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuênhà; làm mất trật tự, vệ sinh môi trờng, làm ảnh hởng nghiêm trọng đến sinh hoạt củanhững ngời xung quanh Trong trờng hợp các bên không thoả thuận đợc giá nhà sau khinhà đã đợc cải tạo với sự đồng ý của bên thuê và hợp đồng cha hết hạn thì theo quy địnhtại Điều 99 Luật nhà ở, bên cho thuê nhà ở cũng có quyền đơn phơng chấm dứt hợp

đồng thuê nhà ở, nhng phải bồi thờng cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật

Bên cho thuê nhà, công trình xây dựng phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy

đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin đó Nộidung thông tin về nhà, công trình xây dựng cho thuê bao gồm: Loại nhà, công trìnhxây dựng cho thuê; vị trí nhà, công trình xây dựng cho thuê; thông tin về quy hoạch cóliên quan đến nhà, công trình xây dựng cho thuê; quy mô, diện tích của nhà, côngtrình xây dựng cho thuê; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lợng của nhà,công trình xây dựng cho thuê; thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹthuật và xã hội có liên quan đến nhà, công trình xây dựng cho thuê; tình trạng pháp lýcủa nhà, công trình xây dựng cho thuê gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu và giấy tờ

có liên quan đến việc tạo lập nhà, công trình xây dựng; lịch sử về sở hữu, sử dụng

nhà, công trình xây dựng cho thuê; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà,công trình xây dựng cho thuê (nếu có); quyền và lợi ích của ngời thứ ba có liên quan;

và các thông tin khác

Giao nhà, công trình xây dựng cho thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê vì chỉ khi

đợc bên cho thuê giao tài sản thì bên thuê mới có nhà, công trình xây dựng để sử dụng

Do vậy bên cho thuê nhà, công trình xây dựng phải có nghĩa vụ giao nhà, công trìnhxây dựng cho bên thuê theo hợp đồng và hớng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xâydựng theo đúng công năng, thiết kế Bên cho thuê nhà cũng phải có nghĩa vụ bảo trì,sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thoả thuận Nếu các bênkhông có thoả thuận về trách nhiệm sửa chữa, cải tạo nhà, công trình xây dựng thìtheo quy định tại Điều 485 Bộ luật dân sự, trách nhiệm đó thuộc về bên cho thuê nhà,công trình xây dựng Trong trờng hợp bên cho thuê đã đợc thông báo mà không sửa chữahoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê, nhng phảibáo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa Đốivới nhà ở, theo quy định tại Điều 79 Luật nhà ở, bên thuê nhà ở phải thông báo bằng vănbản cho bên thuê biết trớc ít nhất 30 ngày

Ngoài ra, bên cho thuê nhà phải thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tàichính khác theo quy định của pháp luật nh thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhậpdoanh nghiệp.v.v

d) Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Bên thuê nhà, công trình xây dựng có thể là tổ chức, cá nhân trong nớc hoặc nớcngoài mà theo quy định của pháp luật Việt Nam họ đợc quyền thuê nhà, công trìnhxây dựng tại Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản quy định bên thuê nhà, côngtrình xây dựng có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 31 và Điều 32 Luật này

Theo đó, bên thuê nhà, công trình xây dựng có quyền nhận nhà, công trình xâydựng theo thoả thuận trong hợp đồng thuê; sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thờigian thuê; có quyền đợc yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực vềnhà, công trình xây dựng

Bên thuê nhà, công trình xây dựng cũng đợc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộnhà, công trình xây dựng, nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc đợc bên cho thuê

đồng ý bằng văn bản Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuêcủa bên thuê chỉ đợc thực hiện thời hạn thuê nhà vẫn còn và đợc bên cho thuê đồng ýbằng văn bản Đây là hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khác với hợp đồng ban

đầu, vì vậy bên cho thuê lại và bên thuê lại phải giao kết hợp đồng theo đúng quy địnhcủa pháp luật Nếu bên cho thuê lại hoặc bên thuê lại có đăng ký kinh doanh bất động sảnthì hợp đồng ký kết phải căn cứ vào Luật kinh doanh bất động sản Thời hạn hợp đồng

thuê lại nhà, công trình xây dựng phải nằm trong thời hạn của hợp đồng mà bên thuê chothuê lại đã giao kết với bên thuê ban đầu

Bên thuê nhà, công trình xây dựng đợc tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoảthuận với bên cho thuê trong trờng hợp thay đổi chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng.Việc thay đổi chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang cho thuê có thể xảy ra trongtrờng hợp chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang cho thuê bán, tặng cho, ngời chothuê chết để lại thừa kế… cho ngời khác Nếu hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựngvới chủ sở hữu cũ vẫn còn thời hạn, thì bên thuê nhà, công trình xây dựng sẽ tiếp tục đợcthuê với điều kiện nh đã thoả thuận với chủ sở hữu cũ Chủ sở hữu mới có các quyền vànghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng nh đã quy định trong hợp đồng vàquy định của pháp luật

Bên thuê nhà, công trình xây dựng có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà,công trình xây dựng đang thuê trong trờng hợp nhà, công trình xây dựng bị h hỏng;phải có nghĩa vụ bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo công năng, thiết kế

và thoả thuận trong hợp đồng; không đợc thay đổi, cải tạo, phá dỡ một phần hoặc toàn

bộ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên thuê Khi Bên thuê nhà,công trình xây dựng có lỗi gây ra những h hỏng cho nhà, công trình xây dựng thì phải

có nghĩa vụ sửa chữa

Bên thuê nhà, công trình xây dựng có quyền đơn phơng chấm dứt hoặc huỷ bỏhợp đồng khi bên cho thuê nhà, công trình xây dựng vi phạm điều kiện đơn phơngchấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy

định của pháp luật Đối với hợp đồng thuê nhà, theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Luậtnhà ở và khoản 2 Điều 498 Bộ luật dân sự, bên thuê nhà có quyền đơn phơng chấm dứtthực hiện hợp đồng khi bên cho thuê nhà có một trong các hành vi sau đây: không sửachữa nhà ở khi nhà có h hỏng nặng; tăng giá cho thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng giá màkhông thông báo cho bên thuê nhà biết trớc theo thoả thuận; và khi quyền sử dụng nhà

bị hạn chế do lợi ích của ngời thứ ba Riêng đối với hợp đồng thuê nhà ở, khi bên thuê nhà

ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá cho thuê nhà ở sau khi bên cho thuê cải tạo nhà ởkhi có sự đồng ý của bên thuê, thì họ cũng có quyền đơn phơng chấm dứt thực hiện hợp

đồng thuê nhà ở và đợc bồi thờng thiệt hại theo quy định của pháp luật Bên thuê nhà,công trình xây dựng cũng có quyền yêu cầu bên cho thuê bồi thờng thiệt hại gây ra chomình, nhng cũng phải có nghĩa vụ bồi thờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho bêncho thuê nhà, công trình xây dựng

Bên thuê nhà, công trình xây dựng phải có nghĩa vụ trả tiền thuê và thực hiệncác nghĩa vụ khác theo thoả thuận trong hợp đồng Khi hết thời hạn thoả thuận trong hợp

đồng, bên thuê phải hoàn trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê trong tình trạng

nh khi nhận hoặc theo đúng tình trạng đã thoả thuận trong hợp đồng, trừ trờng hợp vậthao mòn tự nhiên Nếu giá trị nhà, công trình xây dựng bị giảm sút so với tình trạngkhi nhận, bên thuê phải bồi thờng Việc hoàn trả nhà, công trình xây dựng phải đợc tiếnhành tại nơi mà các bên đã thoả thuận Nếu các bên không có thoả thuận về địa điểmtrả tài sản, thì bên thuê phải trả tài sản tại nơi có nhà, công trình xây dựng.

2.4 Thuê mua nhà, công trình xây dựng

a) Khái niệm

Cũng nh đối với các hoạt động thuê mua tài sản khác, hoạt động thuê mua nhà,công trình xây dựng có xu hớng ngày càng phát triển Có thể nói, trong nền kinh tế thịtrờng hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng đáp ứng đợc yêu cầu của cả bên thuêmua và bên cho thuê mua Bên thuê mua chỉ phải bỏ một lợng tài chính nhất định nhngvẫn có nhà, công trình để sử dụng, và sau một thời hạn thuê mua nhất định họ cóquyền sở hữu nhà, công trình đó Còn bên cho thuê mua có thể thu đợc lợi nhuận quaviệc cho thuê mua, đồng thời vẫn có thể bán đợc nhà, công trình xây dựng sau một thờihạn cho thuê mua theo thoả thuận

Về bản chất, thuê mua nhà, công trình xây dựng có những đặc điểm vừagiống với việc mua bán vừa giống với việc cho thuê nhà, công trình xây dựng Hoạt độngthuê mua nhà, công trình xây dựng giống với mua bán nhà, công trình xây dựng ở chỗkhi kết thúc hợp đồng, bên thuê mua có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng; giốngvới thuê nhà, công trình xây dựng ở chỗ hàng tháng hoặc theo một thời gian nhất địnhtheo thoả thuận bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng nhận đợc một khoản tiền dobên thuê mua trả

Điều 33 Luật kinh doanh bất động sản quy định nhà, công trình xây dựng đợcthuê mua phải là nhà, công trình xây dựng có sẵn và phải bảo đảm chất lợng, an toàn,

vệ sinh môi trờng và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng đợc vậnhành bình thờng, sử dụng bình thờng theo công năng, thiết kế và các thoả thuận tronghợp đồng Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng

đất và kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất

động sản cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giaodịch bất động sản

b) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là sự thoả thuận giữa các bên, theo

đó bên cho thuê mua có nghĩa vụ giao nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu của mìnhcho bên thuê mua, còn bên thuê mua có nghĩa vụ trả tiền thuê mua cho bên cho thuê mua;hết thời hạn thuê mua, bên cho thuê mua sẽ chuyển quyền sở hữu của mình sang cho bên

thuê mua theo nh đã thoả thuận hoặc theo pháp luật quy định Điều 73 Luật kinhdoanh bất động sản quy định hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng bao gồmcác nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua

- Các thông tin về nhà, công trình xây dựng thuê mua

- Giá thuê mua nhà, công trình xây dựng

- Phơng thức và thời hạn thanh toán

- Thời hạn thuê mua

- Thoả thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình trớc khi hết hạn thuêmua (nếu có)

- Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng

- Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xâydựng cho bên thuê mua

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Giải quyết tranh chấp

- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

Về hình thức, tại khoản 3 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản quy định hợp

đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đợc lập thành văn bản Và theo quy

định tại khoản 2 Điều 73 Luật kinh doanh bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà, côngtrình xây dựng phải đợc công chứng

c) Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Hoạt động thuê mua đợc tiến hành bởi các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độngsản Do vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản, bên chothuê mua nhà, công trình xây dựng là các doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng ký kinhdoanh bất động sản Khi thực hiện việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, bêncho thuê có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 34 và Điều 35 Luật kinh doanhbất động sản

Theo đó, bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền lựa chọn và thoảthuận với bên thuê mua trong hợp đồng về thời hạn cho thuê mua, thời điểm chuyểnquyền sở hữu nhà, công trình xây dựng Thời hạn cho thuê mua là một khoảng thời giannhất định theo thoả thuận, đợc tính trên cơ sở giá trị và thời gian sử dụng nhà, côngtrình xây dựng, có tính đến các yếu tố kinh tế khác Thông thờng thời điểm chuyểnquyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm kết thúc hợp đồng thuê mua Tuy

nhiên, theo quy định tại khoản 6 Điều 33 Luật kinh doanh bất động sản, các bên tronghợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thoả thuận rút ngắn thời hạnchuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua trớc khi hết hạn thuêmua.

Bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền yêu cầu bên thuê mua thanhtoán tiền thuê mua theo thời hạn và phơng thức thoả thuận trong hợp đồng Giá thuê muanhà, công trình xây dựng do các bên thoả thuận Theo quy định tại khoản 1 Điều 68Luật kinh doanh bất động sản, giá thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể đợc hìnhthành do sự thoả thuận giữa các bên, thông qua đấu giá hoặc theo quy định của phápluật Các bên cũng có thể thoả thuận việc lựa chọn bên thứ ba xác định giá thuê muanhà, công trình xây dựng Đối với nhà, công trình thuộc dự án đợc hởng u đãi của Nhànớc để phục vụ các đối tợng chính sách thì Nhà nớc quy định khung giá thuê mua hoặcnguyên tắc hình thành giá thuê mua nhà, công trình xây dựng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản, các bên có thểlựa chọn và quy định trong hợp đồng phơng thức thanh toán tiền thuê mua thông qua các

tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam hoặc thanh toán trực tiếp cho bên bán Khi đóbên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền yêu cầu bên thuê mua thanh toántheo đúng phơng thức thoả thuận

Bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin

đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng thuê mua và chịu trách nhiệm vềthông tin do mình cung cấp Nội dung thông tin về nhà, công trình xây dựng thuê muabao gồm: Loại nhà, công trình xây dựng thuê mua; vị trí nhà, công trình xây dựngthuê mua; thông tin về quy hoạch có liên quan đến nhà, công trình xây dựng thuê mua;quy mô, diện tích của nhà, công trình xây dựng thuê mua; đặc điểm, tính chất,công năng sử dụng, chất lợng của nhà, công trình xây dựng thuê mua; thực trạng các côngtrình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến nhà, công trình xâydựng thuê mua; tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng thuê mua gồm hồ sơ,giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đếnviệc tạo lập nhà, công trình xây dựng; lịch sử về sở hữu, sử dụng nhà, công trình xâydựng thuê mua; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, công trình xây dựngthuê mua (nếu có); quyền và lợi ích của ngời thứ ba có liên quan; và các thông tin khác

Bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền yêu cầu bên thuê mua bồithờng thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra Đồng thời khi bên cho thuê mua nhà, côngtrình xây dựng có lỗi trong việc gây ra thiệt hại cho bên thuê mua nhà, công trình xâydựng thì phải bồi thờng